DOMPRESS.PL

Jak firmy deweloperskie oceniają nowelizacją ustawy, która nakłada obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jaki wpływ na rynek będą miały nowe przepisy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Nie jesteśmy przeciwni samej idei jawności cen mieszkań, większa świadomość konsumentów na ten temat może wpłynąć na wzrost efektywności rynku. Natomiast nasze wątpliwości budzi tempo wprowadzania nowych przepisów oraz brak szerszych konsultacji z branżą. Obecnie przygotowujemy się do wdrożenia nowych wymogów.

Analizując temat jawności cen, warto przypomnieć, że cena konkretnego mieszkania w ramach jednej inwestycji zależy od kilku czynników, takich jak powierzchnia, piętro, orientacja względem stron świata czy wielkość balkonu. W rezultacie cena za mkw. mieszkania może się różnić nawet o 6 tys. zł w ramach tego samego projektu.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal

Atal jest w nielicznym gronie firm deweloperskich, które od wielu lat otwarcie prezentują ceny mieszkań i przejrzyście je komunikują. Na naszych stronach klienci znajdą ceny poszczególnych lokali i wykończenia ich „pod klucz” oraz przestrzeni dodatkowych, jak komórki lokatorskie, miejsca postojowe, itp. Rozumiemy, że tego oczekują nabywcy, podejmujący ważną, życiową decyzję na podstawie licznych ofert, których przeglądanie może być czasochłonne.

Jednakże cena to nie wszystko. Porównywanie ofert powinno uwzględniać pozostałe istotne parametry, tj. jakość i standard osiedla, klasę wykończenia powierzchni wspólnych, zaś dla samych mieszkań, np. usytuowanie względem kierunków świata, kondygnację czy wielkość balkonu lub ogródka.

Wprowadzenie obowiązku publikacji cen ofertowych na stronach nie spowoduje, że mieszkania potanieją. Choć nieco ułatwi to klientom pozyskiwanie informacji, to zmiana ta będzie neutralna rynkowo. To nie sposób prezentacji oferty decyduje bowiem o cenie ofertowej mieszkania, lecz koszty jego wytworzenia, w tym ceny gruntu i inne ważne składowe prowadzenia przedsięwzięć deweloperskich.

Jeśli chodzi o kwestie raportowania i sankcjonowania firm, pod tym względem jesteśmy za zdrowym rozsądkiem i niepowielaniem przepisów, z których pewne obowiązki informacyjne i tak wynikają. Ponadto jest ważne, aby wszystkie zapisy ustawy były jednoznaczne w interpretacji i nie wzbudzały wątpliwości żadnego z uczestników rynku.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Przejrzystość cenowa zwiększa zaufanie konsumentów, a także ogranicza praktyki nieuczciwych uczestników rynku wprowadzające klientów w błąd. Wprowadzenie sankcji za niepełne informowanie nabywców może znacząco wpłynąć na praktyki rynkowe, gdyż deweloperzy będą zmuszeni do bardziej rzetelnej prezentacji swojej oferty. Może to również ograniczyć nieuczciwą konkurencję.

Z drugiej strony, należy zadbać o to, aby przepisy były precyzyjne i jednoznaczne, by uniknąć nadmiernej biurokratyzacji i niepewności interpretacyjnej po stronie deweloperów. W szerszej perspektywie oceniam, że nowe przepisy mogą pozytywnie wpłynąć na profesjonalizację rynku nieruchomości i zwiększenie transparentności.

Katarzyna Mirota, Head of Sales & Marketing, Matexi Polska

Jawność cen mieszkań to krok w stronę przejrzystego rynku nieruchomości, który wspiera klientów w podejmowaniu świadomych i przemyślanych decyzji zakupowych. Dzięki niej zyskują oni łatwiejszy dostęp do informacji o aktualnej ofercie, możliwość śledzenia trendów cenowych oraz porównania dostępnych opcji. Przejrzystość cen eliminuje niepewność, skraca czas potrzebny na analizę rynku i pozwala szybciej podejmować decyzje. Z kolei dla deweloperów oznacza bardziej efektywny proces sprzedaży. Kontaktują się z nimi klienci, którzy już wcześniej zapoznali się z warunkami ofertowymi i je wstępnie zaakceptowali. To z kolei przyspiesza i ułatwia finalizację transakcji.

Od początku naszej działalności w Polsce kierujemy się zasadą pełnej transparentności wobec klientów. Ceny mieszkań w naszych inwestycjach są publicznie dostępne, zarówno na naszych stronach internetowych, jak i w materiałach informacyjnych. Wierzymy, że to fundament trwałych, pozytywnych relacji z nabywcami oraz standard, który powinien stać się normą w całej branży deweloperskiej.

Marcin Malka, prezes zarządu Real Management S.A.

Myślę, że nowe regulacje będą miały większy wpływ na rynek mieszkań popularnych. Rynek nieruchomości luksusowych jest bardziej zindywidualizowany, więc zmiana regulacji nie powinna znacząco przekładać się na jego funkcjonowanie. Z drugiej strony, nasi klienci cenią sobie dyskrecję, dlatego nie jesteśmy entuzjastami takich rozwiązań w segmencie premium. W przypadku mieszkań w segmencie popularnym regulacje te mogą spowodować większą przejrzystość rynku, co doprowadzi do jeszcze większej konkurencji.

Wojciech Wilhelm Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Projektowana nowelizacja ustawy deweloperskiej, która ma na celu zobowiązanie firm deweloperskich do publikowania pełnych cen mieszkań w części ogólnej prospektu informacyjnego na stronach internetowych, to krok w stronę zwiększenia transparentności rynku nieruchomości. Obecnie, jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji, co utrudnia konsumentom porównanie ofert i świadome podjęcie decyzji zakupowej.

Pełna jawność cen może przełożyć się na większe zaufanie klientów, wzrost konkurencyjności wśród deweloperów oraz profesjonalizację relacji z nabywcami. Potencjalni klienci zyskają realne narzędzie do wstępnej oceny oferty, bez konieczności każdorazowego kontaktu z biurem sprzedaży.

Z perspektywy operacyjnej, nowelizacja może wpłynąć na zmianę struktury zapytań kierowanych do deweloperów. Choć ogólna liczba zapytań może się nieznacznie zmniejszyć, z rynku zostaną w naturalny sposób wyeliminowane zapytania wyłącznie o cenę, czyli te od osób, które nie są jeszcze zdecydowane na zakup konkretnej inwestycji. W zamian, większy odsetek kontaktów będzie pochodzić od klientów świadomych kosztów i realnie zainteresowanych innymi aspektami oferty, takimi jak lokalizacja, układ mieszkań, standard wykończenia czy dostępność udogodnień. Dla działów sprzedaży oznacza to większą efektywność pracy z leadami i lepsze dopasowanie komunikacji do potrzeb klienta.

Grupa Waryński popiera kierunek zmian zmierzający do zwiększania transparentności rynku mieszkaniowego. Jesteśmy otwarci na dalszy dialog branżowy, który pozwoli na wypracowanie rozwiązań korzystnych, zarówno dla konsumentów, jak i profesjonalnych uczestników rynku.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Bardzo pozytywnie oceniamy procesowaną nowelizację ustawy. Od samego początku popieraliśmy tę inicjatywę i uważamy, że większa transparentność w zakresie prezentowania cen mieszkań to krok w dobrym kierunku, zarówno dla klientów, jak i dla całego rynku.

Proponowane zmiany powinny przyczynić się do uporządkowania rynku i zwiększenia jego wiarygodności. Dziś klienci często muszą długo czekać na oferty i szczegóły dotyczące kosztów. Nowe przepisy to zmienią, zapewniając im łatwiejszy i szybszy dostęp do kluczowych informacji. Z naszej perspektywy to bardzo dobra zmiana, która w ujęciu długofalowym przyniesie pozytywny efekt, zwiększy się zaufanie do deweloperów, a jednocześnie uczciwa konkurencja będzie stymulować dalszy rozwój rynku.

Renata Mc Cabe – Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Wydaje nam się, że prowadzenie obowiązkowej jawności cen mieszkań nie będzie miało wpływu na stawki ofertowe. Na działalność naszej firmy nie będzie miało wpływu, ponieważ informujemy klientów na bieżąco o kosztach.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Jesteśmy przygotowani na nowe wymogi zgodnie z nowelizacją ustawy, która nakłada obowiązek ujawniania cen wszystkich sprzedawanych mieszkań na stronie internetowej. Od lat działamy w sposób transparentny i uczciwy. Dla firm takich jak Robyg, które od lat stawiają na jakość relacji i transparentność procesu sprzedaży, nowe przepisy nie oznaczają rewolucji. Już dziś publikujemy szczegółowe dane dotyczące mieszkań, a także jasno komunikujemy koszty dodatkowe , od miejsca postojowego po opłaty eksploatacyjne. Naszym celem jest nie tylko sprzedaż, ale budowanie trwałego zaufania i dobrego doświadczenia klienta.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Ustawa, która nakłada na deweloperów obowiązek pełnej jawności cen mieszkań na stronach internetowych oraz w prospekcie informacyjnym to krok w kierunku większej transparentności rynku. Jako Alter Investment w pełni popieramy działania zmierzające do ujednolicenia i uporządkowania informacji kierowanych do klientów. Spójność przekazu i przejrzystość zasad są kluczowe dla budowy zaufania do całej branży.

Jest to również zgodne ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, którego jesteśmy członkiem, a który podkreśla, że rynek pierwotny powinien funkcjonować według jasnych i zrozumiałych reguł, eliminujących nieporozumienia na linii deweloper–klient. Wprowadzenie pełnej jawności cenowej i konieczności precyzyjnego informowania o dodatkowych kosztach może przyczynić się do zwiększenia świadomości konsumentów i ułatwić im podejmowanie przemyślanych decyzji zakupowych.

Jednocześnie zwracamy uwagę, że kluczowe będzie odpowiednie doprecyzowanie przepisów oraz ujednolicenie formy prezentowania cen i kosztów, aby zapewnić porównywalność ofert oraz nie wprowadzać niepotrzebnych barier administracyjnych dla firm deweloperskich. Jeśli nowe regulacje zostaną wprowadzone w sposób przemyślany, rynek może na tym tylko zyskać, zarówno pod względem przejrzystości, jak i profesjonalizacji obsługi klienta.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

Z perspektywy naszej firmy nowelizacja ustawy nakładająca obowiązek pełnej jawności cen mieszkań prezentowanych w prospekcie informacyjnym przedsięwzięcia deweloperskiego jest krokiem w dobrym kierunku.

W dłuższej perspektywie takie rozwiązanie może pozytywnie wpłynąć na jakość obsługi klienta i wyrównać standardy działania w branży. Klienci będą mieli klarowne informacje, a co za tym idzie mniejsze ryzyko nieprzyjemnych niespodzianek w późniejszych etapach transakcji. Z kolei dla deweloperów będzie to impuls do uporządkowania i ujednolicenia sposobu prezentacji ofert, co w konsekwencji może zwiększyć zaufanie do rynku pierwotnego jako całości.

Raport | Początek 2025 roku Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young
Tło ekonomiczne

Polska gospodarka mocno odbiła w 2024 roku. Realny PKB wzrósł w tym roku o 2,9%, co oznacza znaczny wzrost w porównaniu z zaledwie 0,2% w 2023 roku. Ożywienie było napędzane głównie przez konsumpcję prywatną, wspieraną przez silny wzrost płac, zwiększone wsparcie rządowe dla gospodarstw domowych, poprawę zaufania konsumentów i złagodzenie presji inflacyjnej. Prognozuje się, że w 2025 r. realny PKB wzrośnie o 3,6%, podczas gdy w 2026 r. spodziewany jest umiarkowany wzrost, który powinien wynieść 3,1%.

Poziom zatrudnienia spadł w pierwszej połowie 2024 r., odzwierciedlając stłumioną aktywność gospodarczą w poprzednim roku, a stopa bezrobocia wyniosła 2,9% na koniec roku. W latach 2025 i 2026 spodziewany jest umiarkowany wzrost zatrudnienia, ograniczany przez stagnację siły roboczej i kurczącą się populację w wieku produkcyjnym. Oczekuje się jednak, że rosnąca stopa zatrudnienia wśród przesiedleńców z Ukrainy pozytywnie wpłynie na ogólny poziom zatrudnienia. Przewiduje się, że bezrobocie nieznacznie spadnie w 2025 i 2026 r., odpowiednio do 2,8% i 2,7%.

Inflacja HICP wyniosła 3,7% w 2024 roku. W 2025 r. prognozowany jest tymczasowy wzrost inflacji zasadniczej do 4,7%, spowodowany odmrożeniem cen energii i wzrostem akcyzy. Polska jest największą gospodarką w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w Unii Europejskiej, szczycąc się również stabilnym rynkiem pracy z utrzymanymi konsekwentnie niskimi stopami bezrobocia. W rzeczywistości Eurostat sklasyfikował Polskę jako kraj o drugiej najniższej stopie bezrobocia w UE w 2024 roku.

Rynek magazynowy w Polsce - stabilizacja z nutą ostrożności

„Na początku 2025 r. polski rynek magazynowy wykazywał oznaki stabilizacji, której towarzyszyła rosnąca ostrożność wśród

zarówno deweloperów, jak i najemców. Gracze rynkowi coraz bardziej koncentrują się na ograniczaniu ryzyka w świetle zmieniającego się krajobrazu gospodarczego i geopolitycznego.” – zauważa Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 35 mln mkw. Jest to jednak również sygnał spowolnienia przyszłego potencjału wzrostu. Powierzchnia niewynajęta osiągnęła rekordowy poziom 3 mln mkw, co przekłada się na średni wskaźnik pustostanów na poziomie nieco ponad 8%.

W I kw. dominowały renegocjacje umów najmu, które stanowiły ok. 60% transakcji, ponieważ najemcy przedkładali ciągłość operacyjną i kontrolę kosztów nad relokację lub ekspansję.

Nowe inwestycje uległy znacznemu spowolnieniu. W budowie pozostawało jedynie 1,4 mln mkw powierzchni, przy czym uwaga skupiona była na projektach typu (BTS/BTO). Projekty spekulacyjne są mniej powszechne i starannie zarządzane pod kątem ryzyka.

Czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie i wynosiły od 3,70 do 5,50 euro/mkw miesięcznie, w zależności od lokalizacji i jakości aktywów. Efektywne stawki czynszu znajdują się pod presją w regionach o wysokim poziomie pustostanów, co skłania wynajmujących do oferowania coraz bardziej konkurencyjnych warunków najmu.

Wysoką aktywność najemców odnotowano w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Łodzi oraz Trójmieście, gdzie podpisano największą od początku roku umowę najmu.

Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w Polsce Zachodniej i we Wrocławiu, gdzie wynajmujący stają się coraz bardziej elastyczni zarówno pod względem okresu najmu, jak i oferowanych stawek czynszu.

„W kontekście tego, co nas czeka, spodziewamy się utrzymania obecnych trendów. Przedłużenia umów najmu będą nadal dominować w popycie, podczas gdy deweloperzy pozostaną selektywni przy rozpoczynaniu nowych inwestycji. Nearshoring staje się kluczowym czynnikiem wzrostu, szczególnie w regionach przygranicznych. Polski rynek magazynowy przechodzi od szybkiej ekspansji do bardziej dojrzałej fazy, zdefiniowanej przez strategiczne, dostosowane do popytu inwestycje.” – dodaje Dorota Koseska.

Perspektywa najemców

Polski rynek magazynowy wykazuje tendencję do tworzenia korzystnych warunków dla najemców, zwłaszcza w regionach o wyższym poziomie pustostanów oraz w starszych lub mniej elastycznych obiektach.

Z kolei warunki sprzyjające wynajmującym dominują w lokalizacjach o ograniczonej dostępności, szczególnie w przypadku dużych powierzchni (>30 000 mkw). W takich przypadkach deweloperzy posiadający gotowe do wynajęcia obiekty mogą dyktować warunki, ponieważ dostępność często ma większe znaczenie niż cena, szczególnie przy czasie realizacji nowych inwestycji wynoszącym od 8 do 12 miesięcy.

„W rezultacie rynek staje się coraz bardziej hybrydowy, a przewaga leży po stronie tych, którzy są najlepiej przygotowani do zaspokojenia bieżącego popytu, czy to poprzez elastyczność, czy natychmiastową dostępność.” – podsumowuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

W ostatnich latach najemcy przestali poszukiwać standardowej powierzchni magazynowej na rzecz rozwiązań dostosowanych do ich potrzeb operacyjnych.

Kluczowe oczekiwania najemców wobec deweloperów:

- Dostosowanie do konkretnych procesów (np. lekkiej produkcji, montażu, pakowania lub specjalistycznej logistyki)

- Elastyczne warunki najmu i harmonogramy inwestycji (okres najmu, etapowe zajmowanie powierzchni, potencjał ekspansji)

- Proaktywne wsparcie w całym projekcie, od doradztwa technicznego i uzyskiwania pozwoleń po terminową dostawę

Coraz większy nacisk kładzie się również na:

- Zrównoważony rozwój z popytem na certyfikowane budynki (BREEAM, systemy oszczędzania energii i gotowość do wykorzystania energii odnawialnej)

- Strategiczną lokalizację, w której dostęp do infrastruktury transportowej, siły roboczej i logistyka ostatniej mili przeważają nad kwestiami kosztowymi

- Elastyczność partnera, który rozumie ich działalność i wspiera cały proces inwestycyjny.

Jakie trendy obserwujemy w tym roku?

„Nearshoring nabiera kształtu, a firmy przenoszą się bliżej Europy Zachodniej i Północnej. Polska, a zwłaszcza jej wschodnie i południowo-wschodnie regiony, korzystają ze swojej lokalizacji i infrastruktury.” – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

Regiony o wysokiej dostępności powierzchni konkurują o najemców - w zachodniej Polsce i na obszarach o wysokim poziomie pustostanów wynajmujący stoją w obliczu większej presji, co sprzyja elastycznym umowom najmu i zachętom finansowym, atrakcyjnym dla firm dbających o budżet.

„ESG staje się coraz ważniejsze w decyzjach najemców – najemcy wymagają obecnie standardów takich jak BREEAM, panele słoneczne i odzyskiwanie energii. – podkreśla Łukasz Ciepły - Nowoczesne, ekologiczne budynki mają przewagę nad starszymi magazynami.”

Nowe technologie odpowiadają na rosnące koszty operacyjne - niedobory siły roboczej napędzają inwestycje w automatyzację magazynów i inteligentne rozwiązania, zwłaszcza w centrach logistycznych i e-commerce.

Jaki jest próg, przy którym kończy się zdolność kredytowa i możliwości zakupu mieszkania przez największą grupę nabywców? Jak ta kwota zmieniła się po obniżce stóp procentowych? Jakie mieszkania kupimy w takiej cenie? W których osiedlach? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Andrzej Biedronka-Tetla, dyrektor finansowy i członek zarządu Atal

Analizując transakcje z tego roku, takim pułapem jest kwota około 700 000 zł. W tej cenie nasi klienci mogą u nas kupić nawet mieszkania z opcją wykończenia, na które mamy teraz bardzo dobrą ofertę. Powierzchnia i liczba pokoi zależy już od lokalizacji i będzie się różnić w poszczególnych regionach.

Aktualnie lokale o powierzchni 60 mkw. i więcej stanowią około połowy transakcji. Nie widzimy zatem szczególnej przewagi w którejś z kategorii. Zarówno małe jednostki, jak i apartamenty o wartościach znacznie przekraczających milion złotych cieszą się zainteresowaniem klientów.

Obniżka stóp procentowych nieznacznie poprawi zdolność kredytową klientów i za pewien czas realnie wpłynie również na obniżenie rat kredytowych. Na chwilę obecną atrakcyjność nowych produktów bankowych wciąż pogarszają pozostałe ich parametry, w tym wysokie marże.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w przedziale cenowym 500-600 tys. zł. W zależności od miasta i realnych cen na danym rynku udział zapytań o takie lokale waha się od 25 proc. w Warszawie do nawet 50 proc. w Poznaniu. Lokale w tej cenie można znaleźć praktycznie w każdej z naszych inwestycji.

Zdolność nabywcza klientów posiłkujących się kredytem jest ograniczona przede wszystkim przez wysokość ich dochodów i stóp procentowych. Majowa obniżka stóp zwiększyła zdolność kredytową nabywców o około 10 proc. Warto zaznaczyć, że na kredyt decydują się, zarówno osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, jak również klienci o ugruntowanej sytuacji finansowej, kupujący większy lokal.

Barbara Marona, Sales Office Manager Kraków, Matexi Polska

W Krakowie największa grupa kupujących, poszukuje mieszkań w przedziale cenowym od 700 000 zł do 900 000 zł. W przypadku singli zarabiających w okolicy średniego wynagrodzenia dla Krakowa, przy kredycie na 30 lat i 20 proc. wkładzie własnym, zdolność kredytowa wynosi od około 590 000 zł do 640 000 zł. W przypadku par z jednym dzieckiem, gdzie zarobki obu osób oscylują w granicach średniego wynagrodzenia dla Krakowa, maksymalna zdolność kredytowa przy takich samych założeniach wynosi około 1 100 000 zł – 1 200 000 zł.

Oferujemy mieszkania, które mieszczą się w wymienionych przedziałach cenowych np. w inwestycji Do Wilgi, gdzie ceny 40 metrowych mieszkań dwupokojowych można kupić od kwoty 670 000 zł i są to mieszkania najczęściej wybierane przez singli lub pary nabywające pierwszy lokal. W inwestycji przy ul. Lirników małe mieszkania dwupokojowe o powierzchni 35 mkw. są w cenie od 618 000 zł.

W przypadku mieszkań trzypokojowych ceny zaczynają się od kwoty 778 000 zł w inwestycji Kameralny Prokocim, poprzez około 820 000 zł w projekcie Do Wilgi oraz 900 000 zł w osiedlu Takt Lirników i sięgają aż do kwoty około 1 500 000 zł w projekcie Apartamenty Portowa na krakowskim Zabłociu.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager Warszawa, Matexi Polska

Największa grupa zainteresowana zakupem mieszkań w Warszawie poszukuje oferty w granicach 700 000 zł - 900 000 zł w przypadku singli czy par, a jeśli mówimy o rodzinach z dziećmi to kwota ta średnio sięga około 1 000 000 zł - 1 200 000 zł. Przy obecnych warunkach kredytowych singiel osiągający dochody w kwocie około 7 200 zł netto może uzyskać kredyt hipoteczny w wysokości ok. 550 000 zł, natomiast rodzina z dwóją dzieci z dochodami ok. 14 000 zł netto może starać się o kredyt w wysokości 1 100 000 zł, w obydwu przypadkach zakładając 20-procentowy wkład własny. Po obniżce stóp procentowych maksymalna kwota kredytu przy powyższych założeniach wzrosła o około 15 proc.

Mamy w ofercie lokale odpowiadające tym oczekiwaniom. Przykładowo, w inwestycji XYZ Place przy ul. Żwirki i Wigury dostępne są mieszkania jedno i dwupokojowe w metrażu od ok. 31 mkw. do 39 mkw. w cenie od 560 000 zł do 870 000 zł. Podobnie w inwestycji Splot Wola przy ul. Sowińskiego, gdzie klienci mogą wybierać spośród mieszkań dwupokojowych w metrażach od 37 mkw. do 43 mkw., przy cenach od 798 000 zł do 893 000 zł. W inwestycji Na Okrzei, położonej w klimatycznym otoczeniu Pragi Północ, dostępne są mieszkania o powierzchni 35 mkw. w cenie 808 000 zł – 850 000 zł.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager Sprzedaży Ronson Development

Największa grupa naszych klientów w głównych miastach poszukuje mieszkań w przedziale cenowym do około 650–700 tys. zł. To najczęściej występujący poziom oczekiwań zakupowych, który wynika, zarówno z możliwości finansowych nabywców, jak i aktualnych warunków rynkowych. Jednocześnie zauważamy, że realna zdolność kredytowa wielu klientów kończy się na poziomie około 500–560 tys. zł.

Wojciech Wilhelm Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Z naszych obserwacji oraz analiz rynkowych wynika, że największa grupa nabywców mieszkań w głównych miastach poszukuje lokali w przedziale cenowym 600–750 tys. zł. Jest to zakres, który odpowiada przeciętnej zdolności kredytowej gospodarstwa domowego, w szczególności pary osiągającej dochody na poziomie około 10 tys. zł netto miesięcznie.

Granica zdolności kredytowej dla większości klientów indywidualnych kończy się obecnie na poziomie 750–800 tys. zł. Po przekroczeniu tej kwoty zauważalny jest wzrost liczby odrzuconych wniosków kredytowych lub decyzji o wycofaniu się z zakupu z powodu zbyt wysokiego poziomu miesięcznych rat czy konieczności wniesienia wyższego wkładu własnego.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Z naszych obserwacji oraz analiz rynkowych wynika, że największa grupa kupujących w głównych miastach, w tym w Warszawie poszukuje mieszkań w przedziale cenowym do około 700–800 tys. zł. Jest to próg, przy którym kończy się często zdolność kredytowa wielu nabywców, zwłaszcza singli i młodych rodzin. To właśnie w tym segmencie koncentruje się największy popyt i największa liczba zapytań.

W ciągu ostatnich lat ograniczenia w dostępności kredytów istotnie wpłynęła na możliwości zakupowe klientów. Ich wybory były bardziej ostrożne. Liczył się nie tylko metraż i lokalizacja, ale też dostępność finansowania i całkowity koszt inwestycji. Ostatnie obniżki stóp procentowych oraz stabilizacja rynku kredytowego poprawiły sytuację wielu osób, zwiększając ich zdolność kredytową i przywracając realną możliwość zakupu mieszkania.

W cenie do 800 tys. zł oferujemy mieszkania w poznańskim projekcie Początek Piątkowo oraz inwestycji Foresteria w Gdyni. W Gdańsku lokale w granicach tej kwoty dostępne są w osiedlach Nadmotławie, Porto i Szumilas. We Wrocławiu w tej cenie oferujemy lokale w projekcie Port Popowice, Apartamenty Krakowska i Przystanek Tarnogaj. W Warszawie można je kupić w Sadach Ursynów, inwestycji Metro Life, Royal Residence, Modern City i Rytm Mokotowa.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Większość klientów zainteresowanych naszą ofertą poszukuje lokali w cenie do 600 tys. zł. Warto podkreślić, że wskazana kwota nie tyle odzwierciedla ich faktyczne potrzeby mieszkaniowe, ile wynika z ograniczonej zdolności kredytowej, która wyznacza realny poziom ich możliwości zakupowych. Początkowo, majowa obniżka stóp procentowych nie przełożyła się na wyższą zdolność kredytową, ponieważ część banków w odpowiedzi na decyzję RPP podniosła marże dla nowych kredytów. Tym samym zdolność kredytowa potencjalnych nabywców praktycznie się nie zmieniła.

Obecnie do kwoty 600 tys. zł oferujemy mieszkania w trzech wrocławskich inwestycjach. Są to lokale na osiedlu Lokum Porto, mieszczącym się na Starym Mieście, na powstającym osiedlu Lokum la Vida na Sołtysowicach oraz w ukończonej inwestycji Lokum Verde na Zakrzowie.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Obserwujemy, że największa grupa kupujących w głównych miastach szuka mieszkań w przedziale cenowym do około 600–700 tys. zł, co odpowiada obecnym możliwościom kredytowym większości naszych klientów. Obniżka stóp procentowych nieznacznie poprawiła dostępność finansowania, jednak nie wpłynęła radykalnie na przesunięcie tego progu – wciąż największy popyt koncentruje się na mieszkaniach dwu i trzypokojowych o powierzchni od 40 do 60 mkw. Takie mieszkania dostępne są m.in. w naszych projektach w Gdańsku przy ul. Madalińskiego, Warszawskiej oraz na Trakcie świętego Wojciecha. To propozycje zarówno dla singli, młodych rodzin, jak i osób szukających atrakcyjnej inwestycji na wynajem.

Marcin Malka, prezes zarządu Real Management S.A.

Część naszych klientów kupuje domy, pozyskując finansowanie zazwyczaj na poziomie około 50 proc. wartości nieruchomości. Na pewno wyraźnym progiem ograniczającym możliwości finansowe klientów jest cena domu na poziomie około 4 mln zł. Powyżej tej kwoty liczba potencjalnych nabywców się zawęża, dlatego też dokładamy wszelkich starań, aby nasza oferta domów Neo Natolin była wyjątkowa pod względem lokalizacji, urbanistyki, architektury czy zagospodarowania przestrzeni. Chcemy spełnić oczekiwania wymagających klientów w segmencie luksusowym.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Nasi klienci to w głównej mierze osoby, które przy zakupie mieszkania nie korzystają z kredytowania lub wspierają się dodatkowym finansowaniem jedynie częściowo, dla których zdolność kredytowa nie stanowi problemu przy wyborze mieszkań dostępnych w naszej ofercie.

Wnioski po 15. Forum Rynku Nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce pozostaje w fazie oczekiwania na kluczowe impulsy inwestycyjne, zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – Nadal mocno wyczuwalna jest potrzeba obecności i oczekiwanie na inwestorów typu core i core plus, którzy mogliby zapewnić stabilizację oraz rozwój projektów o niskim profilu ryzyka. Obserwujemy jednocześnie duże zainteresowanie zakupem gruntów pod zabudowę mieszkaniową w największych miastach, z których każde charakteryzuje własna specyfika, dlatego analizy należy przeprowadzać lokalnie, w odniesieni do konkretnego regionu – informuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Deweloperzy na coraz większą skalę poszukują możliwości adaptacji starszych budynków i zmiany ich funkcji, co wynika zarówno z ograniczonej dostępności gruntów, jak i rosnącego znaczenia zrównoważonego rozwoju w podejściu do inwestycji. W praktyce działania w tym obszarze hamuje wciąż niedostatecznie przejrzyste i nieelastyczne otoczenie prawne. Uczestnicy rynku zgodnie wskazują na potrzebę poprawy regulacji, co przyczyniłoby się do pobudzenia podaży, szczególnie w kontekście projektów mieszkaniowych – przyznaje. – W segmencie biurowym natomiast rynek oczekuje głównie spadku kosztów finansowania, co umożliwiłoby powrót do Polski inwestorów z Europy Zachodniej oraz Azji. Obecny poziom stóp procentowych i niepewność makroekonomiczna pozostają barierami dla większej aktywności kapitałowej w tym sektorze – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.

Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz potwierdza, że podczas wydarzenia niezmiennie widoczne było wyraźne zainteresowanie inwestorów dobrze zlokalizowanymi gruntami pod zabudowę mieszkaniową. – Wiele firm deweloperskich i podmiotów inwestycyjnych deklaruje gotowość do zawierania transakcji. Z licznych, przeprowadzonych rozmów z uczestnikami FRN wynika, że utrzymuje się duży popyt na dobrze przygotowane grunty mieszkaniowe. Inwestorzy są gotowi do działania, pod warunkiem zapewnienia stabilnych warunków i sprawnego otoczenia administracyjnego. Jednak tempo wydawania decyzji administracyjnych, szczególnie jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, pozostaje wciąż kluczowym wyzwaniem w procesie wprowadzania na rynek nowych projektów. Usprawnienie pracy jednostek administracyjnych pozwoliłoby firmom zwiększyć płynność działania – wskazuje Emil Domeracki.

Podkreśla jednocześnie, że mimo trudności inwestorzy zagraniczni intensyfikują aktywność transakcyjną w Polsce. – W obliczu skomplikowanych procedur administracyjnych i często niespójnych zmian w przepisach planistycznych, preferują dziś mniejsze, bezpieczne projekty w największych miastach wojewódzkich. Stąd lokalne kompetencje i znajomość rynków regionalnych nabiera obecnie decydującego znaczenia w budowaniu zaufania i trwałych relacji z inwestorami. Aktualnie prowadzimy i nadzorujemy procesy administracyjne dla kilku nowych, mniej znanych inwestorów z regionu Morza Bałtyckiego, a także z Turcji i Węgier. Obecność tego kapitału jest potwierdzeniem, że Polska nadal pozostaje atrakcyjnym rynkiem do inwestycji – przyznaje.

Jak informuje Damian Karkosiński, Investment and Acquisition Specialist w Walter Herz, duże zainteresowanie gruntami pod zabudowę wielorodzinną mieszkaniową idzie w parze z gotowością do zawierania szybkich transakcji. – Obecne warunki rynkowe wciąż wymagają ostrożności inwestorów. Oczekiwane, dalsze obniżki stóp procentowych stanowiłyby istotny impuls dla potencjalnego ożywienia tempa sprzedaży mieszkań. Zdaniem analityków, biorących udział w Forum, ceny mieszkań pozostaną stabilne, wykazując tendencje wzrostowe w średnim terminie. Istotną rolę w przypadku rynku mieszkaniowego mógłby odegrać powrót inwestorów indywidualnych, którzy lokują kapitał w nieruchomości nabywane za gotówkę. W dłuższym horyzoncie coraz większy wpływ na koniunkturę w sektorze będą miały czynniki demograficzne, w tym struktura popytu i potrzeby mieszkaniowe młodego pokolenia. Nie bez znaczenia pozostają również decyzje legislacyjne i kierunek polityki mieszkaniowej. W tym, ewentualne próby nałożenia podatku od posiadania wielu nieruchomości mogą mieć znaczący wpływ na wyhamowanie aktywności inwestycyjnej w tym segmencie.

Majowa obniżka stóp procentowych i brak szansy na rządowy program wsparcia kupujących mieszkania skłoniły wielu oczekujących do nabycia nieruchomości, a rynek oczekuje kolejnej obniżki stóp w lipcu
Już pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły rynkowi mieszkaniowemu ożywienie, na jakie od dawna oczekiwał. W pierwszym kwartale br. popyt na kredyty mieszkaniowe znacząco wzrósł, co było efektem obniżenia kosztów ich obsługi przez banki. W tym czasie, jak wynika z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego, złożono 98 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, co oznaczało 24 proc. wzrost w porównaniu rok do roku.

Maj dostarczył kolejnych dobrych informacji osobom planującym sfinansowanie zakupu mieszkania kredytem i spłacającym zobowiązania. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, dzięki czemu zwiększył się dostęp do kredytów, wzrosła zdolność kredytowa ubiegających się o finansowanie i ożywił popyt na rynku.

Jak podał portal Otodom.pl, w ciągu tygodnia po ogłoszeniu decyzji o obniżce stóp procentowych liczba odwiedzin serwisu sięgnęła 9 mln, wzrastając o 14 proc. w porównaniu z kwietniem. Poszukujący mieszkań byli w tym czasie znacznie aktywniejsi, liczba odpowiedzi na ogłoszenia ofertowe wzrosła o jedną czwartą w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Ponad 60 proc. wzrost ilości wniosków o kredyt

Oczekujący rządowego programu wsparcia, rozczarowani brakiem realnych terminów jego wprowadzenia i możliwości uzyskania kredytu na preferencyjnych warunkach częściowo zdecydowali się złożyć wnioski kredytowe. W maju bank PKO BP, który udziela najwięcej kredytów hipotecznych, odnotował 66 proc. skok ilości napływających wniosków w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.

Biuro Informacji Kredytowej poinformowało zaś, że w maju kredytem zainteresowanych było ponad 38 tys. osób w porównaniu do niespełna 27 tys. osób aplikujących w tym samym miesiącu w 2024 roku. Według statystyki BIK wzrost liczby osób wnioskujących o kredyt był najwyższy od października 2021 roku.

Wzrosła też o 46,4 proc. średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w stosunku r/r. BIK w swoich komunikatach zwrócił uwagę, że czynnikiem stymulującym zainteresowanie kredytem na mieszkania jest "stabilna sytuacja cenowa na rynku nieruchomości". Jego przedstawiciele zaznaczyli również, że średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego – przeszło 467 000 zł - była najwyższa w historii.

Skok sprzedaży nowych mieszkań

Kolejne statystyki portalu Otodom.pl mówią, że deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce odnotowali w maju tego roku wzrost sprzedaży o 30 proc. względem kwietnia br. Według danych tego serwisu firmy deweloperskie sprzedały w tym miesiącu ponad 3,7 tys. mieszkań. Duże zaskoczenie wzbudziła również informacja, że wartość sprzedanych mieszkań po raz pierwszy od października 2023 roku, jak poinformował portal, przekroczyła kwotę 3 mld zł. To efekt pierwszej obniżki stóp procentowych w tym roku, a kolejnej rynek spodziewa się w lipcu.

Branżowy serwis Rynekpierwotny.pl, mówi nawet o 4,5 tys. mieszkań sprzedanych w maju przez deweloperów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i Aglomeracji Śląsko-Zagłębiowskiej, tj. jednej czwartej więcej niż w kwietniu br. I informuje, że podobny skok sprzedaży firmy odnotowały w lutym tego roku. Co wiąże się z poluzowaniem na początku roku warunków udzielania kredytów przez banki.

A co z cenami mieszkań

Analizujący rynek mieszkaniowy wskazują na „spadek dynamiki wzrostu cen” w ostatnim czasie. Podają, że w pierwszych miesiącach bieżącego roku na dwóch najdroższych rynkach w Polsce, w Warszawie i Krakowie ceny transakcyjne nowych mieszkań utrzymywały się na tym samym poziomie, jak przed rokiem a w mniejszych miastach wojewódzkich nawet wzrosły r/r.

Jeśli spojrzelibyśmy na ruchy cen mieszkań w dłuższej perspektywie zobaczymy, że konsekwentnie pną się w górę. Serwis Tabelaofert.pl, oblicza, że w skali całego rynku (10 największych aglomeracji) mieszkania z rynku deweloperskiego są dziś droższe średnio o ponad 8 proc. niż rok temu. W aglomeracji śląskiej, gdzie pojawiły się nowe projekty w wyższym standardzie, średnia stawka za metr skoczyła przez rok nawet o jedną czwartą. W tym czasie ceny spadły tylko w Łodzi ze względu na dużą nadpodaż na tym rynku. Również w samym maju br. rynek nowych mieszkań odnotował nieznaczny wzrost cen w porównaniu do kwietnia br.

Ceny nowych mieszkań nie rosną dlatego, że komuś na tym zależy albo dlatego, że tak decydują banki. Ich wysokość to wynik wielu czynników. Ograniczonej ilości i wyśrubowanych cen gruntów w dużych miastach, co naturalnie ogranicza liczbę nowych inwestycji i podnosi ich koszt. Ceny nieruchomości odnoszą się też do kosztów budowy, które choćby ze względu na inflacyjne podwyżki materiałów budowlanych i wzrost wynagrodzeń są z każdym rokiem wyższe. Taniej budować nie pozwalają również utrudnienia administracyjne i regularne zaostrzanie przepisów oraz wprowadzanie nowych wymogów technicznych.

Coraz wyższe ceny budowanych mieszkań

Średnie ceny mieszkań w nowouruchomionych inwestycjach w maju br., jak potwierdza Tabelaofert.pl, są wyraźnie wyższe, zarówno w porównaniu do kwietnia br., jak i do maja poprzedniego roku.

Rynekpierwotny.pl wylicza, że cena metra w inwestycjach wprowadzonych na rynek w maju 2025 w Warszawie wynosiła średnio już ponad 20 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio ponad 18 tys. zł/mkw.), w Trójmieście 18,8 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio około 16,8 tys. zł/mkw.), a w Metropoli Śląsko-Zagłębiowskiej – 12,3 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio niespełna 11,3 tys. zł/mkw.). W Krakowie mieszkania deweloperskie kosztują przeciętnie 16,7 tys. zł/mkw., w Łodzi – 11,5 tys. zł/mkw., w Poznaniu 13,4 tys. zł/mkw., a we Wrocławiu – około 14,8 tys. zł/mkw.

Brak programu wsparcia i drożyzna na rynku kredytowym sprawia, że za gotówkę sprzedaje się więcej lokali o mniejszej powierzchni. Zmienia się struktura zakupów, ale ceny pozostają stabilne, bo popyt na nieruchomości był, jest i będzie. To pierwsze o czym myślimy chcąc zabezpieczyć zgromadzony kapitał i oszczędności przed utratą wartości.

Nieruchomości nieprzerwanie kupowane są, zarówno na potrzeby mieszkaniowe, jak i inwestycyjnie, z przeznaczeniem pod wynajem, a teraz też w większej ilości przez osoby przyjeżdżające zza granicy, bo w Polsce mieszkania wciąż są tańsze niż w większości krajów Europy. Popyt oczywiście mienia się w zależności od cyków koniunkturalnych, ale jego czasowy spadek nie oznacza dużych obniżek cen. Do tego potrzeba byłoby poważnych, skumulowanych turbulencji rynkowych i drastycznych zmian globalnych.