DOMPRESS.PL

Uproszczenie, których obszarów legislacyjnych byłoby kluczowe dla przyspieszenia budowy mieszkań? Zmiana, jakich przepisów najbardziej przysłużyłyby się sektorowi mieszkaniowemu i wpłynęła na dynamikę inwestycyjną? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal

Mimo ambitnych zapowiedzi o „odblokowaniu inwestycji” i „ułatwieniach dla budownictwa”, nie dostrzegamy istotnych zmian legislacyjnych, które realnie przełożyłyby się na poprawę warunków dla sektora deweloperskiego. W mojej ocenie akty prawne są zmieniane wybiórczo i uznaniowo przez legislatorów.

Grunty będące w zasobach państwa wciąż są niedostępne, a tymczasem ich uwolnienie przyczyniłoby się do wzrostu podaży działek, a co za tym idzie, zdjęcia presji kosztowej, która znacząco przekłada się na ceny mieszkań.

Zdecydowanego uproszczenia wymaga proces wydawania pozwoleń na budowę, który dodatkowo komplikuje reforma planowania przestrzennego, wzbudzająca również wątpliwości, co do możliwych funkcji niektórych działek w przyszłości.

Poprawie powinny ulec także procedury środowiskowe. Nadal trwają zbyt długo, są zawiłe, a postępowania dla inwestycji o marginalnym wpływie na środowisko często są nieprzejrzyste. Brak na przykład realnych progów zwalniających z oceny oddziaływania na środowisko.

Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii

W obliczu złożonych i czasochłonnych procedur administracyjnych, zwłaszcza w zakresie uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz dostosowywania projektów do lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego, uproszczenie i przyspieszenie postępowań mogłoby znacząco usprawnić realizację inwestycji. Kluczowe jest skrócenie terminów uzyskiwania poszczególnych decyzji – w tym środowiskowych, o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, a także przyspieszenie uzgodnień między organami administracji publicznej.

Wpływ na poprawę funkcjonowania rynku nieruchomości może mieć również nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych może w wielu przypadkach odblokować potencjał inwestycyjny gruntów, choć najprawdopodobniej będzie się to wiązać z wyższymi kosztami po stronie dewelopera. W dłuższej perspektywie do poprawy dostępności gruntów może przyczynić się także tzw. ustawa podażowa. Pozytywnie oceniamy próbę urealnienia wymogów dotyczących wskaźników parkingowych oraz przekazania w tym zakresie większych kompetencji gminom.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

W odpowiedzi na inicjatywę deregulacyjną rządu, z perspektywy rynku budownictwa mieszkaniowego kluczowe byłoby uproszczenie kilku obszarów legislacyjnych, które dziś realnie spowalniają proces inwestycyjny i generują niepotrzebne koszty, jak np. procedury planistyczne (mpzp i WZ). Obecny system planowania przestrzennego jest czasochłonny i nieelastyczny. Uproszczenie i przyspieszenie procedur uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz urealnienie terminów uzyskiwania warunków zabudowy byłoby kluczowe. Możliwość etapowania planów i zastosowanie narzędzi cyfrowych przy ich tworzeniu znacząco poprawiłoby dynamikę inwestycji.

Potrzebna jest też reforma procesu uzyskiwania pozwoleń na budowę. Wiele inwestycji opóźnia się z powodu długiego i nieprzewidywalnego procesu administracyjnego. Wprowadzenie zasady „milczącej zgody” w sytuacjach, gdzie organy nie dotrzymują ustawowych terminów oraz cyfryzacja całego procesu mogłaby znacząco poprawić efektywność.

Istotną zmianą byłaby także redukcja liczby wymaganych uzgodnień i opinii. Obecnie inwestor jest zobowiązany do pozyskania szeregu opinii, które często dublują się lub mają marginalne znaczenie dla bezpieczeństwa inwestycji. Ograniczenie tych obowiązków do kluczowych organów oraz wprowadzenie jednolitego stanowiska administracyjnego (jedno okienko) mogłoby skrócić przygotowanie projektu o wiele miesięcy.

Należałoby również wprowadzić uproszczenia w zakresie przekształcania gruntów rolnych i leśnych na cele mieszkaniowe. Zbyt restrykcyjne przepisy dotyczące odrolnienia gruntów, nawet tych położonych w granicach miast, blokują rozwój urbanistyczny. Wprowadzenie jasnych kryteriów, według których grunty mogą być automatycznie przekształcane, szczególnie w obrębie aglomeracji, byłoby przełomowe.

Podsumowując, potrzebujemy deregulacji, które urealnią i przyspieszą ścieżkę inwestycyjną, eliminując zbędne bariery biurokratyczne. Jako członek Corporate Connection aktywnie bierzmy udział w deregulacji, która nie oznacza rezygnacji z kontroli, ale skupienie się na tym, co rzeczywiście wpływa na jakość i bezpieczeństwo budownictwa, a nie na procedurach, które są celem samym w sobie.

Rafał Gliwiński, Head of Design w Archicom

Z punktu widzenia branży deweloperskiej kluczowe dla usprawnienia procesów inwestycyjnych są zmiany, które zwiększą przewidywalność, tempo oraz ujednolicą procedury administracyjne w skali całego kraju. Istotne jest również ograniczenie uznaniowości po stronie urzędów i urzędników, a także wprowadzenie jasnych, precyzyjnych definicji dotyczących planowanej zabudowy, najlepiej zapisanych w planach miejscowych. Doprecyzowanie tych kwestii mogłoby znacząco skrócić czas oczekiwania na decyzje i zmniejszyć liczbę sporów interpretacyjnych. Warto rozważyć wprowadzenie rozwiązań ograniczających przewlekłość postępowań, takich jak domniemanie pozytywnego wyniku w przypadku braku odpowiedzi na uzgodnienia techniczne lub interpretacje przepisów, przy zachowaniu wyjątku dla decyzji w rodzaju pozwolenia na budowę.

Ułatwieniem byłoby także umożliwienie przystępowania do procedury uzyskania warunków zabudowy w sytuacji, gdy termin uchwalenia miejscowego planu został przekroczony. Obecnie takie opóźnienia blokują potencjał inwestycyjny wielu działek. Istotne byłoby również stworzenie spójnego systemu interpretacji przepisów, np. w postaci wytycznych ogólnokrajowych opracowywanych przez GUNB lub inne instytucje, które mogłyby być stosowane jednolicie przez urzędy w całym kraju. Warto też rozważyć mechanizmy motywujące administrację do dotrzymywania ustawowych terminów, co przełożyłoby się na większą przewidywalność działań i szybsze wprowadzenie mieszkań na rynek.

Jesika Mackiewicz, Head of Acquisitions and Development Warsaw, Matexi Polska

Z punktu widzenia branży deweloperskiej, jednym z kluczowych obszarów wymagających deregulacji jest uproszczenie i przyspieszenie procedur administracyjnych związanych z realizacją inwestycji mieszkaniowych. Obecnie największym wyzwaniem dla sektora są skomplikowane i czasochłonne procesy dotyczące m.in. warunków zabudowy, decyzji środowiskowych czy pozwolenia na budowę. Długotrwałość tych procedur znacząco ogranicza tempo dostarczania nowych mieszkań na rynek i generuje dodatkowe koszty inwestycyjne.

Jednym z kluczowych zadań wydaje się ujednolicenie zakresu dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę (PNB) i zredukowanie liczby instytucji do opiniowania. Obecnie proces uzyskiwania pozwolenia jest nie tylko czasochłonny, ale także skomplikowany administracyjnie, głównie ze względu na brak jednolitych standardów dokumentacyjnych oraz dużą liczbę instytucji opiniujących inwestycję. W zależności od miasta, a nawet konkretnej dzielnicy, inwestorzy napotykają na różne oczekiwania urzędów względem zakresu dokumentów niezbędnych do uzyskania PNB. Mimo że przepisy prawa budowlanego precyzują, jakie załączniki powinny znaleźć się we wniosku, wiele samorządów wprowadza dodatkowe wymagania – od opinii konserwatorów zabytków, przez uzgodnienia zagospodarowania terenu i decyzje lokalizacyjne, po szczegółowe opracowania techniczne. Zgodnie z ustawą, pozwolenie na budowę powinno zostać wydane w ciągu 65 dni. W praktyce jednak ten termin jest rzadko dotrzymywany.

Opóźnienia w realizacji inwestycji wynikają również z konieczności uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (DUŚ) dla warunków zabudowy (WZ). Procedura uzyskania DUŚ w Warszawie trwa średnio około roku, a przygotowanie wniosku zajmuje dodatkowo ok. 3 miesięcy. Co więcej, decyzja DUŚ wymaga bardzo szczegółowych danych projektowych, takich jak: dokładna wysokość budynku, powierzchnia zabudowy, powierzchnia garażu czy lokalizacja urządzeń technicznych (np. wentylatorów). Tymczasem to właśnie decyzja WZ określa kluczowe parametry inwestycji, takie jak maksymalna wysokość zabudowy, wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej czy liczba miejsc parkingowych. Urząd wydaje decyzję WZ na podstawie własnej analizy urbanistycznej, której wyniki często różnią się od założeń inwestora. Z tego względu uzasadnione wydaje się przeniesienie obowiązku uzyskania DUŚ dopiero na etap składania wniosku o PNB, kiedy parametry inwestycji są już ustalone. Takie rozwiązanie znacząco skróciłoby czas przygotowania inwestycji i uczyniło cały proces bardziej logicznym i efektywnym.

Ważnym elementem jest także cyfryzacja procesów administracyjnych oraz zwiększenie przejrzystości oraz przewidywalności decyzji urzędniczych. Kluczowe jest ułatwienie dostępu do gruntów inwestycyjnych, w tym terenów poprzemysłowych i zdegradowanych oraz zapewnienie stabilności legislacyjnej, która pozwoli na długofalowe planowanie inwestycji.

Na koniec warto odnieść się do korzystnej zmiany polegającej na wydłużeniu terminu uchwalania planów ogólnych przez gminy do 30 czerwca 2026 roku. Dotychczasowy termin był dla wielu gmin nierealny i niósł ryzyko paraliżu inwestycyjnego z powodu braku zatwierdzonych dokumentów planistycznych. Wydłużenie czasu pozwoli samorządom na przeprowadzenie rzetelnych konsultacji i stworzenie dopracowanych planów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Deregulacja w budownictwie mieszkaniowym to jeden z kluczowych kierunków, który może znacząco przyspieszyć rozwój sektora i poprawić dostępność mieszkań. Obecne regulacje są często zbyt złożone, czasochłonne i nieelastyczne, co prowadzi do opóźnień, wzrostu kosztów i ograniczenia podaży nowych inwestycji. Kluczowe kierunki zmian obejmują m.in. uproszczenie procedur uzyskiwania pozwoleń na budowę, reformę decyzji o warunkach zabudowy, cyfryzację procesu inwestycyjnego, ograniczenie obowiązkowych uzgodnień, przyspieszenie procedur środowiskowych.

Aktualnie proces uzyskania pozwolenia jest długotrwały, wymaga wielu załączników i opinii. Z pewnością należy przyspieszyć i uprościć te procedury. Można byłoby wprowadzić również reformę warunków zabudowy (tzw. „wuzetek”). Brak planu miejscowego oznacza konieczność uzyskania WZ, co znacznie wydłuża proces inwestycyjny i stwarza ryzyko uznaniowości decyzji. Można byłoby wprowadzić terminy graniczne dla wydania decyzji (np. 30 dni) oraz standaryzację zasad ich wydawania.

Ponadto, Inicjatywa SprawdzaMY Rafała Brzoski zaproponowała już ciekawe rozwiązania, choćby cyfryzację ksiąg wieczystych. To oznaczałoby szybszy dostęp i mniej biurokracji. Znacząco skróciłoby czas oczekiwania na wpisy, który obecnie wynosi wiele miesięcy. Dzięki digitalizacji procesu, klienci banków szybciej sfinalizują zakup nieruchomości i uzyskają kredyty hipoteczne, a banki zoptymalizują zarządzanie zabezpieczeniami. Cyfrowy obieg dokumentów zmniejszy liczbę błędów, odciąży sądy i zredukuje koszty archiwizacji.

Ważne jest także zmniejszanie ubezpieczenia pomostowego dla klientów. Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowe zabezpieczenie wymagane przez bank do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W tym okresie klient ponosi wyższe koszty, najczęściej w postaci podwyższonej marży kredytowej. Choć jest to element niemal każdej umowy kredytu hipotecznego, istnieją skuteczne sposoby na ograniczenie tego obciążenia. Takie rozwiązania może stosować rząd, wdrażając elektroniczne wpisy do ksiąg wieczystych i przyspieszając procedury sądowe. Z drugiej strony banki mają szereg możliwości, aby przygotować atrakcyjne propozycje dla klientów.

Magda Kwiatkowska-Świstak, radca prawny, Ronson Development

Rządowe zapowiedzi deregulacji w gospodarce to dobry kierunek. Sektor budownictwa mieszkaniowego od lat boryka się z licznymi barierami administracyjnymi i regulacyjnymi, które znacząco opóźniają proces inwestycyjny i generują dodatkowe koszty.

Jednym z najpilniejszych problemów, wymagających interwencji ustawodawcy są nieuregulowane zasady przejmowania przez gminy dróg budowanych przez deweloperów. Obecnie inwestorzy ponoszą ogromne nakłady na budowę infrastruktury drogowej, a mimo to często spotykają się z odmową jej przejęcia przez samorządy. Potrzebne są jasne przepisy, które zobowiążą gminy do przejmowania dróg spełniających określone standardy techniczne, z określonym obligatoryjnym terminem odbioru, np. w ciągu 6 miesięcy od złożenia wniosku. Wiąże się z tym konieczność systemowego uregulowania zasad finansowania infrastruktury towarzyszącej, dróg, chodników, oświetlenia czy sieci wodno-kanalizacyjnych.

Warto rozważyć wprowadzenie funduszu infrastrukturalnego współfinansowanego przez gminy i inwestorów, który pozwoliłby rozłożyć koszty bardziej proporcjonalnie i sprawiedliwie. Zapewni to zniesienie uznaniowości i arbitralnych decyzji urzędników, większą przewidywalność kosztów, szybsze procedury, a także zachowanie płynności finansowej inwestorów, szczególnie tych mniejszych.

Kolejną barierą są przewlekłe procedury administracyjne, związane z uzyskiwaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. W największych miastach czas oczekiwania sięga już 2–3 lat, co znacząco podraża koszty inwestycji i zniechęca inwestorów. Należy skrócić terminy ustawowe dla organów wydających decyzje, ale też wprowadzić realną odpowiedzialność urzędników za przekraczanie tych terminów. Obecnie sankcje są iluzoryczne, a inwestorzy pozostają bez skutecznych narzędzi egzekucji sprawności postępowań.

Dużym problemem jest także opóźnienie w dokonywaniu wpisów do ksiąg wieczystych, szczególnie w dużych miastach. Na wpisy istotne z punktu widzenia realizacji inwestycji, takie jak wpis prawa własności czy wpis podziału lub scalenia nieruchomości, czeka się dziś nawet rok. To często blokuje dalsze etapy inwestycji i przekazywania lokali nabywcom.

Po nowelizacji z 2023 r. wprowadzającej plany ogólne, wielu inwestorów znajdzie się w sytuacji zawieszenia, ponieważ gminy nie zdążą ich uchwalić, a decyzje o warunkach zabudowy są w wielu miejscach niemożliwe do uzyskania w tym okresie przejściowym. W praktyce oznacza to blokadę inwestycji. Należałoby wobec tego wprowadzić przepisy przejściowe gwarantujące możliwość uzyskania WZ przez określony czas, niezależnie od uchwały planu ogólnego.

W przypadku większych inwestycji problemem dla inwestorów jest procedura środowiskowa, która potrafi trwać dłużej niż samo projektowanie budynku. Należy więc umożliwić łączone postępowanie środowiskowe i budowlane dla inwestycji spełniających określone kryteria, np. w granicach miasta, na terenach z infrastrukturą oraz wprowadzić „ścieżkę szybką” dla inwestycji o znaczeniu lokalnym z uproszczoną oceną oddziaływania na środowisko i maksymalnym terminem wydania decyzji.

Jeśli rząd rzeczywiście chce pobudzić rynek mieszkaniowy, konieczne jest połączenie deregulacji z odważnymi reformami proceduralnymi i infrastrukturalnymi. Samo ograniczanie liczby dokumentów nie wystarczy. Potrzebujemy sprawnej administracji, przewidywalnych terminów i jasnych zasad współpracy między deweloperami a gminami.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Z perspektywy dewelopera, który od lat aktywnie uczestniczy w przekształcaniu przestrzeni miejskich, zarówno w Warszawie, jak i innych miastach, dostrzegamy szereg obszarów, w których możliwe byłoby dalsze usprawnienie procesów inwestycyjnych. Jednym z kluczowych elementów jest uproszczenie procedur administracyjnych, zwłaszcza w zakresie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwoleń na budowę. W praktyce skrócenie i większa przewidywalność tych procesów mogłyby realnie wpłynąć na tempo i efektywność realizacji inwestycji mieszkaniowych, jak i cen sprzedaży mieszkań.

Warto także prowadzić dialog na temat roli infrastruktury towarzyszącej, takiej jak drogi, kanalizacja czy sieci techniczne, w kontekście zrównoważonego rozwoju. Z perspektywy inwestora zasadne wydaje się rozważenie mechanizmów, które sprzyjałyby bardziej partnerskiej współpracy pomiędzy sektorem prywatnym a jednostkami samorządu terytorialnego przy realizacji tego typu elementów infrastruktury.

Bardzo nam miło podzielić się informacjami o tegorocznych awansach w Avison Young.
Agnieszka Bogucka awansuje na stanowisko Senior Valuer w dziale Valuation and Advisory.

Agnieszka jest rzeczoznawcą majątkowym i analitykiem aktywnym na rynku nieruchomości od 2011 roku. W dziale Valuation and Advisory w Avison Young pracuje od momentu jego powstania. Posiada doświadczenie w pracy we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych, w tym również międzynarodowych portfolio, natomiast specjalizuje się w obiektach magazynowych i logistycznych.

Artur Czuba awansuje na stanowisko Director w dziale Investment Advisory.

Artur jest doświadczonym doradcą rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych, który współpracował z licznymi inwestorami i deweloperami aktywnymi w głównych sektorach rynku nieruchomości komercyjnych. W ostatnim czasie osiągnął szczególne sukcesy na rynku parków handlowych. Posiada również doświadczenie w kwestiach finansowania i refinansowania nieruchomości we współpracy z największymi podmiotami bankowymi w Europie. Z Avison Young Artur jest związany od samego początku istnienia firmy w Polsce.

Filip Filipowicz awansuje na stanowisko Senior Consultant w dziale Office Agency.

Filip jest absolwentem kierunku Zarządzanie ze specjalizacją Negocjacje i sprzedaż. Karierę na rynku nieruchomości zaczynał w sektorze nieruchomości mieszkaniowych. W Avison Young Filip jest od początku istnienia działu Office Agency. Do jego obowiązków należy wspieranie najemców w procesach renegocjacji umów i relokacji biur zarówno w Warszawie jak i w innych większych miastach w Polsce.

Marta Marat awansuje na stanowisko Senior Valuer w dziale Valuation and Advisory.

Marta jest uprawnionym rzeczoznawcą majątkowym i analitykiem rynku. Swoje doświadczenie zdobywała

pracując w różnorodnych firmach branży doradczej co pozwoliło jej spojrzeć na rynek z różnych perspektyw. Marta przygotowuje operaty szacunkowe, raporty z wyceny i analizy dla każdego rodzaju nieruchomości komercyjnych, ostatnio ze szczególnym uwzględnieniem sektora mieszkaniowego i PRS.

Kamil Olechniewicz awansuje na stanowisko Senior Project Manager w dziale Technical Advisory.

Inżynier elektryk z uprawnieniami budowlanymi do projektowania i kierowania robotami bez

ograniczeń. Posiada prawie 10-letnie doświadczenie w projektowaniu, realizacji i audytowaniu instalacji elektrycznych i teletechnicznych w budynkach każdego sektora nieruchomości w obszarze technicznym, organizacyjnym i negocjacyjnym.

Renata Zielińska awansuje na stanowisko Senior Consultant w dziale Investment.

Renata jest skrupulatnym i utalentowanym analitykiem. Przed dołączeniem do Avison Young doświadczenie na rynku nieruchomości zdobywała głównie w dziale badań w firmie konkurencyjnej. Do Avison Young dołączyła w 2022 roku. Obecnie odpowiada za identyfikację potencjału nieruchomości, przygotowywanie memorandów inwestycyjnych oraz obsługę transakcji.

„2024 to był intensywny i dobry rok w Avison Young w Polsce. Z sukcesem sfinalizowaliśmy wiele ciekawych transakcji a także powiększyliśmy skład osobowy w każdym dziale. Jestem bardzo dumny, obserwując jak członkowie zespołu Avison Young rozwijają się w naszych strukturach. Z prawdziwą przyjemnością ogłaszam liczne awanse na stanowiska „seniorskie”.” – komentuje Michał Ćwikliński, Principal, EMEA Regional Managing Director, Managing Director – Poland.

Autorzy:Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Obiecujący początek

Rynek inwestycyjny utrzymuje tempo

Wynik 2024 r. wykazał powrót do stabilizacji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych – powiało optymizmem. Całkowity wolumen transakcji przekroczył dwukrotność wyniku z 2023 r., potwierdzając istotne ożywienie na rynku. Oczekujemy, że ta dynamika utrzyma się w 2025 roku, dodatkowo napędzana przez spodziewane obniżki stóp procentowych, poprawę płynności i pojawienie się wielu okazji inwestycyjnych we wszystkich segmentach rynku.

W I kw. 2025 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł 686 mln euro, co stanowi wzrost o 64% rok do roku. Płynność rynku wzrosła z kolei o 46%. Struktura transakcji była zbudowana głównie w oparciu o sektor handlowy - w szczególności parki handlowe - oraz starsze biurowce. W rezultacie średnia wartość transakcji pozostała stosunkowo niewielka, i tylko wartość 4 transakcji znalazła się w przedziale 50-75 mln euro. Polscy inwestorzy odpowiadali za 17% wolumenu, co podkreśla stabilny udział i rosnący wpływ polskiego kapitału.

Inwestycje w sektorze magazynowym nabrały tempa: w I kw. odpowiadały za 29% całkowitego wolumenu transakcji, oraz dodatkowo w segmencie została zrealizowana ogromna fuzja (sprzedaż GLP do Ares). Transakcje biurowe miały miejsce zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych, podczas gdy inwestycje w sektorze handlowym koncentrowały się na parkach handlowych i centrach handlowych zlokalizowanych w miastach regionalnych. Na rynku sfinalizowano również 3 transakcje w sektorze mieszkaniowym, a także zakup hoteli przez francuski SCPI.
Główne liczby:
- 686 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny w I kw. 2025
- 35 transakcji
- Wysoka płynność, umiarkowana średnia wartość transakcji
- Sprzedaż GLP do Ares – duże przejęcie w sektorze magazynowym

Sektor magazynowy – bezpieczne opcje

Utrzymujące się zainteresowanie inwestorów aktywami magazynowymi sygnalizuje dalsze przyspieszenie w tym segmencie rynku. W obliczu utrzymującej się niepewności geopolitycznej, Polska wyróżnia się jako strategiczne miejsce dla inwestorów zagranicznych realizujących strategie „nearshoringu”, co wskazuje na silny i długotrwały potencjał wzrostu dla sektora.

W I kw. 2025 r. w sektorze magazynowym zrealizowano 5 transakcji o łącznej wartości 202 mln euro, co stanowiło 29% całkowitego wolumenu inwestycji w Polsce w tym okresie. Transakcje dotyczyły wielkopowierzchniowych obiektów logistycznych typu big-box zlokalizowanych w aglomeracjach trójmiejskiej i warszawskiej, a także nowoczesnego obiektu logistycznego i chłodniczego znajdującego się w samej Warszawie.

Kolejną zapowiedzią przyspieszenia w tym sektorze może być liczba realizowanych przez nasz zespół doradztwa technicznego projektów due diligence (TDD), które poprzedzają transakcje. A obecnie większość z nich przygotowywana jest dla obiektów magazynowych.

Polski sektor magazynowy konsekwentnie pozostaje silny, nawet w trudnych czasach. Dlatego też, wraz z wyczekiwanym większym przyspieszeniem na rynku inwestycyjnym, spodziewamy się rosnącej liczby transakcji portfelowych, a także transakcji fuzji i przejęć. Jedna znacząca transakcja została już sfinalizowana - GLP sprzedał swoje aktywa magazynowe do Ares Management (w tym duże portfolio znajdujące się w Polsce) w ramach globalnej transakcji typu M&A.

Sektor w liczbach:
- 202 miliony euro – wolumen sektora w I kw. 2025
- 5 transakcji
- Sprzedaż GLP do Ares – duże przejęcie w sektorze magazynowym

Sektor handlowy – wygodne zakupu poza głównymi miastami

Polski sektor handlowy nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów. W I kw. 2025 r. zrealizowano 14 transakcji, przy czym Avison Young doradzał przy 3 z nich.

Po sprzedaży kilku dużych centrów handlowych typu „prime” w 2024 r., początek 2025 r. został zdominowany przez aktywa typu „convenience” – parki handlowe odpowiadały za 56% wolumenu. Ta klasa aktywów, niezmiennie postrzegana jako bezpieczna opcja inwestycyjna, utrzymuje swoją atrakcyjność wśród inwestorów.

Kluczowe transakcje w I kw. 2025 r. obejmowały zakup Power Park Olsztyn przez BIG Shopping Centers oraz zakup Comfy Park Bielik przez Newgate Investment, z udziałem Avison Young pośredniczącego w finalizacji tej transakcji. Dodatkowo Terg nabył portfel dwóch parków handlowych.

Co ciekawe, niewielkie centra handlowe z ofertą typu „convenience”, zlokalizowane poza głównymi miastami Polski odpowiadały za ponad 1/3 wolumenu inwestycji sektora. Spośród 4 transakcji w tym segmencie, największą było nabycie 3 centrów handlowych Plaza Center na Śląsku przez ukraiński fundusz Focus Estate Fund. Transakcja ta podkreśla rosnący apetyt inwestorów na centra regionalne, których atutami są dobre lokalizacje, ugruntowane pozycje handlowe i atrakcyjne ceny sprzedaży.

Inne sprzedane w I kw. istotne obiekty w tej kategorii to Galeria Świdnicka, Pasaż Świętokrzyski i Galeria Młyńska. Przy tej ostatniej transakcji doradzał Avison Young. W tym okresie doszło również do sprzedaży kilku mniejszych obiektów typu „convenience” i samodzielnych obiektów handlowych, co pokazuje utrzymujący się popyt na zróżnicowane formaty obiektów handlowych.

Sektor w liczbach:
- 189 milionów euro – wolumen sektora w I kw. 2025
- 6 transakcji parkami handlowymi (na 14 zrealizowanych w sektorze)
- 2 transakcje portfelowe

Sektor biurowy - zainteresowanie stabilne, ale selektywny popyt

Rynek inwestycji biurowych w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów, choć kupujący dalej podchodzą do transakcji bardzo selektywnie. Strategie „value-add” i „core+” zyskują na popularności w określonych segmentach, szczególnie tam, gdzie przeceny zbliżyły do siebie oczekiwania sprzedających i kupujących.

Polski rynek biurowy zrealizował w I kw. 2025 r. wolumen inwestycyjny o wartości 176 mln euro. Największą transakcją kwartału - i jedyną transakcją typu core - było nabycie budynku Wronia 31 w Warszawie przez Uniqa Real Estate. Warto zauważyć, że ponad 60% aktywów będących przedmiotami transakcji miało charakter typu „value-add” lub oportunistyczny, co odzwierciedla zainteresowanie inwestorów możliwościami repozycjonowania nieruchomości. Podczas gdy popularność miast regionalnych rośnie, ich udział w całkowitym wolumenie inwestycji pozostaje ograniczony. Chociaż 8 z 12 transakcji miało miejsce na rynkach regionalnych, ich łączny wolumen stanowił nieco ponad 40% całkowitego wolumenu sektora.

Kapitał typu „core” pozostaje nieznacznie aktywny, ponieważ inwestorzy reprezentujący tego typu strategie nadal unikają ryzyka związanego z zawirowaniami gospodarczymi i geopolitycznymi. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą - aczkolwiek zachowawczą - aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa. Wiemy o kilku transakcjach tego typu w Warszawie i miastach regionalnych, które mają zostać sfinalizowane w najbliższej przyszłości.

Sektor w liczbach:
- 176 milionów euro – wolumen sektora w I kw. 2025
- 8 transakcji na rynkach regionalnych (na 12 zrealizowanych w sektorze)
- 1 transakcja typu „core”

Sektor PRS - konwersje i nowi gracze

W 2024 r. rynek mieszkaniowy w Polsce odnotował łącznie 12 transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik 344 mln euro. Transakcje w sektorze PRS zostały sfinalizowane głównie przez aktywnych już operatorów. Dominował Szwedzki kapitał z 50% udziałem w całkowitym wolumenie inwestycji w PRS.

I kw. 2025 r. rozpoczął się od sfinalizowania 3 transakcji w sektorze mieszkaniowym o łącznej wartości ponad 100 mln euro. Największą z nich była transakcja typu „forward funding”- PRS Metro Szwedzka zostało pozyskane przez AFI Europe. Kolejnym projektem był zakup obiektu typu „co-living” Nad Stawem sfinalizowany przez NREP. Trzecia transakcja dotyczyła rynku wtórnego - Xior Student Housing nabył projekt PRS w Warszawie od Syrena Real Estate. Jest to jedna z niewielu transakcji na rynku wtórnym w Polsce, ponieważ rynek ten jest wciąż na wczesnym etapie rozwoju.

W sektorze pojawił się nowy gracz - Polski Holding Nieruchomości (PHN), ogłosił wejście w segment PRS. PHN wykorzysta własne zasoby i przebuduje posiadane pustostany na lokale PRS. Nowa platforma będzie oferować ok. 800 lokali PRS dostarczonych do końca 2030 roku.

Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów starszymi biurowcami z potencjałem przekształcenia w domy studenckie, mieszkania lub jednostki PRS. Jedną z kluczowych zalet tych nieruchomości jest atrakcyjna lokalizacja z bardzo dobrym dostępem do transportu publicznego. Doradcy techniczni Avison Young przeprowadzili już wiele analiz budynków biurowych pod kątem potencjalnej przebudowy na takie cele. Okazuje się, że adaptacja powierzchni biurowych na cele mieszkaniowe - bez konieczności wyburzania - jest względnie łatwa do wykonania w świetle obowiązujących przepisów technicznych. W rzeczywistości, przekształcenie budynków biurowych w jednostki mieszkalne jest znacznie łatwiejsze niż w drugą stronę.

Co dalej?

Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w regionie. Obserwujemy znaczny wzrost aktywności inwestorów typu REIT i SCPI.

Silne fundamenty napędzają ponowne zainteresowanie wysokiej jakości aktywami. Inwestorzy koncentrują się na takich właśnie obiektach, dodatkowo spełniających kryteria ESG lub poszukują aktywów oportunistycznych z potencjałem zmiany ich funkcji.

Oczekiwane obniżki stóp procentowych pomogą zmniejszyć rozbieżność w oczekiwaniach cenowych sprzedających i kupujących.

Wysiłki zmierzające do osiągnięcia zerowej emisji dwutlenku węgla staną się istotne nie tylko dla deweloperów i inwestorów, ale także dla banków finansujących rynek nieruchomości

WeNet, największa w Polsce firma działająca w branży marketingu internetowego przeniosła gdańskie biuro do wielofunkcyjnego kompleksu Garnizon, należącego do Grupy Inwestycyjnej Hossa. Organizacja objęła powierzchnię ponad 450 mkw. w budynku biurowym GATO, zwiększając przestrzeń do pracy w porównaniu z powierzchnią zajmowaną przed relokacją. Kompleksowego wsparcia w złożonym procesie najmu oraz negocjacjach warunków kontraktu udzielił firmie gdański zespół Walter Herz.
Nowe biuro mieszczące się w multi-funkcyjnym Garnizonie, usytuowanym w centralnej części Gdańska, w pobliżu alei Grunwaldzkiej i alei Żołnierzy Wyklętych zapewnia firmie atrakcyjne środowisko pracy. Zmiana lokalizacji nie oznaczała dla WeNet konieczności ponoszenia wysokich kosztów związanych z fit out-em, wymagała jedynie wdrożenia niewielkich zmian aranżacyjnych na obejmowanej powierzchni.

WeNet to firma działająca w obszarze szeroko pojętego doradztwa internetowego. Jako lider transformacji technologicznej sektora MŚP w Polsce posiada w pakiecie wszystkie usługi internetowe, takie jak tworzenie i pozycjonowanie stron internetowych, prowadzenie dedykowanych kampanii reklamowych i działań marketingu lokalnego online, tworzenie e-sklepu oraz hosting stron internetowych. Grupa WeNet jest właścicielem wyszukiwarek pkt.pl, panoramafirm.pl i biznesfinder.pl oraz Partnerem Premium Google Ads, a także certyfikowanym developerem PrestaShop. WeNet od ponad 30 lat wspiera polski biznes, dostarczając małym i średnim przedsiębiorcom efektywne rozwiązania online, umożliwiające zwiększenie widoczności, ułatwiające komunikację z klientami i pozwalające intensyfikować sprzedaż. WeNet zatrudnia w całej Polsce ponad 1200 osób.

– Wybraliśmy Garnizon z uwagi na wysoką jakość oferowanej powierzchni oraz potencjał i udogodnienia, jakie zapewnia kompleks. Nowoczesne biuro, które obecnie zajmujemy w budynku GATO całkowicie odpowiadało naszym potrzebom pod względem aranżacji. Dzięki zaangażowaniu i kompleksowej obsłudze doradców Walter Herz oraz sprawnym negocjacjom przeprowadzonym z udziałem wszystkich stron przedsięwzięcia udało się z sukcesem zakończyć proces najmu i relokować biuro do największego kompleksu mixed-use w Trójmieście – przyznaje Dorota Malarska, dyrektorka HR ds. ESG i Administracji w Grupie WeNet. – Współpraca umożliwiła nam pozyskanie nowoczesnej powierzchni biurowej na bardzo korzystnych warunkach. Otrzymaliśmy wsparcie na każdym etapie procesu, także w kwestiach wychodzących poza standardową obsługę tego typu transakcji. Nowa przestrzeń została świetnie przyjęta przez zespół. Pozwoliło nam to ograniczyć rotację i zwiększyć skuteczność rekrutacji, co nie pozostaje bez pozytywnego wpływu na wyniki finansowe firmy – dodaje Dorota Malarska.

– Firma WeNet, którą mamy przyjemność reprezentować od 2023 roku, zgłosiła zapotrzebowanie na nową powierzchnię biurową w Gdańsku w związku z zakończeniem umowy najmu w zajmowanej lokalizacji. Działając pod presją czasu udało nam się pozyskać korzystną cenowo propozycję i na kilkanaście miesięcy firma przeniosła się do budynku biurowego Eternum, zanim trafiła do docelowego miejsca pracy. Spośród zaproponowanych rozwiązań standardowych, obejmujących najem na 5-7 lat, jak i propozycji podnajmu klient zdecydował się na powierzchnię w budynku GATO ze względu na idealny rozkład oferowanego biura i jego centralną lokalizację. Ta oferta spełniała wszystkie oczekiwania WeNet, zarówno budżetowe, jak i lokalizacyjne i aranżacyjne. Po niewielkiej modernizacji, wykorzystującej istniejące elementy wykończenia, firma ulokowała siedzibę oddziału w Gdańsku pod nowym adresem z satysfakcją dla wszystkich stron transakcji – mówi Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz.

Multi-funkcyjny kompleks Garnizon położony jest na 25 hektarowym terenie zlokalizowanym na styku Wrzeszcza Górnego i Strzyży, gdzie znajdują się budynki apartamentowe i loftowe oraz obiekty biurowe, usługowe i handlowe, a także rozbudowana infrastruktura parkingowa obejmująca około 1000 miejsc postojowych. Wysokiej klasy przestrzeni dostarczają tu, zarówno nowe budynki, jak i odrestaurowane obiekty zabytkowe.

Budynek biurowy GATO, który usytuowany jest przy ulicy C.K. Norwida, oferuje 15 tys. mkw. powierzchni komercyjnej. Został oddany do użytkowania w 2021roku. Na siedmiu piętrach mieszczą się w nim biura w standardzie klasy A+, a na parterze biurowca znajduje się reprezentacyjne lobby oraz lokale usługowe. Na dwóch podziemnych kondygnacjach położona jest hala garażowa z ponad 270 miejscami parkingowymi. Budynek uzyskał ocenę Excellent w systemie certyfikacji BREEAM.

Dzięki niepowtarzalnej koncepcji architektonicznej, wdrożonej przy realizacji Garnizonu stworzona została nowa, oryginalna przestrzeń miejska, która zapewnia przyjazny, parkowy klimat i wyróżnia się odmienną od typowych parków biurowych architekturą. Lokalizacja zapewnia sprawną komunikację z wszystkimi rejonami Trójmiasta. Oferuje pełną infrastrukturę handlową, usługową, oświatową i sportową w najbliższym otoczeniu oraz sąsiedztwo Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego. Kompleks Garnizon dzieli zaledwie 20 minut drogi rowerem po wygodnych ścieżkach od gdańskiego Starego Miasta. Dojazd samochodem do głównego dworca kolejowego w Gdańsku zajmuje około 10 minut, a do portu lotniczego niespełna 15 minut.

Jakie wyniki sprzedaży odnotowały firmy deweloperskie w pierwszych trzech miesiącach 2025 roku? Jak uzyskany rezultat wypada w porównaniu ze sprzedażą w poprzednim kwartale i analogicznym okresie 2024 roku? Czy deweloperom udało się zrealizować plany sprzedażowe? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedaliśmy 951 mieszkań na podstawie umów deweloperskich i przedwstępnych, co pomimo spadku o 8 proc. rok do roku, uważamy za bardzo dobry wynik. Warto podkreślić, że pierwszy kwartał ubiegłego roku był dla Develii rekordowy, wsparty intensyfikacją zakupów w związku z wygaszaniem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Na tle III i IV kwartału 2024 roku wynik za pierwsze trzy miesiące tego roku oznacza wzrost, co potwierdza stopniową odbudowę popytu.

Konsekwentnie realizujemy naszą strategię biznesową, zakładającą sprzedaż 3100–3300 mieszkań w 2025 roku. Spodziewamy się, że zapowiadana obniżka stóp procentowych będzie istotnym czynnikiem wspierającym rynek nieruchomości mieszkaniowych w drugiej połowie roku.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

W I kwartale 2025 roku zawartych zostało 348 umów deweloperskich i przedwstępnych. W tym samym okresie ubiegłego roku wynik był lepszy o 369 mieszkań, natomiast w IV kw. 2024 roku o 97 lokali.

Dane te, zwłaszcza w odniesieniu do I kw. 2024 r., obarczone są wysoką bazą porównawczą, co wynika m.in. z odmiennej sytuacji rynkowej, w tym kończącego się wówczas efektu wdrożenia rządowych dopłat do kredytów. Z kolei niejasna sytuacja co do ich kontynuowania, a przede wszystkim bardzo niekorzystne warunki finansowania zakupów i wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, zaważyły na osiągniętych wynikach. Z wymienionych względów odbiegły one od założeń i oczekiwań spółki.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Zgodnie z założeniami, w I kwartale br. odnotowaliśmy satysfakcjonujące wyniki sprzedaży, utrzymując dynamikę z końcówki ubiegłego roku. Kluczowy wpływ na poziom naszej sprzedaży miało zakończenie budowy trzech naszych inwestycji – Czysta4 we Wrocławiu, Bernadovo w Gdyni oraz Panoramiqa w Poznaniu, które wzmocniły ofertę mieszkań dostępnych „od ręki”, co w obecnych warunkach rynkowych jest bardzo cenione przez klientów.

W porównaniu do IV kwartału 2024 r. utrzymaliśmy zbliżony poziom sprzedaży, natomiast względem I kwartału ubiegłego roku zanotowaliśmy wzrost, głównie dzięki większemu wolumenowi gotowych mieszkań w ofercie.

Katarzyna Mirota, Head of Sales & Marketing, Matexi Polska

W pierwszym kwartale br. zawarliśmy z klientami łącznie 71 umów deweloperskich (43 w Warszawie oraz 28 w Krakowie). Obecnie zainteresowanie na rynku jest spore, ale wydłuża się proces decyzyjny klientów, co spowodowało, że poziom naszej sprzedaży w minionym kwartale był lekko poniżej planu. W drugim kwartale br. planujemy wprowadzenie do oferty dwóch nowych inwestycji i w efekcie zwiększenie volumenu sprzedaży.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedaliśmy 530 lokali, czym odnotowaliśmy wzrost o 29 proc. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, kiedy zawartych zostało 410 umów. Spośród wszystkich transakcji, 60 dotyczyło projektów realizowanych przez Archicom na rzecz Grupy Echo Investment.

Wynik ten potwierdza, że nasza oferta skutecznie odpowiada na aktualne potrzeby klientów, zarówno pod względem lokalizacji, jak i układów mieszkań. Wypracowana dynamika sprzedaży jest wysoka w odniesieniu do całego rynku, co potwierdza skuteczność naszej strategii dywersyfikacji geograficznej i konsekwentnego poszerzania portfolio o projekty z segmentu popularnego i premium.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Pierwszy kwartał 2025 roku pokazuje, że nadal utrzymujemy założone tempo naszej działalności. Mamy ambitne plany i realizujemy duże inwestycje – niezależnie od koniunktury rynkowej.

W pierwszym kwartale 2025 roku Grupa TAG podpisała ponad 470 umów przedwstępnych i deweloperskich oraz dodatkowo około 200 umów rezerwacyjnych, które pozostają wkrótce do sfinalizowania jako deweloperskie. Podpisanych zostało około 390 umów przedwstępnych i deweloperskich oraz około 200 umów rezerwacyjnych.

Grupa TAG w Q1 2025 zrealizowała i rozpoznała w przychodach blisko 350 lokali, około 250 lokali zostało przekazanych klientom, a 130 lokali wprowadzono na wynajem. Zrealizowanych i przekazanych zostało ponad 180 lokali. Łącznie w Q1 2025 Grupa TAG w Polsce miała w budowie około 7300 mieszkań i lokali komercyjnych. Portfolio mieszkań na wynajem Grupy wyniosło ponad 3350 lokali. Aktualnie w ofercie mamy około 1900 lokali.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development

W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedaliśmy 96 lokali, co jest wynikiem w pełni zgodnym z naszym założonym planem sprzedażowym. Biorąc pod uwagę aktualną sytuację rynkową, świadomie przyjęliśmy bardziej konserwatywny cel niż w analogicznym okresie roku ubiegłego oraz w IV kwartale 2024 roku. Właściwie określiliśmy cele na ten okres i konsekwentnie realizowaliśmy naszą strategię sprzedażową, szczególnie w dwóch najpopularniejszych inwestycjach: Ursus Centralny i Miasto Moje.

Łukasz Šedovič Sales Director w Trust Investment S.A.

Pomimo licznych wyzwań rynkowych, z jakimi mierzy się obecnie branża nieruchomości, nasza firma osiągnęła w I kwartale 2025 roku satysfakcjonujący wynik sprzedażowy, utrzymując poziom 116 transakcji, czyli dokładnie tyle samo, ile odnotowaliśmy w IV kwartale 2024 roku.

Choć porównując rok do roku odnotowujemy niewielki spadek, to jednak z dużą uwagą obserwujemy rosnący trend, który pozwala nam z optymizmem patrzeć na kolejne miesiące. Wierzymy, że dzięki innowacyjnym rozwiązaniom, takim jak program dopłat do kredytów, elastyczna oferta oraz konsekwentna obecność w atrakcyjnych lokalizacjach, uda nam się utrzymać i zwiększyć tempo sprzedaży. To pokazuje, że nawet w wymagających warunkach rynkowych odpowiednio dopasowana strategia i otwartość na potrzeby klientów przynoszą realne efekty.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Sprzedaż naszej najnowszej inwestycji – Stacja Ligocka w Katowicach ruszyła dopiero w ostatnim miesiącu pierwszego kwartału br. W poprzednim roku, zgodnie z przyjętym harmonogramem, nie prowadziliśmy sprzedaży żadnego projektu, a skupialiśmy się aktywnie na przygotowaniu nowej oferty i rozwijaniu potencjału inwestycyjnego.

Stacja Ligocka to dla nas istotny krok w kierunku poszerzenia obecności na rynkach regionalnych i nowy rozdział w działalności operacyjnej. Już na etapie startu zauważamy spore zainteresowanie inwestycją, co pozwala z optymizmem patrzeć na wyniki w nadchodzących miesiącach.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Jeżeli chodzi o nasze wyniki z pierwszego kwartału są zgodę z naszymi założeniami i spodziewamy się zwiększenia dynamiki rynku w drugiej połowie roku. Mamy też w planach w III kwartale br. wprowadzać kolejne grunty do sprzedaży.

Obecnie w ofercie posiadamy tylko dwa grunty z pozwoleniem na budowę. Pierwszy znajduję się na przepięknej Warmii w gminie Jeziorany. Projekt zakłada 19 budynków jednorodzinnych oraz wyjątkową dostępność lini brzegowego jeziora Ławki. Jest to projekt premium dla wymagającego inwestora. Drugi grunt to 8 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Jest to pierwszy etap osiedla pod Gdańskiem w miejscowości Pomlewo. Ten projekt również wykonaliśmy w podwyższonym standardzie, ze względu na niszę jaką zdiagnozowaliśmy na rynku.