DOMPRESS.PL

- Na rynku krakowskim, podobnie jak na innych rynkach regionalnych, możemy obserwować przyspieszenie procesów renegocjacji umów najmu. Rośnie jednocześnie ilość ofert dotyczących podnajmów. Część firm określiło już tryb pracy, jaki najlepiej sprawdza im się w nowym środowisku biznesowym, zweryfikowało zapotrzebowanie dotyczące ilości stanowisk i zdecydowało o kształcie nowego biura. Pozostałe organizacje czeka jeszcze podjęcie strategicznych decyzji, poszukiwanie rozwiązania, które będzie najbardziej odpowiednie dla firmy, dostosowane do nowego stylu pracy, a jednocześnie optymalne pod względem kosztu. Niektórzy najemcy podjęli decyzję o zmniejszeniu powierzchni, natomiast firmy z branż, które przyspieszyły w pandemii przygotowują się do ekspansji. Należy przy tym wspomnieć, że Kraków nadal jest bardzo chętnie wybierany na miejsce prowadzenia działalności przez duże międzynarodowe przedsiębiorstwa i korporacje, które planują rozwój biznesu w Polsce – mówi Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz. 

– Wszystko wskazuje na to, że pandemiczne spowolnienie jest już za nami. W Krakowie, który jest drugim, największym rynkiem biurowym w Polsce nadal możemy obserwować dużą aktywność inwestorów, stad podjęliśmy decyzję o dalszym rozwoju krakowskiego oddziału Walter Herz, by móc służyć klientom jeszcze silniejszym wparciem na miejscu. Do naszego zespołu w Krakowie dołączył Kamil Kowalewski, który zdobył doświadczone w firmach branżowych na rynku krakowskim, pracując m.in. w firmie Cavatina i komercjalizując z sukcesem, takie projekty jak Equal Business Park, Ocean Office Park i Tischnera Office – informuje Mateusz Strzelecki.  

Prognozy dotyczące napływu do Polski nowych inwestycji zachęcają deweloperów do aktywności. Jak podaje Walter Herz, w 2020 roku w Krakowie powstało ponad 140 tys. mkw. nowoczesnej przestrzeni biurowej, najwięcej spośród ośrodków regionalnych. W budowie jest aktualnie około 150 tys. mkw. powierzchni i kolejne projekty przygotowywane są do realizacji. Prawie jedna trzecia powstających na terenie miasta biur ma zostać oddana do końca tego roku.

W pierwszych miesiącach br. Cavatina oddała w Krakowie do użytkowania budynek Equal Business Park D z 11,6 tys. mkw. powierzchni i biurowiec Ocean Office Park A1 z 7,8 tys. mkw. biur, a dodatkowo Lubicz I Business Centre zwiększył powierzchnię o 2 tys. mkw.

Nowe biurowce

W trakcie budowy w Krakowie jest m.in. inwestycja Tertium Business Park III (13 tys. mkw.), realizowana przez firmę BUMA oraz pierwszy budynek kompleksu The Park Cracow I (12,5 tys. mkw.) firmy White Star. W I kw. 2022 roku Skanska planuje oddać do użytkowania trzeci etap zlokalizowanego w centrum miasta kompleksu biurowego High5ive (10,6 tys. mkw.). Echo Investment kilka miesięcy temu rozpoczęło natomiast w Krakowie budowę kompleksu biurowego Brain Park, który w pierwszej fazie realizacji, w trzecim kwartale 2022 roku dostarczyć ma około 30 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Pozwolenie na budowę nowych biurowców w Krakowie niedawno otrzymała również firma Warimpex.

Z danych Walter Herz wynika, że nasz, największy ośrodek regionalny dysponuje zapleczem  sięgającym już niemal 1,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. A przy tym jakość oferty jest bardzo dobra, bo połowa krakowskich zasobów nie jest starsza niż 5 lat.

Nie licząc ostatniego roku, który należał do słabszych pod względem przyrostu podaży, krakowski rynek biurowy rośnie średnio prawie o 20 proc. rocznie. Stolica Małopolski, licząca 1,1 mln mieszkańców i 135 tys. studentów, która jest drugim po Warszawie, największym ośrodkiem biznesowym w kraju od wielu lat prowadzi w regionach. Przewagą miasta jest zdolność przyciągania firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Krakowskie centra usług wspólnych zatrudniają najwięcej osób w Polsce. Kraków należy też do grona światowych lokalizacji o strategicznym znaczeniu dla globalnych firm, które przyciąga aktualna sytuacja na rynku IT, bo dysponuje prawie 50 tys. świetnie wykwalifikowanych specjalistów w tym zakresie.     

Popyt największy w regionach

Dlatego zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w Krakowie utrzymuje się na dobrym poziomie. W 2020 roku w Krakowie zakontraktowane zostało prawie 160 tys. mkw. biur, co daje miastu pozycję regionalnego lidera pod względem popytu.  Wolumen transakcji najmu zawartych w pierwszym kwartale tego roku osiągnął, jak oblicza Walter Herz, wartość prawie 30 tys. mkw. powierzchni. Pomimo spadku chłonności, który widoczny jest we wszystkich ośrodkach biurowych w kraju, Kraków należy do rynków, które najlepiej radzą sobie w pandemii.

W ciągu ostatniego roku współczynnik powierzchni niewynajętej zwiększył się w Krakowie o około 5 proc. do poziomu 15 proc. Czynsze ofertowe pozostają na stabilnym poziomie, ale właściciele biurowców i deweloperzy zmuszeni są coraz intensywniej rywalizować o najemców.

- W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy praca zdalna znacznie zyskała na popularności, jednak z analiz rynku wynika, że przeważająca większość firm swoją, dalszą działalność budować będzie w oparciu o tradycyjne biura. Elastyczne biura i powierzchnie coworkingowe, które cieszą się sporym zainteresowaniem, również nie będą stanowiły dominującego rozwiązania dla firm w nowym środowisku biznesowym, ale tylko jeden z elementów planu wynajmu - przyznaje Emilia Kalińska, Leading Senior Negotiator/ Regional Coordinator. - Część firm skorzystała w ubiegłym roku z możliwości przedłużenia umów najmu na atrakcyjnych warunkach, zyskując w ten sposób na czasie. W tym roku widoczna jest już większa decyzyjność i gotowość do powrotu do rozmów na temat docelowej powierzchni biurowej – informuje Emilia Kalińska.   

Rynek najemcy

Kamil Kowalewski, Senior Negotiator w Walter Herz, który właśnie dołączył do zespołu w krakowskim oddziale Walter Herz zauważa, że dzięki większej dostępności powierzchni biurowej wzrosły możliwości uzyskania przewagi w rozmowach z wynajmującymi. – Rynek najemcy stwarza szansę do wynegocjowania wielu bonusowych korzyści, w tym dłuższego okresu wolnego od opłacania czynszu, czy większej dopłaty do prac aranżacyjnych, co ostatecznie wpływa na wysokość czynszu efektywnego. Udogodnienia, na jakie mogą liczyć teraz firmy dotyczą także czasu trwania umowy oraz optymalizacji powierzchni w okresie najmu – dodaje. Pomimo rozpoczynających się wakacji, biorąc pod uwagę obecne warunki, na jakie mogą liczyć najemcy uważamy, że jest to bardzo dobry czas na podjęcie decyzji o rozpoczęciu renegocjacji umów najmu bądź relokacji firmy do nowego miejsca. Warto wykorzystać sprzyjający moment negocjacyjny, jaki akurat stwarza rynek i dogłębnie przeanalizować kwestię wynajmu. Dlatego zapraszamy zainteresowane firmy na bezpłatne konsultacje do naszego, nowego krakowskiego biura, mieszczącego się w Chillispaces w Fabryczna Office Park przy ulicy Fabrycznej w Krakowie – zachęca Kamil Kowalewski. 

Największy popyt na biura w stolicy Małopolski generują firmy należące do sektora usług dla biznesu oraz przedsiębiorstwa związane z nowymi technologiami. W ponad 247 centrach obsługi biznesu w Krakowie zatrudnionych jest aktualnie 82,1 tys. osób. Stolica Małopolski jest pod tym względem czołową lokalizacją, zarówno w Polsce, jak i w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Średni przyrost zatrudnienia w tym sektorze w Krakowie w ostatnich latach wynosi prawie 10 proc. rocznie.

W ubiegłym roku w Krakowie zainwestowały m.in. takie firmy sektorowe jak ATFX, Backbase, BCD Travel, Bitpanda, Bystronic, Cytiva, Devire, EQ Tek, GFT, Harvey Nash Technology, Mohawk Group, OANDA, PepsiCo, Splunk, Tivron i Verisk. Z danych Walter Herz wynika, że ponad 60 proc. powierzchni biurowych na krakowskim rynku zajmowanych jest przez najemców z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. 

Andrzej Oślizło, prezes Develia S.A.

Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest z naszego punktu widzenia rozwiązaniem niepotrzebnym. Jesteśmy zdania, że od czasu wejścia w życie tzw. Ustawy deweloperskiej w 2011 roku nabywcy mieszkań w Polsce są należycie chronieni pod kątem obowiązującego prawa. Praktyka pokazuje, że ustawa ta w obecnym kształcie funkcjonuje bardzo dobrze. Dlatego też jesteśmy przekonani, że jedynym odczuwalnym skutkiem wprowadzenia DFG dla nabywcy będzie wzrost cen mieszkań o około 2 proc. To jednak nie koniec podwyżek. Deweloperzy mają ograniczone możliwości pozyskiwania gruntów pod nowe inwestycje, a koronawirusowe ograniczenia sprawiają, że uzyskiwanie stosownych pozwoleń na budowę znacznie się wydłużyło. Dodajmy do tego rosnącą inflację i rekordowy popyt na mieszkania. W I kw. 2021 roku w największych miastach Polski sprzedało się blisko 19 500 nowych mieszkań. To najwyższy wynik w historii naszej mieszkaniówki. Według różnych szacunków nieruchomości mieszkaniowe w Polsce w ubiegłym roku podrożały średnio od 10 do 12 proc. Wspomniane wyżej czynniki gwarantują, że w tym roku wynik ten zostanie co najmniej powtórzony.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal 

Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego prawdopodobnie nie pozostanie bez wpływu na ceny mieszkań. Jednak na tym etapie nie możemy jeszcze jednoznacznie stwierdzić, z jaką podwyżką będzie się wiązał wymóg wnoszenia bezzwrotnych składek. To stanie się jasne dopiero po wejściu w życie funduszu. 

Wzrost cen mieszkań jest mocno determinowany rosnącymi kosztami prowadzenia inwestycji. W ostatnich miesiącach mamy do czynienia z istotnymi wzrostami kosztów budowy, zwyżki sięgają poziomu 10-12 proc. rok do roku. Główną przyczyną są znaczące podwyżki cen niektórych surowców i materiałów. Nie sprawdziły się także oczekiwania, że to sytuacja sezonowa czy przejściowa. Raczej wygląda na to, że ceny surowców zostaną na wyższych poziomach na dłużej. Kolejnym przekładającym się na wzrost aspektem są drożejące grunty i ograniczona dostępność działek. Należy się także liczyć z wyższymi cenami usług podwykonawców. Wszystko to ma swoje przełożenie na  ceny mieszkań. Warto jednak zaznaczyć, że choć ceny rosną, to na tle Europy nie są one wciąż wysokie, a tempo wzrostu na niektórych zagranicznych rynkach jest bardziej dynamiczne.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Zarówno deweloperzy, jak też Polski Związek Firm Deweloperskich są zdania, że projektowane przepisy i konieczność odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest, po nowych, zaostrzonych wymogach budowlanych i energetycznych, kolejnym czynnikiem, który wpłynie na wyższe koszty realizacji inwestycji. I to nie jedyny, bo nadal zbyt powolne jest uchwalanie planów miejscowych, co wpływa na niską podaż gruntów, nadal niepokojąca jest skala wzrostu cen większości surowców i presja na wynagrodzenia w związku z deficytem pracowników. Nie można zatem w najbliższych latach spodziewać się zwiększonej podaży. Jeżeli ziszczą się zapowiedzi o ułatwieniach w dostępie do kredytów hipotecznych, co wpłynie na wzrost popytu, można spodziewać się nieuchronnego wzrostu cen. Oceniam, że może on osiągnąć poziom 5 proc., chociaż znane są wypowiedzi ekspertów, którzy prognozują 7-10 proc. wzrost.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A.

Ceny mieszkań są uzależnione od stosunku podaży i popytu, jak też kosztów wytworzenia mieszkań. Obecnie popyt jest bardzo silny, więc wielkość sprzedaży mieszkań ograniczana jest głównie przez możliwości uzupełniania oferty przez deweloperów. Zapowiedź wsparcia przez rząd zakupów poprzez udzielanie gwarancji na objęcie kredytem 100 proc. wartości mieszkania oraz dopłaty dla rodzin do realizowanych zakupów mieszkań, przyczynia się do poszerzenia grona klientów zainteresowanych realizacją własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie powolne procesy administracyjne ograniczają możliwość budowy mieszkań.

Branża doświadcza wzrostu szeregu kosztów. Już nie tylko wyższe ceny wykonawstwa i materiałów, ale przede wszystkim galopujące ceny działek pod budownictwo oraz konieczność ich kredytowania przez kilka lat – do uzyskania pozwolenia na budowę, a także coraz bardziej wyśrubowane wymagania techniczne powodują nieubłagany wzrost kosztów wytworzenia mieszkań.

Obecnie rozważany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie miał tu także duży negatywny wpływ – składka 2 proc. ceny mieszkania, którą deweloper będzie zmuszony sfinansować już na etapie zawierania umowy, zanim środki te otrzyma od klienta oraz liczne obowiązki formalne związane z obsługą tych środków, przełożą się na realny wzrost kosztu mieszkania o ok. 2,5-3 proc. I tyle minimalnie będzie dodatkowo zmuszony zapłacić klient.

Na początku roku szacowaliśmy, że wzrost cen mieszkań w br. osiągnie 10 proc. Po pierwszym kwartale było to już ok. 5 proc. Biorąc pod uwagę zapowiadane wprowadzenie DFG obawiam się, że wzrost ten może być jednak większy.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg SA.

Ceny mieszkań od 2020 roku systematycznie rosną. W tym roku wzrosną o 5-10 proc. w zależności od lokalizacji. Zresztą od początku roku mieszkania podrożały średnio o 4 proc. Na pewno zmieniły się preferencje klientów, którzy w pierwszej kolejności szukają mieszkań z balkonami, tarasami lub ogródkami. Spodziewamy się kontynuacji tego trendu w okresie roku – dwóch. Jeżeli w niektórych lokalizacjach ceny są wyższe, to najczęściej wynika to ze wzrostu cen gruntów, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie kurczy się baza ziemi w atrakcyjnych dzielnicach.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service

Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz podwyżki cen gruntów spowodują wzrost cen mieszkań. Szacujemy, że przez rosnącą inflację, koszty budowy oraz opłaty administracyjne ceny mieszkań będą wyższe o około 4-5 proc. Wzrost spowodują też składki, które deweloperzy będą musieli odprowadzać do DFG. To dodatkowy koszt, ponoszony przez firmy, który wpłynie na ceny mieszkań. Tendencję tę widać w szczególności w Krakowie, gdzie podaż gruntów inwestycyjny jest niewielka. Kupujący odczują wzrosty cen nieruchomości przede wszystkim w największych miastach.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Według danych za I kwartał 2021 ceny mieszkań w Warszawie i Wrocławiu były wyższe o 5,5 i 5,7 proc., w Krakowie ponad 6 proc. rok do roku, a Trójmieście 1 proc. i to w czasie pandemii. W związku z tym w 2021 roku spodziewamy się kolejnych kilkuprocentowych wzrostów. Konieczność wpłaty 1-2 proc. na DFG w prosty sposób przełoży się na wzrost cen.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Ceny mieszkań od kilku miesięcy rosną i spodziewamy się dalszego ich wzrostu, przede wszystkim ze względu na niesłabnący popyt i ograniczoną podaż inwestycji na rynku mieszkaniowym. Natomiast Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, rosnące koszty budowy i gruntów dodatkowo podbiją ceny mieszkań. Przewidujemy, że stawki w tym roku mogą wzrosnąć jeszcze o kilka procent.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Każde prawo, które zwiększa pewność i bezpieczeństwo inwestorów na rynku nieruchomości jest dobre i zachęci kolejnych do inwestowania. Tym samym, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest, co do zasady, bardzo dobrym rozwiązaniem, bo znacząco obniża potencjalne ryzyko finansowe klientów. Fundusz sprawi, że inwestowanie w nieruchomości będzie nie tylko bardziej opłacalne niż trzymanie pieniędzy w banku, ale także dużo mocniej zabezpieczone. Jeśli zaś chodzi o wzrost cen mieszkań, spowodowany koniecznością wpłaty do Funduszu, to z naszych doświadczeń wynika, że ceny mieszkań rosną konsekwentnie od wielu lat. Wynika to oczywiście z wielu czynników, takich jak opóźnienia w procesach administracyjnych, ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów oraz droższe materiały budowlane. Nie sądzę, aby wpłata do Funduszu automatycznie doprowadziła do wzrostu cen, a już na pewno nie w stosunku 1:1, jednak ten dodatkowy czynnik na pewno wpłynie na ostateczną cenę nieruchomości.

Jarosław Kozak, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Kolejny czynnik kosztowy, jakim będzie składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, może wpłynąć na finalną cenę produktu. Jednak projekt jest na etapie konsultacji, dlatego ciężko wypowiadać się jednoznacznie o ewentualnych skutkach. Dodatkowo rentowność realizowanych projektów może ulec zmianie, nie tylko z powodu wydłużających się procesów administracyjnych, ale i braku siły roboczej. Obserwowana, szczególnie w pierwszym kwartale, tendencja wzrostowa usług budowlanych oraz cen materiałów, m.in. stali, betonu, materiałów dociepleniowych i instalacji przewodowych prawdopodobnie również spowoduje wzrost kosztów realizacji, a tym samym cen mieszkań.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Uważamy, że coraz wyższe koszty budowy i materiałów budowlanych, gruntów, zastoje w wydawaniu pozwoleń oraz presja inflacyjna będą przyczyniać się do znaczącego wzrostu cen mieszkań w tym roku. Ale warto zauważyć, że choć ceny mieszkań w Polsce systematycznie rosną, to nie tak bardzo, jak w innych krajach europejskich. W Estonii podrożały o 12,1 proc., na Litwie o 15 proc., a w Luksemburgu aż o 19,2 proc. rok do roku.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu Aurec Home

Najprawdopodobniej powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego spowoduje wzrost cen, jednak nasi klienci nie powinni się tym martwić. Jako przedstawiciele branży walczymy o to, by wzrost ten był możliwie jak najmniej odczuwalny dla kupującego. Obecnie mówi się o dwóch procentach, jednak o ile samą ideę uważamy za dobrą, o tyle nie chcielibyśmy, żeby składka wynosiła powyżej 0,5 proc. wartości mieszkania.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Staram się być ostrożna w prognozach, więc przyznam tylko, że zgadzam się ze stwierdzeniem, iż ceny nadal będą rosnąć. Odnosząc się do rynku poznańskiego, który znamy najlepiej, sądzę, że będziemy tu mieli do czynienia z dalszym stabilnym wzrostem cen mieszkań.

Planowane inwestycje będą już uwzględniać obciążenia związane z nowymi przepisami o ochronie cieplnej oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ograniczona podaż gruntów jest problemem narastającym od wielu lat i też będzie miała wpływ na podwyżki cen.

Chciałabym natomiast zwrócić uwagę na koszty budowy. Wiele zależy od kształtowania się płac w branży budowlanej, a także kosztów zakupu materiałów budowlanych, bo to one mogą mieć wpływ na ewentualną dodatkową podwyżkę cen mieszkań.

Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

DFG z pewnością zwiększy poziom bezpieczeństwa zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Jesteśmy przekonani, że dzięki temu klienci będą lepiej nastwieni do kupna właśnie takiego lokalu zamiast mieszkań z rynku wtórnego. Natomiast niewątpliwie wzrost składek dotyczących deweloperów wpłynie na ceny mieszkań. Szacujemy, że może być to ok 2-3 proc. W zakresie wzrostu cen mieszkań należy natomiast dodatkowo wziąć pod uwagę wciąż rosnące ceny gruntów, materiałów budowlanych, braki pracowników budowlanych na rynku oraz wydłużające się terminy procedur administracyjnych związanych z rozpoczęciem i prowadzeniem inwestycji, jak również istniejącą pandemię. Szacujemy, że te wszystkie czynniki mogą przyczynić się do wzrostu cen lokali na poziomie około 3-5 proc.

Tomasz Czubak, dyrektor Przygotowania Projektów Deweloperskich w Jakon

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowoduje podniesie cen przez deweloperów o tyle punktów procentowych, ile będzie wynosić składka. Nie zakładamy, aby którakolwiek z firm pokryła ten koszt bez rekompensaty w cenie gotowego produktu. Na pewno wzrost cen materiałów budowlanych ma olbrzymi wpływ na ceny mieszkań. Widać to szczególnie po cenach stali zbrojeniowej oraz styropianu. Szacujemy, iż w drugiej połowie roku ceny mieszkań wzrosną o kolejne 5 proc. 

Zgodnie z założeniami programu Polski Ład, który niedawno zaprezentował rząd, po pandemii będą wdrażane projekty, które przyniosą znaczące zmiany społeczno-gospodarcze. Szeroko zakrojone plany obejmują między innymi różnego rodzaju inwestycje publiczne oraz rządową pomoc przy zakupie mieszkań, co przyczyni się do zwiększenia aktywności w sektorze budownictwa w całej Polsce. Szczególnie, że fundusze przeznaczone na realizację założeń programowych nie są małe.

Z finansowania szacowanego na kwotę około 650 mld zł pochodzącego z funduszu Banku Gospodarstwa Krajowego oraz kapitału w wysokości 770 mld zł otrzymanego w ramach unijnej Polityki Spójności i Funduszu Odbudowy mają korzystać między innymi jednostki samorządów terytorialnych, których zadaniem będzie realizacja inwestycji publicznych. Samorządy mają prowadzić projekty lokalne na przestrzeni najbliższych 5-7 lat.  

Środki posłużyć mają do prowadzenia modernizacji placówek medycznych, budowy żłobków, przedszkoli, remontów szkół oraz rozwoju lokalnej infrastruktury społecznej, w tym  świetlic, domów seniora, centrów integracji i domów pomocy. Fundusze mają zostać również przeznaczone na modernizację boisk, centrów sportowych, budowę sal gimnastycznych, basenów oraz rewitalizację obiektów infrastruktury kulturalnej i turystycznej.  

Ponadto, subwencje rozwojowe dla samorządów mają pójść na rozbudowę oraz remont sieci dróg i autostrad, inwestycje w drogi kolejowe, budowę mostów i obwodnic, rozbudowę kolei aglomeracyjnej, a także inwestycje w porty i centra logistyczne. Program przewiduje też rozbudowę sieci wodno-kanalizacyjnej, budowę lokalnych oczyszczalni, wymianę źródeł ciepła, rozbudowę sieci energetycznej oraz inwestycje w farmy wiatrowe i nowe ciepłownie.

Zmiany prawne dla rozwoju infrastruktury i budownictwa

Zarówno inwestycje publiczne, jak i projekty mieszkaniowe, z których część ma być realizowana we współpracy z samorządami będą obowiązywały nowe przepisy, które także wprowadzi Polski Ład, by zapobiec rozprzestrzenianiu się zabudowy. Rząd zapowiedział nowy, dwustopniowy system planowania przestrzennego, którego podstawą ma być plan ogólny, wyznaczający ramowe założenia zagospodarowania przestrzeni. Konkretne przeznaczenie terenów ma być natomiast wskazywane na podstawie planu zabudowy, zintegrowanego projektu inwestycyjnego lub decyzji lokalizacyjnej. 

Dzięki zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każda gmina w Polsce od 2025 roku - zgodnie z założeniami - ma dysponować planem ogólnym, powiązanym ze strategią rozwoju. Plan ma określać ramy lokalizacyjne dla nowej zabudowy, uwzględniając istniejące potrzeby rozwojowe gminy. Szczegółowe rozstrzygnięcia zapadać będą na poziomie planu zabudowy, a także zintegrowanych projektów inwestycyjnych, w ramach których możliwe będzie zawarcie partnerstwa publiczno-prywatnego w zakresie podziału obowiązków inwestycyjnych między gminą i inwestorem.

Opracowane zostaną standardy urbanistyczne jako mechanizm ograniczający wydawanie decyzji lokalizacyjnych dla terenów niedostosowanych do potrzeb przyszłych mieszkańców. Nowe inwestycje na podstawie indywidualnych decyzji administracyjnych mają być realizowane wyłącznie w ramach uzupełniania istniejącej zabudowy, z dostępem do drogi na terenach w pełni wyposażonych w niezbędne media i spełniających ustawowe wymagania dostępności do obiektów infrastruktury społecznej.

Gwarancje wkładu własnego

Rozwiązania zawarte w Polskim Ładzie skierowane są również do osób planujących zakup mieszkań. Rząd oferuje gwarancję wkładu własnego do kredytu do wysokości 40 proc. wartości nieruchomości, maksymalnie do 100 tys. zł. Beneficjentami programu Mieszkanie bez wkładu własnego mają być osoby posiadające zdolność kredytową, które jednak nie dysponują oszczędnościami na pokrycie wymaganego przez banki wkładu. Gwarancja, której udzielać ma Bank Gospodarstwa Krajowego dotyczyła będzie transakcji zakupu zawieranych, zarówno na rynku deweloperskim, jak i wtórnym oraz kredytów na budowę domu jednorodzinnego. Jednocześnie mają zostać wyznaczone maksymalne stawki za metr kwadratowy dla nieruchomości, które będą kwalifikować się do programu. Program Mieszkanie bez wkładu ma ułatwić nabycie pierwszej nieruchomości osobom pomiędzy 20. a 40. rokiem życia.

Propozycje rządu kryją też obietnicę szerszej pomocy niż tylko udzielania gwarancji. Skorzystać będą mogli z niej kredytobiorcy, którzy zdecydują się na potomstwo. Wtedy państwo spłaci część ich zobowiązań. Jeżeli w czasie spłaty gwarancji wkładu własnego urodzi się im drugie dziecko umorzone zostanie 20 tys. zł. Prezentem z okazji urodzin trzeciego dziecka ma być spłata 60 tys. zł, a każde kolejne, do piątego będzie oznaczało zmniejszenie zobowiązań wobec banku o 20 tys. zł ze 100 tys. zł gwarancji.

Propozycje Ministerstwa Rozwoju będą stanowiły z pewnością skuteczny czynnik skłaniający do zakupu mieszkań sporą grupę młodych osób, które musiałyby przez dłuższy czas gromadzić środki na pokrycie co najmniej 10 proc. wkładu własnego do kredytu. To zaś przyczyni się do wzrostu i tak wysokiego popytu na rynku mieszkaniowym, który notowany jest obecnie pomimo pandemii, co z kolei może zaowocować przyspieszonym wzrostem cen.    

Bon mieszkaniowy: społeczny i rodzinny

Poza gwarancją wkładu własnego rząd zaproponował także bony mieszkaniowe, które mają działać od 2023 roku i premiować przede wszystkim duże rodziny. Polski Ład daje możliwość udzielenia w tej formie dofinansowania do kwoty 160 tys. zł w przypadku osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego oraz rodzinom wielodzietnym. Bony mieszkaniowe udzielane mają być niezależnie od dochodów i wieku beneficjentów.  

Będą mogły być przeznaczane na wpłatę tzw. partycypacji w Towarzystwie Budownictwa Społecznego, Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej bądź wpłatę wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej, od których nabywane/wynajmowane będzie mieszkanie. Ze społecznego bonu mieszkaniowego będą mogły skorzystać osoby, które nie posiadają własnego mieszkania o dochodach, które uniemożliwiają im uzyskanie kredytu. W ten sposób rząd oferuje pomóc osobom gorzej sytuowanym. Wsparcie w tej formie otrzymać mogą single w wysokości 5 tys. zł, małżeństwa bezdzietne - 10 tys. zł, małżeństwa z jednym dzieckiem - 25 tys. zł, a z dwojgiem - 40 tys. zł.

W tym przypadku zachodzi obawa, że program nie będzie miał dużego zasięgu ze względu na niską produkcję mieszkań społecznych, która w 2020 roku przyniosła w całej Polsce tylko nieco pod 4 tys. lokali.  

Rodzinny bon mieszkaniowy przeznaczony jest natomiast dla gospodarstw domowych z co najmniej trójką dzieci lub osób z niepełnosprawnością. Rodzina, która nie posiada własnej nieruchomości lub jej powierzchnia nie przekracza 65 mkw. dostać ma bon o wartości 100 tys. zł. W przypadku, jeśli jej członkowie posiadali lokal o większym metrażu dofinansowanie wyniesie 55 tys. zł. Dopłaty mają być podwyższane o 15 tys. zł za każde nowonarodzone dziecko. Program ma przynieść największe korzyści rodzinom wielodzietnym, które nie mają dobrych warunków mieszkaniowych, a dzięki niemu będą sobie mogły pozwolić na ich poprawę. Wysokość dopłat ma być uzależniana wyłącznie od liczby dzieci i posiadanych nieruchomości. Na ich wysokość nie będzie mała wpływu lokalizacja kupowanego mieszkania.   

Wyższy popyt, wyższe ceny mieszkań  

- Program pomocowy, zapowiedziany przez rząd stanowi impuls dla rozwoju budownictwa w naszym kraju. Nabywcy mieszkań dostaną potężny zastrzyk środków, co najprawdopodobniej spowoduje także intensyfikację aktywności deweloperów w sektorze mieszkaniowym. W sytuacji, kiedy wsparcie dotyczy, zarówno rynku deweloperskiego, jak i wtórnego ryzyko wzrostu cen jest nieuniknione. Skokowo rosnący popyt przełożyć się może na jeszcze szybsze niż obecnie podwyżki cen na rynku – uważa Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz. – Presję cenową mogłoby ograniczyć zwiększenie podaży nowych mieszkań, tym bardziej że oferta rynkowa stale maleje. Kluczowe w kwestii zmniejszenia deficytu mieszkań byłoby zapowiadane odblokowanie gminnych gruntów inwestycyjnych na terenie największych miast. Myślę że, poza wsparciem nabywców mieszkań, niezbędne dla zachowania równowagi rynkowej jest też wprowadzenie mechanizmów wspierających ich produkcję – dodaje Katarzyna Tencza.

Duże zapotrzebowanie na mieszkania potęgują niskie stopy procentowe, które z jednej strony wpływają na obniżenie kosztu kredytów hipotecznych, a z drugiej sprawiają, że lokaty bankowe stały się całkowicie nieopłacalne i wycofywany z nich kapitał inwestorzy lokują m.in. w nieruchomości. Deweloperzy starają się wykorzystać obecny boom rynkowy wprowadzając do sprzedaży nowe projekty. O intensyfikacji działalności firm w ostatnim czasie świadczyć może choćby liczba wniosków o pozwolenia na budowę nieruchomości mieszkaniowych wpływających w Warszawie. Po spadku w drugim kwartale 2020 roku ilość składanych wniosków wróciła do poziomu sprzed pandemii. W statystykach wyróżnia się grudzień 2020 roku, kiedy liczba wniosków wzrosła niemal czterokrotnie, co było prawdopodobnie związane ze zmianą przepisów dotyczących zużycia energii w nowych budynkach.    

Dla zwiększenia podaży mieszkań pomocne byłoby, zdaniem deweloperów, przede wszystkim uproszczenie i skrócenie procedur administracyjnych, z jakimi muszą się borykać, a także uwolnienie gruntów inwestycyjnych poprzez odrolnienie ziemi pod budownictwo mieszkaniowe w granicach administracyjnych miast.  

Dlatego firmy deweloperskie z uwagą przyglądają się możliwościom, jakie niesie program Lokal za grunt, który daje możliwość nawiązania współpracy samorządów z inwestorami. Zakłada, że firma może pozyskać od samorządu grunt pod inwestycję w zamian za prawa do części lokali, które gmina może przeznaczyć na potrzeby rodzin, których nie stać na zakup lub wynajem mieszkania po cenach rynkowych, a w przypadku lokali użytkowych uruchomić potrzebne usługi.

W Polskim Ładzie przewidziana została też możliwość budowy niewielkich budynków jednorodzinnych o powierzchni do 70 mkw., a z poddaszem do 90 mkw. jedynie na podstawie dokonania zgłoszenia, bez pozwolenia na budowę i prowadzenia książki budowy. Uproszczenie formalności mają skrócić proces budowy i ograniczyć jej koszty, które według szacunków rządu mogą się zamknąć w kwocie 100 tys. zł.