DOMPRESS.PL

Jak dużo obcokrajowców kupuje nowe mieszkania w Polsce? Czy ich liczba rośnie? Jaka jest największa grupa kupujących wśród cudzoziemców? Jakimi mieszkaniami najbardziej interesują się nabywcy zza granicy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Atal

Udział cudzoziemców w wolumenie zakupowym nowych mieszkań w Polsce znajduje się na mniej więcej na stałym poziomie, ale może wahać się w zależności od aglomeracji. W naszej praktyki wynika, że to udział kilkuprocentowy, ale zdarzają się okresy, gdy jest on większy. Tak np. było w ostatnim czasie w Poznaniu. Wśród kupujących przeważają Ukraińcy i Białorusini, lecz coraz liczniejsza jest reprezentacja osób pochodzących z Indii. Kupujący zazwyczaj interesują się mieszkaniami na własne cele. W zależności od budżetu, jakim dysponują są to lokale od dwu do czteropokojowych.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W Polsce rośnie sprzedaż mieszkań kupowanych przez obcokrajowców. W ubiegłym roku cudzoziemcy kupili w Polsce ponad 20 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej, co potwierdza rosnące zainteresowanie inwestorów zagranicznych naszym rynkiem nieruchomości. Aktualnie udział cudzoziemców na naszym rynku mieszkaniowym może wynosić około 5 proc.

Wśród klientów Develii odsetek obcokrajowców to ponad 9 proc. W tej grupie dominują obywatele Ukrainy, którzy stanowią mniej więcej połowę wszystkich zagranicznych nabywców. Klienci z Ukrainy kupują mieszkania, zarówno z bardziej przystępnego cenowo segmentu popularnego, jak i w droższych inwestycjach o podwyższonym standardzie. Największym zainteresowaniem tej grupy nabywców cieszą się mieszkania trzypokojowe, które wybierane są przede wszystkim z myślą o rodzinach. Drugą najliczniejszą grupą zagranicznych klientów są Białorusini.

Barbara Marona, Sales Office Manager, Matexi Polska

W ostatnim czasie w Warszawie zauważyliśmy wzrost zainteresowania naszą ofertą wśród obcokrajowców, natomiast taka grupa była wśród naszych klientów już od dawna. Największą grupę stanowią obywatele Ukrainy, ale wśród nabywców znajdziemy też osoby innych narodowości. Obcokrajowcy zainteresowani są w większości mieszkaniami trzy i czteropokojowymi na własne potrzeby, a także na cele inwestycyjne. W Krakowie obcokrajowcy również stanowią zauważalną, choć nie tak dużą jak w Warszawie grupę nabywców mieszkań.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W ostatnich latach obserwujemy stopniowy wzrost udziału obcokrajowców w strukturze nabywców mieszkań w Polsce. Szczególnie wyraźne było to po 2022 roku, w związku z napływem obywateli Ukrainy. Wśród klientów zagranicznych to właśnie Ukraińcy stanowią obecnie największą grupę kupujących, zarówno w celach inwestycyjnych, jak i mieszkaniowych, często decydując się na pozostanie w Polsce na stałe.

Wśród nabywców z zagranicy widoczne są również osoby pochodzące z Białorusi, Gruzji, Kazachstanu, ale także z Niemiec, Wielkiej Brytanii czy krajów skandynawskich. Często są to Polacy z zagranicy lub inwestorzy szukający stabilnych i bezpiecznych form lokowania kapitału.

Obcokrajowcy najczęściej interesują się mieszkaniami dwu i trzypokojowymi, w dobrych lokalizacjach z rozwiniętą infrastrukturą i łatwym dostępem do transportu publicznego. Coraz większe znaczenie ma dla nich jakość wykończenia, bezpieczeństwo osiedla, a także dostępność udogodnień, takich jak tereny zielone, place zabaw czy rozwiązania smart home. W przypadku inwestorów z zagranicy poszukujących lokali na wynajem kluczowe są lokalizacje centralne, dobrze skomunikowane z uczelniami i strefami biznesowymi.

W naszej strukturze sprzedaży udział klientów zagranicznych stopniowo rośnie, co potwierdza, że Polska – mimo globalnych wyzwań gospodarczych – pozostaje atrakcyjnym rynkiem mieszkaniowym, zarówno do życia, jak i inwestycji.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager Sprzedaży Ronson Development

Obecnie w Warszawie nie obserwujemy wzrostu liczby zakupów mieszkań dokonywanych przez obcokrajowców. Największym zainteresowaniem wśród cudzoziemców cieszy się nasze nowe Osiedle Startowe we Wrocławiu, gdzie faktycznie przeważają osoby głównie z Ukrainy i Białorusi.

Piotr Dobrzyński, Head of Operations and Technical BPI Real Estate Poland - Builder

Widzimy rosnące zainteresowanie ze strony obcokrajowców. Najwięcej zapytań pochodzi od klientów ze Wschodu, głównie z Ukrainy, ale także z innych krajów regionu. Wśród kupujących pojawiają się również klienci z USA oraz Azji. To nadal relatywnie niewielka grupa w skali całego rynku, ale jej obecność rośnie. Cudzoziemcy najczęściej interesują się mieszkaniami w centralnych, prestiżowych lokalizacjach, zarówno w celach inwestycyjnych, jak i na własne potrzeby. Dla nas to potwierdzenie, że projekty premium w topowych lokalizacjach mają ponadlokalny, międzynarodowy potencjał.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

W ostatnich latach widoczny był wzrost aktywności obcokrajowców na polskim rynku mieszkaniowym, ale ich udział wciąż pozostaje stosunkowo niewielki w porównaniu do nabywców krajowych. Największą grupę niezmiennie stanowią obywatele Ukrainy, którzy najczęściej poszukują mieszkań w dużych aglomeracjach, dobrze skomunikowanych i oferujących rozwinięty rynek pracy. Część z nich traktuje zakup jako inwestycję w mieszkanie na wynajem, inni natomiast kupują z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych.

W przypadku naszej inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach nie odnotowaliśmy zainteresowania ze strony klientów z zagranicy. Wynika to w dużej mierze z lokalnego charakteru tego projektu, który odpowiada przede wszystkim na potrzeby mieszkańców regionu. Spodziewamy się jednak, że w projektach warszawskich, takich jak planowana inwestycja na prestiżowym Mokotowie, udział nabywców spoza Polski będzie wyraźniejszy, zwłaszcza w segmencie premium i o podwyższonym standardzie.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

W strukturze nabywców faktycznie rośnie udział cudzoziemców, a największą grupę stanowią obywatele Ukrainy. Widoczny jest też popyt ze strony obywateli Niemiec, Skandynawii czy Wielkiej Brytanii, którzy często inwestują w mieszkania w celach inwestycyjnych lub wakacyjnych. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale w dużych miastach, szczególnie w Trójmieście i Warszawie, a także nieruchomości w pasie nadmorskim oraz w górach. Obcokrajowcy chętnie wybierają mieszkania dwu i trzypokojowe w dobrej lokalizacji.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

Wśród nabywców nieruchomości z portfolio Archicom dominują Polacy. Obcokrajowcy odpowiadają za około 15 proc. wszystkich transakcji, a ich odsetek utrzymuje się na stabilnym poziomie. Najliczniejszą grupę zagranicznych klientów stanowią obywatele Ukrainy. Coraz częściej mieszkania z naszej oferty wybierają także pary pochodzące z różnych krajów, zwłaszcza z południa Europy.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Obcokrajowcy minimalnie zwiększyli liczebność wśród naszych kupujących, natomiast nie jest to skala, która miałaby wpływ znaczący na naszą podaż, na ceny, ani na to, co i jak projektujemy.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Udział cudzoziemców wśród naszych klientów nie przekracza 20 proc. Najliczniejszą grupę stanowią obywatele Ukrainy, a następnie nabywcy z krajów Unii Europejskiej. Wśród zagranicznych klientów wyraźnie zaznacza się obecność małżeństw mieszanych, w których najczęściej stroną dokonującą zakupu lokum jest Polka.

Zagraniczni nabywcy najchętniej wybierają przestronne, rodzinne mieszkania trzy lub czteropokojowe. Kieruje nimi chęć zapewnienia sobie wygodnej przestrzeni do stałego zamieszkania lub długoterminowego pobytu w Polsce. Tego typu nieruchomości o wysokim standardzie, zlokalizowane w atrakcyjnych częściach Wrocławia postrzegają, nie tylko jako bezpieczne, komfortowe miejsce do życia dla siebie i swojej rodziny, ale także jako dobrą inwestycję.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

W ostatnich latach obserwujemy wyraźny wzrost liczby obcokrajowców kupujących mieszkania w Polsce. Największą grupę stanowią obywatele Ukrainy, którzy od 2022 roku aktywnie inwestują, zarówno w lokale na własne potrzeby, jak i w mieszkania przeznaczone na wynajem. Coraz częściej na rynku obecni są także nabywcy z Białorusi, Niemiec, krajów skandynawskich czy Bliskiego Wschodu, którzy najczęściej zainteresowani są nieruchomościami w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach biznesowych lub turystycznych.

W Grupie CTE obcokrajowcy stanowią obecnie około 10 proc. klientów. Najczęściej wybierają mieszkania dwu i trzypokojowe, które dobrze sprawdzają się jako produkt inwestycyjny, a w segmencie premium rośnie zainteresowanie apartamentami o wysokim standardzie w centralnych dzielnicach miast. Udział obcokrajowców w rynku mieszkaniowym systematycznie rośnie, a ich preferencje koncentrują się na mieszkaniach funkcjonalnych, dobrze zlokalizowanych i zachowujących wartość w długim czasie.

W jakim tempie na przestrzeni ostatnich lat rosły ceny gruntów inwestycyjnych? Jak od 2020 roku zmieniały się koszty budowy projektów mieszkaniowych? Jak na ceny mieszkań rzutowały zmiany w przepisach budowlanych? O ile metr kw. byłyby droższy, gdyby np. ustawodawca nie wycofał się z narzucenia sztywnego normatywu parkingowego w nowych inwestycjach? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W ostatnich latach rynek nieruchomości w Polsce doświadczał dynamicznych zmian, zarówno pod względem cen mieszkań, jak i kosztów budowy. Od 2020 roku średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o około 15 proc., przy czym w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, wzrosty w latach 2022–2024 sięgnęły nawet 30 proc. Istotny wpływ na ceny miały rosnące koszty budowy, zwłaszcza w latach 2021–2023, kiedy to ceny materiałów budowlanych i wynagrodzeń w branży znacząco wzrosły. W samym 2024 roku koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej wzrósł o ponad 18 proc. w ujęciu rocznym.

Równolegle rosły ceny gruntów inwestycyjnych, które w największych aglomeracjach podrożały w ostatnich latach o 20–30 proc., a w niektórych lokalizacjach nawet o 100 proc. Udział kosztu gruntu w całkowitej cenie mieszkania potrafi obecnie sięgać nawet 24 proc.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na koszty inwestycji są nowe przepisy budowlane. Wprowadzenie obowiązku budowy 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie znacząco podniosło koszty realizacji projektów w niektórych przypadkach nawet o 5–10 proc. Przy średniej cenie mieszkania rzędu 15 000 zł/mkw. oznacza to wzrost ceny końcowej o 750–1500 zł/mkw. Gdyby nie wycofano normatywu parkingowego z ustawy, mieszkania byłyby dziś wyraźnie droższe.

Wszystkie te czynniki, rosnące koszty materiałów i robocizny, drożejące grunty oraz regulacje administracyjne przekładają się na systematyczny wzrost cen mieszkań i ograniczają dostępność nowych inwestycji mieszkaniowych na rynku.

Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu Atal ds. finansowych

Na przestrzeni ostatnich pięciu lat ogólne koszty budowy, uwzględniając wszystkie tego składowe, wzrosły mniej więcej dwukrotnie. Wpływ na to miały zwyżki cen materiałów i robocizny, które aktualnie ustabilizowały się. Był to wynik wysokiej inflacji i wzrostu płac, a także nowych regulacji i zmian w przepisach oraz normach, co przełożyło się na droższą produkcję, a w efekcie wyższe ceny mieszkań. Proporcjonalnie podrożały też grunty, kluczowy element kalkulacji inwestycji deweloperskich.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Na przestrzeni ostatnich lat koszty budowy mieszkań w Polsce systematycznie rosły, przede wszystkim z powodu inflacji, rosnących cen gruntów, materiałów budowlanych oraz kosztów pracy. Choć obecnie tempo wzrostu powoli wyhamowuje, kluczowe czynniki, takie jak wysokie ceny działek inwestycyjnych i surowców pozostają niezmienne. Jak wynika z danych GUS, w drugim kwartale 2025 roku średni koszt budowy 1 mkw. nowego budynku mieszkalnego wyniósł 6 973 zł. To mniej niż na początku roku, ale wciąż więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

W obliczu wysokich kosztów budowy oraz ograniczonej podaży gruntów ważne jest efektywne zarządzanie procesem inwestycyjnym. Dwa lata temu w ramach naszej grupy powstała spółka Develia Construction, która odpowiada za realizację 20-25 proc. projektów. Dzięki temu mamy lepszą kontrolę nad kosztami oraz jakością prowadzonych inwestycji.

Dla firm deweloperskich kluczowa jest przewidywalność otoczenia regulacyjnego, ponieważ umożliwia odpowiedzialne planowanie inwestycji. Propozycja wprowadzenia normatywu 1,5 miejsca parkingowego na każde mieszkanie w wielu lokalizacjach, zwłaszcza w centrach dużych miast, gdzie dostępność gruntów i powierzchni podziemnych jest ograniczona, mogła znacząco podnieść koszty realizacji i ograniczyć liczbę nowych lokali. Ostatecznie z niej zrezygnowano, pozostawiając decyzję w tym zakresie samorządom, co zwiększy elastyczność projektową i pozwoli lepiej dostosować inwestycje do lokalnych uwarunkowań.

Marek Straszak, Regional Construction Manager, Matexi Polska

W ostatnich pięciu latach koszty budowy mieszkań przeszły dwa znaczące zawirowania. Najpierw w okresie pandemii, a następnie po wybuchu konfliktu w Ukrainie. W obu przypadkach kluczowym czynnikiem były zakłócenia w łańcuchach dostaw materiałów oraz ograniczona dostępność pracowników, co przełożyło się na gwałtowny wzrost kosztów. Od 2020 roku do połowy 2025 roku koszty budowy mieszkań wzrosły łącznie o około 50 proc.

Dodatkowym elementem wpływającym na ceny są regulacje prawne. Przepisy dotyczące energooszczędności wymagają stosowania coraz lepszych rozwiązań technicznych, od wysokiej jakości stolarki okiennej, przez bardziej zaawansowaną izolację, po systemy wentylacji z odzyskiem ciepła. Od stycznia 2026 roku, zacznie obowiązywać również rozporządzenie w sprawie miejsc doraźnego schronienia. W praktyce oznacza to konieczność wzmocnienia części podziemnych budynków, co wiąże się ze znacząco większym zużyciem stali i betonu, a tym samym kolejnym wzrostem kosztów.

Warto podkreślić, że wycofanie z nowelizacji ustawy tzw. normatywu parkingowego było kluczowe dla ekonomiki wielu projektów, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, gdzie dostępne działki są niewielkie. Wymóg zapewnienia 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie często zmuszałby inwestorów do projektowania nawet trzech kondygnacji garaży podziemnych. Takie rozwiązanie podnosiłoby koszty realizacji inwestycji o dodatkowe 10–15 proc., a w konsekwencji przekładało się na jeszcze wyższe ceny mieszkań.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

W ostatnich latach koszty budowy mieszkań ulegały dużym wahaniom. W latach 2021–2022 ceny materiałów rosły nawet o ponad 30 proc. rok do roku, natomiast w 2023 roku rynek wyhamował. Obecnie obserwujemy stabilizację, a w wielu kategoriach nawet niewielkie spadki. Z drugiej strony, koszty robocizny nadal rosną o 8–10 proc. rocznie, co sprawia, że całkowite nakłady na inwestycję wciąż powoli idą w górę, według danych GUS – średnio o około 3 proc. rocznie.

Jednocześnie ceny gruntów inwestycyjnych w dużych miastach utrzymują się na wysokim poziomie – szczególnie w Warszawie, gdzie popyt na dobre lokalizacje pozostaje bardzo silny. To sprawia, że różnica w kosztach wytworzenia pomiędzy projektami realizowanymi na przykład w Katowicach a w Warszawie wynosi nawet kilkanaście procent.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na koszty są regulacje prawne. Nowa ustawa deweloperska oraz zaostrzone wymogi energooszczędności zwiększyły nakłady na inwestycje o kilka procent. Największe obciążenie niosły jednak przepisy dotyczące normatywu parkingowego, które do niedawna wymuszały na inwestorach nawet 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie. To oznaczało konieczność budowy dodatkowych kondygnacji garaży podziemnych, co w praktyce mogło znacząco podnosić koszt całej inwestycji. Dlatego z zadowoleniem przyjęliśmy decyzję o zniesieniu sztywnego normatywu w sierpniu 2025 roku i przekazaniu kompetencji gminom. To daje większą elastyczność w projektowaniu i pozwala oferować klientom bardziej racjonalne ceny, szczególnie w lokalizacjach dobrze skomunikowanych.

Piotr Dobrzyński, Head of Operations and Technical BPI Real Estate Poland - Builder

W ostatnich 5 latach koszty budowy mieszkań, a tym samym realizacji projektów budowlanych, wzrosły około 30-50 proc. ze względu na inflację. Zwiększyły się koszty pracy oraz produkcji materiałów ze względu na wyższe koszty energii. Nie każdy materiał zdrożał tyle samo, niektóre takie jak stal, styropian i wełna mineralna, czy drewno zanotowały duży skok spekulacyjny - nawet 100 proc. w okresie pandemii i na początku konfliktu w Ukrainie. Dziś ceny materiałów są na dość niskich poziomach ze względu na spadek popytu. Niemniej jednak całościowy wzrost kosztów materiałów budowlanych od 2020 roku wyniósł około +40 proc.

W zakresie wpływu nowych przepisów budowlanych na ceny mieszkań, jak np. normatywu parkingowego, w związku z niższym popytem na mieszkania można uznać, że na ten moment nie jest odczuwalny. Niemniej jednak większy normatyw parkingowy zwiększa powierzchnię całkowitą budynku, a więc powierzchnię niesprzedawalną, zwiększając koszty budowy całego budynku. To przy stałej ilości powierzchni użytkowej mieszkań, czyli tzw. PUM, przekłada się na wzrost ceny za metr kwadratowy PUM. Wysokość wzrostu zależy od projektu, z reguły jest to kilka lub kilkanaście procent. W szczególnych przypadkach, związanych z wymiarami działki zwiększony normatyw mógłby spowodować, że dana inwestycja w ogóle byłaby nieopłacalna, bo trzeba by było wykonać np. kolejną kondygnacje podziemną, co może właśnie skutkować brakiem opłacalności inwestycji w danej lokalizacji. Wbrew pozorom cena sprzedaży miejsca postojowego w garażu podziemnym z reguły znacząco nie pokrywa kosztów jego wybudowania.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Koszty budowy w ostatnich latach rosły znacząco, ze względu na inflację oraz na wzrost kosztu siły roboczej. Ze względu na niedobór gruntów inwestycyjnych, ich ceny rosną co roku. Od 2020 roku widzimy większy wzrost kosztów, niż w poprzednich latach, między innymi ze względu na wysoką inflację. Nowe przepisy budowlane oraz rosnące oczekiwania miasta odnośnie infrastruktury budowanej realizowanej przez deweloperów mają bardzo duży wpływ na wzrost cen mieszkań.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Na przestrzeni ostatnich pięciu lat koszty budowy systematycznie rosły – zarówno w zakresie materiałów, jak i robocizny. Najbardziej dynamiczny wzrost obserwowaliśmy w latach 2021–2022, kiedy ceny stali, betonu i drewna zwiększyły się nawet o kilkadziesiąt procent r/r. Od 2023 roku tempo podwyżek wyhamowało, ale koszty wciąż są wyższe niż przed pandemią. Równolegle drożały grunty inwestycyjne, w dużych miastach nawet o 40–50 proc. od 2020 roku. Nowe regulacje, jak normatywy energooszczędności czy wymogi środowiskowe, podnoszą próg wejścia dla deweloperów, co w naturalny sposób wpływa na ceny mieszkań. Gdyby utrzymano zapis o obligatoryjnych normatywach parkingowych, mieszkania byłyby w wielu projektach droższe nawet o 10–15 proc.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

W ostatnich latach koszty budowy mieszkań w Polsce rosły w tempie niespotykanym od dekad. Od 2020 roku ceny materiałów wzrosły średnio o 40–60 proc., a koszty pracy o 30–40 proc. Jednocześnie w dużych miastach ceny gruntów pod inwestycje zwiększały się o ponad 10 proc. rocznie, przez co ich udział w kosztach projektu sięga dziś nawet 30 proc.

Do tego dochodzą regulacje prawne– nowe normy energooszczędności i wymogi techniczne w sposób oczywisty podnoszą jakość mieszkań, ale też zwiększają koszty ich realizacji. Gdyby utrzymano obowiązek budowy miejsc postojowych z tzw. normatywu parkingowego, czyli konieczności budowy określonej liczby miejsc postojowych mieszkania mogłyby być droższe o dodatkowe 5–10 proc.

Podsumowując, na cenę metra kwadratowego mieszkania w ostatnich latach złożyła się, nie tylko drożejąca robocizna i materiały, ale także szybki wzrost wartości gruntów oraz konsekwencje regulacji prawnych i to te trzy czynniki w największym stopniu zdeterminowały dzisiejszy poziom cen na rynku mieszkaniowym.

Jakub Serek, dyrektor ds. Planowania Kosztów Realizacji w Archicom

Koszty budowy w ostatnich latach zmieniały się bardzo dynamicznie, a na ich poziom wpływało jednocześnie wiele czynników. Od 2020 roku obserwowaliśmy znaczący wzrost, zarówno cen materiałów, jak i kosztów pracy, zwłaszcza w okresie pandemii i późniejszych skoków inflacji. Aktualnie sytuacja jest bardziej stabilna, a roczny wzrost kosztów mieści się w granicach inflacyjnych, co pozwala na bardziej efektywne planowanie inwestycji. Nie można jednak mówić wyłącznie o jednym źródle wzrostów. Oprócz cen materiałów i wynagrodzeń istotne znaczenie miały także m.in. zobowiązania wobec samorządów dotyczące realizacji infrastruktury w pobliżu osiedla – np. dróg, terenów rekreacyjnych czy też obiektów publicznych.

Z kolei zmiany w przepisach budowlanych, często potrzebne z perspektywy jakości i bezpieczeństwa, również podnoszą koszty realizacji inwestycji. Przykładem jest obowiązek zapewniania miejsc schronienia doraźnego, który zacznie obowiązywać od 2026 roku. Dziś trudno jednak jednoznacznie wycenić jego potencjalny wpływ. Widać w związku z tym, że finalna cena mieszkania jest efektem wielu nakładających się czynników, od kosztów gruntów, pracy i materiały, aż po regulacje prawne.

Fragment z raportu inwestycyjnego Parki handlowe i małe parki convenience „Retail parks everywhere?“ przygotowanego przez Avison Young we współpracy z CMS (renomowaną kancelarią prawną, działającą na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym aktywnie w sektorze parków handlowych), BIG Poland -aktywnym inwestorem, który wszedł na polski rynek parków handlowych w 2022 r. i aktualnie może pochwalić się dziesiątą zrealizowaną akwizycją parku handlowego w Polsce oraz Polską Radą Centrów Handlowych (PRCH), organizacją skupiającą się pierwotnie głównie na większych obiektach handlowych, która od kilku lat aktywnie wspierającą i promującą również parki handlowe w Polsce
W umowach najmu zawieranych dla parków handlowych coraz częściej pojawiają się rozwiązania odmienne od klasycznych modeli umów najmu dla zawieranych w formule Triple Net Lease, szczególnie w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych i podziału obowiązków stron. Najnowsze trendy w tym obszarze kształtują na nowo relacje stron, równoważąc interesy inwestorów i najemców, a jednocześnie odpowiadając na rosnące oczekiwania rynku. W poniższym artykule dzielimy się naszymi obserwacjami z praktyki zespołu CMS oraz wskazujemy konsekwencje tych zmian dla uczestników sektora retail.

Autorzy

Dominik Rafałko, Partner (Real Estate) w CMS

Paweł Śliwka, Senior Associate (Real Estate) w CMS

W sektorze nieruchomości komercyjnych standardem jest stosowanie przez właścicieli obiektów umów najmu w modelu Triple Net Lease (NNN). W tym układzie najemca, oprócz czynszu podstawowego, ponosi pełne koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości – w tym m.in. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za utrzymanie części wspólnych oraz media. Jednocześnie, najemca w takim modelu posiada pełną swobodę korzystania z nieruchomości (w zasadzie na podobnych regułach jak właściciel), bez konieczności angażowania istotnego kapitału na zakup nieruchomości, a także dając sobie większą elastyczność co do okresu korzystania z danej nieruchomości.

Model triple-net zakłada przeniesienie ryzyka kosztowego z właściciela na najemcę, co czyni go atrakcyjnym rozwiązaniem dla inwestorów i funduszy nieruchomościowych. Parki handlowe, jako jeden z rodzajów nieruchomości komercyjnych, również zazwyczaj funkcjonują w oparciu o ten model.

Jednakże, obserwując zmieniające się realia i praktykę rynkową, zwłaszcza w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych, warto zadać pytanie, czy obecnie stosowane rozwiązania w parkach handlowych rzeczywiście odpowiadają klasycznemu modelowi Triple Net Lease.

Service charge w parkach handlowych – struktura i modele rozliczeń

Nasze obserwacje wskazują na rosnącą liczbę odstępstw od klasycznego modelu rozliczania kosztów eksploatacyjnych w parkach handlowych. W standardowym Triple Net Lease najemcy pokrywają te koszty w całości, zazwyczaj poprzez miesięczne lub kwartalne zaliczki, które po zakończeniu okresu rozliczeniowego, najczęściej rocznego weryfikowane są względem rzeczywistych wydatków poniesionych przez właściciela. Wynajmujący ma również prawo do aktualizacji wysokości zaliczek na kolejny okres, dostosowując je do prognozowanych kosztów.

W praktyce coraz częściej spotykamy się jednak z alternatywnymi modelami rozliczeń, takimi jak:

• Limit kosztowy (cap) – górna granica kosztów, jakie najemca może ponieść w danym okresie rozliczeniowym. Nawet jeśli rzeczywiste koszty wynajmującego okażą się wyższe, najemca zapłaci tylko do ustalonego limitu.

• Indeksacja – opłata ustalana jako stały ryczałt, który może rosnąć wyłącznie o wskaźnik przyjęty w umowie (np. wskaźnik inflacji GUS albo HICP).

• Ryczałt – stała, miesięczna opłata ustalana na podstawie prognoz, która nie podlega rozliczeniu według faktycznych kosztów po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego. Czasami w umowach z góry wyłącza się możliwość podnoszenia tej opłaty w trakcie trwania najmu. Jest to jednak na ten moment najrzadziej spotykana opcja.

Z naszych analiz wynika, że powyższe modele stają się coraz bardziej powszechne w parkach handlowych, przestając być wyjątkiem zarezerwowanym dla największych najemców, jak ma to miejsce w dużych centrach handlowych.

Zakres obowiązków stron – utrzymanie powierzchni najmu

W kontekście powyższych rozważań warto zwrócić uwagę na specyfikę techniczną i kosztową parków handlowych w porównaniu do dużych centrów handlowych. Parki handlowe cechują się prostą strukturą techniczną oraz ograniczoną powierzchnią wspólną, najczęściej są to drogi dojazdowe i parkingi dla klientów. Ze względu na niezależny dostęp do lokali bezpośrednio z parkingu najemcy zazwyczaj sami odpowiadają za utrzymanie wynajmowanych powierzchni. Obowiązki wynajmującego ograniczają się do utrzymania struktury budynku oraz wspólnych części parku handlowego, które – jak wspomniano – mają ograniczony zakres.

Podsumowanie – czy triple-net w parkach handlowych nadal funkcjonuje?

Pomimo rosnącej liczby odstępstw od klasycznego modelu rozliczeń, umowy najmu w parkach handlowych wciąż zasadniczo wpisują się w koncepcję Triple Net Lease. Kluczowe znaczenie ma jednak precyzyjne określenie obowiązków stron w zakresie utrzymania powierzchni najmu i części wspólnych, z uwzględnieniem specyfiki danego obiektu. Odpowiednie uregulowanie tych kwestii w umowie najmu pozwala zachować taki model rozliczeń, który zabezpiecza wynajmującego przed stratami, a jednocześnie zwiększa atrakcyjność nieruchomości dla inwestorów.

CMS

CMS jest największą i jedną z najbardziej doświadczonych kancelarii prawnych w Polsce, gdzie działa od 30 lat. Nasz zespół ponad 200 prawników świadczy usługi doradztwa prawnego i podatkowego dla klientów działających we wszystkich sektorach gospodarki. Pracujemy zarówno dla międzynarodowych korporacji, jak i polskich firm rodzinnych, instytucji finansowych oraz sektora publicznego.

Nasze zespoły w Warszawie i Poznaniu działają w ramach międzynarodowej sieci ponad 70 biur CMS zlokalizowanych w ponad 40 krajach na całym świecie, dzięki czemu nasi klienci otrzymują wsparcie międzynarodowych zespołów i najwyższej jakości ekspertyzy prawnej na innych rynkach, na których prowadzą lub zamierzają prowadzić działalność. Z kolei specjalizacja sektorowa pozwala nam oferować klientom wsparcie prawników, którzy rozumieją wyzwania i specyfikę prowadzenia działalności w danym sektorze, ze szczególnym uwzględnieniem sektorów regulowanych.

Jak to się zaczęło
Początki sektora parków handlowych w Polsce sięgają końca lat 90. XX wieku, co związane było z transformacją polityczną kraju. Pierwsi pionierzy realizowali swoje projekty na obrzeżach dużych aglomeracji miejskich, tworząc pierwsze destynacje zakupowe, które zostały uzupełnione innymi obiektami handlowymi.

Sektor ma za sobą trzy dekady o zróżnicowanej dynamice rozwoju. W 2019 r. rynek oferował już 1,5 mln mkw parków handlowych o powierzchni większej niż 5 000 mkw GLA. Pandemia COVID-19 w 2020 r. uwypukliła atrakcyjność inwestycyjną tych formatów, ponieważ - dzięki ich otwartemu układowi- obostrzenia związane z zamykaniem obiektów handlowych nie miały na nie większego wpływu. W tym okresie przyspieszył trend lokalnych i wygodnych zakupów, wzmacniając zaufanie inwestorów do parków handlowych jako bezpiecznego i elastycznego formatu. W rezultacie nastąpił prawdziwy boom na nowobudowane projekty tego typu.

Tylko w latach 2020-2024 powierzchnia parków handlowych o GLA > 5 000 mkw wzrosła o dodatkowe 1,5 mln mkw. W pierwszej połowie 2025 r. oddano do użytku kolejne 120 000 mkw, a w drugiej połowie roku spodziewamy się kolejnych 340 000 mkw. Bazując na informacjach od inwestorów, w 2026 r. w parkach handlowych pojawi się jeszcze około 500 000 mkw nowej powierzchni.

Sektor w liczbach
Obecnie w Polsce działa ponad 290 dużych parków handlowych, z których każdy ma ponad 5 000 mkw GLA. Łącznie zajmują one około 3,2 mln mkw GLA, co stanowi 21% nowoczesnych zasobów handlowych - dwukrotnie więcej niż w 2010 roku.

Ponad 70% projektów zrealizowanych od 2020 roku to parki handlowe o powierzchni 5 000–10 000 mkw GLA. 60% nowych inwestycji powstało w miastach liczących mniej niż 50 000 mieszkańców.

Poza większymi obiektami, na polskim rynku handlowym znajduje się również ponad 400 małych parków convenience. Parki te mają zazwyczaj powierzchnię od 2 000 do 5 000 mkw i zapewniają dodatkowe 1,3 mln mkw GLA w całym kraju.

Aktualne trendy
Tempo rozwoju polskiego rynku parków handlowych nie wykazuje żadnych oznak spowolnienia. Obserwujemy wyraźną tendencję do realizacji większych projektów. Obecnie w budowie lub w trakcie rozbudowy znajdują się 52 parki handlowe o GLA powyżej 5 000 mkw, z czego 10 z nich ma przekroczyć 15 000 mkw.

Wśród nich największym realizowanym obecnie projektem jest Osada w Żyrardowie, która po ukończeniu wzbogaci rynek o 33 000 mkw GLA. Skala ta odzwierciedla ewolucję sektora, gdzie większe parki handlowe coraz częściej stanowią alternatywę dla tradycyjnych regionalnych centrów handlowych.

„Te większe formaty okazały się atrakcyjne dla szerszego grona najemców, przyciągając nie tylko operatorów oferujących produkty codziennego użytku, ale także marki z segmentu mody ekonomicznej oraz gastronomię i usługi. W rezultacie, parki handlowe stopniowo przekształcają się z czysto lokalnych miejsc zakupów w bardziej wszechstronne lokalizacje handlowe, które zaspokajają coraz więcej potrzeb konsumentów.” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young

Główni operatorzy
Około 45% istniejącej podaży w nowoczesnych parkach handlowych w Polsce (o GLA powyżej 5 tys. mkw) należy do 10 największych graczy rynkowych. Pradera zajmuje pozycję lidera z 9% udziałem w rynku, bazując na swoim portfolio czterech dużych aktywów. Saller plasuje się na drugim miejscu z 8% udziałem, a kolejno BIG Poland z 6% i Trei Real Estate z 5%. Udziały pozostałych właścicieli są bardzo rozdrobnione i wynoszą nie więcej niż 3%.

„Debiut BIG w Polsce w 2022 roku zapoczątkował skoncentrowaną, długoterminową strategię rozwoju, ukierunkowaną na miasta średniej wielkości o wysokim potencjale. Pozyskujemy i rozwijamy nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, ze starannie dobranym miksem najemców oraz wyraźnymi perspektywami wzrostu wartości. Od momentu wejścia na polski rynek BIG zbudował portfel 10 w pełni skomercjalizowanych parków handlowych o łącznej powierzchni blisko 200 tys. mkw GLA, zdobywając około 6% udziału w rozwijającym się segmencie parków handlowych w Polsce.” – komentuje Eran Levy, CEO w BIG Poland

Projekty w budowie
W sierpniu 2025 r. 7 najbardziej aktywnych deweloperów parków handlowych i małych parków convenience odpowiadało za prawie 50% nowopowstającej powierzchni. Liderem rynku była firma Saller z 13% udziałem w całkowitej podaży w budowie, a za nią uplasowała się firma LCP Properties z 10% udziałem. Struktura własnościowa parków handlowych i małych parków convenience będących w fazie realizacji pozostaje silnie rozproszona - obecnie około 40 aktywnych deweloperów prowadzi projekty na etapie budowy.

Całkowita powierzchnia parków handlowych w budowie jest obecnie szacowana na około 510 000 mkw. Znaczna część (57%) nowej podaży powstaje w miastach liczących mniej niż 50 000 mieszkańców, a 19% znajduje się w ośmiu największych aglomeracjach miejskich w Polsce. Warto zauważyć, że tylko 15 z ponad 64 realizowanych projektów ma powierzchnię przekraczającą 10 000 mkw.

Dynamiczny rozwój parków handlowych znajduje odzwierciedlenie w nowej podaży dostarczonej na rynek handlowy w Polsce w ostatnich 5 latach. W formacie parków handlowych wyniosła ona 1,7 mln mkw, podczas gdy w centrach handlowych nieco ponad 500 000 mkw GLA.

Jak wygląda obecnie typowy nowy park handlowy w budowie?
- Wybudowany w mieście o liczbie ludności 10-50 tys. (52%)
- GLA ok. 5-10 tys. mkw (62%)
- Zlokalizowany po drodze do domu (40%)

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

* Fragment z raportu inwestycyjnego Parki handlowe i małe parki convenience „Retail parks everywhere?“ przygotowanego przez Avison Young we współpracy z CMS (renomowaną kancelarią prawną, działającą na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym aktywnie w sektorze parków handlowych), BIG Poland (aktywnym inwestorem, który wszedł na polski rynek parków handlowych w 2022 r. i aktualnie może pochwalić się dziesiątą zrealizowaną akwizycją parku handlowego w Polsce) oraz Polską Radą Centrów Handlowych (PRCH), organizacją skupiającą się pierwotnie głównie na większych obiektach handlowych, która od kilku lat aktywnie wspierającą i promującą również parki handlowe w Polsce.

Tegoroczne dane rynkowe pokazują spadek ilości budowanych mieszkań w porównaniu do 2024 roku, znacznie mniejszą liczbę pozwoleń na budowę uzyskanych przez deweloperów oraz najmniejszą od 2018 roku ilość lokali oddanych do użytkowania. Czy to oznaki spowolnienia w sektorze? Czy firmy zmniejszają aktywność inwestycyjną albo rozważają dywersyfikację działalności? Jak deweloperzy dostosowują swoje plany do obecnych realiów rynkowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Firmy deweloperskie uruchomiły liczne projekty przed wejściem w życie przepisów nowelizujących wymagania techniczne. Znalazło to odzwierciedlenie w niższych aktualnie statystykach GUS. Zmniejszył się także wolumen produkcji u mniejszych i średnich deweloperów, m.in. z uwagi na pogorszenie się popytu, co jest widoczne już od wiosny 2024 roku.

Atal dokonał w ostatnim roku dużych nakładów inwestycyjnych na rozpoczęcie lub kontynuowanie budów w kilkudziesięciu inwestycjach lub ich etapach. Korzystaliśmy w ten sposób z dobrej koniunktury na rynku materiałów i wykonawstwa. Ten cykl pomału będzie się wygaszał, gdyż częstotliwość nowych wprowadzeń zdecydowanie zmniejszymy, zaś istniejące budowy ukończymy, sukcesywnie ograniczając też koszty.

Będziemy dysponowali wystarczająco dobrze zabezpieczonym portfolio sprzedażowym na dłuższy czas, z przewagą lokali gotowych, chętnie wybieranych przez kupujących, którzy chcą jak najkrócej ponosić koszty kredytowania mieszkania w budowie. Mamy również zabezpieczony bank ziemi, poczyniliśmy już większość z zaplanowanych na ten rok zakupów.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Mimo rekordowo wysokiej oferty, nie zmieniamy istotnie naszych planów dotyczących uruchamiana nowych projektów w miastach, w których prowadzimy działalność. Szczególnie, że w lipcu br. sfinalizowaliśmy akwizycję Bouygues Immobilier Polska, co pozwoliło nam zwiększyć zarówno liczbę mieszkań w realizacji, jak i potencjał banku ziemi – przede wszystkim w Warszawie, czyli na największym i najbardziej stabilnym rynku w Polsce, a także w Poznaniu i we Wrocławiu. Zgodnie z naszą strategią zakładamy stopniowy wzrost udziału w rynku tak, aby w 2028 roku osiągnąć cel sprzedaży na poziomie 4,5 tys. mieszkań rocznie.

Dobrze zaprojektowane inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach, nawet w wymagającym otoczeniu rynkowym, utrzymują wysoki poziom popytu, co znajduje odzwierciedlenie w naszych wynikach sprzedażowych z ostatnich miesięcy. Głównym obszarem naszej działalności pozostaje sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym. W ramach dywersyfikacji stopniowo zdobywamy nowe kompetencje w sektorze living. Obecnie czekamy na pozwolenie na budowę akademika we Wrocławiu w formule joint venture. Nabyliśmy także kolejny grunt w centrum Wrocławia, gdzie planujemy realizację obiektu dla studentów obejmującego około 600 mieszkań oraz lokale usługowe. W naszej ocenie segment PBSA (Purpose Built Student Accommodation) posiada w Polsce duży potencjał wzrostu.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Nie jest niespodzianką, że deweloperzy dostosowują swoją produkcję do dużo niższego popytu. Rynek mieszkaniowy w Polsce właśnie teraz wyhamowuje, ponieważ oznaki spowolnienia były widoczne już od dłuższego czasu. Mieliśmy moment, w którym rynek łudził się szybkim wprowadzeniem programów mieszkaniowych czy szybszym obniżaniem stóp procentowych. To spowodowało, że deweloperzy zwiększyli podaż ponad realny popyt. Obecnie sytuacja się ustabilizowała, a rynek wszedł w fazę równowagi na niższym poziomie niż w poprzednich latach.

Patrząc w perspektywie najbliższych dwóch lat, spodziewamy się powrotu do hossy z 2021 czy 2023 roku. To naturalnie wpływa na naszą strategię. Inwestycje realizujemy ostrożniej, w sposób bardziej selektywny i dostosowany do realnego popytu. Traktujemy ten okres jako czas stabilizacji, w którym można przygotowywać się do przyszłych impulsów rozwojowych, takich jak potencjalne obniżki stóp procentowych.

Nasza strategia opiera się przede wszystkim na stabilnym rozwoju, dostosowaniu tempa inwestycji do sytuacji rynkowej oraz uważnym śledzeniu decyzji Rady Polityki Pieniężnej, które będą miały kluczowy wpływ na dalszą dynamikę rynku. Widzimy ten okres raczej jako czas stabilizacji z lekkim optymizmem niż jako gwałtowne hamowanie branży.

Mirosław Bednarek, Regional Business Director, prezes zarządu Matexi Polska

Na rynku deweloperskim obserwujemy stopniowe ożywienie popytu. W drugim kwartale br. zaobserwowaliśmy wyraźny wzrost aktywności klientów. Był on związany nie tylko z pierwszą obniżką stóp procentowych, ale także z tym, że część nabywców przestała odkładać decyzje zakupowe w oczekiwaniu na nowy program rządowy. Od kwietnia do czerwca zawarliśmy łącznie 99 umów deweloperskich, co oznacza wzrost o blisko 40 proc. zarówno względem pierwszego kwartału 2025 roku, jak i analogicznego okresu roku ubiegłego. Według wstępnych danych sprzedażowych spodziewamy się dalszej poprawy wyników również w trzecim kwartale.

Do wzrostu sprzedaży przyczynia się także konsekwentne poszerzanie naszej oferty o nowe projekty. Niedawno wprowadziliśmy na rynek dwie inwestycje - Sady Żoliborz II przy skrzyżowaniu ulic Anny German i Zygmunta Krasińskiego w Warszawie, gdzie powstaje 66 mieszkań oraz Bukowińska Mokotów na warszawskim Mokotowie, obejmującą 72 mieszkania i 2 lokale usługowe. Na początku przyszłego roku również planujemy uruchomienie kolejnych inwestycji, jednej w Krakowie oraz dwóch w Warszawie.

Dzięki rosnącemu zainteresowaniu klientów oraz planowanemu wprowadzaniu nowych projektów, nie ograniczamy naszej aktywności inwestycyjnej i ciągle poszukujemy atrakcyjnych działek. Warto jednak zaznaczyć, że czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia na budowę to często nawet kilka lat, a w ich trakcie zdarzają się nieprzewidziane okoliczności, które mogą ten proces jeszcze bardziej wydłużyć.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Choć statystyki za pierwsze miesiące 2025 roku wskazują na pewne wyhamowanie w zakresie liczby rozpoczętych inwestycji czy uzyskiwanych pozwoleń na budowę, nie postrzegamy tego jako trwałego osłabienia rynku mieszkaniowego, lecz raczej jako naturalną korektę po okresie bardzo dynamicznego wzrostu. Rynek pozostaje aktywny, a zapotrzebowanie na nowe mieszkania, szczególnie w dużych miastach, nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, m.in. z uwagi na silne potrzeby mieszkaniowe, migracje wewnętrzne oraz rosnące znaczenie najmu.

Podchodzimy do tej sytuacji w sposób strategiczny, ale nie zwalniamy tempa. Utrzymujemy wysoką dynamikę sprzedaży oraz aktywnie wprowadzamy nowe projekty do oferty, zarówno w największych aglomeracjach, jak i na rynkach rozwijających się. Mimo bardziej wymagającego otoczenia gospodarczego popyt na mieszkania utrzymuje się na stabilnym poziomie, a nasze rozpoznawalne lokalizacje, konkurencyjna oferta i jakość wykonania nadal przyciągają klientów.

Obserwujemy stabilny, wysoki poziom sprzedaży. Klienci są aktywni, a nasza szeroka oferta, elastyczne podejście i atrakcyjne lokalizacje sprawiają, że cieszymy się dużym zainteresowaniem. Nasza strategia zakłada dalszy rozwój, zarówno w segmencie mieszkań na sprzedaż, jak i w modelu PRS, co pozwala nam elastycznie odpowiadać na zmieniające się potrzeby rynkowe.

Patrzymy z optymizmem na drugą połowę roku i kolejne lata. Spodziewamy się, że wraz z dalszą stabilizacją stóp procentowych i większą dostępnością kredytów mieszkaniowych, popyt pozostanie silny. Jesteśmy dobrze przygotowani do dalszego działania – mamy zabezpieczony bank ziemi, gotowe projekty i zespół z dużym doświadczeniem. Obecna sytuacja to dla nas przede wszystkim szansa na dalsze umacnianie pozycji rynkowej i rozwój z korzyścią zarówno dla klientów, jak i inwestorów.

Nie planujemy ograniczania działalności – przeciwnie, konsekwentnie realizujemy strategię rozwoju i wykorzystujemy potencjał rynku tam, gdzie nadal występuje realne zapotrzebowanie na mieszkania. Kluczowe jest dla nas zachowanie elastyczności oraz szybkie dostosowywanie struktury oferty do bieżących oczekiwań klientów i warunków rynkowych. Monitorujemy sytuację na bieżąco, dbając o odpowiednie tempo realizacji inwestycji oraz bezpieczny poziom zaangażowania kapitałowego.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Rzeczywiście widzimy, że rynek mieszkaniowy w Polsce przechodzi obecnie fazę ochłodzenia. Dane za pierwsze siedem miesięcy 2025 roku jasno pokazują kilkunastoprocentowy spadek liczby rozpoczynanych budów oraz wyraźny, sięgający około 25 proc. spadek wydawanych pozwoleń na budowę w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. Do użytku oddano także najmniej mieszkań od 2018 roku, co jest konsekwencją wcześniejszego spowolnienia procesów inwestycyjnych.

Waryński SA na te zmiany patrzy jednak długofalowo. Deweloperka to sektor, który zawsze porusza się w cyklach, po fazie dynamicznego wzrostu naturalnie przychodzi spowolnienie. Dlatego nasza strategia zakłada przede wszystkim elastyczne zarządzanie bankiem ziemi i portfelem projektów. W praktyce oznacza to, że nie wycofujemy się z rynku, ale dostosowujemy tempo i strukturę nowych inwestycji do realnego popytu.

Nie planujemy ograniczania aktywności inwestycyjnej, ale działamy selektywnie, koncentrując się na lokalizacjach z największym potencjałem popytowym. Przykładem są nasze inwestycje Stacja Ligocka w Katowicach i planowana na przyszły rok inwestycja na warszawskim Mokotowie, które realizujemy zgodnie z założeniami i harmonogramem.

Reasumując – mieszkaniówka faktycznie hamuje, ale nie oznacza to zatrzymania naszej działalności. Wręcz przeciwnie, to czas na mądrą selekcję projektów, tak aby w kolejnym cyklu wzrostowym być jeszcze silniejszym graczem na rynku.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Obserwujemy spowolnienie w mieszkaniówce, zwłaszcza w obszarze liczby nowych pozwoleń na budowę. W związku z wysokimi stopami procentowymi podaż nowych inwestycji dopasowuje się do popytu. Dla Alter Investment nie oznacza to jednak wyhamowania aktywności, lecz mądrzejszą selekcję projektów. Specjalizujemy się w przygotowywaniu gruntów i ich uszlachetnianiu, dlatego w obecnym otoczeniu koncentrujemy się na inwestycjach o najwyższym potencjale i krótszym czasie do uzyskania decyzji administracyjnych. Równolegle rozwijamy nowe lokalizacje i segmenty, zarówno mieszkaniowe, jak i pod zabudowę jednorodzinną czy PRS, co pozwala nam dywersyfikować działalność i elastycznie dostosowywać strategię do zmieniających się warunków rynkowych.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Rzeczywiście dane statystyczne pokazują spadek liczby rozpoczętych inwestycji czy pozwoleń na budowę. Wynika to jednak w dużej mierze z naturalnych cykli koniunkturalnych oraz wcześniejszego spowolnienia. BPI Real Estate Poland nie planuje zmniejszać aktywności inwestycyjnej. Przeciwnie, koncentrujemy się na jakości naszych projektów i zakupie gruntów w topowych lokalizacjach, które gwarantują długofalową wartość. Nasza strategia zakłada selektywność i precyzyjny dobór lokalizacji. Inwestujemy w miejsca, które zapewniają naszym klientom najwyższy komfort życia i jednocześnie utrzymują wartość nieruchomości w długim okresie. Dywersyfikację rozumiemy jako obecność na różnych rynkach w Polsce w obrębie segmentu premium i podwyższonego standardu.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Rynek mieszkaniowy w Polsce, w szczególności w Warszawie, rośnie wolniej niż w poprzednich latach ze względu na znaczne wydłużenie terminów rozpatrywania wniosków w urzędach. Zakładamy, że spowolnienie jest tymczasowe.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

W mojej ocenie rynek mieszkaniowy w Polsce nie hamuje, lecz stabilizuje się po bardzo intensywnym okresie związanym m.in. z programem Bezpieczny Kredyt 2proc. Niezmiennie obserwujemy stabilny popyt i dużą aktywność klientów, a nasze inwestycje, starannie projektowane i zróżnicowane pod względem metraży, odpowiadają na potrzeby zarówno singli, rodzin, jak i osób kupujących lokale w celach inwestycyjnych.

Nie zmniejszamy przy tym naszej aktywności inwestycyjnej. Przeciwnie, dysponujemy rozbudowanym bankiem ziemi i konsekwentnie rozwijamy działalność w segmencie mieszkaniowym. Sprzedaż biurowca City2 pozwoliła nam skoncentrować się w 100 proc. na tym obszarze. W tym zakresie dywersyfikujemy ofertę, od mieszkań z segmentu popularnego, przez projekty inwestycyjne, aż po miastotwórcze przedsięwzięcia typu „destinations”, takie jak Fuzja, Wita czy Towarowa 22.

W najbliższych latach planujemy wprowadzenie atrakcyjnych projektów w największych polskich miastach, a równolegle rozwijamy inwestycje realizowane w trybie tzw. lex deweloper we Wrocławiu i Warszawie. Stale optymalizujemy proces deweloperski i aktywnie uczestniczymy w debacie o przyszłości miast. To pozwala nam myśleć o rynku długoterminowo, a nie tylko w perspektywie jednego cyklu koniunkturalnego.