DOMPRESS.PL

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport H1 2024 - podsumowanie

W drugim kwartale 2024 r. doczekaliśmy się oznak ożywienia rynku, które pozwalają z większym optymizmem patrzeć w przyszłość. Rynek w końcu odnotował spadek stóp procentowych i liczy na ciąg dalszy. Jest to sygnał dla powrotu bardziej przystępnego finansowania, co powinno pobudzić aktywność inwestorów.

Na koniec pierwszej połowy 2024 r. rynek inwestycyjny odbił się, osiągając wolumen transakcji 1,8 mld euro, co stanowi dwukrotność wartości rok do roku. Dwie największe transakcje - portfele CPI oraz Cromwella - sfinalizowane w II kw. odpowiadają za 45% tego wyniku.

Na rynku biurowym w końcu pojawiło się kilka transakcji w miastach regionalnych, a w sektorze handlowym została sfinalizowana największa transakcja od I kw. 2022 r. Sektor magazynowy natomiast ciągle czeka na duże transakcje. Hotele cieszą się większym powodzeniem, a jeśli chodzi o segment mieszkaniowy - w Warszawie zamknięto 5 transakcji.

Ponieważ stopy procentowe zaczynają spadać, można oczekiwać, że rynek będzie działał na pełnych obrotach w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Dlatego ci, którzy są dobrze przygotowani, dokładnie przeanalizowali rynek i zidentyfikowali obiecujące aktywa, będą w stanie najlepiej wykorzystać bieżącą sytuację.

Główne liczby:

Wolumen dwukrotnie wyższy rok do roku
€1.8 mld - całkowity wolumen inwestycyjny
55 transakcji
46% udział sektora biurowego
SEKTOR BIUROWY

W końcu transakcja typu “prime”

Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, w co świetnie wpisuje się największa transakcja pierwszej połowy 2024 r. - sprzedaż części udziałów CPI do Sona Asset Management. Jest to również największa transakcja na polskim rynku inwestycyjnym od III kw. 2022 roku.

Na rynkach regionalnych zrealizowano 6 z 22 transakcji, w tym m.in. przejęcie Krakowskiej 98 we Wrocławiu, w którym pośredniczył Avison Young. „Jest to znacząca zmiana, ponieważ w ostatnim czasie zdecydowana większość transakcji sektora dotyczyła Warszawy. Dobrze prosperujące nieruchomości biurowe w miastach regionalnych stanowią dobrą okazję inwestycyjną, podczas gdy słabiej działające budynki są atrakcyjne ze względu na swoją lokalizację i cenę.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Większość transakcji nadal dotyczy aktywów typu „value-add” i oportunistycznych, co wskazuje na silną dominację inwestorów, którzy ostrożnie podchodzą do swoich działań i szukają okazji bez przepłacania za aktywa. Jednak, zgodnie z naszymi ostatnimi przewidywaniami, na rynku pojawiła się również - wreszcie! - transakcja nowoczesną nieruchomością biurową w centrum miasta, której finalizacja jest planowana na III kw. 2024 roku. Biorąc pod uwagę, że EBC obniżył stopy procentowe, pierwszy raz od 5 lat, stanowi to obiecujący sygnał dla kapitału typu „core”, który w konsekwencji powinien się aktywizować.

„Pomimo dominacji warszawskiego rynku biurowego, o rosnącym zainteresowaniu inwestorów miastami regionalnymi świadczy wzrost tego typu transakcji w I poł. 2024 r., a także toczące się rozmowy pomiędzy sprzedającymi i kupującymi. Wiemy o co najmniej kilku transakcjach, które są obecnie na ostatnim etapie procesu transakcyjnego.” – dodaje Purgal.

Główne liczby sektora biurowego:

€801 m – wolumen inwestycyjny sektora biurowego
Największa transakcja od III kw. 2022, odpowiedzialna za 25% całkowitego wolumenu inwestycyjnego półrocza - sprzedaż części udziałów CPI do Sona Asset Management
Wzrost liczby transakcji w miastach regionalnych
SEKTOR HANDLOWY

Imponujący debiut inwestora z regionu CEE

Sektor handlowy odpowiadał za prawie 30% całkowitego wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2024 r., głównie dzięki imponującej sprzedaży portfela 6 centrów handlowych Cromwell, nabytego za 285 mln euro. Jest to największa transakcja w sektorze nieruchomości handlowych od I kw. 2022 r., kiedy to sprzedano 50% udziałów w portfelach EPP. Warto zauważyć, że sektor handlowy po raz kolejny przyciągnął nowego inwestora na polski rynek, na który z największym przytupem wszedł Star Capital Finance z Czech, jako kupujący powyższe portfolio. Transakcja ta dodatkowo podkreśla dużą aktywność inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) na naszym rynku.

Ponadto, część portfela CPI, w tym CH Ogrody w Elblągu i Galeria Orkana w Lublinie, zostały sprzedane do Sona Asset Management. Poza sprzedażą portfeli centrów handlowych, odnotowano dwie pojedyncze transakcje tego typu aktywami: jedną w Nowym Sączu i drugą obejmującą 50% udziałów w Centrum Ursynów sprzedanych przez Cromwell. W rezultacie wolumen sektora handlowego w pierwszym półroczu zbudowany został w oparciu głównie o transakcje galeriami handlowymi. Parki handlowe stanowiły 21% wolumenu i 50% liczby transakcji. Zespół inwestycyjny Avison Young pośredniczył w ponad 1/3 transakcji tymi aktywami, pod względem zrealizowanego wolumenu.

„Zainteresowanie polskimi parkami handlowymi utrzymuje się na wysokim poziomie, a ponad 20 inwestorów aktywnie poszukuje aktywów w tym segmencie. Głównym wyzwaniem jest znalezienie nieruchomości spełniających zarówno kryteria przystępności cenowej, jak i jakości. Najbardziej pożądane parki handlowe to obiekty nowo wybudowane, zlokalizowane w głównych miastach i posiadające jako najemcę operatora spożywczego z długoterminową umową najmu.” – komentuje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Główne liczby sektora handlowego:

€497m - wolumen inwestycyjny sektora handlowego
2 największe transakcje portfelowe odpowiadają łącznie za 67% wolumenu sektora
Imponujący debiut nowego inwestora z regionu CEE – Star Capital Finance
SEKTOR MAGAZYNOWY

Ograniczona skala ze względu na rozbieżności w oczekiwaniach cenowych

W 2024 r. nadal obserwujemy spowolnienie na rynku magazynowym. W pierwszej połowie 2024 r. zawarto 12 transakcji o łącznej wartości 294 mln euro, co oznacza spadek o 33% rok do roku. Największą odnotowaną transakcją było nabycie Panattoni Park Poznań XI w Żernikach, podczas gdy sprzedaż dwóch Warsaw West Parks przez DWS do Hillwood było jedyną transakcją portfelową odnotowaną w analizowanym okresie. Ponadto 9 z 12 transakcji miało miejsce w tzw. „wielkiej piątce” hubów magazynowych.

Spadek wolumenu inwestycji wynika głównie z braku dużych transakcji portfelowych, spowodowanego m.in. wciąż wysokimi kosztami finansowania i trwającym procesem adaptacji oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi. Obniżka stóp procentowych w strefie euro i potencjalnie w Stanach Zjednoczonych prawdopodobnie pobudzi aktywność w sektorze magazynowym. Dodatkowo, stabilizacja cen w Europie Zachodniej może zmotywować zagraniczne fundusze do inwestowania w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w przypadku inwestorów poszukujących aktywów w atrakcyjnych cenach.

„Spodziewamy się zakupów portfeli magazynowych przez inwestorów dążących do szybkiego zwiększenia skali działalności w tym sektorze, jednak dopiero pod koniec 2024 r. lub na początku 2025 r.” – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

Główne liczby sektora magazynowego:

€294 m – wolumen inwestycyjny sektora magazynowego
12 transakcji, żadna nie przekroczyła wartości €100 m
Tylko jedna transakcja portfelowa
PRS

Rosnący niedobór gruntów pod zabudowę mieszkaniową w dużych miastach

W połowie 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce przekroczyła 120 projektów, z czego 73% jest ukończonych, a pozostałe 27% w trakcie realizacji. Blisko ¾ analizowanych projektów zlokalizowanych jest na obszarach pokrytych obowiązującymi MPZP.

Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym, których lokalizacja jest atrakcyjna pod kątem mieszkaniowym. Ceny zakupu działek usługowych są niższe od cen działek o przeznaczeniu mieszkaniowym, co powoduje, iż stanowią one ciekawą alternatywę dla inwestorów z sektora PRS. Dodatkowo, w przypadku akwizycji takich gruntów nie muszą oni rywalizować z deweloperami typowo mieszkaniowymi. Jednakże, inwestycja PRS na gruncie usługowym, mimo tańszego gruntu, po realizacji i komercjalizacji obiektu wiąże się jednak z obciążeniem podatkiem VAT od dochodów z najmu, co ma wpływ na wysokość stopy zwrotu z inwestycji.

Rynek inwestycji mieszkaniowych odnotował 5 transakcji w pierwszej połowie 2024 r., których wartość wyniosła ok. 130 mln euro. Wszystkie nabyte nieruchomości są zlokalizowane w Warszawie. Największym z nich jest projekt Heimstaden Wschodu Słońca z 400 lokalami PRS, który został zrealizowany przez Dantex w oparciu o tzw. „forward funding”. Zespół Doradztwa Technicznego Avison Young nadzorował postępy w budowie tej największej w 2024 roku inwestycji sektora.

Co czeka nas w drugiej połowie roku?

Polska nadal pozostaje stabilnym gospodarczo i silnym rynkiem, zapewniającym dobre warunki do inwestowania w nieruchomości. Dostrzegają to europejscy inwestorzy, dlatego powitaliśmy już w tym roku nowych graczy.

Na podstawie naszych własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku obserwujemy, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. W większości nie są to projekty na dużą skalę, ale spodziewamy się kilku istotnych transakcji pod koniec tego roku.

Pozostajemy optymistami co do liczby transakcji i mamy nadzieję, że wolumen inwestycji w 2024 r. znacznie przekroczy ten z 2023 r., sygnalizując wzrost w kolejnych latach.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

Stabilny popyt, niska podaż nowych biur i niewiele pustostanów, tak w skrócie można opisać aktualną kondycję warszawskiego rynku

Niespełna 11 proc. zasobów powierzchni biurowych w Warszawie, liczących obecnie ponad 6,30 mln mkw. czeka na najemców. Średni poziom pustostanów od roku prawie się nie zmienił, ale pogłębiły się różnice, jeśli chodzi o dostępność biur w zależności od lokalizacji. Wolnych powierzchni ubyło przede wszystkim w centrum, gdzie mamy do czynienia z deficytem oferty, a stawki czynszowe dochodzą do 29 euro/mkw./m-c, w pozostałych częściach Warszawy wybór nieco się zwiększył (13-17 euro/mkw./m-c).

– Deweloperzy wykazują ograniczoną aktywność w zakresie nowych projektów, co wynika z ostrożności i uważnej analizy chłonności rynku w odniesieniu do nowych zasobów. Jednocześnie, obserwujemy rosnącą tendencję do konwersji biurowców w projekty mieszkaniowe, PRS albo akademiki, a także spadek planowanej powierzchni biurowej w nowych inwestycjach – mówi Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Nieco więcej oddanych biur niż rok temu

W drugim kwartale 2024 roku potencjał biurowy Warszawy zwiększył się jedynie o 15 tys. mkw. powierzchni, dzięki zakończonej budowie biurowca Vibe A. Natomiast w pierwszych trzech miesiącach roku oddane zostało 49 tys. mkw. biur.

W ciągu pierwszego półrocza br. na warszawski rynek weszło zaledwie 65 tys. mkw. powierzchni, a z planów na cały 2024 rok wynika, że oddane zostanie łącznie około 100 tys. mkw. nowych biur. Przypomnijmy, że w 2023 roku nowa podaż w sektorze nie przekroczyła 60 tys. mkw.

W budowie, jak oblicza Walter Herz, pozostaje w Warszawie przeszło 248 tys. mkw. powierzchni biurowych. W realizacji są m.in. takie obiekty jak Office House (Towarowa 22), Upper One, The Form, The Bridge, Vena, CD Projekt HQ, Skyliner II Warsaw, Studio II i modernizowane są V Tower, University Business Center II oraz G5 Prime Offices. Niemal 90 proc. powierzchni realizowanych jest w nowych projektach zlokalizowanych w centrum miasta i na Woli w okolicy ronda Daszyńskiego.

Mateusz Strzelecki zauważa, że decydujący wpływ na projektowanie przestrzeni biurowych mają teraz kryteria związane z ESG. – Duża ilość zieleni oraz zastosowanie rozwiązań z zakresu zrównoważonego rozwoju dla zapewnienia standardów środowiskowych charakteryzuje, zarówno nowe obiekty, jak i modernizowane nieruchomości–- informuje.

W transakcjach dominują renegocjacje

W Warszawie popyt na biura w drugim kwartale tego roku był większy niż w pierwszym o prawie 40 tys. mkw. Zakontraktowane zostało niespełna 180 tys. mkw. powierzchni. Największe wzięcie miały biura zlokalizowane w centralnej części miasta oraz na Służewcu, gdzie dostępne są ekonomiczne oferty, atrakcyjne dla firm, które z uwagi na dekoniunkturę gospodarczą zaplanowały ograniczenie kosztów.

– W ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować w Warszawie wzrost popytu na powierzchnie biurowe w porównaniu do pierwszego kwartału 2024 roku. Mimo to pustostany utrzymują się na stałym poziomie. Priorytetem dla najemców pozostaje minimalizowanie kosztów związanych z przeprowadzkami i dostosowaniem przestrzeni do nowych potrzeb – zauważa Mateusz Strzelecki.

W strukturze najmu na warszawskim rynku w ostatnim kwartale zaczęły przeważać renegocjacje. Mogliśmy obserwować skokowy wzrost tych transakcji biorąc pod uwagę ich udział w strukturze najmu w pierwszym kwartale tego roku, w którym najwięcej było nowych umów.

Pierwsze półrocze br., jeśli chodzi o popyt zamknęło się wynikami na tym samym poziomie, jak pierwsze półrocze 2023 roku. Do połowy 2024 wynajęte zostało prawie 320 mkw. powierzchni, o około 2 proc. mniej niż w analogicznym czasie rok temu (326 tys. mkw.).

- Wśród najemców dominują duże podmioty, szczególnie grupy mediowe, które walczą o powrót pracowników do biur w pełnym wymiarze. Większość firm preferuje jednak model hybrydowy, który zakłada częste wizyty w biurze. Spółki IT nadal wykazują duże zainteresowanie nowymi powierzchniami, dążąc do optymalizacji metrażu i poprawy jakości przestrzeni biurowej. Kluczowe są tutaj rozwiązania wspierające pracę hybrydową, telekonferencje oraz kolaborację między pracownikami. Również najemcy instytucjonalni i podmioty państwowe zwiększają swoją aktywność na rynku, co jest efektem odblokowania decyzji po wyborach –informuje Mateusz Strzelecki.

Walter Herz

Aleksandra Mącik dołącza do zespołu Wynajmu Powierzchni Biurowych (Office Agency) i obejmuje stanowisko Consultant.

Przed dołączeniem do Avison Young Aleksandra pracowała przez 5 lat w Cromwell Property Group, gdzie ostatnio była zaangażowana w zarządzanie portfelem nieruchomości biurowych w zakresie przedłużania umów najmu z najemcami i powiększania ich powierzchni biurowej. W Avison Young Aleksandra będzie dalej rozwijać swoją karierę na rynku najmu powierzchni biurowych. Będzie odpowiedzialna za przygotowywanie raportów rynkowych i ofert dla klientów, a także wspieranie najemców we wszystkich kwestiach związanych z umowami najmu, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych.

Avison Young uruchomił linię biznesową Office Agency w połowie 2022 roku, pozyskując silny zespół ekspertów z firmy konkurencyjnej. Od tego czasu zespół sfinalizował wiele istotnych transakcji z klientami zarówno z sektora komercyjnego, jak i publicznego.

„Aleksandra jest osobą skrupulatną i pracowitą, z dużymi umiejętnościami społecznymi. Jej doświadczenie zdobyte po stronie wynajmującego będzie bardzo przydatne w dalszym rozwijaniu kariery w naszym zespole.” - komentuje Maksymilian Sobczak, Director, Office Agency w Avison Young.

Jakimi wynikami firmy deweloperskie zamknęły pierwszą połowę 2024 roku? Jak wypada bilans w porównaniu do rezultatów osiągniętych w poprzednich kwartałach? Czy na wyniki wpłynęło odroczenie nowego programu wparcia kredytobiorców? Czy firmy zrealizują tegoroczne założenia? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W pierwszym półroczu 2024 roku firma sprzedała 1949 mieszkań wobec 1184 zakontraktowanych w I półroczu 2023 roku, co oznacza wzrost o 65 proc. W samym II kwartale sprzedaż wyniosła 911 lokali wobec 651 w analogicznym okresie ubiegłego roku, czyli o 40 proc. więcej.

Jesteśmy zadowoleni z osiągniętego wyniku, tym bardziej biorąc pod uwagę fakt, że część klientów w ostatnich miesiącach mogła wstrzymywać się z decyzją o zakupie mieszkania w oczekiwaniu na program Kredyt na start. W związku z jego przesunięciem na przyszły rok spodziewamy się stabilizacji rynku w kolejnych miesiącach. Jednocześnie po I półroczu jesteśmy spokojni, jeśli chodzi o realizację celu sprzedaży 2900-3100 mieszkań, jaki wyznaczyliśmy sobie na ten rok. Posiadamy produkt dobrze dopasowany do różnorodnych potrzeb i oczekiwań klientów na rynkach największych miast, w tym w Warszawie i Krakowie, gdzie wciąż brakuje oferty.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Grupa Atal w pierwszym półroczu 2024 roku zakontraktowała 1289 lokali. Przed rokiem było to 1136 mieszkań. Tegoroczne plany sprzedaży zakładają kontraktację na poziomie podobnym do zeszłorocznego. Od początku bieżącego roku, tj. w okresie bez obowiązywania programu wsparcia dla nabywców, notujemy stabilne wyniki i niesłabnącą aktywność ze strony klientów. Potwierdza to nasze stanowisko, że rządowy program nie jest decydującym czynnikiem dla kontraktacji w naszym przypadku. Jesteśmy zdania, że nie odegra on tak kluczowej roli, jak prognozowali niektórzy komentatorzy. To, co zdecydowanie poprawiłoby sytuację popytową i podażową to obniżenie stóp procentowych, a w efekcie obniżenie kosztu kredytu hipotecznego (klienci) i inwestycyjnego (firmy deweloperskie).

Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom

Plany strategiczne Archicom pozostają jak najbardziej aktualne. Dążymy do tego, aby wypracować sprzedaż na poziomie 3 000 mieszkań jeszcze w bieżącym roku, a w 2025 roku przekroczyć granicę 4 000 sprzedanych lokali. Realizacja tych założeń przybliży nas do osiągnięcia nadrzędnego celu, jakim jest pozycja lidera rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.

W drugim kwartale 2024 r. zawarliśmy 472 umowy sprzedaży, a w całym pierwszym półroczu 882. Tym samym odnotowaliśmy wzrost w obu analizowanych okresach. W pierwszym kwartale 2023 roku sfinalizowaliśmy 448 umów sprzedaży, a w pierwszym półroczu – 822. Drugi kwartał bieżącego roku zakończyliśmy z 65 przekazanymi lokalami, a ich łączna liczba w całym półroczu wyniosła 479. Spadek w tym zakresie rok do roku wynika bezpośrednio z przyjętego harmonogramu przekazań.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

W przypadku branży deweloperskiej ciężko jest porównywać wyniki finansowe r./r., jako że w dużej mierze zależą one od tego, jak w danym roku wygląda portfolio inwestycyjne oraz postęp prac w poszczególnych projektach. Dlatego też, każdy rok wygląda w naszej firmie trochę inaczej.

W pierwszym półroczu 2024 roku zrealizowaliśmy nasze cele sprzedażowe. Przy ich planowaniu braliśmy pod uwagę scenariusz, zgodnie z którym nowy program kredytowania może nie ujrzeć światła dziennego. Podtrzymujemy cele na ten rok, niemniej będziemy na pewno oferować klientom ciekawą alternatywę dla programu rządowego.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W pierwszym półroczu 2024 roku Grupa TAG w Polsce miała w budowie około 3900 mieszkań i lokali komercyjnych. Portfolio mieszkań na wynajem Grupy wyniosło 2559 lokali na koniec Q1 2024. W 2024 roku planujemy sprzedaż na poziomie 2300 mieszkań oraz zwiększenie portfela lokali na wynajem o 1000 mieszkań.

W 2024 roku zamierzamy realizować nowe projekty i etapy na około 5 000 mieszkań. Mamy duży bank ziemi – na ponad 25 000 lokali i regularnie wprowadzamy nowe inwestycje do sprzedaży. Oczekiwania wobec rynków na 2024 rok są pozytywne ze względu na takie czynniki, jak niższa inflacja, środki płynące z UE oraz ustabilizowana gospodarka. Dobrym trendem jest wyraźnie widoczny na rynku popyt. Niestety, nadal podaż jest niska – brakuje mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, gdzie zainteresowanie zakupem jest największe.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

W 2023 roku popyt na mieszkania przewyższył podaż, do czego istotnie przyczynił się program Bezpieczny Kredyt 2 proc., zapewniając krótkoterminowy, lecz istotny impuls. W 2024 roku rynek mieszkaniowy ustabilizował się, a brak wspomnianego, rządowego wsparcia wpłynął tylko na konkretny segment rynku.

Planując działania na 2024 rok, przewidywaliśmy, że program kredyt Na Start może nie zostać wdrożony w pełnym zakresie, więc jego opóźnienie nie wpłynie znacząco na nasze plany. Pomimo warunków rynkowych, konsekwentnie realizujemy swój strategiczny plan na ten rok. Nasze priorytety to utrzymanie wysokiej marży, optymalizacja cen i umów budowlanych oraz osiągnięcie solidnych wyników finansowych.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

W dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości w pełni dostosowaliśmy naszą strategię do aktualnych warunków. W 2024 roku naszym priorytetem jest utrzymanie niewysokiej marży, optymalizacja cen i kontraktów realizacyjnych oraz osiągnięcie zadowalającego wyniku finansowego.

W porównaniu do 2023 roku sprzedaż mieszkań w pierwszym półroczu 2024 roku była niższa o około 20 proc. Warto pamiętać, że rok poprzedni charakteryzował się znacznym wzrostem popytu na rynku nieruchomości, co było w dużej mierze efektem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., który spowodował sfinalizowanie ponadprzeciętnej liczby umów kupna-sprzedaży.

Niezależnie od bieżącej kondycji rynku, nie zmieniamy swoich planów co do realizacji nowych projektów. Pracujemy intensywnie, aby utrzymać wysoki poziom realizacji dostosowany do bieżących oczekiwań klientów.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Nie zauważyliśmy znaczącego spadku sprzedaży mieszkań w pierwszej połowie tego roku. Rynek się stabilizuje, co sprawia, że sytuacja jest coraz lepsza, zarówno dla branży, jak i klientów.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

W pierwszym półroczu 2024 roku odnotowaliśmy znaczący wzrost sprzedaży w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym oraz drugiej połowy 2023 roku. Sprzedaliśmy 4 grunty oraz podpisaliśmy 10 umów przedwstępnych, co jest wynikiem przemyślanej strategii inwestycyjnej oraz odpowiedniego dostosowania oferty do potrzeb rynku. Te imponujące wyniki są dowodem na skuteczność naszych działań i zaangażowania w realizację długoterminowych celów.

Warto zaznaczyć, że brak nowego programu wsparcia kredytobiorców nie miał znaczącego wpływu na nasze wyniki sprzedaży. Kluczowym czynnikiem sukcesu było właściwe przygotowanie się na wzrost popytu na grunty oraz dostosowanie oferty do zmieniających się warunków rynkowych.

Podtrzymujemy nasze ambitne cele na 2024 rok i jesteśmy przekonani, że uda nam się je osiągnąć. Koncentrujemy się na dalszym rozwijaniu naszej oferty oraz realizacji nowych, innowacyjnych projektów, które sprostają oczekiwaniom wymagających klientów. Dążymy do utrzymania wysokiego tempa sprzedaży i dalszego wzmacniania naszej pozycji na rynku nieruchomości.

Podsumowując, pierwsze półrocze 2024 roku było niezwykle udane dla Alter Investment. Nasze wyniki sprzedaży potwierdzają, że odpowiednie planowanie i strategiczne podejście do inwestycji przynoszą oczekiwane efekty. Z optymizmem patrzymy na kolejne miesiące i wierzymy, że podejmowane konsekwentnie działania przyczynią się do dalszego rozwoju firmy.

Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na atrakcyjnie zlokalizowanych działkach o przeznaczeniu usługowym. Z jakimi decyzjami i ich konsekwencjami muszą mierzyć się inwestorzy?

Lokalizacja projektów PRS a Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)

W połowie 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce przekroczyła 120 projektów, z czego 73% jest ukończonych, a pozostałe 27% w trakcie realizacji. Blisko ¾ analizowanych projektów zlokalizowanych jest na obszarach pokrytych obowiązującymi MPZP.

Większość inwestorów decyduje się lokalizować nieruchomości przeznaczone na wynajem instytucjonalny na obszarach, które w planie miejscowym przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo – usługową (MW/U). Dotychczas na działkach o takim przeznaczeniu powstało lub powstaje 40 inwestycji, co stanowi 45% wszystkich projektów zlokalizowanych na terenach objętych MPZP.

Ze względu na znikomą dostępność gruntów w największych polskich miastach przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), takie projekty stanowią zdecydowaną mniejszość (niespełna 20%) w ogólnej strukturze analizowanych inwestycji. Nieco inaczej wygląda sytuacja na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę usługową (U), gdzie obecnie znajduje się niemal 40% inwestycji PRS.

„Niski odsetek inwestycji PRS realizowanych na gruntach bez MPZP wynikać może w dużej mierze z faktu, iż taka budowa opiera się wtedy na warunkach zabudowy (WZ), gdzie realizacja projektu z lokalami na wynajem nie jest zazwyczaj pierwszym wyborem właściciela gruntu. Co do zasady, w przypadku wielkomiejskich lokalizacji, większość inwestorów i właścicieli gruntów woli najpierw spróbować uzyskać WZ na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z myślą o dalszej sprzedaży poszczególnych lokali. Dopiero kiedy nie uda im się uzgodnić WZ na zabudowę mieszkaniową, decydują się oni na alternatywę w postaci np. budynku usługowego zamieszkania zbiorowego / budynku hotelowego.“ – komentuje Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young.

W portfelach wiodących podmiotów sektora PRS w Polsce przeważają projekty zlokalizowane na obszarach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową lub mieszkaniową. Natomiast największy z nich lokalizuje ponad połowę swoich inwestycji na terenach przeznaczonych pod zabudowę usługową, co daje mu przewagę nie tylko w tym aspekcie, ale również w ogólnym rozrachunku – inwestor ten może pochwalić się największym udziałem w rynku (20%) pod względem liczby istniejących oraz budowanych projektów.

Widoczne różnice z perspektywy miast

Strukturalne różnice w udziale danego przeznaczenia w planie miejscowym, na których lokalizowane są projekty PRS, widoczne są w analizie poszczególnych miast. W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie obserwuje się największy, bo ok. 20% udział projektów na planach z przeznaczeniem mieszkaniowym. Trójmiasto charakteryzuje się największym, prawie 40% udziałem lokalizacji inwestycji PRS na planie przeznaczonym pod usługi, a w Warszawie, Łodzi i Krakowie ok. 25% projektów PRS znajduje się na obszarze, dla którego MPZP jest w fazie opracowywania.

Co ciekawe, w Poznaniu ponad 30% inwestycji lokalizowanych jest na obszarach nie pokrytych MPZP. Jest to związane z tym, że w centralnej części miasta wciąż wiele rejonów nie posiada planu miejscowego.

Mniej gruntów, więcej projektów na planach zabudowy usługowej

Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym, których lokalizacja jest atrakcyjna pod kątem mieszkaniowym.

„Ceny zakupu działek usługowych są niższe od cen działek o przeznaczeniu mieszkaniowym, co powoduje, iż stanowią one ciekawą alternatywę dla inwestorów z sektora PRS. Dodatkowo, w przypadku akwizycji takich gruntów nie muszą oni rywalizować z deweloperami typowo mieszkaniowymi”. – komentuje Błach.

„Inwestycja PRS na gruncie usługowym, mimo tańszego gruntu, po realizacji i komercjalizacji obiektu wiąże się jednak z obciążeniem podatkiem VAT od dochodów z najmu, co ma wpływ na wysokość stopy zwrotu z inwestycji”. – zwraca uwagę Marta Marat, Valuer w Avison Young.

Kwestia wyodrębnienia lokali i podatki

Istotną różnicą w projektach PRS realizowanych na gruntach o przeznaczeniu mieszkaniowym lub usługowym, jest kwestia wyodrębnienia samodzielnych lokali. W pierwszym przypadku lokale mieszkalne nie mogą być mniejsze niż 25 mkw. zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym. Dla nich mogą być wydane zaświadczenia o samodzielności, założone księgi wieczyste. A lokale mieszkalne z założoną księgą wieczystą mogą być przedmiotem obrotu rynkowego zarówno jako produkt docelowy dla funduszu inwestycyjnego, jak i klientów indywidualnych. Sprzedaż takich lokali wiąże się z podatkiem VAT w wysokości 8%.

Natomiast jeśli projekt budowany jest na gruntach o przeznaczeniu usługowym, wyodrębnienie lokali usługowych (bo o takich tu może być mowa) cechuje brak ograniczenia minimalnej powierzchni a podatek VAT od sprzedaży jest wyższy i wynosi 23%. W praktyce jednostki o przeznaczeniu PRS mają powierzchnię od 15 mkw. wzwyż, przy czym mniejszą powierzchnię jednostek równoważą bardziej rozbudowane części wspólne, takie jak współdzielone przestrzenie do pracy i wypoczynku, pralnie, sale treningowe.

W ocenie banków

W przypadku finansowania inwestycji PRS przez bank, z punktu widzenia ryzyka, korzystniejsze dla banków wydaje się być finansowanie projektów realizowanych na gruntach o przeznaczeniu mieszkaniowym. Możliwość wydzielenia pojedynczych mieszkań i ich ewentualnej odsprzedaży jest dla banków pewniejszym zabezpieczeniem finansowanego projektu. Z kolei ograniczenia w wyodrębnianiu lokali na usługach, utrudniają potencjalną sprzedaż poszczególnych jednostek do klientów prywatnych w przypadku rezygnacji przez operatora z wynajmowania lokali w formule PRS. W takiej sytuacji przedmiotem sprzedaży musi być cały obiekt.

„Już na etapie wyceny nieruchomości będącej w trakcie budowy na planie mieszkaniowym, zdarza się, że bank finansujący przedsięwzięcie prosi nas o podejście dwutorowe – wycenę w podejściu dochodowym po czynszach najmu generowanych przez nieruchomość oraz w podejściu porównawczym, zakładając przyszłe wyodrębnienie pojedynczych lokali mieszkalnych do sprzedaży.” – zauważa Marat.

Różnice z punktu widzenia instalacji i konstrukcji

„Prawo budowlane nie standaryzuje wprost kategorii budynków przeznaczanych na PRS, a obowiązujące rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych odmiennie definiują aspekt budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. – wyjaśnia Kamil Olechniewicz, Project Manager, Technical Advisory w Avison Young - Dlatego zakres instalacyjnych rozwiązań technicznych i ochrony przeciwpożarowej określany jest indywidualnie dla każdego przypadku.”

W praktyce budynki lokalizowane w poszczególnych obszarach nieznacznie różnią się ekspozycją na hałas – dzienny i nocny maksymalny poziom hałasu dla obszarów „U” i „MWU” jest przeciętnie wyższy o kilka dB w stosunku do obszarów „MW”. Podobnie jest z izolacyjnością akustyczną przegród - wartość wskaźnika ≥ 50 dB w przypadku ścian pomiędzy mieszkaniami i ≥ 45 dB pomiędzy lokalami innych kategorii, choć w drugim przypadku niekiedy wymagana izolacyjność może być nawet wyższa niż 50 dB, w zależności od kwalifikacji lokali.

Nieznaczne są natomiast różnice w zakresie dostępu do światła dziennego i rozwiązania wentylacji mechanicznej. Za to budynki zlokalizowane na planie usługowym częściej posiadają systemy sygnalizacji pożaru obejmujące również wnętrza lokali i bardziej restrykcyjne wymagania dotyczące klasy palności elementów wyposażenia, co wprost przekłada się na wyższy nakład inwestycyjny na budowę i wykończenie. „Pozostałe kwestie, jak bezpośrednie wejście z holu czy indywidualne opomiarowanie mediów doprowadzonych do każdego lokalu jest powszechnym standardem niezależnie od przeznaczenia.” – dodaje Olechniewicz.

Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research and Data Manager), Marta Marat (Valuer, Valuation and Advisory), Kamil Olechniewicz (Project Manager, Technical Advisory and Project Management), Patryk Błach (Senior Consultant, Investment), Karolina Aleksandrowicz (Junior Research Analyst).