Archiwum 04 października 2023


nieruchomości 
paź 04 2023 Jak obniżka stóp procentowych wpływa na...
Komentarze: 0

W jakim stopniu większa dostępność kredytów przekłada się na popyt na mieszkania? Czy po obniżce stóp procentowych wzrosło zainteresowanie inwestorów projektami mieszkaniowymi, przeznaczonymi pod wynajem instytucjonalny? Jak zmiana na rynku kredytowym wpływa na plany inwestycyjne firm? Czy deweloperzy planują inwestycje podmiejskie i w zewnętrznych dzielnicach miast, by poszerzyć grupę nabywców mieszkań ze względu na niższe ceny? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Każda obniżka stóp procentowych pozytywnie wpływa na popyt na kredyty hipoteczne, a tym samym na zakup mieszkań. W przypadku naszych inwestycji około 50 proc. transakcji jest realizowanych przy wsparciu kredytu hipotecznego. Oceniamy, że wraz ze wzrostem cen odsetek ten będzie wzrastał. Zatem, każde zmniejszenie oprocentowania kredytów hipotecznych działa stymulująco na popyt.

Ostatnia obniżka stóp była znacząca, ale trudno ocenić, na ile jej wielkość podyktowana była zbliżającymi się wyborami. W związku z tym należy się liczyć że po wyborach tempo obniżek zostanie zmniejszone. W takiej sytuacji trudno podejmować decyzje o uruchamianiu nowych inwestycji, kiedy nie ma pewności czy klienci będą mieli możliwość uzyskania kredytu.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Niższa stopa oprocentowania to teoretycznie niższy koszt kredytowania zakupu mieszkań, ale i lepsza zdolność kredytowa, a więc dobra wiadomość dla deweloperów i tych ich klientów, którzy nie mogą skorzystać z preferencyjnych stawek programu BK 2 proc. Jednakże, mimo obniżki stawek przez RPP, aktualne oprocentowanie wciąż jest stosunkowo wysokie, gdy porównać je z tym sprzed 2-3 lat.

Zwiększone zainteresowanie klientów, związanych z rynkiem najmu instytucyjnego obserwujemy już od wiosny, natomiast nie działamy w tym sektorze. Choć rynkowe perspektywy ostatnio polepszyły się, to jako duży deweloper nie działamy impulsywnie. Konsekwentnie realizujemy plan na ten rok i wprowadzamy do oferty nowe projekty. Ponieważ projektujemy nasze inwestycje pod kątem różnych grup odbiorców, w naszym portfolio znajdują się również te lokowane na przedmieściach. Między innymi ze względu na większą przystępność cenową poszukują w nich mieszkań przede wszystkim rodziny.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Na tę chwilę widzimy pozytywne aspekty ostatniej obniżki stóp procentowych, jak i bardziej dostępnych kredytów. Na rynek wrócili młodzi ludzie, poszukujący swojego pierwszego mieszkania, choć wśród beneficjentów kredytu 2 proc. zauważamy także osoby nieco starsze. Wrócili również klienci, którzy wstrzymywali się z decyzją zakupową, licząc na stabilizację sytuacji gospodarczej oraz mniej restrykcyjne warunki kredytowania. Widząc malejąca podaż i rosnące ceny coraz chętniej podpisują umowy zakupu.

Jeśli chodzi o osoby kupujące nieruchomości w celach inwestycyjnych, w tej grupie nie zauważyliśmy istotnych zmian. Inwestorzy są aktywni praktycznie przez cały czas. To głównie osoby kupujące lokale za gotówkę, najchętniej te z możliwością odliczenia podatku VAT w wysokości 23 proc. Zakupom tym sprzyja zbliżający się koniec roku, który przyspiesza decyzje z uwagi na chęć optymalizacji podatkowej. A mówimy tu o sporych sumach, nawet w wysokości 150 tys. zł.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Tego typu obniżka stóp procentowych może być minimalną ulgą dla osób spłacających bieżące kredyty, jednak nie jest stymulatorem popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych. To nadal bardzo wysoki poziom oprocentowania, który utrudnia dostępność finansowania mieszkań. Dlatego znacznie ważniejsze są programy rządowe ułatwiające zakup swojego lokum – jak obecnie Bezpieczny Kredyt 2 proc. Takie programy powinny być stałym elementem polityki państwa, gdyż docelowo wpływają pozytywnie na PKB kraju, zwiększają poczucie bezpieczeństwa obywateli i wspierają politykę prorodzinną.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Obniżka stóp procentowych ma charakter pro-popytowy i z punktu widzenia rynku nieruchomości jest dobrą informacją, zarówno dla klientów, jak i deweloperów, bo pobudzi kolejne grupy osób, które chcą kupić mieszkanie, zwiększy zainteresowanie kredytem hipotecznym oraz wzmocni chęć inwestowania na rynku nieruchomości. Widzimy ożywienie klientów, którzy dotychczas z różnych powodów odkładali decyzję zakupową, a jednocześnie nie są odbiorcami programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Niebagatelne znaczenie ma kwestia, czy obniżka stóp będzie miała charakter trwały, a tym samym wpłynie na rynek długofalowo.

Zainteresowanie naszą ofertą sprzedażową było na tyle duże, że jeden z etapów projektu Ursus Centralny, przeznaczony pod wynajem instytucjonalny, zdecydowaliśmy się wprowadzić do regularnej sprzedaży, a tym samym przesunęliśmy plany w zakresie PRS na przyszły rok.

Założenia inwestycyjne firmy są efektem długofalowej strategii, nie uzależniamy ich od kolejnych programów. Jeszcze w tym roku uruchomimy kolejny etap projektu Nowe Warzymice w Szczecinie oraz zupełnie nowy projekt Zielono Mi na Dolnym Mokotowie w Warszawie. Przed nami też zupełnie nowe projekty i uruchomienia nowych etapów, także na przedmieściach aglomeracji, czego przykładem jest kolejny etap inwestycji Eko Falenty pod Warszawą.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

W porównaniu do sytuacji sprzed roku obecnie sprzedaż mieszkań jest prawie trzykrotnie wyższa, a popyt na kredyty cztery razy wyższy. Jest to efekt m.in.: obniżenia stóp procentowych, dzięki którym raty kredytów hipotecznych są niższe nawet o kilkaset złotych. Jednak obniżka stóp procentowych raczej nie będzie mieć aż tak wielkiego znaczenia dla osób planujących zakup własnego M w najbliższym czasie. Na rynku kredytów hipotecznych króluje bowiem program Bezpieczny Kredyt 2 proc., który gwarantuje stałą ratę kredytu z oprocentowaniem 2 proc. przez pierwsze 10 lat spłat. Dzięki niemu kredytobiorcy mogą sporo zaoszczędzić, zwłaszcza w porównaniu ze standardowymi ofertami kredytów hipotecznych, nawet po obniżce stóp procentowych. Do końca sierpnia br. złożono ponad 41 tys. wniosków na BK 2 proc. i podpisano niemal 6 tys. umów kredytowych na łączną kwotę prawie 2,16 mld zł.

Dawid Wrona, członek zarządu w Archicom

Biorąc pod uwagę aktualne zawirowania rynkowe, każdy deweloper staje przed dylematem polegającym na wyborze pomiędzy szybszą realizacją budów w odpowiedzi na rosnący popyt a powściągliwością i rozsądnym podejściem w zakresie wprowadzania nowych inwestycji i ustalania polityki cenowej.

Należy mieć świadomość, że proces wprowadzenia na rynek inwestycji wydłużył się z 2-3 lat nawet do 5-7 lat, a sukces projektu wcale nie jest gwarantowany. Specjalizujemy się w dużych, miastotwórczych projektach, co wiąże się z zamrożeniem kapitału rzędu 150-200 mln na wiele lat. W związku z tym, w mojej opinii do uruchamiania kolejnych inwestycji należy podejść z głową, bazując na analizie rynku, ale też biorąc pod uwagę czynniki makroekonomiczne. Przy czym, dodatkowym wyzwaniem staje się stworzenie produktu, który odpowiadałby na potrzeby nabywców w dłuższej perspektywie.

Bezpieczny Kredyt 2 proc. wpływa na rynek krótkoterminowo i jest adresowany do konkretnych osób. Jeśli chodzi o plany firmy na najbliższe lata, w ciągu 2-3 lat, planujemy wybudować i sprzedać blisko 8 tys. mieszkań. Już w bieżącym półroczu odbędzie się start kilku nowych inwestycji. Jesteśmy obecni na największych rynkach w kraju i nie wykluczamy ekspansji. Kierujemy wzrok m.in. w stronę Aglomeracji Śląskiej czy Trójmiasta.

DOMPRESS

nieruchomości 
paź 04 2023 Przegląd polskiego rynku – gdzie szukać...
Komentarze: 0

AUTOR: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager

SYTUACJA GOSPODARCZA


Ogólna kondycja gospodarcza Polski była bardzo dobra w 2022 r., z silnym wzrostem na poziomie 5,1% (Eurostat), który był wspierany przez ekspansywną politykę fiskalną, korzystną sytuację na rynku pracy i napływ uchodźców z Ukrainy. Wzrost PKB był napędzany głównie przez konsumpcję prywatną i zgromadzone zasoby, które zaczęły się zmniejszać pod koniec ubiegłego roku.
W 2023 r., w obliczu słabego wzrostu gospodarczego na świecie i w strefie euro, Polska również doświadczyła spowolnienia, ale w 2024 r. spodziewane jest odbicie, z najwyższym wzrostem prognozowanym dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).
Stopa bezrobocia w Polsce znajduje się na historycznie niskim poziomie 2,8% (lipiec 2023 r.), jednak prognozowany jest niewielki wzrost do 3,2% w 2024 r. (Eurostat). Przewiduje się również, że płace utrzymają silną tendencję wzrostową.
Polska inflacja spada w ostatnich miesiącach, ponieważ ceny energii stopniowo się normalizują. Po osiągnięciu szczytu na poziomie 18,4% r/r w lutym 2023 r., inflacja spadła do 10,1% w sierpniu i do 8,2% we wrześniu. Oczekuje się kontynuacji trendu spadkowego, przy prognozowanej średniej inflacji wynoszącej 12,1% w 2023 r., a następnie spadku do 6,3% w 2024 r., według prognoz Oxford Economics.

DOMINUJĄCA POZYCJA POLSKI W REGIONIE CEE


Polska zajmuje znaczącą pozycję w regionie CEE, będąc centralnym ośrodkiem działalności produkcyjnej, dystrybucji, logistyki i usług dla biznesu. Jako kluczowy lider rynku, Polska wywiera znaczący wpływ na rozwój gospodarczy regionu. Z wolumenem transakcji przekraczającym 800 mln euro, zrealizowanym w 33 transakcjach, Polska osiągnęła w pierwszej połowie 2023 r. najwyższy wynik, odpowiadający 37% całkowitego wolumenu transakcji w regionie CEE.

SOLIDNE PODSTAWY POLSKIEGO RYNKU INWESTYCYJNEGO


Polski rynek nieruchomości ma solidne fundamenty, a inwestorzy udowodnili, że są bardzo elastyczni, o czym świadczą wyniki osiągnięte w poprzednich trudnych latach. W 2023 roku doświadczamy jednak znaczącego spowolnienia. Jednym z czynników wpływających na spadek liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 r. jest trwający proces dostosowywania oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących.
Z drugiej strony, ta sytuacja może stwarzać okazje do strategicznych zakupów, gdyż ceny rynkowe stają się coraz bardziej korzystne.


SZANSA DLA PRZYGOTOWANYCH – GDZIE SZUKAĆ OKAZJI?

Sektor biurowy


W obliczu niepewności rynkowej, wielu inwestorów biurowych zwróciło się na początku 2022 r. w stronę stabilnych aktywów typu „core”. Niemal 90% z 2,1 miliarda euro transakcji biurowych w 2022 r. dotyczyło nieruchomości typu „core” lub „core+”, potwierdzając nastawienie inwestorów do wyboru strategii niskiego ryzyka. Niemniej jednak, w drugiej połowie 2022 r. odnotowaliśmy gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych i typu „value-add”, zwłaszcza w Warszawie.

W 2023 r. uwaga inwestorów przeniosła się w pełni na Warszawę, gdzie miały miejsce wszystkie transakcje biurowe sfinalizowane w pierwszej połowie roku. Struktura transakcji obejmowała aktywa typu „core+” i oportunistyczne, z planami dalszej przebudowy lub zmiany funkcji.

Aktywni nabywcy szukają przede wszystkim obniżek cen nieruchomości. Podczas gdy instytucje są znacznie mniej aktywne, kapitał prywatny wyraźniej wchodzi do gry. Możemy również zaobserwować obrót mniejszymi obiektami, a także zwiększoną obecność polskiego kapitału poszukującego dobrych okazji. Wraz z rosnącym popytem i coraz bardziej odczuwalnym niedoborem gruntów pod zabudowę, takie nieruchomości zaczynają być znacznie częściej przedmiotem zainteresowania deweloperów mieszkaniowych. Co więcej, wielu inwestorów dostrzega potencjał w przekształcaniu starszych nieruchomości biurowych w projekty PRS i co-living, ponieważ konwersje biur mogą być często znacznie tańsze i szybsze niż budowa od podstaw.

„Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 r. był utrzymujący się rozdźwięk pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących, wysokie koszty finansowania oraz globalne zawahanie w postrzeganiu biur jako stabilnych inwestycji, ponieważ wiele firm wciąż nie wróciło w pełni do biur, a pracownicy preferują pracę w modelu hybrydowym. - wyjaśnia Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young - Obecnie widzimy jednak pierwsze oznaki wskazujące, że sytuacja ta może ulec poprawie na początku przyszłego roku i przewidujemy, że wpłynie to pozytywnie na liczbę transakcji dotyczących wszystkich rodzajów aktywów biurowych, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, ale nadal z większym naciskiem na dobre, dobrze zlokalizowane i tanie aktywa."

Sektor magazynowy


Sektor magazynowy i logistyczny, niekwestionowany lider w 2021 r., odpowiedzialny za ponad 50% całkowitego wolumenu inwestycji, znacząco ucierpiał w wyniku korekt cenowych w 2022 r. Całkowity wolumen inwestycji magazynowych wyniósł 2,0 miliarda euro w 2022 r., co stanowiło spadek o ponad 30% w porównaniu z poprzednim, rekordowym rokiem. Chociaż magazyny stanowiły 54% całkowitego wolumenu inwestycji w pierwszej połowie 2023 r., w sektorze tym zawarto transakcje o wartości zaledwie 436 milionów euro. Nie byliśmy świadkami dużych transakcji portfelowych i prawdopodobnie rynek jeszcze poczeka na powrót znaczących transakcji typu „multi-asset”.

Aby zminimalizować ryzyko, inwestorzy koncentrują się obecnie na mniejszych projektach. W pierwszej połowie 2023 r. spośród 14 transakcji dotyczących pojedynczych aktywów, 12 miało wartość poniżej 50 milionów euro. Obecnie jesteśmy świadkami wielu transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze magazynowym.

Nowa dynamika cen może zachęcić głównych deweloperów magazynowych do preferowania strategii przejęć zamiast budowy nowych obiektów w celu zwiększenia swojego portfela w Polsce. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć. Miejmy nadzieję, że rynek inwestycji magazynowych będzie kontynuował swoją tendencję ożywienia i stopniowo zniweluje nierówności cenowe.

Szybko rozwijający się rynek e-commerce z dostawą w ciągu jednego dnia napędza popyt na najlepsze lokalizacje. Silny popyt najemców na powierzchnie logistyczne i magazynowe utrzymuje poziom pustostanów na bardzo niskim poziomie. Z kolei stawki czynszów w Polsce nie odnotowały jeszcze znaczącego wzrostu a solidna gospodarka nadal podtrzymuje przepływy pieniężne.
„Dzięki wciąż stosunkowo niskim czynszom, w porównaniu z innymi krajami europejskimi, Polska przyciąga najemców i pozostaje atrakcyjna dla inwestorów. W nadchodzących miesiącach powinniśmy spodziewać się głównie pojedynczych transakcji w sektorze, zarówno typu „single-”, jak i „multi-let”, zlokalizowanych w 10 największych rynkach magazynowych w kraju." - komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.


Sektor handlowy


Pomimo rosnącego znaczenia e-commerce, nadal ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce ma miejsce w sklepach stacjonarnych. Przed pandemią udział zakupów online w całkowitej sprzedaży detalicznej wynosił 5,6%. Najwyższe rekordowe wartości odnotowano w czasie lockdownów - blisko 12%. Po pandemii udział e-commerce zaczął się stabilizować, osiągając 7,9% w lipcu 2023 r. (GUS).

Po pandemii Covid-19 obserwowaliśmy wzmocnienie trendu lokalności i – co za tym idzie – wygodnych zakupów blisko domu. Ludzie spędzali więcej czasu w domu i odwiedzali małe, lokalne sklepy w okolicy. Nisza zakupów „convenience” została dynamicznie wypełniona przez małe parki handlowe lub małe galerie, zlokalizowane w pobliżu głównych dróg lub na osiedlach mieszkaniowych. Wraz z dynamicznym rozwojem sieci dyskontowych głównie w małych parkach handlowych i zmianą zwyczajów zakupowych, operatorzy hipermarketów zaczęli ograniczać swoją powierzchnię.

Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych centrów handlowych sprawiają, że są one dla inwestorów interesującą alternatywą dla nowoczesnych parków handlowych. Przewidujemy, że w nadchodzących miesiącach rynek inwestycji handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu "value add".

„Niemniej jednak, biorąc pod uwagę znaczną liczbę nowych obiektów typu „convenience” i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości powinny być również atrakcyjne dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim okresie WAULT (średni ważony okres trwania umów najmu)." - dodaje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.

Sektor PRS


Obecnie zasoby PRS koncentrują się głównie w Warszawie (41%), a także w miastach regionalnych, takich jak
Wrocław, Kraków, Łódź, Trójmiasto, Poznań i Katowice. Podczas gdy Warszawa jest największym placem budowy PRS w Polsce, to jednak miasta regionalne odpowiadają za największą liczbę nowych projektów PRS - liczba mieszkań w budowie przekracza już istniejące zasoby w regionach. To pokazuje, jak silny jest popyt i zainteresowanie tym sektorem w Polsce, nie tylko w Warszawie. Z zapowiedzi inwestorów wynika, że planują rozwijać projekty PRS także w mniejszych miastach, czego przykładem jest rozpoczęcie w sierpniu budowy ok. 400 mieszkań w Lublinie.

Przedłużająca się wojna będzie oznaczać wysoką inflację, dług publiczny i koszty finansowania oraz napięty rynek pracy. Z drugiej strony, napływ imigrantów i deficyt mieszkaniowy w Polsce dodatkowo zwiększają popyt na nieruchomości typu PRS. W związku z tym sektor ten będzie się rozwijał a popyt na mieszkania na wynajem utrzyma się na wysokim poziomie, przewyższając istniejącą podaż.

Ponadto, ze względu na wczesny etap rozwoju tego sektora, spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na innych rynkach zachodnioeuropejskich. Również stawki czynszu oferowane w euro, które są coraz bardziej powszechne w ostatnich latach, wydają się atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów, ponieważ zmniejszają ryzyko inwestowania w nieruchomości PRS.

Istotną przeszkodą w rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest niedobór dostępnych gruntów w pożądanych lokalizacjach w głównych polskich miastach. W związku z tym inwestorzy aktywnie badają alternatywne strategie, takie jak nabywanie działek ze starszymi budynkami, które można przekształcić lub wyburzyć. Doprowadziło to do rozwoju zainteresowania możliwościami przekształcaniu nieruchomości.