DOMPRESS.PL

 Powoływane dopowtórnego życia zabytkowe zabudowania zyskują zwykle charakter multifunkcyjny   

Inwestycje związane z adaptacją historycznych obiektów na cele komercyjne możemy obserwować w całym kraju. Tego typu projektów nie ma wiele, stanowią raczej ekskluzywne uzupełnienie oferty rynkowej. Wysiłki inwestorów, którzy podejmują się realizacji tych niecodziennych i wymagających przedsięwzięć idą teraz w stronę tworzenia kompleksów multifunkcyjnych. Opartych na łączeniu różnorodnych funkcji oraz komplementarnych rozwiązań, które mają wpłynąć na zwiększenie wygody użytkowania - przyznają specjaliści firmy doradczej Walter Herz. 

Do rewitalizacji dawnych fabryk, kompleksów przemysłowych, elektrowni, czy browarów zachęca firmy nie tylko niezwykły potencjał starych, często zabytkowych zabudowań, ale także ich doskonałe, na ogół centralne usytuowanie. Prestiżowa lokalizacja zobowiązuje, inwestorzy starają się więc by modernizowane obiekty przyciągały swoim niepowtarzalnym charakterem, zarówno aranżacyjnym, jak i użytkowym. Wierzą, że większy wysiłek docenią koneserzy wyjątkowej przestrzeni i najemcy poszukujący niestandardowych nieruchomości, a inwestycja będzie procentować w długoletniej perspektywie.   

Dla retronowoczesnych

WWarszawie najwięcej okazji do rewitalizacji stwarza teren Woli, Pragi i Powiśla – wskazują specjaliści Walter Herz. Na tych obszarach wiele z zaplanowanych modernizacji wciąż czeka na start. Grupa Capital Park od ośmiu lat pracuje nad projektem rewitalizacji zabudowań dawnej fabryki Norblina przy Żelaznej. Inwestor ma nadzieję rozpocząć prace budowlane na początku przyszłego roku, po zakończeniu fazy projektowej. Zamierza wdrożyć w kompleksie swoiste rozwiązania z podziałem na strefy i w 11 zabytkowych halach odtworzyć charakterystyczny klimat fabryczny. Wciąż jednak przygotowywane są szczegółowe opracowania konserwatorskie dotyczące murów, każdego okna i kawałka dachu. Start budowy opóźnia m.in. konieczność przesunięcia jednego z budynków i podwieszenia drugiego, żeby można było zrobić parking.

Inwestycja ArtN ma przynieść ponad 64 tys. mkw. powierzchni biurowo-usługowo-handlowo-kulturalnej z parkingiem na czterech kondygnacjach podziemnych. Do „retro nowoczesnych” pofabrycznych wnętrz mają przyciągać unikatowe marki z ofertą niedostępną dotąd w Polsce. W odnowionych budynkach poza biurami, mieścić się będą butiki popularnych projektantów mody i niezależnych designerów, nietuzinkowe koncepty gastronomiczne i delikatesy. Na terenie kompleksu znajdzie się elitarny klub fitness z segmentu high-end i sportowy dom towarowy, będzie strefa Health & Wellness z ofertą z zakresu medycyny estetycznej, kosmetologii i SPA oraz strefa High Tech, w której po raz pierwszy w naszym kraju będą prezentowane wszelkie nowinki technologiczne. Kluczową częścią projektu będzie uliczka Norblina, tj. otwarta przestrzeń publicznaze sklepami, galeriami, kawiarniami i restauracjami. Atrakcję ma stanowić także muzeum, w którym znajdzie się m.in. 44 zabytkowych maszyn i urządzeń fabrycznych.

Sukces gastronomii

Jako przykład udanej rewitalizacji eksperci Walter Herz wymieniają warszawską Halę Koszyki. W ramach projektu odnowiony został historyczny budynek położony przy Koszykowej, który zachował wiele oryginalnych elementów konstrukcyjnych oraz wykończeniowych. Pierwotna funkcja obiektu, czyli handel i gastronomia została zachowana. Już samo otwarcie obiektu pokazało, że będzie to jeden z najchętniej odwiedzanych konceptów kulinarnych przez mieszkańców miasta. Nowo powstałe budynki, wchodzące w skład kompleksu zaoferują powierzchnię biurową.

Innym, warszawskim projektem typu mixed-use, opartym na modernizacji historycznych zabudowań jest Centrum Praskie Koneser. Kompleks położony przy Ząbkowskiej, reklamowany jest jako lifestylowe centrum stolicy. To niewątpliwie jeden z najbardziej oryginalnych kwartałów miasta. Adaptacja zabytkowych budynków i budowa nowych, inspirowanych postindustrialną zabudową na 5-hektarowym terenie dawnej Warszawskiej Wytwórni Wódek przebiega etapami. Obiekt tworzy część mieszkaniowa, handlowo-usługowa, kulturalna i biurowa (ok. 25 tys. mkw.), w której ulokował się m.in. Google Campus Warsaw.

W zabytkowych zabudowaniach Mennicy Polskiej z 1897 roku oraz nowym budynkach o charakterze industrialnym powstały mieszkania. Na terenie obiektu otwarty zostanie także hotel, będą restauracje, kawiarnie i bary, a także multimedialne Muzeum Polskiej Wódki. Budowa komercyjnej części Konesera rozpoczęła się jesienią 2015 roku, a jej zakończenie zaplanowano na koniec 2017 roku.

Lokomotywa na placu miejskim

Eksperci Walter Herz wspominają także o biurach i apartamentach, które mają powstać w miejscu zabytkowej Elektrowni Powiśle położonej pomiędzy ulicami Dobrą, Leszczyńską, Wybrzeżem Kościuszkowskim i Zajęczą w Warszawie. Poza biurowcami i apartamentowcem, na terenie obiektu zaaranżowany będzie również pasaż handlowy, na który zaadoptowany zostanie zabytkowy budynek elektrowni znajdujący się w centralnej części obiektu. Specjaliści zauważają, że projekt przygotowywany jest już niemal od 10 lat, ale po ostatniej zmianie inwestora inwestycja ma szansę przyspieszyć. Na terenie kompleksu mają powstać także cztery ogólnodostępne place miejskie. Z ustaleń wynika, że na posadzce jednego z nich odwzorowany zostanie przebieg torów kolejowych oraz kształt komina i stanie zabytkowa lokomotywa. Wstępne założenia mówią, że modernizacja historycznych budynków, w których odrestaurowane zostaną zabytkowe elementy i budowa nowych ma rozpocząć się w 2018 roku.

Kolejna planowana rewitalizacja w Warszawie obejmie fabrykę Pollena znajdującą się przy ulicy Szwedzkiej. Wielofunkcyjny kompleks Bohema ma być połączony pasażem ze stacją metra Szwedzka oraz siecią zjazdów z ulicą Strzelecką. Na bazie historycznych budynków ma powstać swoisty kompleks handlowo-usługowy, w którym m.in. mieścił się będzie food market, nawiązujący do tradycji targów praskich. N część mieszkalną złożą się nowopowstałe budynki. Wewnątrz kwartału zaaranżowana zostanie otwarta, miejska przestrzeń z restauracyjkami, sklepami i miejscem przeznaczonym do organizacji wydarzeń kulturalno-społecznych. Przewidywany termin oddania pierwszych mieszkań oraz modernizacja zabytkowych budynków przewidywana jest w 2018 roku.

Tylko dla odważnych

Przedstawiciele Walter Herz podkreślają, że olbrzymim wyzwaniem dla inwestorów będzie na pewno zapowiedziana rewitalizacja obiektu koszarowego Twierdza Modlin, usytuowanego pod Warszawa, u zbiegu Wisły i Narwi. Spektakularna inwestycja prowadzona będzie na terenie zespołu umocnień i fortyfikacji położonych na obszarze 58 ha, który zamienić się ma w Warszawa Modlin Smart City. Grupa Konkret, która kupiła nieruchomość od Agencji Mienia Wojskowego ma w planie zamienić ten obszar w miasto inteligentnych rozwiązań. Spółka zapowiedziała budowę widowiskowego kompleksu oferującego wiele funkcji. Projekt obejmuje budowę dużego centrum kongresowego, hoteli, budynków z mieszkaniami, powierzchnią biurową i usługową.   

W Łodzi trwa obecnie modernizacja starej drukarni przy ulicy Gdańskiej, która zmieni się w sześciokondygnacyjny biurowiec z 5 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni użytkowej. Poza biurami, które mają zajmować głównie najemcy z branży IT, znajdą się w nim placówki handlowe i usługowe. Prace budowlane związane z rewitalizacją obiektu mają zakończyć się w kwietniu 2017 roku.

Biurowce w OFF-ie

Wkrótce rozpocznie się także wstępny etap prac budowlanych związany z realizacją dwóch biurowców - Sepia Office i Teal Office – usytuowanych na terenie łódzkiego OFF Piotrkowska Center. Oba budynki mają wpisywać się w szeroki projekt rewitalizacji dawnej fabryki  bawełny Franciszka Ramischa położonej przy ulicy Piotrkowskiej.

Projekt Sepia Office oparty będzie na głębokiej rewitalizacji XIX-wiecznego budynku, którego wnętrza zdobić mają oryginalne ściany z surowej, wypiaskowanej cegły oraz pieczołowicie odrestaurowane, historyczne detale. Industrialny charakter miejsca podbiją odnowione elementy konstrukcyjne starej fabryki, w tym słupy żeliwne podtrzymujące stropy, odsłonięte sufity w konstrukcji drewnianej, historyczne podziały okien, stalowe belki i dawna konstrukcja dachowa ze hełmem wieńczącym starą wieżę wodną. Zmodernizowany budynek zaoferuje również udogodnienia użytkowe i technologiczne, jakie wymagane są w obiekcie biurowym o wysokim standardzie.

Teal Office będzie nowoczesnym biurowcem klasy A, harmonijnie wkomponowanym w tkankę zabytkowej przestrzeni. Stanie na pustej działce od strony ulicy Roosevelta. Zgodnie z założeniami budowa obu obiektów ma ruszyć jeszcze w tym roku. Dziś OFF w charakterystycznych, neogotyckich wnętrzach z czerwonej cegły dawnych tkalni, przędzalni, maszynowni i stolarni mieszczą się bary, restauracje, kluby, pracownie projektowe i concept store’y. Obiekt skupia „przedstawicieli przemysłów kreatywnych” i jest modnym adresem na kulinarnej mapie miasta.   

Finansowanie unijne

Także łódzki magistrat przymierza się do rewitalizacji zabytków. Drugie życie dostaną zabudowania fabryczne przy ulicy Sienkiewicza 61 i kamienica przy Piotrkowskiej 118 w Łodzi. W budynkach powstanie 3 tys. mkw. powierzchni usługowej i 3,5 tys. mkw. biur oraz 800 mkw. powierzchni mieszkaniowej, która znajdzie się w kamienicy przy Piotrkowskiej. Plany zakładają przebicie oficyny i stworzenie pasażu łączącego ulicę Nawrot z placem Komuny Paryskiej. Na dachu budynku przy Sienkiewicza będzie zielony taras, ogólnodostępny dzięki windzie zamontowanej od strony pasażu Schillera. Nieruchomości będą rewitalizowane z funduszy unijnych. Prace budowlane rozpoczną się najwcześniej w przyszłym roku.

W Krakowie realizowany jest projekt Nowa Stajnia. W zabytkowe wnętrze starej stajni i wozowni usytuowanej przy ul. Sokołowskiego ma zostać wkomponowana nowoczesna przestrzeń biurowa. Inwestor chce nadać starym zabudowaniom gospodarczym współczesny charakter, nie pozbawiając ich uroku wiejskich zabudowań. Inspiracją są dla niego brytyjskie rezydencje, które przekształcają swoje zespoły gospodarcze w przytulne centra biznesowe znane jako „office courtyard”, w których substancja historyczna uzupełniana jest nowoczesnymi rozwiązaniami.

Multifunkcyjny bulwar

We Wrocławiu trwa rewitalizacja 6 z 14 w większości zabytkowych obiektów, które tworzą zabudowę bulwaru, zlokalizowanego w ścisłym centrum miasta przy placu Jana Pawła II, u zbiegu ulicy Św. Mikołaja i Podwala, w otulinie rzeki Odry i fosy miejskiej. Różnorodność stylów i odmienna przeszłość każdego z obiektów dodaje projektowi wyjątkowości. Plany modernizacji Bulwaru Staromiejskiego obejmują stworzenie kompleksu architektonicznego z rozwiniętą infrastrukturą mieszkaniowo-komercyjną. Inwestycja realizowana jest na terenie o łącznej powierzchni 2,5 ha. Na części tego obszaru trwają prace archeologiczne, które niebawem obejmą cały bulwar.  

Bulwar Staromiejski oferuje obecnie cztery budynki mieszkaniowe i dwa komercyjne. Jeden z obiektów z powierzchniami komercyjnymi to szkatułkowy The Place, który będzie miał charakter biurowo-usługowy. Drugi będzie energooszczędnym, siedmiokondygnacyjnym biurowcem klasy A z częścią usługową na parterze.  

Biura w browarze

Wśród wrocławskich rewitalizacji specjaliści Walter Herz wymieniają też projekt firmy Archicom. Deweloper zamierza zagospodarować teren dawnego Browaru Piastowskiego przy ulicy Jedności Narodowej. W planach są m.in. biura z funkcją handlowo-usługową. Na ten cel zostaną zaadaptowane ocalałe zabudowania dawnego browaru, tj. dwa budynki biurowe przy bramie głównej, komin i położona za nim niewielka stajnia oraz gmach leżakowni.

Pierwsze prace budowlane mają rozpocząć się w drugiej połowie przyszłego roku. Do tego czasu zostanie przygotowana infrastruktura. Cała inwestycja zajmująca obszar 5,8 ha ma być podzielona na kilka etapów i powinna zakończyć się w 2022 roku. W sumie znajdzie się tam kilkanaście budynków. Inwestor myśli również o minibrowarze z restauracją.

W byłej fabryce fortepianów i pianin w Kaliszu powstanie z kolei hotel Hampton by Hilton Kalisz, biura i lokale handlowo-usługowe. Centrum hotelowo-biznesowego Calisia ma już pozwolenie na budowę. Poza częścią hotelową w skład projektu wejdzie także przestrzeń biurowo-usługowa o łącznej powierzchni 4 tys. mkw. Kompleks uzupełni zrewitalizowany dziedziniec fabryki, który stanie się zieloną przestrzenią publiczną dostępną dla mieszkańców, gdzie będą mogli skorzystać z oferty restauracji i showroomów.

Na swój come back w nowym wielofunkcyjnym wydaniu czeka także w Gdańsku Wyspa Spichrzów. Skrystalizowały się już plany rewitalizacji jej północnego cypla. Pomiędzy ulicą Chmielną, drewnianą promenadą nad Motławą, Zielonym Mostem i spichrzem Deo znajdzie się czterogwiazdkowy hotel, będą restauracje, kawiarnie, ekskluzywne apartamenty oraz strefa handlowo-usługowa. Inwestor zapowiada zakończenie inwestycji za dwa lata.

Autor: Walter Herz

 Rynek biurowy w Polsce notuje rekordowe wyniki. Co zdaniem deweloperów może przerwać dobrą passę? Jakie zmiany czekają ten segment rynku nieruchomości w najbliższym czasie? Wyniki sondy prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.

Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp 

Na rynku utrzymuje się wysoki popyt na biura, który ma zróżnicowane przyczyny w poszczególnych lokalizacjach. Z interesujących nas biznesowo miast, Wrocław jest coraz bardziej rozbudowującym się centrum BPO z relatywnie niewielką bazą bardzo dobrze zlokalizowanej w centrum miasta, wysokiej jakości powierzchni biurowej.

Warszawa odwraca się od Służewca, gdzie praktycznie dojazd i wyjazd stały się udręką i przenosi zainteresowanie na lokalizacje wzdłuż metra. Z coraz większym wysiłkiem w grze o najemców utrzymują się obiekty budowane w latach 90 i początku naszego stulecia, które mają bardzo poważne mankamenty technologiczne i bariery efektywności powierzchni.

Przy założeniu stabilnej sytuacji gospodarczej Polski, a w tle stabilnej gospodarki europejskiej przez najbliższe lata rynek będzie potrzebował nowych powierzchni. Będzie przy tym rosła presja najemców na wysokie standardy lokalizacyjne i jakość oferowanej powierzchni. Utrzyma się też parcie cenowe najemców. Reasumując, będziemy mieli w coraz większym stopniu rynek najemców, na którym będzie miejsce dla graczy oferujących najlepsze produkty i umiejących doskonale zarządzać kosztami realizacji i eksploatacji.

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania portfolio budynków Skanska Property Poland

Skanska z optymizmem patrzy w przyszłość. Prognozy pokazują, że aktywność najemców w najbliższym czasie pozostanie na wysokim poziomie. Zwrócili się oni jednak jeszcze mocniej w stronę deweloperów, którzy oferują przede wszystkim komfort przestrzeni do pracy, elastyczność i najwyższą jakość projektów. Opłaty czynszowe powoli schodzą na drugi plan, często nie przekraczają nawet 10 proc. kosztów całkowitych firmy, szczególnie w Warszawie, gdzie rynek najemcy spowodował ich spadek. Tendencja, która jeszcze rok, czy dwa lata temu dopiero zaczynała się pojawiać, teraz zdominowała myślenie o projektowaniu i budowaniu budynków biurowych. By znaleźć najemcę musimy stworzyć miejsce, które przyciągnie do firmy nowe talenty. Mimo większej automatyzacji pracy, nadal mamy czas dużej rywalizacji o utalentowaną kadrę. To ona stanowi dla firm najwyższą wartość, zwłaszcza że koszty pracownicze to już nawet 70 proc. kosztów całkowitych przedsiębiorstw. Najemca szuka więc budynku, który będzie niemalże narzędziem HR-owym i zaoferuje dużą wartość dodaną dla jego biznesu. Dlatego nie boimy się o spadek popytu na projekty, które powstają z myślą o wsparciu procesów rekrutacyjnych. Najlepiej, by budynek dawał swobodę miejsca do pracy, która dzisiaj często nie zamyka się w jego granicach. Po to planujemy zielone tarasy, loggie, zadrzewione pasaże między budynkami lub przestrzenie wspólne z WiFi. To wyzwala kreatywność, a co za tym idzie, produktywność. Dzięki temu na znaczeniu zyskują też projekty placemakingowe realizowane wokół budynków. Skanska w samej Warszawie angażuje się w kilka, w tym m.in. przy powstającym właśnie Generation Parku, czy kompleksie Spark.

Na kondycję rynku biurowego w Polsce mają też wpływ czynniki makroekonomiczne, wynikające z geopolityki, ale i możliwe scenariusze po wystąpieniu Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej. Raport CIPD and recruiter Adecco's August Labour Market pokazuje, że 74 proc. pracodawców nie ma planów relokacji do Europy kontynentalnej. Jednak ci, którzy je mają rozważają jako najbardziej prawdopodobną lokalizację Francję, Niemcy, Irlandię i Polskę. Brexit może być więc szansą na napływ nowych inwestycji do naszego regionu, także nad Wisłę.

Marcin Juszczyk, członek zarządu Grupy Capital Park, dyrektor ds. Inwestycji

Tak zwana „dobra passa” to zarówno wynik zainteresowania nowych firm naszym rynkiem, jak i wypadkowa rozwoju istniejących podmiotów, które poszukują nowych, większych lokalizacji lub decydują się na tworzenie kolejnych oddziałów. To także rozwój segmentu usług i sektora BPO, który w Warszawie jest słabszy niż w regionach, czy nieporównywalny do innych krajów Europy wzrost gospodarczy, stanowi o dynamice rozwoju rynku. Niektórzy analitycy dopatrują się też szansy na wzrost popytu na biura w takich zmianach jak BREXIT. Spekuluje się, że Warszawa mogłaby aspirować do roli finansowego centrum Europy, a za tym idzie zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Już teraz pojawia się coraz więcej informacji o zainteresowaniu zagranicznych instytucji finansowych lokalizacją w Polsce.

Negatywny wpływ na sytuację rynkową mogą mieć działania blokujące ekspansję potencjalnych najemców biurowych, takie jak zmiana warunków prawno-politycznych, nastawienia do nowych inwestycji lub osłabienie dynamiki wzrostu gospodarczego.

Rekordowa fala podaży nowej powierzchni biurowej w Warszawie (350 tys. mkw.), oddanej tylko w pierwszym półroczu tego roku, zaowocowała wzrostem wskaźników pustostanów do ponad 15 proc. Widać jednak również wysoką aktywność najemców przekładającą się na dużą dynamikę po stronie popytowej.  

Trzeba pamiętać, że ciągle dużo nam brakuje w porównaniu do innych europejskich miast. Warszawa przy liczbie ok. 2 mln mieszkańców oferuje blisko 5 mln mkw. biur, podczas gdy Wiedeń z populacją 1,8 mln mieszkańców – 11 mln mkw., a w Monachium na 1,4 mln ludzi przypada 20 mln mkw. biur. Podaż przybywa falami, a popyt ma charakterystykę bardziej liniową. Stąd po nagłym skoku wskaźnika pustych powierzchni, można spodziewać się, że będzie on stopniowo malał wraz z absorpcją powierzchni przez najemców. Warto też zwrócić uwagę na strukturę pustostanów. Biura starszej generacji, gorzej zlokalizowane, nieefektywne kosztowo mają największy problem. Nowoczesne, dobrze skomunikowane, przyjazne, dobrze zarządzane i efektywne ekonomicznie obiekty cieszą się dużym powodzeniem.  Najemcy, coraz częściej, dogłębnie analizują koszty, poza samym czynszem bazowym kontrolują efektywność kosztową wynikającą m.in. z odpowiedniego projektu, zastosowanych rozwiązań, w tym ekologicznych, czy takich elementów jak własność versus użytkowanie wieczyste terenu, które mają ogromny wpływ na wysokość opłat eksploatacyjnych i bezpośrednie koszty zużycia mediów.

Alexander Jurkowitsch, członek zarządu Warimpex

Rok 2016 jest rekordowy w Polsce pod względem ilości oddanej nowej powierzchni biurowej. Wskaźnik jej absorpcji pozostaje nadal wysoki, dzięki czemu mimo dużej podaży mały procent powierzchni czeka na najemców. Duży popyt, szczególnie w miastach regionalnych napędzają m.in. firmy z sektora BPO, które do 2020 roku będą potrzebowały około miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej. W Krakowie i Łodzi, w miastach w których Warimpex aktualnie realizuje inwestycje biurowe, współczynnik pustostanów jest jednym z najniższych w kraju - odpowiednio 6 proc. i 9,7 proc. w pierwszej połowie 2016 r. Dlatego w najbliższym czasie nie przewidujemy spadku zainteresowania ze strony najemców. Sytuacja na rynku może się jednak zmienić w przypadku zbyt dużej ilości dostępnej powierzchni biurowej. W efekcie doprowadziłoby to do spadku stawek czynszowych i pozwoliło najemcom negocjować lepsze warunki. W takiej sytuacji największym zainteresowaniem będą cieszyły się te biurowce, które wyróżnią się dobrą lokalizację i dostępem do transportu publicznego, a także wysoką jakością wykonania budynku, czym charakteryzuje się na przykład nasza łódzka inwestycja Ogrodowa Office lub krakowski projekt Mogilska Office, który planujemy oddać do użytkowania w pierwszych miesiącach 2018 roku. W najbliższym czasie na rynkach, gdzie realizujemy inwestycje nie przewidujemy spadku zainteresowania ze strony najemców.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Rynek biurowy w ostatnich miesiącach przeżywa bardzo dobry okres, zarówno pod względem zawieranych umów najmu, jak i liczby realizowanych projektów. Jednak sprzyjająca koniunktura to również szybko zaostrzająca się konkurencja. Deweloperzy, aby przyciągnąć najemców muszą zaoferować nie tylko wysoką jakość przestrzeni, ale przede wszystkim doskonałą lokalizację, liczne usługi dodatkowe oraz atrakcyjne stawki najmu. Na pierwszy rzut oka może wydawać się, że podaż rośnie zdecydowanie zbyt szybko. Jednak na przykładzie realizowanego przez nas biurowca EQlibrium widzimy, że na rynku nadal jest miejsce na bardzo dobre i wyróżniające się projekty. Klienci szukają przestrzeni, które z jednej strony zaoferują im bliskie sąsiedztwo partnerów biznesowych, a z drugiej zagwarantują dogodne połączenie z wszystkimi dzielnicami miasta i lotniskiem. Warto również podkreślić, iż nie wszystkie firmy preferują lokowanie siedziby w dużych, standaryzowanych obiektach, gdzie szanse na odpowiednią ekspozycję są bardzo małe. Właśnie w tym aspekcie dostrzegamy szansę dla mniejszych projektów, takich jak biurowiec EQlibrium, które gwarantują doskonałą ekspozycję oraz niemal nieograniczone możliwości aranżacji i modyfikacji przestrzeni w odpowiednio skorelowanej cenie. Rywalizacja na rynku biurowym w kolejnych miesiącach będzie jeszcze bardziej zacięta. Jednak odpowiednio zbilansowane inwestycje w dogodnej lokalizacji, o wysokiej jakości przestrzeni z licznymi udogodnieniami dla klientów obronią się na rynku.

Mikołaj Konopka, wiceprezes zarządu Euro Styl

Trudno wyrokować, jak długo potrwa hossa. Myślę, że w najbliższej przyszłości na głównych rynkach wskaźnik pustostanów może się zwiększać, a stawki czynszowe mogą spadać. Szczególnie, że już teraz mamy do czynienia z rynkiem najemcy, który twardo negocjuje. Firmy wybierają zwykle najnowsze i najnowocześniejsze budynki, często dochodzi do relokacji z uwagi na to, że za podobną stawkę w nowym budynku można otrzymać więcej. Trudniej jest pozyskać zupełnie nowego najemcę spoza rynku, a tylko to gwarantuje zagospodarowanie rosnącej podaży. Pozyskanie inwestorów zależy zaś od dostępności wykwalifikowanej kadry, o którą w największych aglomeracjach jest już trudno. Naturalne wydaje się więc, że inwestorzy poszukują innych lokalizacji. W najbliższej przyszłości to właśnie mniejsze rynki, jak np. Olsztyn, Bydgoszcz, czy Toruń mogą stać się ciekawym miejscem do prowadzenia działalności dla sektora BPO/SSC ze względu na dostępność absolwentów wyższych uczelni oraz niższe niż w większych miastach oczekiwania płacowe i wyższy poziom lojalności pracowników.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl

Jakie rozwiązania ekologiczne wprowadzają deweloperzy w nowych inwestycjach? W których osiedlach zastosowane zostały systemy służące obniżeniu zużycia energii i kosztów utrzymania budynków? Ile można zaoszczędzić decydując się na mieszkanie w takim projekcie? Serwis nieruchomości Dompress.plprezentuje wyniki sondy.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

W projektowanych budynkach duży nacisk kładziemy na wysoką jakość okien, zarówno samego produktu, jak również montażu. Stosujemy wysokiej klasy okna z uwagi na to, że to jeden z kluczowych elementów mających wpływ na zużycie energii cieplnej w budynku. Odchodzimy od stosowania mało skutecznej wentylacji grawitacyjnej w mieszkaniach, którą zastępujemy wentylacją mechaniczną z nawiewnikami ciśnieniowymi. Wymiana powietrza zapewniona przez ten system zdecydowanie bardziej odpowiada rzeczywistym potrzebom wietrzenia wnętrz oraz wpływa na ograniczenie strat ciepła.

Adrian Potoczek, dyrektor sprzedaży w Wawel Service

Wawel Service jest prekursorem wprowadzania rozwiązań energooszczędnych w segmencie budownictwa mieszkaniowego i jednym z liderów w branży w tym zakresie. Jako pierwszy deweloper w kraju zaproponowaliśmy energooszczędne mieszkania z dopłatą do kredytu hipotecznego w ramach programu Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Pierwszy w Polsce energooszczędny budynek wielorodzinny na liście NFOŚiGW to nasza krakowska inwestycja Borkowska B1 i B2. Budynki w tym projekcie zostały wyposażone m.in. w wysokosprawną kotłownię gazową kondensacyjną. W odróżnieniu od tradycyjnych rozwiązań, technologia kondensacji pozwala pozyskać dodatkowe ciepło z uwalnianych do atmosfery spalin, które jest ponownie wykorzystane do ogrzewania, co daje oszczędności rzędu 15-30 proc. Taka technologia cechuje się ponadto wysoką niezawodnością i bezpieczeństwem produkcji ciepła. Dodatkowo, budynki w tej inwestycji zostały zaprojektowane w taki sposób, aby zachować ciągłość izolacji termicznej i wykluczyć mostki cieplne. W projekcie zastosowany został również system rekuperacji, który pozwala na odzyskiwanie ciepła z powietrza wywiewanego na zewnątrz budynku. Przekłada się to nie tylko niższe koszty utrzymania mieszkań, ale także na większy komfort użytkowania, ponieważ zimą rozwiązanie zapewnia odzysk ciepła, a latem odzysk chłodu, zabezpieczając mieszkanie przed nagrzewaniem.

Energooszczędnością wyróżnia się także krakowska inwestycja Halszki 28A, która niedawno została oddana do użytku. W budynku zastosowana została najnowsza technologia, charakterystyczna dla budownictwa energooszczędnego, w tym m.in. trzyszybowe okna i system rekuperacji, co łącznie zmniejsza koszty utrzymania mieszkania do 30 proc., a zużycie energii nawet do 40 kWh na metr kwadratowy. Dzięki temu zminimalizowana została także emisja szkodliwego dwutlenku węgla do atmosfery.

W energooszczędnym osiedlu domów jednorodzinnych w podkrakowskich Michałowicach brak mostków cieplnych, specjalne okna, pompa ciepła, rekuperacja oraz termoaktywna płyta sprawiają, że miesięczny koszt ogrzania metra kwadratowego wynosi zaledwie 2 zł. To przykład, który doskonale obrazuje, jakie realne oszczędności dają rozwiązania ekologiczne.

Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord S.A.

Zastosowanie technologii energooszczędnych, poza ochroną środowiska naturalnego, przynosi mieszkańcom wymierne korzyści finansowe w postaci długoterminowych oszczędności w zakresie opłat eksploatacyjnych. Przykładowo, stosowane w naszych inwestycjach nowoczesne sześciokomorowe okna oraz solidne ocieplenie ścian zewnętrznych warstwą styropianu elewacyjnego minimalizują straty ciepła i pozwalają ograniczyć zużycie energii.    

Mieszkania w osiedlu Ku Słońcu w Szczecinie, dzięki zastosowaniu oszczędnych rozwiązań, charakteryzują się najniższymi w mieście kosztami eksploatacji. Wszystkie media w budynkach są miejskie i posiadają indywidualne liczniki, a w przypadku ciepłej wody dodatkowe logo termy. Zapewnia to nie tylko możliwość rozliczania opłat na podstawie własnego zużycia wody, ale również eliminuje straty ciepła związane z obiegiem ciepłej wody.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Stawiamy na zrównoważony rozwój i dużą uwagę przywiązujemy do ekologicznych i energooszczędnych rozwiązań. Najlepszym tego przykładem jest projekt Spirala Czasu, nowoczesny budynek zlokalizowany w centralnej części podwrocławskiego osiedla Nowe Żerniki. Zastosowaliśmy w tym projekcie m.in. windy odzyskujące energię, czy panele słoneczne zasilające oświetlenie części wspólnych. To sposób na stworzenie przestrzeni przyjaznej nie tylko człowiekowi, ale i środowisku.

Realizacja naszych inwestycji obejmuje tworzenie ścieżek rowerowych i pomysłowe zagospodarowanie terenów zielonych. Kompleksowe podejście do planowania przestrzeni, stosowanie „zielonych technologii”, troska o środowisko naturalne, a także świadomość i propagowanie zachowań mających pozytywny wpływ na środowisko sprawiły, że od 2009 roku posiadamy Certyfikat Zielonej Marki. Dużym wyróżnieniem jest także dla nas tytuł Przedsiębiorstwa Fair Play roku 2006, który otrzymaliśmy m.in. za dużą wrażliwość społeczną.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w ECO Classic

Możemy poszczycić się, że pierwszy raz w Polsce zastosowaliśmy nowatorskie rozwiązanie chroniące mieszkańców osiedla przed szkodliwym promieniowaniem elektromagnetycznym emitowanym przez coraz większą ilość otaczającego nas sprzętu elektronicznego. W tym celu w gdańskiej inwestycji Wolne Miasto ściany mieszkań zostały pokryte innowacyjnym preparatem NoEM Electro Protector.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Działamy w sposób efektywny i przyjazny środowisku, stosujemy rozwiązania zwiększające efektywność zużycia energii, czy wody. Wpodwarszawskim osiedlu domów jednorodzinnych i szeregowych Villa Campina mamy w ofercie domy energooszczędne budowane w systemie Eko, według projektu ANITA. Zastosowane w nich rozwiązania pozwalają nie tylko chronić środowisko, ale także przynoszą właścicielom spore oszczędności, nawet do 3 tys. zł w skali roku. Domy energooszczędne ANITA, dzięki swojej konstrukcji i zastosowanym materiałom, do minimum ograniczają utratę ciepła, a przy tym maksymalnie wykorzystują energię ze źródeł odnawialnych. Zapotrzebowanie na energię użytkową do ogrzewania w tego typu budynkach nie przekracza 40kWh/mkw./rok. Projekt domu uwzględnia wymagania stawiane domom energooszczędnym (NF40).

Proekologiczne rozwiązania zastosowane zostały także w inwestycji Bliska Wola w Warszawie. W budynkach zainstalowana została wentylacja przestrzeni wspólnych z odzyskiem ciepła. Woda deszczowa z terenu osiedla odprowadzana jest dwoma odrębnymi kanałami. Jeden ze strumieni płynie do ogólnospławnej kanalizacji miejskiej, drugi do wewnątrzosiedlowej kanalizacji, tj. zbiornika zlokalizowanego pod terenami rekreacyjnymi. Takie rozwiązanie pozwala ograniczyć ilość ścieków odprowadzanych do kanalizacji ogólnospławnej o 70 proc., a gromadzona deszczówka może być wykorzystywana do pielęgnacji osiedlowej zieleni, co powoduje ograniczenie wydatków na wodę.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

W warszawskiej inwestycji Apartamenty Marymont zastosowaliśmy system inteligentnego mieszkania. Dostawcą rozwiązania jest firma Fibaro, polski producent inteligentnych rozwiązań, doceniany nie tylko w kraju, ale i na świecie. Zaprojektowany system pomaga nie tylko zadbać o komfort mieszkańców inwestycji, ale również zoptymalizować koszty zarządzania lokalami i poprawić efektywność energetyczną. We wszystkich naszych projektach stawiamy na ekologię. Mam tu na myśli przede wszystkim zrównoważony rozwój i podejście do projektowania przestrzeni zielonych. Modelowym przykładem naszej strategii jest inwestycja Kolska od Nowa w Warszawie, w której mieszkańcy mają do dyspozycji  największy w Śródmieściu, półhektarowy, prywatny park.

Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży Red Real Estate Development

Pod względem rozwiązań ekologicznych wyjątkowo prezentuje się powstające w warszawskim Ursusie osiedle Alpha Park. Zastosowane w tej inwestycji nowoczesne technologie pozwalają zredukować wpływ codziennego funkcjonowania na środowisko, za czym idzie także obniżenie kosztów eksploatacji. Rachunki za media są niższe głównie dzięki panelom fotowoltaicznym, zbieraniu wody deszczowej i wentylacji hybrydowej. Ekologiczne rozwiązania wykorzystane zostały również w osiedlu Red Park w Poznaniu i Nowa Papiernia Ultra Nova we Wrocławiu. Podczas realizacji tych projektów używane są ekologiczne materiały, a mieszkańcy zapłacą niższe rachunki dzięki oświetleniu LED.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

W prowadzonych obecnie inwestycjach nie stosujemy tego typu rozwiązań. Jednak w przyszłości w nowych projektach bierzemy pod uwagę taką możliwość. Chcemy podążać za rynkiem i stosować udogodnienia, które wpłyną na podwyższenie komfortu użytkowania mieszkań.

Opracowanie materiału: Kamil Niedźwiedzki

Więcej informacji info@dompress.nieruchomosci.pl

Jak dużo mieszkań deweloperskich kupowanych jest bez kredytu? Czy większość kupujących za gotówkę  nabywa nieruchomości w celu inwestycyjnym, czy na potrzeby własne? Serwis nieruchomości Dompress.pl prezentuje wyniki sondy.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Udział klientów gotówkowych uzależniony jest od rodzaju projektu. Dla inwestycji w centrach miast, blisko ważnych ośrodków akademickich, czy biurowych udział transakcji gotówkowych waha się od 60 proc. do ponad 80 proc. Taka struktura klientów występuje w przypadku Osiedla Bastion Wałowa w Gdańsku, Osiedle Krzemowe w Warszawie oraz 5 Dzielnica w Krakowie. Podobnej liczby klientów kupujących mieszkania ze środków własnych spodziewamy się również w naszym, nowym projekcie Nowa Tęczowa, zlokalizowanym w centrum Wrocławia.

Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord S.A.

Znaczna część naszych klientów w większym bądź mniejszym stopniu posiłkuje się kredytem. W zależności od inwestycji nabywcy gotówkowi stanowią20-30 proc. klientów.

Z szacunków spółki wynika, że udział kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych utrzymuje się w granicach 20-30 proc. Są wśród nich zarówno osoby kupujące pakietowo, jak i nabywcy pojedynczych lokali.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Z obserwacji formy finansowania mieszkań w naszych projektach wynika, że nabywcy gotówkowi  stanowią znaczącą grupę klientów. Proporcje są jednak różne w inwestycjach z poszczególnych segmentów rynku, podobnie jak podział na nabywców mieszkań na własne potrzeby i inwestorów. Opierając wnioski na analizie sprzedaży  jednego z naszych projektów w segmencie średnim, charakteryzującego się atrakcyjną lokalizacją odnotowaliśmy aż 33 proc. zakupów inwestycyjnych. W realizowanym w tym samym okresie, dobrze sprzedającym się projekcie w segmencie popularnym inwestorzy stanowią natomiast już tylko około 15 proc. kupujących.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

W ostatnim półroczu istotnie obserwowaliśmy wzrost zainteresowania nabywaniem mieszkań za gotówkę przede wszystkim w lokalizacjach centralnych. Powodzeniem cieszą się zwłaszcza lokale o wyższym standardzie, które inwestorzy często przeznaczają pod wynajem. W segmencie premium oferujemy apartamenty w inwestycji River Point, osiedlu Ogrody Hallera, Olimpia Port Waterfront, czy Róża Wiatrów we Wrocławiu.  Mieszkania w segmencie popularnym w dużej mierze służą klientom do zaspokajania własnych celów mieszkaniowych. Z naszych obserwacji wynika, że proporcje zakupów lokali na kredyt i za gotówkę utrzymują się na stałym poziomie.  

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w ECO Classic

W ostatnim czasie odnotowaliśmy nieznaczny wzrost transakcji gotówkowych.  W zalężności od inwestycji jest to około 15 proc. - 20 proc. umów.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Od pewnego czasu daje się zauważyć, że liczba klientów kupujących mieszkania za gotówkę rośnie. Ta grupa nabywców wybiera zwykle małe mieszkania. Wiąże się to z tym, że wiele osób woli kupić mieszkanie z przeznaczeniem pod wynajem, niż trzymać środki na niskooprocentowanych lokatach bankowych. Obecnie około 50 proc. nabywców kupuje mieszkania w naszych inwestycjach z własnych środków, a około 75 proc. z nich to nabywcy inwestycyjni.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Znaczny procent kontraktów dokonywanych jest za gotówkę, ale nie brakuje również zakupów inwestycyjnych wspomaganych kredytem hipotecznym. Coraz więcej przedsiębiorców zainteresowanych jest też inwestowaniem w aparthotele, które zapewniają długoterminowy zysk. Zainteresowanie  tego typu inwestycjami rośnie, dlatego oferujemy m.in. komfortowe apartamenty w standardzie hotelowym Wola Invest, umożliwiające inwestorom wypracowanie nawet 100 proc. zysku w ciągu 10 lat.

Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży RED Real Estate Development

Większość naszych klientów w osiedlach Alpha Park i Red Park to osoby, które decydują się na zakup mieszkań na użytek własny. Najczęściej wspomagają się kredytami, ale mamy również klientów, którzy traktują zakup nieruchomości jako inwestycję. Widać to zwłaszcza we wrocławskiej Nowej Papierni Ultra Novej, gdzie oferujemy lofty, soft lofty i apartamenty. Takie nieruchomości zyskują na wartości, dlatego klienci traktują ich zakup jako dobry sposób na lokowanie pieniędzy. Stopa zwrotu jest dużo wyższa niż dla typowych mieszkań. Z nowego mieszkania w wysokim standardzie możemy się spodziewać stopy zwrotu na poziomie maksymalnie 5 proc., natomiast loft daje nawet 10 proc. zysku.

Adrian Potoczek, dyrektor sprzedaży w Wawel Service

Prawie 1/3 sprzedanych przez nas mieszkań nabyto w celach inwestycyjnych. Klienci coraz chętniej decydują się na zakup lokali inwestycyjnie. Dzieje się tak z kliku powodów. Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że lokaty bankowe gwarantują obecnie rentowność tylko na poziomie ok. 1,5 proc.w skali roku, a inwestowanie w akcje jest obarczone dużym ryzykiem. W tych okolicznościach do lokowania oszczędności w nieruchomości przyciąga zarówno mniejsze ryzyko inwestycyjne niż w przypadku giełdy, jak i zadowalająca stopa zwrotu, po uśrednieniu znacznie przekraczająca pułap oferowany przez lokaty bankowe.

Około 10 proc. sprzedanych przez nas mieszkań zostało zakupionych na własne potrzeby, za gotówkę. Od kilku lat można zaobserwować stopniowy wzrost liczby osób, które decydują się na zakup mieszkania bez wsparcia kredytowego.

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates

Niskie stopy procentowe zachęcają do kupna mieszkania w celach inwestycyjnych, większość lokali na rynku kupowanych jest bez wsparcia kredytowego. Wśród naszych klientów, którzy kupują mieszkania za gotówkę są zarówno inwestorzy jak i rodzice osób, które rozpoczynają studia w Warszawie i zamiast płacić za wynajem mieszkania wolą zainwestować we własną nieruchomość. Cechą wspólną obu tych grup klientów jest to, że największą uwagę skupiają na mieszkaniach o mniejszych metrażach.

Ewelina Krosta, reprezentująca WAN S.A.

Zdecydowana większość naszych klientów korzysta ze wsparcia kredytowego. Są to głównie klienci, którzy nabywają nieruchomość na potrzeby własne. Mamy oczywiście również klientów, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Ta część nabywców to zdecydowanie w większej mierze klienci inwestycyjni.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Na przykładzie osób zainteresowanych zakupem mieszkań w naszych projektach zaobserwowaliśmy, że duża grupa klientów wycofała środki z lokat i postanowiła zainwestować w nieruchomości. Przejawia się to zarówno zakupem mieszkań bez wsparcia kredytowego, jak również dużo wyższym poziomem wkładu własnego do kredytu. Nie prowadzimy dokładnych zestawień, obrazujących w jakich celach nasi klienci kupują mieszkania, jednak w ostatnim okresie obserwujemy na rynku wzmożone zainteresowanie nabywaniem lokali pod wynajem.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

W naszych inwestycjach 70 proc. mieszkań kupowanych jest za gotówkę i są to nabywcy inwestycyjni. Pozostałe 30 proc. klientów to osoby, które zaciągają kredyty na lokale, w których planują zamieszkać.   

Opracowanie:

Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl