Nieruchomości

Czy nowa oferta mieszkaniowa idzie w stronę większej dostępności dla kupujących? Czy na rynek wchodzą projekty w tańszych lokalizacjach z mieszkaniami o mniejszym metrażu, skierowane do większej grupy odbiorców? Jak kształtuje się teraz średnia stawka ofertowa za metr w projektach zlokalizowanych w największych miastach? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Obserwujemy większą aktywność firm w zakresie realizacji inwestycji budżetowych, które w poprzednich latach były ograniczane z uwagi na wysokie stopy procentowe. Proces przygotowania inwestycji, trwający zwykle od 2 do 5 lat, utrudnia deweloperom szybkie reagowanie na dynamiczne zmiany rynkowe, dlatego modyfikacja oferty następuje stopniowo.

Jednocześnie dostrzegamy rosnące zainteresowanie nabywców – szczególnie z pokolenia Y – większymi mieszkaniami, zwłaszcza czteropokojowymi, kupowanymi najczęściej za gotówkę lub przy niższym poziomie finansowania bankowego niż w przypadku zakupu pierwszego mieszkania.

Klienci coraz częściej zwracają uwagę na markę i reputację dewelopera. Rosną też ich oczekiwania wobec standardu inwestycji, oferowanych udogodnień, w tym zagospodarowania części wspólnych.

Mimo nadpodaży w wielu miastach, nasze wyniki sprzedaży pozostają stabilne. Dzięki silnej marce i zaufaniu klientów, w ciągu ostatnich 5 lat udział rynkowy Develii w sześciu największych miastach wzrósł z 2,6 proc. do około 8 proc. Aktualnie średnia cena metra kwadratowego w naszych inwestycjach, liczona dla wszystkich miast to około 14 600 zł, przy czym najtańsze mieszkania oferujemy już od 8 000 zł za mkw.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W związku z bardzo ograniczoną dostępnością gruntów, długotrwałym i żmudnym procesem administracyjnym związanym z przygotowaniem inwestycji, trudno jest realizować jakąkolwiek strategię produktową. Realizujemy inwestycje, które w danym czasie jesteśmy w stanie uruchomić ze wspomnianych wyżej względów.

Zwiększenie ilości pokoi na mniejszej powierzchni nastąpiło po kryzysie 2008 r., około roku 2010 i właściwie do tej pory parametry kompaktowych mieszkań nie uległy zmianie. Są oczywiście pomysły ekstremalnych rozwiązań np. trzypokoje na 40 mkw., ale też nie wszystkim klientom, nawet z segmentu popularnego to odpowiada. Nie decydują się na to też firmy trzymające pewne standardy jakości projektów. Konieczność projektowania większej ilość pokoi na mniejszym metrażu wynika z ograniczonych możliwości nabywczych i gdyby osoby nabywające pierwsze mieszkanie lub kupujące większe ze względu na powiększenie rodziny miały realne wsparcie państwa, może moglibyśmy projektować wygodniejsze bardziej przestronne mieszkania.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal

Atal konsekwentnie wprowadza na rynek inwestycje zróżnicowane pod względem standardu i lokalizacji, aby każdy miał szansę znaleźć wśród nich mieszkanie na miarę swoich potrzeb i możliwości finansowych. Nasza szeroka oferta w ośmiu największych aglomeracjach w Polsce obejmuje zarówno funkcjonalne kawalerki, jak też mieszkania 5-pokojowe o pow. ponad 120 mkw. To przeczy stereotypowemu poglądowi, że deweloperzy budują głównie kompaktowe mieszkania, w dodatku coraz mniejsze. Owszem, oferta lokali dwu i trzypokojowych jest najliczniejsza, ale to zjawisko typowe dla całego rynku i jego środkowa cecha.

Stabilizacja cenowa, z którą mamy do czynienia już prawie od dwóch lat, atrakcyjne rabaty, jakie klienci mogą teraz uzyskać, a przy tym wzrost wynagrodzeń i obniżki oprocentowania kredytów, poprawiają dostępność mieszkań.

Uruchamiane projekty optymalizujemy pod wieloma względami, a powierzchnia mieszkania jest tylko jednym z parametrów. Stawiamy na funkcjonalność, gdyż przemyślany, ustawny lokal o pow. 40 mkw. szybciej znajdzie nabywcę, niż źle zaprojektowane mieszkanie o większym metrażu.

Jeśli chodzi o średnią ogólnopolską cenę metra kw. mieszkania w naszych inwestycjach, oscyluje ona wokół 12 000 zł. Jednakże posługiwanie się samą średnią może prowadzić do niewłaściwych wniosków, gdy analizujemy ofertę w oderwaniu od jej struktury, zwłaszcza w ujęciu regionalnym.

Na przykład nasze dwa, 35-piętrowe, wyróżniające się projekty w Katowicach - Atal Olimpijska i Atal Sky+ oddziałują mocno na średnią na Górnym Śląsku. Przeciętnie rzecz biorąc, w naszej ofercie najtańsze są obecnie rynki Poznania i okolic (tutaj wpływ projektu Atal Idea w Swarzędzu) oraz Łodzi, ze średnią ceną ok. 10 900 zł/ mkw. Podobnie kształtują się ceny na Śląsku, po wyłączeniu z analizy projektów premium w Katowicach. Najdrożej jest w Warszawie, choć aktualna struktura oferty pozwala na utrzymanie jej na atrakcyjnym dla klientów pułapie 14 200 zł/ mkw. Statystykę dla Szczecina (ok. 15 000 zł/ mkw.) determinuje jedyny z prowadzonych tam aktualnie projektów - klasy premium, tj. Heyki City.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Ze względu na strategię BPI Real Estate Poland koncentruje się na projektach w centrach największych miast w Polsce, co niesie za sobą wyższe koszty zakupu gruntu a co za tym idzie wyższą cenę metra kwadratowego mieszkania. Mając na względzie doświadczenie BPI Real Estate Poland w projektach tego typu, pozostajemy wierni swojej strategii i nie planujemy realizacji inwestycji z segmentu popularnego.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Oferta Grupy CTE konsekwentnie zmierza w stronę większej dostępności dla kupujących. Widzimy, że klienci zwracają coraz większą uwagę na relację ceny do jakości, dlatego wprowadzamy do sprzedaży projekty zlokalizowane również w popularnych, ale nie śródmiejskich dzielnicach, gdzie możliwe jest utrzymanie bardziej atrakcyjnych poziomów cen. Jednocześnie coraz częściej projektujemy mieszkania o kompaktowym metrażu – funkcjonalne, dobrze zaprojektowane, ale przystępne cenowo, co pozwala dotrzeć do szerszej grupy odbiorców, w tym osób kupujących pierwsze mieszkanie.

W osiedlu Kaparowa 5 oferujemy mieszkania dwupokojowe w cenie od 450 tys. zł. Z kolei w inwestycji Apartamenty Świeradowska można nabyć nowoczesną, funkcjonalną kawalerkę już za 413 tys. zł.

Zauważamy też, że mimo wciąż relatywnie wysokich cen, klienci są bardziej skłonni do podejmowania decyzji zakupowych. To efekt, zarówno poprawy warunków kredytowych, jak i rosnącego przekonania, że mieszkanie pozostaje jedną z najbezpieczniejszych form lokaty kapitału.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Tak, idziemy w stronę większej dostępności, w najnowszym projekcie na warszawskim Targówku oferujemy zróżnicowane metraże, od kompaktowych kawalerek po przestronne mieszkania z antresolami. Średnia cena wyniesie ok. 17 000 zł/mkw. Stawki w największych miastach różnią się w zależności od lokalizacji i standardu.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Zdecydowanie tak. Dostosowujemy projekty do zmieniających się potrzeb rynku, a jednym z głównych kierunków jest tworzenie bardziej kompaktowych i funkcjonalnych mieszkań, szczególnie w tańszych, ale dobrze skomunikowanych dzielnicach.

Wprowadzamy do sprzedaży projekty w lokalizacjach, które oferują dobrą relację ceny do jakości życia – jak np. Ursus i Białołęka w Warszawie, Jasień w Gdańsku, Jagodno we Wrocławiu czy Strzeszyn w Poznaniu.

Średnia cena w naszych inwestycjach w Warszawie wynosi ok. 15 700 zł/mkw., w Gdańsku ok. 13 600 zł/mkw., we Wrocławiu ok. 12 200 zł/mkw., a w Poznaniu 11 200 zł/mkw.

To ceny atrakcyjne na tle średnich stawek rynkowych, które według danych NBP i serwisów ogłoszeniowych przekraczają już w niektórych miastach 15–17 tys. zł/mkw. dla mieszkań w stanie deweloperskim. Dzięki dużej skali działalności i efektywnemu zarządzaniu kosztami jesteśmy w stanie utrzymać konkurencyjną cenę przy zachowaniu wysokiej jakości inwestycji.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Sales Manager, Ronson Development

Staramy się, aby nasza oferta była coraz bardziej dostępna dla różnych grup klientów. Wprowadzamy inwestycje w bardziej przystępnych lokalizacjach, takich jak Warszawa – Białołęka czy nowa inwestycja Startowe we Wrocławiu. W projektach budżetowych szczególnie zależy nam na tym, aby mieszkania były kompaktowe, a jednocześnie funkcjonalne, tak by na mniejszym metrażu znaleźć optymalną liczbę pomieszczeń. Jeśli chodzi o ceny, w naszych projektach stawki za metr kwadratowy różnią się w zależności od lokalizacji i standardu inwestycji.

Obecnie w Warszawie ceny wynoszą od 13 324 zł do 18 449 zł za mkw., w Szczecinie od 9 887 do 17 358 zł za mkw., w Poznaniu od 11 100 do 14 472 zł za mkw., a we Wrocławiu od 11 303 do 21 722 zł za mkw. Dzięki takiej strategii możemy zaoferować mieszkania, zarówno w przystępniejszych cenowo projektach, jak i w inwestycjach o wyższym standardzie, tak aby każdy klient mógł znaleźć coś dopasowanego do swoich potrzeb i możliwości.

Aleksander Pałka - członek zarządu, Totalbud Development

W tym roku wprowadziliśmy do sprzedaży ponad 120 mieszkań w drugim etapie inwestycji Jabłonova w Piasecznie. Większość mieszkań stanowią dwupokojowe lokale o metrażu około 36 metrów kwadratowych, które cieszyły się dużą popularnością w pierwszym etapie osiedla. Stawki za metr kwadratowy w tej inwestycji oscylują pomiędzy 11 600 a 14 000 złotych, w zależności od metrażu, a więc są znacznie niższe niż średnia dla Warszawy.

Wojciech Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W naszej ofercie widzimy i uwzględniamy zmiany po stronie popytu, ale nie sprowadzamy ich wyłącznie do „tańszych lokalizacji” czy maksymalnej kompaktowości lokali. W realizowanej w Katowicach inwestycji Stacja Ligocka oferujemy pełen przekrój metraży – od mieszkań dwupokojowych po duże, dwupoziomowe lokale. Średnia cena w tym projekcie wynosi ok. 11 400 zł/mkw. brutto. Jednocześnie obserwujemy bardzo wyraźne przesunięcie preferencji klientów w stronę lokali mniejszych i bardziej funkcjonalnych niż dwa lata temu, co wpływa na strukturę popytu w już realizowanej inwestycji.

Kolejny projekt Grupy Waryński, przygotowywany na warszawskim Mokotowie, będzie miał zupełnie inny profil, podwyższony standard, a oferta adresowana jest w nim do klientów poszukujących większych mieszkań, a nie małych jednostek inwestycyjnych. Średnia cena nie została jeszcze określona, ale charakter projektu będzie istotnie różnił się od realizacji w Katowicach.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Oferta Alter Investment rozwija się w kierunku większej dostępności inwestycyjnej, zarówno pod względem lokalizacji, jak i struktury projektów. Wprowadzamy na rynek tereny w tańszych, ale dobrze skomunikowanych lokalizacjach, jak np. Pomlewo pod Gdańskiem, które pozwalają deweloperom budować produkty dostępne dla szerszej grupy odbiorców. Grunty przygotowane przez Alter Investment mają odpowiadać na przyszły popyt czyli zrównoważony, ekonomiczny i ekologiczny produkt deweloperski.

Rynek nieruchomości wchodzi w fazę racjonalizacji. Po okresie emocji i wysokich kosztów finansowania wraca czas projektów przemyślanych, efektywnych i dobrze przygotowanych - takich, które powstają na gruntach z realną wartością dodaną. I to właśnie w tym segmencie Alter Investment widzi największy potencjał rozwoju na kolejne lata.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

Naszym priorytetem niezmiennie pozostaje tworzenie zdywersyfikowanej oferty, odpowiadającej na potrzeby różnych grup klientów. Od osób poszukujących mieszkań w segmencie popularnym, po nabywców zainteresowanych projektami o podwyższonym standardzie, zarówno na własny użytek, jak i w celach inwestycyjnych. Dbamy przy tym o szeroki zakres metraży i funkcjonalne układy mieszkań, które pozwalają dopasować ofertę do różnych stylów życia. Łączymy tym samym inwestycje realizowane w centrach miast z projektami rozwijanymi na przedmieściach i w nowych, dobrze skomunikowanych dzielnicach.

Różnice w poziomach cenowych wynikają oczywiście m.in. z lokalizacji, dostępności gruntów czy standardu projektów. Jednak w naszej filozofii kluczowe jest to, aby każda inwestycja, niezależnie od usytuowania czy też odległości od centrum, zapewniała wysoką jakość życia, funkcjonalność, a także dostęp do trenów zielonych, niezbędnej infrastruktury komunikacyjnej i handlowo-usługowej. Nie zmniejszamy przy tym naszej aktywności inwestycyjnej. Konsekwentnie rozwijamy portfel projektów we wszystkich segmentach rynku i największych aglomeracjach.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Od ponad 20 lat budujemy mieszkania o podwyższonym standardzie, dedykowane klientom poszukującym właśnie takiego lokum. Tworzymy osiedla w atrakcyjnych lokalizacjach, zarówno blisko ścisłego centrum Wrocławia, jak i w spokojniejszych, dobrze skomunikowanych dzielnicach. Dbamy o najwyższą jakość wykonania, a także o estetykę części wspólnych. Projektując mieszkania, maksymalnie wykorzystujemy potencjał przestrzeni, oferując przemyślane i funkcjonalne układy, dopasowane do różnych potrzeb nabywców.

Nasza oferta jest urozmaicona, posiadamy w niej kompaktowe kawalerki i dwupokojowe lokum idealne na start lub jako inwestycja oraz większe trzy-, cztero- i pięciopokojowe mieszkania i apartamenty. Aktualnie średnia cena ofertowa naszych mieszkań wynosi 14 500 zł/mkw., przy średniej rynkowej we Wrocławiu na poziomie 13 700 zł/mkw. Zapewniamy szeroki wybór lokali w różnych przedziałach cenowych. W naszej ofercie znajdują się mieszkania w cenach od 11 300 zł/mkw.

Daniel Orczyk obejmuje stanowisko Senior Project Manager w dziale technicznym w Avison Young w Polsce.

Daniel jest projektantem konstrukcji z uprawnieniami wykonawczymi bez ograniczeń, z ponad 20-letnim doświadczeniem, zdobywanym na projektach realizowanych w Polsce, Niemczech, Holandii, Belgii, Szwecji, Daniii, bliskim wschodzie, USA, Hiszpani i Wielkiej Brytanii. Posiada rozległą wiedzę na temat standardów FM Global, VdS, NFPA, zarządzania nieruchomościami, instalacji budynkowych, procedur administracyjnych, procesu uzyskiwania pozwoleń, norm projektowych i wykonawczych oraz umów EPCM. Daniel specjalizuje się w zarządzaniu projektami, nadzorze technicznym, technicznym due diligence i projektowaniu konstrukcji nieruchomości komercyjnych i centrów danych.

Daniel może pochwalić się wieloma zrealizowanymi projektami w sektorach handlowym, magazynowym, farmaceutycznym, spożywczym a także centrów danych. Przed dołączeniem do Avison Young Daniel pracował w takich firmach jak m.in. HaskoningDHV, Arcadis, WSP Polska, Arup oraz innych brytyjskich firmach inżynieryjnych podczas pracy za granicą.

Dział Technical Advisory and Project Management, z Tomaszem Danieckim na czele, to zgrany zespół inżynierów wszystkich branż, którzy posiadają wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu projektami na rynku nieruchomości komercyjnych. Dział realizuje usługi m.in. project monitoring, project management czy technical due diligence we wszystkich segmentach rynku.

Firma Scallier zawarła kontrakt na komercjalizację kolejnego paku handlowego, który powstanie u zbiegu ulic Śląskiej i Księdza Ludwika Tunkla w Świętochłowicach. Obiekt, którego otwarcie planowane jest jesienią 2027 roku, dostarczy około 7000 mkw. powierzchni najmu. Inwestycja będzie realizowana na działce o powierzchni około 2,5 ha, na terenie zajmowanym dotąd przez Skład materiałów budowlanych. Inwestorem projektu jest jedna ze spółek KENPOL Holding.

To kolejny park handlowy, którego komercjalizację Scallier przeprowadzi w tym roku. W czasie wakacji firma poinformowała, że uzyskała wyłączność na komercjalizację pięciu nowych parków handlowych, które realizowane są w Toruniu, Bydgoszczy, Rudzie Śląskiej, Zabrzu i Darłowie, o łącznej powierzchnia przekraczającej 40 tys. mkw.

– Budowa parku handlowego w Świętochłowicach, mieście liczącym ponad 45 tys. mieszkańców, rozpocznie się w przyszłym roku. Obecnie opracowujemy strategię najmu dla tego projektu. W sąsiedztwie planowanego obiektu działają już takie marki, jak Media Expert, Rossmann czy Biedronka, które po otwarciu parku będą stanowiły komplementarne uzupełnienie lokalnej oferty handlowej – mówi Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier.

Anna Wojciechowska przyznaje, że Scallier stale poszerza grupę najemców nowych projektów, wprowadzając do komercjalizowanych przestrzeni marki debiutujące na polskim rynku oraz placówki, które podbijają atrakcyjność oferty i wspierają rentowność obiektów. – Dbamy o to, aby nowe parki zapewniały takie usługi i funkcje, które cieszą się największym uznaniem klientów - od nowoczesnych stref rozrywki, ofertę z zakresu sportu, zdrowia i urody, przez oryginale koncepty gastronomiczne, po usługi z obszaru e-commerce – dodaje.

– Skala rozwoju rynku parków handlowych w Polsce pozostaje nadal bardzo duża, co wynika zarówno z poziomu nasycenia powierzchniami handlowymi, jak i niesłabnącej popularności lokalnych centrów, realizujących codzienne potrzeby zakupowe. Sektor handlowy w Polsce rozwija się w imponującym tempie. W ciągu ostatnich pięciu lat segment parków handlowych zwiększył swoją powierzchnię o 1,7 mln mkw. Tylko w okresie trzech pierwszych kwartałów bieżącego roku w kraju oddano do użytku niemal 190 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, więcej niż w całym 2024 roku. Wysoki poziom aktywności inwestycyjnej potwierdza wolumen realizowanych projektów – w Polsce w budowie znajduje się aktualnie ponad 600 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, z czego aż 480 tys. mkw. przypada na parki handlowe – podkreśla Bartosz Nowak, partner zarządzający w Scallier.

Scallier specjalizuje się w kompleksowej komercjalizacji parków handlowych, gdzie proces obejmuje staranną analizę lokalnych rynków, precyzyjny dobór odpowiedniego kompletu najemców oraz optymalizację oferowanych stawek czynszu. Tworzy nowoczesne, funkcjonalne i przyjazne przestrzenie zakupowe z bogatą ofertą handlowo-usługową, atrakcyjną dla lokalnych mieszkańców, które odpowiadają jednocześnie założeniom inwestorów.

Po Katowicach kolejne miasta rozważają wprowadzenie opodatkowania stawką gospodarczą mieszkań wybudowanych i niesprzedanych. Co sądzą o tym pomyśle firmy deweloperskie? Jaki wpływ na rynek mogą mieć takie posunięcia? Czy przełożą się na ceny mieszkań? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Z niepokojem obserwujemy propozycje nowych obciążeń podatkowych dla deweloperów, w tym lokalnych danin od mieszkań niesprzedanych. Tego typu pomysły, jak stawka gospodarcza od lokali pozostających w ofercie mogą skutkować pogorszeniem rentowności projektów i ograniczeniem nowej podaży.

Efektem będzie nie spadek, lecz potencjalny wzrost cen mieszkań, ponieważ rosnące ryzyka i koszty będą musiały zostać uwzględnione w polityce cenowej. Takie rozwiązania są sprzeczne z celem zwiększenia dostępności mieszkań i mogą negatywnie wpłynąć na cały rynek, łącznie z dynamiką inwestycji w nowych lokalizacjach.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Opodatkowanie mieszkań wybudowanych i niesprzedanych stawką gospodarczą byłoby dodatkowym obciążeniem i pewnego rodzaju karaniem deweloperów za trudniejszą sytuację rynkową. Prowadziłoby do ostrożniejszego planowania inwestycji oraz ograniczania liczby lokali wprowadzanych na rynek, co w efekcie wpłynęłoby na zmniejszenie podaży i być może podniesienie cen. Tym bardziej że obecnie łatwo zweryfikować, które mieszkania są przeznaczone do sprzedaży, ponieważ deweloperzy mają obowiązek publikowania cenników i pełnej oferty.

W praktyce zmuszałoby to nas do prowadzenia inwestycji przy niemal pełnej przedsprzedaży, wprowadzania mniejszych pul mieszkań i wstrzymywania kolejnych etapów w sytuacji spowolnienia popytu, co niewątpliwie negatywnie wpływałoby na dostępność nowych lokali.

Wojciech Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W obecnych realiach rynkowych opodatkowanie niesprzedanych lokali stawką gospodarczą byłoby rozwiązaniem szczególnie ryzykownym, zarówno ekonomicznie, jak i systemowo. Lokale, które nie zostały jeszcze wyodrębnione i sprzedane, są w istocie „produktem w toku”, a nie inwestycją utrzymywaną w portfelu w celach kapitałowych. Trudno uzasadnić opodatkowanie dewelopera za etap, który jest nieodłączną fazą procesu produkcyjnego.

Dodatkowo, dziś sprzedaż nie ma już charakteru boomu z lat minionych. Klienci porównują szeroką ofertę, coraz częściej podejmują decyzję dopiero po oddaniu budynku do użytkowania, a gotowe mieszkania stały się alternatywą do „dziury w ziemi”. Niesprzedany stock jest więc przede wszystkim pochodną wolniejszego procesu decyzyjnego i dużej podaży w takich miastach jak Katowice, a nie intencjonalnie utrzymywanym zapasem.

Nałożenie podatku w tej fazie cyklu podniosłoby koszty działalności i wprost przełożyło się na ceny mieszkań, obciążając finalnie nabywców. Jednocześnie mogłoby zniechęcić deweloperów do rozpoczynania nowych projektów w momencie, gdy rynek i tak się normalizuje, co w perspektywie ograniczyłoby podaż, zamiast ją stabilizować.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Pomysł opodatkowania mieszkań niesprzedanych stawką gospodarczą to kierunek ryzykowny i krótkowzroczny. Tego typu rozwiązania mogą doprowadzić do sztucznego ograniczania podaży i zwiększenia cen, zamiast rozwiązania problemu dostępności mieszkań.

Zamiast karać deweloperów za dostarczanie gotowych lokali na rynek, państwo powinno upraszczać procesy planistyczne i administracyjne, które obecnie trwają po kilka lat i blokują nowe inwestycje. Z punktu widzenia Alter Investment takie regulacje nie dotkną bezpośrednio rynku gruntów, ale mogą obniżyć aktywność deweloperów kupujących grunty, a tym samym spowolnić proces inwestycyjny w całym łańcuchu wartości.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Firmy deweloperskie dążą do jak najszybszej sprzedaży lokali, a utrzymywanie gotowych mieszkań oznacza dla nich zablokowanie środków i dodatkowe koszty. Zgadzamy się ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zgodnie z którym propozycja wprowadzenia wyższych podatków od gotowych mieszkań, które nie znalazły jeszcze nabywców jest nieuzasadniona i mogłaby negatywnie wpłynąć na rynek. Takie rozwiązanie uderzyłoby najmocniej w mniejsze podmioty, które z uwagi np. na zaciągnięte kredyty i inne zobowiązania finansowe nie są w stanie obniżać cen mieszkań.

Nie spodziewamy się, że wprowadzenie opodatkowania stawką gospodarczą mieszkań wybudowanych i niesprzedanych przełoży się na wzrost cen. Z naszego doświadczenia wynika, że dobrze przygotowane inwestycje sprzedają się już na etapie budowy, dlatego udział gotowych mieszkań w naszej ofercie nie przekracza 1-2 proc. To znacznie mniej niż średni poziom rynkowy, który w zależności od miasta wynosi od 10 do 20 proc.

Dawid Wrona, członek zarządu - Chief Operating Officer w Archicom

Jako uczestnik rynku z dużą uwagą śledzimy wszelkie potencjalne zmiany legislacyjne, które mogą wpływać na sektor mieszkaniowy. Dlatego z zainteresowaniem obserwujemy dyskusję wokół pomysłu wprowadzenia stawki gospodarczej dla mieszkań niesprzedanych. Rozumiemy, że intencją samorządów jest poszukiwanie nowych źródeł dochodów i narzędzi wspierających zrównoważony rozwój lokalnych rynków, natomiast każda decyzja w tym zakresie powinna być poprzedzona rzetelną analizą skutków, zarówno dla miast, jak i dla branży deweloperskiej.

Utrzymywanie pewnej liczby gotowych, niesprzedanych mieszkań jest naturalnym elementem cyklu inwestycyjnego i wynika z dynamiki sprzedaży, a nie z działań o charakterze spekulacyjnym. Dane rynkowe pokazują, że skala zjawiska jest ograniczona, np. w Łodzi udział gotowych lokali wynosi obecnie ok. 20 proc., a w Trójmieście ok. 11 proc. Z naszych szacunków wynika, że potencjalne wpływy z takiego podatku byłyby raczej niewielkie, sięgające maksymalnie kilku milionów złotych.

Warto jednocześnie pamiętać, że uwarunkowania rynkowe różnią się w zależności od lokalizacji. W miastach o dużej podaży mieszkań, jak Katowice, dyskusja o dodatkowych instrumentach regulacyjnych może mieć swoje uzasadnienie, podczas gdy w aglomeracjach o ograniczonej dostępności lokali, jak Kraków, podobne rozwiązania mogłyby w praktyce hamować nowe inwestycje i wpływać na dalszy wzrost cen.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Z założenia każdemu deweloperowi zależy na sprzedaży mieszkań jeszcze na etapie budowy. Mieszkania gotowe do zamieszkania, ale nie sprzedane, które znajdują się w portfelu firmy deweloperskiej, same w sobie generują dodatkowe koszty, jak czynsz do wspólnoty, opłaty za media (np. ogrzewanie). Dlatego uważam, że pomysł wprowadzenia podatku od niesprzedanych nieruchomości, który będzie kolejnym dodatkowym kosztem jest pomysłem chybionym. Nie sadzę, żeby wpłynął na szybszą sprzedaż nieruchomości.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Pomysł opodatkowania niesprzedanych mieszkań stawką właściwą dla nieruchomości komercyjnych budzi duże wątpliwości. Z perspektywy branży deweloperskiej takie rozwiązanie byłoby niekorzystne i mogłoby przynieść skutki odwrotne do zamierzonych. Niesprzedane lokale to naturalny element działalności deweloperskiej – proces sprzedaży trwa często wiele miesięcy po zakończeniu budowy, a utrzymywanie pewnej oferty rynkowej jest konieczne, by zachować płynność podaży i stabilność cen. Wprowadzenie wyższych stawek podatkowych mogłoby doprowadzić do ograniczenia inwestycji w nowych projektach, a w konsekwencji do spadku podaży mieszkań na rynku. To z kolei działałoby proinflacyjnie i mogło przyczynić się do dalszego wzrostu cen.

Zamiast wspierać dostępność mieszkań, takie obciążenie finansowe mogłoby więc paradoksalnie ją zmniejszyć. W naszej ocenie znacznie skuteczniejsze byłoby wspieranie inwestycji mieszkaniowych i tworzenie stabilnych warunków dla ich finansowania, co w dłuższej perspektywie przyniosłoby korzyści zarówno nabywcom, jak i całej gospodarce.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Podobnie jak raportowanie cen mieszkań nie wpłynęło i nie wpłynie na ich obniżenie, tak podnoszenie podatku od mieszkań niesprzedanych nie zwiększy ich dostępności, bo nie jest mi znana sytuacja, w której deweloper budowałby i „chował” mieszkania, żeby ich nie sprzedać. Od 2 lat mamy istotną nadpodaż, co widać po licznych promocjach i rabatach więc żaden deweloper nie chce żeby mieszkania mu „stały”. Jeżeli tak się dzieje to wyłącznie w powodu braku możliwości nabywczych klientów.

Jakie mieszkania dostępne są w cenie, odpowiadającej średniej wartości kredytu, wnioskowanego we wrześniu z uwzględnieniem 20 proc. wkładu własnego? Jakie nowe mieszkania kupimy w największych miastach w cenie od około 570 tys. zł. O jakiej powierzchni? W których projektach można je znaleźć? Ile kosztują najtańsze lokale u deweloperów? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Najtańsze mieszkania w ofercie Develii, o powierzchni około 30 mkw. dostępne są w gdańskiej inwestycji Południe Vita w cenie około 390 tys. zł. W tej inwestycji oferujemy również najniższą cenę za metr kwadratowy - około 8 tys. zł.

W innych miastach ceny są nieco wyższe, co jest uzależnione m.in. od lokalizacji projektu oraz sytuacji na lokalnym rynku. Mieszkania w przedziale cenowym od 400 do 500 tys. zł. oferujemy klientom we wszystkich miastach, w których działamy, łącznie z Warszawą.

Agnieszka Matusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal

Przeciętnie rzecz biorąc, w naszej ogólnej ofercie kwota około 570 tys. zł, odpowiada dwupokojowemu mieszkaniu o pow. 45-55 mkw. W ośrodkach należących do “tańszych”, takich jak Łódź, Poznań i okolice, czy Górny Śląsk, łatwiej jest znaleźć lokale w tym przedziale. W Krakowie, Trójmieście czy Warszawie za tę cenę dostępne są lokale powierzchniowo bliższe 45 metrom.

Jednakże w wybranych inwestycjach, za te pieniądze klienci są w stanie kupić nawet mieszkanie trzypokojowe o powierzchni około 60 mkw., jak np. w Gliwicach (Ogrody Andersa), Łodzi (Nowe Miasto Polesie IVA), Swarzędzu (ATAL Idea) czy Redzie (Niebieski Bursztyn).

Aktualnie mieszkaniową dostępność zdecydowanie poprawia, nie tylko zdolność kredytowa i malejące oprocentowanie hipotek, ale także liczne promocje, dzięki którym klienci mogą wiele zyskać.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Spadek stóp procentowych wyraźnie zwiększył dostępność finansowania hipotecznego, a tym samym zainteresowanie zakupem mieszkań. Widzimy to również w kontaktach z klientami. Rośnie liczba zapytań i wizyt w naszych biurach sprzedaży. Osoby chcące kupić mieszkanie decydując się na kredyt hipoteczny z 20 proc. udziałem własnym, w kwocie około 570 tys. zł znajdą realne możliwości zakupu w projektach Czysta 4 we Wrocławiu i Panoramiqa w Poznaniu. Dla klientów dysponujących większym budżetem atrakcyjne oferty dostępne są również w Gdańsku i Warszawie, przy czym są to lokalizacje premium, z wyższym progiem wejścia, ale także z większym potencjałem wzrostu wartości w czasie.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Spadek stóp procentowych przekłada się bezpośrednio na wyższą zdolność kredytową klientów. Oznacza to, że więcej osób może dziś pozwolić sobie na zakup mieszkania lub uzyskać finansowanie na lepszych warunkach niż jeszcze kilka kwartałów temu. W praktyce obserwujemy, że banki są bardziej skłonne do udzielania kredytów, a miesięczne raty stają się bardziej przystępne dla gospodarstw domowych. To z kolei zwiększa aktywność na rynku nieruchomości – osoby, które do tej pory wstrzymywały się z decyzją o zakupie, zaczynają ponownie analizować oferty i wracać do planów mieszkaniowych. Widać więc, że obniżki stóp procentowych działają jak impuls ożywiający rynek i wzmacniają pozytywne nastroje wśród klientów.

W ofercie Grupy CTE znajdziemy przykładowe mieszkania w budżecie do 570 tys. zł. Na Osiedlu Kaparowa 5, położonym na wrocławskiej Lipie Piotrowskiej dostępna jest cała gama lokali dwupokojowych o metrażach od 36 do 45 mkw. w cenach od 450 tys. zł do 540 tys. zł. Na uwagę zasługuje kameralny charakter budynku (tylko 38 mieszkań) i usytuowanie w sąsiedztwie nowoczesnej szkoły i planowanego aquaparku

Wyjątkową inwestycją w portfolio naszej firmy są Apartamenty Świeradowska. Cechuje je klasyczna architektura nawiązująca do przedwojennych wzorców, szlachetna klinkierowa elewacja, eleganckie klatki schodowe. Podstawą oferty są mieszkania jednopokojowe, w cenie od 413 tys. zł. Doskonale sprawdzą się jako nieruchomości inwestycyjne a także pierwsze lokum dla młodych ludzi.

Barbara Marona, Sales Office Manager, Matexi Polska

Na rynku warszawskim najtańsze mieszkania oferujemy w inwestycji XYZ Place, zlokalizowanej przy ulicy Komitetu Obrony Robotników 30, na styku dzielnic Włochy i Mokotów. To miejsce, które łączy bliskość terenów zielonych oraz łatwy dostęp do centrum miasta. W cenie 588 tys. zł dostępne jest mieszkanie jednopokojowe o powierzchni blisko 30 mkw., co oznacza 20 tys. zł/mkw. Przekazanie kluczy w tym projekcie planowane jest już pod koniec tego roku.

Z kolei na rynku krakowskim najtańsze lokale proponujemy w inwestycji Takt Lirników na Podgórzu Duchackim. Kawalerka licząca ponad 26 mkw. dostępna jest w cenie 485 tys. zł (18 413 zł/mkw.). Za mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 35 mkw. trzeba zapłacić 618 tys. zł (17 536 zł/mkw.). Osiedle przyciąga swoim położeniem, oferując mieszkańcom doskonałą synergię wygód miejskiego życia i spokoju przedmieść. Bliskość malowniczych terenów zielonych sprzyja rekreacji i spacerom.

W projekcie Apartamenty Portowa na krakowskim Zabłociu właścicielem kawalerki o powierzchni nieco ponad 30 mkw. można się stać płacąc 568 tys. zł (18 659 zł/mkw.). Do mieszkania będzie można wprowadzić się w pierwszym kwartale 2026 r. W trzeciej naszej krakowskiej inwestycji - Do Wilgi, zlokalizowanej przy ulicy Zakopiańskiej, mamy do zaproponowania ostatnie mieszkania w cenie od 638 tys. zł. Za taką kwotę można zostać właścicielem dwupokojowego mieszkania o powierzchni ponad 40 mkw. (15 819 zł/mkw.). Budowa tego projektu już się zakończyła.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Obniżki stóp procentowych mają bezpośredni wpływ na wzrost zdolności kredytowej Polaków. We wrześniu średnia kwota wnioskowanego kredytu przekroczyła 473 tys. zł – to poziom nienotowany od kilku lat. Dla nas oznacza to wyraźny wzrost zainteresowania klientów ofertą mieszkaniową, co jest najbardziej widoczne w dużych aglomeracjach.

Mieszkania w cenie odpowiadającej kwocie około 570 tys. zł, czyli przy kredycie ok. 456 tys. zł i 20 proc. wkładzie własnym dostępne są we wszystkich miastach, w których działamy. W Warszawie (Mokotów, Bemowo) lokale jednopokojowe o metrażu ok. 25–31 mkw. oferujemy w cenie około 453–550 tys. zł.

W Gdańsku (Kowale) mieszkania dwu lub kompaktowe trzypokojowe w przedziale 48–55 mkw. są dostępne w kwocie około 520 tys. zł. We Wrocławiu (Krzyki) mieszkania od 35 mkw. mamy w cenie od ok. 542 tys. zł. W Poznaniu (Piątkowo) lokale o pow. 39–43 mkw. można kupić w cenie od 473 tys. zł.

W naszej ofercie znajdują się także tańsze mieszkania, np. lokale o metrażu 29–40 mkw. w cenach 309 tys. zł – 400 tys. zł brutto dostępne są m.in. w Gdańsku. To dobra opcja zarówno dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, jak i inwestorów.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Sales Manager, Ronson Development

W cenie około 570 tys. zł nabywcy mogą znaleźć w Warszawie mieszkania w projektach Miasto Moje oraz Ursus Centralny. W ofercie dostępne są tam lokale jedno i dwupokojowe o metrażach od 27 mkw. do 40 mkw., w cenach od ponad 462 tys. zł do 629 tys. zł.

W Poznaniu, w inwestycji Grunwald Między Drzewami, za tę kwotę można nabyć przede wszystkim mieszkania dwupokojowe o powierzchniach od 36 mkw. do 49 mkw. oraz lokale trzypokojowe do ok. 51 mkw., wyceniane maksymalnie na 615.858 zł. We Wrocławiu, w projekcie Startowe, dostępne są mieszkania dwu i trzypokojowe o powierzchniach od 30 mkw. do 52 mkw. w cenach do pk. 626 zł.

Najszerszą dostępność lokali w tym budżecie oferuje Szczecin. W inwestycji Nowa Północ nabywcy mogą wybierać między mieszkaniami dwu, trzy oraz czteropokojowymi o metrażach od 32 mkw. do ponad 66 mkw., gdzie ceny kształtują się do 619 tys. zł, przy czym wiele z nich posiada antresole.

Najtańsze mieszkania w całej ofercie firmy znajdują się w Szczecinie, gdzie kawalerki o powierzchni 25,97 mkw. oferowane są za 298 655 zł. W Poznaniu najniższe ceny zaczynają się od 395 tys. zł za mieszkania jednopokojowe o metrażu 29 mkw. We Wrocławiu najkorzystniejszą ofertę stanowią mieszkania dwupokojowe o powierzchni 30 mkw. w cenie 403 tys. zł.

W Warszawie minimalny próg wejścia jest wyższy. Najtańsze mieszkanie (27 mkw.) dostępne w projekcie Miasto Moje kosztuje ponad 462 tys. zł. Oferta firmy pokazuje zatem, że w miastach regionalnych dostępność cenowa jest zdecydowanie większa, a nabywcy, dysponujący średnim budżetem mają szansę na większy wybór niż na stołecznym rynku.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

W budżecie od około 570 tys. zł nabywcy znajdą w naszej ofercie kawalerki o powierzchni około 34 mkw. w nowym projekcie na Targówku. Rynek warszawski jest bardzo zróżnicowany, na końcową cenę wpływają m.in. lokalizacja, standard wykończenia części wspólnych, układ i ekspozycja oraz piętro.

Aleksander Pałka, członek zarządu, Totalbud Development

Totalbud Development buduje mieszkania na warszawskiej Białołęce, a także w Piasecznie i Piastowie. Ceny lokali zaczynają się od 444 tys. zł. W cenie do 570 tys. zł klienci mogą zakupić mieszkania o metrażu nawet około 40 metrów.

Wojciech Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Przy niższych stopach procentowych faktycznie obserwujemy większą skłonność klientów do finansowania zakupu kredytem, zwłaszcza w segmencie mieszkań funkcjonalnych, gotowych do zamieszkania bez nadmiaru metrażu. W realizowanej przez nas inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach w budżecie od około 570 tys. zł (przy 20-proc. wkładzie własnym) klienci znajdą przede wszystkim kompaktowe, funkcjonalne mieszkania trzypokojowe o metrażu ok. 50 mkw. Najtańsze mieszkanie mieszczące się w tym pułapie cenowym kosztuje ok. 567 tys. zł brutto. Z kolei najtańsze mieszkanie w całej inwestycji kosztuje 254 tys. zł.

W naszej ocenie to właśnie dobrze zaprojektowane, kompaktowe lokale trzypokojowe będą największym beneficjentem poprawiającej się zdolności kredytowej, bo pozwalają zaspokoić realną potrzebę mieszkaniową w nadal akceptowalnym budżecie.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Pierwsze trzy obniżki stóp procentowych w tym roku nie wpłynęły znacząco na wzrost ilości zawieranych umów kredytowych ze względu na nadal bardzo wysokie oprocentowanie zobowiązań. Najniższą, całkowitą kwotą potrzebną do zakupu mieszkania w naszych inwestycjach jest 455 tys. zł, w której można nabyć 33 metrowe, dwupokojowe mieszkanie w inwestycji Wolne Miasto w Gdańsku. W tym projekcie dostępne są jeszcze także mieszkania trzypokojowe w cenach od 10 960 za mkw.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Cieszy nas stopniowa, choć bardzo wolna, poprawa sytuacji finansowej naszych potencjalnych klientów, która stwarza im szansę na realizację planów mieszkaniowych. Wskazywana średnia wartość wnioskowanego kredytu nie jest oczywiście ograniczona do największych rynków, co w oczywisty sposób pozycjonuje ją na zbyt niskim poziomie, redukując ofertę do najmniejszych mieszkań. Kluczowe dane dotyczyć będą rzeczywistego wzrostu zdolności kredytowej klientów, co wymaga zarówno stopniowych obniżek stóp procentowych, jak i utrzymania lub obniżenia marż banków.

Obecnie najkorzystniejsze cenowo mieszkania oferujemy w inwestycji Lokum la Vida na wrocławskich Sołtysowicach. Są to kompaktowe dwupokojowe lokale w cenie od 509 tys. zł. Większe mieszkania dwupokojowe o metrażach do 40 mkw. można kupić w przedziale od 519 tys. zł do 579 tys. zł. Z kolei w inwestycji Lokum Porto na Starym Mieście oferujemy funkcjonalne kawalerki z balkonem lub loggią w cenie od 459 tys. zł. Wychodząc naprzeciw naszym klientom, co miesiąc przygotowujemy oferty specjalne, obejmujące, nie tylko atrakcyjne rabaty na wybrane lokale, ale również inne korzyści, np. miejsce postojowe w cenie.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Jako deweloper gruntowy nie oferujemy gotowych mieszkań, ale grunty przygotowane pod inwestycje mieszkaniowe, w tym segmenty, w których mieszkania w przedziale 550–600 tys. zł będą mogły powstać. Przykładem są projekty w Pomlewie, gdzie przyszła zabudowa jednorodzinna i bliźniacza będzie mogła oferować domy o łącznej wartości w tym właśnie przedziale. Podobne założenia dotyczą terenów w Gdańsku Madalińskiego czy Trakcie Św. Wojciecha, gdzie planowane inwestycje pozwolą na realizację lokali w rozsądnych cenach przy zachowaniu wysokiego standardu lokalizacji.