Nieruchomości

Czy mieszkania w projektach zlokalizowanych w spokojnych, zielonych obszarach miast, oferujące bezpośredni dostęp do natury i większy komfort w kontekście pracy zdalnej cieszą się obecnie większym zainteresowaniem kupujących? Jak zmieniają się preferencje nabywców, jeśli chodzi o lokalizację? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Preferencje klientów są zróżnicowane i uzależnione od indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych. Najczęściej o wyborze mieszkania decyduje jednak cena lub/i wysokość raty kredytu. Ponieważ sytuacja na rynku nie sprzyja osobom planującym zakup pierwszego mieszkania, w ostatnich miesiącach największym zainteresowaniem cieszyły się droższe lokale w centralnych lokalizacjach oraz większe mieszkania kupowane za gotówkę lub finansowane kredytem z niższym wskaźnikiem LTV (loan to value), czyli przy większym wkładzie własnym.

Klienci niezmiennie przywiązują dużą wagę do zieleni, zarówno na terenie osiedla, jak i w jego najbliższym otoczeniu. Istotne są również łatwy dostęp do punktów handlowo-usługowych, funkcjonalny układ wnętrz oraz dobre nasłonecznienie. W naszych projektach stawiamy na duże przeszklenia, które stanowią minimum 20 proc. powierzchni mieszkania, zapewniając jego optymalne doświetlenie. Preferencje nabywców są dla nas kluczowe, dlatego uwzględniamy je już na etapie wyboru gruntów inwestycyjnych, projektowania mieszkań oraz części wspólnych. Nasze podejście doskonale odzwierciedla osiedle Ceglana Park w Katowicach położone w sąsiedztwie Parku Kościuszki. Ponad połowę obszaru inwestycji zajmują powierzchnie zielone, a mieszkańcy mają do dyspozycji m.in. własny staw z pomostem oraz tężnię solankową.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development

Widoczny jest trend łączenia miejskiej lokalizacji z dostępem do zieleni. Klienci nie rezygnują z miejskiego stylu życia, ale oczekują, że miejsce zamieszkania będzie zapewniać ciszę i przestrzeń do relaksu. Ciągle utrzymuj się zainteresowanie mieszkaniami z ogrodami i tarasami.

Kupujący zwracają też uwagę na rozwiniętą infrastrukturę lub jasną wizję jej rozwoju w danym projekcie. W odpowiedzi na te potrzeby wprowadziliśmy na rynek inwestycje, takie jak Zielono Mi, czy Nova Królikarnia, które oferują kompromis między dostępnością miasta, a spokojnym otoczeniem.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Zdecydowanie tak, pandemia oraz popularyzacja pracy zdalnej zainicjowały trwałą zmianę w sposobie myślenia o przestrzeni mieszkalnej. Dziś klienci w znacznie większym stopniu kierują się jakością otoczenia, dostępem do zieleni, ciszą, ale także możliwością łatwego dojazdu do centrum miasta w razie potrzeby.

W ostatnim czasie rośnie znaczenie balkonów, ogródków oraz stref wspólnych. Dla nabywców coraz ważniejszy staje się również aspekt energooszczędności i rozwiązań proekologicznych. To dziś elementy, które mogą przesądzić o wyborze konkretnego projektu.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Tak, zdecydowanie obserwujemy wyraźny trend zmiany preferencji kupujących, coraz więcej klientów wybiera projekty położone w spokojniejszych częściach miast lub na ich obrzeżach. To efekt długofalowych zmian w stylu życia, które przyspieszyła pandemia, ale które dziś są już ugruntowaną rzeczywistością. Praca zdalna i hybrydowa, większy nacisk na równowagę między życiem zawodowym a prywatnym, potrzeba kontaktu z naturą to wszystko sprawia, że lokalizacja mieszkania nabrała zupełnie nowego znaczenia.

Kupujący poszukują dziś przede wszystkim spokoju, zieleni, większej przestrzeni i funkcjonalności. Już nie tylko bliskość centrum jest decydująca, równie ważna stała się jakość otoczenia, dostęp do terenów rekreacyjnych, prywatność i możliwość odpoczynku od miejskiego zgiełku. Projekty położone w dzielnicach o niskiej intensywności zabudowy, z dobrym dostępem do komunikacji, ale jednocześnie oferujące komfort codziennego życia, cieszą się dziś ogromnym zainteresowaniem.

Ten trend doskonale wpisuje się w naszą strategię projektów, które przygotowaliśmy w ostatnich latach, lokalizacje, które wybieramy pod przyszłe inwestycje, jak np. Pomlewo pod Gdańskiem, która uwzględnia potencjał dla spokojnego, zrównoważonego życia, ale też elastyczność, bo wiemy, że dziś mieszkanie to nie tylko miejsce do spania, ale także przestrzeń do pracy, relaksu i życia rodzinnego. W ten sam trend wpisuje się Projekt w Jezioranach, na który w grudniu 2024 uzyskaliśmy pozwolenie na budowę.

W ostatnim czasie kupujący szczególnie zwracają uwagę na układ funkcjonalny mieszkań, w tym osobne pomieszczenie do pracy, większy balkon lub ogródek, otoczenie inwestycji, tj. zieleń, brak hałasu, bliskość terenów spacerowych, dobre skomunikowanie, ale bez konieczności życia w centrum, jakość materiałów i standard wykończenia części wspólnych oraz energooszczędność i niskie koszty eksploatacji. To nie chwilowy trend, lecz nowy kierunek rozwoju rynku. Inwestycje, które odpowiadają na te potrzeby, będą zdecydowanie zyskiwać na wartości.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager, Matexi Polska 

Oferujemy zróżnicowane projekty mieszkaniowe, zarówno w centralnych lokalizacjach miejskich, jak i w spokojniejszych częściach miasta o bardziej mieszkaniowym charakterze. Każdy z projektów odpowiada na potrzeby konkretnej grupy klientów, w zależności od ich stylu życia i preferencji. Zauważamy, że klienci coraz częściej zwracają uwagę na komfort życia, dostęp do terenów zielonych oraz jakość przestrzeni wspólnych. Trend ten wiąże się m.in. z rosnącą popularnością pracy zdalnej oraz potrzebą odpoczynku w przyjaznym, dobrze zaprojektowanym otoczeniu.

Wciąż obserwujemy również bardzo duże zainteresowanie mieszkaniami z prywatnymi ogródkami, które cieszą się szczególnym uznaniem wśród rodzin oraz osób szukających większego kontaktu z naturą. Dlatego we wszystkich naszych inwestycjach szczególną uwagę przykładamy do zagospodarowania terenów zielonych i przestrzeni wspólnych. Nasze projekty planowane są z myślą o wysokiej funkcjonalności, dobrym standardzie wykonania oraz dostępie do zieleni – również w lokalizacjach o gęstszej zabudowie miejskiej.

Przykładowo, w warszawskim projekcie Splot Wola oferujemy dwupoziomowe mieszkania z przestronnymi tarasami na ostatniej kondygnacji. Z kolei w inwestycji Żelazna 54 mieszkańcy będą mogli korzystać z zazielenionego dziedzińca oraz rekreacyjnego tarasu na dachu. Choć nie realizujemy inwestycji na obrzeżach miast, wybieramy lokalizacje, które łączą dogodną komunikację z dostępem do parków i terenów zielonych. Dzięki temu nasi klienci mogą łączyć aktywny, miejski styl życia z codziennym kontaktem z przyrodą.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W 2025 roku rynek nieruchomości w Polsce kształtują takie trendy, jak rosnące zainteresowanie ekologicznymi aspektami nieruchomości, co skutkuje wzrostem popytu na budynki wykorzystujące energooszczędne technologie, takie jak panele fotowoltaiczne, pompy ciepła oraz systemy inteligentnego zarządzania budynkiem.

Kontynuacja trendu pracy zdalnej sprawia, że nabywcy coraz częściej poszukują mieszkań poza ścisłym centrum miast, zwracając uwagę na dostęp do terenów zielonych oraz spokojniejsze otoczenie. Standardem staje się integracja nowoczesnych technologii w domach. Rośnie zainteresowanie mieszkaniami z przestrzeniami umożliwiającymi aranżację domowego biura oraz dostępem do wspólnych stref, takich jak siłownie czy place zabaw. Te trendy wskazują na dynamiczne zmiany w preferencjach nabywców oraz adaptację rynku nieruchomości do współczesnych wyzwań technologicznych i ekologicznych.

Małgorzata Porzezińska, dyrektor sprzedaży w Archicom

Nie obserwujemy jednoznacznego trendu odchodzenia klientów od centralnych lokalizacji na rzecz spokojniejszych dzielnic na obrzeżach. Potrzeby nabywców są zróżnicowane i zależą od ich stylu życia, etapu zawodowego czy też rodzinnego. Właśnie dlatego tak dużą wagę przykładamy do dywersyfikacji naszej oferty, zarówno pod względem metraży, standardu, jak i lokalizacji. Klienci, którzy szukają większej powierzchni w przystępniejszym budżecie, często rodziny z dziećmi wybierają chętniej projekty zlokalizowane poza ścisłym centrum. Z kolei młodsze osoby, np. single czy pracujący zawodowo w modelu hybrydowym, zwracają większą uwagę na bliskość uczelni czy miejsca pracy.

Z naszych obserwacji wynika, że klienci nie tyle szukają ciszy i spokoju w oderwaniu od miasta, co raczej kompleksowego otoczenia z dostępem do zieleni, parków, usług i transportu w tzw. 15-minutowym sąsiedztwie. Starannie dobieramy lokalizacje naszych projektów tak, aby nawet inwestycje realizowane poza centrum zapewniały szybkie połączenie z jego kluczowymi punktami. W kontekście pracy zdalnej nie widzimy trwałego odpływu klientów w kierunku peryferii, natomiast wzrosło zainteresowanie mieszkaniami, które pozwalają na elastyczne zaaranżowanie przestrzeni, np. wydzielenie miejsca do pracy czy dodatkowego pokoju.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal

Nie nazwałabym tego wyraźnym trendem, tym bardziej, że popularyzacji pracy zdalnej przeciwdziała zjawisko coraz liczniejszego powrotu pracowników do biur. Preferencje klientów to bardzo szeroki temat, wynikający z ich indywidualnych potrzeb, a różne cechy i aspekty nieruchomości mają swoich zwolenników, jak też przeciwników. Dotyczy to również lokalizacji.

Inwestycje położone z dala od śródmieścia zwykle są tańsze. Z tego względu stanowią one atrakcyjną alternatywę zakupową dla rodzin poszukujących mieszkań o większym metrażu. Często z tymi oczekiwaniami w parze idzie chęć zamieszkania w pobliżu terenów zielonych i rekreacyjnych, takich jak parki, laski czy ścieżki rowerowe, które dla tych odbiorców stanowią spory atut. Klienci zwracają uwagę także na inne parametry takich lokalizacji, tj. dostępność komunikacyjną oraz sąsiedztwo infrastruktury, które dodatkowo mogą podnieść walory dobrze zaprojektowanych inwestycji poza centrami dużych miast.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

Inwestycje zlokalizowane w ścisłych centrach miast nadal cieszą się dużym zainteresowaniem klientów. Bliskość infrastruktury, pracy czy rozrywki to atuty, które nie tracą na wartości. Jednak w ostatnich miesiącach zauważamy wyraźny wzrost zainteresowania projektami położonymi w spokojniejszych dzielnicach, gdzie mieszkańcy mogą liczyć na więcej zieleni, ciszy i przestrzeni do codziennego życia.

Chcąc kompleksowo odpowiadać na te zmieniające się potrzeby, rozbudowujemy naszą ofertę w różnych segmentach. Przykładem jest rozszerzenie inwestycji Rezydencja Sikorskiego w Kielcach o 5 dodatkowych budynków pod nazwą Dzielnica Trust, co nadaje temu miejscu nowy charakter, z jeszcze większym naciskiem na komfort i otoczenie przyjazne do życia.

Naszym celem jest tworzenie przestrzeni do mieszkania, które łączy nowoczesność z jakością otoczenia, niezależnie od tego, czy mowa o centrum miasta, czy jego spokojniejszych rejonach. Obserwujemy, że nasi klienci są coraz bardziej świadomi swoich potrzeb i oczekiwań względem przyszłego miejsca zamieszkania. Coraz większą wagę przykładają do przemyślanych układów mieszkań, które pozwalają na komfortowe funkcjonowanie niezależnie od metrażu. Równie istotny jest wysoki standard wykończenia, który nie tylko wpływa na estetykę wnętrza, ale też przekłada się na trwałość i wygodę użytkowania. Duże znaczenie ma również otoczenie inwestycji. Klienci poszukują miejsc, które oferują spójne, dobrze zaprojektowane przestrzenie wspólne, dostęp do zieleni, miejsc rekreacyjnych oraz udogodnień, które ułatwiają codzienne życie.

Właśnie dlatego projektując nasze inwestycje, przykładamy ogromną wagę do każdego detalu, zarówno wewnątrz mieszkań, jak i w najbliższym otoczeniu budynków. Tworzymy przestrzenie, które nie tylko odpowiadają na aktualne potrzeby, ale też budują jakość życia na lata.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Widzimy wyraźną ewolucję preferencji kupujących, którzy coraz częściej poszukują mieszkań w lokalizacjach zapewniających spokój, zieleń i możliwość relaksu po pracy. Trend ten obserwujemy szczególnie w projektach takich jak Bernadovo w Gdyni, zlokalizowanym tuż przy Trójmiejskim Parku Krajobrazowym, gdzie mieszkańcy mogą korzystać z prywatnego lasu, sali fitness z widokiem na zieleń czy dużych ogródków. Zlokalizowana na poznańskiej Starołęce inwestycja Panoramiqa również cieszy się zainteresowaniem klientów. Bliskość terenów zielonych sprzyjającym spacerom wzdłuż rzeki Warty jest dużym atutem, często podkreślanym przez naszych klientów.

Rośnie znaczenie komfortu nadal utrzymującej się pracy zdalnej, co przekłada się na zainteresowanie przestronnymi mieszkaniami i dodatkowymi udogodnieniami, jak przestrzenie coworkingowe, takie jak w inwestycji Czysta4. Klienci zwracają także większą uwagę na energooszczędność budynków i związane z tym niższe koszty eksploatacyjne, a tu możemy poszczycić się bardzo dobrymi wynikami w gotowych do zamieszkania projektach Panoramiqa, Czysta4, Bernadovo, czy Chmielna Duo.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Część naszych klientów to osoby poszukujące mieszkań na osiedlach położonych z dala od miejskiego zgiełku, ale z wygodnym dojazdem do centrum miasta. Przykładają oni dużą wagę nie tylko do lokalizacji, ale też do jakości przestrzeni wspólnych, ilości zieleni, dostępu do miejsc rekreacji oraz możliwości wypoczynku na świeżym powietrzu bez konieczności wyjazdu poza miasto. Jedną z naszych propozycji spełniających te oczekiwania jest inwestycja Lokum Verde, mieszcząca się na Zakrzowie, zacisznej i spokojnej części Wrocławia. Osiedle oferuje mieszkańcom bliskość natury, zarówno dzięki zielonym dziedzińcom w częściach wspólnych, jak i pobliskim parkom. A jego dogodna lokalizacja zapewnia łatwy dostęp do centrum miasta, a także do rozbudowanej infrastruktury miejskiej w postaci sklepów, punktów usługowych, żłobków, przedszkoli i szkoły.

Atrakcyjną propozycją dla klientów poszukujących przestronnych mieszkań w cichej, zielonej okolicy jest również kameralne osiedle Lokum Monte, położone w Sobótce, u podnóża góry Ślęży. Komfortowe warunki do odpoczynku zapewniają tu nie tylko starannie zaprojektowane tereny zielone, ale też prywatna strefa SPA z basenem, saunami i grotą solną. Inwestycja znajduje się zaledwie pół godziny jazdy samochodem od Wrocławia, co pozwala jej mieszkańcom korzystać z udogodnień i atrakcji dużego miasta.

Od lat obserwujemy zainteresowanie klientów zakupem lokum w spokojniejszych okolicach. Nie oznacza to jednak odwrotu od centralnych lokalizacji, które wciąż cieszą się dużą popularnością wśród nabywców. Między innymi dla nich powstało Lokum Porto położone na wrocławskim Starym Mieście. Osiedle oferuje zarówno wszystkie udogodnienia związane z życiem w samym centrum miasta, jak i dostęp do atrakcyjnych terenów zielonych w obrębie inwestycji oraz w jej najbliższym otoczeniu.

Nowe realia inwestycji magazynowych: mniej ryzyka, więcej wymagań

Autor Katarzyna Madej – Director, Industrial Agency w Avison Young

Pre-let jako istotny czynnik

Obecnie największą aktywność inwestycyjną obserwujemy w projektach, które mają zabezpieczony pre-let na poziomie co najmniej 50 - 60% powierzchni. Taki poziom wynajmu często stanowi warunek konieczny do rozpoczęcia budowy. Deweloperzy kładą dziś duży nacisk na ograniczenie ryzyka, co sprawia, że realizacje w pełni spekulacyjne należą do rzadkości.

Rynek wyraźnie się spolaryzował. Z jednej strony działają podmioty takie jak GLP, CTP czy Hillwood, które wciąż aktywnie rozwijają projekty spekulacyjne - głównie w najlepszych lokalizacjach, gdzie popyt jest stabilny i przewidywalny. Z drugiej strony znajdują się deweloperzy preferujący model pre-let, uruchamiający inwestycje dopiero po podpisaniu umów najmu.

Projekty typu BTS (build-to-suit) i BTO (build-to-own) nadal stanowią istotny segment rynku, zwłaszcza w przypadku najemców o sprecyzowanych wymaganiach technicznych lub zainteresowanych własnością obiektu. Realizowane są jednak selektywnie, głównie przez doświadczonych deweloperów specjalizujących się w rozwiązaniach „szytych na miarę”.

Na znaczeniu zyskują również rewitalizacje i konwersje terenów poprzemysłowych, szczególnie w kontekście logistyki miejskiej i ograniczonej dostępności gruntów w aglomeracjach. Choć ich udział w rynku pozostaje niewielki, trend ten stopniowo się umacnia.

A zatem, na pierwszym miejscu są dziś projekty z odpowiednim poziomem pre-letu, a nie konkretny typ inwestycji. To dostępność klienta i poziom zabezpieczenia najmu decydują o tym, czy projekt zostanie zrealizowany, niezależnie od tego, czy mówimy o obiekcie spekulacyjnym, BTS, czy BTO.

ESG - to już nie przewaga konkurencyjna, ale konieczność

Zielone certyfikaty, takie jak BREEAM czy LEED, coraz wyraźniej stają się rynkowym standardem w sektorze magazynowym. Obecnie trudno znaleźć nowy projekt, który nie uwzględniałby certyfikacji środowiskowej już na etapie planowania. Minimalny poziom BREEAM Very Good to dziś norma, a większość deweloperów realizujących obiekty klasy A dąży do uzyskania poziomu Excellent.

Na rynku pojawiają się już również magazyny z certyfikatem BREEAM Outstanding, co świadczy o rosnącym zaangażowaniu branży w zrównoważony rozwój oraz coraz wyższych ambicjach deweloperów. Dla inwestorów aspekty ESG stają się jednym z kluczowych kryteriów - wpływają nie tylko na decyzję o zaangażowaniu w projekt, ale także na jego późniejszą wycenę.

Warto podkreślić, że certyfikacja ma dziś również wymierny wpływ na finansowanie. Banki finansujące inwestycje coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od wyników scoringu ESG, w którym certyfikaty środowiskowe odgrywają istotną rolę. W efekcie przestają one być jedynie narzędziem wizerunkowym, a stają się realnym elementem budującym wartość nieruchomości.

Podsumowując - certyfikacja środowiskowa nie jest już przewagą konkurencyjną, lecz obowiązującym standardem. W wielu przypadkach to wręcz warunek konieczny, aby projekt mógł zostać zrealizowany lub sprzedany.

Hamulce inwestycyjne

Jedną z najczęstszych barier opóźniających realizację inwestycji magazynowych i produkcyjnych są przedłużające się procedury administracyjne, szczególnie te związane z uzyskaniem decyzji środowiskowej oraz pozwolenia na budowę. Najwięcej trudności dotyczy inwestycji produkcyjnych w dużych aglomeracjach, gdzie samo postępowanie środowiskowe może trwać nawet do 2 lat.

Ostatnie 3 lata pokazały również, jak dużym wyzwaniem stało się zabezpieczenie odpowiednich mocy przyłączeniowych - szczególnie dla firm planujących otwarcie zakładów produkcyjnych w Polsce. Wzrastające zapotrzebowanie na energię, w połączeniu z ograniczoną dostępnością uzbrojonych gruntów, sprawia, że znalezienie działki z szybkim dostępem do prądu staje się coraz trudniejsze. Terminy realizacji przyłączy oferowane przez operatorów energetycznych sięgają często kilku lat, co znacząco utrudnia sprawne rozpoczęcie inwestycji.

Do dodatkowych barier należą:

brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co zmusza inwestorów do uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy,
złożone procedury administracyjne, szczególnie w przypadku projektów planowanych w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej,
nieuregulowane kwestie własnościowe - m.in. spory prawne, roszczenia czy konieczność scalania działek.
To właśnie projekty produkcyjne najczęściej napotykają na największe wyzwania formalno-prawne. Dostępność infrastruktury oraz długość procedur administracyjnych stają się dziś kluczowymi czynnikami, które realnie wpływają na tempo realizacji inwestycji.

Outlook 2025. Sektor gruntów inwestycyjnych w Polsce

Autor: Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory, Walter Herz

Dla polskiego rynku gruntów inwestycyjnych 2025 będzie raczej rokiem odbudowy potencjału niż okresem spektakularnych transakcji inwestycyjnych. W ostatnich miesiącach finalizowanych jest więcej umów, ale decyzje poprzedzają wnikliwe analizy przeprowadzane przez kupujących. Inwestorzy wracają na rynek, mimo że jest aktualnie znacznie bardziej wymagający niż wcześniej.

Ożywienie inwestycyjne nie oznacza jednak powrotu do skali ekspansji, jaką mogliśmy obserwować przed pandemią. Okres wzmożonej aktywności transakcyjnej widoczny w 2021 i 2022 roku wzbudził emocje, ale równie szybko je ostudził brakiem rządowych programów wsparcia, brakiem spójnej polityki planistycznej i restrykcyjną polityką kredytową, która utrzymuje się do dziś i skutkuje selektywnym podejściem banków do projektów.

Dominuje dziś myślenie mikroanalityczne. Kapitał poszukuje gruntów pod konkretne typy projektów, przede wszystkim pod inwestycje o potwierdzonym potencjale popytowym, jak projekty PRS, magazyny miejskie, czy obiekty typu mixed-use w miastach wojewódzkich. Szczególnie intensywnie pozyskiwane są też grunty pod budownictwo mieszkaniowe.

Udział inwestycyjny kapitału polskiego

Po długim okresie “wait and see” wielu graczy wraca do aktywnego poszukiwania okazji inwestycyjnych. Wśród inwestorów widoczne są nastroje ostrożnego optymizmu. Niemniej, 2025 rok zapowiada się jako znacznie bardziej intensywny transakcyjnie w porównaniu do roku minionego, obfitujący większą ilością transakcji szczególnie w drugiej połowie.

W oczekiwaniu na większy udział kapitału zachodnioeuropejskiego, realizowane inwestycje bazują w znacznym stopniu na „transakcyjności sąsiedzkiej”, głównie partycypacji czeskiej, niemieckiej i krajów bałtyckich. Na rynku królują także lokalni inwestorzy kapitałowi, nie powiązani z branżą deweloperską, którzy aktywnie inwestują i zaczynają odgrywać coraz bardziej znaczącą rolę w stabilnej strukturze akwizycji gruntowych.

W podobny sposób realizujemy przedsięwzięcia inwestycyjne także jako Walter Herz. W ostatnim czasie udało nam się zgromadzić ponad 50 mln zł od osób prywatnych na tego typu projekty akwizycyjne. Jako doświadczeni doradcy transakcyjni przejmujemy presję regulacyjną i planistyczną, natomiast inwestorzy oczekują gwarancji pełnej transparentności. Możemy pochwalić się już pewnymi sukcesami na tym polu w postaci własnych zasobów gruntów w Warszawie, Poznaniu czy Trójmieście, co odpowiada zapytaniom płynącym ze strony inwestorów i naszych partnerów biznesowych.

Globalne tarcia handlowe a polski rynek gruntów

Istotny wpływ na rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce mają w ostatnich miesiącach także globalne zmiany gospodarcze, w tym ostatnie napięcia handlowe pomiędzy krajami. Polska, dzięki swojej stabilnej gospodarce i strategicznemu położeniu przyciąga inwestorów poszukujących alternatywnych lokalizacji dla swoich operacji. Do szczegółowych analiz wracają m.in. grunty pod projekty magazynowe, Data Centre, magazyny energii oraz inne inwestycje komercyjne.

Tarcia pomiędzy USA a Chinami związane z polityką ceł prowadzą do przekształceń w globalnych łańcuchach dostaw, co ma ujście w ilości zapytań o nowe przestrzenie logistyczne w Polsce, wśród których rejestrowanych jest także wiele zapytań od inwestorów z Państwa Środka.

Pomimo globalnych wyzwań, Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów zagranicznych. Przewidywany średni wzrost PKB na poziomie 3,4% w latach 2025–2026 oraz napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych czynią nasz rynek konkurencyjnym, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości i grunty. W tym kontekście inwestorzy postrzegają inwestycje gruntowe jako bezpieczną przystań dla kapitału.

Wzrost zainteresowania dotyczy szczególnie gruntów pod zabudowę mieszkaniową oraz ziemi rolnej z opcją przekształcenia. Ten trend widoczny jest przede wszystkim w regionach o dużym potencjale urbanizacyjnym. Jednocześnie ciągła obawa inwestorów związana jest z niestabilnością planistyczną i kwestiami, które pozostają nieuregulowane w tym zakresie, co ma bezpośredni wpływ na kalkulację parametrów dla przygotowywanych inwestycji.

Nowi inwestorzy pochodzący z Turcji czy basenu Morza Śródziemnego decydują się na wyścig cenowy, niwelując jednocześnie ryzyko wejścia poprzez skoncentrowanie na mniejszych i bezpiecznych inwestycjach. Potwierdzają to cztery umowy rozporządzające zawarte przez Walter Herz w ciągu ostatniego miesiąca tylko w samej Warszawie.

Zmiany legislacyjne usprawniające proces inwestycyjny

Tendencje na rynku gruntów inwestycyjnych kształtują również zmieniające się preferencje inwestorów oraz wprowadzane w naszym kraju reformy planistyczne. Jednym z największych wyzwań w Polsce jest niedostateczne pokrycie terenu miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP), które obejmują obecnie tylko około 30–40% powierzchni kraju. Inwestorzy zmuszeni są do długiego oczekiwania na warunki zabudowy (WZ), które bywają nieprzewidywalne, zależą od uznaniowości urzędów i często są również po prostu nie wydawane. Rewolucja związana z Planami Ogólnymi związana jest pasmem ciągłych analiz i kolejnych zmian w terminach ich wdrożenia przez rządzących, co pogłębia chaos legislacyjny.

Aby rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce był transparentny i mógł rozwijać się w szybszym tempie niezbędne jest wdrożenie prostych, przewidywalnych, cyfrowych procedur. Wprowadzane aktualnie w naszym kraju deregulacje powinny przekładać się na racjonalizację procesów, które dziś wstrzymują rozwój.

Dobrym kierunkiem dla reformy prawa budowlanego w Polsce byłoby zmiany polegające na zniesieniu decyzji środowiskowych dla wybranych inwestycji, które wydłużają proces uzyskania pozwolenia na budowę o wiele miesięcy nawet przy projektach o niewielkim wpływie na środowisko, jak w przypadku obiektów usługowych czy magazynowych.
Pomocne byłoby także stworzenie katalogu inwestycji „niskiego wpływu”, dla których decyzja środowiskowa nie byłaby konieczna lub zastąpiona oświadczeniem inwestora.

Rozwiązaniem usprawniającym proces inwestycyjny byłoby również nakaz obowiązkowej cyfryzacji ksiąg wieczystych w całym kraju czy wprowadzenie „białej księgi gruntów inwestycyjnych” – rejestru terenów gotowych do inwestowania.

Istotnym aspektem w świetle poszerzenia możliwości pozyskania inwestorów byłoby również nakreślenie jasnej ścieżki kryteriów, pozwalających na wyłączenie gruntów IV i V klasy z produkcji rolnej bez zgody ministerstwa.

Jaka grupa nabywców jest obecnie najaktywniejsza na rynku nowych mieszkań? Czy wysoki koszt kredytu i brak rządowego programu wsparcia kupujących sprawia, że dominują nabywcy inwestycyjni i gotówkowi? Jakie projekty najczęściej wybierane są przez inwestorów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Mimo wysokich kosztów kredytów nie widzimy istotnych zmian w strukturze finansowania mieszkań przez nabywców. Podobnie jak w ubiegłych latach, kiedy koszty kredytu były niższe, a na rynku funkcjonowały programy wsparcia - udział klientów kredytowych utrzymuje się na poziomie około 50 proc. i aktualnie wykazuje tendencję wzrostową. Tak wysoki udział klientów posiłkujących się kredytem wynika przede wszystkim z aktywności osób kupujących większe i droższe lokale, przy większym wkładzie własnym. Z kolei osoby młode, planujące zakup pierwszego mieszkania, to grupa, która w największym stopniu uzależnia decyzje zakupowe od obniżki stóp procentowych.

W przypadku klientów gotówkowych około połowa dokonuje zakupu w celach inwestycyjnych, a pozostałe osoby w celach mieszkaniowych. Wśród klientów inwestycyjnych największym zainteresowaniem cieszą się niezmiennie małe lokale w centralnych lokalizacjach.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal

Każdy cykl na rynku mieszkaniowym ma swoje charakterystyczne trendy. Zakupy inwestycyjne były jednym z nich, lecz ich natężenie w ostatnim czasie zmniejszyło się. To jednak nie znaczy, że inwestorzy w ogóle nie dokonują zakupów. Zazwyczaj interesują ich mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach, tj. centrach miast, stwarzające lepsze perspektywy wynajmu, zarówno krótko, jak i długoterminowego.

Spokój, jaki panuje obecnie na rynku, a w związku z tym duży wybór mieszkań w ofercie deweloperów, skłania do zawierania transakcji osoby, które nie muszą wspierać się kredytem. Często dokonują one zakupu dla rodziny, jako zabezpieczenie dzieci na przyszłość lub w celu podniesienia standardu mieszkaniowego, wykorzystując środki pochodzące ze sprzedaży innej nieruchomości.

Barbara Marona, Sales Office Manager, Matexi Polska

Nasza oferta mieszkaniowa koncentruje się w segmencie średnim oraz średnim podwyższonym, co tradycyjnie przyciąga klientów dysponujących znacznymi środkami własnymi. Już wcześniej zauważalna była u nas wysoka liczba zakupów gotówkowych lub realizowanych przy minimalnym wsparciu kredytowym. Obecnie struktura sprzedaży pozostaje stabilna, udział klientów finansujących zakup, zarówno ze środków własnych, jak i z pomocą kredytu, jest zbliżony. Warto jednak zauważyć, że obserwujemy rosnące zainteresowanie zakupami kredytowymi, co ma związek z ostatnimi spadkami wskaźników WIBOR oraz przewidywaniami dalszego ich obniżania. Widzimy w tym potencjał do stopniowego zwiększenia udziału klientów kredytowych w najbliższych miesiącach.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

W obecnej strukturze sprzedaży zauważamy większy udział zakupów gotówkowych, co wynika m.in. z braku rządowego wsparcia w formie programu dopłat oraz wciąż relatywnie wysokich kosztów kredytowania. Zakupy inwestycyjne są szczególnie widoczne w projektach takich jak Czysta4 i Chmielna Duo, które dzięki centralnym lokalizacjom i wysokiemu standardowi wykończenia przyciągają klientów poszukujących bezpiecznego ulokowania kapitału. Inwestorzy w tych projektach doceniają również proekologiczne rozwiązania oraz prestiżowe lokalizacje z dobrym dostępem do infrastruktury miejskiej.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development

Aktualna struktura sprzedaży pokazuje zróżnicowane postawy klientów. Zauważamy, że część potencjalnych nabywców oczekuje na poprawę warunków kredytowych i racjonalizuje swoje decyzje zakupowe, wybierając określone typy mieszkań, często kosztem większego metrażu.

Klienci preferują lokale kompaktowe, dobrze zaprojektowane, które można funkcjonalnie dopasować do zmieniających się potrzeb. Kluczowe znaczenie ma elastyczność układów mieszkań. Istotne są możliwości modyfikacji, np. wydzielania kuchni z aneksów czy przekształcania mieszkań trzypokojowych w czteropokojowe.

Już w zeszłym roku zaobserwowaliśmy rosnący trend zakupów mieszkań za gotówkę. Obecnie coraz więcej transakcji realizowanych jest przez inwestorów zagranicznych, którzy dokonują zakupów pakietowych.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Od początku 2024 roku obserwujemy wyraźną dominację klientów kupujących mieszkania za gotówkę. W zależności od inwestycji, ich udział sięga nawet 90 proc. Inwestorzy poszukujący lokali na naszych osiedlach, by budować portfel mieszkań o podwyższonym standardzie, zazwyczaj finansują zakup ze środków, którymi dysponują. Warunki panujące na rynku nieruchomości, czyli wysokie koszty kredytów hipotecznych oraz brak reakcji rządu na tę sytuację, najmocniej dotykają osoby planujące zakup lokum na własne potrzeby. Natomiast nie wpływają istotnie na naszą strukturę sprzedaży w segmencie klientów inwestycyjnych.

Wśród inwestorów największą popularnością cieszy się oferta osiedla Lokum Porto. Jego najważniejsze atuty to doskonała lokalizacja na wrocławskim Starym Mieście, świetne połączenia komunikacyjne, wysoki standard inwestycji oraz jej kompleksowy charakter. Mieszkańcy mają tu dostęp do wielu udogodnień, które znacząco podnoszą komfort codziennego życia m.in. parkingi podziemne i naziemne, stanowiska do ładowania samochodów elektrycznych, liczne stojaki na rowery, ścieżki spacerowe z oczkami wodnymi i miejsca do relaksu, siłownia terenowa czy place zabaw. W najbliższej okolicy znajdują są sklepy i punkty usługowe, placówki edukacyjne i medyczne oraz parki, a tuż przy osiedlu - tereny rekreacyjne nad Odrą.

Zauważamy również rosnące zainteresowanie inwestorów lokalami w inwestycji Lokum la Vida, realizowanej na Sołtysowicach. Szczególnie doceniają tu szeroki wybór mieszkań o zróżnicowanych metrażach i układach od kompaktowych, dwupokojowych po komfortowe czteropokojowe lokale, chętnie wybierane przez rodziny zmieniające miejsce zamieszkania z powodów zawodowych. Niewątpliwą zaletą osiedla jest także jego atrakcyjne położenie blisko centrum miasta oraz w sąsiedztwie terenów zielonych, a także rozbudowana infrastruktura miejska w okolicy oraz połączenia komunikacyjne z różnymi częściami Wrocławia.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

Obecnie dominującą część naszej sprzedaży stanowią klienci dokonujący zakupów za gotówkę. To trend, który utrzymuje się od dłuższego czasu i wynika przede wszystkim z ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych oraz wciąż stosunkowo wysokich stóp procentowych. Jednocześnie widzimy, że dzięki zdywersyfikowanej ofercie oraz dostępności mieszkań o przemyślanych, kompaktowych metrażach, jesteśmy w stanie skutecznie odpowiadać również na potrzeby klientów finansujących zakup kredytem. Takie mieszkania, szczególnie w popularnych lokalizacjach, pozwalają nabywcom z ograniczoną zdolnością kredytową wejść na rynek nieruchomości mimo trudniejszych warunków finansowania. W segmencie zakupów inwestycyjnych nadal największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, z dostępem do usług, transportu publicznego i terenów zielonych. Tego typu lokale, dzięki swojej uniwersalności i atrakcyjnemu położeniu, są naturalnym wyborem inwestorów poszukujących bezpiecznej lokaty kapitału.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym charakteryzuje się wyraźną zmianą struktury nabywców, co jest bezpośrednio związane z wysokim kosztem kredytu hipotecznego oraz zakończeniem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Brak nowych form wsparcia w połączeniu z niepewnością gospodarczą sprawia, że nabywcy kredytowi ograniczyli aktywność, a na rynku dominuje dziś kapitał gotówkowy. Wyraźnie widać zwiększony udział zakupów gotówkowych. Nabywcy inwestycyjni stanowią istotną część rynku. Są to osoby lokujące nadwyżki kapitału w nieruchomości traktując inwestycje jako formę zabezpieczenia przed inflacją i sposób na osiągnięcie pasywnego dochodu.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W naszej inwestycji Stacja Ligocka obserwujemy zainteresowanie w segmencie większych mieszkań z tarasem. Lokale oferujące przestronność oraz możliwość korzystania z prywatnej strefy na świeżym powietrzu cieszą się dużym zainteresowaniem wśród osób poszukujących komfortu i wygody, nie rezygnując przy tym z dogodnej lokalizacji.

Jeśli chodzi o zakupy inwestycyjne, na bieżąco monitorujemy sytuację na rynku i analizujemy zmieniające się preferencje nabywców. Widzimy, że mimo utrzymujących się wysokich kosztów kredytów, klienci nadal rozważają zakup mieszkań w celach inwestycyjnych, szczególnie w projektach zlokalizowanych w dobrze skomunikowanych częściach miast, oferujących potencjał wzrostu wartości nieruchomości. Wybory te są coraz bardziej przemyślane i oparte na długoterminowej strategii.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Aktualna struktura sprzedaży mieszkań pokazuje wyraźne przesunięcia preferencji nabywców. Z jednej strony, wciąż mamy aktywną grupę klientów inwestycyjnych, którzy operują głównie gotówką i szukają stabilnych, dobrze zlokalizowanych produktów z potencjałem wzrostu wartości. Z drugiej, coraz wyraźniej wraca klient indywidualny, kupujący na własne potrzeby, szczególnie w segmencie domów jednorodzinnych.

Dziś obserwujemy wyraźny trend zakupów pod własne domy, zarówno w zabudowie bliźniaczej, jak i wolnostojącej, szczególnie w lokalizacjach podmiejskich, dobrze skomunikowanych z centrami miast. Klienci, którzy jeszcze kilka miesięcy temu nie byli w stanie sfinansować zakupu ze względu na koszt kredytu, zaczynają wracać na rynek, co jest bezpośrednio powiązane z zapowiedzią obniżek stóp procentowych.

Jeśli chodzi o inwestorów, nadal są bardzo aktywni, szczególnie w największych miastach, gdzie stabilność popytu na wynajem i wzrost wartości nieruchomości są najbardziej przewidywalne. To właśnie na gruntach, które posiadamy w takich lokalizacjach, obserwujemy największe zainteresowanie ze strony deweloperów, wiedzą, że produkt tam zrealizowany znajdzie nabywcę. Dziś najlepszym i najbardziej „chłonnym” produktem na rynku są 2-3 pokojowe mieszkania w dobrych lokalizacjach, z dobrym dostępem do transportu i usług, a także komfortowe domy z większymi działkami pod miastem, które zapewniają przestrzeń, prywatność i styl życia coraz bardziej poszukiwany przez młode rodziny.

Łukasz Šedovič Sales Director w Trust Investment S.A.

Obserwujemy, że obecnie zdecydowana większość transakcji realizowana jest w formie gotówkowej, bez udziału finansowania zewnętrznego. Choć nadal zdarzają się pojedyncze transakcje z wykorzystaniem kredytu hipotecznego to jednak wielu klientów rezygnuje z takiej formy wsparcia z uwagi na utrzymujące się wysokie stopy procentowe, które skutecznie zniechęcają do zaciągania zobowiązań.

Wychodząc naprzeciw tym wyzwaniom i pozostając w stałym dialogu z klientami, przygotowaliśmy innowacyjny program dopłat do kredytów „minus 2 proc.” To pionierskie rozwiązanie, które ma realnie odciążyć klientów decydujących się na zakup nieruchomości z kredytem hipotecznym.

Na początek z programu będą mogli skorzystać klienci inwestycji ULTRADOM w Radomiu, a naszą ambicją jest dalsze rozszerzanie tej formy wsparcia na kolejne projekty. Traktujemy naszych klientów indywidualnie i z najwyższą troską. Chcemy, aby zakup mieszkania był dla nich nie tylko możliwy, ale i komfortowy.

Regionalny rynek biurowy - podsumowanie I kw. 2025 r.

Zasoby i planowana podaż

W I kw. 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych w Polsce wyniosły około 6,77 mln mkw. W tym okresie nowa podaż była znikoma, gdyż ukończono tylko jeden projekt biurowy - Dymka 188 w Poznaniu, oferujący 2 400 mkw. powierzchni.

Podaż powierzchni biurowej w budowie pozostaje ograniczona, a do końca roku planowane jest oddanie do użytku około 80 000 mkw. powierzchni biurowej. Kraków i Poznań pozostają liderami wśród miast regionalnych pod względem aktywności deweloperskiej.

Popyt i pustostany

Całkowity popyt na powierzchnię biurową w I kw. 2025 r. wyniósł około 177 000 mkw. Kraków i Wrocław odpowiadały za 60% tego wyniku, co podkreśla ich znaczenie jako kluczowych ośrodków regionalnych. Na rynku dominowały renegocjacje umów najmu, które stanowiły prawie połowę wynajętej powierzchni (48%), podczas gdy nowe transakcje stanowiły 40% rynku.

Ogólny wskaźnik pustostanów na regionalnych rynkach biurowych wyniósł 17,5%, co oznacza niewielki spadek o 0,3 punktu procentowego zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku. Nadal istnieje znaczna ilość niewynajętej powierzchni - około 1,18 mln mkw - przy czym najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Łodzi (22,3%) i Katowicach (21,1%).

Pod względem popytu branżowego, sektor „Produkty i usługi IT” odpowiadał za 18% wynajętej powierzchni w I kw. 2025 r., a następnie „Usługi dla biznesu” (16%) i „Produkcja” (14%).

W podziale na miasta, największym zainteresowaniem cieszył się Kraków, który odpowiadał za 32% całego popytu, następnie Wrocław (25%), Trójmiasto (15%) i Katowice (10%).

Stawki czynszu

Stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych różniły się w zależności od lokalizacji. Najwyższe były w Krakowie i Wrocławiu, gdzie stawki wahały się odpowiednio od 13,00 do 18,00 euro i od 14,00 do 18,00 euro / mkw. / miesiąc. W Trójmieście czynsze wynosiły od 14,00 do 16,50 euro, a w Katowicach od 12,50 do 16,00 euro.

Co dalej

Analizując przyszłe scenariusze, spodziewamy się, że ograniczona podaż nowej powierzchni biurowej może przyczynić się do spadku wskaźnika pustostanów na rynkach regionalnych.

"Podczas gdy podaż pozostaje ograniczona, wyższe wskaźniki pustostanów w istniejących budynkach - w porównaniu do rynku warszawskiego - oferują najemcom większą elastyczność w negocjacjach najmu. Pomimo potencjalnej luki podażowej, obecne otoczenie rynkowe nadal sprzyja najemcom, co sprawia, że obserwowany niedobór powierzchni biurowej wywiera mniejszy wpływ niż w Warszawie. Natomiast znalezienie większej, nowej powierzchni jest nadal wyzwaniem. Jeśli chodzi o strukturę popytu, spodziewamy się, że renegocjacje umów najmu nadal będą dominować w miastach regionalnych." - komentuje Maksymilian Sobczak, Director, Office Agency

Autor: Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young