Archiwum 23 stycznia 2025


nieruchomości 
sty 23 2025 W stronę słońca
Komentarze: 0

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport podsumowujący 2024 rok. Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research & Data Manager) oraz Agnieszka Bykowska (Research Analyst)

Wyraźne ożywienie na rynku

Po ostatnich trudnych latach na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, z wyraźnym spowolnieniem w 2023 r., wyniki 2024 roku pozwalają uwierzyć w stabilizację i patrzeć w przyszłość z optymizmem. Całkowity wolumen transakcji w Polsce w 2024 r. przekroczył ponad dwukrotnie wartość z 2023 r., potwierdzając znaczne ożywienie aktywności na rynku. „Powrót inwestorów wynika z obniżek stóp procentowych zainicjowanych latem przez EBC i FED, które przekładają się na większą dostępność bardziej przystępnego finansowania.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment.

Całkowity wolumen inwestycji w Polsce w 2024 r. osiągnął 5 mld euro. Szczególnie imponujący był IV kwartał, którego wynik przebił wolumen inwestycji z całego 2023 roku. Taki wynik został zbudowany dzięki powrotowi dużych transakcji, zarówno portfelowych jak i pojedynczymi aktywami. „Warto zauważyć, że 10 największych (spośród 130 zamkniętych) transakcji odpowiadało za prawie 50% całkowitego wolumenu. Podobną płynność, z dominacją kilku największych transakcji, obserwowaliśmy w 2022 roku.” – zwraca uwagę Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research & Data Manager.

Sektor biurowy stanowił 1/3 całkowitego wolumenu w 2024 r. Imponująca sprzedaż Warsaw UNIT była największą transakcją pojedynczym aktywem w Europie w sektorze biurowym w ubiegłym roku. W sektorze handlowym za połowę wolumenu odpowiadały 2 duże regionalne centra handlowe - Magnolia Park we Wrocławiu i Silesia City Center w Katowicach. Z kolei w segmencie magazynowym zwiększyła się liczba transakcji portfelowych. Sektor hotelowy odnotował 11 transakcji a sektor mieszkaniowy – 13.

Główne liczby:

5 mld euro – całkowity wolumen inwestycyjny 2024 r. (239% rok do roku)
Wynik za sam IV kw. 2024 przekroczył całkowity wolumen inwestycyjny zrealizowany w 2023 r.
130 zrealizowanych transakcji
10 największych transakcji odpowiadało za prawie 50% całkowitego wolumenu w 2024 r.


SEKTOR BIUROWY

Warszawskie deale na skalę europejską oraz powrót regionów

W 2023 r. wzrosło zainteresowanie inwestorów starszymi budynkami biurowymi typu „value-add” i oportunistycznymi. Z kolei w 2024 r. odnotowaliśmy już większą ilość sprzedaży aktywów typu „core” i „core+”, zwłaszcza w Warszawie. Trend ten wskazuje na obecność przecen na rynku - ceny sprzedaży są już bardziej dostosowane do aktualnych warunków rynkowych. Niemniej jednak, popyt na starsze nieruchomości z potencjałem do dalszej konwersji pozostaje silny.

Największa transakcja pojedynczym aktywem w Polsce w 2024 r. w sektorze biurowym - przejęcie Warsaw UNIT przez Eastnine AB - była również największą taką transakcją w Europie w ubiegłym roku. Pod względem wolumenu, główną transakcją sektora była jednak sprzedaż 49% udziałów w biurowym portfelu CPI, która odpowiadała za ponad 1/4 całkowitego wolumenu. Inne ciekawe budynki biurowe, które zmieniły właściciela w 2024 r., to P180, Studio B i Lakeside. W tej ostatniej transakcji zespół Avison Young miał przyjemność współ-reprezentować sprzedającego.

Istotnym trendem było ożywienie na regionalnych rynkach biurowych. Spośród 45 transakcji sektora, 13 było zlokalizowanych w miastach regionalnych. Stanowi to znaczny wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem, kiedy to sprzedano jedynie 2 biurowce w Krakowie.

„Co ciekawe, obserwujemy również rosnące zainteresowanie nabywaniem biurowców przez ich najemców. Interesujące przykłady to np. zakup Bokserska Office Center w Warszawie przez Enter Air, Match Point B przez GPoland i Domaniewska 50A przez Ryan Air, a także kilka przejęć przez instytucje publiczne. Kolejne tego typu transakcje są planowane i znajdują się w początkowych fazach negocjacji.” – dodaje Marcin Purgal.

Polski kapitał, odpowiedzialny za prawie 40% transakcji biurowych, staje się coraz bardziej znaczący w tym sektorze, wykazując rosnący apetyt na mniejsze biurowe formaty. Rodzimy kapitał inwestuje już nie tylko w obiekty mieszkaniowe, ale nieruchomości komercyjne również stają się opcją inwestycyjną.

Główne liczby:

1,6 miliarda euro – całkowity wolumen sektora (382% rok do roku)
32 transakcje w Warszawie (na 45 w 2024 r.)
Największa transakcja pojedynczym aktywem w sektorze biurowym w Europie
Polski kapitał odpowiadał za 40% liczby transakcji w sektorze


SEKTOR HANDLOWY

Transakcje znanymi centrami handlowymi

„Sektor handlowy odpowiadał za 32% całkowitego wolumenu w 2024 roku, odnotowując znaczący wzrost o 10 p.p. w porównaniu do 2023 r. Zmieniła się również struktura nabywanych aktywów, z widocznym przesunięciem w kierunku regionalnych centrów handlowych, w tym dużych nieruchomości typu „prime”.” – zauważa Artur Czuba, Associate Director, Investment.

Sektor zakończył 2024 r. łącznym wolumenem 1,6 mld euro, co jest najwyższym wynikiem od 2019 roku. Najbardziej znaczącymi transakcjami były przejęcia przez NEPI Rockcastle Magnolia Park we Wrocławiu i Silesia City Centre w Katowicach, które stanowiły 50% całkowitego wolumenu inwestycji w sektorze w 2024 r. Ten sam inwestor nabył w 2022 r. Forum Gdańsk.

Inną ważną transakcją była sprzedaż portfela centrów handlowych przez Cromwell na rzecz czeskiego inwestora Star Capital Finance. Wśród pozostałych transakcji regionalnymi centrami handlowymi znalazły się Galeria Wisła w Płocku i Centrum Galardia w Starachowicach, gdzie w obu przypadkach Avison Young reprezentował sprzedającego na zasadach wyłączności.

Parki handlowe, pozostające w cieniu dużych centrów handlowych, nadal cieszyły się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. W 2024 r., podobnie jak w 2023 r., parki handlowe stanowiły połowę całkowitej liczby transakcji, a Avison Young pośredniczył w ponad 20% z nich.

Główne liczby:

1,6 miliarda euro – całkowity wolumen sektora (372% rok do roku)
12 transakcji centrami handlowymi (na 32 w 2024 r.)
2 regionalne centra handlowe typu „prime” sprzedane


SEKTOR MAGAZYNOWY

Powrót transakcji portfelowych

Sektor magazynowy dominował na polskim rynku inwestycyjnym w 2023 r., stanowiąc prawie połowę całkowitego wolumenu inwestycji. W związku z tym wzrost odnotowany w 2024 r. nie był aż tak spektakularny jak w innych sektorach nieruchomości.

W 2024 r. sektor magazynowy odnotował wolumen 1,3 mld euro, zbudowany głównie w oparciu o transakcje portfelowe. Wśród 7 transakcji typu „multi-asset”, stanowiących ponad 50% całkowitego wolumenu sektora, 2 były częścią europejskich przejęć portfelowych. Oznacza to powrót dużych międzynarodowych portfeli na rynek inwestycyjny. Większość sprzedanych aktywów (z wyłączeniem sprzedaży akcji DL Invest) była zlokalizowana w 5 głównych hubach magazynowych.

„Oczekuje się, że zmniejszająca się rozbieżność cenowa między sprzedającymi a kupującymi jeszcze bardziej przyspieszy wzrost wyników w sektorze. Także rosnące znaczenie „nearshoringu” na polskim rynku logistycznym stwarza znaczne możliwości dalszego rozwoju rynku. Natomiast coraz bardziej uwidaczniają się różnice cenowe między nieruchomościami zgodnymi z normami ESG a starszymi aktywami.” – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment.

Główne liczby:

1,3 miliarda euro – całkowity wolumen sektora (127% rok do roku)
7 transakcji portfelowych (na 29 w 2024 r.)
Transakcje portfelowe odpowiadały za 50% wolumenu sektora


PRS

10-lecie rynku

Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce obchodzi 10-lecie. Przez dekadę sektor dynamicznie się rozwijał, dostarczając prawie 20 000 ukończonych lokali, z dodatkowymi ponad 10 000 w budowie (status na koniec 2024 r.). W ubiegłym roku ukończono 28 nowych projektów PRS, które wprowadziły na rynek ponad 5 900 mieszkań, z czego 16 zlokalizowanych było w miastach regionalnych.

Większość nowych inwestycji to projekty operatorów PRS o ugruntowanej pozycji, a tylko jeden został zrealizowany przez nowego gracza na rynku - AP Słowackiego. Łącznie 3 największe podmioty obecne na rynku - Resi 4 Rent, Vantage Rent i Fundusz Mieszkań na Wynajem - odpowiada obecnie za ponad 50% istniejących zasobów PRS. Prognozy na 2025 r. zakładają dostarczenie kolejnych 6 500 lokali, z czego 70% wzbogaci rynki regionalne.

W 2024 r. rynek mieszkaniowy odnotował łącznie 12 zamkniętych transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik 344 mln euro. Transakcje w sektorze PRS zostały sfinalizowane głównie przez już aktywnych operatorów rynkowych, z wyjątkiem jednego nowego nabywcy, a mianowicie Lew Investment, który nabył projekt Urban Home od G City w Krakowie. Warto zauważyć, że inwestorzy ze Szwecji byli odpowiedzialni za 50% całkowitego wolumenu inwestycji w PRS.

Warszawa nadal była liderem, z 9 transakcjami sfinalizowanymi w stolicy. W 2024 r. miała również miejsce transakcja portfelowa - sprzedaż przez City Living portfela mieszkań zlokalizowanych w Warszawie, Poznaniu i Bydgoszczy - w której pośredniczył Avison Young.

Główne liczby:

344 miliony euro – całkowity wolumen sektora
12 transakcji
Dominacja Warszawy w strukturze transakcji
1 transakcja portfelowa


CO DALEJ?

Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu i solidnym fundamentom rynkowym
Spodziewamy się kontynuacji trendu obniżek stóp procentowych, wraz z rozluźnieniem polityki kredytowej banków
Oczekujemy dalszej poprawy płynności inwestycyjnej we wszystkich klasach aktywów
Ogólna atrakcyjność mniejszych formatów nieruchomości z długim WAULT
Rosnące zainteresowanie spółkami typu REIT z Europy Zachodniej, a także krajów Europy Środkowo-Wschodniej i krajów bałtyckich
Spodziewamy się transakcji kształtujących nowe poziomy stóp kapitalizacji

nieruchomości 
sty 23 2025 Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod...
Komentarze: 0

Czy deweloperzy oferują wykończenie mieszkań pod klucz? W jakiej cenie? Jak wielu nabywców się na nie decyduje? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Marta Buczma, dyrektorka departamentu relacji z klientami w Develii

W zakresie wykończenia i aranżacji wnętrz współpracujemy z dwiema renomowanymi pracowniami architektonicznymi: Deer Design w Warszawie, Krakowie i Katowicach oraz KODO we Wrocławiu i Gdańsku. Nasi klienci mogą skorzystać z kompleksowych usług „pod klucz” lub zrealizować indywidualny projekt aranżacji, dopasowany do ich potrzeb. Partnerzy, z którymi współpracujemy oferują różnorodne pakiety wykończeniowe w różnych standardach i przedziałach cenowych.

Chociaż obserwujemy rosnące zainteresowanie nabywców pakietami wykończeniowymi, wciąż dominującym wyborem pozostaje standard deweloperski. Usługą „pod klucz” częściej interesują się klienci kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych, m.in. ze względu na wygodę, chęć ustalenia konkretnego budżetu, czy możliwość otrzymania gwarancji dotrzymania terminu realizacji. Wysokie koszty usług remontowych sprawiają, że także osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby coraz częściej decydują się na profesjonalne wykończenie lokalu.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor ds. sprzedaży Atal

Klientom oferujemy program wykończeń Atal Design, który jest naszą istotną przewagą konkurencyjną. Udział procentowy nabywców, którzy korzystają z naszego programu wykończeń zależy od lokalizacji, prestiżu i charakteru danej inwestycji oraz profilu grupy docelowej. Generalnie ten udział rośnie, a przeciętnie jest to teraz co trzeci kupujący. Częściej na formułę „pod klucz” decydują się klienci inwestycyjni, lecz jest ona coraz popularniejsza także wśród osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby.

Program Atal Design obejmuje są trzy pakiety zasadnicze, tj.: Basic, Optimum i Premium. Najtańszy pakiet kosztuje 1199 zł za mkw. mieszkania; najdroższy 1699 zł. W październiku 2024 roku wprowadziliśmy do oferty nowy pakiet Invest, w cenie 999 zł za mkw. Opracowaliśmy go z myślą o klientach, dla których priorytetem jest jak najszybsze wykończenie mieszkania.

Nasze bieżące analizy wskazują, że około połowy klientów wybiera najdroższą opcję Premium. Druga pod względem popularności jest wersja Basic. Pakiet Invest, jako nowość, dopiero może zyskiwać na popularności.

Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom

Dążymy do tego, aby oferować kompleksowe wsparcie, zarówno potencjalnym nabywcom przed podjęciem decyzji zakupowej, jak i mieszkańcom naszych inwestycji, również przez wiele lat po przekazaniu im kluczy. Dlatego też pomagamy w formalnościach związanych z pozyskaniem finansowania na zakup nieruchomości, ubezpieczeniem mieszkania, ale także jego aranżacji.

Usługa Archicom Pod Klucz jest skierowana głównie do osób, którym w szczególności zależy na zaoszczędzeniu czasu i uniknięciu potencjalnego stresu związanego z koordynowaniem prac ekip wykończeniowych. Jej koszt zależy od zakresu współpracy, a widełki rozpoczynają się od 990 zł za mkw. mieszkania.

Mariusz Jędrzejczak, dyrektor działu obsługi posprzedażowej i komercjalizacji usług Lokum Deweloper

Każdy nasz klient może skorzystać z programu Lokum pod klucz. W ostatnich latach tę opcję wybiera około 25 proc. nabywców mieszkań, z czego 4 proc. to kupujący lokale inwestycyjne, przeznaczone na wynajem. Średni koszt wykończenia mieszkania, na jakie dziś decydują się nasi nabywcy, to około 1500 zł/m². Klienci, którzy skorzystali z naszego programu aranżacji pod klucz, jako jego główne zalety wskazują dwuletnią gwarancję, oszczędność czasu, indywidualne podejście do każdego projektu, opiekę architekta oraz sprawdzony zespół fachowców nadzorujących i prowadzących prace wykończeniowe.

W ramach programu mogą urządzić swoją nieruchomość w jednym z trzech przygotowanych przez nas standardów lub wybrać projekt indywidualny. Oferowane pakiety różnią się przede wszystkim wachlarzem materiałów wykończeniowych i elementów wyposażenia. Bez względu na wybrany standard, każdy klient może liczyć na pełne wsparcie projektanta, wysokiej jakości materiały i wykonanie, serwis gwarancyjny oraz oszczędność w wysokości 8 proc. VAT, co przy aktualnych cenach jest naprawdę realnym obniżeniem wydatków.

Adrian Sączek, dyrektor Działu Sprzedaży Produktów Deweloperskich w Mennicy Polskiej (inwestycja Bulwary Praskie)

Kilka lat temu podjęliśmy współpracę z firmą KODO, która ma duże doświadczenie na rynku wykończeń mieszkań. W biurze sprzedaży posiadamy showroom, gdzie klient może spotkać się z architektem lub doradcą, poznać pełną ofertę i zakontraktować wykończenie jeszcze na etapie budowy. Daje to gwarancję terminowego wprowadzenia się do lokalu bez praktycznie żadnego zaangażowania klienta w proces koordynacji poszczególnych wykonawców, takich jak płytkarze, specjaliści od podłóg czy stolarze. Ceny wykończenia startują od 1299 zł/m2, a klient ma dostęp do fachowego doradztwa i pełnej gamy materiałów.

Agnieszka Gajdzik–Wilgos, Menager ds. Sprzedaży Ronson Development

Oferujemy wykończenie mieszkań pod klucz w szerokim zakresie, dostosowane do różnych potrzeb i budżetów klientów. Ceny wykończenia zaczynają się od około 1300 zł/mkw. i obejmują kompleksową obsługę, w tym projekty z wizualizacjami, wybór materiałów z pomocą architekta, nadzór nad realizacją oraz sprzątanie po zakończeniu prac. Klienci mogą wybierać spośród różnych stylów wykończenia: Klasycznego, Nowoczesnego i Natural Living, dostępnych w pięciu poziomach cenowych (Optimal, Optimal+, Standard, Standard+, Exclusive), a także dwóch dodatkowych opcji: Pakietu Economy i Indywidualnego projektu.

Popularność mieszkań wykończonych pod klucz jest duża, szczególnie ze względu na wygodę i możliwość natychmiastowego wprowadzenia się. Mieszkania z szybkim terminem odbioru są atrakcyjne dla klientów i chętnie rezerwowane, gotowe mieszkania i domy pokazowe są często sprzedawane już na etapie projektu, co świadczy o dużym zainteresowaniu klientów takim rozwiązaniem.

Shraga Weisman, CEO Aurec Home

We wszystkich naszych inwestycjach oferujemy klientom skorzystanie z opcji wykończenia „pod klucz”. Zauważamy, że odsetek nabywców, którzy decydują się na zakup mieszkania w takiej formie systematycznie wzrasta. Z pakietów wykończeniowych korzystają, zarówno osoby kupujące lokal pod wynajem, jak i na własne cele mieszkaniowe. Jest to bardzo wygodne, szczególnie dla inwestorów i zabieganych właścicieli. Nadzór nad przebiegiem i jakością prac wykończeniowych leży po stronie pracowni Home Planer, która kompleksowo wykańcza wnętrza we wszystkich naszych inwestycjach.

Piotr Rojek, Kierownik Handlowy Megapolis

Oferujemy opcję wykończenia mieszkań pod klucz i kompleksowe wykańczanie mieszkań przy współpracy z uznaną pracownią projektową Deer Design, która łączy pasję do projektowania wnętrz z doświadczeniem w zakresie usług wykończeniowych. Poza gotowymi programami (smart, modern), klienci mogą zdecydować się również na projekt indywidualny, pozwalający stworzyć najbardziej unikatowe wnętrze. Programy wykończeniowe pracowni stanowią ofertę kompleksową, która obejmuje wizualizacje, dobór wysokiej jakości materiałów wykończeniowych, a także prace budowlane nadzorowane przez koordynatora oraz dwuletnią gwarancję. Po bezpłatnej konsultacji klient podejmuje decyzję o pakiecie, który chciałby zrealizować, a cena uzależniona jest od wybranych materiałów i projektu.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Reagując na potrzeby naszych klientów, podjęliśmy współpracę z pracowniami architektonicznymi, specjalizującymi się w kompleksowym wykańczaniu wnętrz. Naszych klientów w Katowicach obsługuje Rednet DOM, specjalizującą się w kompleksowym wykańczaniu wnętrz. Dzięki tej współpracy, klienci mogą skorzystać z szerokiej gamy profesjonalnych usług wykończeniowych dostosowanych do indywidualnych potrzeb i preferencji.

W Warszawie i Łodzi nasi klienci mogą skorzystać z usług pracowni KODO Projekty i Realizacje Wnętrz, która od 14 lat specjalizuje się w kompleksowym wykańczaniu mieszkań pod klucz. KODO oferuje pełny zakres usług, od projektu przez nadzór nad realizacją, po serwis gwarancyjny. Każdy projekt jest dostosowany do indywidualnych potrzeb inwestorów, a cały proces wymaga jedynie ich minimalnego zaangażowania. W efekcie nabywca otrzymuje w pełni wykończone, gotowe do zamieszkania wnętrze.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Współpracujemy z pięcioma renomowanymi firmami, zajmującymi się aranżacją i kompleksowym wykończeniem wnętrz. Decydując się na współpracę z jedną z nich można oszczędzić czas i pieniądze przy wykończeniu zakupionego lokalu. Korzystając z usług firmy zajmującej się wykończeniem pod klucz zyskuje się również niższy 8-procentowy podatek VAT. Wykonane prace objęte są gwarancją i w przypadku niespodziewanej usterki można liczyć na szybką pomoc.

Wykończenie pod klucz jest kompleksową usługą obejmującą: aranżację wraz z wizualizacjami lub projekt 3D, pełne wykonawstwo, zakup i dostawę materiałów wykończeniowych oraz nadzór techniczny. Ponadto można rozszerzyć zakres usług np. o zabudowę meblową.

Łukasz Šedovič Sales Director w Trust Investment S.A.

Standardowo oferujemy lokale wykończone do standardu deweloperskiego. Miło mi jednak poinformować, że nawiązaliśmy współpracę z renomowaną firmą specjalizującą się w wykończeniu mieszkań pod klucz. Dzięki temu możemy zaoferować klientom kompleksowe rozwiązanie, od zakupu mieszkania po jego pełne wykończenie według indywidualnych preferencji. To doskonała opcja dla osób, które cenią sobie wygodę i czas.

Monika Kudełko, dyrektor ds. Strategii i Komunikacji Marketingowej w Activ Investment

Obecnie nie oferujemy usługi wykończenia mieszkań pod klucz. Wyjątkiem były zakończone w latach 2021 i 2022 inwestycje Nova Mikołowska w Katowicach oraz Braniborska 44 we Wrocławiu, zlokalizowane w ścisłych centrach miast, gdzie główną grupą nabywców byli inwestorzy. Obecnie koncentrujemy się na dostarczaniu mieszkań w stanie deweloperskim, co pozwala klientom na pełną swobodę w aranżacji wnętrz według własnych potrzeb i gustu.

Małgorzata Mellem, członek zarządu Budlex

Obecnie nie oferujemy bezpośrednio wykończenia mieszkań pod klucz, ale zapewniamy naszym klientom kontakt z zaufanymi firmami wykonawczymi oraz projektantami wnętrz, co ułatwia proces aranżacji. Rozważamy powrót do usługi wykończenia pod klucz, która cieszyła się dużym zainteresowaniem, jednak jej realizację tymczasowo zawiesiliśmy z uwagi na niestabilność cen materiałów wykończeniowych w ostatnim czasie. Decyzję o wznowieniu tej oferty podejmiemy w odpowiedzi na aktualne potrzeby klientów oraz stabilizację na rynku.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Jako deweloper gruntowy oferujemy grunty przeznaczone pod różnorodne typy inwestycji – wielorodzinne, jednorodzinne, hotelowe oraz PRS (Private Rented Sector), które znajdują się na różnych etapach przygotowania, od koncepcji aż po uzyskane pozwolenie na budowę. W naszej działalności skupiamy się na dostarczaniu gruntów z pełnym przygotowaniem projektowym.