Nieruchomości

Akademia Najemcy Walter Herz 25. kwietnia br. rusza cyklem bezpłatnych webinarów, dotyczących tematu - Optymalne biuro. Mity vs. rzeczywistość.

Tegoroczna, inauguracyjna edycja szkoleń obejmuje 4 spotkania on-line, na których zobrazowana zostanie dynamicznie zmieniająca się sytuacja na rynku biurowym w Polsce oraz sposoby projektowania efektywnych ekonomicznie przestrzeni do pracy i metody optymalizacji kosztów utrzymania biur.

Spotkania zaplanowane zostały w terminie od 25.04. 2024 do 06.06.2024. Walter Herz zaprasza do udziału w webinarach kadrę zarządzającą oraz wszystkich zainteresowanych zmianami zachodzącymi w sektorze biurowym, nowymi standardami w aranżacji biur oraz sposobami zarządzania kosztami eksploatacji powierzchni.

Uczestnicy wiosennych szkoleń dowiedzą się, jak przekształcić biuro w inspirującą pracowników przestrzeń, która jednocześnie będzie ekonomiczna kosztowo i sprawdzi się w nowym systemie pracy. Nie zabraknie dyskusyjnych tematów, omówione zostaną m.in. nieszablonowe metody zarządzania kosztami, co z pewnością skłoni do przemyśleń. Pokazane zostaną również najczęściej popełniane błędy w planowaniu i projektowaniu biur.

Podczas czerwcowego spotkania podsumowującego, zatytułowanego „25 trendów, które zmienią biuro w 2025 roku” zaprezentowane zostaną rynkowe trendy w kreowaniu powierzchni biurowych, wytyczane m.in. przez najnowsze rozwiązania technologiczne oraz standardy zrównoważonego rozwoju.

Nadchodzący cykl webinarów, które moderować będą eksperci Walter Herz, uświetnią swoim udziałem prelegenci z takich renomowanych firm, jak Helikon, Ilnedro, Workplace, Impronta, DECISIVE Szmigiel Papros Gregorczyk, ISS i Brill AV Media.

Szkolenia organizowane przez Walter Herz w ramach autorskiego projektu edukacyjnego - Akademia Najemcy od 2017 roku stanowią niepowtarzalną okazję do zdobycia wiedzy o przyszłości i kierunkach rozwoju sektora oraz zmianach kształtujących rynek powierzchni biurowych w Polsce.

Program szkoleń oparty jest na bogatej wiedzy specjalistów Walter Herz oraz współpracujących z firmą partnerów, jak również wymianie doświadczeń samych uczestników. W ramach projektu odbyło się około 60 szkoleń w formie stacjonarnych spotkań oraz webinarów.

Czy popyt na mieszkania nadal się utrzymuje? Jakimi wynikami sprzedaży deweloperzy zamknęli pierwszy kwartał br.? Czy sprzedało się więcej mieszkań niż rok temu? Jakie założenia przyjęły firmy ten rok? Jakich rezultatów spodziewają się w 2024 roku? Co będzie miało decydujący wpływ na sprzedaż? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal

Grupa Atal w I kw. 2024 roku zakontraktowała 730 lokali. Zgodnie z naszymi przewidywaniami w tym okresie osiągnęliśmy zdecydowanie wyższą, o ponad 80 proc., kontraktację niż w analogicznym okresie roku ubiegłego oraz zbliżoną do wyników z II i III kwartału 2023 roku. IV kwartał ubiegłego roku był wyjątkowym okresem, a przez to niemiarodajnym ze względu na zamknięcie programu dopłat BK 2%.

Od początku bieżącego roku notujemy stabilny i wysoki poziom zainteresowania ofertą ze strony nabywców. Styczeń i luty były bardzo dobre pod względem sprzedaży. W marcu obserwowaliśmy jej lekkie spowolnienie i zwiększenie udziału transakcji gotówkowych do ok. 50 proc., gdyż konwencjonalny kredyt jest wciąż drogi. Nasze tegoroczne plany zakładają kontraktację na poziomie około 3000 lokali.

Ogólnie rzecz biorąc, klienci pozostają aktywni na rynku mieszkaniowym, choć część z nich wstrzymuje się z decyzjami, czekając na uruchomienie nowego programu rządowego i spadek stóp procentowych. Przewiduję, że mogą to być istotne czynniki stymulujące rynek w II połowie roku. W związku z tym postanowiliśmy wprowadzić do oferty własne rozwiązanie „Decyzja na raty”, które gwarantuje nabywcom aktualną cenę lokalu, a jednocześnie wydłuża proces decyzji zakupowych aż do jesieni bieżącego roku.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Mimo, że z końcem 2023 roku wstrzymano przyjmowanie wniosków w programie „Bezpieczny Kredyt 2%”, wciąż obserwujemy duże zainteresowanie zakupem mieszkań ze strony klientów kredytowych. Nie oznacza to jednak, że osłabł popyt generowany przez kupujących za gotówkę, zarówno na własne potrzeby lokalowe, jak i w celach inwestycyjnych. Obie te grupy są świadome, że oferta konsekwentnie się kurczy i mają obawy, że ceny mieszkań będą nadal rosły.

W pierwszym kwartale 2024 roku sprzedaż powinna zamknąć się wynikiem co najmniej 1000 lokali, a więc dwukrotnie większym niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Zakładamy, że wysoki popyt na mieszkania będzie się utrzymywał, dlatego do końca roku planujemy sprzedać około 2900-3100 mieszkań, czyli o około 8% więcej niż w 2023 roku.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Od lat zasadnicze znaczenie w kształtowaniu popytu ma wysokość stóp procentowych oraz decyzje i zapowiedzi wprowadzenia rządowych programów wspierających zakup mieszkania czy domu. Obecnie od początku roku obserwujemy zmniejszenie ilości transakcji, ale nie popytu. Mamy podobny poziom zainteresowania, jednak klienci komunikują wyraźnie wstrzymywanie decyzji w związku z zapowiedzią wprowadzenia nowego programu rządowego.

BIK szacuje, że blisko 50% kredytów udzielonych w lutym 2024 to jeszcze kredyty udzielone na wnioski w ramach BK 2%. Oznacza to, że w lutym udzielono około 11 tys. kredytów hipotecznych bez wsparcia. Jest to wynik lepszy o około 30% od bardzo złego lutego 2023, ale nadal gorszy o około 30% od uzyskanego w lutym 2019 roku. Zatem, rynek jest daleki od sytuacji sprzed pandemii i wybuchu wojny na Ukrainie, a głównym tego powodem zdają się być jednak bardzo wysokie stopy procentowe.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Oczekiwania wobec rynków na 2024 rok są pozytywne – niższa inflacja, środki płynące z UE oraz ustabilizowana gospodarka. W tym roku planujemy sprzedaż na poziomie 2300 mieszkań. Mamy duży bank ziemi i wprowadzamy cały czas nowe inwestycje do sprzedaży. Pozytywnym trendem jest to, że sytuacja na rynku jest dobra i widać wyraźny popyt. Niestety nadal podaż jest niska. Brakuje mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, gdzie zainteresowanie zakupem jest największe. Na pewno ważne jest pozyskiwanie nowych gruntów. W 2024 roku planujemy sprzedaż w Polsce na poziomie 2300 mieszkań.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Mieszkania z rynku pierwotnego to wciąż towar deficytowy. Jednak w pierwszym kwartale 2024 roku klienci mieli dostęp do szerszej oferty mieszkaniowej niż w 2023 roku, dlatego że deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży te inwestycje, które wstrzymali w czasie pandemii. W tym roku spodziewamy się wyższego poziomu sprzedaży w porównaniu z rokiem ubiegłym. Obecnie prowadzimy sprzedaż mieszkań z ekologicznego osiedla Miasteczko Jutrzenki – Dzielnicy Lawendy oraz od marca br. z industrialnej inwestycji Fabrica Ursus. W nowej inwestycji powstanie około 135 mieszkań, a nabywcy mogą wybierać z lokali o metrażach od 36 do 80 mkw. Budynki będą wyposażone w dwukondygnacyjny garaż podziemny, który zapewni wystarczającą ilość miejsc parkingowych wszystkim mieszkańcom. Nowa inwestycja pozwoli nam utrzymać na atrakcyjnym poziomie ofertę mieszkań dla odbiorców w różnych segmentach rynku.

Ważnym aspektem dla nas, jak i wszystkich deweloperów będzie skonkretyzowanie założeń rządowego programu „Mieszkanie na start”, co pozwoli na stworzenie personalizowanych ofert dla konkretnych grup odbiorców.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Pierwsze miesiące 2024 roku wyraźnie odznaczyły się większym spokojem na rynku. Zauważalna jest stabilizacja i odbudowywanie równowagi między popytem a podażą. Podchodzimy nieco ostrożniej do rynku niż w roku ubiegłym. Spodziewamy się, że 2024 przyniesie mniejszą aktywność na rynku i jesteśmy w pełni gotowi dostosować nasze strategie do aktualnych warunków. Przyjęliśmy jasne cele, z których najważniejsze to utrzymanie wysokiej marży, optymalizacja cen i realizacyjnych kontraktów oraz osiągnięcie solidnego wyniku finansowego.

Z uwagi na świeżo wprowadzone inwestycje oraz następne które mają wejść w kolejnych tygodniach i miesiącach spodziewamy się, że w drugim kwartale roku wyniki mogą wzrosnąć względem pierwszego.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Nasze wyniki w pierwszym kwartale są rekordowe pod względem liczby sprzedanych projektów. Popyt na grunty z pozwoleniami na budowę jest ogromny. W tym okresie dokonaliśmy sprzedaży 5 projektów oraz podpisaliśmy 10 umów przedwstępnych dotyczących kolejnych działek.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Spowolnienie na rynku transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych, które możemy obserwować, zarówno w Polsce, jak i w skali globalnej to przede wszystkim efekt zacieśniania polityki monetarnej na świecie. Ta strategia uderza głównie w międzynarodowych graczy, ale nie inwestorów private equity. Być może to świetny moment, by doszło do przewartościowania systemu finansowania w sektorze nieruchomości w Polsce i najlepszy czas byśmy w końcu wprowadzili REIT-y, które świetnie funkcjonują w Czechach czy krajach strefy bałtyckiej.

Wprowadzenie odpowiednich regulacji prawnych, m.in. funduszy typu REIT, o czym ostatnio znów dużo się mówi, czy zaangażowanie fundacji rodzinnych w długofalowe kreowanie popytu na rynku pozwoliłoby zwiększyć znikomy, około 2 proc. udział polskiego kapitału w inwestycjach. Otworzyłoby inwestorom indywidualnym w naszym kraju możliwość lokowania środków w nieruchomości komercyjne.

Rynek wielu możliwości

Uważam, że obecne warunki stwarzają wyjątkową szansę powrotu rynku do jego prawdziwych wartości, takich jak lokalizacja oraz jakość najemców i standard wykonania. Dają szczególne możliwości inwestorom, którzy potrafią patrzeć niestandardowo, poszukiwać możliwości i dostrzegać ukryty potencjał nieruchomości. Pomimo, mało sprzyjającego otoczenia geopolitycznego i ekonomicznego, sektor niesie wiele okazji, a Polska jest rynkiem długoterminowego wzrostu gospodarczego, co wyróżnia ją na tle Europy.

Tak, w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, jak i w Polsce transakcje w sektorze nieruchomości komercyjnych realizowane są obecnie głównie przy udziale kapitału pochodzącego od inwestorów z regionu CEE. Brak odpowiednich regulacji pozbawia takiej możliwości polskich, indywidualnych inwestorów. Inicjatywę lokalnego biznesu ogranicza też opieszałość we wprowadzaniu zmian w zakresie miejscowych planów zagospodarowania, wydawaniu WZ i PnB i zatwierdzaniu nowych regulacji w przepisach budowlanych.

Tańszy pieniądz szansą na powrót dużych graczy

Uczestnicy rynku oczekują na ożywienie, prognozując jego nadejście w tym lub w przyszłym roku. Wiele na to wskazuje, bo notowane dotąd spadki PKB, wysoki poziom inflacji i stóp procentowych, a tym samym kosztów finansowania inwestycji, tj. główne czynniki hamujące rynek transakcyjny zaczynają przyjmować kierunek sprzyjający inwestycjom.

Nadzieje na poprawę budzi większa przewidywalność polityki pieniężnej i planowany spadek stóp procentowych w Europie Zachodniej i USA, co niesie szansę na polepszenie warunków finansowania inwestycji i powrót na polski rynek wiodących inwestorów. Entuzjazm studzi natomiast wciąż względna stabilność sytuacji geopolitycznej. Niemniej, zanim nie pojawią się w kraju REIT-y, które umożliwiłyby aktywizację polskiego kapitału, inwestorzy z regionu CEE nadal prawdopodobnie będą odgrywać kluczową rolę w akwizycjach, zajmując miejsce inwestorów międzynarodowych.

ESG dużym wyzwaniem

Rynek zaczyna stopniowo dostosowywać się do wyższych stóp procentowych, a perspektywa nakładów na wdrożenie programu ESG i rozwiązań obniżających emisyjność budynków, niedostosowanych do przyszłych wymogów daje nabywcom lepszą pozycję negocjacyjną.

Przystosowanie części nieruchomości w Polsce do standardów unijnych pod względem emisji CO2, co jest już integralną częścią strategii podmiotów inwestycyjnych, będzie dużym wyzwaniem dla właścicieli. Optymalizacja niektórych, starszych budynków, szczególnie biurowych, do nowych przepisów prawdopodobnie okaże się nieopłacalna i przyniesie w najbliższych latach falę wyburzeń i zmianę funkcji obiektów. Ta perspektywa podbija aktywność podmiotów typu value add i oportunistycznych, które celują w nieruchomości z potencjałem wzrostu i dwucyfrowe stopy zwrotu z inwestycji.

Spadek wolumenów transakcyjnych

Miniony rok przyniósł znacznie niższą wartość inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce w porównaniu do średnich wolumenów z ostatnich lat. Trend spadkowy dotyczył wszystkich klas aktywów. Mogliśmy obserwować go w skali globalnej. Łączna wartość transakcji na polskim rynku spadła do jednej trzeciej w porównaniu z wynikiem odnotowanym z 2022 roku, przekraczając nieznacznie 2 mld euro. Polska utrzymała jednak pozycję zdecydowanego lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

W 2023 roku zabrakło transakcji typu prime w tradycyjnie wiodących sektorach nieruchomości. Wolumeny inwestycyjne generowane były głównie przez mniejsze i średnie transakcje. Wysoka wartość transakcji stanowi nadal wyzwanie dla inwestorów w kontekście kosztów finansowania inwestycji, które w minionym roku bezprecedensowo wzrosły. Brak transakcji referencyjnych utrudnia też proces wyceny nieruchomości.

Magazyny i produkcja faworytem inwestycyjnym

W odróżnieniu do krajów regionu CEE, gdzie biura są nadal jednym z największych kół napędowych inwestycji, w Polsce największe zainteresowanie inwestorów wzbudzał sektor nieruchomości magazynowych, w którym zawarta została największa liczba transakcji. Nieruchomości magazynowe zapracowały na niemal połowę wartości finalnego wolumenu transakcyjnego, z wynikiem prawie 1 mld euro. Dominowały mniejsze transakcje, ale w tym sektorze miały miejsce dwie z trzech akwizycji, których wartość przekroczyła próg 100 mln euro.

Polski sektor nieruchomości magazynowych i przemysłowych, mimo ogólnego pogorszenia się warunków ekonomicznych, radzi sobie bardzo dobrze. W 2023 roku notował jedne z najlepszych wyników w historii, zarówno pod względem popytu (5,6 mln mkw. powierzchni), jak i nowej podaży (3,7 mln mkw.). Segment magazynowy pozostaje na ścieżce regularnego wzrostu na poziomie kilkunastu procent rocznie. W budowie jest 2,8 mln mkw. powierzchni.

Przewiduje się, że logistyka i przemysł nadal będzie inwestycyjnym faworytem i najbardziej spośród wszystkich segmentów nieruchomości będzie skupiał w tym roku uwagę podmiotów inwestycyjnych. Krajowy rynek magazynowy oferuje 31,7 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, w tym dużą część obiektów z certyfikatami środowiskowymi, spełniającymi wysokie standardy emisyjności i efektywności energetycznej. Perspektywy na dalszy wzrost w Polsce i Europie niesie sektorowi proces deglobalizacji produkcji i skrócenia łańcuchów dostaw.

Biura czekają na lepsze czasy

Sektor biurowy zaliczył w ubiegłym roku znaczący spadek inwestycji. Łączna wartość transakcji biurowych, wynosząca około 430 mln euro, była pięciokrotnie niższa niż rok wcześniej. Inwestorzy w większości lokowali kapitał oportunistycznie, w aktywa typu value-add. Wiele ze realizowanych transakcji to akwizycje budynków starszego typu z przeznaczeniem do zmiany funkcji albo modernizacji. Tylko 2 z 18 transakcji biurowych dotyczyło w zeszłym roku nieruchomości zlokalizowanych poza Warszawą.

Wartość transakcji w sektorze handlowym osiągnęła w minionym roku poziom 440 mln euro, lekko dystansując biura. Dwie trzecie akwizycji z udziałem aktywów handlowych nie przekraczała wartości 20 mln euro. Inwestorzy skupili uwagę na mniejszych formatach handlowych zlokalizowanych w miastach regionalnych. Największe zainteresowanie budziły obiekty handlowe o powierzchni 5 - 10 tys. mkw. GLA z najemcami sieciowymi, zlokalizowane w miastach powyżej 20 tys. mieszkańców oraz czynszami denominowanymi w euro. W tym segmencie odnotowana została jedna transakcja o wartości ponad 100 mln euro.

Przede wszystkim retail parki

Przewiduje się, że w najbliższym czasie sektor wciąż będzie przyciągał inwestorów parkami handlowymi i aktywami typu convenience, które wygenerowały w minionym roku przeważającą część wartości transakcji w segmencie handlowym. Stawki czynszowe w najlepszych projektach tego typu wzrosły na przestrzeni ostatnich dwóch lat, podobnie jak koszty budowy i finansowania inwestycji, co spowodowało wzrost stóp kapitalizacji.

Sektor PRS w Polsce dopiero się rozwija, ale ma duży potencjał. W 2023 roku wartość zamkniętych transakcji mieszkaniowych wyniosła około 150 mln euro. Na dalszy rozwój sektora wpływ będą miały m.in. zmiany prawne związane z planowaniem przestrzennym oraz znowelizowanymi warunkami technicznymi dla nowych budynków.

Na uwagę zasługuje pojawienie się w ubiegłym roku pierwszych transakcji na rynku hotelowym. W październiku sfinalizowana została na nim transakcja o wartości ponad 300 mln zł. Ghelamco sprzedało hotelową część The Warsaw Hub - hotele Crown Plaza oraz Holiday Inn Express francuskiemu funduszowi inwestycyjnemu Corum. Jedna akwizycja nie oznacza jeszcze wiosny na tym sektorze, ale potwierdza powrót zainteresowania nim inwestorów, który poparty jest bardzo dobrymi wynikami operacyjnymi osiąganymi przez hotele. Rok 2024 zamknie się prawdopodobnie kilkoma kolejnymi, znaczącymi transakcjami na tym rynku.

Inwestorzy skłaniają się też w stronę projektów postrzeganych dotychczas jako niszowe, jak inwestycje w mieszkania dla studentów czy domy dla seniorów. Na znaczeniu zyskuje także logistyka ostatniej mili.

W tym roku nieruchomości magazynowe i przemysłowe typu core będą nadal najbardziej pożądanymi aktywami inwestycyjnymi, przede wszystkim takie, które mają potencjał do wzrostu stawek czynszowych. W sektorze handlowym kapitał przyciągać będą parki handlowe. Większej ilości transakcji można spodziewać się też w sektorze biurowym, szczególnie na rynku warszawskim, gdzie notowany jest najniższy współczynnik pustostanów w Polsce oraz wysoka aktywność najemców przy niedoborze nowej podaży.

Czy wraz ze spadkiem inflacji ceny nowych mieszkań przestały rosnąć? Czy w tym roku możemy spodziewać się dalszych podwyżek? Jakich? Jakie czynniki o tym zdecydują? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

W 2024 roku obserwujemy wzrosty cen mieszkań, choć mają one łagodniejszy charakter niż w ciągu minionych 12 miesięcy. Przyczyną jest w dużym stopniu wąska oferta dostępnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową, które także cały czas drożeją. Po okresie pewnej stabilizacji cen generalnego wykonawstwa tu także mamy do czynienia z podwyżkami, co jest związane z uwolnieniem funduszy w ramach Krajowego Planu Odbudowy i wzrostu popytu na usługi budowlane.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal

Oczekujemy, że w tym roku ceny mieszkań będą dość stabilne, a pod koniec roku można się spodziewać większego ruchu, w związku z nowym programem kredytów, czy wzrostem kosztów wykonawstwa i materiałów po tym, jak zaczną ruszać pierwsze inwestycje finansowane z odblokowanego KPO. W takim scenariuszu można zakładać umiarkowaną, kilkuprocentową podwyżkę cen mieszkań w skali całego 2024 roku.

W tym roku spodziewamy się kontynuacji trendów rynkowych zapoczątkowanych w 2023 roku. Widzimy, że kwestie administracyjne oraz biurokratyczne będą dalej miały wpływ na podaż na rynku pierwotnym. Będą jednym z kluczowym czynników wpływających na rosnące koszty działalności, co finalnie przekłada się na wyższy koszt końcowy zakupu mieszkania.

Największe spółki deweloperskie będą poprawiały swoją konkurencyjność za sprawą możliwość zakupu dużych gruntów, pozwalających na powstanie wieloetapowych inwestycji. Będą też miały dostęp do atrakcyjnego finansowania swoich przedsięwzięć. Dodatkowymi czynnikami stymulującymi mogą okazać się zarówno obniżki stóp procentowych w drugiej połowie roku, jak również uruchomienie nowego rządowego wsparcia dla kupujących mieszkania.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Ani wzrost, ani spadek inflacji nie jest wprost proporcjonalny do wzrostu cen mieszkań. Oczywistym jest, że ceny wykonawstwa energii, transportu i materiałów mają znaczący wpływ na wzrost cen mieszkań, ale nie są to jedyne czynniki cenotwórcze w przypadku mieszkań. Na tym rynku zasadnicze znaczenie ma relacja podaży do popytu efektywnego, czyli nie zainteresowania mieszkaniami, ale realnych możliwości nabywczych.

Podaż ze względu na niedobór gruntów i ciągnące się latami procedury formalne, kurczy się z roku na rok a przy stymulowanym programami rządowymi popycie, to gotowy przepis na kolejny wzrost cen.

Szacujemy, że do połowy roku ceny będą rosły w tempie 1-2 proc. miesięcznie. Znaczące odbicie cen przewidujemy w drugiej połowie roku.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Ceny mieszkań rosną i niestety tego procesu nie zatrzyma sama spadająca inflacja. Wpływ na cenę nieruchomości ma wiele innych czynników. Po pierwsze, mamy do czynienia z bardzo wysokimi cenami gruntów, których dostępność maleje, w związku z tym ich zakup wiąże się z coraz wyższymi kosztami.

Kolejna rzecz to wciąż wysokie koszty realizacji inwestycji, także poprzez rosnące wynagrodzenia pracowników czy nowe regulacje prawno-techniczne. Wszystkie rozciągające się w czasie formalności i procesy administracyjne związane z budową to także kolejny koszt. To wszystko składa się na końcową cenę m2.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Wyhamowanie inflacji to na pewno dobry prognostyk ustabilizowania cen mieszkań, jednak zmiany jakie zachodzą w zakresie przepisów dotyczących warunków technicznych mogą przynieść kolejne fale podwyżek. Wymagania, jakie stawiane są przed deweloperami w związku z tymi zmianami przełożą się na jakość budowanych mieszkań, ale należy się spodziewać, że ta podwyższona jakość spowoduje dalszy wzrost cen.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Ceny mieszkań są przede wszystkim warunkowane cenami materiałów budowlanych oraz niską podażą, która jest wynikiem zbyt wolnych procedur administracyjnych. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę obecnie trwa około 1,5 roku - 2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy. Ograniczony dostęp do gruntów, a także mała liczba wydawanych pozwoleń na budowę znacznie spowalnia proces realizacji projektów, a także wpływa na systematyczny wzrost cen mieszkań. Dlatego administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury, tak aby budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona.

Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development

Rynek nieruchomości podlega zmianom cenowym. Należy jednak pamiętać, że wartość nieruchomości kształtuje wiele czynników, a wskaźnik inflacji jest tylko jednym z nich. Przede wszystkim, na cenę nieruchomości ma wpływ nabycie gruntów, a obecnie brak dostępnych działek z odpowiednimi pozwoleniami na budowę lub objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego powoduje wzrost cen ziemi. Długotrwałe procedury administracyjne i uzyskanie pozwolenia na budowę wydłużają czas wprowadzenia inwestycji na rynek. Do tego należy dodać ogólny wzrost kosztów realizacji inwestycji. To wszystko powoduje, że może nastąpić dalszy wzrost wartości nieruchomości. Przewiduje się jednak, że tempo wzrostu będzie niższe od tego, które miało miejsce w ostatnich miesiącach, a spodziewany wzrost cen do końca 2024 roku będzie jednocyfrowy.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Ceny nowych mieszkań wciąż utrzymują się na rekordowo wysokim poziomie. Obecnie sytuacja cenowa na rynku nieruchomości w dużej mierze zależy od daty wprowadzenia nowego programu dopłaty do kredytów mieszkaniowych oraz jego warunków. Warto jednak wiedzieć, że na ceny mieszkań wpływa wiele różnych czynników, m.in. poziom stóp procentowych, dostępność kredytów hipotecznych, demografia, migracje zarówno Polaków, jak i obcokrajowców, czy ceny materiałów budowlanych.

W 2024 roku na rynku pojawiły się lokale, których budowę rozpoczęto w 2022 r., a był to okres, gdy liczba rozpoczętych budów była mniejsza niemal o 20 proc. niż średnia z lat 2019-2021, co skutkuje niedopasowaniem popytu i podaży. Dlatego w tym roku prognozowany jest dalszy wzrost cen. Eksperci szacują nominalny wzrost cen mieszkań o 10-15 proc.

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom

Według danych rynkowych dynamika wzrostu cen mieszkań w czwartym kwartale 2023 roku wyniosła około 14 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Potwierdzają to wyniki ankiety przeprowadzonej wśród deweloperów, z której wynika, że podwyżki cen z ich perspektywy sięgnęły około 15 proc. Ponadto, branża prognozuje, że w 2024 roku wzrost będzie mniejszy, ale nadal utrzyma się na dwucyfrowym poziomie. W związku z tym, nie należy spodziewać się spadku cen mieszkań, przede wszystkim ze względu na rosnące koszty zakupu materiałów budowlanych oraz gruntów, których dostępność jest coraz bardziej ograniczona.

Piotr Szymoński, Director w Walter Herz

Sektor handlowy nie zwalnia
Pandemia, konflikt w Ukrainie oraz inflacja i wysokie stopy procentowe, które przyniosły ostatnie lata przemodelowały rynek nieruchomości na świecie. Efektem globalnego spowolnienia był również ubiegłoroczny, blisko trzykrotny spadek wartości wolumenu transakcji w sektorze nieruchomości w Polsce w porównaniu z rokiem poprzednim.
Trudniejsze otoczenie gospodarcze wywarło wpływ na rozwój rynku komercyjnego w naszym kraju, nie wyhamowały jednak wszystkie sektory. W nowych warunkach dobrze radzi sobie rynek powierzchni logistyczno-przemysłowy oraz handlowych, których potencjał w ostatnich latach szybko wzrastał.
Największy progres, zarówno pod względem nowej podaży, jak i udziału w transakcjach inwestycyjnych w ostatnim roku odnotował sektor handlowy. W 2022 roku zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce zwiększyły się o około 350 tys. mkw. W ubiegłym roku nowa podaż wyniosła ponad 450 tys. mkw., w tym około 70 proc. powierzchni dostarczyły nowe retail parki i centra convenience. Prognozy mówią, że w tym roku przyrost nowej powierzchni utrzyma się na podobnym poziomie, jak w roku ubiegłym.
To właśnie projekty realizowane w mniejszym formacie od kilku lat przynoszą sektorowi największy wzrost. Na terenie kraju mamy ponad 600 parków handlowych o powierzchni minimum 2 tys. mkw. Na tego typu obiekty handlowe przypada 3,6 mln mkw. powierzchni. W budowie pozostaje około 400 tys. mkw. powierzchni handlowych. Aż 80 proc. nowej przestrzeni do handlu dostarczą wkrótce retail parki i mniejsze centra zakupowe, które budowane są we wszystkich rejonach kraju, w tym w znaczącej części w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.
Pojawiają się jednak głosy, iż nasycenie parkami handlowymi zbliża się do poziomu, który skłania do analizy fundamentów dalszego rozwoju takich projektów. W mojej ocenie, na mapie handlowej Polski wciąż są miejsca, gdzie brakuje nowoczesnej powierzchni handlowej. Deweloperzy aktywni w tym sektorze mają ambitne plany. Zamierzają rozbudowywać swoje portfolia. Najemcy również deklarują chęć rozwoju swoich sieci. Na polski rynek weszło tylko w minionym roku prawie 30 nowych marek. Klienci natomiast powrócili do tradycyjnych zakupów i wypełniają tłumnie obiekty handlowe, co sprawia, że centra zakupowe znajdują się ogólnie w dobrej sytuacji operacyjnej.
Bezpieczna opcja inwestycyjna
Bardzo dobra kondycja retail parków, z których większość w momencie otwarcia może pochwalić się kompletem najemców, jak również ogólnie rynku powierzchni handlowych w Polsce, na którym jest tylko 3 proc. pustostanów, zachęca inwestorów do aktywności. Zaufanie do retail parków znacząco wzrosło podczas pandemii, kiedy w przeciwieństwie do dużych centrów handlowych, świetnie prosperowały.
Ugruntowany już status parków handlowych i lokalnych obiektów zakupowych jako jednych z najbezpieczniejszych aktywów na rynku nieruchomości potwierdza m.in. struktura transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2023 roku. Sektor nieruchomości handlowych okazał się atrakcyjniejszy dla inwestorów od biurowego. Pod względem wartości transakcji uplasował się na drugiej pozycji, po magazynach. Z transakcjami o wartości ponad 440 miliony euro aktywa handlowe wygenerowały około 30 proc. całkowitej wartości akwizycji zarejestrowanych w Polsce.
W centrum zainteresowania inwestorów były przede wszystkim parki handlowe i centra typu convenience, które zapracowały na 60 proc. wolumenu transakcyjnego w sektorze handlowym. Większość sfinalizowanych transakcji mieściła się w przedziale od 20 do 30 mln euro.
Już w 2022 roku mogliśmy obserwować wyraźny wzrost udziału aktywów handlowych w inwestycjach. Sektor handlowy, z dominacją retail parków, wygenerował około 26 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Nowi inwestorzy i marki

W minionym roku utrzymywał się też popyt na regionalne galerie handlowe, nie przewiduję jednak w najbliższych kwartałach powrotu transakcji, których przedmiotem byłyby duże centra handlowe. Aktywa dostępne w sektorze umożliwiają także atrakcyjne zakupy oportunistyczne, niosące możliwość wzrostu rentowności inwestycji m.in. poprzez wyburzenia i zmianę funkcji.

Rynek inwestycyjny oczekuje na zapowiadane obniżki stóp procentowych w Europie i USA, a tym samym spadek kosztów finansowania inwestycji. Powrót do inwestowania w Polsce największych międzynarodowych podmiotów pozwoliłby zwiększyć wolumen transakcyjny w drugiej połowie roku.
Optymizm niesie też napływ na polski rynek nowych graczy, zainteresowanych produktami handlowymi, wśród których można wymienić m.in. firmę Lords LB Asset Management, BHM, Leoff, czy Frey.

Uważam, że w perspektywie średniookresowej rynek parków handlowych ma zdrowe fundamenty do dalszego wzrostu. Wysoki koszt realizacji projektów nie idzie w prawdzie w parze ze wzrostem wysokości czynszów, zaś poziom yieldów tworzy presje na marże deweloperskie, niemniej popyt na parki handlowe po stronie inwestorów pozostaje wciąż wysoki.