DOMPRESS.PL

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport Q3 2024.
Autor: Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young

Znaczące ożywienie na rynku
Wraz z 30 sfinalizowanymi transakcjami, III kw. 2024 r. przyniósł wyraźne ożywienie na polskim rynku. Na koniec września wartość rynku inwestycyjnego osiągnęła 2,7 mld euro, co oznacza wzrost o prawie 60% rok do roku. Po kolejnej obniżce stóp procentowych przez EBC obserwujemy powrót dużych transakcji z udziałem kapitału instytucjonalnego. W III kw. zawarto 7 transakcji portfelowych, które stanowią prawie 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w III kw.; 2 z nich przekroczyły 100 mln euro. Na rynek weszło 3 nowych inwestorów: Arete i Greykite, którzy nabyli magazyny w kluczowych ośrodkach magazynowych w Polsce, oraz Emira Property Fund, który kupił udziały DL Invest.

Podczas gdy w pierwszej połowie roku dominowały transakcje biurowe i handlowe, w III kw. rynek magazynowy wyraźnie odbił, głównie dzięki 3 dużym transakcjom portfelowym. Zgodnie z wcześniejszymi prognozami Avison Young, inwestycje biurowe na rynkach regionalnych również nabrały tempa, a ich całkowita wartość odpowiadała za ponad 20% całkowitego wolumenu biurowego w I-III kw. 2024 roku. Co więcej, w końcu powróciły również transakcje aktywami biurowymi typu ,,prime” w centrach miast - szwedzcy inwestorzy nabyli Studio B w Warszawie i Nowy Rynek E w Poznaniu. Inwestycje w sektorze handlowym utrzymały dynamikę i koncentrowały się na parkach handlowych i obiektach typu convenience. Jednak sam wolumen w tym sektorze był zdominowany przez sprzedaż portfela centrów handlowych Cromwell, która odpowiadała prawie za 50% wolumenu w sektorze w I-III kw. 2024 roku. Warto zauważyć, że sektor handlowy przekroczył już cały wynik zrealizowany w 2023 roku i idzie do przodu.

Główne liczby:
• 2,7 mld euro – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2024 r. (965 mln euro w samym III kw.)
• 86 transakcji w okresie I-III kw. 2024 r. wobec 57 transakcji w tym samym okresie w 2023 r.
• Wzrost wolumenu o 60% rok do roku
• 14 transakcji portfelowych - 4 przekraczające 100 milionów, 7 sfinalizowanych w III kw. 2024 roku

SEKTOR BIUROWY

Powrót regionów
Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, jednak rynki regionalne również cieszą się dużym zainteresowaniem, odpowiadając za 23% całkowitego wolumenu inwestycji biurowych w I-III kw. 2024 roku. W Warszawie transakcje rozkładają się równomiernie - 38% pod względem wolumenu w lokalizacjach centralnych i 38% w strefach poza centrum miasta. Wreszcie na rynek powróciły transakcje typu „prime” w centrach miast - Stena Real Estate AB kupiła Studio B w Warszawie, a Eastnine nabyła Nowy Rynek E w Poznaniu. Natomiast 4 z 9 transakcji w III kw. miały miejsce w Mokotowskiej Strefie Biznesowej. Ponadto III kw. 2024 r. wykazał potencjalny powrót transakcji typu „prime” ze stopami kapitalizacji poniżej 6%. Największymi transakcjami biurowymi pozostają udziały CPI sprzedane Sona Asset Management oraz zakup Studio B przez Stena Real Estate.

Główne liczby:
• 999 mln euro – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2024 r.
• 23% - udział rynków regionalnych w całkowitym wolumenie sektora w okresie I-III kw. 2024 r.
• 32 transakcje w okresie I-III kw. 2024 r. wobec 11 transakcji w tym samym okresie w 2023 r.
SEKTOR MAGAZYNOWY

Powrót do łask
W pierwszej połowie 2024 r. rynek magazynowy doświadczył znacznego spowolnienia, a całkowity wolumen inwestycji spadł poniżej 300 mln euro. Jednak w III kw. nastąpiło silne odbicie, a inwestycje magazynowe przekroczyły cały wynik z pierwszego półrocza. W okresie I-III kw. 2024 r. sektor magazynowy odpowiadał za 27% całkowitego wolumenu inwestycji, z 5 znaczącymi transakcjami portfelowymi. 2 z nich, które przekroczyły próg 100 mln euro, zostały zawarte właśnie w III kwartale. Pod względem lokalizacji transakcji dominowała Wielka Piątka, która odpowiadała za ponad 75% wolumenu w sektorze. Dodatkowo, w III kw. na rynek weszło 3 nowych inwestorów: Greykite, który dokonał największej transakcji w sektorze, nabywając 3 Diamond Business
Parks na Śląsku, w Warszawie i w Polsce Centralnej; Emira Property Fund, nabywając część udziałów DL Invest oraz Arete, które kupiło Panattoni Park Zgorzelec w hubie dolnośląskim.

Główne liczby:
• 738 mln euro – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2024 r.
• 5 transakcji portfelowych na 18 transakcji zrealizowanych w okresie I-III kw. 2023 r.
• Ponad 75% - udział rynków magazynowych tzw. Wielkiej Piątki pod względem wolumenu
• 3 nowych graczy: Greykite, Emira Property Fund, Arete

SEKTOR HANDLOWY

Parki handlowe dalej na topie
Transakcje sektora handlowego osiągnęły łączny wolumen 614 mln euro w okresie I-III kw. 2024 roku. Parki handlowe i obiekty typu convenience pozostają niezmiennie popularnymi aktywami i odpowiadały za ponad 50% liczby transakcji sektora. Natomiast to centra handlowe wiodły prym pod względem wolumenu z udziałem 67%. Wśród transakcji były również te portfelowe, z których 2 dotyczyły centrów handlowych. Sprzedaż portfela Cromwell pozostała największą transakcją sektora i stanowiła prawie połowę jego wolumenu.

Na rynku handlowym pojawili się również 2 nowi inwestorzy: Star Capital Finance z regionu CEE, który nabył 6 centrów handlowych oraz Emira Property Fund z siedzibą w RPA, który pozyskał udziały w portfelu DL Invest. Ponadto, zakup ponad 120 sklepów Żabka przez WP Carey był największą transakcją w sektorze handlowym w III kwartale. Warto zauważyć, że polscy inwestorzy zrealizowali 15% wolumenu transakcji w sektorze, koncentrując się nadal na parkach handlowych i obiektach typu convenience i tym samym zaznaczając wyraźnie udział krajowego kapitału.

Avison Young pośredniczył od początku roku w 3 znaczących transakcjach – sprzedaży galerii handlowej Centrum Galardia w Starachowicach oraz 2 parków handlowych - Aniołów Park w Częstochowie i Rock Park Przeworsk w Przeworsku. „Co więcej, wiemy o wielu trwających transakcjach zarówno centrami handlowymi, jak i parkami handlowymi, poza takimi transakcjami jak centrum handlowe Magnolia Park we Wrocławiu i park handlowy Ozimska Park w Opolu, które zostały już sfinalizowane w październiku.” - dodaje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Główne liczby:
• 614 mln euro – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2024 r.
• 6 transakcji portfelowych w okresie I-III kw. 2024, 2 z nich dotyczyły galerii handlowych
• 13 na 21 transakcji sektora w okresie I-III kw. 2024 r. dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience
• 2 nowych graczy weszło na rynek: Star Capital Finance i Emira Property Fund

PRS i PBSA

Rekordowa transakcja
W I-III kw. 2024 r. na rynku inwestycji mieszkaniowych zawarto 10 transakcji na łączną kwotę około 320 mln euro. 9 z nich dotyczyło sektora najmu prywatnego (PRS), a 1 dotyczyła sektora akademików prywatnych (PBSA). Warszawa nadal była liderem na rynku z 7 transakcjami, podczas gdy pozostałe 3 miały miejsce na rynkach regionalnych – 2 w Krakowie (projekty Heimstaden Bostad i Xior Student Housing) i 1 we Wrocławiu (AFI Home). Wyróżniającą się transakcją w tym okresie była sprzedaż przez Dom Development projektu Metro Zachód, obejmującego 500 lokali PRS, co czyni ją największą jak dotąd transakcją w sektorze mieszkaniowym.

Główne liczby:
• 9 transakcji PRS i 1 transakcja PBSA w okresie I-III kw. 2024 r.
• Dominacja Warszawy pod względem liczby transakcji, tylko 3 transakcje zrealizowano w regionach
• 320 mln euro – całkowity łączny wolumen transakcji w sektorach PRS i PBSA w okresie I-III kw. 2024 r.

CO DALEJ?

„Podczas tegorocznego EXPO pozytywny nastrój był wyraźnie wyczuwalny. Polska nadal jest stabilnym i atrakcyjnym rynkiem dla inwestycji w nieruchomości. Obserwujemy wchodzenie na rynek licznych nowych podmiotów i oczekujemy na powrót dużych funduszy instytucjonalnych. Wiele nieruchomości w różnych sektorach znajduje się obecnie na etapie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. Sektor biurowy jest szczególnie aktywny, zwłaszcza w Mokotowskim Obszarze Biznesowym, a także na kilku rynkach regionalnych, ponieważ ceny są tam bardziej atrakcyjne dla kupujących. Parki handlowe dalej postrzegane są jako bezpieczne aktywa, bardzo popularne wśród inwestorów. W sektorze magazynowym transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego nabierają tempa.” - komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

Jak wstrzymanie Kredytu na start wpływa na rynek mieszkaniowy? Jak idzie sprzedaż? Kto kupuje? Czy można liczyć na rabat? Jaka jest obecnie sytuacja na rynku nowych mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Niepewność związana z uruchomieniem i warunkami programu „Kredyt na start” utrzymuje się od wielu miesięcy. Jednak od początku jego zapowiedzi zwracamy uwagę na ograniczony wpływ, jaki może on mieć na rynek mieszkaniowy. Z naszych szacunków wynika, że na wprowadzenie tego programu czeka około 10-15 proc. klientów. Aktualnie proporcje kupujących mieszkanie na kredyt oraz za gotówkę rozkładają się mniej więcej po równo.
Możemy mówić o tym, że rynek wrócił do względnej równowagi, a ceny mieszkań na rynku pierwotnym są stosunkowo stabilne. Chociaż sytuacja może się różnić w zależności od lokalnych rynków, to obecnie nie ma podstaw, aby spodziewać się spadku cen w największych miastach w Polsce. Klienci mogą liczyć jedynie na niewielkie promocje na wybrane mieszkania w niektórych inwestycjach.
Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal
Obserwujemy, że część kupujących wstrzymuje się z podpisaniem umów w związku z brakiem decyzji, co do rządowego wsparcia dla nabywców. Niezmiennie jesteśmy zdania, że nie odegra on tak kluczowej roli, jak prognozowali niektórzy komentatorzy. Ponadto jego selektywność w zakresie grupy docelowej nie będzie czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań. Zakończenie okresu zawieszenia i niepewności, czyli jednoznaczna decyzja w zakresie uruchomienia bądź nie programu wsparcia, spowodowałaby podobny efekt w postaci przekształcenia przez większość klientów bieżących rezerwacji w umowy deweloperskie.
To, co zdecydowanie poprawiłoby sytuację popytową oraz podażową, to obniżenie stóp procentowych, a w efekcie obniżenie kosztu kredytu hipotecznego dla klientów i inwestycyjnego tj. firm deweloperskich. Od zakończenia wakacji widzimy, że więcej klientów decyduje się na zakup mieszkań. Spodziewamy się, że rozpoczęty czwarty kwartał przyniesie wzrost kontraktacji. W związku z tym konsekwentnie realizujemy harmonogramy budów i uruchomień sprzedaży.
Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Aurec Home
Ze względu na ostatnie wydatki państwa związane z powodzią, wprowadzenie programu „Kredyt na start” w 2025 roku wydaje się mało prawdopodobne. Obecnie na rynku mieszkaniowym obserwujemy z jednej strony dynamiczny rozwój budownictwa społecznego, które od początku tego roku odnotowało wzrost liczby oddanych mieszkań o ponad 76 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Z drugiej strony, z powodu braku aktywnego rządowego programu dopłat, oferta dostępnych mieszkań na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce osiągnęła rekordowy poziom.
Mimo aktualnej sytuacji rynkowej nie rezygnujemy z planów realizacji nowych projektów. Intensywnie pracujemy, aby utrzymać wysoki standard zgodny z oczekiwaniami klientów. Systematycznie oddajemy do użytku mieszkania z kolejnych etapów inwestycji Miasteczko Jutrzenki – obecnie Dzielnicę Lawendy, gdzie oferujemy do wybranych lokali miejsce postojowe gratis. W marcu tego roku rozpoczęliśmy również sprzedaż mieszkań z osiedla Fabrica Ursus, które nawiązuje do historycznych elementów dawnej fabryki Ursus. Dzięki własnym zasobom finansowym oferujemy wybrane mieszkania w wysokim standardzie w cenie od 13 367 zł/mkw.
Magdalena Gosk, Sales Leader BPI Real Estate Poland
W trzecim kwartale 2024 roku rynek nieruchomości charakteryzował się typowym sezonowym spowolnieniem sprzedaży mieszkań w okresie wakacyjnym. W tym czasie, zgodnie z przewidywaniami, aktywność klientów była niższa. Jednak wraz z nadejściem września zauważyliśmy wyraźne ożywienie, co potwierdza powrót klientów, którzy odłożyli decyzje zakupowe na czas po wakacjach. Choć obserwujemy wydłużony proces decyzyjny po stronie kupujących, zainteresowanie naszą ofertą pozostaje na wysokim poziomie.
Z optymizmem patrzymy na nadchodzące miesiące, spodziewając się kontynuacji tego trendu. Dla naszych klientów stale wprowadzamy różnorodne oferty specjalne i rabaty. Widzimy jednak, że klienci wykazują szczególne zainteresowanie naszymi inwestycjami z uwagi na ich doskonałą lokalizację, dodatkowym atutem jest także to, że trzy z oferowanych przez nas projektów są już gotowe do odbioru.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg
Uważamy, że programy rządowe są ważne, ale nie wpływają istotnie na rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce. Popyt na mieszkania utrzymuje się cały czas, głównie z powodu istotnej luki, jaka nadal jest notowana w Polsce. Dlatego wsparcie Polaków w możliwościach kupienia swojego M znacznie bardziej wpływa na kwestie dotyczące gospodarki ogółem, dzietności, etc.
Z punktu widzenia deweloperów znacznie ważniejsze są jednak możliwości zwiększania podaży – a więc wprowadzania mieszkań do oferty. Cały czas apelujemy o przyspieszenie samorządowych procedur administracyjnych. To jest dużo ważniejszy aspekt, aby móc zaoferować Polakom jak największa ofertę mieszkań, w tym także promocje. Nieustająco notujemy aktywność kupujących.
Uważamy, że popyt na mieszkania nie jest aż tak powiązany z programami rządowymi, jak niektórzy to przedstawiają, a banki i tak mają ciekawe oferty finansowania dla kupujących mieszkania. Wspieramy swoich klientów w pozyskiwaniu optymalnego finansowania i w procedurach kredytowych.
Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development
Wstrzymanie programu „Kredyt na start” sprawiło, że wielu klientów, zmęczonych oczekiwaniem, ruszyło na zakupy. To ogranicza możliwość dawania rabatów, zwłaszcza w dużych miastach. Nie należy oczekiwać większych obniżek, ale ceny pozostaną stabilne. Obecnie kupują głównie klienci z 50-60 proc. wkładem własnym, którzy wspierają się kredytem, więc wysokość stóp procentowych nie jest dla nich decydująca. W budżecie na 2025 rok brakuje środków na nowe programy mieszkaniowe, a rząd skupia się na innych działaniach, co oznacza, że nowe wsparcie raczej nie nadejdzie. Choć 2024 rok może być słabszy od 2023, ale rynek mieszkań pozostaje stabilny.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Obecnie mamy do czynienia z ograniczonym popytem ze względu na wysokie stopy procentowe. Wiele osób po prostu nie ma możliwości nabycia mieszkania. Wprowadzenie programu w zapowiadanym kształcie z pewnością pomogłoby przede wszystkim osobom nabywającym mieszkania na własne potrzeby. Oceniamy, że ograniczenia w stosunku do programu BK2% oraz duża podaż spowodują ożywienie, ale nie przyczynią się do wzrostu cen.
Marcin Michalec, CEO Okam Capital
Wiele osób młodych i o niższych dochodach oczekiwało wejścia w życie programu „Kredyt na start”, który pozwoliłby na realizację planów związanych z zakupem własnego mieszkania. Osoby interesujące się zakupem lokali na rynku łódzkim mogą skorzystać z oferty specjalnej, którą przygotowaliśmy na Łódzkie Targi Nieruchomości & Budowa Domu. W projekcie NOW znajdującym się w sąsiedztwie Nowego Centrum Łodzi, nowoczesne mieszkania można nabyć w cenie od 350 tys. zł. Natomiast w przypadku Strefy PROGRESS, zlokalizowanej w ścisłym centrum przy ul. Piotrkowskiej/al. Kościuszki na klientów czeka rabat w wysokości 50 tys. zł na zakup lokali, jak i możliwość wykończenia mieszkań z architektami z pracowni KODO. Przewidujemy również ofertę specjalną z okazji Dni otwartych na warszawskim projekcie Cityflow.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment
Wstrzymanie programu „Kredyt na start” na tą chwilę wpływa niekorzystnie dla rynku. Każda niepewność jaka jest kreowana przez zapowiedzi programów, a następnie wstrzymywanie decyzji stawia kupujących w bardzo niekorzystnej sytuacji. Osoby, które dziś mają konieczność zmiany mieszkania często nie mogą podjąć decyzji odkładając zakup do czasu ogłoszenia jednoznacznej informacji o programie, natomiast Ci którzy już tego czasu nie mają, gdy program wejdzie, stracą możliwość polepszenia sobie warunków zamieszkania. Ma to znaczący wpływ na rynek mieszkaniowy, zwłaszcza dla młodych osób, które często stanowią dużą część odbiorców tego programu.
Dzisiejszy rynek nowych mieszkań charakteryzuje się dużą dynamiką, ale również sporym rozwarstwieniem. W dużych miastach wciąż widzimy wysoki popyt, zwłaszcza wśród osób zamożniejszych oraz inwestorów, którzy szukają nieruchomości jako zabezpieczenia kapitału w niepewnych czasach. Natomiast w mniejszych miejscowościach i na obrzeżach metropolii popyt jest bardziej wrażliwy na dostępność kredytów i wsparcie programów rządowych.
Główna grupa kupujących to inwestorzy, osoby z większym kapitałem własnym oraz te, które są mniej zależne od kredytów hipotecznych. Z drugiej strony młode rodziny i osoby dopiero rozpoczynające swoją karierę zawodową stoją przed większym wyzwaniem, szczególnie po wstrzymaniu programów wsparcia.
Taka sytuacja może również przyspieszyć decyzje inwestycyjne osób, które zastanawiają się nad zakupem mieszkania, obawiając się dalszych wzrostów cen. W dalszej perspektywie rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż ma duży potencjał, a popyt na mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach, będzie nadal wysoki i niezaspokojony.

W sercu poznańskich Jeżyc, przy ulicy Kraszewskiego 26 powstanie nowa inwestycja Duda Development. Epika Jeżyce to projekt, który łączy ciekawe rozwiązania architektoniczne z przebojową lokalizacją. Doskonała infrastruktura tej części Poznania, sąsiedztwo biznesowego centrum miasta oraz atrakcyjna aranżacja sprawia, że inwestycja przyciąga uwagę.

Usytuowanie Epiki Jeżyce w jednej z ulubionych dzielnic mieszkańców Poznania, w niedalekiej odległości od Rynku Jeżyckiego, Ronda Kaponiera i Międzynarodowych Targów Poznańskich, czyni z niej świetną propozycję dla inwestorów, poszukujących lokali z przeznaczeniem na wynajem. Tym bardziej, że kupujący mogą uzyskać zwrot 23% VAT.

Przedsprzedaż mieszkań w Epice Jeżyce ruszyła podczas jesiennej edycji poznańskich Targów Mieszkań i Domów. W kompleksie znajdą się 172 apartamenty inwestycyjne o metrażach od 22 mkw. do 125 mkw., które dostępne są w cenie od 372 tys. zł brutto. W ofercie przeważają cieszące się największym powodzeniem kupujących lokale jedno- i dwupokojowe. Na parterze budynku mieścić się będzie 5 lokali o przeznaczeniu komercyjnym.

Mieszkańcy Epiki Jeżyce będą mogli korzystać z funkcjonalnych przestrzeni przeznaczonych do wypoczynku i rekreacji. Na dachu budynku zaaranżowany zostanie ogólnodostępny taras, z którego roztaczał się będzie spektakularny widok na miasto. Wewnętrzny dziedziniec ozdobi natomiast bujna zieleń.

W inwestycji uwzględniono miejsca postojowe w podziemnej hali garażowej. Ne jej terenie znajdzie się także rowerownia z gniazdami do ładowania rowerów i hulajnóg elektrycznych. Wszystkie apartamenty wyposażone zostaną natomiast w nawiewniki z filtrem antysmogowym.

Przy realizacji projektu firma Duda Development kolejny raz połączyła siły ze studiem CDF Architekci. Generalnym wykonawcą inwestycji została firma W.P.I.P. - Mardom.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

W ciągu ostatniego roku udział polskiego kapitału w zakupach inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wzrósł dwukrotnie

Po zawieszeniu aktywności przez międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych na rynku nieruchomości w Europie Środkowej zmienił się krajobraz inwestycyjny. Miejsce zachodnich funduszy inwestycyjnych, które wcześniej rozdawały karty na rynku inwestycyjnym w Polsce zajęli lokalni inwestorzy. Na naszym rynku inwestują teraz przede wszystkim podmioty z regionu CEE, m.in. z Czech, Słowacji, Węgier czy Litwy oraz Skandynawii i Niemiec. Kapitał płynie do Polski również ze Stanów Zjednoczonych.

Po wielu latach uśpienia do głosu dochodzi również kapitał polski. W pierwszej połowie 2024 roku jego udział w inwestycjach zrealizowanych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce był dwa razy wyższy niż rok temu.

Jeszcze do 2022 roku polskie podmioty inwestycyjne odpowiadały zaledwie za 2 proc. zakupów na rynku nieruchomości komercyjnych nad Wisłą. W pierwszym półroczu 2024 roku udział rodzimego kapitału wzrósł z 6 do 12 proc. licząc rok do roku, co pozwoliło polskim inwestorom uplasować się na czwartej pozycji w inwestycjach. Najwięcej zainwestował w tym czasie kapitał brytyjski oraz kapitał pochodzący z regionu CEE i Europy Zachodniej.

Kurs na wzrost wartości inwestycji

Formy inwestowania, w które wchodzi polski kapitał są różne. Inwestorzy indywidualni decydują się na zakup akcji i obligacji deweloperów, sięgają po fundusze dłużne, pożyczki tzw. equity, czy pożyczki z możliwością konwersji na udziały. Kolejną grupą są inwestorzy, którzy nabywają grunty z możliwością realizacji projektów w formule JV albo samodzielną realizacją inwestycji, jak również kupujący lokale mieszkalne i komercyjne oraz wybrane lokale hotelowe z możliwością wynajmu komercyjnego, co wymaga już większych nakładów finansowych.

Polski kapitał poszukuje także budynków komercyjnych, których wspólnym mianownikiem jest dobra lokalizacja oraz atrakcyjna cena. Rodzimi inwestorzy skupiają się w głównej mierze na tańszych aktywach, typu value-add z przeznaczeniem do rewitalizacji, która często połączona jest ze zmianą ich funkcji. Inwestycje realizowane przez polskie podmioty to w dużym stopniu zakupy oportunistyczne, podyktowane chęcią odsprzedania inwestycji z zyskiem.

Zaangażowanie polskiego kapitału w sektorze handlowym wiąże się przeważnie z inwestowaniem w wolnostojące budynki przeznaczone zwykle pod sklepy spożywcze, często marek sieciowych. Rodzimi inwestorzy zainteresowani są również parkami handlowymi różnej wielkości, których ceny wynoszą od kilku do kilkudziesięciu mln euro. Ten rodzaj inwestycji obserwować możemy na przykładzie m.in. polskiej firmy Terg, która rozwija sieć Aura Park.

Polski kapitał inwestuje także w starsze budynki biurowe, których wartość mieści się w przedziale od kilku do kilkunastu mln euro. W tym przypadku akwizycja związana jest zwykle z planami podniesienia ich rentowności poprzez modernizację i rekomercjalizację obiektów czy zmianą przeznaczenia nieruchomości, w tym wyburzeniami. Tego typu transakcje zawierane były w ostatnim czasie m.in. w Warszawie. W nowe ręce przeszedł m.in. biurowiec Ludna 2, Curtis Plaza, czy budynki biurowe wchodzące w skład myHive Mokotów.

Należy też wspomnieć, że w tym roku szczególnym zainteresowaniem ze strony polskich inwestorów cieszyły się hotele. Za wszystkimi akwizycjami, które sfinalizowane zostały w pierwszych sześciu miesiącach br. w tym sektorze stał kapitał polski. Dwa hotele Hampton kupiła Satoria Group, a w podwarszawski Holiday Inn zainwestowały TMS Inwestycje.

Struktura polskiego kapitału

Polski kapitał reprezentowany jest zarówno przez większe podmioty inwestycyjne, które legitymują się wieloletnim doświadczeniem na rynku, jak i mniejszych inwestorów indywidualnych oraz firmy rodzinne, lokujące nadwyżki kapitałowe z podstawowej działalności w nieruchomości komercyjne w celu dywersyfikacji przychodu.

W niedalekiej perspektywie możemy się spodziewać wzrostu udziału polskich inwestorów w transakcjach, które realizowane będą w nowej formie prawnej, poprzez fundacje rodzinne.

Niestety, polscy inwestorzy zarówno indywidualni, jak i instytucjonalni, wciąż mają bardzo ograniczone możliwości inwestowania i realizowania zysków na rynku nieruchomości, bo w Polsce wciąż brakuje legislacji, które umożliwiłaby zarabianie w sektorze komercyjnym.

Uczestnicy rynku zgodnie podkreślają, że dla dalszego rozwoju rynku nieruchomości kluczowe jest powstanie REIT-ów, które funkcjonują obecnie w 40 krajach, w tym w 14 państwach unijnych. Powołanie tego modelu inwestycyjnego, nad wprowadzeniem którego trwają obecnie prace w resortach, pozwoliłoby polskim inwestorom poważniej zaangażować się w inwestycje w nieruchomości komercyjne, a nie tylko mieszkaniowe. Kapitał Polaków, który mógłby popłynąć do spółek inwestujących w sektorze komercyjnym szacowany jest na około 20 mld zł, w tym około 11,5 mld zł to potencjał inwestorów indywidualnych.

Długoterminowo te zaoszczędzone środki mogłyby trafić do podmiotów inwestycyjnych działających w formie REIT-ów i przynosić inwestorom przyzwoite zyski. Jednocześnie efektywnie przyczyniając się do pobudzenia krajowych inwestycji w sektorze nieruchomości.

Odwilż w inwestycjach

Przypomnijmy, że w tym roku sytuacja na rynku transakcji inwestycyjnych w Polsce, jak również w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej uległa wyraźnej poprawie. W drugim kwartale 2024 mogliśmy zauważyć spore ożywienie. Nastąpiły pozytywne zmiany, które zwiastują powrót do wolumenów inwestycyjnych sprzed lat. Pierwszy kwartał br. zamknął się jeszcze bardzo słabym wynikiem, ale obroty zarejestrowane po 6 miesiącach tego roku osiągnęły w Polsce wartość 1,7 mld euro. Oznacza to prawie dwukrotnie lepszy wynik w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

W drugim kwartale 2024 doczekaliśmy się pierwszych, dużych transakcji portfelowych, które zrealizowane zostały w sektorze biurowym i handlowym. Dzięki temu, wartość akwizycji przekroczyła wolumeny zarejestrowane w tych segmentach w całym 2023 roku. Dobrym prognostykiem dla naszego rynku jest też fakt, że regularnie pojawiają się na nim nowe źródła kapitału. W nieruchomości komercyjne inwestują podmioty, które wcześniej nie były aktywne w naszym kraju.

Dobrym sygnałem dla inwestorów jest też zapoczątkowany przez EBC w czerwcu br. cykl obniżek stóp procentowych, co niesie nadzieję na ich dalsze cięcia i przystępniejsze koszty finansowania inwestycji w najbliższym czasie.

Czy obniżka stóp procentowych i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych spowodowałby ożywienie sprzedaży mieszkań? Jak dużym impulsem do zakupu byłyby tańsze kredyty standardowe, bez Kredytu na start? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Bez wątpienia wysoki poziom stóp procentowych silnie i negatywnie oddziałuje na koniunkturę na rynku nieruchomości. Aktualnie w Polsce kredyty hipoteczne są jednymi z najdroższych w Europie - średnie oprocentowanie nowych zobowiązań oscyluje w granicach 8 proc. To bardzo mocno ogranicza popyt na mieszkania i zdolność kredytową nabywców. Ich sytuację poprawia stosunkowo duża dynamika wzrostu płac, co z drugiej strony podnosi koszty wytworzenia, nie pozostając bez wpływu także na wzrost cen mieszkań.

Do zakupów nie skłania też oferta banków, z wysoką marżą i przewagą produktów stałoprocentowych. Klienci przyznają, że gdy tylko pojawi się w przyszłości możliwość refinansowania kredytu, przejścia na niższe oprocentowanie i wpasowanie się w cykl obniżek stóp, chętnie skorzystają z takiej opcji.

Stopniowe zmniejszanie oprocentowania hipotek w Polsce sprawiłoby, że dyskusja o dopłatach państwowych straciłaby na znaczeniu. Standardowa oferta pozwalałaby bowiem na realizację planów mieszkaniowych wielu rodzin, które bez dopłat nie mogą pozwolić sobie teraz na zaciągnięcie zobowiązania kredytowego. Biorąc też pod uwagę proponowaną konstrukcję systemu dopłat z wieloma ograniczeniami, obniżka stóp naturalnie wyłączyłaby z niego część potencjalnych beneficjentów.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Obniżka stóp procentowych i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z pewnością wpłynęłyby pozytywnie na ożywienie sprzedaży mieszkań, zwłaszcza wśród klientów, którzy obecnie wahają się z podjęciem decyzji o zakupie. Niższe stopy procentowe mogłyby również pośrednio wpłynąć na decyzje osób kupujących za gotówkę w celach inwestycyjnych. W sytuacji, gdy oprocentowanie lokat i innych instrumentów finansowych o niskim ryzyku spada, inwestorzy szukają alternatywnych sposobów lokowania kapitału, a nieruchomości są często postrzegane jako stabilna i atrakcyjna w długim terminie inwestycja.

Z kolei niższe oprocentowanie standardowych kredytów hipotecznych, bez wsparcia z programu „Kredyt na start”, mogłoby stać się istotnym czynnikiem pobudzającym popyt. Dla wielu klientów, którzy nie kwalifikują się do programów rządowych, tańszy kredyt mógłby być realną zachętą do podjęcia decyzji o zakupie mieszkania.

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Zdolność kredytowa jest zdecydowanie lepsza niż dwa lata temu, ale z powodu wysokiego oprocentowania osoby zarabiające płacę minimalną wciąż muszą odłożyć marzenia o zakupie własnej nieruchomości na później. Niewielkie obniżki stóp procentowych nie zmienią radykalnie tej sytuacji. Nawet spadek stóp o 1,75 pp nie przyniesie rewolucji w wysokości rat kredytu. Przykładowo, przy kredycie na 25 lat na kwotę 500 tys. zł, rata z marżą 2,3 pp (średnią dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym) spadnie z obecnych 3900 zł do około 3350 zł. To spora różnica, ale kredytobiorcy w latach 2020-2021 płacili przy tych samych warunkach około 2250 zł miesięcznie.

Warto zaznaczyć, że w ostatnich trzech latach większość nowo udzielanych kredytów miała okresowo stałe oprocentowanie, więc obniżka stóp nie wpłynie na raty tych zobowiązań. Aby przywrócić równowagę na rynku nieruchomości, potrzebne są długofalowe działania, takie jak uwolnienie gruntów należących do spółek Skarbu Państwa na potrzeby nowych inwestycji deweloperskich czy usprawnienie procedur administracyjnych.

Magdalena Gosk, Sales Leader BPI Real Estate Poland

Dla wielu klientów tańszy kredyt stanowi kluczowy argument w procesie decyzyjnym zakupu nieruchomości. Szczególnie teraz, kiedy na rynku obserwujemy wydłużony proces decyzyjny. Obniżka stóp procentowych i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych zawsze jest dodatkowym impulsem wpływającym na ożywienie sprzedaży mieszkań. Tańsze kredyty zwiększają zdolność kredytową nabywców obniżając miesięczne raty, co mogłoby zachęcić osoby, które ze względów finansowych chociażby dotychczas wstrzymywały się z decyzją o zakupie.

Z kolei w przypadku kredytów standardowych, bez programów wspierających, niższe oprocentowanie byłoby istotnym czynnikiem wpływającym na decyzję zakupową. Większość klientów szuka atrakcyjnych warunków finansowania. Tańsze kredyty zwiększyłyby konkurencyjność oferty standardowej i mogłyby przyciągnąć nowych nabywców, którzy wcześniej nie kwalifikowali się do droższych kredytów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Na rynku widzimy pozytywne trendy – niższa inflacja, środki płynące z UE oraz ustabilizowana gospodarka pozwalają zakładać, że popyt na mieszkania będzie rosnąć. Niestety nadal podaż jest niska, brakuje mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, gdzie zainteresowanie zakupem jest największe. To wynik zbyt wolnych procedur administracyjnych, które trzeba zdecydowanie przyspieszyć. Dostęp do atrakcyjnego finansowania mieszkań dla Polaków jest bardzo ważny, ale niezależnie od programów rządowych widzimy, że banki przygotowują coraz ciekawsze oferty kredytowe. Dlatego mamy pewność, że rynek mieszkaniowy będzie nadal się rozwijać, a obniżka stóp procentowych będzie nieznacznie wpływać na tego wzrost.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Obecnie mamy do czynienia z ograniczonym popytem ze względu na wysokie stopy procentowe. Wiele osób po prostu nie ma możliwości nabycia mieszkania. Wprowadzenie programu w zapowiadanym kształcie z pewnością pomogłoby przede wszystkim osobom nabywającym mieszkania na własne potrzeby. Oceniamy, że ograniczenia w stosunku do programu BK2% oraz duża podaż spowodują ożywienie, ale nie przyczynią się do wzrostu cen.

Marcin Michalec, CEO Okam Capital

Obniżka stóp procentowych, a tym samym zwiększenie zdolności kredytowej z pewnością pozwoliłoby na zakup mieszkań części potencjalnych nabywców. To jednak według prognoz eksperckich realnie może nastąpić dopiero w 2025 r. Jednocześnie niższe raty kredytów hipotecznych mogłyby też zachęcić kolejne osoby do inwestycyjnego zakupu lokali. Każda z tych form, czy mowa o rządowych programach preferencyjnych kredytów na pierwsze mieszkanie, czy tańszych kredytach hipotecznych - może pozytywnie wpłynąć na ożywienie rynku.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Obniżka stóp procentowych i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z pewnością ożywiłyby sprzedaż na rynku nieruchomości. Rynek deweloperski, w tym zakupy inwestycyjne, jest silnie zależny od poziomu stóp procentowych. Lata 2020 i 2021, kiedy stopy były rekordowo niskie, przyniosły duży ruch w nieruchomościach.

Nawet sama informacja o możliwej obniżce stóp procentowych ma znaczenie psychologiczne. Może skłonić kupujących do podjęcia decyzji. Taniejące kredyty, nawet bez „Kredytu na start,” mogłyby stać się znaczącym impulsem do zakupu dla wielu potencjalnych klientów.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Obecnie mamy najdroższe kredyty w Europie w związku z czym obniżka stóp procentowych i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z pewnością wpłynęłyby na ożywienie sprzedaży. Kredyty hipoteczne to kluczowy instrument finansowania zakupu nieruchomości, a ich preferencyjne formy mogą istotnie zmniejszyć barierę wejścia na rynek dla wielu potencjalnych nabywców.

Niższe oprocentowanie kredytów, bez dodatkowych programów wsparcia, mogłoby być silnym bodźcem, szczególnie dla osób, które planowały zakup, ale wstrzymywały się z decyzją w obliczu wysokich kosztów finansowania. Warto zauważyć, że każdy punkt procentowy, czy nawet jego ułamek, obniżki oprocentowania kredytu hipotecznego znacząco zmniejsza całkowity koszt kredytu w długoterminowej perspektywie, co czyni zakup nieruchomości bardziej atrakcyjnym i opłacalnym.