Najnowsze wpisy, strona 2


sty 15 2025 Skarb państwa ważnym graczem na rynku biur...
Komentarze: 0

Podmioty państwowe stopniowo zwiększają swój wpływ na rozwój sektora biurowego w Polsce

W najbliższych latach instytucje administracyjne i spółki państwowe będą aktywnie stymulować kształtowanie się krajowego rynku biurowego. Nie tylko poprzez najem powierzchni. Skarb państwa odegra znaczącą rolę jako ważny gracz w sferze inwestycyjnej, m.in. dzięki modernizacji oraz nabywaniu i sprzedaży, a także budowie nieruchomości biurowych na własne potrzeby.

Tym samym, aktywność podmiotów państwowych będzie miała istotny wpływ na ewolucję sektora, w tym na decyzje związane z realizacją nowych projektów, przede wszystkim na rynku warszawskim, gdzie namacalnie mamy już do czynienia ze zjawiskiem luki podażowej. Działalność podmiotów państwowych da inwestorom potencjał do wykorzystania posiadanych zasobów i będzie czynnikiem determinującym start nowych projektów. W Warszawie na realizację oczekuje m.in. Drucianka Campus, Fort 7, czy kolejne etapy The Park Warsaw.

– Polski rynek biurowy charakteryzuje się dużą chłonnością, na co znaczący wpływ w ostatnim czasie ma zapotrzebowanie na biura zgłaszane przez sektor publiczny. Popyt na powierzchnie utrzymuje się na poziomie zbliżonym do rekordowych wyników sprzed pandemii. Wspiera go trend związany z naciskiem pracodawców na powrót do pracy stacjonarnej. W tym roku spodziewamy się kolejnego wzrostu ilości transakcji wynajmu, w tym dużych powierzchni, które kontraktowane są między innymi przez jednostki administracji państwowej i spółki z udziałem skarbu państwa – informuje Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz.

O ile jednak na rynkach regionalnych podaż jest spora, w nowoczesnych budynkach zlokalizowanych w centrum Warszawy nie ma wolnych biur o dużej powierzchni. Czego efektem był wzrost udziału umów przednajmu w całkowitym wolumenie najmu w drugiej połowie 2024 roku na rynku warszawskim.

Wybór powierzchni będących w realizacji nie jest jednak zbyt wielki. W regionach całkowicie wyhamowały nowe inwestycje biurowe, a w Warszawie w budowie jest kilka projektów, m.in. The Bridge, Studio II, Office House, Skyliner II, UpperOne, Warta Tower oraz Vena.

Strategiczne decyzje inwestycyjne sektora publicznego

Wzmożoną aktywnością w sektorze wykazują się aktualnie podmioty państwowe. Obserwujemy nasilający się trend związany z podejmowaniem działań w kierunku konsolidacji i modernizacji przestrzeni administracyjnych przez jednostki publiczne.

W minionym roku decyzję o przeniesieniu siedziby do nowoczesnych przestrzeni podjął m.in. Wielkopolski Oddział Wojewódzkiego Narodowego Funduszu Zdrowia, który wprowadził się do nowoczesnego biurowca przy ulicy Baraniaka w Poznaniu. NFZ zmodernizował także budynek przy ul. Chałubińskiego 8 w Warszawie. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) zdecydował się natomiast przedłużyć umowę najmu w ekskluzywnym biurowcu, należącym do warszawskiego kompleksu Varso Place.

PKP we współpracy z HB Reavis zabudowało tereny wokół Dworca Zachodniego, a teraz spółka kolejowa Xcity Investment z Ghelamco rozpocznie realizację nowego projektu przy Dworcu Gdańskim. Uwolnienie gruntów PKP na cele biznesowe przyniesie poprawę podaży na warszawskim rynku. Wokół nowego dworca na obszarze 2,4 ha powstać ma nowe centrum biznesowe Warszawy.

Bank Pekao S.A. wystawił na sprzedaż budynek przy ul. Grzybowskiej 53/57 w Warszawie, który ponad 30 lat był jego siedzibą główną. Instytut Ochrony Środowiska (Państwowy Instytut Badawczy) postanowił natomiast sprzedać budynek biurowo-laboratoryjny przy ul. Kruczej 5/11D.

Polskie Sieci Elektroenergetyczne (PSE) postawiły na budowę nowej siedziby w Radomiu. Dwa budynki o łącznej kubaturze około 158 tys. mkw. mają być oddane do użytkowania na początku bieżącego roku.

Efektywnie swoim majątkiem zarządza także PZU, które przeniosło się do budynku Generation Park Y firmy Skanska w Warszawie i planuje przebudowę starej siedziby. Wieżowiec PZU Tower zlokalizowany u zbiegu ul. Grzybowskiej i alei Jana Pawła II prawdopodobnie czeka rozbiórka. Zastąpić go ma 150 metrowa wieża. Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych PZU prowadzi w tej sprawie rozmowy.

Spółka IMMO Park Warszawa należąca do Mota-Engil Central Europe wybudowała w Warszawie czterokondygnacyjny parking podziemny z 420 miejscami postojowymi i zrealizuje pierwszy etap rewitalizacji placu Powstańców Warszawy. W formule partnerstwa prywatno-publicznego wybudowała wcześniej parking pod placem Nowy Targ we Wrocławiu. W portfolio ma też umowy PPP na budowę i eksploatację parkingów w Gdańsku oraz Łodzi.

Polski kapitał z rosnącym udziałem w inwestycjach

Kapitał krajowy w 2024 roku odnotował największą aktywność w historii. Miał około 10-15 procentowy udział w transakcjach inwestycyjnych w pierwszym półroczu minionego roku. Odnotowana wartość była dwa razy większa niż w roku poprzednim, podczas gdy do 2022 roku średni udział polskich inwestorów w całkowitym wolumenie transakcyjnym nie przekraczał 2 proc.

– W 2024 roku doczekaliśmy się w Polsce znacznego ożywienia aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości komercyjnych. Szczególnym powodzeniem cieszył się sektor biurowy, którym zainteresowanie rosło wykładniczo. Szacunkowa wartość transakcji w sektorze biur w ubiegłym roku wyniosła 1,6 mld euro i była niemal czterokrotnie większa w porównaniu do wolumenu zarejestrowanego rok wcześniej. Walter Herz doradzało przy transakcji z udziałem podmiotu z sektora publicznego, który w końcu 2024 roku nabył budynek biurowy w Warszawie – mówi Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.

Krajowy kapitał odegrał kluczową rolę, szczególnie w miastach regionalnych, gdzie mogliśmy obserwować wzrost zainteresowania dobrze zlokalizowanymi i zmodernizowanymi obiektami. W roku bieżącym można się spodziewać kolejnych, dużych transakcji w sektorze biurowym, również poza Warszawą, gdzie jest spory wybór atrakcyjnych, nowoczesnych obiektów.

Oczekiwane obniżki stóp procentowych przełożą się na atrakcyjniejsze zwroty dla inwestorów. Obniżki stóp przez EBC przyniosły w minionym roku wzrost zainteresowania nieruchomościami biurowymi typu „prime”. W Warszawie sfinalizowana została m.in. sprzedaż budynku Warsaw Unit za 280 mln euro. Była to największa transakcja biurowa, nie tylko w Polsce, ale i w Europie. W Poznaniu właściciela zmienił natomiast budynek biurowy Nowy Rynek E.

 

sty 15 2025 Czy nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym...
Komentarze: 0

Jaki wpływ na realizację inwestycji mieszkaniowych będzie miała nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? Czy w okresie przejściowym, który potrwa do końca 2025 roku, zachodzą zauważalne zmiany w systemie planowania i zagospodarowania przestrzennego, uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz trybie wydawania decyzji o warunkach zabudowy? Jak nowe zasady planowania przełożą się na działalność firm deweloperskich? Czy ułatwią realizację nowych inwestycji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.


Piotr Byrski, Business Manager Portfolio Kraków, Matexi Polska

Ubiegłoroczna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest potrzebnym, lecz mocno spóźnionym z perspektywy planowania przestrzennego, dokumentem. W dłuższym horyzoncie czasowym, dzięki klarownym zasadom, większej transparentności i planom cyfryzacji, nowe regulacje powinny zwiększyć przewidywalność procedur administracyjnych.

Jednakże w okresie przejściowym, ustawodawca narzucił duże obowiązki oraz znaczną presję czasową na samorządy, które zostały zobowiązane do uchwalenia do końca 2025 r. gminnych planów ogólnych. Efektem tempa wymaganych do wprowadzenia zmian mogą być przejściowe trudności dla inwestorów, związane z dostosowywaniem się gmin do nowych wymogów. Niewywiązanie się z ustawowego terminu uchwalenia planu ogólnego przez gminy może doprowadzić do paraliżu inwestycyjnego na terenach nieobjętych obowiązującymi planami miejscowymi.

Złożoność zmian związanych z reformą planowania przestrzennego oraz świadomość inwestorów co do tego jak długotrwałe mogą być procesy planistyczne, szczególnie w dużych ośrodkach miejskich, powoduje, iż aktualnie większym zainteresowaniem nabywców cieszą się grunty objęte decyzją udzielającą pozwolenia na budowę lub przynajmniej, obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Po 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ). Gmina będzie mogła wskazać te obszary w planie ogólnym (ale nie będzie do tego zobowiązana). Celem ustawodawcy było w tym wypadku uporządkowanie przestrzeni i ograniczenie "chaosu" przestrzennego wynikającego z rozproszonej zabudowy. Niektóre nieruchomości mogą więc, w sytuacji niezłożenia do końca 2024 roku wniosku o WZ, definitywnie stracić możliwości zabudowy. "Nowe" wuzetki będą miały 5-letni okres ważności, ale wszystkie wcześniej wydane decyzje (tj. przed końcem 2025 roku) zachowają swoją ważność bezterminowo. Wprowadzenie powyższych zmian wpłynęło w okresie przejściowym na znaczne zwiększenie liczby składanych wniosków o wydanie warunków zabudowy przez Wydziały Architektury w całym kraju.

Plan Ogólny - swoista konstytucja dla przestrzeni - będzie natomiast wykonaniem założeń strategii rozwoju gminy. Ten ostatni to kluczowy dokument planistyczny, który wyznacza długofalową wizję i kierunki rozwoju gminy, służąc poprawie jakości życia mieszkańców i rozwojowi społeczno-gospodarczemu. Gminy stają więc teraz przed koniecznością ich sporządzenia lub w najlepszym wypadku - aktualizacji. Od rzetelności i jakości przyjętych w nim założeń będzie bowiem zależało, zgodnie z założeniami ustawy, czy w Planie Ogólnym możliwe będzie wyznaczenie nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową.

Znaczenie wejścia nowych przepisów w życie będzie różniło się w zależności od miasta. Przykładowo w Krakowie, na chwilę obecną, obowiązuje 270 planów miejscowych, które pokrywają prawie 80 proc. obszaru miasta, a kolejnych 60 planów jest w trakcie uchwalania i będzie procedowanych na "starych" zasadach nawet po wejściu w życie Planu Ogólnego. W innej sytuacji jest Warszawa, gdzie wskaźnik ten wynosi jedynie ponad 40 proc., a sporządzenie nowych planów lub uzyskanie nowych decyzji WZ będzie od 2026 r. wymagało zgodności z zapisami Planu Ogólnego. Uchwalenie Planu Ogólnego będzie wprawdzie stanowiło podstawę do aktualizacji obowiązujących już MPZP, ale trudno zakładać, że gminy przystąpią ochoczo do tego zadania, po wysiłku jaki stanowi dla nich dostosowanie się do obowiązków wynikających z reformy planowania przestrzennego.

Warto również wspomnieć o nowym narzędziu, jakie wprowadza reforma ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI). Inwestor w porozumieniu z Gminą, za zgodą Rady Gminy i przy udziale strony społecznej w drodze konsultacji, podpisuje umowę urbanistyczną, której celem jest zrealizowanie inwestycji głównej oraz w ramach partycypacji społecznej - inwestycji uzupełniającej (zgodnie z zamkniętym katalogiem takich inwestycji określonych w ustawie, np. parku, szkoły, przedszkola lub drogi). W samym tylko Krakowie, w trwającym obecnie okresie przejściowym, do Prezydenta Miasta trafiło pięć wniosków o ZPI, a pierwszy z nich w grudniu 2024 zyskał przychylność Rady Miasta i został przekazany do dalszego procedowania. Niemalże jednogłośna zgoda Rady Miasta - choć jak na razie jedyna - została już dostrzeżona przez inwestorów. Pozwala to z nadzieją liczyć, że to nowe narzędzie - pomimo swej skomplikowanej i długotrwałej procedury - umożliwi realizację inwestycji, z korzyścią i zgodnie z oczekiwaniami, nie tylko inwestorów, ale również Gminy i lokalnych społeczności. W Krakowie bowiem jak dotąd nie powiódł się żaden z wcześniej składanych wniosków w drodze specustawy mieszkaniowej ("lex deweloper"), której ZPI jest ustawowym następcą, a które to wnioski również wymagały zgody Rady Miasta.

Karol Dzięcioł, doradca zarządu ds. rozwoju biznesu w Develii

Nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego znacząco wpłyną na realizację inwestycji mieszkaniowych. Znowelizowana ustawa wprowadza wiele nowych i dość rewolucyjnych rozwiązań. Już za 12 miesięcy wszystkie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przestaną obowiązywać. W zamian każda gmina ma obowiązek uchwalić plan ogólny. Biorąc pod uwagę stan zaawansowania prac, termin ten wydaje się być trudny, a wręcz niemożliwy do dotrzymania. Skutkiem braku podstawowego dokumentu planistycznego będzie paraliż w zakresie wydawania wielu decyzji administracyjnych.

Zmienią się także regulacje dot. pozyskiwania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), w tym obszar analizy otoczenia oraz zasady określania wysokości budynków, a w konsekwencji pojawi się ograniczenie możliwości ich uzyskania dla tzw. obszarów uzupełniania zabudowy. Jeśli gmina nie wyznaczy tych obszarów w planach ogólnych, nie będzie możliwości pozyskania takiej decyzji. Obecnie, w okresie przejściowym, kluczowe zmiany dotyczą obszaru analizy ograniczonego arbitralnie do 3-krotności frontu działki, ale nie więcej niż 250 m. Wydaje się, że wielu inwestorów po wyłożeniu przez samorządy planów ogólnych, w których ich tereny będą poza obszarem uzupełnienia zabudowy, może chcieć na wyścigi, przed wejściem w życie nowych przepisów, skorzystać ze starych procedur.

Wprowadzony zostanie również Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – dokument przygotowany wraz z umową urbanistyczną przez gminę i inwestora w procesie negocjacji. Finalnie będzie zatwierdzała go rada gminy. Nowe rozwiązanie będzie obligowało inwestora do negocjowania pakietu inwestycji potrzebnych w ocenie gminy w danej lokalizacji, w zamian za możliwość realizacji projektu deweloperskiego na podstawie planu ogólnego, a w okresie przejściowym ZPI musi być zgodny ze studium uwarunkowań.

Formuła Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych wydaje się mieć szanse powodzenia dla dużych inwestycji, ale podobnie jak specustawa mieszkaniowa, niekoniecznie będzie stosowana na masową skalę. Kluczowym problemem będą tutaj zawiłości natury organizacyjnej oraz zakres potencjalnych oczekiwań w ramach umów w stosunku do budżetów inwestycji.

W mojej ocenie znacznie wzrośnie potencjał obszarów objętych starymi planami zagospodarowania przestrzennego, ponieważ one nie wygasają. Na tych terenach będzie można więc realizować inwestycje zgodnie z wytycznymi określonymi w planach, bez względu na stan realizacji planu ogólnego. Może to jeszcze bardziej utrudnić proces pozyskiwania gruntów.

Sądzę, że początki mogą być trudne dla wszystkich przedstawicieli rynku nieruchomości, w tym deweloperów, którzy prawdopodobnie będą musieli mierzyć się z wydłużeniem czasu uzyskiwania decyzji administracyjnych, wzrostem kosztów inwestycji, czy ograniczeniem dostępności gruntów deweloperskich.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Zakres nowelizacji jest duży, a to już teraz rzutuje na działalność firm deweloperskich i wywiera wpływ na przygotowanie inwestycji. Nowe przepisy mają docelowo wyeliminować decyzje WZ, podnieść rangę obecnych studiów uwarunkowań (które jako nie mające mocy prawnej były pomijane) i zastąpić je miejscowymi planami ogólnymi (MPO). Także upowszechnić narzędzia planistyczne bazujące na partnerstwie wypracowanym pomiędzy inwestorem a samorządem (jak np. ZPI).

Obecna sytuacja jest taka: gminy próbują uchwalać MPO, a inwestorzy próbują doprowadzić do satysfakcjonującego uwzględnienia ich planów w tychże regulacjach. Z jednej strony powoduje to zwiększone obłożenie pracą firm i urzędników, z drugiej - niepewność co do przyszłych rozstrzygnięć.

Nowe zasady planowania przełożą się na funkcjonowanie deweloperów w Polsce. Czy efekty nowelizacji będą “na plus” czy “na minus”, to pokaże czas i lokalna rzeczywistość, gdyż procesy, których te zmiany dotyczą, często mają gminną specyfikę, a sprawność procedowania inwestycji zależy od miejscowych urzędów. Chcę wierzyć, że nowa ustawa spełni także nadzieje pokładane w niej przez biznes, tj. zwiększy przejrzystość w zakresie planowania przestrzennego, spowoduje skrócenie procedur administracyjnych i uwolni potencjał partnerstwa publiczno-prywatnego.

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Reforma ustawy o planowaniu przestrzennym znacząco wpłynie na działalność deweloperów, upraszczając i przyspieszając procedury, dzięki wprowadzeniu planu ogólnego oraz zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). ZPI, które zastąpi specustawę mieszkaniową, umożliwi lepszą współpracę z gminami poprzez umowy urbanistyczne, zapewniając jasne zasady realizacji inwestycji.

Większa dostępność terenów pod budowę oraz ograniczenie nadpodaży niewykorzystanych gruntów mogą przyczynić się do obniżenia kosztów działek, co przełoży się na spadek cen mieszkań. Reforma złagodzi również trudności związane z pozyskiwaniem działek w dużych miastach, takich jak np. Warszawa, gdzie obecnie jedynie 40 proc. obszaru objęte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo, obowiązkowe strategie rozwoju gmin oraz wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego zwiększą transparentność procesów inwestycyjnych i ułatwią planowanie projektów.

Piotr Jakubowski, Project Director BPI Real Estate Poland

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązująca od września 2023 roku, ma szansę znacząco wpłynąć na realizację inwestycji mieszkaniowych. Jej głównym celem jest uporządkowanie zasad zagospodarowania przestrzennego w sposób zgodny z ogólną strategią rozwoju, co powinno przyczynić się do bardziej harmonijnego rozwoju miast i obszarów wiejskich. Wprowadzenie tej nowelizacji oceniam pozytywnie, szczególnie w kontekście ograniczenia dotychczasowych praktyk, jak budowa obiektów na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) w miejscach pozbawionych odpowiedniej infrastruktury.

Nowe przepisy wprowadzają bardziej spójne i uporządkowane zasady planowania przestrzennego. Dobrym rozwiązaniem wydają się Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), które – podobnie jak wcześniejsze przepisy Lex Developer – umożliwią realizację inwestycji w sposób odbiegający od miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Może to pozwolić na efektywne wykorzystanie terenów poprzemysłowych czy biurowych, zmieniając ich przeznaczenie na mieszkalne. Kluczowym pytaniem pozostaje jednak to, jak efektywna i czasochłonna będzie ta procedura w praktyce.

W okresie przejściowym do końca 2025 roku można zauważyć zmiany w systemie planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym w procesie uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Jednak potencjalnym ryzykiem jest terminowe uchwalenie strategii rozwoju oraz planów ogólnych, które są kluczowe dla nowego systemu. Z uwagi na często przewlekłe procedury administracyjne istnieje obawa, że plany ogólne mogą nie powstać na czas. To z kolei może prowadzić do czasowego ograniczenia możliwości zabudowy, co z kolei może wpłynąć na rynek nieruchomości i działalność deweloperów.

Podsumowując, nowe zasady planowania przestrzennego mają potencjał, aby ułatwić realizację inwestycji mieszkaniowych, pod warunkiem, że procesy administracyjne zostaną przeprowadzone sprawnie. Harmonijny rozwój miast, efektywne wykorzystanie przestrzeni oraz ograniczenie chaotycznej zabudowy to główne korzyści, ale jednocześnie należy monitorować wdrożenie nowych procedur, aby zminimalizować ryzyko opóźnień.

Joanna Launer-Kubik, kierownik Formalnej Obsługi Inwestycji w Archicom

Choć założenia nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są słuszne, a jej docelowym efektem ma być poprawa ładu przestrzennego w miastach i gminach oraz uporządkowanie procesu inwestycyjnego, obecny kształt i terminy wprowadzenia zmian stawiają przed samorządami i deweloperami istotne wyzwania. Gminy, zwłaszcza te mniejsze, mogą napotkać trudności związane z dostępnością zasobów finansowych, kadrowych oraz biur projektowych, co może znacząco wydłużyć proces opracowywania planów ogólnych. Długotrwałe procedury, w tym konsultacje społeczne, mogą prowadzić do opóźnień, a brak pełnego pokrycia planami miejscowymi dodatkowo komplikuje kwestie administracyjne dla inwestorów.

Dla deweloperów nowe regulacje, takie jak wprowadzenie obszarów uzupełniania zabudowy czy większa restrykcyjność planów ogólnych, mogą powodować ograniczoną dostępność gruntów pod nowe inwestycje, a tym samym wzrost kosztów ich realizacji. Dodatkowo, jeszcze tylko rok będą obowiązywały przepisy umożliwiające przygotowanie i realizację inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, co również wpłynie niekorzystnie na funkcjonowanie rynku deweloperskiego.

W związku z tym kluczowe będzie zapewnienie odpowiedniego wsparcia dla gmin, wprowadzenie usprawnień legislacyjnych, zabezpieczenie sprawnego finansowania, co pomoże stawić czoła wspomnianym wyzwaniom i uniknąć spowolnienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Magda Kwiatkowska, radca prawny Ronson Development

W dłuższej perspektywie, nowe przepisy zmierzają do ograniczenia chaosu planistycznego poprzez wprowadzenie planu ogólnego gminy. Deweloperzy zyskają bardziej przewidywalne ramy planistyczne, co może przyspieszyć proces decyzyjny już na etapie decyzji o zakupie gruntu.

Ryzykiem jest jednak znaczne obłożenie gmin nowymi obowiązkami. Obecnie proces inwestycyjny odbywa się wciąż na starych zasadach, co wiąże się z intensywnym „wyścigiem z czasem” ze strony inwestorów i deweloperów.

Obawiamy się potencjalnego paraliżu w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, który może wynikać z wdrażania nowych przepisów. Ponadto żałujemy, że przestanie obowiązywać tzw. „lex deweloper”, które pozwalało elastycznie realizować inwestycje na obszarach bez miejscowych planów.
Docelowo zmiany mają potencjał, by uporządkować proces planowania przestrzennego i zwiększyć jego przewidywalność, jednak obecny okres dostosowawczy wymaga od deweloperów dużej elastyczności i współpracy z organami administracji w celu skutecznego realizowania inwestycji.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie we wrześniu 2023 roku, wprowadza istotne zmiany w systemie planowania przestrzennego. W okresie przejściowym, trwającym do końca 2025 roku, zauważalne są modyfikacje w procedurach uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz w trybie wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Wprowadzenie planu ogólnego gminy jako obligatoryjnego dokumentu planistycznego ma na celu uporządkowanie i uproszczenie procesów inwestycyjnych. Zintegrowany plan inwestycyjny, będący nowym narzędziem, może przyspieszyć realizację kompleksowych przedsięwzięć. Jednakże, w początkowej fazie wdrażania nowych przepisów firmy deweloperskie mogą napotkać wyzwania związane z adaptacją do zmienionych procedur i wymagań.

Warto dodać, że tak krótki czas na wprowadzenie tak obszernych zmian jest bardzo wymagający i zamiast być czasem strategicznego myślenia o przyszłości miast jest walką z czasem, aby zdążyć w wyśrubowanym terminie. Ostateczny wpływ nowych zasad planowania na działalność deweloperów będzie zależał od efektywności wdrożenia reformy przez organy administracji oraz od elastyczności firm w dostosowywaniu się do nowych realiów prawnych. Mamy nadzieję, że w dłuższej perspektywie zmiany te przyczynią się do usprawnienia procesów inwestycyjnych i poprawy ładu przestrzennego.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Naszą obawę budzi stan prac nad planami ogólnymi sygnalizowany przez przedstawicieli największych miast. Obawiamy się aby nie były one przygotowane w pośpiechu w oparciu o błędne dane dotyczące np. demografii. Warszawa opiera się o dane mówiące o spadku demograficznym pomijające dane dotyczące imigrantów. Z pewnością nie poprawi to tępa uzyskiwania decyzji i procedowania inwestycji a błędne założenia mogą jeszcze bardziej uszczuplić pulę gruntów, które mogą być przeznaczone na mieszkania co może się przełożyć na spadek podaży, a w efekcie wzrost cen.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Nowelizacja ustawy oznacza dla wszystkich uczestników procesu deweloperskich duże zmiany, do których musimy się dostosować w ograniczonym czasie. Nowelizacja przewiduje m.in. wprowadzenie miejscowych planów ogólnych, zamiast funkcjonujących do tej pory studiów uwarunkowań i warunków zabudowy. Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) zastąpi dotychczasowe specustawy, w tym Lex Deweloper. W okresie przejściowym deweloperzy muszą zmierzyć się z niepewnością interpretacyjną przepisów i koniecznością dostosowania procesów i strategii do nowych wymogów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Mamy zabezpieczony bank ziemi na ponad 25.000 mieszkań, dlatego kwestie reformy planistycznej nie wpłyną na naszą bieżącą działalność. Nie sądzimy, że nowe przepisy mogłyby zmienić sposób działania deweloperów na rynku, jednak ważne jest, aby przede wszystkim poprawiać szybkość procedur administracyjnych. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę obecnie trwa ok. 1,5 roku - 2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy. Ograniczony dostęp do gruntów, a także mała liczba wydawanych pozwoleń na budowę, znacznie spowalnia proces realizacji projektów, a także wpływa na systematyczny wzrost cen mieszkań. Dlatego administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury, tak by budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona.

Adam Grela, główny architekt, koordynator projektowania Megapolis

Realny wpływ na realizację inwestycji mieszkaniowych będzie miało dopiero wdrożenie nowelizacji ustawy przez samorządy. Jeśli uchwalą ją w ustawowym terminie, wówczas Plany Ogólne korzystnie uporządkują sytuację. Jeśli jednak tak by się nie wydarzyło, to po 2025 roku nastąpi bardzo niekorzystne zamrożenie możliwości podejmowania nowych działań inwestycyjnych na obszarach nie objętych planami miejscowymi. Będzie oznaczało to, zarówno brak planu, jak i możliwości uzyskania warunków zabudowy na takich terenach. Z kolei dokumenty procedowane, ale jeszcze nieprawomocne zostaną anulowane. W efekcie znacząco ograniczy to inwestycje.

Wprowadzanie zmian zależy od działań poszczególnych samorządów. Obecnie można odnieść wrażenie, że niektóre z nich starają się szybko uchwalić rozpoczęte plany miejscowe jeszcze na dotychczasowych zasadach, inne z kolei skupiają się już na uchwaleniu Planu Ogólnego, zawieszając działania planistyczne związane z planami miejscowymi.

Tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy raczej się nie zmienił, poza rozporządzeniem z 15 lipca 2024 roku, które doprecyzowało zasady ustalania parametrów nowej zabudowy w odniesieniu do postępowań wszczętych po 26 lipca 2024 r.

Nowe zasady planowania w okresie przejściowym zmienią niewiele, choć oczywiście będzie nieco związanego z nimi zamieszania. Natomiast wraz z rozpoczęciem 2026 roku, będą już mogły pojawiać się realne problemy. Nieuchwalenie do tego czasu Planu Ogólnego przez daną gminę, będzie mogło prowadzić do paraliżu decyzyjnego w zakresie przeznaczenia i parametrów zabudowy gruntów nie objętych planami miejscowymi. W konsekwencji nie będzie możliwości uchwalenia planów miejscowych ani wydawania warunków zabudowy. Trudno ocenić, jak długo taki “stan zawieszenia” może potrwać i jak duże obszary będą nim objęte.

Małgorzata Mellem, członek zarządu Budlex

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza istotne zmiany, które już teraz wpływają na proces inwestycyjny. W okresie przejściowym do 2025 roku obserwujemy wydłużenie procesów planistycznych i większy udział społeczności w uchwalaniu planów, co może opóźniać realizację nowych projektów. Zmiany te wymagają większej staranności w planowaniu inwestycji, ale jednocześnie zwiększają transparentność i uporządkowanie systemu planowania. Dla doświadczonych deweloperów nowe zasady mogą w dłuższej perspektywie przynieść korzyści, ograniczając ryzyko prawne i umożliwiając precyzyjniejsze planowanie.

sty 08 2025 Jak nowe osiedla zabezpieczane są przed...
Komentarze: 0

Jakie rozwiązania, pozwalające niwelować występowanie ulew i podtopień wdrażane są w nowych inwestycjach mieszkaniowych? Jak zarządzać wodami opadowymi w miastach i jaką politykę przestrzenną należy wdrożyć, by przeciwdziałać zmianom klimatycznym i negatywnym zjawiskom? Jak powinno zmieniać się budownictwo? W jakim stopniu w budowaniu odporności miast pomocne są nowoczesne materiały i technologie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Zmiany klimatyczne wymagają innowacyjnego podejścia do budowania, ze szczególnym uwzględnieniem proekologicznych rozwiązań i technologii. Aktywnie podejmujemy działania w celu redukcji zużycia wody, gromadzenia wód opadowych oraz ponownego wykorzystywania szarej wody. W naszych inwestycjach szczególną wagę przykładamy do kwestii oszczędzania wody. Jeśli jest taka możliwość, budujemy zbiorniki retencyjne, pełniące funkcję magazynów wody deszczowej, która jest następnie wykorzystywana do podlewania zieleni na terenie osiedli. Pozwala to na znaczną redukcję zużycia wody pitnej. Dodatkowo, aby ograniczyć odpływ wód opadowych do systemów kanalizacyjnych, projektujemy i zakładamy ogrody deszczowe.

Przy budowie nowych osiedli uwzględniamy również technologie umożliwiające ponowne wykorzystanie szarej wody. Tego typu rozwiązania sprzyjają nie tylko środowisku naturalnemu poprzez adaptację do zmian klimatu, ale także przyczyniają się do obniżenia kosztów eksploatacyjnych, związanych z utrzymaniem infrastruktury wodnej. Co warte uwagi, zaangażowanie w zrównoważone gospodarowanie zasobami wodnymi stanowić będzie integralny element strategii ESG Develii, nad którą obecnie pracujemy.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Działalność deweloperską regulują ściśle określone ramy prawne, gdzie wiele aspektów technicznych czy prawnych wynika z ustaw, rozporządzeń i prawa miejscowego. Dotyczy to także kwestii zagospodarowania wód opadowych. Sfera ta nie jest unormowana ogólnokrajowymi przepisami, wobec czego miasta prowadzą indywidualną politykę w tym zakresie.

Uwzględniamy tę lokalną specyfikę i zgodnie z nią realizujemy swoje projekty. W praktyce oznacza to, że szczegółowo analizujemy i obliczamy wskaźniki opadowe, budujemy ogrody deszczowe i zbiorniki retencyjne na osiedlach zgodnie z lokalnymi wymogami, czego przykładem są nasze inwestycje w Gdańsku. Wspomniane działania wpisują się ponadto w szerszy kontekst budowania zielonej infrastruktury w naszych zespołach mieszkaniowych.

Adrian Sączek, dyrektor Działu Sprzedaży Produktów Deweloperskich w Mennicy Polskiej - inwestycja Bulwary Praskie

Odpowiedzią na zmiany klimatyczne w kontekście budownictwa mieszkaniowego w miastach, przynajmniej tam, gdzie jest to możliwe, powinna być retencja oraz zwiększenie tzw. powierzchni biologicznie czynnej na osiedlach. Tak aby coraz częstsze deszcze nawalne nie powodowały lokalnych podtopień, a woda opadowa mogła zostać bezpiecznie odprowadzona do kanalizacji deszczowej i ewentualnie w miarę możliwości zebrana w zbiornikach i wykorzystana do podlewania terenów zielonych w okresach bezdeszczowych. Oczywiście pojawiają się już nowe technologie, jak np. wykorzystywanie tzw. wody szarej, ale niestety nie jest to jeszcze powszechne.

Piotr Jakubowski, Project Director BPI Real Estate Poland

Budowanie odpornych na zmiany klimatyczne miast to nie tylko odpowiedzialność wobec środowiska, ale także strategiczna inwestycja w przyszłość. Z perspektywy klienta takie podejście oznacza większe bezpieczeństwo, komfort oraz pewność, że inwestycja będzie spełniała najwyższe standardy przez wiele lat. Jesteśmy przekonani, że zrównoważone budownictwo to nie tylko odpowiedź na współczesne wyzwania, ale także klucz do sukcesu w dynamicznie zmieniającym się świecie. Postępujące zmiany klimatyczne, w tym coraz częstsze ulewne deszcze prowadzące do lokalnych podtopień, wymagają od miast i branży budowlanej przemyślanych działań i odpowiedzialnego podejścia. Skuteczne zarządzanie wodami opadowymi jest możliwe, ale wymaga współpracy między różnymi sektorami oraz wdrażania rozwiązań opartych na nowoczesnych technologiach i zrównoważonej polityce przestrzennej.

Przedstawiciele branży deweloperskiej muszą być świadomi tych wyzwań i już dziś dostosowywać swoje inwestycje do przyszłych warunków środowiskowych oraz zaostrzających się regulacji legislacyjnych. Jesteśmy przekonani, że takie podejście, nie tylko ulepsza obecne projekty, ale również zabezpiecza ich wartość w przyszłości, jednocześnie wzmacniając reputację firmy. Kluczową rolę w przeciwdziałaniu negatywnym skutkom zmian klimatycznych odgrywają nowoczesne materiały i technologie. Coraz częściej sięgamy po innowacyjne rozwiązania, takie jak zielony beton, drewno konstrukcyjne czy prefabrykaty, które charakteryzują się niższym śladem węglowym i wysoką efektywnością. Jednocześnie badamy ślad węglowy naszych projektów, dążąc do jego obniżenia, i jesteśmy gotowi inwestować więcej w jakość naszych inwestycji, ponieważ zdajemy sobie sprawę z ich wpływu na życie przyszłych pokoleń.

Budowanie inwestycji odpornych na zmiany klimatyczne to przede wszystkim inwestowanie w rozwiązania zrównoważone, które stają się standardem. Retencja wód opadowych, zielone i białe dachy, instalacje fotowoltaiczne, wysoka sprawność energetyczna budynków czy infrastruktura wspierająca bioróżnorodność to tylko niektóre z rozwiązań, które powinny być integralną częścią każdej, nowej inwestycji. Wdrażanie takich standardów nie tylko ogranicza negatywne skutki zmian klimatycznych, ale także sprawia, że budynki są bardziej przyjazne dla mieszkańców i środowiska, co jest coraz częściej doceniane przez świadomych klientów.

Małgorzata Mellem, członek zarządu Budlex

Zmiany klimatyczne i ich skutki, takie jak coraz częstsze ulewne deszcze i lokalne podtopienia, wymagają kompleksowych działań. Kluczową rolę odgrywa tu zrównoważone planowanie przestrzenne, uwzględniające adaptację miast do ekstremalnych zjawisk pogodowych. W zarządzaniu wodami opadowymi niezbędne jest wdrażanie rozwiązań takich jak systemy retencji, zielone dachy, przepuszczalne nawierzchnie czy zbiorniki infiltracyjne, które mogą efektywnie redukować ryzyko podtopień.

Budownictwo powinno dostosowywać się do nowych wyzwań poprzez wykorzystanie nowoczesnych technologii i materiałów o niskim śladzie węglowym, które jednocześnie zwiększają odporność na zmiany klimatyczne. Zrównoważony rozwój, w tym wdrażanie standardów ESG odgrywa tutaj kluczową rolę. Przy realizacji inwestycji korzystamy z rozwiązań, które minimalizują negatywny wpływ na środowisko, jednocześnie wspierając budowanie bardziej odpornych i przyjaznych miast przyszłości.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

To prawda, zrównoważone podejście do budownictwa staje się coraz ważniejsze. Od lat przykładamy dużą wagę do tego aspektu. W celu zmniejszenia naszego wpływu na środowisko wdrażamy nowoczesne, proekologiczne rozwiązania, pozwalające dbać o środowisko i obniżać koszty codziennego życia oraz zestaw standardów i wytycznych projektowych dla architektów, projektantów i podwykonawców. Większość naszych osiedli wyposażonych jest w minimum 5 rozwiązań niskoemisyjnych, jak np. oświetlenie LED w częściach wspólnych, szklenia trzyszybowe, wymienniki ciepła, systemy sterowania instalacjami, windy z odzyskiem ciepła, czujniki ruchu i zmierzchu czy zielone dachy.

Ponadto na każdym osiedlu projektujemy obszerne tereny zielone, ogrody deszczowe, place zabaw, siłownie oraz monitoring wizyjny HD. Przygotowane są specjalne tereny spacerowe, a także budki dla ptaków i domki dla owadów. Stosujemy też farby elewacyjne i kostkę antysmogową pochłaniające zanieczyszczenia.

Działamy aktywnie na rzecz mikro i elektromobilności przez instalowanie ładowarek dla samochodów elektrycznych oraz ławek solarnych, ale też budowę infrastruktury rowerowej w postaci stojaków rowerowych i stacji napraw rowerów. Wszystkie te rozwiązania pomagają ograniczać ślad węglowy naszych osiedli w fazie operacyjnej czyli w trakcie użytkowania budynków. By ograniczać emisje na etapie powstawania budynku zadeklarowaliśmy przejście w 100 proc. na energię z odnawialnych źródeł w procesach budowlanych do końca 2024 roku. Taki krok pozwoli znacząco zredukować ślad węglowy i przyczynić się do ograniczenia emisji CO2.

Nasza firma wdrożyła 51 374 mkw. zielonych dachów, na powierzchni 135 895 mkw. posadziliśmy krzewy sprzyjające ptakom i owadom oraz 4 697 drzew. 27 naszych osiedli posiada systemy odprowadzania wody deszczowej do zieleni w częściach wspólnych.

Karolina Bronszewska, Dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Rozumiejąc wyzwania wynikające z tych zmian wdrażamy innowacyjne rozwiązania w swoich projektach. Przykładem jest inwestycja EKO Falenty, gdzie zastosowano kompleksowy system zarządzania wodami opadowymi. Wody z dachów budynków są odprowadzane za pomocą zewnętrznych rur spustowych oraz odwodnień liniowych do otwartego zbiornika retencyjnego, zlokalizowanego na terenie osiedla. Dzięki temu możliwe jest zarówno gromadzenie, jak i ponowne wykorzystywanie wód opadowych, np. do podlewania zieleni na działkach.

Takie rozwiązania są doskonałym przykładem, jak zmieniać podejście do budownictwa w odpowiedzi na zmiany klimatyczne. Systemy retencji i ponownego wykorzystania wody pozwalają, nie tylko ograniczyć ryzyko lokalnych podtopień, ale także wspierają zrównoważone gospodarowanie zasobami wodnymi.

Aleksandra Słodka, Architekt Przestrzeni w Archicom

Wszystko wskazuje na to, że w przyszłości coraz częściej będziemy zmagać się z ulewnymi deszczami będącymi jednym z efektów aktualnych zmian klimatycznych. W związku z tym, szczególnie w przypadku dużych miast, diametralnie rośnie ryzyko lokalnych podtopień. Wynika ono przede wszystkim z coraz większego udziału powierzchni utwardzonych, uniemożliwiających przenikanie wód w głębsze warstwy gleby. W czasie ulew, gdy systemy kanalizacyjne nie są wystarczająco wydolne, woda gromadzi się w miejscach do tego nieprzystosowanych, co z kolei powoduje niszczenie infrastruktury i inne zniszczenia. Ponadto woda spływająca zbyt szybko po powierzchniach utwardzanych nie cyrkuluje należycie, a w związku z tym zostaje „stracona”.

Rozwiązanie tej sytuacji wydaje się nieskomplikowane. Należy zwiększyć retencję wody na terenach zurbanizowanych, w czym istotnie pomagają rośliny. Wykorzystanie zieleni w spowalnianiu obiegu wody jest pierwszym i najprostszym rozwiązaniem. Dojrzałe drzewo jest w stanie odparować 500 l wody dziennie, a dodatkowe nasadzenia krzewów, niższych roślin czy nawet trawników wpływają dodatnio na ten bilans. Woda zatrzymuje się w liściach, spływa w głąb podłoża i nie odpływa niekontrolowanie. Wykorzystywanie powierzchni pionowych budynków jako płaszczyzny nasadzeń pnączy jest kolejnym pozytywnym kierunkiem. Zielone ściany nie nagrzewają się tak jak ściany bez roślin. Zieleń w mieście zmniejsza zatem niweluje skutki zjawiska wyspy cieplnej, poprawia mikroklimat oraz jakość powietrza, będąc naturalnym filtrem zanieczyszczeń. Do metod sprzyjających spowalnianiu obiegu wody w ramach projektowania inwestycji należy zaliczyć również ogrody deszczowe, parki kieszonkowe, skrzynki rozsączające i zielone dachy. Warto również częściej stawiać na powierzchnie trawników wzmocnionych lub miejscowych, „ażurowych” rozwiązań, zamiast litych powierzchni betonowych.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Ryzyko podtopień jest związane głównie z lokalizacją działki. Niestety, coraz częściej wydaje się pozwolenia na budowę na terenach o zwiększonym ryzyku. Na to należałoby zwrócić uwagę. Ważne jest również przewidywanie takiego scenariusza na etapie realizacji inwestycji. Przepisy techniczne powinny zobowiązywać wykonawcę budynku do przewidywania takich sytuacji i realizacji odpowiednich rozwiązań w budynku jak np. zbiorniki retencyjne.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Jako deweloper gruntowy zdajemy sobie sprawę z naszej odpowiedzialności za zrównoważone i przemyślane projektowanie przestrzeni. W kontekście postępujących zmian klimatycznych, czego skutkiem są coraz częstsze ulewy i lokalne podtopienia, priorytetem jest dla nas tworzenie projektów, które minimalizują negatywny wpływ na środowisko i przyczyniają się do budowania odporności miast.

Dążymy do implementacji rozwiązań, które wspierają efektywne zarządzanie wodami opadowymi, takich jak systemy retencyjne – zbiorniki i systemy gromadzenia wód deszczowych, które redukują ryzyko przeciążenia kanalizacji w czasie intensywnych opadów oraz zielone dachy i ogrody deszczowe – powierzchnie, które absorbują wodę, zmniejszając jej odpływ do kanalizacji i sprzyjając lokalnemu mikroklimatowi, czy wprowadzamy permeabilne nawierzchnie – chodniki i drogi o właściwościach przepuszczających wodę.

Wierzymy, że zrównoważony rozwój musi być poparty współpracą różnych sektorów i instytucji, które wspólnie będą tworzyć spójne plany zagospodarowania przestrzennego, uwzględniając zarówno kwestie ekologiczne, jak i bezpieczeństwo mieszkańców. Nowoczesne materiały i technologie, takie jak beton o wysokiej przepuszczalności czy systemy magazynowania wody odgrywają tu kluczową rolę, umożliwiając skuteczniejszą adaptację do zmian klimatycznych.

Tomasz Trzyszka, dyrektor Techniczny Aurec Home

Zmiany klimatyczne doprowadzające do coraz częstszych i intensywniejszych ulew, stanowią poważne wyzwanie dla miast, ponieważ prowadzą do podtopień i problemów z wodami opadowymi. Aby przeciwdziałać skutkom tych zjawisk, potrzebne są zrównoważone rozwiązania uwzględniające zarówno ekologiczne, jak i technologiczne aspekty. Skuteczne zarządzanie deszczówką wymaga odpowiedniego planowania przestrzennego, z wykorzystaniem terenów zielonych, takich jak parki czy odpowiednich zbiorników, które umożliwiają jej infiltrację. Zwiększenie tych powierzchni pozwoli na zatrzymywanie wody i jej stopniowe wchłanianie. Nowoczesne technologie budowlane, takie jak nawierzchnie przepuszczalne, zielone dachy oraz systemy retencyjne, mogą skutecznie wspierać miasta w zarządzaniu nadmiarem wody. Odzysk deszczówki można wykorzystać także do nawadniania zieleni miejskiej czy osiedli.

 

gru 30 2024 Jakie są ceny mieszkań w inwestycjach oddalonych...
Komentarze: 0

Czy wysokie ceny mieszkań w centralnych obszarach miast przy ograniczonej dostępności kredytów sprawiają, że nabywcy częściej decydują się na zakup w osiedlach zlokalizowanych na obrzeżach miast i na przedmieściach? W których inwestycjach znajdziemy takie mieszkania? W jakich cenach? O ile są tańsze od podobnych mieszkań sprzedawanych w centralnych dzielnicach miast? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Nie zaobserwowaliśmy spadku zainteresowania nieruchomościami w centralnych obszarach miast, wręcz przeciwnie. Z naszych danych wynika, że na przedmieściach dominuje klient kredytowy (ok. 80 proc. transakcji w tych lokalizacjach przy średniej dla całego rynku na poziomie 50 proc.). Wysoki poziom stóp procentowych znacznie obniżył zdolność nabywczą tej grupy klientów, przez co trudniej jest im pozyskać finansowanie. W przypadku nieruchomości w centralnych dzielnicach miast ten problem jest mniejszy, ponieważ klient z ograniczoną zdolnością kredytową zazwyczaj decyduje się na zakup mniejszego, bardziej kompaktowego mieszkania, ale za to w lokalizacji spełniającej jego kryteria.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal

Lokalizacja i standard inwestycji niezmiennie są kluczowymi kryteriami segmentującymi rynek mieszkaniowy. Projekty z segmentu popularnego, położone z dala od śródmieścia z reguły są tańsze. Mimo to, istotnym parametrem jest ich dostępność komunikacyjna oraz sąsiedztwo infrastruktury, na co zwracamy uwagę projektując nasze inwestycje poza centrami dużych miast. Mogą one stanowić atrakcyjną alternatywę zakupową, zwłaszcza dla rodzin poszukujących mieszkań o większym metrażu.

Około 15 – 20 procentowa różnica cenowa wynikająca z lokalizacji na przedmieściach pozwala na zakup dodatkowych metrów kw. mieszkania, a dodatkowym atutem jest bliskość terenów zielonych. Choć można też znaleźć w naszym portfolio inwestycje położone w pobliżu centrów, w przypadku których różnica cenowa nie będzie już na tyle znacząca, aby warto było ponosić przez lata koszty dojazdów. Przykładem może być świetnie zlokalizowane osiedle Francuska Park w Katowicach.

W ofercie Atal są również projekty spoza centrum, które ze względu na dobrą komunikację i nasycenie infrastrukturą znajdują licznych nabywców. To np. inwestycje Atal Apollina w Kowalach k. Gdańska, Żerniki na Novo we Wrocławiu, czy Skwer Harmonia w Krakowie.

Shraga Weisman, CEO Aurec Home

Z pewnością wysokie ceny nieruchomości i niekorzystna polityka kredytowa utrudniają nabywcom zakup mieszkań, szczególnie w centrach dużych miast, gdzie cena za 1 mkw. jest zawsze wyższa. Dla przykładu, w stolicy na rynku pierwotnym średnia cena w październiku 2024 roku wyniosła 17 795 zł za mkw. Dlatego wielu nabywców szuka nowoczesnych lokali w zielonych dzielnicach, nieco oddalonych od centrum, jednak z bardzo dobrą komunikacją.

Realizujemy inwestycje w duchu idei 15-minutowego miasta, oferując mieszkania w wielofunkcyjnych dzielnicach, gdzie do pracy, sklepu, parku czy urzędu można dotrzeć w 15 minut. Fabrica Ursus, nasza inwestycja, której kolejny etap właśnie wprowadziliśmy do sprzedaży, powstaje w dynamicznie rozwijającej się dzielnicy Warszawy – Ursusie. Bliskość centrum miasta, bardzo dobre połączenia kolejowe (SKM, KM) i łatwy wyjazd z miasta drogą A2, czynią tę lokalizację wyjątkowo dogodną. Oferujemy nabywcom przestronne i kompaktowe wnętrza, duże balkony, wysokie okna i industrialny design, a wszystko to w przystępnych cenach.

Małgorzata Mellem, członek zarządu Budlex

Rzeczywiście obserwujemy zmianę preferencji wielu klientów, którzy w obliczu wysokich cen nieruchomości w centrach miast oraz trudniejszej dostępności kredytów hipotecznych, coraz częściej rozważają zakup mieszkań na przedmieściach. Tego typu lokalizacje stają się atrakcyjne nie tylko ze względu na niższe ceny, ale także dzięki coraz lepszej infrastrukturze oraz większemu komfortowi życia, który oferują spokojniejsze okolice.

Dostosowujemy ofertę do różnych potrzeb klientów. Przykładem może być inwestycja Enklawa w Bydgoszczy, zlokalizowana w dobrze skomunikowanej, ale niecentralnej części miasta. Średnie ceny za metr kwadratowy w tej inwestycji są o około 20 proc. niższe w porównaniu z nieruchomościami w centralnych dzielnicach o podobnym standardzie. Podobnie w projekcie Winnica Apartamenty w Toruniu, oferujemy bardziej przystępne cenowo mieszkania.

Rosnąca popularność lokalizacji oddalonych od centrów miast wynika z ich atrakcyjności cenowej, a także możliwości stworzenia przestrzeni dostosowanej do potrzeb mieszkańców. W naszych inwestycjach staramy się łączyć przystępną cenę z wysokim standardem i dbałością o lokalizację, która zapewni wygodę i dostęp do infrastruktury.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Od wielu lat widoczne jest tzw. rozlewanie miast. Rozbudowują się dalsze dzielnice miast i miejscowości sąsiednie. Tutaj warunkiem jest dobra komunikacja, drogi szybkiego ruchu i koleje. Możemy potwierdzić większe zainteresowanie bardziej odległymi, ale tańszymi inwestycjami.

Oferujemy mieszkania w dwóch inwestycjach z segmentu popularnego, najtańsze mieszkania w inwestycji Moja Północna w Warszawie kosztują 10 890 za mkw., a w inwestycji Wolne Miasto w Gdańsku można je kupić w cenie 10 570 za mkw.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Taka sytuacja mogłaby mieć miejsce w warunkach zrównoważonego rynku kredytowego. Wówczas, klienci dysponujący ograniczoną zdolnością kredytową, stawaliby przed wyborem – mniejszy metraż w centrum lub większy w atrakcyjnej lokalizacji, ale oddalonej od centrum. Aktualnie jednak, z powodu braku jakiejkolwiek polityki wsparcia kredytobiorców oraz rekordowo wysokich stóp procentowych bez jasnym perspektyw ich zmiany, na zakup mieszkania mogą pozwolić sobie jedynie najzamożniejsi klienci. Jeśli potrzebują podeprzeć zakup kredytem, to w niewielkim stopniu, do tego dysponują wysokim dochodem, pozwalającym na zaciągnięcie takiego zobowiązania.

W efekcie, obecnie największym zainteresowaniem w naszej ofercie cieszą się duże mieszkania w centralnie położonej we Wrocławiu inwestycji Lokum Porto. Są one o około 20 proc. droższe niż lokale dostępne na osiedlu Lokum Verde, mieszczącym się w malowniczej, zielonej dzielnicy Wrocławia, leżącej dalej od centrum.

Barbara Marona, Sales Office Manager, Matexi Polska

Lokalizacja od zawsze miała i nadal ma kluczowy wpływ na ceny nieruchomości, ponieważ to ona w dużej mierze determinuje cenę gruntu, co z kolei przekłada się na ostateczną cenę nabywanego mieszkania. Bliskość centrum, dostępność komunikacyjna, jakość sąsiedztwa oraz infrastruktura to podstawowe czynniki, które wpływają na wartość mieszkań. Dodatkowo, czynniki zewnętrzne, takie jak wysokość stóp procentowych i dostępność kredytu, mają duży wpływ na możliwości nabywcze klientów, co może skłaniać ich do rozważenia zakupu mieszkań w różnych lokalizacjach. Na decyzję klientów wpływ mają również zmiany w stylu życia, takie jak rosnąca popularność pracy zdalnej. Coraz więcej osób, nie mając potrzeby codziennego dojazdu do pracy, decyduje się na mieszkania w lokalizacjach oddalonych od centrum, szukając większej przestrzeni oraz spokojniejszego otoczenia.

W odpowiedzi na te zmieniające się potrzeby, oferujemy mieszkania w zróżnicowanych lokalizacjach – zarówno w centrum miasta, jak i na jego obrzeżach. Dzięki temu możemy zaspokoić preferencje różnych grup klientów. Dbamy o to, aby wszystkie nasze inwestycje, niezależnie od lokalizacji, były dobrze skomunikowane i zapewniały pełną infrastrukturę niezbędną do komfortowego codziennego życia.

W Krakowie posiadamy cztery inwestycje o zróżnicowanym standardzie i cenach. Ceny mieszkań w lokalizacjach oddalonych od centrum są średnio o 30 proc. niższe niż w inwestycjach zlokalizowanych w centralnych częściach miasta. Dla przykładu cena mieszkania trzypokojowego z naszej inwestycji Kameralny Prokocim, położonej na obrzeżach miasta wynosi około 13 000zł/mkw., podczas gdy w inwestycji Apartamenty Portowa położonej w centralnej dzielnicy Zabłocie ceny mieszkań w podobnym metrażu zaczynają się od około 18 000zł/mkw.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

Na podstawie naszych obserwacji nie zauważamy zmiany trendów w postaci zwiększonego zainteresowania inwestycjami zlokalizowanymi dalej od centrum. Większość naszych klientów nadal preferuje nieruchomości w dogodnych lokalizacjach miejskich, które zapewniają łatwy dostęp do infrastruktury, komunikacji i udogodnień. Niemniej jednak, dokładamy wszelkich starań, aby nasze projekty, niezależnie od lokalizacji, spełniały oczekiwania zarówno pod względem komfortu, jak i funkcjonalności. Jeśli weźmiemy pod uwagę dwie nasze inwestycje Sky Trust i Rezydencja Sikorskiego to różnice cen mogą sięgać nawet 20 proc. wartości nieruchomości.

Adrian Sączek, dyrektor Działu Sprzedaży Produktów Deweloperskich w Mennicy Polskiej - inwestycja Bulwary Praskie

Niektórzy klienci nie mają wyjścia, bo przy określonej zdolności kredytowej nie będą w stanie nabyć mieszkania w wymarzonym miejscu. Wówczas decydują się na dalsze lokalizacje, które są tańsze średnio o ok. 20 proc., a nawet 30 proc., oczywiście kosztem dłuższych dojazdów. Przykładem mogą być mieszkania na warszawskiej Pradze Północ czy Targówku w porównaniu z Białołęką czy Markami. Inną opcją jest zmniejszenie metrażu. Nabywca pierwotnie planuje zakup dwupokojowego mieszkania, a ostatecznie decyduje się na kawalerkę. Sytuacja każdego klienta jest inna, dlatego też podejmowane są różne decyzje zakupowe.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Z naszej perspektywy jako dewelopera gruntowego, popyt na rynku nieruchomości oceniamy obecnie jako stabilny. Nasze zróżnicowane portfolio lokalizacyjne i cenowe pozwala nam elastycznie odpowiadać na zmienne potrzeby rynku, gdzie poszczególne segmenty wykazują różny poziom zainteresowania. W ostatnich miesiącach obserwujemy wzrost popytu na nieruchomości dobrze skomunikowane, choć niekoniecznie położone w samych centrach miast. Dodatkowo, zauważamy poprawę zainteresowania domami położonymi na przedmieściach, gdzie w poprzednim roku popyt był mocno osłabiony. Ta zmiana może wynikać z wysokich cen nieruchomości w centralnych obszarach oraz ograniczonej dostępności kredytów, które skłaniają kupujących do poszukiwania alternatyw.

Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital

Stawiamy na top lokalizacje w najbardziej pożądanych adresach. Rynki, na których jesteśmy aktywni, różnią się między sobą dynamiką, zapotrzebowaniem, i tak - Warszawa jest zdecydowanie bardziej chłonnym rynkiem niż Łódź czy Katowice. Warto analizować ofertę, bo na przykład nasza inwestycja Cityflow na warszawskiej Woli cieszy się dużym zainteresowaniem, nie tylko z uwagi na świetną lokalizację, ale też wyróżniki i udogodnienia, jakie oferujemy.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Nie widzimy trendu zmiany preferencji klientów z powodu ceny pod względem lokalizacji ani poszukiwania mieszkań oddalonych od centrów miast. Przeciwnie, dobre położenie osiedli jest jednym z głównych czynników decyzyjnych, a bliskość do centrum i dobra komunikacja są kluczowym elementem, na jaki klienci zwracają uwagę. Dlatego uruchamiamy nowe etapy takich warszawskich inwestycji, jak Sady Ursynów, w pobliżu Toru Wyścigów Konnych na Służewcu. To doskonała lokalizacja w dzielnicy z rozwiniętą infrastrukturą i świetną komunikacją ze wszystkimi częściami miasta.

Drugą naszą nową, świetnie zlokalizowaną inwestycją jest Rytm Mokotowa. Dolny Mokotów to kolejna warszawska dzielnica po Ursusie, której możliwości dostrzegliśmy jako pierwsi i rozpoczęliśmy pionierskie inwestycje, odkrywając piękno i zmieniając oblicze tego terenu. Znajdują się tu ogromne przestrzenie otoczone zielenią w pobliżu Jeziorka Czerniakowskiego i Zakola Wisły. Naszą flagową inwestycją w pobliżu centrum Warszawy jest też prestiżowe osiedle Royal Residence w Wilanowie, gdzie w sprzedaży mamy już ostatni etap. W pełni zagospodarowany rejon Wilanowa jest ostatnią szansą na zamieszkanie w unikalnym miejscu z pełnym dostępem do wszelkich udogodnień.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Mimo wysokich cen nieruchomości w centralnych obszarach miast oraz ograniczonej dostępności kredytów, kupujący raczej nie zmieniają swoich preferencji na rzecz inwestycji oddalonych od centrów lub zlokalizowanych na przedmieściach. Przywiązanie lokalizacyjne jest spore, wiele osób decyduje się dopłacić, aby zamieszkać w preferowanej dzielnicy, nawet kosztem mniejszego metrażu.

Zmiany lokalizacji mają miejsce głównie wtedy, gdy ceny za metr kwadratowy w poszczególnych dzielnicach się wyrównują, co sprzyja transferom, np. z Białołęki na Ursus. Jeśli natomiast kupujący, którzy przyzwyczaili się do mieszkania w centralnych dzielnicach decydują się na lokum dalej od centrum, to zazwyczaj wybierają budowę domu. Co wskazuje na poprawę sytuacji finansowej danego klienta.

Jakub Sobczyński, Dyrektor Zarządzający Megapolis

W obliczu rosnących cen nieruchomości w centralnych obszarach miast oraz trudniejszego dostępu do kredytów hipotecznych, obserwujemy zmianę preferencji nabywców, którzy coraz częściej decydują się na inwestycje zlokalizowane na obrzeżach miast, gdzie mogą liczyć na bardziej przystępne ceny oraz dodatkowe udogodnienia.

Przykładem takiej inwestycji jest nasze Osiedle Ozon, zlokalizowane na Prądniku Białym w Krakowie. Dzięki linii szybkiego tramwaju oraz rozbudowie al. 29 Listopada oraz prawie zakończonej budowie obwodnicy miasta, osiedle to oferuje doskonałą komunikację z centrum. Dodatkowo, w pobliżu znajdują się żłobki, przedszkola, szkoły, sklepy i punkty gastronomiczne, co sprawia, że miejsce to oferuje mieszkańcom zarówno wygodę codziennego życia, jak i łatwy dostęp do najważniejszych punktów miasta. To wszystko sprawia, że osiedle, choć zlokalizowane na obrzeżach, jednak pozostające w zakresie tkanki miejskiej. Charakteryzuje się większą dynamiką sprzedaży i zainteresowaniem od mieszkań w dzielnicach wewnętrznych.

Innym przykładem jest inwestycja Link Bunscha na krakowskim Ruczaju. Ta dzielnica stała się swoistym "miastem w mieście", oferując mieszkańcom kompletną infrastrukturę handlowo-usługową, edukacyjną oraz świetne połączenia komunikacyjne. Bliskość Kampusu UJ, Krakowskiego Parku Technologicznego oraz łatwy dostęp do autostrady i lotniska czynią tę lokalizację niezwykle atrakcyjną.

Warto podkreślić, że ceny mieszkań w tych lokalizacjach są bardziej przystępne w porównaniu z centralnymi dzielnicami, co w połączeniu z rozwiniętą infrastrukturą i udogodnieniami przyciąga wielu nabywców.

Monika Kudełko, dyrektor ds. Strategii i Komunikacji Marketingowej w Activ Investment

Nie realizujemy inwestycji na przedmieściach, ponieważ nasza strategia zakłada skupienie się na lokalizacjach w niedalekiej odległości od centrum miast. Oferujemy mieszkania w miejscach, które łączą wygodę życia w dobrze skomunikowanych dzielnicach z dostępem do miejskiej infrastruktury i atrakcyjnego otoczenia.

gru 19 2024 Makalu Media w większym biurze w Zabłocie...
Komentarze: 0

Firma Makalu Media, lider rynku e-learningowego w Polsce, wynajęła w krakowskim kompleksie Zabłocie Business Park ponad 1700 mkw. powierzchni. Kompleksowego wsparcia w procesie relokacji połączonej z ekspansją, negocjacji warunków kontraktu oraz aranżacji przestrzeni biurowej udzieliła najemcy firma Walter Herz.

Firma Makalu Media, która od 10 lat rozwija działalność i rośnie w obszarze nowoczesnych rozwiązań edukacyjnych w Polsce zdecydowała się na zmianę lokalizacji biura w Krakowie i zaaranżowanie nowej siedziby w budynku biurowym Zabłocie Business Park A na powierzchni dwukrotnie większej w porównaniu z dotychczas zajmowaną.

– Decyzja o zmianie biura zdeterminowana była wzrostem i nowymi potrzebami firmy, które związane są z rozwojem zakresu jej działalności oraz wdrażaniem nowych produktów i usług. Na większej powierzchni mogliśmy zaaranżować dedykowane studia nagrań i różnego rodzaju przestrzenie socjalne, co służy budowaniu i wzmacnianiu relacji w ramach zespołów projektowych. Nowe rozwiązania, które wdrożone zostały w projekcie to odpowiedź na wyzwania, jakie stawia obecnie rynek szkolnictwa i edukacji – mówi Paweł Kruszelnicki, CEO Makalu Media.

– W związku z intensywnym rozwojem działalności firma Makalu Media, która jest właścicielem serwisu Odrabiamy.pl, potrzebowała większej i bardziej funkcjonalnej powierzchni biurowej. Klient oczekiwał korzystnych warunków najmu, przy zachowaniu dobrego standardu wykończenia powierzchni. Przestrzeń do pracy miała odpowiadać ściśle określonym potrzebom zespołu. Współpraca w tym zakresie układała się korzystnie, wszystkie prace projektowe i wykończeniowe zostały wykonane przez firmę GD&K w imieniu wynajmującego. Odbiory prac również przebiegły sprawnie. Całość aranżacji została wykonana na bardzo wysokim poziomie – odsłania szczegóły procesu Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

– Zabłocie, dzięki coraz bardziej atrakcyjnej infrastrukturze i ofercie zachęca firmy wiodące na polskim rynku oraz organizacje międzynarodowe do lokowania biur w tym rejonie Krakowa. Cieszy nas niesłabnące zainteresowanie wynajmem powierzchniami biurowych w kompleksie Zabłocie Business Park oraz coraz większa skala renegocjacji obejmujących ten obszar miasta. Potwierdza to trend, który możemy obserwować w ostatnim czasie, związany z migracją firm do centralnych rejonów miasta, co gwarantuje możliwość korzystania z wielu usług i udogodnień oraz zapewnia sprawną komunikację – przyznaje Włodzimierz Jędruszak, Leasing and Marketing Director z firmy GD&K Consulting zarządzającej kompleksem.

Zabłocie Business Park to nowoczesny kompleks biurowy położony przy ulicy Romanowicza w Krakowie, który składa się z dwóch spójnych architektonicznie budynków biurowych. Siedmiokondygnacyjne biurowce mają podobne parametry. Budynek A o grafitowej elewacji oferuje około 11 300 mkw. powierzchni, a budynek B o białej fasadzie dysponuje 14 500 mkw. całkowitej powierzchni najmu. Bryłom biurowców lekkości nadają przeszklenia na parterze oraz charakterystyczne rzędy okien na wyższych kondygnacjach.

Kompleks zapewnia wysoki standard wykończenia powierzchni biurowych, energooszczędne rozwiązania, a także możliwość elastycznej aranżacji przestrzeni. Posiada dwupoziomowy garaż podziemny.

Zabłocie Business Park położony jest na terenie dzielnicy Podgórze, niedaleko Kazimierza i Starego Miasta. W odległości kilkuminutowego spaceru od obiektu znajdują się Bulwary Wiślane. W okolicy zlokalizowane jest m.in. Muzeum Fabryka Schindlera, Muzeum Sztuki Nowoczesnej MOCAK i Krakowska Akademia oraz Galeria Kazimierz.

Dzięki położeniu w ścisłym centrum Krakowa, kompleks umożliwia wykorzystanie pełnej, krakowskiej oferty handlowo – usługowej i kulturalnej, jak również sprawny dojazd pozostałych dzielnic miasta. W otoczeniu obiektu znajdują się liczne przystanki autobusowe i tramwajowe oraz stacja kolejowa Kraków Zabłocie. Do dworca kolejowego Kraków Główny można dojechać w około 10 minut.