DOMPRESS.PL

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport Q3 2023 Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young
Rynek inwestycyjny – skala niewielka, ale rynek wciąż aktywny

Po solidnym wzroście polskiego PKB w 2022 r. (5,1% r/r), w 2023 r., przy słabym postępie gospodarczym na świecie i w strefie euro, Polska również doświadczyła spowolnienia. Jednak zgodnie z najnowszymi prognozami, w 2024 r. , w miarę stopniowego ustępowania presji inflacyjnej i poprawy warunków finansowania, spodziewane jest odbicie.

Rynek w dalszym ciągu doświadcza wielu wyzwań - utrzymują się podwyższona inflacja i stopy procentowe, co sprawia, że finansowanie jest nadal droższe i mniej dostępne. A te czynniki nieuchronnie hamują wolumeny transakcji, którym nie pomagają różnice w oczekiwaniach cenowych na linii sprzedający-kupujący. W związku z tym, pomimo że płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 r., średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy (32 miliony euro). Aktualne warunki rynkowe w pewien sposób hamują działania zakupowe funduszy inwestycyjnych, ale z drugiej strony przyciągają doświadczonych graczy poszukujących strategicznych zakupów.

W pierwszej połowie roku odnotowaliśmy gwałtowny spadek wolumenu inwestycji w nieruchomości w Polsce. Pomimo ożywienia na rynku pod koniec lata, całkowity wolumen w okresie I-III kw. 2023 r. wyniósł zaledwie 1,7 mld euro, co jest najniższym wynikiem od 2015 r. w analogicznym okresie. Po pierwszym półroczu ubogim w transakcje portfelowe, w trzecim kwartale pojawiły się już 4 - w sektorze magazynowym i handlowym, jednak żadna z nich nie przekroczyła wartości 100 milionów euro. Co ciekawe, pomimo zawirowań, polski rynek inwestycyjny powitał w tym roku 3 nowych graczy - EIKA Asset Management, FREY oraz austriacki family office, który kupił portfel nieruchomości handlowych typu convenience na Śląsku.

Główne dane:

1,7 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny w Q1-Q3 2023
57 transakcji
50% - udział sektora magazynowego w całkowitym wolumenie w Q1-Q3 2023
Sektor magazynowy

Budować czy kupować?

Nowa dynamika cenowa zachęciła deweloperów magazynowych, chcących rozwijać swoje portfolio w Polsce, do rozważania zakupów zamiast budowy nowych obiektów. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć, które stały się obecnie realną alternatywą. Taki typ strategicznego działania obrazuje przykład GLP, który w Q3 2023 nabył magazyn w Gdańsku od 7R i zapowiedział dalsze przejęcia na polskim rynku magazynowym.

W okresie I-III kw. 2023 r. sektor magazynowy odegrał istotną rolę w napędzaniu polskiej aktywności inwestycyjnej, odpowiadając za połowę całkowitego wolumenu inwestycji zrealizowanych w tym okresie. Spośród 20 zamkniętych transakcji, tylko dwie z nich przekroczyły próg 100 milionów euro. Największe transakcje obejmowały nabycie 80% udziałów w 7R przez NREP oraz sprzedaż Campus 39 we Wrocławiu przez Panattoni do P3. W pierwszej połowie roku dominowały transakcje pojedynczymi aktywami, natomiast w trzecim kwartale zamknięto dwie małe transakcje portfelowe.

Wyłączając przejęcie 7R, hub magazynowy we Wrocławiu odpowiadał za 36% całkowitego wolumenu transakcji w tym sektorze. Rynki Wielkiej Piątki zdołały łącznie przyciągnąć prawie 500 milionów euro w inwestycjach.

„Rok 2023, z perspektywy deweloperów magazynowych, charakteryzuje się bardzo przemyślanymi zakupami gruntów. - – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young - Przy stale rosnących kosztach finansowania, zmieniających się kosztach budowy i presji inwestorów na obniżki cen gotowych magazynów, rynek gruntów doświadcza skumulowanej presji. Obecnie najbardziej atrakcyjne działki to te, które są najlepiej zlokalizowane i posiadają pozwolenia na budowę, co pozwala na szybkie rozpoczęcie prac budowlanych.”

Główne dane:

842 miliony euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w Q1-Q3 2023
60% - udział Wielkiej Piątki w wolumenie sektora w Q1-Q3 2023
2 transakcje portfelowe
Sektor handlowy

Parki handlowe – stabilna opcja

Polski rynek inwestycji w nieruchomości handlowe przyciąga obecnie inwestorów trzema głównymi rodzajami aktywów. Najliczniejsze pod względem sprzedanych nieruchomości są parki handlowe i obiekty typu convenience, które pozostają „bezpiecznym” wyborem. Z kolei wysokie zainteresowanie regionalnymi centrami handlowymi i oportunistycznymi aktywami przeznaczonymi do przebudowy potwierdza, że inwestorzy stale poszukują strategicznych zakupów. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych galerii handlowych sprawiają, że są one alternatywą o wyższej stopie zwrotu.

W okresie I-III kw. 2023 r. wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe wyniósł 405 milionów euro. FREY, nowy gracz z Francji, sfinalizował przejęcie parku handlowego typu „prime” w Gdańsku - Matarni. W analizowanym okresie odnotowaliśmy 3 transakcje portfelowe parkami handlowymi. We wszystkich trzech firma Avison Young świadczyła usługi doradztwa inwestycyjnego bądź technicznego.

„W czasach niepewności rynkowej inwestorzy koncentrują się na najlepszych projektach, oferujących perspektywę długiego i stabilnego dochodu. Najważniejsze cechy najlepszej jakości parków handlowych i obiektów typu convenience to świetna lokalizacja, doskonała widoczność, strategiczny dobór najemców (w tym kilku typu „anchor”), długi WAULT, a także inne obiekty usługowe działające w pobliżu, które uzupełniają ofertę i dodatkowo przyciągają klientów.” - wyjaśnia Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach rynek nieruchomości handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu value-add. Niemniej jednak, z uwagi na coraz większą liczbę nowych obiektów typu convenience i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości będą zapewne również interesujące dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim WAULT.

Główne dane:

405 milionów euro – całkowity wolumen sektora w Q1-Q3 2023
9/20 transakcji obiektami typu convenience w Q1-Q3 2023
FREY – nowy gracz na polskim rynku
Sektor biurowy

Nic, tylko Warszawa

Inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi nadal koncentrują się na warszawskim rynku. Wszystkie z 10 zrealizowanych w I-III kw. 2023 r. transakcji miały miejsce w stolicy. „Na radarze znajdują się niezmiennie aktywa typu core+ oraz value-add i oportunistyczne, przeznaczone do przebudowy lub zmiany funkcji. Rynek biurowy będzie musiał jeszcze poczekać na powrót transakcji najlepszymi biurowcami.” – dodaje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Największą jak dotąd transakcją biurową w tym roku w Polsce była sprzedaż Wola Retro w Warszawie, gdzie Avison Young reprezentował Develię w sprzedaży na rzecz Adventum Group za ok. 70 milionów euro. Druga największa transakcja dotyczyła Warta Tower, która została przejęta przez Cornerstone. Transakcja ta potwierdza rosnącą aktywność polskiego kapitału, szczególnie w przypadku nieruchomości typu value-add i oportunistycznych. Co ciekawe, III kwartał był pierwszym kwartałem w tym roku, w którym przedmiotami transakcji były również aktywa zlokalizowane w centrum miasta.

Spodziewamy się także, że rynki biurowe w miastach regionalnych mogą mieć gorszy okres w nadchodzących miesiącach. Obecnie uwaga inwestorów koncentruje się na Warszawie, zwłaszcza na tańszych obszarach Mokotowa i Służewca, gdzie zespół AY prowadzi kilka transakcji.

Główne dane:

267 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w Q1-Q3 2023
10 transakcji
Wszystkie transakcje były zlokalizowane w Warszawie
PRS

Niesłabnące zainteresowanie

Popyt na PRS nie słabnie. W związku z tym sektor ten będzie się nadal rozwijał, a popyt na lokale na wynajem pozostanie na wysokim poziomie, przewyższając istniejącą podaż. Ponadto, ze względu na wczesny etap rozwoju tego sektora, oczekuje się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać wyższe niż na rynkach zachodnioeuropejskich stopy zwrotu z inwestycji. Bezpieczniejsze oferty najmu w euro muszą jednak poczekać, ponieważ polscy najemcy nie są obecnie skłonni płacić w obcej walucie w niestabilnym otoczeniu gospodarczym.

Istotną przeszkodą w rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest niedobór dostępnych gruntów w pożądanych lokalizacjach w głównych polskich miastach. W związku z tym inwestorzy aktywnie poszukują alternatywnych strategii, takich jak nabywanie działek ze starszymi budynkami, które można zmienić lub wyburzyć. Doprowadziło to do rozwoju trendu na rynku nieruchomości, który koncentruje się na przekształceniach nieruchomości. W okresie I-III kw. 2023 r. wolumen zamkniętych transakcji w sektorze PRS wyniósł prawie 130 milionów euro. Spośród 6 aktywów zrealizowanych w ramach forward funding, które zostały wprowadzone na rynek, 4 znajdowały się w Warszawie, a pozostałe 2 w Krakowie. Heimstaden Bostad, który jest drugim najbardziej aktywnym operatorem PRS w Polsce pod względem projektów w budowie, sfinalizował przejęcie portfela Marvipol i projektu w Czyżynach w Krakowie. Sfinalizowano również transakcje typu forward funding dla NREP, AFI Europe i Aurec RE Europe (platforma LivUp PRS).

Ponadto, inwestorzy obecni podczas CEE Property Forum w Wiedniu, wskazali sektor PRS jako drugą po magazynach klasę aktywów oferującą obecnie najlepsze perspektywy.

Co dalej?

W rozmowach z inwestorami na EXPO Real w Monachium, nasz kraj nadal wyłaniał się jako jeden z najbardziej atrakcyjnych rynków inwestycyjnych. Dlatego też, pomimo znacznie zmniejszonego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. W strukturze transakcji dominują mniejsze projekty. Brakuje dużych portfeli, ponieważ inwestorzy ostrożnie podchodzą do większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie.

Banki bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów, podejmując obecnie głównie działania refinansujące. W związku z tym, jeśli chodzi o nowe zakupy, inwestorzy gotówkowi mają bardzo silną przewagę i możliwość zawarcia bardzo dobrych transakcji. Dostrzegamy również zwiększoną aktywność kapitału krajowego.

W 2024 r. będziemy świadkami dużej liczby wykupów obligacji komercyjnych generowanych przez deweloperów lub inwestorów oraz dużej liczby refinansowań. Może to być zatem czas intensywnych rozmów pomiędzy właścicielami a bankami, co może przełożyć się na pojawienie się nowych aktywów na rynku.

Stopy kapitalizacji wzrosły i wygląda na to, że teraz się stabilizują. Sprzedający muszą przyzwyczaić się do nowych cen, a kupujący uzbroić się w cierpliwość, aby sfinalizować transakcje i przekonać sprzedających do zaakceptowania ich ofert. To właśnie niedopasowanie cen wpłynęło na mniejszą aktywność inwestycyjną na rynku i mniejszy wolumen niż w poprzednich latach.

Obecnie obserwujemy pewien wzrost aktywności po okresie letnim. W związku z tym perspektywy na rok 2024 są ostrożnie optymistyczne. Dzieje się więcej, stopy procentowe mają się ustabilizować, podobnie jak cały rynek. A stabilność jest kluczowym czynnikiem napędzającym inwestycje.

Avison Young

Jaka jest obecnie struktura sprzedaży nowych mieszkań? Jaki jest odsetek zakupów inwestycyjnych, a jaka grupa klientów, którzy kupują na potrzeby własne? Czy na rynek wróciły zakupy pakietowe? Jak na sprzedaż wpłynął program Bezpieczny Kredyt 2 proc.? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. z pewnością poprawił entuzjazm osób kupujących pierwsze mieszkania. Jednakże w naszym przypadku, między innymi ze względu na zróżnicowanie oferty,nieznacznie wpłynęło to na procentowy udział w całkowitej sprzedaży danych grup zakupowych.Bardziej zauważalne jest to w miastach, w których mamy produkty typowo mieszkaniowe, jak na przykład w Warszawie, gdzie sprzedaż wzrosła za sprawą kredytu BK 2 proc.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Bezpieczny Kredyt 2 proc. nie zmienił szczególnie struktury naszej sprzedaży. Program pobudził popyt po stronie klientów kredytowych, którzy z powodu wysokich stóp procentowych borykali się w ostatnich kwartałach z problemem niskiej zdolności kredytowej. Równocześnie z nimi na zakupy ruszyli jednak również nabywcy inwestycyjni, którzy w obawie przed wyczerpaniem oferty i wzrostami cen podjęli decyzję o zakupie mieszkania. Dlatego odsetki transakcji zawieranych przez obie te grupy nie zmieniły się. Wciąż około 70 proc. zakupów dokonywanych jest na własne potrzeby lokalowe, a 30 proc. w celach inwestycyjnych. Proporcje te wynikają ze struktury ofertowej naszych inwestycji. W większości realizowanych przez nas projektów około 50 proc. stanowią mieszkania małe, jedno i dwupokojowe, a druga połowa to lokale większe. Klienci inwestycyjni nabywają głównie najmniejsze nieruchomości, które sprzedają się najszybciej. Duże znaczenie ma tu lokalizacja, odsetek klientów inwestycyjnych jest zazwyczaj wyższy w projektach zlokalizowanych w centrach miast, gdzie mamy możliwość zaprojektowania większej ilości małych lokali. Z kolei w lokalizacjach peryferyjnych, gdzie przeważają mieszkania wielopokojowe, dominującą grupę nabywców stanowią kupujący na własne potrzeby.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Nasze statystyki sprzedażowe pokazują, że obecnie blisko 60 proc. naszych klientów korzysta z kredytu hipotecznego, a 40 proc. realizuje zakupy w formie gotówkowej. Przy czym, w grupie klientów, którzy posiłkują się kredytem aż 70 proc. korzysta z programu Bezpieczny Kredyt. Obecnie nie prowadzimy zakupów pakietowych.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Odsetek klientów dokonujących zakupów na własne potrzeby to około 80 proc. Wynika to z faktu, że w ciągu ostatniego roku, kiedy znacząco pogorszyła się zdolność kredytowa klienci poszukujący mieszkania na własne potrzeby byli zmuszeni wstrzymać się z zakupem. Obecnie, kiedy obniżono stopy procentowe, poprawiono sposób liczenia zdolności kredytowej i wprowadzono program Bezpieczny Kredyt 2 proc, klienci dokonujący zakupów na własne potrzeby powrócili na rynek. Ilość transakcji z klientami inwestycyjnymi zaczęła wzrastać na początku roku i utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Zwiększenie sprzedaży jest zasługą klientów korzystających z kredytu i kupujących mieszkania głównie na własne potrzeby.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Nie zaobserwowaliśmy, żeby obecnie wróciły na rynek w znaczącym stopniu zakupy pakietowe, jeśli chodzi o fundusze, ale oczywiście zdarzają się klienci indywidualni, którzy kupują u nas po kilka mieszkań. Jednakże, można z całą pewnością stwierdzić, że program Bezpieczny Kredyt 2 proc. oraz obniżki stóp procentowych miały duży wpływ na strukturę sprzedaży na rynku mieszkaniowym. Obniżka stóp procentowych oraz zmniejszenie bufora KNF w kontekście liczenia zdolności kredytowej sprawiły, że kredyty stały się bardziej dostępne i przystępne, co zachęciło zarówno inwestorów, jak i osoby kupujące na potrzeby własne do zakupu nieruchomości. Dodatkowo, program Bezpieczny Kredyt 2 proc. wpłynął na szybsze decyzje zakupowe, ponieważ oferuje korzystne warunki kredytowe dla osób, które spełniają określone kryteria.

W przypadku proporcji zakupów to jednak obserwujemy większy wzrost zakupów na potrzeby własne w porównaniu do zakupów inwestycyjnych, na co ma wpływ rządowy program.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Jeśli chodzi o osoby kupujące nieruchomości w celach inwestycyjnych, to w tej grupie nie zauważyliśmy istotnych zmian. Inwestorzy są aktywni praktycznie przez cały czas. To głównie osoby kupujące lokale za gotówkę, najchętniej te z możliwością odliczenia podatku VAT w wysokości 23 proc. Zakupom tym sprzyja zbliżający się koniec roku, który przyspiesza decyzję z uwagi na chęć optymalizacji podatkowej. W naszej warszawskiej inwestycji przy ulicy Pileckiego inwestorzy nabywający apartamenty inwestycyjne mogą odliczyć podatek VAT w wysokości nawet 150 tys. zł.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Widzimy bardzo duże zainteresowanie klientów kupujących mieszkania na potrzeby własne. Obecnie ponad 20 proc. naszych klientów w Warszawie to klienci zagraniczni, w tym duża część to osoby pochodzące z Ukrainy i Białorusi. Już teraz potrzeba około 300-350 tys. mieszkań dla osób z tych krajów. Proporcje wobec popytu inwestycyjnego są dość stabilne, wahają się w granicach 50/50 proc.

Dorota Gdaniec, specjalista ds. Sprzedaży Gruntów w Alter Investment S.A.

Inwestorzy chcący kupić więcej niż jeden lokal zazwyczaj inwestują środki własne.

Im droższa inwestycja w topowej, miejskiej lokalizacji, tym zwiększy jest udział klienta inwestycyjnego, chcącego dobrze ulokować swój kapitał.

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom

Dzięki konsekwencji we wprowadzaniu do sprzedaży zróżnicowanych mieszkań, w większości naszych inwestycji znajdują się dziś lokale uprawniające do ubiegania się o Bezpieczny Kredyt 2 proc. Aktualnie w ofercie mamy kilkaset takich mieszkań. Nadrzędnym priorytetem w kształtowaniu naszej oferty jest bowiem jej dywersyfikacja. Pozwala nam ona odpowiadać na potrzeby szerokiego spektrum potencjalnych nabywców, a także budować uniwersalne i ponadczasowe portoflio, niezależnie od bieżących trendów czy uwarunkowań rynkowych. Beneficjenci programu, którzy kwalifikują się do uzyskania preferencyjnego finansowania stanowią wyłącznie jedną z wielu grup naszych klientów.

DOMPRESS

W których projektach deweloperskich można kupić kawalerkę? W jakim metrażu i cenie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Angelika Kliś, członek zarządu Atal

We Wrocławiu oferujemy kawalerki o powierzchni 28 mkw. w inwestycji Atal City Square IV w cenie ponad 385 tys. zł. W Katowicach mieszkanie jednopokojowe o metrażu 38 mkw. w inwestycji Atal Sky+ II można kupić za około 459 tys. zł, a w osiedlu Francuska Park taki lokal o powierzchni 30 mkw. kosztuje przeszło 319 tys. zł.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Ze względu na ich niesłabnącą popularność projektujemy kawalerki we wszystkich realizowanych przez nas inwestycjach. Ceny takich mieszkań różnią się w zależności od lokalizacji, standardu osiedla czy dodatkowych udogodnień. Najtańsze tego typu lokale w warszawskiej inwestycji Aleje Praskie o powierzchni 32 mkw. kosztują od 16,8 tys. zł/mkw.

W przypadku Krakowa będzie to osiedle Centralna Park, w którym 38 metrowe mieszkanie jednopokojowe kosztuje 12,4 tys. zł/mkw. W gdańskiej inwestycji Południe Vita lokal o metrażu około 33 mkw. można natomiast kupić w cenie 10 400 zł/mkw.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W tej chwili w ofercie mamy kilka kawalerek w naszej, warszawskiej inwestycji Moja Północna. Można w niej nabyć mieszkanie o powierzchni około 30 mkw. w cenie od 459 tys. zł.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Kawalerki o powierzchni 27-32 mkw. dostępne są w Osiedlu Kościuszki w Chorzowie w cenie 8 600 -9 200 zł/mkw. W projekcie Nad Odrą w Szczecinie można kupić jednopokojowe lokale o metrażu od 27 mkw. do 38 mkw. w kwocie od 13 750 zł/mkw. do 17 600 zł/mkw.

W inwestycji Stacja Centrum w Pruszkowie mieszkanie typu studio o powierzchni 26 mkw. – 32 mkw. kosztuje 12 400 zł/mkw. do 14 050 zł/mkw. W warszawskim projekcie Eco Berensona mieszkanie jednopokojowe wielkości 26 mkw. jest w sprzedaży za 13 900 zł/mkw.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Aktualnie mamy w ofercie ostatnie kawalerki w inwestycji Warszawski Świt na Bródnie w Warszawie. Powierzchnie tego typu lokali mieszczą się w przedziale 32-35 mkw., a ceny zaczynają się od 508 tys. zł.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Kawalerki oraz niewielkie mieszkania 2-pokojowe cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem klientów, którzy postrzegają je zarówno jako idealne mieszkania na start, jaki i doskonały zakup inwestycyjny pod wynajem krótko- i długoterminowy. Z tego powodu ich dostępność systematycznie spada, jednak w ramach naszej oferty wciąż dysponujemy funkcjonalnymi mieszkaniami o małych metrażach, które można wygodnie zaaranżować tak, aby efektywnie wykorzystać każdy m2.

We Wrocławiu jedne z najbardziej atrakcyjnych cenowo mieszkań 1- i 2-pokojowych oferujemy w inwestycji Lokum Verde. To niezwykłe osiedle – ogród z dziedzińcami pełnymi zieleni oraz strefami relaksu położone jest na Zakrzowie. Inwestycja stanowi doskonały wybór dla osób, które cenią bliskość przyrody i przyjazne otoczenie. Kawalerkę można tam nabyć za 384 tys. zł, ceny za niewielkie mieszkania 2-pokojowe rozpoczynają się od 509 tys. zł.

Na osiedlu Lokum Porto, usytuowanym na Starym Mieście, lokalizacji o wysokim potencjale inwestycyjnym, najmniejsze lokale dostępne są od 494 tys. zł. W naszej wrocławskiej ofercie niedawno pojawiła się nowa inwestycja - Lokum la Vida. To osiedle położone przy ul. Herbsta, z dogodnym dostępem do rozbudowanej infrastruktury miejskiej oraz zielonych terenów rekreacyjnych. Ceny mieszkań 2-pokojowych zaczynają się od 499 tys. zł.

W Krakowie proponujemy gotowe apartamenty inwestycyjne z 23proc. VAT w ramach osiedla Lokum Sala położonego na Zabłociu, w pobliżu ośrodków akademickich, biznesowych, handlowych oraz turystycznych. Najmniejsze kompaktowe metraże są tam dostępne od 399 tys. zł.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W każdej inwestycji oferujemy kawalerki w atrakcyjnych cenach. Metraże mieszkań mieszczą się w przedziale od 28 mkw. do ponad 40 mkw.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Oddajemy do dyspozycji nabywców m.in.: komfortowe kawalerki w nowopowstałej części osiedla Miasteczko Jutrzenki – Dzielnicy Lawendy. Ustawne lokale o metrażu do 30 mkw. można zakupić za gotówkę, na raty oraz oczywiście w programie Bezpieczny Kredyt 2 proc. Dodatkowo w cenie lokalu nabywcy otrzymują komfortową przestrzeń do życia Aurec Active, w której znajduje się m.in. prywatna siłownia stacjonarna i plenerowa, sale fitness i pilates, edukacyjne place zabaw dla dzieci, przestrzeń do rekreacji na dachach budynków, stacje ładowania pojazdów elektrycznych, bogata infrastruktura handlowa oraz mnóstwo zieleni.

Dorota Gdaniec, specjalista ds. Sprzedaży Gruntów w Alter Investment S.A.

Mieszkania jednopokojowe to bardzo pożądany przez klientów produkt w inwestycjach mieszkaniowych. W naszych zasobach jest obecnie jedna inwestycja z kawalerkami. To projekt budynku wielorodzinnego zlokalizowanego przy ul. Madalińskiego w Gdańsku. W inwestycji powstanie między innymi 9 takich mieszkań o powierzchni od 25 mkw. do 34 mkw.

DOMPRESS

Inwestorzy poszukują okazji rynkowych i aktywów typu value-add. Firmy optymalizują portfolia, wystawiając na sprzedaż nieruchomości, które nie pasują do nowych strategii inwestycyjnych

W tym roku zainteresowanie polskim rynkiem inwestycyjnym jest wyraźnie mniejsze niż w latach poprzednich. Polska i region Europy Środkowo-Wschodniej nie należą pod tym względem do wyjątków. To trend globalny. Jego skalę w Polsce klarownie obrazuje odnotowany w tym roku, drastyczny spadek wartości wolumenów transakcyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Na rynku dominują teraz mniejsze transakcje, które zastąpiły duże, jednostkowe zakupy i akwizycje portfelowe. Wysoki koszt pieniądza wyeliminował z rynku większość dużych graczy, którzy opierali inwestycje na finansowaniu dłużnym.

Inicjatywę przejęli inwestorzy oportunistyczni i podmioty poszukujące aktywów typu value-add. Najwięksi gracze z segmentu core nadal oczekują na ostateczne ustabilizowanie się stóp kapitalizacji i wycen, jedynie obserwując rynek. Zauważyć można wyraźny spadek aktywności podmiotów z Europy Zachodniej, Azji i USA, którzy skupili się na własnych rynkach.

Polowanie na większy zysk

Jak zauważają analitycy Walter Herz, na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej na znaczeniu zyskuje kapitał lokalny. Atrakcyjnej sposobności wejścia na polski rynek poszukują także mniejsze podmioty z Europy Zachodniej. Do inwestowania w Polsce chętny jest również kapitał prywatny i rodzinny pochodzący od mniejszych inwestorów, którzy chcieliby skorzystać z ograniczonej obecnie konkurencji. Koncentrują się na głównych klasach aktywów z sektora biurowego, logistycznego, czy handlowego o maksymalnej wartości 50 mln euro.

– Pozyskanie kapitału na inwestycje w nieruchomości jest obecnie, nie tylko bardzo kosztowne, ale także stanowi spore wyzwanie. Banki wyjątkowo sceptycznie podchodzą do finansowania zakupu nieruchomości, co daje przewagę i większe możliwości inwestorom, którzy dysponują funduszami. Na rynku aktywni są inwestorzy oportunistyczni, polujący na okazje oraz podmioty zainteresowane nieruchomościami typu value-add. Inwestorzy poszukują również możliwości tworzenia wspólnych przedsięwzięć, w których kapitał pochodzi od kilku podmiotów – informuje Piotr Szymoński, Director w Walter Herz.

Rynek pozostaje we względnej stabilizacji. Wciąż mierzy się z negatywnymi skutkami pandemii i rosyjskiej agresji na Ukrainę, które wywołały wysoką inflację, wzrost kosztów materiałów i wykonawstwa oraz finansowania inwestycji. Nadal także trwa dostosowywanie wycen aktywów do zmieniających się warunków ekonomicznych.

Zmiana strategii inwestycyjnych firm

– Firmy optymalizują portfele nieruchomości i aktualizują strategię na kolejne lata. Dostosowują plany inwestycyjne do zmian zachodzących w środowisku globalnej dekoniunktury gospodarczej. Na sprzedaż wystawiane są między innymi obiekty, które nie pasują do nowych ścieżek inwestycyjnych firm. Zainteresowanie inwestorów wzbudzają przede wszystkim te projekty, które mają potencjał do wzrostu wartości na przykład poprzez przebudowę i zmiany funkcji czy modernizację i rozbudowę – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – W trzecim kwartale br. mogliśmy obserwować zdecydowanie wyższą aktywność inwestorów niż w pierwszej połowie roku. Negocjowanych jest obecnie wiele transakcji o niższej wartości. Niedawno reprezentowaliśmy m.in. dewelopera giełdowego przy sprzedaży pakietu 4 nieruchomości, które nie pasowały do nowych planów inwestycyjnych spółki oraz inwestora z projektami, które były za małe względem obranej strategii – dodaje.

Bartłomiej Zagrodnik zwraca uwagę, że więcej atrakcyjnych aktywów może pojawić się na rynku w przyszłym roku, kiedy nadejdzie termin wykupu obligacji emitowanych przez deweloperów czy zapadalność części kredytów inwestycyjnych.

Widać, że inwestorzy przerzucili w tym roku zainteresowanie z biur na bardziej rozwojowe obecnie sektory tj. mieszkaniowy i magazynowy. Pokazuje to struktura wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w Polsce w pierwszym półroczu br., gdzie dominowały zakupy w sektorze logistycznym. Najbardziej interesującymi aktywami w tym segmencie są aktualnie nieruchomości, których wartość nie przekracza 100 mln euro. Przede wszystkim magazyny miejskie i atrakcyjnie usytuowane, wielkopowierzchniowe obiekty logistyczne.

Motywacją do inwestowania w sektor mieszkaniowy w Polsce są natomiast ostatnio wprowadzone zmiany legislacyjne. Nowelizacja specustawy mieszkaniowej może wpłynąć na poszerzenie oferty gruntów z potencjałem mieszkaniowym o tereny zdegradowane, zabudowane starszymi obiektami handlowymi i biurowymi. Stwarza to okazje do zakupu gruntów z budynkami o funkcji handlowej czy biurowej i przekształcenia inwestycji w funkcję mieszkaniową po modernizacji lub wyburzeniu istniejących obiektów.

W sektorze handlowym w centrum zainteresowania inwestorów są natomiast mniejsze projekty, parki handlowe i centra zakupowe.

Analitycy Walter Herz wskazują, że aktywność na rynku transakcji inwestycyjnych ma szansę zwiększyć się najwcześniej w drugiej połowie przyszłego roku, o ile nastąpi spadek inflacji, co umożliwiłoby obniżenie stóp procentowych w strefie euro. Nasz rynek inwestycyjny uzależniony jest bowiem od obcego kapitału, który dotąd w dużej mierze pochodził z Europy Zachodniej.

Walter Herz

Jaką ofertą mieszkań, kwalifikujących się do programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. dysponują deweloperzy? W których inwestycjach są dostępne? Do jakiej kwoty najczęściej poszukiwane są lokale, finansowane preferencyjnym kredytem? Czy firmy planują budowę nowych projektów z mieszkaniami objętymi programem? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Obecnie kryteria programu spełnia około 3000 mieszkań na wszystkich rynkach regionalnych, na których działamy. Jest to więc bardzo duża oferta, odpowiadająca na aktualne zapotrzebowanie rynkowe. Wśród nowych realizacji będą także te, które zainteresują potencjalnych beneficjentów rządowego programu dopłat, przeważnie w pułapie cenowym około 550-600 tys. zł.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Na kredyt z rządowym wsparciem można kupić 60 proc. z naszej oferty, co przekłada się na około 1200 lokali. Lokale spełniające wymagania programu oferowane są praktycznie we wszystkich realizowanych przez nas projektach.

Najwięcej mieszkań w cenie do 800 tys. złotych znajdziemy w miastach, gdzie średnia cena metra kwadratowego jest niższa. W Poznaniu, który na tle innych miast pozostaje relatywnie tańszą lokalizacją, dużo lokali kwalifikujących się do Bezpiecznego Kredytu 2 proc. jest dostępnych w ofercie osiedla Malta Point, które wraz z całym polskim portfolio zakupiliśmy od francuskiej grupy deweloperskiej Nexity.

Jeśli chodzi o Wrocław, mieszkania takie znajdziemy w inwestycjach Orawska Vita na Ołtaszynie oraz Cynamonowa Vita na Lipie Piotrowskiej. W przypadku Gdańska będą to Osiedle Latarników na Letnicy, Ujeścisko Vita (Ujeścisko) oraz Południe Vita (Orunia Górna). Z kolei w Warszawie najwięcej mieszkań, które obejmuje rządowe dofinansowanie można znaleźć w inwestycji Toruńska Vita na Targówku.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W naszej warszawskiej inwestycji w chwili wprowadzenia do sprzedaży około 50 proc. mieszkań kwalifikowało się do programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Oczywiście w tej chwili ta dostępność jest już znacznie mniejsza, ale głównie ze względu na ogólny wzrost zainteresowania zakupem mieszkań. W momencie wprowadzenia programu jedynie 10 proc. klientów rezerwujących mieszkania deklarowało korzystanie z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Na tę chwilę mamy około 450 mieszkań kwalifikujących się do programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Są one dostępne w naszych inwestycjach w całej Polsce. Jeśli chodzi o Warszawę, to można je kupić w naszych najnowszych projektach, realizowanych w drewnianej technologii szkieletowej: Naturalnie Aluzyjna i ECOBerensona, a także w osiedlu Stacja Centrum w Pruszkowie. Mamy też pulę mieszkań objętych preferencyjnym kredytem w Osiedlu Kościuszki w Chorzowie, inwestycji Nad Odrą w Szczecinie, a także na Osiedlu Horizon w Gdańsku.

W październiku pula wspomnianych mieszkań powiększy się o kolejnych 160 lokali, dostępnych w kolejnej inwestycji z prefabrykatów z drewna - Apartamenty na Wzgórzu w podkrakowskiej Zawadzie. Mówimy tu, zarówno o mieszkaniach w stanie deweloperskim, ale także tych w podwyższonym standardzie, wykończonych pod klucz i gotowych do wprowadzenia.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Baza mieszkań w naszej ofercie kwalifikujących się do programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. oscyluje w granicach 200-300 jednostek. Są one dostępne w każdej z realizowanych inwestycji. Nie tworzymy specjalnej puli dedykowanej programowi, a nasze statystyki pokazują, że największym zainteresowaniem ze strony klientów cieszą sią mieszkania w cenie całkowitej do 500-600 tys. zł.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

W ramach naszej oferty posiadamy około 300 lokali spełniających kryteria programu kredyt 2 proc. dla singli oraz blisko 450 mieszkań dla rodzin. Są one dostępne, zarówno na naszych wrocławskich, jak i krakowskich osiedlach. Staramy się tak przygotowywać ofertę, aby była atrakcyjna dla jak najszerszego grona odbiorców, zawsze dostosowana do grupy docelowej klientów danej lokalizacji i ich potrzeb, nie do wytycznych rządowego programu. Osoby kredytujące zakup poszukują mieszkań, których ceny sięgają maksymalnego limitu kwotowego w ramach tej formy finansowania. Wyjątkiem są kupujący mieszkanie na start, którzy dostosowują możliwości zakupowe do posiadanego budżetu.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Notujemy duże zainteresowanie klientów mieszkaniami, które spełniają wytyczne rządowego programu Bezpieczny Kredyt. Mamy w ofercie ponad 800 mieszkań spełniających wymogi tego programu. Pula ta bardzo szybko się wyczerpuje. Wielkość i cena mieszkań jest najczęściej dostosowana do wymogów programu.

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom

Dzięki konsekwencji we wprowadzaniu do sprzedaży zróżnicowanych mieszkań, w większości naszych inwestycji znajdują się dziś lokale uprawniające do ubiegania się o Bezpieczny Kredyt 2%. Aktualnie w ofercie mamy kilkaset takich mieszkań. Nadrzędnym priorytetem w kształtowaniu naszej oferty jest bowiem jej dywersyfikacja. Pozwala nam ona odpowiadać na potrzeby szerokiego spektrum potencjalnych nabywców, a także budować uniwersalne i ponadczasowe portoflio, niezależnie od bieżących trendów czy uwarunkowań rynkowych. Beneficjenci programu, którzy kwalifikują się do uzyskania preferencyjnego finansowania, stanowią wyłącznie jedną z wielu grup naszych klientów.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Najwięcej mieszkań kwalifikujących się do programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. dostępnych jest w inwestycji Warszawski Świt na Bródnie w Warszawie. Obecnie przygotowujemy nowe etapy tego projektu oraz planujemy nowe inwestycje w innych lokalizacjach w Warszawie. Chcemy sprostać oczekiwaniom większej grupy kredytobiorców, zarówno tych, którzy spełniają wymagania programu, jak również tych, którzy chcą skorzystać ze standardowej oferty banków. Najczęściej poszukiwane lokale przez osoby kredytujące zakup mają wartość do 800 tys. zł.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Rynek mieszkaniowy zdominował rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 proc., którego celem jest wsparcie młodych osób w zakupie własnego M.Prawie 60 proc. sprzedanych lokali z ekologicznego osiedla Miasteczko Jutrzenki jest zakupionych z rządowym dofinansowaniem. Klienci najczęściej pytają o kompaktowe dwójki i trójki, spełniające kryteria programu, czyli lokale w cenach mieszczących się w przedziale 500 tys. - 800 tys. zł. Obecnie sprzedajemy lokale z nowopowstałej – Dzielnicy Lawendy, nowej części osiedla Miasteczko Jutrzenki zlokalizowanego na warszawskich Włochach. W ręce lokatorów oddajemy 3 budynki mieszkalne, w których znajduje się 100 nowoczesnych i ustawnych mieszkań.

Dorota Gdaniec, specjalista ds. Sprzedaży Gruntów w Alter Investment S.A.

W ofercie posiadamy grunty z projektami budynków wielorodzinnych w atrakcyjnych lokalizacjach w Gdańsku, obejmujące lokale mieszkalne o metrażach od 25 mkw. Zakup takich i nieco większych, bardzo poszukiwanych, mieszkań może być finansowany Bezpiecznym Kredytem 2 proc. Taki kredyt może być łączony z rządowym programem Mieszkanie bez Wkładu Własnego i w takim przypadku istotne jest, by cena mieszkania nie przekroczyła dopuszczalnych w ustawie kwot.