DOMPRESS.PL

W Polsce powstaje 30 proc. nowych magazynów w Europie, a pod względem popytu na powierzchnie plasujemy się na trzeciej pozycji, po Wielkiej Brytanii i Niemczech. W ostatnich miesiącach rynek inwestycyjnie nieco zwolnił, ale perspektywy dla sektora w naszym kraju są bardzo obiecujące.

Zmiany w światowej gospodarce i niepokój związany z konfliktem w Ukrainie nie ograniczyły jak dotąd rekordowo wysokiego zainteresowania wynajmem powierzchni magazynowych w naszym kraju. Popyt na rynku magazynowym jest rekordowo wysoki. Spadła natomiast ilość nowych projektów realizowanych w tym segmencie.    

– Tylko w pierwszej połowie tego roku do najemców trafiło prawie 4 mln mkw. powierzchni, o około 12 proc. więcej niż rok wcześniej. Rekordowo wysoka chłonności naszego rynku, która przypomnijmy w 2021 roku przekroczyła aż 7 mln mkw. powierzchni,  plasuje Polskę pod względem popytu na europejskim podium – informuje Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest. Przyznaje jednak, że realny wpływ czynników geopolitycznych na ten sektor w naszym kraju nie jest jeszcze odczuwalny. – Wysoki wolumen najmu odnotowany w pierwszych 6 miesiącach roku to konsekwencja procesów inwestycyjnych zainicjowanych w ubiegłym roku. Oznaki spowolnienia gospodarczego zaczynają być jednak widoczne także na rynku magazynowym. Mimo, że możemy mówić o deficycie magazynów w Polsce, bo wolnej powierzchni jest zaledwie 3 proc., w ostatnich miesiącach nastąpił spadek liczby rozpoczynanych inwestycji – wyjaśnia.

Lekki spadek produkcji

Agata Karolina Lasota zaznacza przy tym, że spadek aktywności inwestycyjnej na krajowym rynku logistycznym może okazać się przejściowy, bo całkiem realny jest scenariusz mówiący o szerszym przenoszeniu do naszego kraju produkcji z Chin i innych krajów azjatyckich. Przyznaje, że kolejne zakłócenia globalnych łańcuchów dostaw z Chin, wzrost kosztów transportu kontenerowego z Azji skutecznie motywuje firmy do skracania długości dostaw. Prawdopodobny jest również napływ klientów z Europy Zachodniej, którzy chcą relokować do nas część swojej produkcji i operacji logistycznych.

– Poza atrakcyjnym zapleczem logistycznym, Polska oferuje inwestorom duży rynek wewnętrzny, niższe koszty pracy w porównaniu z krajami zachodnioeuropejskimi oraz dobrze wykształconych ludzi chętnych do pracy. Otrzymujemy zapytania od firm z Rosji i Chin, które analizują możliwość przeniesienia produkcji do naszego kraju. Trafiają też do nas przedsiębiorcy ukraińscy. Firmy chcą jak najlepiej zabezpieczyć ciągłość pracy i podejmują działania, które mogą zagwarantować im niezakłócone funkcjonowanie w przyszłości. Planują zwiększenie zapasów magazynowych, zabezpieczają zaplecze dla produkcji i dążą do zwiększenia efektywności oraz zoptymalizowania kosztów logistyki – informuje Agata Karolina Lasota.

Tylko w drugim kwartale br. krajowe zasoby powierzchni magazynowych wzrosły o 2,2 mln mkw. Swój potencjał magazynowy najbardziej zwiększył w tym roku Wrocław, Górny Śląsk i obszar Polski centralnej. Zasoby w sektorze magazynowym liczą około 26,5 mln mkw. nowoczesnej  powierzchni. Daje nam to piąte miejsce pod względem wielkości rynku magazynowego w Unii Europejskiej.  

Polska drugim, najszybciej rozwijającym się rynkiem w Europie

W połowie roku w budowie było prawie 4,5 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowych. Pod względem przyrostu zasobów plasuje to polski rynek na drugim miejscu w Europie. W połowie roku w realizacji było o 30 proc. powierzchni więcej niż pod koniec 2021 roku, ale od wiosny do wakacji nastąpił prawie dziesięcioprocentowy spadek produkcji. Jeśli wziąć natomiast średnią z kilku ostatnich kwartałów spadek jest już bardziej widoczny. Zmalała przede wszystkim ilość powierzchni realizowanej w zachodniopomorskim, na Dolnym Śląsku oraz w centralnej części kraju.

– Już latem widoczny był spadek ilości projektów magazynowych realizowanych w Polsce spekulacyjnie. Globalne turbulencje gospodarcze i rozwój konfliktu w Ukrainie budzi niepewność wśród inwestorów. Trudno oszacować realną wysokość przyszłych kosztów budowy. Najwięksi gracze nadal poszukują jednak gruntów pod inwestycje, mimo utrzymujących się wysokich cen ziemi. Budowa banków ziemi świadczy o chęci powrotu deweloperów na ścieżkę intensywnej aktywności inwestycyjnej. Firmy oczekują, że rynek nadal będzie się szybko rozwijał. Przygotowują kolejne realizacje, jednak start budowy projektów determinowany jest wcześniejszym zabezpieczeniem powierzchni umowami – przyznaje dyrektor zarządzająca LBC Invest.

Spadek liczby nowych inwestycji w sektorze magazynowym w Polsce nie ma związku z popytem.  Zainteresowanie wynajmem nadal jest rekordowo wysokie. W drugim kwartale tego roku zapotrzebowanie na magazyny osiągnęło historyczne maksimum. Zwolnienie tempa rozwoju rynku wiąże się głównie z utrudnieniami w realizacji projektów i wzrostem kosztów nowych inwestycji.   

Czynsze w górę

Rosnące koszty budowy i utrzymania nieruchomości wpłynęły także na ceny wynajmu powierzchni magazynowych, które dotąd w Polsce utrzymywały się na bardzo niskim poziomie w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Najwyższe podwyżki odnotowane zostały w województwie krakowskim i trójmiejskim oraz w rejonie Warszawy. Według danych LBC Invest, od początku roku czynsze w zależności od lokalizacji wzrosły od około 10 proc. nawet do 25 proc.  

– Ze względu na małą dostępność wolnych powierzchni i ograniczenie nowej podaży można oczekiwać dalszych podwyżek stawek czynszowych w całej Polsce, które zaczęły rosnąć już na przełomie roku. Polski rynek nie jest wyjątkiem, wzrost kosztu wynajmu powierzchni magazynowych widoczny jest w całej Europie – przyznaje Agata Karolina Lasota.

Wyższe ceny najmu są na pewno dla inwestorów czynnikiem motywującym ze względu na wzrost rentowności inwestycji. Aktywność inwestycyjną studzić mogą natomiast wysokie ceny atrakcyjnych gruntów oraz dwukrotnie wyższe koszty związane z finansowaniem projektów przez banki. Wymogi w zakresie ESG sprawiają, że obiekty magazynowe są przyjazne dla środowiska, energooszczędne i komfortowe w użytkowaniu, ale koszt realizacji takich projektów jest też odpowiednio wyższy.  

Choć galerie handlowe znów tłumnie odwiedzane są przez klientów, szczególnie w weekendy, stacjonarny handel staje się coraz bardziej rozproszony i lokalny. Na co dzień handlowy tort dzielą między siebie centra zakupów codziennych, parki handlowe, różnego rodzaju obiekty wielofunkcyjne, sklepy usytuowane przy głównych szlakach miejskich oraz pasaże handlowe, które coraz powszechniej pojawiają się przy nowych osiedlach. Przyszłość należy do placówek, z których można korzystać w pobliżu domu.

Od ponad dwóch lat na znaczeniu zyskują nieduże, lokalne centra zakupowe i parki handlowe, które dominują aktualnie wśród inwestycji realizowanych w tym segmencie. Potrzeby rynku sprawiły, że Walter Herz rozszerzył swoje działania w obszarze poszukiwania, przygotowania oraz uzyskiwania pozwoleń dla gruntów pod inwestycje sektorowe o różnej skali.        

Na krajowym runku, jak podają analitycy firmy, w budowie pozostaje ponad 400 tys. mkw. powierzchni handlowych. Prawie 70 proc. nowej podaży dostarczą lokalne parki handlowe, które powstają głównie w mniejszych miastach, liczących do 100 tys. mieszkańców. W trakcie realizacji jest ponad 30 projektów. Właśnie zakończyła się budowa parku handlowego Dor Plaza w Częstochowie i Galerii Bawełnianka w Bełchatowie. Przed końcem roku klientów ponownie powitać ma także, będący w przebudowie. warszawski Fort Wola.  

130 tys. mkw. powierzchni w pół roku

Wśród obiektów, które wejdą na rynek w najbliższym czasie znajduje się także m.in. krakowskie centrum Atut Ruczaj, Galeria Goplana w Lesznie, czy Pasaż Kępiński i M Park w Koszalinie. Trwają również prace związane z przebudową dawnych sklepów Tesco w Gorzowie Wielkopolskim czy Lubinie.

W pierwszym półroczu 2022 roku, według danych Walter Herz, przybyło w Polsce przeszło 130 tys. mkw. powierzchni handlowych. Otwarte zostały m.in. parki handlowe w Kołobrzegu, Tychach, Sławnie, Warce, Krotoszynie, Sierpcu, Jaśle, Busku-Zdroju, Giżycku, Pszczynie, Puławach, Łanach pod Wrocławiem i Szczytnie. Po rozbudowie uruchomiono także centra w Radomsku, Zamościu, Knurowie i Stalowej Woli.

– Zasoby powierzchni handlowych w Polce dochodzą do 15,7 mln mkw. Nowe obiekty, które powstają teraz na naszym rynku mają przede wszystkim zaspokajać bieżące potrzeby klientów lokalnych. Nie licząc modernizacji i rozbudowy kilku większych obiektów, inwestorzy skupiają aktywność na realizacji parków handlowych i centrów convenience, które oddawane są przede wszystkim na rynkach regionalnych, w mniejszych miejscowościach. Za rozwojem tego formatu idzie ekspansja dyskontów wielobranżowych oraz popularnych sieci spożywczych i drogeryjnych, a także dyskontowych sklepów przemysłowych. Na rynku widoczny jest także intensywny rozwój outletów odzieżowych i marek oferujących towary w obniżonych cenach, jak Half Price i TK Maxx – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.  

Duże obiekty wielofunkcyjne w trendzie

W największych miastach nowej powierzchni handlowej dostarczają natomiast głównie projekty wielofunkcyjne. W Warszawie ogromną popularnością cieszą się uruchomione nie tak dawno Browary Warszawskie i Fabryka Norblina, której rewitalizacja trwała 10 lat. W budowie na warszawskiej Pradze pozostaje Bohema, a do realizacji przygotowywane są kolejne duże inwestycje na Ursynowie i Bielanach. Będą to projekty obliczone na atrakcyjne zagospodarowanie dużych kwartałów miejskich.

Na Kabatach, w miejscu hipermarketu Tesco powstać ma wielofunkcyjny Ogród na skarpie, w którym będzie można zamieszkać, robić zakupy i w atrakcyjny sposób spędzać czas wolny. Budowę kompleksu o charakterze wielofunkcyjnym Echo planuje także w miejscu obecnego centrum handlowego Jupiter, usytuowanego przy ulicy Towarowej. Nowy projekt mixed-use, który zaoferuje 42 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz ponad 7,5 tys. mkw. przeznaczonych na handel i usługi zapowiada również firma Liebrecht & wooD. Inwestor planuje rewitalizację terenów dawnej Drucianki - Warszawskiej Fabryki Drutu, Sztyftu i Gwoździ usytuowanej na Pradze.

W Łodzi w budowie pozostaje Widzewska Manufaktura, Fuzja i Monopolis oparte o rewitalizacje dawnych obiektów fabrycznych. We Wrocławiu trwa rozbudowa Quorum. Mieszkańcy Gdańska będą mogli korzystać z Garnizonu i Doków, a Gdyni z kompleksu Waterfront. Wielofunkcyjny obiekt zastąpić ma też krakowską galerię Plaza. Mówi się także o realizacji nowych inwestycji po wyburzenia kilku starszych centrów handlowych w Warszawie.

Osiedla z pasażami handlowymi

Nowych powierzchni handlowych dostarczają również inwestycje mieszkaniowe, które coraz częściej oferują także dodatkową infrastrukturę, w tym także powierzchnie przeznaczone pod handel i usługi. Około 120 inwestycji mieszkaniowych z 200 realizowanych w Warszawie projektów oferuje powierzchnie handlowo-usługowe.

Lokale handlowe, stanowią dobrą lokatę kapitału, cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów indywidualnych. Większość znajduje nabywców zaraz po wprowadzeniu oferty na rynek. Ilość wolnej powierzchni handlowej w nowych, warszawskich osiedlach zbliżona jest do poziomu pustostanów biurowych w mieście, do wzięcia jest około 12 proc. W przyosiedlowych pasażach handlowych otwierane są najczęściej sklepy spożywcze, piekarnie, cukiernie, sklepy monopolowe, apteki, drogerie, gastronomia i popularne usługi oraz coraz liczniej dyskonty niespożywcze.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A.

Dotychczas nasze osiedla realizowane były głównie ze środków własnych oraz bieżących wpłat klientów. Dzięki dobrze zaprojektowanym inwestycjom i wysokiemu popytowi nie było potrzeby korzystania z finansowania zewnętrznego. W obliczu spadku tempa sprzedaży procedujemy obecnie  kredyty dla kilku większych inwestycji, co. przełoży się na wzrost kosztów realizacji.

Yaron Shama, dyrektor Finansowy Ronson Development

W każdym realizowanym projekcie weryfikujemy sposób jego finansowania oraz warunki kredytu i ocenę ryzyka z nim związanego. Zwykle skupiamy się na finansowaniu naszych inwestycji przez banki lokalne, jednak sprawdzamy także instytucje finansowe poza Polską. Na chwilę obecną, różnica między nimi nie jest znacząca, ale istotnym elementem ryzyka jest kwestia kursu walutowego przy pozyskiwaniu finansowania z zagranicy.

Niestety WIBOR, po wzrostach w ostatnich miesiącach, stał się istotnym elementem całkowitej stopy procentowej. W projektach, które rozpoczęliśmy rok temu, efekt nie jest duży, ponieważ zabezpieczyliśmy sprzedaż mieszkań, a ekspozycja kredytowa nie jest wysoka.

Spodziewamy się natomiast, że w nowo rozpoczynanych projektach koszty odsetek będą większe, ponieważ sprzedaż jest niższa niż w ubiegłych latach, a faza budowy będzie w większym stopniu uzależniona od finansowania bankowego, a mniej od zaliczek od klientów.

Wzrost kosztów finansowych jest tylko jednym czynnikiem, który wpływa na cenę mieszkań. Innymi są relacja popytu i podaży, inflacja oraz wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które mają znacznie większy wpływ na ceny sprzedaży.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Każdy projekt ma zaplanowane źródła finansowania. Ze względu na wzrastający koszt finansowania kapitałem obcym Grupa podjęła działania umożliwiające dywersyfikację źródeł finansowania, a tym samym zmniejszenie kosztów kredytowania. Wzrost oprocentowania kredytów bankowych do nawet ponad 9 proc. w skali roku wynika głównie z podwyższana stóp procentowych przez RPP. Aktualny koszt kredytowania budów jest więc nieakceptowalny dla dużych i dobrych deweloperów, gdyż musiałby spowodować wzrost kosztów realizowanych przedsięwzięć.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service

Zmienność rynku, a w tym również wahania cen są nieodłącznym elementem w branży nieruchomości. Wawel Service jest uznaną Grupą, która cieszy się zaufaniem na rynku finansowym. Dostrzegamy zaostrzenie polityki kredytowej banków w zakresie finansowania projektów deweloperskich, ale nie mamy kłopotu z pozyskaniem finansowania na nowe projekty. W dalszym ciągu chcemy finansować je kredytami bankowymi. Jeżeli chodzi o ceny nieruchomości, to tylko w ciągu ostatnich miesięcy koszt finansowania projektów deweloperskich wzrósł ponad dwukrotnie. Ma to związek ze zmianami stawki WIBOR, która na początku roku wynosiła 2,5 proc., a teraz ponad 7 proc. Jeżeli tak wysoki koszt finansowania będzie się utrzymywał, to z pewnością będzie to miało przełożenie na wzrost cen mieszkań.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Nic się w kwestii finansowania inwestycji w naszym przypadku nie zmieniło. Poza samofinansowaniem, korzystamy z kredytów bankowych.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Nie mamy finansowania zewnętrznego. Nie zagraża nam więc utrata płynności finansowej, która jest trudna w przypadku znacznego spadku sprzedaży. Koszty budowy muszą być realizowane w terminie, aby zachować stabilność pracy Generalnego Wykonawcy. Nasze inwestycje prowadzone są terminowo i bez żadnych opóźnień.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus 

Do tej pory tylko jeden projekt realizowaliśmy we współpracy z bankiem. Pozostałe inwestycje finansujemy ze środków własnych. To dobre rozwiązanie dla klientów, którzy w takiej sytuacji czują się bezpiecznie, wiedząc, że mamy zabezpieczone środki na cały projekt. Koszt pieniądza to istotna pozycja w budżecie inwestycji, biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku finansowym. Do tego niepewność na rynku materiałów budowlanych sprawia, że muszą one ostrożniej podchodzić do kwestii kalkulacji ryzyka i zabezpieczać się przed nim, co oczywiście też wpływa na wzrost kosztów. A przy tym wszystkim nie możemy zapominać o dodatkowych obciążeniach wprowadzonych nowelizacją ustawy deweloperskiej.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Cały czas monitorujemy sytuację na rynku, dotychczas nie zaobserwowaliśmy wzrostu marży ze strony banków. Koszt finansowania wzrósł w proporcji do obserwowanych stóp procentowych ustanawianych przez RPP, które mają bezpośredni wpływ na stawki referencyjne WIBOR i stanowią część składową finansowania projektów deweloperskich. Wzrost ww. kosztów nie wpływa istotnie na ceny mieszkań.

Grzegorz Kopacki, wiceprezes zarządu Homeland Development

Koszt finansowania wzrósł drastycznie. Same koszty odsetkowe kredytu deweloperskiego, nie licząc prowizji i wielu kosztów około kredytowych to dzisiaj około 11 proc., jeszcze rok temu było to około 5 proc. Dostrzegamy również większą ostrożność w udzielaniu kredytów przez banki. Coraz mniej biznes planów dostaje zielone światło na komitetach kredytowych. Projekty, które były akceptowalne rok temu dzisiaj są odrzucane. Problemem jest fakt, że ciężko negocjować ceny mieszkań, zastosować promocję za metr kwadratowy, ponieważ ceny minimalne zapisane są w umowach kredytowych. W biznes planie koszt kredytu deweloperskiego często jest przerzucany w cenie na odbiorcę produktu.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Nie zauważyliśmy znaczącego wzrostu kosztów finansowania w realizowanych inwestycjach. To co jest istotne to nieustanny wzrost kosztów realizacji, który wpływa na decyzje dotyczące rozpoczynania nowych inwestycji.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Obecnie finansujemy nasze inwestycje z własnych środków oraz wpłat klientów. Nie wykluczamy jednak finansowania projektów z kredytu bankowego. Natomiast zdajemy sobie sprawę, że koszty obsługi zadłużenia są obecnie wysokie, więc przełożyłoby się to również na wyższe ceny mieszkań.  

Marcin Michalec, CEO Okam

Podobnie, jak inne firmy działające na rynku, odczuwamy wzrost cen materiałów budowlanych oraz surowców, co naturalnie ma przełożenie na wyższe koszty realizacji obecnych projektów i z pewnością mieć będzie także na przyszłe. Nasi podwykonawcy, przede wszystkim Generalni Wykonawcy, nakładają na nas określone koszty wybudowania inwestycji, w związku z wydatkami, jakie ponoszą. Te w związku ze światową sytuacją gospodarczą są wyższe niż w latach poprzednich. Konsekwencją kilkuprocentowego wzrostu kosztów budowy są wyższe ceny lokali mieszkaniowych dla konsumentów końcowych.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Nasza najnowsza inwestycja Osiedle Natura 2 w Wieliszewie była dotąd prowadzona bez finansowania zewnętrznego. Udało nam się zrealizować 2/3 całego projektu ze środków własnych. Ze względu na skalę naszych przyszłych inwestycji jesteśmy otwarci na rozmowy z bankami i prywatnymi funduszami. Jako grupa Aria zdywersyfikowaliśmy działalność, dzięki czemu mamy wystarczającą ilość środków na wdrażanie nowych projektów.

Robert Stachowiak, prezes zarządu SGI

Nie finansujemy budów kredytem bankowym, inwestycje realizujemy ze środków własnych.

Trudno niestety mówić, że nastroje na zakończonym właśnie w Wiedniu CEE Property Forum 2022, w którym udział wziął Avison Young wskazywały na duży optymizm rynkowych graczy. Ten rok przyniósł sektorowi nieruchomości bezprecedensowe wyzwania. Jesteśmy w miejscu, kiedy monitorowanie rynku przez inwestorów zastąpiło podejmowanie konkretnych działań.  

Czwarty kwartał roku standardowo był okresem zamykania transakcji inwestycyjnych. W tym roku jednak od wybuchu konfliktu w Ukrainie aktywność podmiotów inwestycyjnych, jeśli chodzi o inicjowanie nowych projektów została praktycznie zamrożona. W drugim i trzecim kwartale bieżącego roku nie rozpoczęło się wystarczająco dużo transakcji, aby czwarty kwartał obfitował w dużą ilość finalizacji. Można zatem spodziewać się, że koniec, jak i cały 2022 rok, nie będzie spektakularny pod kątem wolumenu. Sytuacji nie poprawiają nowe doniesienia z Rosji, które napędzają stan niepokoju i utrzymują status quo dla nowych działań inwestycyjnych. Potencjalna eskalacja konfliktu w Ukrainie jak i nieunikniony kryzys energetyczny skutecznie studzą chęć do podejmowania działań we wszystkich kręgach inwestycyjnych.  

Zachowawcze podejście inwestorów utrzyma się prawdopodobnie przez długie miesiące, a nieliczne działania ukierunkowane zostaną na bardzo selektywne i sprofilowane wybory. Realizować i zamykać transakcje będą głównie te podmioty, które zmuszone są utrzymać target roczny na określonym poziomie. Strategicznym aspektem dla inwestowania na tak niepewnym rynku i przy rosnących stopach procentowych jest dostępność i koszt finansowania projektów komercyjnych. Faktem staje się wzrost stóp kapitalizacji, co najbardziej widoczne jest już w segmencie magazynowym.     

Kolejnym trudnym okresem będzie pierwszy kwartał 2023, czyli okres indeksacji czynszów, który wymagał będzie podejmowania wyważonego dialogu pomiędzy właścicielami nieruchomości i najemcami. W kontekście oczekiwanego, drastycznego wzrostu kosztów eksploatacyjnych należy spodziewać się, że najtrudniejsze rozmowy będą dopiero inicjowane.  

Ważniejsza niż kiedykolwiek jest dziś jakość nieruchomości. Zgodność z regulacjami środowiskowymi, społecznymi i zarządczymi (ESG) wysuwa się na pozycję czołową, w szczególności w aspekcie zużycia energii, ale także jeśli chodzi o kształtowanie się decyzji inwestycyjnych. Kluczowa w strategiach ESG staje się możliwość poprawy efektywności energetycznej nieruchomości. Pogłębianie się tego trendu będziemy mogli obserwować w kolejnych latach. Zielona rewolucja w nieruchomościach daje już wymierne, finansowe efekty dla najemców, ale zarazem wymaga wyższych nakładów na budowę i usprawnienie budynków, co zapewne przełoży się na podniesienie czynszów w nowych obiektach, jak również zmodernizowanych nieruchomościach. 

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A.

Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży, nie odnotowaliśmy większych zmian w porównaniu do lat ubiegłych. Sprzedajemy mniej więcej tyle samo małych lokali, kawalerek i dwupokojowych lokali, co mieszkań większych. Średnia powierzchnia sprzedawanych nieruchomości oscyluje w okolicach 54 mkw. Ceny zależą od standardu i lokalizacji inwestycji.

Nie można jednak zaprzeczyć, że aktualna sytuacja geopolityczna i ekonomiczna nie wpłynęła mocno na rynek, utrudniając zakup szczególnie niektórym grupom klientów. Podwyżki stóp procentowych najmocniej uderzyły w młodych nabywców, planujących zakup swojego pierwszego mieszkania, którzy zwykle muszą korzystać z finansowania bankowego. Kolejną grupą są osoby, które z pomocą kredytu hipotecznego chciały zakupić dom lub zamienić mieszkanie na większe. Obecnie tylko około 25 proc. mieszkań z naszej oferty jest kupowanych ze wsparciem banków i na ogół nie jest to znaczące dofinansowanie. Wskaźnik LTV, wyznaczający relację wysokości kredytu do wartości nieruchomości wynosi w tych transakcjach średnio 40-50 proc. Aktualnie dominują klienci gotówkowi, którzy poszukują dużych mieszkań na własne potrzeby lub kupują małe lokale w celach inwestycyjnych.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Preferencje nie zmieniły się znacznie, ponieważ wynikają w dużej mierze z potrzeby posiadania mieszkania spełniającego określone kryteria klienta, jak na przykład trzy pokoje dla rodziny. Zauważamy jednak tendencję, że jeśli klient wybiera pomiędzy dwoma mieszkaniami o podobnym metrażu i określonej liczbie pokoi finalnie decyduje się na to mniejsze.

Wybór lokalu w niższej cenie zwiększa kupujących na uzyskanie kredytu. W przypadku klientów kredytowych zainteresowaniem cieszą się mieszkania w średniej cenie na poziomie około 500 tys. zł. Nabywcy gotówkowi są nadal aktywni i nie są to wyłącznie typowi inwestorzy, lecz także osoby, które poprzez zakup nieruchomości chcą ochronić swój kapitał.

Cezary Grabowski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska

W związku z istotnym spadkiem możliwości zakupowych, spowodowanych malejącą zdolnością kredytową klienci coraz uważniej przyglądają się maksymalnemu wykorzystaniu powierzchni w mieszkaniach. Oznacza to, że szukają dobrze zaaranżowanych, ale możliwe małych mieszkań, najczęściej dwu i trzypokojowych. Działamy na czterech rynkach – w Warszawie, w Poznaniu, Wrocławiu i w Trójmieście. W sprzedaży mamy aktualnie 8 inwestycji, od kameralnych inwestycji, po komfortowe osiedla dla rodzin. Cena mieszkania jest uzależniona od wielu aspektów, w tym lokalizacji i standardu projektu. Osoby zainteresowane kupnem mieszkania w Warszawie najczęściej pytają o mieszkania dwupokojowe w cenie do 550 tys. zł i trzypokojowe do 750 tys. zł.

Widzimy również, że aktywni są klienci gotówkowi, którzy kupując mieszkania w topowych lokalizacjach chcą ulokować bezpiecznie swój kapitał. Oczywiście nie jest to zjawisko na taką skalę, jak w latach poprzednich, ale nadal jest to istotna część rynku., którą również musimy brać pod uwagę przy naszych inwestycjach.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Ograniczenie zdolności kredytowej przełożyło się na zmiany w preferencjach nabywców. Aktualnie klienci zdecydowanie bardziej niż wcześniej kładą nacisk na cenę lokalu, nawet kosztem rezygnacji z niektórych swoich oczekiwań. Z obserwacji doradców ds. sprzedaży wynika, że osoby poszukujące mieszkań w Trójmieście są zainteresowane kupnem lokali w cenach nieprzekraczających 300 tys. zł, co biorąc pod uwagę aktualne ceny rynkowe często nie jest możliwe do spełnienia. Co ważne, nadal bardzo aktywni są nabywcy inwestycyjni, którzy upatrują teraz możliwości dyktowania własnych warunków zakupowych deweloperom w związku ze zmniejszonymi możliwościami nabywczymi części klientów.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Według najnowszych danych z BIK, ilość wniosków kredytowych w sierpniu br. w ujęciu r/r spadła o 72 proc. Spadki sprzedaży w zależności od miasta sięgają 50-70 proc. Trudno więc mówić o zmianie preferencji nabywców. Klienci, którzy w ponad 40 proc. musieli posiłkować się kredytem, odpłynęli z rynku.

Grzegorz Kopacki, wiceprezes zarządu Homeland Development

Koszt finansowania wzrósł drastycznie, same koszty odsetkowe kredytu deweloperskiego, nie licząc prowizji i wielu kosztów około kredytowych, to dzisiaj około 11 proc. Jeszcze rok temu było to około 5 proc. Dostrzegamy również większą ostrożność w udzielaniu kredytów przez banki. Coraz mniej biznes planów dostaje zielone światło na komitetach kredytowych. Projekty, które był akceptowalne rok temu dzisiaj są odrzucane. Ceny mieszkań: problemem jest fakt, że ciężko negocjować ceny mieszkań, zastosować promocję za metr kwadratowy, ponieważ ceny minimalne zapisane są w umowach kredytowych. W biznes planie cena kredytu deweloperskiego często jest przerzucana w cenie na odbiorcę produktu.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Preferencje kupujących nie zmieniły się, zmieniły się ich możliwości. Nawet zarabiający powyżej średniej krajowej nie mają łatwej sytuacji, planując zakup mieszkania. Kredyt hipoteczny ze zmienną stopą jest jeszcze w niektórych bankach tańszy niż analogiczny produkt oparty na okresowo stałym oprocentowaniu, ale w porównaniu z poprzednim miesiącem wyższe są marże. Wobec czego wielu klientów utraciło zdolność kredytową. Dochód na poziomie 6-7 tys. zł. na osobę, szczególnie w Warszawie, oznacza dość ograniczony wybór mieszkań, a wszystkim zarabiającym mniej pozostaje tylko wynajem. Stąd w ostatnich miesiącach rynek najmu dynamicznie się rozwija. Mieszkanie można wynająć już nie tylko na rynku wtórnym. Dużą popularnością cieszą się mieszkania i apartamenty, które wynajmują deweloperzy, bo gwarantują wysoki standard lokali i bezpieczeństwo najmu. W inwestycji Aleje Jerozolimskie 216 w Warszawie wynajęte zostały niemal wszystkie apartamenty, które w czasie pandemii opustoszały na wiele miesięcy. Gotowe i wyposażone apartamenty inwestycyjne są łakomym kąskiem dla klientów, którzy chcą zabezpieczyć swoje oszczędności przed inflacją. Kupując lokal z najemcą mogą od razu zarabiać na wynajmie. Klienci inwestycyjni na ogół wybierają małe lokale, najchętniej jedno lub dwupokojowe, najczęściej w cenie do 500 tys. zł. Takim produktem są apartamenty należące do tzw. kategorii aparthoteli - Apartamenty Pileckiego 59 na warszawskim Ursynowie, zabezpieczone aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej. Kupując taki lokal można odliczyć 23 proc. stawkę VAT. Małe lokale o powierzchni poniżej 25 mkw., z uwagi na brak możliwości zameldowania w nich, nie generują ryzyka związanego ze skutkami ustawy o ochronie praw lokatorów. Klienci mogą liczyć na regularny miesięczny dochód z wynajmu długoterminowego czy krótkoterminowego i takie lokale idealnie sprawdzą się też na biuro.

Robert Stachowiak, prezes zarządu SGI

Przede wszystkim, w porównaniu do np. trzeciego czy czwartego kwartału 2021, zmniejszyła się liczba podpisywanych umów deweloperskich. Mieszkania kupowane na rynku pierwotnym zwykle finansowane są głównie kredytami, więc podniesienie stóp procentowych i związana z tym niższa zdolność kredytowa mocno wpłynęły na niższe statystyki sprzedaży. Wielu klientów, z uwagi na aktualną sytuację na rynku, odkłada decyzję o kupnie na kolejny rok i decyduje się pozostać przy wynajmie. Niemniej sytuacja nie jest jednorodna dla całego rynku – jakościowe inwestycje nadal znajdują nabywców, którzy traktują zakup wysokiej klasy mieszkania jako dobrą lokatę kapitału.

Karolina Bronszewska, członek zarządu, dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Nasze statystyki sprzedażowe pokazują, że najpopularniejszymi metrażami są obecnie kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe, w przedziale od 30 mkw. do 45 mkw. Jest to naturalnym efektem znacznego obniżenia zdolności kredytowej klientów, będącego konsekwencją kolejnych podwyżek stóp procentowych. Zdarza się, że nasi potencjalni klienci podczas wizyty w biurze sprzedaży jako kwotę maksymalną za mieszkanie dwupokojowe podają 400 tys. zł, na przykład w Warszawie, co przy obecnych średnich cenach mkw. w stolicy jest trudne do osiągnięcia. Natomiast dokładamy wszelkich starań, aby ułatwić klientom decyzję o zakupie mieszkania w naszych inwestycjach. Oferujemy gwarancję stałej ceny, a we wszystkich projektach wprowadziliśmy nowy system płatności – 20/80, który zakłada, że 20 proc. ceny klient reguluje na etapie podpisania umowy, a 80 proc. dopiero przy odbiorze kluczy.

Bardzo aktywni są klienci gotówkowi. Aktualnie w ten sposób realizowanych jest nawet 70 proc. transakcji. Nieruchomości nadal postrzegane są jako bezpieczna lokata kapitału, szczególnie przy tak dużym jak obecne zainteresowaniu rynkiem najmu.

Marcin Michalec, CEO Okam

Niższa zdolność kredytowa naturalnie przekłada się na możliwości zakupowe wielu konsumentów. Klienci kredytowi, jeśli już uzyskają finansowanie na zakup własnego M,

są obecnie w stanie zakupić mniejsze mieszkanie niż byliby jeszcze zaledwie kilka lat temu. Rzeczywistość kredytowa związana z trudnościami pozyskania pożyczki czy regularne podwyżki stóp procentowych zmuszają do weryfikacji preferencji i marzeń konsumentów oraz dopasowania ich do bieżących możliwości finansowych. Aktualnie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe o metrażu do 40 mkw. i trzypokojowe o powierzchni do 60 mkw.

Jeśli chodzi o nasze inwestycje, wiele osób decydujących się na zakup lokali to wciąż klienci indywidualni dysponujący kapitałem czy oszczędnościami. W dobie wysokiej rosnącej inflacji i ogólnej niepewności gospodarczej posiadane środki chcą bezpiecznie ulokować.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Uwaga potencjalnych klientów zainteresowanych kupnem mieszkania zwrócona jest teraz na ceny. Rynek radykalnie zweryfikował ich możliwości zakupowe. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w lipcu banki udzieliły 9 tysięcy kredytów mieszkaniowych, a przed rokiem było ich 24 tys. Mocno skurczyła się także liczba wniosków kredytowych. W lipcu było ich ponad 14,1 tysięcy., czyli o blisko 68 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Niestabilna sytuacja gospodarcza powoduje, że klienci rozważnie podchodzą do zakupu mieszkania i szukają lokali o mniejszej powierzchni. Kupujący w osiedlu Miasteczko Jutrzenki najczęściej pytają o kawalerki i przestronne mieszkania dwupokojowe o metrażu około 40 mkw. Niezmiennie obserwujemy zmiany na rynku nieruchomości i wiemy, z czym zmagają się potencjalni klienci. Dlatego uruchomiliśmy bezpieczny system płatności 20/80, co oznacza, że nabywca na początek wpłaca 20 proc. ceny nieruchomości, a pozostałe 80 proc. po zakończeniu budowy.

Małgorzata Przepiera, kierownik sprzedaży PCG S.A. w Szczecinie

Obserwujemy zainteresowanie mieszkaniami o niższych cenach niż dotychczas. Klienci mają obniżoną zdolność kredytową, więc starają się znaleźć najtańsze mieszkanie o maksymalnie największej powierzchni. Zapytania mamy nadal o różnorodne metraże, i te najmniejsze o powierzchni około 40 mkw., jak i te większe o metrażu około 60-70 mkw. Wszystko zależy od intencji kupującego i sposobu finansowania. Klienci gotówkowi, których mamy teraz najwięcej, poszukują większych apartamentów z najbardziej atrakcyjnym położeniem, natomiast osoby korzystające z kredytu hipotecznego szukają kompromisów ze względu na cenę.

Zmieniła się na pewno tolerancja na podwyższanie budżetu na zakup mieszkania. O ile wcześniej zalety danego lokum skłaniały kupujących do wybrania nieco droższego lokalu, niż pierwotny budżet, teraz podawane na początku rozmów maksymalne kwoty rzadko są przekraczane.

Obecnie największym problemem jest spadek zdolności kredytowej i niepewność w uzyskaniu finansowania na zakup nieruchomości. Dodatkowo brak stabilności makrogospodarczej nie ułatwia klientom podejmowania decyzji o zakupie. Coraz częściej pytają o koszty eksploatacji, szczególnie ogrzewania.

Marek Pawlukiewicz, rzecznik prasowy Aria Development

W związku z wyższymi stopami procentowymi oraz pogorszeniem się zdolności kredytowej obserwujemy spadek liczby osób kupujących mieszkania na kredyt, ale bez wątpienia problem ten dotyczy całego rynku deweloperskiego w Polsce. Obecnie większe lokale sprzedają się gorzej, ale jest więcej klientów gotówkowych, którzy kupują mieszkania o mniejszej powierzchni.

Ceny w Osiedlu Natura 2 w Wieliszewie zaczynają się od 6 200 zł/ mkw. Mieszkanie czteropokojowe o powierzchni 76 mkw., które można odebrać jeszcze w tym roku kosztuje 493 tys. zł wraz z miejscem parkingowym w garażu podziemnym.