DOMPRESS.PL

Statystyki mówią, że przeciętny proces budowy nowego budynku mieszkalnego jest coraz dłuższy. Co jest tego przyczyną? Ile trwa teraz trwa realizacja projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Obecnie największym wyzwaniem dla deweloperów jest uruchamianie nowych inwestycji w związku z wydłużającym się czasem uzyskiwania pozwoleń na budowę. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę to obecnie około 1,5 roku - 2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy. Ze względu na ograniczony dostęp do gruntów, a także z powodu małej liczby wydawanych pozwoleń na budowę, znacznie zwolnił proces realizacji projektów. Dlatego administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury. Tak, aby budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna ulec poprawie. Pozytywnym trendem jest to, że sytuacja na rynku jest dobra i widać wyraźny popyt. Niestety nadal podaż jest niska, brakuje mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, gdzie zainteresowanie zakupem jest największe.

Paweł Florczak, dyrektor techniczny Ronson Development Warszawa

Zakładamy, że realizacja budynku wielorodzinnego powinna trwać od 18 do 21 miesięcy, zaś dotrzymanie terminu budowy jest dla nas kwestią priorytetową.

Opóźnienia notowane przez GUS stanowią ogólnorynkową statystykę i mogą wynikać ze złej lub braku kontraktacji prac budowlanych z odpowiednim wyprzedzeniem, na co duży wpływ mają stale rosnące koszty pracy. Zdarza się, że generalni wykonawcy spotykają się z sytuacją, w której koszty usług podwykonawców przewyższają pierwotne estymacje budżetowe. To z kolei zmusza firmy do poszukiwania podwykonawców o bardziej konkurencyjnych cenach, jednak te firmy są często obciążone dużą liczbą realizacji, co bezpośrednio może mieć wpływ na harmonogram realizacji projektu deweloperskiego. Innym czynnikiem mogą być wydłużone terminy oczekiwania na towary, takie jak dźwigi osobowe, stolarka drzwiowa oraz okienna, ślusarka okienna, czy wyroby ślusarskie przygotowywane w warsztatach przez osobnych podwykonawców. Na wydłużenie terminów realizacji wpływ mogą mieć też sprawy formalne związane z realizacją projektów deweloperskich, takich jak przyłącza energii elektrycznej, wody, kanalizacji oraz realizacji dróg i chodników na terenach miejskich.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Na proces budowy ma wpływ wiele czynników, a poszczególne projekty różnią się skalą, stopniem skomplikowania, czy też uzależnienia od zewnętrznych parametrów, m.in. takich jak układ drogowy czy przyłączenie inwestycji do sieci mediów. Jeśli mowa o budownictwie wielorodzinnym, to w raportowanej przez GUS statystyce trzeba uwzględnić również trudniejsze warunki finansowania budów przez mniejszych deweloperów, jako że koszt pieniądza był wyższy. Często też proces odbiorów zrealizowanych inwestycji potrafi wydłużyć się w czasie. Zwykle realizujemy inwestycje w około 2-2,5 roku, licząc czas od uzyskania pozwolenia na budowę do uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Ostatnie dwa lata były trudne dla branży. Z powodu wojny w Ukrainie zerwane zostały łańcuchy dostaw wielu materiałów budowlanych, a ich ceny znacząco wzrosły. Generalni wykonawcy zmuszeni zostali do renegocjacji zawartych kontaktów, zarówno w zakresie cen, jak i terminów realizacji. Obecnie sytuacja powraca do normalności, choć w przypadku niektórych firm czy projektów wciąż mogą pojawiać się opóźnienia.

Standardowo budowa średniego obiektu mieszkalnego trwa około 18-20 miesięcy. Dotrzymujemy zawartych w tym przedziale czasowym terminów realizacji. Dużym problemem pozostaje jednak długi czas uzyskiwania uzgodnień i decyzji o pozwoleniu na budowę. Wszystkie procesy administracyjne, mające na celu przygotowanie inwestycji mieszkaniowej, trwają około dwa lata. Obecnie to największa i najpoważniejsza bariera powstrzymująca deweloperów przed zwiększaniem podaży nowych lokali. Rekordowo niska oferta w połączeniu z wysokim popytem skutkuje dalszymi wzrostami stawek za lokale, dlatego popieramy wszelkie inicjatywy, które mogłyby przyspieszyć procedowanie inwestycji w urzędach czy zwiększać dostępność gruntów, na których można rozpocząć przedsięwzięcie deweloperskie w szybkim tempie.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Podawane przez GUS wydłużenie przeciętnego czasu budowy dotyczy okresu pandemii oraz początku wojny na Ukrainie. Wówczas występowały istotne problemy z dostawami i siłą roboczą. Obecnie nie obserwujemy wydłużenia procesu budowlanego. W przypadku naszej warszawskiej inwestycji Moja Północna kolejny etap budowy zakończyliśmy miesiąc wcześniej.

Niestety to co znacząco utrudnia realizacje inwestycji deweloperskich to procedury urzędowe. Brakuje urzędników i na każdą decyzję czeka się miesiącami. To niestety zmienia się na gorsze.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Każda inwestycja jest inna, więc ciężko je do siebie porównywać rok do roku. Długość realizacji zależy od samego projektu, ale i wielu innych czynników. W naszym przypadku, dzięki wdrożeniu w wybranych inwestycjach technologii szkieletowej i prefabrykatów z drewna, czas realizacji tych projektów znacznie się skrócił. Szybkość i sprawność realizacji inwestycji to jeden z głównych atutów wspomnianej technologii.

Dorota Gdaniec, specjalista ds. Sprzedaży Gruntów w Alter Investment S.A.

Każda nasza nieruchomość cechuje się inną specyfiką i wymaga indywidualnych rozwiązań merytorycznych zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę. Czas uzyskania takiego pozwolenia różni się dla poszczególnych projektów i wynosi od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Potwierdzamy, że czas uzyskiwania pozwolenia na budowę, który w standardowym ujęciu stanowi około 60 proc. czasu realizacji całego procesu deweloperskiego do momentu oddania mieszkania do użytkowania wydłużył się znacznie już w czasie pandemii, a w ostatnim czasie problem nie zniknął, a jeszcze bardziej się pogłębił. Wynika to z częstych zmian przepisów prawa i problemów z ich interpretacją, co dotyczy także organów administracji wydających decyzje w tym zakresie, a także niewystarczającej obsady kadrowej tych podmiotów, a w konsekwencji przeciążenia pracą, co nieraz skutkuje wielomiesięcznym załatwianiem relatywnie prostych nawet spraw, które zgodnie z przepisami prawa powinny być załatwione w terminie 30 dni.

Robert Chrzanowski, dyrektor Rozwoju Projektów w Archicom

Z naszej perspektywy średni czas trwania budowy nowej nieruchomości mieszkalnej w zabudowie wielorodzinnej faktycznie uległ wydłużeniu, co znajduje swoje odzwierciedlenie również w najświeższych raportach rynkowych. Należy mieć przy tym świadomość, że dynamika realizacji danej inwestycji różni się w zależności od lokalizacji i innych czynników. Najczęściej wydłużenie procesu warunkują kwestie administracyjne, m.in. brak decyzji o warunkach zabudowy czy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. W standardowych okoliczności od momentu opracowania projektu do etapu przekazania mieszkań nabywcom mijają około 3 lata. Jeśli stan prawny gruntu nie jest uregulowany, czas realizacji wydłuża się średnio do 5 lat.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Deweloperzy w sierpniu br. zaczęli budować prawie 10,8 tysięcy nowych mieszkań. Jest to ponad dwa razy więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Rosnąca liczba rozpoczynanych budów świadczy o tym, że inwestorzy robią co mogą, aby obudować ofertę mieszkań na sprzedaż. Jednak czas trwania budowy budynku mieszkalnego wydłuża się. Czas odbioru kluczy do mieszkania różni się w zależności od tego, na jakim etapie budowy klient zdecyduje się na zakup lokalu. Od lat popularna jest tendencja zakupu mieszkań na wczesnych etapach budowy, co potwierdzają nasze statystyki. Większość oferowanych lokali znajduje swoich nabywców w niedługim czasie od uruchomienia sprzedaży projektu. Klienci, którzy decydują się na podpisanie umowy na wczesnym etapie budowy, na odbiór mieszkania muszą czekać wiele miesięcy.

W jakim stopniu większa dostępność kredytów przekłada się na popyt na mieszkania? Czy po obniżce stóp procentowych wzrosło zainteresowanie inwestorów projektami mieszkaniowymi, przeznaczonymi pod wynajem instytucjonalny? Jak zmiana na rynku kredytowym wpływa na plany inwestycyjne firm? Czy deweloperzy planują inwestycje podmiejskie i w zewnętrznych dzielnicach miast, by poszerzyć grupę nabywców mieszkań ze względu na niższe ceny? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Każda obniżka stóp procentowych pozytywnie wpływa na popyt na kredyty hipoteczne, a tym samym na zakup mieszkań. W przypadku naszych inwestycji około 50 proc. transakcji jest realizowanych przy wsparciu kredytu hipotecznego. Oceniamy, że wraz ze wzrostem cen odsetek ten będzie wzrastał. Zatem, każde zmniejszenie oprocentowania kredytów hipotecznych działa stymulująco na popyt.

Ostatnia obniżka stóp była znacząca, ale trudno ocenić, na ile jej wielkość podyktowana była zbliżającymi się wyborami. W związku z tym należy się liczyć że po wyborach tempo obniżek zostanie zmniejszone. W takiej sytuacji trudno podejmować decyzje o uruchamianiu nowych inwestycji, kiedy nie ma pewności czy klienci będą mieli możliwość uzyskania kredytu.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Niższa stopa oprocentowania to teoretycznie niższy koszt kredytowania zakupu mieszkań, ale i lepsza zdolność kredytowa, a więc dobra wiadomość dla deweloperów i tych ich klientów, którzy nie mogą skorzystać z preferencyjnych stawek programu BK 2 proc. Jednakże, mimo obniżki stawek przez RPP, aktualne oprocentowanie wciąż jest stosunkowo wysokie, gdy porównać je z tym sprzed 2-3 lat.

Zwiększone zainteresowanie klientów, związanych z rynkiem najmu instytucyjnego obserwujemy już od wiosny, natomiast nie działamy w tym sektorze. Choć rynkowe perspektywy ostatnio polepszyły się, to jako duży deweloper nie działamy impulsywnie. Konsekwentnie realizujemy plan na ten rok i wprowadzamy do oferty nowe projekty. Ponieważ projektujemy nasze inwestycje pod kątem różnych grup odbiorców, w naszym portfolio znajdują się również te lokowane na przedmieściach. Między innymi ze względu na większą przystępność cenową poszukują w nich mieszkań przede wszystkim rodziny.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Na tę chwilę widzimy pozytywne aspekty ostatniej obniżki stóp procentowych, jak i bardziej dostępnych kredytów. Na rynek wrócili młodzi ludzie, poszukujący swojego pierwszego mieszkania, choć wśród beneficjentów kredytu 2 proc. zauważamy także osoby nieco starsze. Wrócili również klienci, którzy wstrzymywali się z decyzją zakupową, licząc na stabilizację sytuacji gospodarczej oraz mniej restrykcyjne warunki kredytowania. Widząc malejąca podaż i rosnące ceny coraz chętniej podpisują umowy zakupu.

Jeśli chodzi o osoby kupujące nieruchomości w celach inwestycyjnych, w tej grupie nie zauważyliśmy istotnych zmian. Inwestorzy są aktywni praktycznie przez cały czas. To głównie osoby kupujące lokale za gotówkę, najchętniej te z możliwością odliczenia podatku VAT w wysokości 23 proc. Zakupom tym sprzyja zbliżający się koniec roku, który przyspiesza decyzje z uwagi na chęć optymalizacji podatkowej. A mówimy tu o sporych sumach, nawet w wysokości 150 tys. zł.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Tego typu obniżka stóp procentowych może być minimalną ulgą dla osób spłacających bieżące kredyty, jednak nie jest stymulatorem popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych. To nadal bardzo wysoki poziom oprocentowania, który utrudnia dostępność finansowania mieszkań. Dlatego znacznie ważniejsze są programy rządowe ułatwiające zakup swojego lokum – jak obecnie Bezpieczny Kredyt 2 proc. Takie programy powinny być stałym elementem polityki państwa, gdyż docelowo wpływają pozytywnie na PKB kraju, zwiększają poczucie bezpieczeństwa obywateli i wspierają politykę prorodzinną.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Obniżka stóp procentowych ma charakter pro-popytowy i z punktu widzenia rynku nieruchomości jest dobrą informacją, zarówno dla klientów, jak i deweloperów, bo pobudzi kolejne grupy osób, które chcą kupić mieszkanie, zwiększy zainteresowanie kredytem hipotecznym oraz wzmocni chęć inwestowania na rynku nieruchomości. Widzimy ożywienie klientów, którzy dotychczas z różnych powodów odkładali decyzję zakupową, a jednocześnie nie są odbiorcami programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Niebagatelne znaczenie ma kwestia, czy obniżka stóp będzie miała charakter trwały, a tym samym wpłynie na rynek długofalowo.

Zainteresowanie naszą ofertą sprzedażową było na tyle duże, że jeden z etapów projektu Ursus Centralny, przeznaczony pod wynajem instytucjonalny, zdecydowaliśmy się wprowadzić do regularnej sprzedaży, a tym samym przesunęliśmy plany w zakresie PRS na przyszły rok.

Założenia inwestycyjne firmy są efektem długofalowej strategii, nie uzależniamy ich od kolejnych programów. Jeszcze w tym roku uruchomimy kolejny etap projektu Nowe Warzymice w Szczecinie oraz zupełnie nowy projekt Zielono Mi na Dolnym Mokotowie w Warszawie. Przed nami też zupełnie nowe projekty i uruchomienia nowych etapów, także na przedmieściach aglomeracji, czego przykładem jest kolejny etap inwestycji Eko Falenty pod Warszawą.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

W porównaniu do sytuacji sprzed roku obecnie sprzedaż mieszkań jest prawie trzykrotnie wyższa, a popyt na kredyty cztery razy wyższy. Jest to efekt m.in.: obniżenia stóp procentowych, dzięki którym raty kredytów hipotecznych są niższe nawet o kilkaset złotych. Jednak obniżka stóp procentowych raczej nie będzie mieć aż tak wielkiego znaczenia dla osób planujących zakup własnego M w najbliższym czasie. Na rynku kredytów hipotecznych króluje bowiem program Bezpieczny Kredyt 2 proc., który gwarantuje stałą ratę kredytu z oprocentowaniem 2 proc. przez pierwsze 10 lat spłat. Dzięki niemu kredytobiorcy mogą sporo zaoszczędzić, zwłaszcza w porównaniu ze standardowymi ofertami kredytów hipotecznych, nawet po obniżce stóp procentowych. Do końca sierpnia br. złożono ponad 41 tys. wniosków na BK 2 proc. i podpisano niemal 6 tys. umów kredytowych na łączną kwotę prawie 2,16 mld zł.

Dawid Wrona, członek zarządu w Archicom

Biorąc pod uwagę aktualne zawirowania rynkowe, każdy deweloper staje przed dylematem polegającym na wyborze pomiędzy szybszą realizacją budów w odpowiedzi na rosnący popyt a powściągliwością i rozsądnym podejściem w zakresie wprowadzania nowych inwestycji i ustalania polityki cenowej.

Należy mieć świadomość, że proces wprowadzenia na rynek inwestycji wydłużył się z 2-3 lat nawet do 5-7 lat, a sukces projektu wcale nie jest gwarantowany. Specjalizujemy się w dużych, miastotwórczych projektach, co wiąże się z zamrożeniem kapitału rzędu 150-200 mln na wiele lat. W związku z tym, w mojej opinii do uruchamiania kolejnych inwestycji należy podejść z głową, bazując na analizie rynku, ale też biorąc pod uwagę czynniki makroekonomiczne. Przy czym, dodatkowym wyzwaniem staje się stworzenie produktu, który odpowiadałby na potrzeby nabywców w dłuższej perspektywie.

Bezpieczny Kredyt 2 proc. wpływa na rynek krótkoterminowo i jest adresowany do konkretnych osób. Jeśli chodzi o plany firmy na najbliższe lata, w ciągu 2-3 lat, planujemy wybudować i sprzedać blisko 8 tys. mieszkań. Już w bieżącym półroczu odbędzie się start kilku nowych inwestycji. Jesteśmy obecni na największych rynkach w kraju i nie wykluczamy ekspansji. Kierujemy wzrok m.in. w stronę Aglomeracji Śląskiej czy Trójmiasta.

DOMPRESS

AUTOR: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager

SYTUACJA GOSPODARCZA

Ogólna kondycja gospodarcza Polski była bardzo dobra w 2022 r., z silnym wzrostem na poziomie 5,1% (Eurostat), który był wspierany przez ekspansywną politykę fiskalną, korzystną sytuację na rynku pracy i napływ uchodźców z Ukrainy. Wzrost PKB był napędzany głównie przez konsumpcję prywatną i zgromadzone zasoby, które zaczęły się zmniejszać pod koniec ubiegłego roku.
W 2023 r., w obliczu słabego wzrostu gospodarczego na świecie i w strefie euro, Polska również doświadczyła spowolnienia, ale w 2024 r. spodziewane jest odbicie, z najwyższym wzrostem prognozowanym dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).
Stopa bezrobocia w Polsce znajduje się na historycznie niskim poziomie 2,8% (lipiec 2023 r.), jednak prognozowany jest niewielki wzrost do 3,2% w 2024 r. (Eurostat). Przewiduje się również, że płace utrzymają silną tendencję wzrostową.
Polska inflacja spada w ostatnich miesiącach, ponieważ ceny energii stopniowo się normalizują. Po osiągnięciu szczytu na poziomie 18,4% r/r w lutym 2023 r., inflacja spadła do 10,1% w sierpniu i do 8,2% we wrześniu. Oczekuje się kontynuacji trendu spadkowego, przy prognozowanej średniej inflacji wynoszącej 12,1% w 2023 r., a następnie spadku do 6,3% w 2024 r., według prognoz Oxford Economics.

DOMINUJĄCA POZYCJA POLSKI W REGIONIE CEE

Polska zajmuje znaczącą pozycję w regionie CEE, będąc centralnym ośrodkiem działalności produkcyjnej, dystrybucji, logistyki i usług dla biznesu. Jako kluczowy lider rynku, Polska wywiera znaczący wpływ na rozwój gospodarczy regionu. Z wolumenem transakcji przekraczającym 800 mln euro, zrealizowanym w 33 transakcjach, Polska osiągnęła w pierwszej połowie 2023 r. najwyższy wynik, odpowiadający 37% całkowitego wolumenu transakcji w regionie CEE.

SOLIDNE PODSTAWY POLSKIEGO RYNKU INWESTYCYJNEGO

Polski rynek nieruchomości ma solidne fundamenty, a inwestorzy udowodnili, że są bardzo elastyczni, o czym świadczą wyniki osiągnięte w poprzednich trudnych latach. W 2023 roku doświadczamy jednak znaczącego spowolnienia. Jednym z czynników wpływających na spadek liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 r. jest trwający proces dostosowywania oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących.
Z drugiej strony, ta sytuacja może stwarzać okazje do strategicznych zakupów, gdyż ceny rynkowe stają się coraz bardziej korzystne.

SZANSA DLA PRZYGOTOWANYCH – GDZIE SZUKAĆ OKAZJI?

Sektor biurowy

W obliczu niepewności rynkowej, wielu inwestorów biurowych zwróciło się na początku 2022 r. w stronę stabilnych aktywów typu „core”. Niemal 90% z 2,1 miliarda euro transakcji biurowych w 2022 r. dotyczyło nieruchomości typu „core” lub „core+”, potwierdzając nastawienie inwestorów do wyboru strategii niskiego ryzyka. Niemniej jednak, w drugiej połowie 2022 r. odnotowaliśmy gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych i typu „value-add”, zwłaszcza w Warszawie.

W 2023 r. uwaga inwestorów przeniosła się w pełni na Warszawę, gdzie miały miejsce wszystkie transakcje biurowe sfinalizowane w pierwszej połowie roku. Struktura transakcji obejmowała aktywa typu „core+” i oportunistyczne, z planami dalszej przebudowy lub zmiany funkcji.

Aktywni nabywcy szukają przede wszystkim obniżek cen nieruchomości. Podczas gdy instytucje są znacznie mniej aktywne, kapitał prywatny wyraźniej wchodzi do gry. Możemy również zaobserwować obrót mniejszymi obiektami, a także zwiększoną obecność polskiego kapitału poszukującego dobrych okazji. Wraz z rosnącym popytem i coraz bardziej odczuwalnym niedoborem gruntów pod zabudowę, takie nieruchomości zaczynają być znacznie częściej przedmiotem zainteresowania deweloperów mieszkaniowych. Co więcej, wielu inwestorów dostrzega potencjał w przekształcaniu starszych nieruchomości biurowych w projekty PRS i co-living, ponieważ konwersje biur mogą być często znacznie tańsze i szybsze niż budowa od podstaw.

„Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 r. był utrzymujący się rozdźwięk pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących, wysokie koszty finansowania oraz globalne zawahanie w postrzeganiu biur jako stabilnych inwestycji, ponieważ wiele firm wciąż nie wróciło w pełni do biur, a pracownicy preferują pracę w modelu hybrydowym. - wyjaśnia Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young - Obecnie widzimy jednak pierwsze oznaki wskazujące, że sytuacja ta może ulec poprawie na początku przyszłego roku i przewidujemy, że wpłynie to pozytywnie na liczbę transakcji dotyczących wszystkich rodzajów aktywów biurowych, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, ale nadal z większym naciskiem na dobre, dobrze zlokalizowane i tanie aktywa."

Sektor magazynowy

Sektor magazynowy i logistyczny, niekwestionowany lider w 2021 r., odpowiedzialny za ponad 50% całkowitego wolumenu inwestycji, znacząco ucierpiał w wyniku korekt cenowych w 2022 r. Całkowity wolumen inwestycji magazynowych wyniósł 2,0 miliarda euro w 2022 r., co stanowiło spadek o ponad 30% w porównaniu z poprzednim, rekordowym rokiem. Chociaż magazyny stanowiły 54% całkowitego wolumenu inwestycji w pierwszej połowie 2023 r., w sektorze tym zawarto transakcje o wartości zaledwie 436 milionów euro. Nie byliśmy świadkami dużych transakcji portfelowych i prawdopodobnie rynek jeszcze poczeka na powrót znaczących transakcji typu „multi-asset”.

Aby zminimalizować ryzyko, inwestorzy koncentrują się obecnie na mniejszych projektach. W pierwszej połowie 2023 r. spośród 14 transakcji dotyczących pojedynczych aktywów, 12 miało wartość poniżej 50 milionów euro. Obecnie jesteśmy świadkami wielu transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze magazynowym.

Nowa dynamika cen może zachęcić głównych deweloperów magazynowych do preferowania strategii przejęć zamiast budowy nowych obiektów w celu zwiększenia swojego portfela w Polsce. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć. Miejmy nadzieję, że rynek inwestycji magazynowych będzie kontynuował swoją tendencję ożywienia i stopniowo zniweluje nierówności cenowe.

Szybko rozwijający się rynek e-commerce z dostawą w ciągu jednego dnia napędza popyt na najlepsze lokalizacje. Silny popyt najemców na powierzchnie logistyczne i magazynowe utrzymuje poziom pustostanów na bardzo niskim poziomie. Z kolei stawki czynszów w Polsce nie odnotowały jeszcze znaczącego wzrostu a solidna gospodarka nadal podtrzymuje przepływy pieniężne.
„Dzięki wciąż stosunkowo niskim czynszom, w porównaniu z innymi krajami europejskimi, Polska przyciąga najemców i pozostaje atrakcyjna dla inwestorów. W nadchodzących miesiącach powinniśmy spodziewać się głównie pojedynczych transakcji w sektorze, zarówno typu „single-”, jak i „multi-let”, zlokalizowanych w 10 największych rynkach magazynowych w kraju." - komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Sektor handlowy

Pomimo rosnącego znaczenia e-commerce, nadal ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce ma miejsce w sklepach stacjonarnych. Przed pandemią udział zakupów online w całkowitej sprzedaży detalicznej wynosił 5,6%. Najwyższe rekordowe wartości odnotowano w czasie lockdownów - blisko 12%. Po pandemii udział e-commerce zaczął się stabilizować, osiągając 7,9% w lipcu 2023 r. (GUS).

Po pandemii Covid-19 obserwowaliśmy wzmocnienie trendu lokalności i – co za tym idzie – wygodnych zakupów blisko domu. Ludzie spędzali więcej czasu w domu i odwiedzali małe, lokalne sklepy w okolicy. Nisza zakupów „convenience” została dynamicznie wypełniona przez małe parki handlowe lub małe galerie, zlokalizowane w pobliżu głównych dróg lub na osiedlach mieszkaniowych. Wraz z dynamicznym rozwojem sieci dyskontowych głównie w małych parkach handlowych i zmianą zwyczajów zakupowych, operatorzy hipermarketów zaczęli ograniczać swoją powierzchnię.

Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych centrów handlowych sprawiają, że są one dla inwestorów interesującą alternatywą dla nowoczesnych parków handlowych. Przewidujemy, że w nadchodzących miesiącach rynek inwestycji handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu "value add".

„Niemniej jednak, biorąc pod uwagę znaczną liczbę nowych obiektów typu „convenience” i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości powinny być również atrakcyjne dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim okresie WAULT (średni ważony okres trwania umów najmu)." - dodaje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.

Sektor PRS

Obecnie zasoby PRS koncentrują się głównie w Warszawie (41%), a także w miastach regionalnych, takich jak
Wrocław, Kraków, Łódź, Trójmiasto, Poznań i Katowice. Podczas gdy Warszawa jest największym placem budowy PRS w Polsce, to jednak miasta regionalne odpowiadają za największą liczbę nowych projektów PRS - liczba mieszkań w budowie przekracza już istniejące zasoby w regionach. To pokazuje, jak silny jest popyt i zainteresowanie tym sektorem w Polsce, nie tylko w Warszawie. Z zapowiedzi inwestorów wynika, że planują rozwijać projekty PRS także w mniejszych miastach, czego przykładem jest rozpoczęcie w sierpniu budowy ok. 400 mieszkań w Lublinie.

Przedłużająca się wojna będzie oznaczać wysoką inflację, dług publiczny i koszty finansowania oraz napięty rynek pracy. Z drugiej strony, napływ imigrantów i deficyt mieszkaniowy w Polsce dodatkowo zwiększają popyt na nieruchomości typu PRS. W związku z tym sektor ten będzie się rozwijał a popyt na mieszkania na wynajem utrzyma się na wysokim poziomie, przewyższając istniejącą podaż.

Ponadto, ze względu na wczesny etap rozwoju tego sektora, spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na innych rynkach zachodnioeuropejskich. Również stawki czynszu oferowane w euro, które są coraz bardziej powszechne w ostatnich latach, wydają się atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów, ponieważ zmniejszają ryzyko inwestowania w nieruchomości PRS.

Istotną przeszkodą w rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest niedobór dostępnych gruntów w pożądanych lokalizacjach w głównych polskich miastach. W związku z tym inwestorzy aktywnie badają alternatywne strategie, takie jak nabywanie działek ze starszymi budynkami, które można przekształcić lub wyburzyć. Doprowadziło to do rozwoju zainteresowania możliwościami przekształcaniu nieruchomości.

Według zapowiedzi deweloperów, Kraków odnotuje w tym roku największy przyrost nowej podaży biurowej w regionach

Chłonność biurowych rynków regionalnych w Polsce w pierwszym półroczu tego roku okazała się zbliżona do poziomu zeszłorocznego. Pod względem popytu Kraków i Wrocław szły niemal łeb w łeb. Kraków uplasował się na drugiej pozycji z nieznacznie niższym wolumenem najmu. W stolicy Małopolski zakontraktowane zostało 83 tys. mkw. powierzchni biurowych, a w strukturze najmu przeważały nowe umowy, podaje Walter Herz.

Kraków pozostaje także regionalnym liderem, jeśli chodzi o wzrost zasobów, które w pierwszym półroczu 2023 zwiększyły się o 43 tys. mkw. powierzchni. Na krakowski rynek weszło niespełna 40 proc. całkowitej powierzchni oddanej do użytku w regionach. Między innymi rozbudowany został kompleks Ocean Office Park i oddany projekt Fabryczna Office Park B5, które weszły na rynek w pierwszym kwartale 2023 roku. W drugim kwartale br. nie został ukończony żaden projekt.

Szerokie plany inwestycyjne

Krakowski rynek biurowy wybija się w regionach ilością powierzchni biurowych w budowie. W aglomeracji powstaje prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowych, co w porównaniu z okresem sprzed pandemii, gdy w Krakowie było w budowie około 250 - 300 tys. mkw. biur, oznacza spory spadek aktywności deweloperów.

W regionie realizowany jest m.in. projekt Kreo (22,9 tys. mkw.), Mogilska 35 (12,4 tys. mkw.), Brain Park C (13 tys. mkw.), The Park Cracow 2 (11,7 tys. mkw.), których oddanie do użytku planowane jest przed końcem roku. Jak oblicza Walter Herz, około 90 proc. powierzchni będących w trakcie realizacji ma zostać ukończonych jeszcze w 2023 roku.

Kraków dysponuje aktualnie zapleczem liczącym 1,75 mln mkw. nowoczesnych powierzchni. Na terenie miasta przygotowywane są kolejne projekty biurowe. Planowane są m.in. takie inwestycje, jak Aleja Pokoju, Lubicz, Dekerta, Kapelanka, Ten Office, The Park Cracow 5-8, Podium Park 3, Dot Office, Wadowicka, Wita Stwosza, czy Chopin Office.

– Tak, jak na wszystkich regionalnych rynkach biurowych, w Krakowie zwiększa się dostępność biur. Wskaźnik pustostanów od początku tego roku wzrósł na krakowskim rynku o 3 punkty procentowe i przekroczył 18 proc. Wysokie koszty budowy i nadal wysokie koszty obsługi kredytów budowlanych ograniczają jednak możliwości negocjacyjne inwestorów, szczególnie w najnowszych budynkach. Najemcy uważnie analizują teraz wydatki związane z wynajmem biur, przyglądając się przede wszystkim kosztom eksploatacyjnym w poszczególnych budynkach. Widoczny jest trend zmniejszania zajmowanej powierzchni przez firmy, przy jednoczesnym podnoszeniu jej standardu i dostosowaniu do dzisiejszego systemu pracy – informuje Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

Elastyczny najem

Kraków jest drugim, po Warszawie co do wielkości rynkiem coworkigowym w Polsce. Jest w nim ponad 40 przestrzeni coworkingowych na wynajem, a łączne zasoby elastycznych biur przekraczają 47 tys. mkw. powierzchni, co stanowi blisko 15 proc. zaplecza, jakim dysponuje ten segment w całym kraju. Powierzchnie coworkigowe i biura współdzielone można znaleźć na terenie całego miasta. Cieszą się ogromnym zainteresowaniem wśród najemców. Ceny jednoosobowego stanowiska są zróżnicowane, koszt wynajmu kształtuje się w przedziale od około 700 zł do 1 450 zł miesięcznie. Stabilne czynsze i wysoki poziom obłożenia powoduje, że ten segment krakowskiego rynku biurowego stale rośnie.

Stawki najmu powierzchni biurowych kształtują się w Krakowie w przedziale od 10 euro do 18 euro/mkw./miesiąc. Koszty eksploatacyjne mieszczą się w zakresie od 16 zł do 29 zł/mkw./miesiąc. Kraków jest relatywnie jednolitym rynkiem biurowym. Stawki najmu są najwyższe w centrum, a biura w najniższych cenach oferowane są w budynkach zlokalizowanych w Czyżynach i Mistrzejowicach.

Deweloperzy koncentrują się na dobrze skomunikowanych częściach miasta, jak Grzegórzki, Podgórze, czy Zabłocie.

Walter Herz

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Wysokie koszty finansowania inwestycji oraz inflacja, która negatywnie wpływa na koszty budowy i rentowność projektów przyniosła spadek aktywności inwestycyjnej niemal we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Na działania podejmowane przez inwestorów bezpośrednio przekłada się też kondycja, w jakiej znajdują się poszczególne segmenty rynku. W ostatnim czasie najmocniej wyhamował rynek biurowy. Zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i popytowym zwolnił również sektor magazynowy.

Swoje zasoby, sukcesywnie, choć wolno buduje natomiast sektor PRS, który jednak wciąż jeszcze ma marginalne znaczenie na rynku najmu w naszym kraju. Jedynym sektorem, który notuje progres jest rynek handlowy, szczególnie w segmencie retail parków. Zapotrzebowanie na powierzchnie w mniejszych obiektach handlowych, które rosną teraz w każdym zakątku Polski utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Inwestycje w parki handlowe skupiają uwagę inwestorów ze względu na mniejszy próg wejścia, krótszy okres realizacji projektów i najbardziej ograniczone ryzyko inwestycyjne.

Sektor PRS wolno rośnie

Spowolnienie gospodarcze nie odbiło się na sektorze PRS. To rynek, który ma przed sobą w Polsce dobre perspektywy. Jego rozwojowi sprzyjają uwarunkowania gospodarcze. Wysokie ceny mieszkań i koszty kredytów powodują, że coraz mniej osób może pozwolić sobie na zakup nieruchomości. Sektorowi służy także zmiana pokoleniowa, która nie skłania do zaciągania długoterminowych zobowiązań.

Najemcy wykazują duże zainteresowanie mieszkaniami oferowanymi przez operatorów, co odzwierciedla śladowa ilość dostępnych ofert. Podaż napędza tu popyt, a sektor wyróżnia szybkie tempo komercjalizacji nowych projektów.

Od kilku lat regularnie inwestuje w PRS-y w Polsce kilka dużych podmiotów, które budują portfele mieszkań na wynajem. Aktywność w sektorze PRS wykazują też najwięksi deweloperzy mieszkaniowi. Na rynku PRS w Polsce działa około 20 platform, wśród których największe podmioty dysponują portfelami, w których skład wchodzi kilka tysięcy mieszkań. Prawie 60 proc. zasobów jest w rękach trzech największych podmiotów.

Tylko w pierwszym kwartale tego roku na rynek trafiło ponad 1,7 tys. nowych lokali na wynajem. Szacunkowe dane mówią, że na koniec marca br. w budowie było ponad 7,3 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem instytucjonalny. Według zapowiedzi deweloperów, do końca tego roku ma zostać oddane około 5,5 tys. lokali. Ten rok zamknąłby się wtedy wynikiem prawie dwukrotnie większym niż rok 2022. Najwięcej buduje się w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W Warszawie na ten cel modernizowane są starsze biurowce i centralnie usytułowane kamienice.

Pod koniec pierwszego kwartału 2023 roku zasoby sektora PRS w Polsce szacowano na ponad 13,8 tys. mieszkań, z czego około 5,1 tys. zlokalizowane było w Warszawie.

W dalszym ciągu możemy obserwować rozwój tego sektora mimo, że inwestorzy, podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości muszą się mierzyć z wysoką inflacją, która przyniosła trudne do przewidzenia koszty realizacji projektów i ich drogie, mało dostępne finansowanie. Na decyzje podmiotów działających na rynku PRS wpływ mogą mieć również przepisy odnoszące się do masowego zakupu mieszkań, niemniej widać, że wynajem instytucjonalny będzie zyskiwał na popularności.

Według prognoz, w ciągu najbliższych 5 lat rynek PRS ma liczyć w Polsce około 65 tys. mieszkań skierowanych na wynajem instytucjonalny. Obecnie na ogólnopolskim rynku najmu znajduje się około 1,2 mln mieszkań, co pokazuje, że sektor PRS nawet po realizacji najśmielszych zamierzeń będzie nadal dysponował niewielką ofertą w kontekście wolnego rynku w Polsce.

Parki handlowe poszukiwaną opcją inwestycyjną

W ostatnich kwartałach rośnie skala przedsięwzięć związanych z realizacją mniejszych, lokalnych obiektów handlowych, które powstają w całej Polsce i wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie nic się w tej kwestii nie zmieni. Wśród inwestycji w sektorze handlowym dominują retail parki. W trakcie budowy pozostaje obecnie prawie 40 parków handlowych i centrów codziennych zakupów, a inwestorzy przygotowują kolejne.

W pierwszych sześciu miesiącach br. na rynek handlowy w Polsce trafiło 150 tys. mkw. powierzchni, w tym 70 proc. w parkach handlowych. Szacunkowe dane wskazują, że do końca tego roku zasoby rynku handlowego powiększą się jeszcze o około 300 tys. mkw. powierzchni. To jedyny sektor rynku nieruchomości, na którym rośnie wolumen nowej podaży. W porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym, w pierwszej połowie 2023 roku oddane zostało o 40 proc. powierzchni więcej.

W połowie roku w budowie pozostawało prawie 500 tys. mkw. powierzchni handlowych z terminem oddania w tym i przyszłym roku. Zapotrzebowanie rynku na lokalne obiekty handlowe typu convenience store jest bardzo duże. W wielu obszarach kraju z mniejszym nasyceniem powierzchniami handlowymi brakuje wciąż nowoczesnych centrów, w których zakupy codziennej potrzeby można zrobić wygodnie i szybko.

Rozwój tego formatu daje grunt, na którym świetnie prosperują sklepy off-price i sieci dyskontowe, które są w procesie ekspansji w Polsce. Chętnie wchodzą do nich globalne marki i sieciówki przemysłowe i spożywcze. Inwestorzy realizujący projekty w tym formacie nie mogą narzekać na brak zainteresowania ze strony najemców. Retail parki oferują znacznie niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami. W parkach handlowych czynsze mieszczą się w przedziale 9-12 euro /mkw./m-c. Podczas, gdy w najlepszych centrach handlowych w Warszawie kształtują się w cenie 100-130 euro /mkw./m-c., a w pozostałych, największych miastach w Polsce na poziomie 40-60 euro /mkw./m-c. Kontrakty, które są teraz zawierane opiewają nawet na 10 lat i standardowo już wyrażane są w euro.

Parki handlowe i centra convenience stanowią nadal atrakcyjne aktywa dla inwestorów. Świadczy o tym choćby duża ilość prowadzonych negocjacji, dotyczących nieruchomości oferowanych w tym formacie. Mówimy tu także o projektach, które dopiero przygotowywane są do budowy. Silnym impulsem do inwestowania w parki handlowe są wyższe stopy kapitalizacji w Polsce w porównaniu z Europą, które w przypadku niektórych obiektów sięgają 9 proc.

Parki handlowe o powierzchni do 2000 GLA cieszą się obecnie bardzo dużym zainteresowaniem przede wszystkim inwestorów prywatnych, a realizowane obecnie na rynku transakcje są zwykle gotówkowe. Inwestują w nie często rodzime firmy i kapitał prywatny. Realizacja tego typu projektów nie jest tak wymagająca, jak większych kompleksów handlowych i mniej czasochłonna. Inwestorzy nieustannie poszukują atrakcyjnie zlokalizowanych działek pod nowe projekty. Biorą pod uwagę średnie i małe miejscowości oraz grunty położone na obrzeżach największych miast. Sukces inwestycji gwarantuje natomiast odpowiednie dostosowanie profilu projektu do zapotrzebowania w danej lokalizacji oraz dobór określonej grupy najemców.

Obecnie w Polsce mamy około 16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego blisko 20 proc. mieści się w parkach handlowych, które tworzą coraz mocniej rozbudowującą się sieć.

Magazyny w defensywie

Od ubiegłego roku możemy obserwować spowolnienie w sektorze magazynowym, który był najintensywniej rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości w Polsce od 2020 roku. Ostrożne działanie, jeśli chodzi o podejmowane decyzje daje się zauważyć, zarówno wśród najemców, jak i deweloperów, efektem czego jest spadek popytu oraz wolumenu powierzchni w budowie.

W pierwszej połowie 2023 roku popyt na powierzchnie magazynowe mocno się obniżył. Wynajęte zostało 2,3 mln mkw., o ponad 40 proc. mniej niż rok wcześniej. Przy tym, wzrósł udział renegocjacji umów z 30 proc. do 40 proc. licząc rok do roku.

W tym roku najemcy ostrożniej podejmują decyzje ze względu na wzrost kosztów wynajmu powierzchni, tak stawek czynszowych, które bardzo wyraźnie skoczyły w 2022 roku, jak i opłat eksploatacyjnych. Na rynku magazynowo-logistycznym kurczy się też okres, na jaki zawierane są umowy.

Od początku roku do końca czerwca br. deweloperzy oddali aż 2,6 mln mkw. powierzchni magazynowych, w tym rekordowe 1,9 mln mkw. w pierwszym kwartale br. Spadek popytu i nowa podaż wpłynęła na wskaźnik powierzchni niewynajętych, który od początku bieżącego roku skoczył o ponad połowę, z przeszło 3 proc. do około 7 proc. i utrzymuje się obecnie na najwyższym poziomie od 2020 roku.

Firmy deweloperskie zachowują dużą rozwagę przy planowaniu nowych inwestycji magazynowych. Aktywność inwestorów w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku spadła o ponad połowę. Deweloperzy uzależniają rozpoczęcie budów od podpisania umów przednajmu na co najmniej 50 proc. całkowitej powierzchni.

W połowie bieżącego roku w trakcie realizacji pozostawało 2,1 mln mkw. powierzchni, z której większość, prawie 60 proc. czekało na najemców. Pół roku wcześniej w budujących się obiektach wolnej powierzchni było 48 proc.

Dzięki szybkiemu wzrostowi w ostatnich latach polski rynek magazynowy zajmuje już trzecie miejsce w Europie pod względem wielkości zasobów. Teraz jednak musi stawić czoła zmianom geopolitycznym. Walczy o swoją pozycję i zainteresowanie podmiotów zorientowanych dotąd na kierunki dalekowschodnie w kontynuowanym od pandemii procesie optymalizacji łańcuchów dostaw. Szansą na najbliższe lata mogą okazać się też dla sektora planowane inwestycje Unii Europejskiej w półprzewodniki i chipy oraz przewidywany wzrost wskaźników dotyczących sprzedaży internetowej.

Biurowy dołek

Na rynku biurowym najemcy nadal dostosowują powierzchnię do systemu pracy hybrydowej. Ze względu na utrwalający się, dzielony tryb pracy między biurem a home office w sektorze widoczny jest trend związany z optymalizowaniem przestrzeni i coraz częściej obserwowane zmniejszanie wynajmowanej powierzchni przez firmy. Proces ten przyspiesza, co najwyraźniej widać w Warszawie. Wysokie koszty aranżacji nowej powierzchni skłaniają coraz większą ilość najemców do pozostawania w zajmowanych biurach.

Już w ostatnich latach w sektorze biurowym nowa podaż znacznie się obniżyła. Drastyczny spadek aktywności inwestycyjnej idzie w parze ze spadkiem popytu. Rosnące koszty utrzymania biur powodują, że firmy skrupulatnie analizują wydatki przed podjęciem decyzji o renegocjacji umowy czy relokacji.

W pierwszym półroczu tego roku zainteresowanie wynajmem biur spadło, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych. W stolicy do najemców trafiło ponad 320 tys. mkw. powierzchni, co oznacza spadek o jedną trzecią w porównaniu z pierwszą połową 2022 roku. Na ośmiu największych rynkach regionalnych wynajęte zostało natomiast ponad 340 tys. mkw. biur, zapotrzebowanie w porównaniu r/r zmalało o kilkanaście procent.

W strukturze popytu w największych miastach w Polsce, poza Warszawą widoczny jest znaczny udział renegocjacji i niewielki odsetek umów przednajmu, co pokazuje że sektor szczególnie w regionach tkwi jeszcze w niepewności. Relatywnie duża, nowa podaż na rynkach regionalnych przy obniżonym popycie wpływa na wzrost współczynnika pustostanów, który zwiększył się średnio do niemal 17 proc.

W tym roku mamy do czynienia także z dalszym spadkiem aktywności deweloperów biurowych. Inwestycje w tym sektorze wstrzymywane są już od ponad dwóch lat ze względu na trudności z oszacowaniem popytu oraz wysoki koszt kredytów i bardzo ograniczony dostęp do bankowego finansowania nowych inwestycji.

W pierwszych sześciu miesiącach tego roku na warszawskim rynku biurowym przybyło zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni, a w budowie powstaje 250 tys. mkw. powierzchni biurowej, w porównaniu do 800-850 tys. mkw. biur, które powstawały przed pandemią. Podobnie w miastach regionalnych, obniża się skala realizowanych i oddawanych projektów. Łącznie na rynkach regionalnych powstaje około 450 tys. mkw., podczas gdy w 2018 roku budowało się około 1 mln mkw. powierzchni.

LBC Invest