DOMPRESS.PL

W jakich cenach są najtańsze mieszkania w ofercie deweloperów? Jaką mają powierzchnię? W których osiedlach są dostępne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
W naszej ofercie najtańsze mieszkania, w cenie około 380 tys. zł dostępne są w gdańskiej inwestycji Południe Vita oraz w projekcie Unii Lubelskiej w Poznaniu. Są to kompaktowe lokale o powierzchni około 30 mkw.
Jeśli chodzi o cenę za metr kwadratowy, najniższe stawki – od 8 tys. zł dotyczą głównie większych mieszkań w osiedlu Południe Vita w Gdańsku oraz inwestycji Ogrody Wojszyce we Wrocławiu. Projektujemy naszą ofertę tak, aby w każdej lokalizacji, w której realizujemy inwestycje, klienci mogli znaleźć mieszkanie dopasowane do swoich potrzeb i możliwości finansowych.
Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal
W Gliwicach w inwestycji Ogrody Andersa mamy w sprzedaży mieszkanie o powierzchni 26 mkw. w cenie 278 949 zł. W krakowskim projekcie Skwer Harmonia jest do nabycia 30 metrowy lokal za 377 468 zł. W Łodzi w osiedlu Atal Aura na kupujących czeka kawalerka o powierzchni 26 mkw. w kwocie 303 624 zł. W poznańskiej inwestycji Naramowice Odnova za mieszkanie o metrażu 32 mkw. trzeba zapłacić 372 528 zł.
W warszawskim Osiedlu Poematu lokal o powierzchni 35 mkw. dostępny jest w cenie 503 295 zł. We wrocławskim projekcie Strachowicka najtańsze mieszkanie o metrażu 33 mkw. można kupić za około 430 tys. zł. W Gdańsku w Osiedlu Przyjemne lokal wielkości 27 mkw. jest w sprzedaży za 363 768 zł.
Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
Cena mieszkań w naszych inwestycjach uzależniona jest od lokalizacji oraz standardu wykończenia. Aktualne najtańsze mieszkanie w naszej ofercie znajduje się w projekcie Panoramiqa w Poznaniu i kosztuje 444 715 zł.
Katarzyna Mirota, Board Member, Matexi Polska
Posiadamy zróżnicowaną ofertę, zarówno pod względem standardu inwestycji, ceny jak i lokalizacji. Najtańsze mieszkania pod względem ceny brutto za całość mamy w Warszawie na terenie Włoch w inwestycji XYZ Place. Ceny zaczynają się tu od 544 tys. za kawalerkę o powierzchni 28,36 mkw.
Na rynku krakowskim najtańsze mieszania oferujemy w inwestycji Takt Lirników. Cena kawalerki o powierzchni 26,34 mkw. wynosi 482 tys. zł.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Obecnie najtańszą propozycją w naszej ofercie jest mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 33 mkw., które jest dostępne w gdańskiej inwestycji Wolne Miasto w cenie całkowitej brutto 429 tys. zł.
Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Aurec Home
Nasze inwestycje powstają w zielonych dzielnicach Warszawy, takich jak Włochy, Ursus i Białołęka. W Miasteczku Jutrzenki Dzielnica Lawendy, które oferuje ostatnie trzypokojowe mieszkania, ceny oscylują w okolicach 820 tys. zł. Z kolei w industrialnym kompleksie Fabrica Ursus, który proponuje mieszkania o metrażu od 32 mkw. ceny zaczynają się od 527 tys. zł.
Niedawno wprowadziliśmy do oferty przedsprzedaż mieszkań w nowym osiedlu My Forest. To wyjątkowe miejsce charakteryzuje się ekologicznymi rozwiązaniami oraz prywatnym lasem o powierzchni 4 000 mkw. dostępnym tylko dla mieszkańców. Ceny mieszkań w My Forest zaczynają się od 421 tys. zł.
Anastasia Prusiecka, Dział Sprzedaży Folwark Jankowice, Grupa Konkret
Aktualnie w ofercie Grupa Konkret posiada jedną inwestycję zlokalizowaną na skraju aglomeracji poznańskiej w Jankowicach. Projekt Folwark Jankowice to osiedle, które łączy w sobie kameralną zabudowę wielorodzinną, budynki szeregowe i domy jednorodzinne. Jest to więc oferta skierowana do szerokiej grupy odbiorców. Łączy ich jedno. Chcą mieszkać pod miastem w otoczeniu przyrody, a to gwarantuje blisko 18 ha park pałacowy, z którym bezpośrednio sąsiaduje inwestycja. Biorąc pod uwagę budynki wielorodzinne, najtańsze mieszkania w naszej ofercie kosztują niecałe 390 tys. zł brutto. W tej cenie klient otrzymuje dwupokojowy lokal o powierzchni około 38 mkw. z balkonem o powierzchni od 8 do 10 mkw. Co istotne, takie lokale posiadamy jeszcze w budynkach już oddanych do użytku, a więc klient odbiera klucze do nowego M zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.
Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper
Najatrakcyjniejszą cenowo ofertę posiadamy w inwestycji Lokum la Vida, realizowanej na wrocławskich Sołtysowicach. Za 499 tys. zł dostępne jest tu dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 33,1 mkw., obejmujące pokój dzienny z aneksem kuchennym, ustawną sypialnię oraz łazienkę. Do lokalu przynależy także loggia. To doskonały wybór dla osób poszukujących mieszkania na start.
W cieszącej się dużą popularnością inwestycji Lokum Porto, położonej na Starym Mieście we Wrocławiu, oferujemy mieszkanie o metrażu 32,5 mkw. w cenie 599 tys. zł. Znajduje się w nim pokój z aneksem kuchennym oraz łazienka. Dzięki przemyślanemu układowi istnieje możliwość wydzielenia wygodnej strefy sypialnianej. Dodatkowym atutem jest duża loggia o powierzchni ponad 8 mkw. Znakomita lokalizacja osiedla sprawia, że jest to ciekawa propozycja dla inwestorów szukających lokali pod wynajem.
Z kolei na osiedlu-ogrodzie Lokum Verde, usytuowanym na wrocławskim Zakrzowie, proponujemy trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 50,3 mkw., którego cena w stanie deweloperskim wynosi 669 tys. zł. Lokal posiada pokój dzienny z aneksem kuchennym, dwie sypialnie, łazienkę oraz osobną toaletę. Z przynależącej do niego loggii rozpościera się widok na zielony dziedziniec, wypełniony różnorodną roślinnością. To idealna opcja dla osób ceniących spokój i bliskość natury.
W podwrocławskiej Sobótce, w unikalnej inwestycji Lokum Monte, położonej tuż przy Ślężańskim Parku Krajobrazowym, oferujemy ostatnie dostępne lokale. Najtańszy z nich to dwupoziomowe, czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 88,6 mkw., w cenie 649 tys. zł. Dodatkowymi atutami jest kameralna zabudowa osiedla, gwarantująca większy komfort życia i poczucie prywatności oraz strefa SPA z basenem, dostępna wyłącznie dla mieszkańców.
Piotr Rojek, Kierownik Handlowy Megapolis
W ramach bieżących inwestycji realizowanych przez Megapolis, koncentrujemy się przede wszystkim na lokalach mieszkaniowych. Najbardziej atrakcyjne cenowo oferty znajdują się na Osiedlu OZON, usytuowanym w północnej części Krakowa. Są to mieszkania z ogródkami, w których powierzchnia terenu zielonego często przewyższa metraż samego lokalu, co stanowi dodatkowy atut. Podobne proporcje występują również w przypadku mieszkań z przestronnymi tarasami.
W najkorzystniejszej cenie, wynoszącej 12 800 zł za mkw., dostępne jest mieszkanie o powierzchni 67 mkw., do którego przynależy ogród o powierzchni 107 mkw. Poza indywidualnie dobieranymi warunkami proponujemy naszym klientom unikalny na skalę województwa system finansowania 1 proc./99 proc., który umożliwia elastyczne i wygodne warunki zakupu, ułatwiając realizację inwestycji.
Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development
W Warszawie najtańsze mieszkanie z naszej oferty znajduje się w inwestycji Miasto Moje VIII. To lokal o powierzchni 25,41 mkw., a jego cena wynosi 424 724 zł. W Poznaniu najtańszym lokalem jest mieszkanie z projektu Grunwald Między Drzewami II. Jego cena to 492 550,22 zł za 38,64 mkw.
We Wrocławiu najniższa oferta pochodzi z inwestycji Viva Jagodno. Lokal o powierzchni 48,17 mkw. można kupić w cenie 616 961 zł. W Szczecinie natomiast najtańsze mieszkanie można znaleźć w Nowej Północy 1B. Lokal o powierzchni 26,09 mkw. kosztuje około 300 tys. zł.
Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.
Najtańszym mieszkaniem spośród naszej oferty jest mieszkanie jednopokojowe oznaczone numerem M021, znajdujące się w inwestycji ULTRADOM w Radomiu. Powierzchnia mieszkania wynosi 26,60 mkw., a jego wartość to 215 460 zł.
Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Aktualnie Grupa Waryński koncentruje się na realizacji inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach. W ramach tego projektu najtańsze mieszkanie to starannie zaprojektowany lokal o powierzchni ponad 38 mkw., którego cena całkowita wynosi 471 936 zł brutto. Inwestycja Stacja Ligocka charakteryzuje się doskonałą lokalizacją, zapewniającą wygodny dostęp do komunikacji miejskiej oraz pełnej infrastruktury, co czyni ją atrakcyjną propozycją, zarówno dla osób szukających pierwszego mieszkania, jak i inwestorów.
To mieszkanie to doskonała okazja dla ludzi poszukujących nowoczesnego, funkcjonalnego lokalu w jednym z najdynamiczniej rozwijających się miast Polski. Dzięki odpowiedniemu rozplanowaniu przestrzeni, zapewnia ono komfortowe warunki do życia, a przy tym stanowi konkurencyjną ofertę na rynku lokalnym.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment
Alter Investment jest deweloperem gruntowym, specjalizującym się w pozyskiwaniu, uszlachetnianiu i przygotowywaniu nieruchomości pod inwestycje budowlane. Nasza działalność koncentruje się na dostarczaniu atrakcyjnych gruntów z pełnym przygotowaniem prawnym i administracyjnym, w tym z uzyskanymi pozwoleniami na budowę.
Obecnie nie prowadzimy bezpośredniej sprzedaży mieszkań, lecz oferujemy starannie przygotowane tereny inwestycyjne, które umożliwiają realizację wysokiej jakości projektów deweloperskich. Dzięki temu nasi partnerzy, deweloperzy i inwestorzy mogą szybko i efektywnie rozpocząć budowę, odpowiadając na potrzeby rynku mieszkaniowego.
W miastach, w których działamy, posiadamy grunty przeznaczone zarówno pod zabudowę wielorodzinną, jak i projekty komercyjne, w tym obiekty przeznaczone na wynajem długoterminowy. Nasze inwestycje obejmują strategiczne lokalizacje w dynamicznie rozwijających się regionach, m.in. w Trójmieście.

Jak wielu nabywców mieszkań skorzysta z programu Pierwsze klucze, jeśli w jego ramach będzie można kupić tylko używane mieszkania w cenie do 10-11 tys. zł/mkw.? Jakie lokalizacje obejmie? Do kogo jest adresowany? Jakie korzyści może przynieść rynkowi? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mirosław Bednarek, Regional Business Director, prezes Matexi Polska

Dobrze, że po miesiącach oczekiwania wreszcie poznaliśmy wstępne plany resortu dotyczące wsparcia mieszkalnictwa w naszym kraju. Każdy program, który przybliża potrzebujących do posiadania własnego lokum, zasługuje na uznanie. Cieszy również fakt, że środki zostaną przeznaczone na budownictwo komunalne i społeczne oraz wsparcie zakupu mieszkań z rynku wtórnego. Szkoda, że z pomocy państwa wyłączone zostały osoby pragnące kupić nowe mieszkania. Ograniczy to wybór kupujących oraz dostęp do nowoczesnych lokali.

Warto pamiętać, że nowe inwestycje spełniają najwyższe standardy efektywności energetycznej i jakości budownictwa, co ma kluczowe znaczenie dla komfortu i kosztów utrzymania mieszkań w długim terminie. Wyłączenie rynku pierwotnego z programu rządowego może natomiast paradoksalnie zwiększyć popyt na nowe mieszkania. Potencjalni nabywcy, którzy dotąd zwlekali z decyzją o zakupie, właśnie otrzymali sygnał, że nie ma już na co czekać. Mogą teraz skorzystać ze stabilizacji cen na rynku pierwotnym, poszukiwać okazji i negocjować rabaty.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Nie widzimy w tym programie korzyści dla gospodarki w szerszym ujęciu. Nie wspiera produkcji, nie sprzyja kreacji nowych miejsc pracy i nie przysporzy dochodów budżetowi państwa. Zapowiedź wyłączenia z programu rynku pierwotnego można uznać za zaskakującą, ze względu na strukturę produkcji mieszkaniowej w Polsce, w której deweloperzy od lat mają ponad 90 proc. udział w segmencie budownictwa wielorodzinnego.

Ograniczenie programu do rynku wtórnego promuje starszą substancję mieszkaniową, mniej atrakcyjną pod względem technicznym i mniej efektywną energetycznie. Ponadto, może spowodować wzrost cen w mniejszych miastach. Na rynki w dużych aglomeracjach, gdzie działają czołowi deweloperzy, będzie miał natomiast ograniczony wpływ ze względu na zaproponowane limity cenowe. To wszystko stawia pod znakiem zapytania cele przedstawionego programu i znacząco zawęża grono jego odbiorców oraz dostępną w tych ramach ofertę.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Wprowadzenie programu ograniczającego wsparcie wyłącznie do rynku wtórnego to duże zaskoczenie i obawiamy się potencjalnych szkód, które ta decyzja może wyrządzić na rynku. Po pierwsze, założone limity cenowe zmuszą do kupowania mieszkań zlokalizowanych na peryferiach lub znajdujących się w złym stanie technicznym, wymagających dużych nakładów na remonty. Utrzymanie takich mieszkań i wynikające z tego opłaty eksploatacyjne są też często dużo wyższe.

Dodatkowo, w mniejszych miastach program może wywołać wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym, skłaniając do ich sztucznego windowania. W małych miastach spodziewamy się także zmniejszenia skali inwestycji i ograniczenia dostępności mieszkań, co nie pomoże w zaspokajaniu polskiego głodu mieszkaniowego. Dalsze zmniejszanie liczby nowych inwestycji nie ominie też zapewne większych ośrodków miejskich. Kolejnym następstwem rządowej decyzji może być upadek małych deweloperów działających w niewielkich miejscowościach, a także wielu firm budowlanych i generalnych wykonawców, którzy jeszcze przed ogłoszeniem zasad programu znajdowali się w tarapatach.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Po długim okresie niepewności pozytywnie oceniamy pojawienie się nowej propozycji rządu dotyczącej wsparcia nabywców mieszkań, ponieważ przyczyni się ona do ograniczenia spekulacji na rynku oraz zmniejszenia niepewności, które dominowały przez ostatni rok. Jednak przy założonych limitach ceny metra kwadratowego program najprawdopodobniej nie będzie miał realnego wpływu na rynek mieszkaniowy.

W największych miastach program obejmie marginalną część oferty. W Krakowie jego kryteria spełnia obecnie zaledwie 0,7 proc. lokali, w Warszawie 1 proc. Ponadto, skierowanie wsparcia wyłącznie na rynek wtórny nie przyczyni się do zmniejszenia deficytu mieszkaniowego ani do rozwoju nowoczesnych, energooszczędnych inwestycji.

Katarzyna Ostaszewska, Balcerzak, Project Manager, Grupo Lar Polska

Wstępne założenia programu Pierwsze klucze są zaskakujące co najmniej z trzech względów. Pierwszy to wsparcie rynku wtórnego z pominięciem pierwotnego, co może prowadzić do wzmożonego obrotu nieruchomościami nie spełniającymi aktualnych standardów, w tym emisyjności. Nie da się również ukryć, zwłaszcza w kontekście rynku warszawskiego, że zakładana cena za mkw. nieruchomości jest trudna do osiągniecia. Ustawodawca przewidział możliwość podwyższenia tej kwoty, ale pytanie, ile gmin z niej skorzysta, aby nie wspierać ucieczki mieszkańców poza granice miasta.

Przy założeniu, że program jest dla osób które potrzebują wsparcia, a więc osób młodych i tych o najniższych dochodach, w tym rodzin kombinacja tych dwóch czynników, tj. stawianie na rynek wtórny w połączeniu z niską ceną, może prowadzić do sytuacji, w której beneficjenci programu zostaną zmuszeni do zakupu nieruchomości w złym stanie technicznym, bez udogodnień (np. wind), wymagających znacznych nakładów czy też po prostu drogich w eksploatacji i położonych na obszarach o słabej infrastrukturze.

Trzecie zaskoczenie to wprowadzenie Inwestora Instytucjonalnego, czyli możliwości sprzedaży mieszkań w ramach programu przez TBSy czy SIMy, których rola dotychczas była inna.

Najtańsze mieszkania z rynku wtórnego w słabym stanie technicznym, prawdopodobnie bez wind i podłączenia do pełnej infrastruktury miejskiej zyskają. Wzrośnie ich popularności oraz ceny, do takich poziomów, że wiele osób, które mogły być dotychczas nimi zainteresowane zwróci się w stronę rynku pierwotnego. Nawet tańsze mieszkanie, zbudowane na obrzeżach miasta będzie bardziej przyszłościowe w kontekście późniejszych nakładów, a także atrakcyjności w przypadku zmiany planów właściciela.

Samo wprowadzenie programu, które zakończy niepewność i potencjalne rozważania, czy warto czekać na ofertę i pomoc rządu, również powinno ożywić rynek. Działalność TBS i SIM w kontekście konkurencji dla rynku deweloperskiego można uznać za pomijalną w kontekście skali prowadzonej przez te podmioty działalności.

Paulina Prusiecka, dyrektor marketingu, członek zarządu w Grupie Konkret

Obecne zaawansowanie prac nad programem rządowego wsparcia jest na zbyt wczesnym etapie, by dokonywać jego oceny. Pojawia się więcej pytań, niż odpowiedzi. Poczekajmy na gotową ustawę. Już teraz natomiast widać intencje ustawodawcy, który zdecydowanie swoimi działaniami chce wesprzeć tą część społeczeństwa, której nie stać i może nigdy nie będzie stać na zakup własnego M. Chodzi tu o zapewnienie finansowania m.in. dla mieszkalnictwa komunalnego. W przypadku programu Pierwsze klucze zapowiadane ograniczenia, co do zakupu nieruchomości tylko i wyłącznie na rynku wtórnym, czy w określonych ramach cenowych, mogą w niewielkim stopniu wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Nie mówimy tego jako przedstawiciel branży deweloperskiej, w którego ukierunkowane są zmiany w podejściu do polityki mieszkaniowej. Zwyczajnie takie podejście nie wpłynie pozytywnie na zwiększenie zasobów mieszkaniowych, a jedynie ureguluje obrót tym, co zostało wybudowane. Co za tym idzie klienci, którzy będą chcieli skorzystać z rządowego wsparcia na zakup pierwszego M nie będą mieli dostępu do mieszkań wykonanych w najnowszych technologiach i najbardziej efektywnych energetycznie. Należy też zadać sobie pytanie, jak program wpłynie na ceny nieruchomości na rynku wtórnym i czy zwyczajnie ich nie podbije?

Natomiast z punktu widzenia klientów, którzy są zdecydowani na zakup własnego mieszkania, kluczowa jest poprawa dostępności kredytów, a co za tym idzie wysokości stóp procentowych. I tak pewnie w obliczu braku dopłat do kredytów ze strony państwa, będą oni musieli zrewidować swoje podejście do wyboru nieruchomości i wybrać mieszkania położone z dala od miasta albo o nieco niższym metrażu.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Jest to kolejna ingerencja w rynek, która może zaburzać równowagę. Szczęśliwie, limity cenowe sprawią, że w dużych miastach program nie będzie miał żadnego wpływu na sprzedaż. Oferta mieszkań do 11 tys. zł/mkw. stanowi około 2,5 proc. wystawionych na sprzedaż mieszkań, z czego wiele dotyczy mieszkań powyżej 70 mkw. Nadal nie ma pomysłu na zwiększenie dostępności mieszkań.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Program Pierwsze klucze to krok w dobrą stronę, jednak warto rozważyć jego rozszerzenie o lokale z rynku pierwotnego. Liczba nieruchomości na rynku wtórnym jest ograniczona, a popyt na nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach zawsze będzie. Rozszerzenie programu mogłoby zwiększyć podaż mieszkań i wesprzeć rozwój budownictwa mieszkaniowego, lepiej odpowiadając na potrzeby osób szukających nowych nieruchomości.

Program mógłby także przyczynić się do poprawy jakości mieszkań, zwłaszcza pod kątem energooszczędności i nowoczesnych rozwiązań. Włączenie rynku pierwotnego zwiększyłoby dostępność mieszkań dla szerszej grupy nabywców, a także pomogłoby w rozwoju lokalnych rynków nieruchomości, co byłoby korzystne zarówno dla inwestorów, jak i przyszłych właścicieli mieszkań.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Wstępne założenia programu Pierwsze klucze ograniczające jego działanie wyłącznie do rynku wtórnego oraz mieszkań w cenie do 10-11 tys. zł za mkw. budzą pewne wątpliwości, jeśli chodzi o skuteczność odpowiedzi na wyzwania rynku. W praktyce dostępność takich lokali będzie możliwa głównie w mniejszych miejscowościach i na peryferiach dużych miast, co oznacza, że beneficjentami programu nie będą mieszkańcy aglomeracji, gdzie potrzeby mieszkaniowe są największe. Program kierowany jest do osób, które mogą zaciągnąć kredyt, ale niekoniecznie do tych, które mają największy problem z dostępem do mieszkań, czyli osób o niskich dochodach, wykluczonych z rynku kredytowego.

Ograniczenie wsparcia do rynku wtórnego, zamiast objęcia nim także nowego budownictwa, nie wpłynie na wzrost podaży, co w dłuższej perspektywie nie rozwiąże problemu niedoboru mieszkań. Deweloperzy, nieobjęci programem, nie będą wobec tego zwiększać oferty, a brak impulsu inwestycyjnego osłabi także sektor budowlany. Z punktu widzenia rynku, program może przynieść krótkotrwały wzrost popytu na mieszkania tańsze, co w ograniczonej ofercie doprowadzi do wzrostu cen. Korzyścią może być ułatwienie zakupu lokali osobom, które planowały transakcję, ale potrzebowały impulsu, jednak wpływ programu na strukturalne problemy mieszkaniowe będzie ograniczony.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Wstępne założenia programu Pierwsze klucze budzą wiele wątpliwości, co do jego realnego wpływu na rynek mieszkaniowy. Skierowanie wsparcia wyłącznie na rynek wtórny, bez jednoczesnego pobudzania nowego budownictwa, ogranicza jego skuteczność i może prowadzić do marginalnych efektów.

Po pierwsze, program pomija kluczowy problem polskiego rynku mieszkaniowego, czyli brak wystarczającej podaży nowych lokali. Zamiast wspierać rozwój budownictwa i zwiększać liczbę dostępnych mieszkań, może doprowadzić do wzrostu cen na rynku wtórnym, co jeszcze bardziej utrudni dostęp do nieruchomości dla osób o niższych dochodach.

Po drugie, kryteria cenowe w wysokości 10-11 tys. zł za mkw. mogą być całkowicie nieadekwatne do realiów rynkowych w największych miastach, zwłaszcza w takich lokalizacjach jak Gdańsk. Przy obecnych cenach znalezienie mieszkania jedno lub dwupokojowego w tym przedziale może okazać się praktycznie niemożliwe. Oznacza to, że ci, którzy najbardziej potrzebują wsparcia, w rzeczywistości nie będą mogli z niego skorzystać.

Podsumowując, Pierwsze klucze w obecnym kształcie wydaje się rozwiązaniem o bardzo ograniczonym wpływie na rynek. Bez mechanizmów wspierających budownictwo i dostosowania limitów cenowych do rzeczywistych warunków lokalnych, program nie będzie miał istotnego znaczenia dla poprawy sytuacji mieszkaniowej w Polsce.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Robyg i Vantage

Bez szczegółowych informacji o tym, które lokalizacje obejmie program Pierwsze klucze, można przypuszczać, że będzie koncentrować się na mniejszych miastach i obrzeżach dużych aglomeracji, gdzie ceny używanych mieszkań mogą być niższe. Możliwość uzyskania dofinansowania na mieszkania w cenach 10-11 tys. zł/mkw. w najbardziej popularnych lokalizacjach może być ograniczona, co może sprawić, że program nie będzie miał równie dużego wpływu w centralnych częściach największych miast.

Natomiast w mniejszych miastach i na przedmieściach większych ośrodków, gdzie ceny mieszkań są znacznie niższe, takie wsparcie może okazać się bardziej dostępne i skuteczne w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób z niższymi dochodami.

Jednym z głównych ograniczeń tego programu jest to, że nie wspiera bezpośrednio rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Program jest ukierunkowany na rynek wtórny (mieszkania używane), a nie na wspieranie budowy nowych mieszkań. Jeśli program nie będzie wspierał rozwoju nowych inwestycji, rynek nieruchomości w Polsce wciąż będzie borykał się z problemami związanymi z niewystarczającą liczbą nowych mieszkań. Z tego względu program Pierwsze klucze może pełnić raczej funkcję doraźną, skierowaną na poprawienie sytuacji na rynku wtórnym, ale nie rozwiąże długoterminowych problemów z dostępnością mieszkań. W związku z tym jego wpływ na rynek nieruchomości w Polsce może być ograniczony, a jego skuteczność będzie zależała od lokalizacji i szczegółowych założeń dotyczących finansowania.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Program Pierwsze klucze prawdopodobnie nie wywrze istotnego wpływu na rynek nieruchomości w dużych miastach. Ustalony limit cenowy na poziomie 11 tys. zł/mkw. jest niższy od średnich cen mieszkań w największych aglomeracjach, gdzie koncentruje się działalność deweloperów. W związku z tym program obejmie głównie mniejsze miasta oraz tereny podmiejskie i to tam może zaistnieć ryzyko ewentualnego wzrostu cen do wysokości ustalonych limitów.

Jednym z możliwych skutków wprowadzenia programu może być przyspieszenie decyzji zakupowych przez osoby, które wcześniej liczyły na możliwość nabycia mieszkania od dewelopera w ramach programu. Gdy okaże się, że taka opcja nie jest dostępna, mogą szybciej zdecydować się na zakup na standardowych warunkach. Jednak ogólny wpływ programu na rynek pozostanie niewielki.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

Limit cenowy w wysokości 10-11 tys. zł za mkw. budzi wątpliwości, w wielu miastach, zwłaszcza tych droższych, wybór mieszkań w tej cenie jest mocno ograniczony. W efekcie takich założeń możemy spodziewać się sztucznego podnoszenia cen ofertowych do poziomu limitów, co paradoksalnie utrudni zakup tych mieszkań. Sama idea programu jest słuszna, ponieważ przy ograniczeniu dopłat dla osób z wysokimi zarobkami, pomoc powinna trafić tam, gdzie jest najbardziej potrzebna. Mimo to jednak bez uwzględnienia nowych mieszkań popyt będzie przewyższał podaż, co napędzi wzrost cen w tym segmencie.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Program Pierwsze klucze może poprawić dostępność mieszkań, ale jego wpływ na rynek pierwotny będzie ograniczony przez co nie przyczyni się do rozwoju nowego budownictwa.

Założenie to obejmuje wyłącznie rynek wtórny, co zapewne pomoże w jego aktywizacji i zwiększeniu mobilności mieszkaniowej. Jednak wstępne założenia wskazują na wsparcie w lokalizacjach, gdzie ceny mieszkań mieszczą się w określonych limitach. Oznacza to, że w największych miastach jego zastosowanie może być niewielkie. Długoterminowo kluczowe będzie wypracowanie rozwiązania łączącego wsparcie dla kupujących z inwestycjami w nowe mieszkania, co wpłynie na większą stabilność rynku.

Autor: Robert Pastuszka, Director, Office Agency

Czego potrzebują dziś najemcy?

W ciągu ostatniego roku wyłoniło się kilka kluczowych czynników, które dominują w kształtowaniu priorytetów najemców przy wyborze powierzchni biurowej.

Kwestie środowiskowe, społeczne i ładu korporacyjnego (ESG) odgrywają coraz większą rolę w procesie wyboru nieruchomości, często wpływając na decyzje już na pierwszym etapie poszukiwań. Najemcy nie tylko zwracają uwagę na certyfikaty związane ze zrównoważonym rozwojem budynku, ale także poszukują zobowiązań związanych z ESG, które są uwzględnione w umowach najmu.

Ze względu na wzrost kosztów adaptacji powierzchni do potrzeb najemcy, średnia długość zawieranych umów uległa wydłużeniu. W nowo wybudowanych obiektach standardem stały się umowy na siedem lat, podczas gdy w istniejących nieruchomościach normą są umowy co najmniej pięcioletnie. Podpisywanie umów na trzy lata staje się coraz rzadsze.

Zdając sobie sprawę, że nie wszystkie firmy mogą zobowiązać się do długich okresów najmu, wynajmujący wprowadzili również bardziej elastyczne opcje najmu. Oferują gotowe do użytkowania powierzchnie biurowe na krótsze okresy, nawet na rok lub dwa. Jest to opcja skierowana głównie do mniejszych organizacji, które są gotowe wynajmować standardowe przestrzenie bez potrzeby szerokiej personalizacji.

W odpowiedzi na ewoluujące strategie pracy, urosła także popularność przestrzeni coworkingowych. Zarówno niezależni operatorzy, jak i ci działający pod egidą wynajmujący poszerzają swoją ofertę, zapewniając elastyczne rozwiązania biurowe dostosowane do potrzeb firm różnej wielkości. Trend ten wpisuje się w rosnące zapotrzebowanie na większą elastyczność w umowach najmu.

Transakcje typu pre-let - nowy trend?

W ciągu najbliższych dwóch-trzech lat spodziewamy się kilku dużych transakcji pre-let. Przy ograniczonej liczbie nowych inwestycji realizowanych w trybie spekulacyjnym, pre-let może stać się głównym sposobem zabezpieczenia optymalnej przestrzeni biurowej pod względem lokalizacji, układu i standardów jakości.

Jednocześnie niedobór dostępnej powierzchni prawdopodobnie spotęguje presję na renegocjacje umów najmu, ponieważ najemcy będą dążyć do utrzymania korzystnych warunków w obliczu ograniczonych alternatyw.

Negocjacje w obliczu luki podażowej

Przez lata najemcy cieszyli się silną pozycją negocjacyjną, jednak krajobraz nieco się zmienia. Dziś coraz trudniej jest zrealizować wygórowane oczekiwania negocjacyjne. Wraz ze wzrostem luki podażowej rośnie presja na wzrost czynszów, a wynajmujący mają obecnie silniejszą pozycję niż w poprzednich latach. Choć zmiana ta jest naturalnym elementem cyklu rynkowego, stanowi nowe wyzwanie dla najemców.

Dla dużych organizacji kluczowe jest proaktywne podejście - rozpoczęcie negocjacji dotyczących najmu wcześniej niż dotychczas, nawet 2-3 lata przed wygaśnięciem umowy, może pomóc w zabezpieczeniu najlepszych opcji. Tymczasem mniejsze firmy mogą zyskać przewagę, usprawniając proces decyzyjny, co pozwoli im szybko reagować na pojawiające się możliwości. Ostatnie lata pokazały, że opóźnienia w podejmowaniu decyzji mogą niepotrzebnie wydłużać proces, dlatego zręczność w działaniu staje się kluczowym czynnikiem w zapewnieniu odpowiedniej przestrzeni.

Wyzwania ESG

Liczba najemców, którzy nie mają doświadczenia w sektorze nieruchomości, stale maleje. Jednak wraz ze wzrostem znaczenia ESG firmy potrzebują coraz większego wsparcia w tym obszarze, który jeszcze kilka lat temu był praktycznie nieistniejący.

Procesy wynajmu stały się bardziej skomplikowane, wymagając zaangażowania ekspertów z wielu dziedzin, co z kolei wydłuża podejmowanie decyzji. Takie wielowarstwowe podejście stanowi obecnie jedno z największych wyzwań na rynku.

Rynek nieruchomości premium w Polsce stale rośnie, choć wolniej niż w poprzednich latach. Rosną również ceny luksusowych domów i mieszkań, na co wpływ ma szereg czynników. Zmienia się też myślenie o luksusie.

W 2024 roku, według danych firmy Cenatorium, rynek nieruchomości luksusowych i premium w Polsce odnotował prawie 7 procentowy wzrost wartości do poziomu 3,5 mld zł. Wraz z globalnymi przemianami gospodarczymi zmienia się też sposób postrzegania luksusu.
– Myślenie o nieruchomościach premium łączy się teraz, nie tylko z chęcią zaspokojenia szczególnych potrzeb coraz bardziej świadomych konsumentów, ale także z postępującą cyfryzacją, nowymi technologiami oraz odpowiedzialnością za środowisko – zauważa Katarzyna Goryszewska, Head of Luxury Residential Agency, nowej linii biznesowej Walter Herz. – Rynek nieruchomości premium wchodzi w nową fazę rozwoju. Dojrzewa. Obserwujemy trend związany z lokowaniem kapitału w bezpiecznych miejscach, które nie niosą ryzyka związanego ze zmianami klimatycznymi. Coraz bardziej doceniane są też lokalizacje, które zapewniają bliskość natury – wskazuje Katarzyna Goryszewska.
Zaawansowane rozwiązania technologiczne, szeroko wykorzystywane obecnie w budynkach klasy premium, podbijają jakość życia, ale dzięki nim zaspokajane są również wymagania dotyczące efektywności energetycznej nieruchomości oraz oszczędności zasobów.
Luksus coraz bardziej w cenie
– Wartość wybranych apartamentów sprzedawanych w minionym roku znacznie przekraczała rekordowy wynik odnotowany rok wcześniej. Zawierane transakcje z udziałem luksusowych nieruchomości niejednokrotnie opiewały na ponad 20 mln zł. Domy i mieszkania klasy premium zmieniały właścicieli, osiągając ceny przekraczające nawet 60 tys. zł za metr kwadratowy. Rosnące ceny to wynikowa aktualnych uwarunkowań na rynku i w najbliższym czasie nie należy spodziewać się odwrócenia tego trendu – mówi Katarzyna Goryszewska.
W najlepszych lokalizacjach miejskich w Polsce brakuje gruntów pod nowe projekty. Rewitalizacja ekskluzywnych budynków stanowi nadal rynkową niszę. Aktywność deweloperów ograniczają również wysokie koszty budowy i finansowania tak wymagających inwestycji, jak apartamentowce. To sprawia, że nowa oferta w tym segmencie jest znikoma. Wpływa na wzrost wartości istniejących nieruchomości premium.
Popyt z kolei utrzymuje swoją tendencję wzrostową. Grupa zamożnych osób, które są nabywcami dóbr luksusowych rośnie. W 2023 roku w Polsce ilość osób zarabiających co najmniej 120 tys. zł brutto rocznie (10 tys. brutto miesięcznie) zwiększyła się do 2,5 miliona, co oznacza ponad 30 proc. wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. Jest to częściowo także wynikiem wysokiej inflacji w latach 2022–2023, która sięgała kilkunastu procent rocznie.
Hotele i SPA
Świetnie ma się także krajowy rynek luksusowych hoteli i SPA. Według szacunków Euromonitor International wartości sprzedaży na tym rynku w ubiegłym roku wzrosła w Polsce do 7,8 mld zł. Oznacza to 16 procentowy wzrost r/r.
– Coraz lepsze wyniki operacyjne hoteli luksusowych to zapowiedź dobrych perspektyw dla tego segmentu w Polsce. Wartość wszystkich, kluczowych wskaźników, zarówno w miejskich hotelach premium, jak i obiektach zlokalizowanych w kurortach nadmorskich oraz górskich w 2004 roku rosła. Prognozy wskazują, że do 2029 roku rynek usług hotelarskich i SPA w Polsce przekroczy wartość 11 mld zł – podaje Katarzyna Goryszewska.
Według danych GUS liczba hoteli pięciogwiazdkowych w Polsce zwiększyła się do połowy 2024 roku o ponad 4 proc., a czterogwiazdkowych o niespełna 3 proc. licząc r/r. Hotele cztero i pięciogwiazdkowe stanowią jedną piątą całej oferty hotelowej w kraju. Jest ich łącznie 571, z czego 98 pięciogwiazdkowych. Pokoje w hotelach pięciogwiazdkowych mają 9 procentowy udział w rynku krajowym. Co ciekawe, ilość hoteli trzygwiazdkowych, które obejmują zdecydowaną większość zasobów, w ostatnim roku zmniejszyła się.
Dobrą pozycję branży potwierdza także aktywność inwestorów i ubiegłoroczne hotelowe transakcje inwestycyjne. Miniony rok przyniósł m.in. akwizycje czterogwiazdkowych hoteli Holiday Inn Resort Warszawa Józefów oraz Holiday Inn Bydgoszcz i pięciogwiazdkowego Hotelu Sofitel Grand Sopot.

Aktualne projekty, inwestycje, podaż i popyt

Rynek PRS w Polsce

Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce rozwija się już od dekady. Mimo to sektor ten nadal znajduje się we wczesnej fazie rozwoju. Prekursorem na rynku był państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jako pierwszy nabył budynek mieszkalny w Poznaniu i rozpoczął działalność w 2015 roku.

Nowi inwestorzy stopniowo wchodzili na polski rynek, ale znaczący przełom nastąpił dopiero po 2019 r., gdy wyraźnie więcej prywatnych firm zaczęło realizować projekty w formacie PRS. Do grudnia 2024 r. inwestorzy instytucjonalni posiadali 20 000 lokali, a dodatkowe 9 500 mieszkań było w budowie. Obserwujemy zatem ogromną dynamikę rozwoju tego sektora, który w ciągu ostatnich 5 lat wzrósł pięciokrotnie. Dodatkowo, prognozy na najbliższe lata wskazują na stabilny rozwój PRS w Polsce.

Na koniec 2024 r. 37% istniejących lokali PRS w Polsce było skupionych w Warszawie. Pozostałe znajdowały się w głównych miastach Polski, co wskazuje na rosnący popyt również poza stolicą. Co więcej, rynki regionalne są także największym placem budowy w Polsce, odpowiadając za 65% liczby nowo budowanych lokali PRS. W ostatnim czasie na mapie PRS pojawiły się również mniejsze miasta, a mianowicie Lublin i Elbląg, gdzie pionierem jest Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Obecnie największy udział istniejących lokali PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych miasta można znaleźć - co ciekawe - we Wrocławiu (1,0%), a następnie w Warszawie (0,7%) i Poznaniu (0,7%). Niemniej jednak, z wyjątkiem Wrocławia, wskaźnik ten jest nadal poniżej 1%, a zatem udział formatu PRS jest wciąż marginalny, w porównaniu do takich miast jak np. Berlin, gdzie mieszkania w formule PRS stanowią ponad 30% całkowitego zasobu mieszkaniowego.

W 2024 r. ukończono 28 nowych projektów PRS, które wprowadziły na rynek ponad 5 900 lokali, z czego 16 zlokalizowanych było w miastach regionalnych. Większość nowych inwestycji należała do operatorów PRS o ugruntowanej pozycji, a tylko 1 projekt został zrealizowany przez nowego gracza na rynku, AP Słowackiego.
Prognozy na 2025 r. zakładają dostarczenie na rynek kolejnych 6 500 lokali, z czego 70% ma trafić na rynki regionalne.

Popyt i czynsze

„Avison Young od kilku już lat aktywnie realizuje nie tylko nadzór budowy wielu budynków PRS, ale także przeprowadza dodatkowe modernizacje, np. ostatnio monitorowaliśmy proces instalowania systemów fotowoltaicznych na dachach 13 nieruchomości z portfela Heimstaden w Warszawie i Krakowie. Ściśle współpracując z tymi budynkami na różnych etapach ich cyklu życia, możemy z całą pewnością potwierdzić silny popyt na lokale typu PRS. Ich kluczowe zalety - takie jak świeżość budynku, wysokiej jakości wyposażenie i elastyczne umowy najmu - nadal przyciągają najemców zarówno krótko-, jak i długoterminowych.” – Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory

Dynamiczny rozwój inwestycji oferujących lokale PRS oraz duże zainteresowanie inwestorów tego typu projektami jest odpowiedzią na rosnący popyt ze strony potencjalnych klientów. Do niedawna grupą docelową mieszkań w formule PRS byli pracujący młodzi ludzie w wieku 25-35 lat, w tym obcokrajowcy przeprowadzający się do Polski. Rosnąca inflacja i oprocentowanie kredytów hipotecznych poszerzyły jednak tę grupę. Najem instytucjonalny jest więc odpowiedzią zarówno dla osób z utrudnionym dostępem do finansowania, jak i tych, które nie chcą kupować mieszkania na własną rękę. Widoczna jest również zmiana w podejściu do kwestii własności. Podczas gdy około 30% Europejczyków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, w Polsce odsetek ten wynosi zaledwie 13% (Eurostat). Jednak ta sytuacja już ulega zmianie ze względu na koszty kredytów hipotecznych, inflację i napływ imigrantów. Niemniej jednak, w Polsce średnia długość umowy najmu wynosi 1 rok, podczas gdy w Europie Zachodniej często przekracza 10 lat.

Silny popyt na PRSy odzwierciedla się również w wyjątkowo wysokim wskaźniku obłożenia. Wśród głównych operatorów PRS na polskim rynku, średni wskaźnik pustostanów na koniec 2024 r. wyniósł ok. 2,0%.

Czynsze najmu zależą od wielkości lokalu i jego atrakcyjności - lokalizacji w budynku, piętra, orientacji oraz dodatkowych udogodnień, takich jak balkon, loggia, taras czy ogródek. Takie uproszczenie stawek umożliwia formuła build-to-rent. Na koniec 2024 r. Warszawa miała najwyższe stawki najmu mieszkań w formule PRS w Polsce - ok. 106 zł/mkw. Zaraz za Warszawą uplasowało się Trójmiasto ze średnią ceną za mkw ok. 93 zł/mkw. We Wrocławiu i Krakowie średnia cena za mkw wyniosła odpowiednio ok. 89 zł/mkw i 88 zł/mkw. Najniższa cena za mkw została odnotowana w Łodzi i wyniosła ok. 69 zł/mkw. Analizowane ceny zawierają opłaty eksploatacyjne, bez kosztów mediów.

Najwięksi gracze rynkowi

Fundusze inwestujące w nieruchomości typu PRS najczęściej nabywają całe budynki mieszkalne, a nawet osiedla, które następnie przeznaczane są na wynajem instytucjonalny. Wraz z rozwojem sektora PRS w Polsce obserwowane są również zmiany w modelu współpracy. Popularność zyskują projekty realizowane w formule build-to-rent, gdzie nieruchomości mieszkaniowe od początku budowane są z przeznaczeniem na wynajem. Taka formuła pozwala również na ujednolicenie późniejszych stawek czynszu.

Obecnie ponad 50% istniejących zasobów PRS należy do 3 głównych operatorów. Niekwestionowanym liderem pod względem oddanych lokali jest platforma Resi4Rent, a tuż za nią plasują się Vantage Rent i państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Łącznie oferują ponad 10 850 lokali w formule PRS. Jeśli chodzi o nowe inwestycje, Resi4Rent również jest liderem rynku, odpowiadając za ponad jedną trzecią nowo budowanych mieszkań, a następnie platforma Life Spot (19%) i Fundusz Mieszkań na Wynajem (18%).

Inwestycje PRS w Polsce

„Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów nabywaniem starszych budynków biurowych z potencjałem do przekształcenia w domy studenckie, mieszkania lub jednostki PRS. Jedną z kluczowych zalet takich nieruchomości jest często ich doskonała lokalizacja w centrum miasta. Ponadto, zmiana przeznaczenia istniejących budynków może być znacznie bardziej opłacalna i efektywna czasowo niż budowa nowych od podstaw. Doradcy techniczni Avison Young przeprowadzili już wiele analiz budynków biurowych pod kątem potencjalnej przebudowy na cele mieszkaniowe. Ich wyniki wskazują, że adaptacja powierzchni biurowych na cele mieszkaniowe - bez konieczności ich wyburzania - jest dość prosta do wykonalna w świetle obowiązujących przepisów technicznych. W rzeczywistości przekształcenie budynków biurowych w jednostki mieszkalne jest znacznie łatwiejsze niż w drugą stronę.” - Patryk Błach, Senior Consultant, Investment

W 2024 r. rynek mieszkaniowy w Polsce odnotował łącznie 12 zamkniętych transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik 344 mln euro. Transakcje w sektorze PRS zostały sfinalizowane głównie przez już aktywnych operatorów rynkowych, z wyjątkiem jednego nowego nabywcy, a mianowicie Lew Invest, który nabył projekt Urban Home od G City w Krakowie. Warto zauważyć, że inwestorzy ze Szwecji odpowiedzialni byli za 50% całkowitego wolumenu inwestycji w PRS.

W ciągu ostatniej dekady łączny wolumen inwestycyjny sektora PRS przekroczył 860 mln euro. W 2022 r. zaobserwowaliśmy gwałtowny wzrost, napędzany pojawieniem się rynku wtórnego, zapoczątkowany wycofaniem się Catelli z Polski. Ponadto, 2024 r. zanotował kolejny rekordowy wzrost wolumenu. Warszawa pozostała wiodącym rynkiem inwestycyjnym PRS, na którym sfinalizowano 9 transakcji. W 2024 r. miała również miejsce transakcja portfelowa, w której pośredniczył Avison Young, a mianowicie sprzedaż pakietu mieszkań City Living zlokalizowanych w Warszawie, Poznaniu i Bydgoszczy.

Case study – plany miejscowe

Ze względu na rosnący niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy coraz częściej decydują się na budowę obiektów PRS na atrakcyjnie zlokalizowanych działkach o przeznaczeniu usługowym. Do końca 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce obejmowała 140 projektów, z czego 80% jest ukończonych, a pozostałe 20% w budowie. Blisko ¾ analizowanych inwestycji zlokalizowanych jest na terenach objętych obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Większość inwestorów decyduje się na lokalizację projektu PRS na terenach, które w MPZP przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MW/U). Dotychczas na działkach z takim przeznaczeniem powstały lub powstają 44 inwestycje, co stanowi 45% wszystkich projektów zlokalizowanych na terenach objętych MPZP.

Ze względu na niewielką dostępność w największych polskich miastach terenów przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), projekty tego typu stanowią zdecydowaną mniejszość (poniżej 20%) w ogólnej strukturze analizowanych inwestycji. Nieco inaczej wygląda sytuacja na terenach przeznaczonych w MPZP pod zabudowę komercyjną (U), gdzie zlokalizowanych jest obecnie blisko 40% inwestycji PRS.

W portfelach wiodących graczy sektora PRS w Polsce dominują projekty zlokalizowane na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową lub wyłącznie mieszkaniową. Największy z nich lokuje jednak blisko ¾ swoich inwestycji na terenach przeznaczonych pod zabudowę komercyjną, co daje mu przewagę nie tylko w tym aspekcie, ale także w ogólnym - inwestor ten może pochwalić się największym udziałem w rynku (17%) pod względem liczby istniejących projektów jak i tych będących w budowie.

Strukturalne różnice w udziale przeznaczenia danego planu miejscowego, na którym zlokalizowane są projekty PRS, widoczne są w analizie poszczególnych miast. Poznań i Wrocław wykazują najwyższy, ok. 20%, udział projektów PRS na planach z przeznaczeniem mieszkaniowym. Trójmiasto charakteryzuje się największym, 45% udziałem projektów PRS zlokalizowanych na planie z przeznaczeniem komercyjnym, podczas gdy w Warszawie, Łodzi i Krakowie ok. 25% projektów PRS zlokalizowanych jest na obszarze, dla którego MPZP jest w toku. Co ciekawe, w Poznaniu 35% inwestycji zlokalizowanych jest na terenach nieobjętych MPZP. Wynika to z faktu, że w centralnej części miasta wciąż wiele obszarów nie posiada MPZP.

W związku z malejącą dostępnością gruntów pod zabudowę mieszkaniową, inwestorzy coraz częściej decydują się na budowę obiektów PRS na działkach o przeznaczeniu komercyjnym, których lokalizacja jest atrakcyjna dla budownictwa mieszkaniowego. Ceny zakupu działek komercyjnych są zazwyczaj niższe niż tych z przeznaczeniem mieszkaniowym, co czyni je interesującą alternatywą dla inwestorów PRS. Ponadto, nie muszą oni konkurować z typowymi deweloperami mieszkaniowymi przy zakupie takiej działki. Jednak inwestycja PRS na terenie komercyjnym, pomimo tańszego gruntu, po zagospodarowaniu i komercjalizacji obiektu wiąże się z naliczeniem podatku VAT od przychodów z najmu, co wpływa na początkową stopę kapitalizacji.