DOMPRESS.PL

 Dobrą pozycję negocjacyjną, jaką obecnie mają najemcy warszawskich biur, wykorzystują nie tylko globalne firmy i polskie przedsiębiorstwa, ale także coraz liczniej instytucje państwowe       

Na warszawskim rynku biurowym warunki dyktują dziś najemcy. Duży wybór wolnej powierzchni biurowej i wciąż rosnąca podaż stawia firmy poszukujące biur w dogodnej sytuacji, sprzyjającej negocjacjom. Walkę o najemców toczą właściciele budowanych, modernizowanych i istniejących obiektów biurowych.     

Małgorzata Brawura-Biskupska z firmy doradczej Walter Herz zauważa lekką tendencję zniżkową, jaka notują obecnie w Warszawie stawki czynszowe za wynajem powierzchni biurowej. - Właściciele biurowców, którzy oferują konkurencyjne ceny nie mogą jednak narzekać na brak chętnych, ponieważ popyt na stołeczne biura utrzymuje się wysokim poziomie. W ostatnich miesiącach wynajęta została w Warszawie rekordowo duża ilość powierzchni, co biorąc pod uwagę konkurencyjność rynku, najlepiej świadczy o tym, jak dużą skłonność do ustępstw mają obecnie właściciele budynków biurowych - mówi Małgorzata Brawura-Biskupska.

Rekordowe umowy najmu

Warszawa ze względu na swój potencjał ekonomiczny, kapitał ludzki, jakim dysponuje i coraz większą dostępność wysokiej klasy powierzchni biurowej to atrakcyjny rynek dla zachodnich firm i światowych korporacji. Zagraniczne firmy chętnie lokują w stolicy Polski swoje biura regionalne i centra usług dla biznesu. Stąd nienotowane dotychczas wyniki wynajmu powierzchni biurowej. Sytuację na rynku dobrze ilustruje umowa podpisana w pierwszej połowie bieżącego roku przez firmę Samsung na wynajem aż 21 tys. m kw. powierzchni w kompleksie Warsaw Spire.

Wpływ na popyt ma nie tylko zapotrzebowanie na powierzchnię zgłaszane przez wchodzące do naszego kraju zagraniczne firmy. Także rodzime przedsiębiorstwa lokują swoje siedziby w komfortowych biurach. Coraz aktywniejsze na warszawskim rynku biurowym są również instytucje administracji państwowej, które jak podaje firma Walter Herz, stają się silną grupą najemców.   

Największe rabaty w realizowanych obiektach

Małgorzata Brawura-Biskupska przyznaje, że na konkurencyjnym warszawskim rynku na największe rabaty mogą liczyć firmy, które decydują się na wynajęcie powierzchni biurowej w obiektach będących w trakcie budowy. - W takich przypadkach efektywne stawki najmu, po rozliczeniu wakacji czynszowych, mogą okazać się niezwykle korzystne. Najemcy, którzy są skłonni podpisać umowę w trakcie budowy obiektu mogą liczyć na stawki na poziomie tych, które obowiązują w niższej klasy budynkach, czy inwestycjach gorzej zlokalizowanych, przyznaje reprezentantka Walter Herz.

- Firmy które podpisują umowy przednajmu, poza atrakcyjnym czynszem, mogą liczyć także na takie bonusy, logotyp umieszczony na elewacji budynku, czy zyskać niestandardową aranżację biura. Wynajmujący oferują również dodatkowe pakiety zachęt na aranżacje, relokacje, czy umeblowanie i przystają na elastyczniejsze zapisy w umowach. Dotyczą one na przykład możliwości ekspansji powierzchni wraz z rozwojem firmy, czy wyłączności na prowadzenie określonej działalności w budynku. Najwięksi najemcy mogą mieć też wpływ na wybór dostawców usług w budynku, np. operatora kantyny, dodaje Małgorzata Brawura-Biskupska.

Zdaniem Małgorzaty Brawury-Biskupskiej rozkład budynku ma szczególnie duże znaczenie dla instytucji państwowych, od których firma Walter Herz dostaje w ostatnim czasie coraz więcej zapytań ofertowych. - Urzędy zwykle poszukują powierzchni biurowej w układzie gabinetowym. Szczególne wymagania co do lokalizacji i samych budynków zależą od poszczególnych instytucji państwowych. Biurowiec nie musi być usytuowany w centrum, ale jego położenie powinno zapewniać dobrą infrastrukturę i dostęp do środków transportu publicznego. Układ wewnętrzny budynku musi być też dostosowany do potrzeb danej instytucji. Warunkiem podpisania umowy przez najemców instytucjonalnych jest wyrażenie czynszu w złotych, a często także spełnienie różnego rodzaju wymagań indywidualnych związanych z procedurami obowiązującymi w danej instytucji - przyznaje.   

Budynki dla administracji państwowej

Ze względów proceduralnych niektóre jednostki administracji państwowej poszukują do wynajęcia całych budynków biurowych. Także inwestorzy starają się zainteresować swoimi projektami instytucje państwowe. Jednym z obiektów biurowych, jaki komercjalizuje firma Walter Harz jest inwestycja przy ul. Ciołka 12A na warszawskiej Woli. To kolejny projekt w tej lokalizacji inwestora, w którego ośmiu innych biurowcach ulokowało już swoje siedziby wiele instytucji publicznych. Przedstawicielka Walter Herz przyznaje, że plan budowy kolejnego biurowca powstał z myślą o najemcy instytucjonalnym. 

Małgorzata Brawura-Biskupska informuje, że jednostki administracyjne najczęściej przenoszą się ze starszych budynków do nowych chcąc zoptymalizować koszty związane z utrzymaniem biur. Jakość powierzchni biurowej i stan techniczny obiektów, jakie zajmują urzędy często odbiega od przyjętych obecnie standardów. Przy czym, instytucje państwowe rzadko podejmują się teraz samodzielnej budowy i zarządzania własnymi budynkami, chcąc skoncentrować się wyłącznie na realizacji zadań statutowych.

Aktywność podmiotów instytucjonalnych

W tym roku największą umową najmu, podpisaną przez publicznego najemcę był kontrakt zawarty przez Powszechny Zakład Ubezpieczeń na wynajem 17,5 tys. m kw. powierzchni w budynku Konstruktorska Business Center. Małgorzata Brawura-Biskupska przypomina również, że Centrum Unijnych Projektów Transportowych wynajęło 6 200 m kw. biur w powstającym przy rondzie Daszyńskiego kompleksie Warsaw Spire, a dodatkowe 5 000 m kw. zajęły spółki z grupy Poczty Polskiej w budynku Domaniewska Office HUB na Mokotowie. - Ponadto, Ministerstwo Spraw Zagranicznych wynajęło centralnie zlokalizowany budynek Foksal City, a Urząd Komunikacji Elektronicznej wszedł do biurowca przy ul. Kasprzaka. Niedawno także Polskie Sieci Elektroenergetyczne ulokowały się przy al. Jerozolimskich w inwestycji Delta Eurocentrum Office Complex na powierzchni 6 300 m kw., wylicza przedstawicielka Walter Herz.

Nowe warszawskie biurowce budują swoją przewagę konkurencyjną, oferując dodatkowe funkcjonalności na terenie kompleksów i w samych budynkach. Najemcy wysokiej klasy obiektów mają do dyspozycji na miejscu różnego rodzaju placówki usługowe, punkty handlowe, restauracje, kawiarnie, atrakcyjnie zaaranżowane miejsca do odpoczynku i rekreacji, a nawet fitness cluby i przedszkola. Tego typu udogodnieniami skutecznie przyciągają najemców. Chcąc dotrzymać kroku konkurencji, coraz więcej podobnych wygód oferują również budynki klasy B i modernizowane obiekty biurowe.   

Autor: Walter Herz

Które inwestycje wybierają osoby kupujące mieszkania na wynajem? Jakich lokali poszukują? Portal nieruchomości Dompress.pl sprawdził, jaką ofertę mają deweloperzy dla osób inwestujących w mieszkania.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp

Zainteresowaniem klientów inwestycyjnych cieszą się projekty zlokalizowane przede wszystkim w centrach miast, w pobliżu ośrodków akademickich, czy kompleksów biurowych. Poszukują oni kompaktowych mieszkań o dobrej relacji powierzchni do liczby pomieszczeń. W tej chwili posiadamy w swoim portfelu klika takich projektów. W Krakowie są to Osiedle Grzegórzecka 77 i 5 Dzielnica, we Wrocławiu Osiedle Graniczna, w Warszawie Osiedle Krzemowe oraz Osiedle Przy Promenadzie. 

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Przygotowana przez nas oferta skierowana jest zarówno do młodych osób, które poszukują pierwszego mieszkania, jak również do tych, które interesuje zakup nieruchomości na wynajem. O tym, że warunki rynkowe sprzyjają inwestorom nie trzeba przekonywać. Ceny mieszkań utrzymują się na atrakcyjnym poziomie, a inwestycja w nieruchomości jest postrzegana jako jedna z najlepszych form lokowania kapitału. Osoby kupujące inwestycyjnie decydują się przede wszystkim na wybór mieszkań jedno i dwupokojowych o małych metrażach, zlokalizowanych w centrach miast.

Dużym zainteresowaniem klientów kupujących na wynajem cieszy się m.in. inwestycja Bliska Wola w Warszawie, której oferta poszerzy się niebawem także o lokale oferowane w ramach Aparthotelu. Wśród nabywców inwestycyjnych popularne jest także osiedle Rezydencja Redłowo w Gdyni oraz inwestycje w miastach atrakcyjnych dla biznesu, m.in. Nowe Tysiąclecie w Katowicach i Oaza Piątkowo w Poznaniu.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

We wszystkich naszych inwestycjach daje się zauważyć zainteresowanie zakupem mieszkań ze strony klientów inwestycyjnych. To wciąż silna grupa nabywców i jest ona aktywna we wszystkich segmentach rynku. Inwestorzy zwracają uwagę na dobrą lokalizację i jakość wykonania, a także, co bardzo ważne, odpowiednią obsługę. To właśnie aspekty, na które stawiamy projektując i realizując inwestycje. Osoby inwestujące w mieszkania poszukują, zarówno optymalnych mieszkań w segmencie popularnym, gdzie cena zakupu jednostki jest relatywnie niska, jak również lokali z segmentu średniego w dobrym standardzie wykonania, gdzie jakość, poza wysoką ceną najmu nieruchomości, daje spore perspektywy wzrostu jej wartości, jak np. w naszych inwestycjach Na Kolskiej, Romera, czy Staffa w Warszawie.  

Tomasz Sznajder, wiceprezes zarządu Polnord

Szczególnym zainteresowaniem ze strony osób inwestujących w mieszkania cieszą się np. nasze warszawskie projekty realizowane w Miasteczku Wilanów oraz Stacja Kazimierz, powstająca na Woli. Jednocześnie obserwujemy wzrost zainteresowania lokalami w Trójmieście, szczególnie w inwestycjach Brama Sopocka i Dwa Tarasy. Wobec rosnącej liczby szukających spokoju i prywatności wczasowiczów, których nie zadowala apartament hotelowy, nabywcy coraz częściej decydują się na mieszkanie lub apartament z widokiem na morze z myślą o wynajęciu go na czas wakacji, a nawet długoterminowo. Chętnie wybierane są lokale dwu i trzypokojowe o powierzchni 50-60 m kw., a także mieszkania mniejsze, o metrażu od 30 m kw.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

Wdrażając nasze projekty mamy na uwadze te liczną grupę nabywców, jaką są inwestorzy. To właśnie przede wszystkim dla nich przygotowujemy mieszkania dwu i trzy pokojowe z osobną, jasną kuchnią, które cieszą się największą popularnością wśród najemców. Ofertę obejmującą takie lokale klienci znajdą w każdej inwestycji Wawel Service. Oferujemy także autorski program promocyjny - Kompas Korzyści - w którym przygotowaliśmy dla inwestorów wiele atrakcyjnych usług, obejmujących m.in. poszukiwanie potencjalnych lokatorów do nowo zakupionego mieszkania, zarządzanie portfelem nieruchomości, czy dodatkowy rabat przy zakupie pakietowym.

Marta Jagłowska, Marketing Manager w firmie Marvipol

Nabywcy inwestycji najczęściej interesują się osiedlami położonymi w lokalizacjach dogodnych komunikacyjnie. Wybór determinuje bliska odległość od głównych dróg, dużych kompleksów mieszkaniowych, czy centrów biurowych. W przypadku inwestycji Marvipol takim osiedlem jest Central Park Ursynów. Na terenie tej zakrojonej na szeroką skalę inwestycji znajdą się lokale usługowe oraz specjalne place restauracyjne, strefy relaksu, czy zaaranżowane na terenie osiedla ścieżki nad jeziorem. Central Park Ursynów położony jest w bezpośrednim sąsiedztwie biznesowego Mokotowa i zagłębia biurowego przy ulicy Poleczki i Domaniewskiej. To sprawia, że dostępne na terenie osiedla mieszkania są niezwykle atrakcyjne dla inwestorów.

Zuzanna Kordzi dyrektor ds. handlowych w ECO-Classic

Najczęściej kupowanymi mieszkaniami z myślą o inwestycji są małe lokale, jedno i dwupokojowe do 50 m kw. Zakupy inwestycyjne dokonywane są głównie w lokalizacjach, w których łatwo jest znaleźć chętnych na wynajem. Taką inwestycją jest warszawski Hubertus, zlokalizowany w sąsiedztwie biurowego zagłębia na Służewcu.  Z racji swojego usytuowania projekt ma szczególną wartość dla klientów inwestycyjnych. W każdej z naszych inwestycji projektujemy mieszkania różnych typów, żeby oferta była jak najbardziej zróżnicowana i atrakcyjna dla poszczególnych grup klientów, nie tylko dla osób dokonujących zakupów inwestycyjnych.  

Magdalena Rurarz, dyrektor działu sprzedaży i marketingu Victoria Dom

We wszystkich naszych, warszawskich inwestycjach mieszkania nabywane są także przez osoby kupujące je w celach inwestycyjnych. Klienci z tej grupy wybierają zwykle małe lokale, jedno i dwupokojowe, przy czym kawalerki kupują najchętniej bez garażu. Poszukują mieszkań pod wynajem lub traktują ich zakup jako zabezpieczenie dla dzieci na przyszłość.

Jarosław Jankowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Nadal wiele osób traktuje zakup mieszkania jako najlepszy sposób lokowania kapitału. Mieszkania w naszych projektach na warszawskiej Woli – Stacji Kazimierz i Miasto Wola, chętnie nabywane są przez klientów również w celach inwestycyjnych. Sprzyja temu szereg czynników, począwszy od atrakcyjności i dynamicznego rozwoju dzielnicy, aż po specyfikę i funkcjonalność realizowanych w tym rejonie projektów mieszkaniowych. W naszych inwestycjach nie przygotowujemy określonej puli lokali, które adresowane są bezpośrednio do inwestorów. Jednak szeroka i zróżnicowana oferta dostępnych mieszkań sprawia, że osoby pragnące ulokować kapitał w nieruchomościach znajdą w niej lokale odpowiadające ich oczekiwaniom.

Wojciech Stisz, reprezentujący firmę Barc Warszawa S.A.

Na zakup mieszkań powstających w inwestycjach zlokalizowanych na terenie warszawskiej Białołęki rzadko decydują się osoby, które dokonują zakupów inwestycyjnych. Tacy klienci wybierają w Tarasach Dionizosa najmniejsze mieszkania dwupokojowe, najchętniej o powierzchni 36-37 m kw. Odbiorcami mieszkań w tej lokalizacji są jednak głównie osoby chcące skorzystać z dopłat do kredytów.

Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Deweloperskiej GEO

Trudno wskazać jednoznacznie, w których z naszych projektów kupowane są najczęściej mieszkania na wynajem, ale największym zainteresowaniem wśród klientów cieszy się obecnie krakowska Fabryka Czekolady. Wynika to niewątpliwie z lokalizacji osiedla, które położone jest w bliskiej odległości od centrum i wszystkich najważniejszych punktów miasta. Najczęściej pod wynajem wybierane są w tym osiedlu dwupokojowe „Pralinki”. Klienci kupujący w celach inwestycyjnych zwykle decydują się na bezpieczne, dwupokojowe lokale, tj. mieszkania odpowiednie zarówno dla młodego małżeństwa, jak i dla rodziny z dziećmi.

Urszula Hofman, reprezentująca Grupę Inwest

Czasem trudno jest zdefiniować nabywcę inwestycyjnego. Zdarza się, że mieszkania pod wynajem nabywają zapobiegliwi rodzice dla dzieci, które zamierzają studiować w danym mieście. Taka inwestycja jest opłacalna nawet przy zakupie na kredyt, ponieważ miesięczna rata spłaty i czynsz wynajmu są bardzo zbliżone. Największym zainteresowaniem osób kupujących inwestycyjnie cieszą się nieduże, dwupokojowe mieszkania o powierzchni ok. 40 m kw. Niewielkie dwójki mamy w projekcie przy ulicy Siedleckiej 60 i w rozpoczynanej właśnie inwestycji przy ulicy Kordeckiego 45 w Warszawie. 

Monika Kudeło reprezentująca Activ Investment

Najchętniej na wynajem wybierane są nieduże kawalerki lub mieszkania dwupokojowe o powierzchni do ok. 44 m kw. Bardzo wiele zależy od ceny i lokalizacji. Tu najistotniejszą kwestią jest rozwinięta infrastruktura, odległość od centrum miasta i szkół wyższych. Wśród osób kupujących inwestycyjnie popularne są nasze dwie inwestycje - Konopnicka City Park w Krakowie i 4 Wieże w Katowicach. Atrakcyjna cena niewielkich mieszkań, które wybierają inwestorzy sprawia, że szybko znikają z oferty.  

Autor: Kamil Niedźwiedzki

Więcej informacji dompress.pl

Firma doradcza Walter Herz odpowiada za komercjalizację kameralnego budynku biurowego - KOPERNIKA 21 - który powstaje w sercu Warszawy u zbiegu ulic Ordynackiej i Kopernika  

Elegancki budynek KOPERNIKA 21 usytuowany jest w jednym z najbardziej prestiżowych obszarów miasta, w obrębie historycznego Traktu Królewskiego. Poza niezwykle atrakcyjną lokalizacją, wyjątkowego charakteru nadaje inwestycji koncepcja architektoniczna obiektu. Zamierzeniem inwestora było odtworzenie przedwojennego układu urbanistycznego tego miejsca, w którym w 1939 roku stał budynek narożny, uzupełniający pierzeję ulicy Ordynackiej i Kopernika.  

Projekt KOPERNIKA 21 powstał w pracowni Grupa 5 Architekci. Bryła obiektu ukształtowana została w podziale na szerszy dwukondygnacyjny cokół, na którym ustawiona została czterokondygnacyjna część w formie wieży z lekko wycofaną przeszkloną, ostatnią kondygnacją. Półokrągłą elewację ozdobią elementy wykonane z jasnego piaskowca i granitu w kolorze grafitowym o zróżnicowanej fakturze kamienia.

Od ulicy Ordynackiej, wzdłuż południowej ściany budynku znajduje się podcień, akcentujący wejście do części usługowej, która ulokowana została na parterze, pierwszym piętrze i w części kondygnacji podziemnej. Od strony zachodniej usytuowane zostało wejście do holu głównego części biurowej. Rozkład budynku zapewnia niezależne przejścia do poszczególnych powierzchni biurowych z holu windowego na każdej z kondygnacji.

Dominika Sudoł z firmy doradczej Walter Herz, która została wyłącznym agentem, odpowiedzialnym za komercjalizację inwestycji poinformowała, że przestrzeń biurowa w budynku zaprojektowana została w systemie open space, ale istnieje możliwość podziału na mniejsze jednostki i zmianę formy powierzchni na gabinetową w zależności od potrzeb najemców. - Powierzchnia może stanowić zarówno biuro jednoprzestrzenne, zajmujące na przykład całą kondygnację, jak również zostać dostosowana pod względem metrażu i podziału według wytycznych najemcy. KOPERNIKA 21 to świetna propozycja dla firm poszukujących w Warszawie niewielkich powierzchni w prestiżowym miejscu - komentuje Dominika Sudoł.

Jak przyznaje przedstawicielka Walter Herz, tego typu ekskluzywne budynki, oferujące prestiżowy adres i wysokiej klasy, funkcjonalną powierzchnię biurową oraz nowoczesne rozwiązania technologiczne poszukiwane są szczególnie przez firmy świadczące usługi dla biznesu, działające m.in. w sferze private equity, private banking, a także przez butikowe kancelarie prawne, notariuszy, doradców finansowych, organizatorów IPO, czy firmy konsultingowe i deweloperskie. Powierzchnia handlowo-usługowa w tego typu budynkach zajmowana jest najczęściej przez ekskluzywne showroom`y i wyselekcjonowane marki.

Dominika Sudoł podkreśla, że położenie inwestycji KOPERNIKA 21 zapewnia dostęp do wszystkich środków komunikacji miejskiej, w tym stacji metra Nowy Świat oddalonej od budynku kilkaset metrów, do której można przejść spacerem.

Inwestorem projektu jest spółka celowa Kopernika 21 Sp. z o.o. Zakończenie prac budowlanych planowane jest na koniec 2015 roku.

Autor: Walter Herz

 Firma doradcza Walter Herz odpowiada za komercjalizację kameralnego budynku biurowego - KOPERNIKA 21 - który powstaje w sercu Warszawy u zbiegu ulic Ordynackiej i Kopernika  

Elegancki budynek KOPERNIKA 21 usytuowany jest w jednym z najbardziej prestiżowych obszarów miasta, w obrębie historycznego Traktu Królewskiego. Poza niezwykle atrakcyjną lokalizacją, wyjątkowego charakteru nadaje inwestycji koncepcja architektoniczna obiektu. Zamierzeniem inwestora było odtworzenie przedwojennego układu urbanistycznego tego miejsca, w którym w 1939 roku stał budynek narożny, uzupełniający pierzeję ulicy Ordynackiej i Kopernika.  

Projekt KOPERNIKA 21 powstał w pracowni Grupa 5 Architekci. Bryła obiektu ukształtowana została w podziale na szerszy dwukondygnacyjny cokół, na którym ustawiona została czterokondygnacyjna część w formie wieży z lekko wycofaną przeszkloną, ostatnią kondygnacją. Półokrągłą elewację ozdobią elementy wykonane z jasnego piaskowca i granitu w kolorze grafitowym o zróżnicowanej fakturze kamienia.

Od ulicy Ordynackiej, wzdłuż południowej ściany budynku znajduje się podcień, akcentujący wejście do części usługowej, która ulokowana została na parterze, pierwszym piętrze i w części kondygnacji podziemnej. Od strony zachodniej usytuowane zostało wejście do holu głównego części biurowej. Rozkład budynku zapewnia niezależne przejścia do poszczególnych powierzchni biurowych z holu windowego na każdej z kondygnacji.

Dominika Sudoł z firmy doradczej Walter Herz, która została wyłącznym agentem, odpowiedzialnym za komercjalizację inwestycji poinformowała, że przestrzeń biurowa w budynku zaprojektowana została w systemie open space, ale istnieje możliwość podziału na mniejsze jednostki i zmianę formy powierzchni na gabinetową w zależności od potrzeb najemców. - Powierzchnia może stanowić zarówno biuro jednoprzestrzenne, zajmujące na przykład całą kondygnację, jak również zostać dostosowana pod względem metrażu i podziału według wytycznych najemcy. KOPERNIKA 21 to świetna propozycja dla firm poszukujących w Warszawie niewielkich powierzchni w prestiżowym miejscu - komentuje Dominika Sudoł.

Jak przyznaje przedstawicielka Walter Herz, tego typu ekskluzywne budynki, oferujące prestiżowy adres i wysokiej klasy, funkcjonalną powierzchnię biurową oraz nowoczesne rozwiązania technologiczne poszukiwane są szczególnie przez firmy świadczące usługi dla biznesu, działające m.in. w sferze private equity, private banking, a także przez butikowe kancelarie prawne, notariuszy, doradców finansowych, organizatorów IPO, czy firmy konsultingowe i deweloperskie. Powierzchnia handlowo-usługowa w tego typu budynkach zajmowana jest najczęściej przez ekskluzywne showroom`y i wyselekcjonowane marki.

Dominika Sudoł podkreśla, że położenie inwestycji KOPERNIKA 21 zapewnia dostęp do wszystkich środków komunikacji miejskiej, w tym stacji metra Nowy Świat oddalonej od budynku kilkaset metrów, do której można przejść spacerem.

Inwestorem projektu jest spółka celowa Kopernika 21 Sp. z o.o. Zakończenie prac budowlanych planowane jest na koniec 2015 roku.

Autor: Walter Herz

 Warszawska bliska Wola jest równie chętnie wybierana przez najemców biur, jak Śródmieście i Mokotów

Od wielu lat preferencje dużych firm i międzynarodowych korporacji, co do lokalizacji biura w Warszawie nie zmieniły się. Jak zauważa Patrycja Borowiec z firmy doradczej Walter Herz, tego typu najemcy nadal koncentrują swoją uwagę na reprezentacyjnych, wysokiej klasy obiektach usytuowanych w Śródmieściu. W centrum Warszawy lokują biura również firmy z branży nowoczesnych technologii, które są obecnie jedną z największych grup najemców.

W biurowcach położonych w centralnych rejonach miasta  powierzchni poszukuje także, coraz mocniej zaznaczający swoją obecność na rynku, sektor publiczny. Podmioty państwowe preferują zwykle samodzielne budynki zlokalizowane w dogodnych komunikacyjnie miejscach. Patrycja Borowiec przyznaje, że urzędy ze względu na koszt rzadko wybierają budynki w najwyższym standardzie, a częściej biura klasy B+ znajdujące się poza ścisłym centrum. Uwagę skupiają jednak głównie na dobrej komunikacji i usytuowaniu samego obiektu.

Przedstawicielka Walter Herz zwraca uwagę, że poza lokalizacją dla tej grupy najemców istotna jest również sprawa aranżacji powierzchni, która najczęściej musi mieć układ gabinetowy. Dlatego jak przyznaje, inwestorzy często realizują projekty specjalnie na potrzeby instytucji państwowych. Przykładem są budynki biurowe przy ulicy Ciołka, które wynajęte zostały podmiotom administracji publicznej, a obecnie właściciel wprowadza kolejny projekt - Ciołka 12A - także z myślą o tego rodzaju najemcy.    

Patrycja Borowiec podkreśla, że bliska Wola, gdzie obecnie chętnie lokują się firmy, staje się coraz większą konkurencją dla Mokotowa. Uważa, że na tak widowiskową przemianę tego obszaru miasta, jaką możemy obserwować, największy wpływ miała budowa metra, jak i samo położenie dzielnicy, która graniczy z warszawskim Centralnym Obszarem Biznesowym i coraz bardziej zlewa się ze Śródmieściem. Taka lokalizacja zapewnia Woli świetne połączenie z wszystkimi częściami Warszawy, także dzięki przebudowie głównych szklaków komunikacyjnych w dzielnicy.

Jak przyznaje specjalistka z Walter Herz, na wynajem biura w tym obszarze miasta decydują się najemcy, którzy stawiają na dobrą relację jakości, lokalizacji i ceny. Licząca 19 km kw. i ponad 138 tys. mieszkańców Wola notuje największy wzrost podaży powierzchni biurowej w mieście. Z danych firmy wynika, że prawie połowa z blisko 800 000 m kw. powierzchni biurowej realizowanej w Warszawie, powstaje w tej dzielnicy. Powstają w niej projekty, które efektywnie zmieniają nie tylko wizerunek Woli, ale i całego miasta, jak: Warsaw Spire, Generation Park, Proximo, Grzybowska 43, Prime Corporate Center, Atrium 2. A kolejne duże inwestycje są planowane, w tym m.in.: Sienna Towers, Proximo 2, Mennica Legancy Tower, czy Art Norblin. Wśród istniejących wolskich biurowców można wymienić zaś takie jak: Prosta 69, Prosta Office, Crown Point, Crown Tower i Crown Square, Karolkowa Business Park, Warsaw Trade Tower, PeKaO Tower i Wola Center.

Z zestawień Walter Herz wynika, że kiedy zakończy się realizacja obecnych projektów, podaż powierzchni biurowej w tej dzielnicy przekroczy 600 000 m kw. W tej chwili Wola dysponuje 315 tys. m kw. biur w gotowych budynkach.   

W Mokotowie zamieszkiwanym przez 219 tys. ludzi,którego powierzchnia liczy 35 km kw., znajduje się jedna czwarta podaży nowoczesnej powierzchni biurowej oferowanej w stolicy (1, 095 mln m kw.), z której większość ulokowana jest na Służewcu. To tu znajduje się największy warszawski kompleks biurowy Empark Mokotów Business Park. Strategiczne położenie Mokotowa, pomiędzy centrum Warszawy a Międzynarodowym Portem Lotniczym im. Fryderyka Chopina, ma bardzo korzystny wpływ na ciągły rozwój biznesu w tej dzielnicy. Gwarantuje to również przebiegająca przez Mokotów linia metra. Dostępność komunikacyjna tej części miasta powoduje, że firmy chcą mieć tu swoje biura i powstają tu wciąż nowe obiekty biurowe, obecnie m.in. biurowiec Wołoska 24.

Czołowe miejsce w Warszawie pod względem oferty biurowej zajmuje Śródmieście (1, 15 mln m kw. podaży) położone na powierzchni 16 km kw., z ponad 120 tys. mieszkańców. Pod względem podaży konkurencją dla niego jest tylko Mokotów. Inne dzielnice oferują już znacznie mniejszy wybór biur. Dzielnica jest najbardziej pożądaną lokalizacją wśród większości najemców. Największe centralnie usytuowane biurowce to Rondo 1, Warsaw Financial Center i PZU Tower, a do największych, które zostaną ukończone do 2016 roku należą Gdański Business Center II, Kró.Lew.ska i The Tides.

W opozycji do Śródmieścia, Mokotowa i Woli Patrycja Borowiec wymienia takie dzielnice jak Ursus, czy Bemowo. To lokalizacje cieszące się zdecydowanie najmniejszym uznaniem najemców biur. Pośród preferowanych przez firmy dzielnic znalazł się też Żoliborz, w którym wciąż brakuje dużych, komfortowych obiektów biurowych. W Ursusie i Bemowie rynek biurowy również jest słabo rozwinięty, podaż w tych dzielnicach jest bardzo niewielka. Podobnie, jak w pomijanych na ogół przez najemców Wawrze, Białołęce i Wesołej.   

Najmniejszy (9 km kw.), określany jako dzielnica inteligencji - Żoliborz nie dysponuje zbyt dużym potencjałem biurowym. Zamieszkuje go ponad 48 tys. ludzi. Większość dostępnej w tej dzielnicy powierzchni biurowej znajduje się w starszych, ekskluzywnych willach, które cenią sobie mniejsze firmy działające w sektorze B2B. W niewielkiej liczbie biurowców, jakie są tu zlokalizowane znajdują się m.in. Athina Park, Irydion i Garden Plaza A.

We Włochachlokują się firmy, dla których ważnym elementem działalności jest komunikacja lotnicza, ze względu na znajdujące się na terenie dzielnicy lotnisko. Nie dociera tu jednak metro, do centrum można dojechać m.in. kolejką łączącą lotnisko ze Śródmieściem. To czwarta warszawska dzielnica pod względem oferowanej powierzchni biurowej (400 000 m kw.), licząca prawie 40 tys. mieszkańców i 29 km kw. powierzchni. Największe mieszczące się na jej terenie obiekty biurowe to Wiśniowy Business Park, Okęcie Business Park i Kopernik Office Building, a do 2017 roku ukończone zostaną także budynki w inwestycji Business Garden. 

Trzecie miejsce pod względem podaży powierzchni biurowej w Warszawie zajmuje Ochota (780 000 m kw.). Ta niewielka, licząca 10 km kw. dzielnica jest liderem pod względem zagęszczenia ludności w Warszawie. Liczy ponad 84 tys. mieszkańców, a na jeden kilometr kw. przypada w niej blisko 9 tys. osób. O atrakcyjności Ochoty stanowi jej położenie, umożliwiające szybki dojazd, w zaledwie kilka minut zarówno do centrum Warszawy, jak i na lotnisko. Największe ulokowane na jej terenie budynki to Adgar Park West, Miasteczko Orange i Lipowy Office Park. Do 2016 roku w budowie będzie zaś Eurocentrum Office Complex Phase II i West Station.

Ursynówuznawany jeszcze niedawno za sypialnię Warszawy może się pochwalić największym procentem osób z wykształceniem wyższym (ok. 30 proc.) wśród liczących ponad 148 tys. mieszkańców i najniższą stopą bezrobocia (2,8 proc.). W tej trzeciej pod względem wielkości stołecznej dzielnicy (44 km kw.) nie rozwinął się jednak zbyt duży rynek biurowy, który zamyka się w ok. 180 000 m kw. powierzchni. Do największych obiektów należą Poleczki Business Park, Platan Park i Natpoll Business Centre.

Niezbyt wiele powierzchni znajduje się też w prawobrzeżnej części Warszawy, która oferuje zaledwie kilka procent powierzchni biurowej z całej warszawskiej podaży. Na Pradze Południe, która liczy ponad 178 tys. mieszkańców znajduje się 105 000 m kw. powierzchni biurowej. Mieści się ona m.in. w takich obiektach jak: Blue Point, Siemens HQ i Radwar Business Park.

Na Pradze Północ, gdzie zachowało się najwięcej w mieście przedwojennych zabudowań dostępne jest tylko 75 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największe obiekty w tej dzielnicy to Centrum Milenium, Centrum Handlowe Warszawa Wileńska i Centrum Praha.

Patrycja Borowiec przypomina, że plany dotyczące rozbudowy praskiego rynku biurowego są szeroko zakrojone. Wśród dużych projektów wymienia Centrum Praskie Koneser zlokalizowane przy ulicy Ząbkowskiej, które łączy funkcje mieszkaniową, biurową, usługową i kulturalną. Podając przykład podpisanej przez firmę Google umowy na wynajem powierzchni biurowej na terenie tej zrewitalizowanej już częściowo zabytkowej fabryki wódek, przedstawicielka Walter Herz wyraża przekonanie o czekającym Pragę szybkim rozwoju.

W tej części miasta, pomiędzy ulicami Jagiellońską, Zamoyskiego, Okrzei i Wybrzeże Szczecińskie, na powierzchni 38 ha ma powstać też spektakularny Port Praski na kształt małego miasta nad wodą. W części biznesowej, w sąsiedztwie stadionu PGE Narodowy zaplanowane zostały 100 –160 metrowe wieże o przeznaczeniu biurowo - hotelowo - usługowym. Na miejscu dawnej fabryki kosmetyków Pollena przy Szwedzkiej planowany jest zaś wielofunkcyjny kompleks Bohema.

W prestiżowym Wilanowie (37 km kw.) od niedawna rośnie rynek biurowo-usługowy. Oferuje już ok. 200 000 m kw. powierzchni biur. Powstały tu duże kompleksy biurowe jak Wilanów Office Park i realizowane są kolejne, m.in. Royal Wilanów. Reprezentantka Walter Herz przyznaje, że na razie dzielnica nie jest zbyt dostępna komunikacyjnie. Wyróżnia ją za to najmniejsza gęstość zaludnienia w Warszawie (ponad 30 tys.). Na 1 km kw. przypada w niej zaledwie 700 osób.

W zielonych Bielanach, zasiedlonych głównie przez młodych ludzi (około 60 proc. społeczności jest w wieku produkcyjnym, a 20 proc. przedprodukcyjnym) podaż powierzchni biurowej sięga także ok. 200 000 m kw. Atutem dzielnicy jest metro i łatwy dostęp do lotniska tanich linii lotniczych Warszawa-Modlin. Dzielnicę o powierzchni 32 km kw. zamieszkuje prawie 132 tys. ludzi. Największe znajdujące się tu biurowce to Hector I i II,  Kabaretowa 21 i Smoleńskiego 2.

Źródło: raport Walter Herz