DOMPRESS.PL

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

W blokach startowych

Oczekując na kapitał typu „core”

Po czterech pełnych wyzwań latach i spowolnieniu na rynku inwestycyjnym w 2023 r., wyniki z 2024 r. wskazywały na powrót do stabilizacji, a tendencja ta utrzymywała się przez cały 2025 r. Niemniej jednak, całkowity wolumen transakcji w Polsce w 2025 r. pozostał poniżej poziomu z 2024 r., głównie ze względu na ograniczoną liczbę transakcji z udziałem kapitału instytucjonalnego.

Płynność rynku pozostała stabilna, a liczba zrealizowanych transakcji wyniosła 151 – czyli porównywalnie z rokiem poprzednim. Łączny wolumen inwestycyjny wyniósł 4,5 mld euro, z czego za ponad 40% odpowiadają transakcje sfinalizowane w IV kwartale. W przeciwieństwie do poprzedniego roku, kiedy 10 największych transakcji stanowiło prawie 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, rok 2025 charakteryzował się licznymi, ale mniej spektakularnymi pod względem wartości transakcjami. Niemniej jednak, kilka istotnych transakcji zainicjowanych w 2025 r. zostanie sfinalizowanych na początku tego roku.

Sektor biurowy, lider roku 2025, miał 39% udziału w całkowitym wolumenie zrealizowanym w 2025 r., głównie dzięki transakcjom warszawskim. Z kolei sektor magazynowy utrzymał się na wysokim poziomie dzięki kilku transakcjom portfelowym oraz imponującym transakcjom typu „sale and leaseback”. W sektorze handlowym sprzedano portfel 25 parków handlowych Vendo Park, co świetnie obrazuje niezmienny popyt na parki handlowe i obiekty typu „convenience”. Dodatkowo, odnotowaliśmy 5 transakcji hotelowych i 9 w sektorze mieszkaniowym. Warto zwrócić uwagę, że polski kapitał wyraźnie zaznaczył swoją obecność na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w 2025 roku.

Główne liczby:

• 4,5 miliarda euro (-13% Y-O-Y) – całkowity wolumen inwestycyjny w 2025 r.
• 151 transakcji w 2025 r. vs 154 transakcji w 2024 r.
• 18% udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie transakcji w 2025 r. vs 9% w 2024 r.
• Kilka istotnych transakcji rozpoczętych w 2025 r. zostanie sfinalizowanych w 2026 r.

Sektor biurowy kusi kapitał krajowy

W 2023 r. inwestorzy zwiększyli swoje zainteresowanie starszymi budynkami biurowymi typu „value-add” i oportunistycznymi. Natomiast w latach 2024 i 2025 odnotowaliśmy wzrost aktywności w zakresie sprzedaży aktywów typu „core” i „core+”, szczególnie w Warszawie. Tendencja ta odzwierciedla zmianę cen rynkowych, gdzie ceny ofertowe stają się bardziej zbliżone do wartości transakcyjnych i aktualnych warunków rynkowych. Niemniej jednak, zainteresowaniem cieszą się dalej starsze nieruchomości, z potencjałem zmiany funkcji, przebudowy czy też siedziby właścicieli-użytkowników. Obiekty tego typu bardzo często przyciągają krajowych inwestorów.

Do najbardziej znaczących transakcji biurowych w 2025 r., których wartość przekroczyła próg 100 mln euro, należały: nabycie przez Mennica Polska 50% udziałów w Mennica Legacy Tower, sprzedaż Wola Center do Trigea Real Estate Fund czy odkupienie 49% udziałów w portfelu CPI, które było największą pod względem wolumenu transakcją, stanowiącą ponad jedną czwartą całkowitego wyniku sektora biurowego. Inne ważne aktywa biurowe, które zmieniły właściciela w ubiegłym roku to Senator, Vibe i Wronia 31 w Warszawie, a także High Five I & II w Krakowie i Centrum Południe 3 we Wrocławiu.

W bieżącym roku spodziewamy się utrzymania wysokiej aktywności w sektorze biurowym, zarówno w zakresie transakcji starszymi aktywami, jak i potencjalnie najlepszymi budynkami biurowymi.

Sektor w liczbach

• 1,8 miliarda euro (+7% Y-O-Y) - całkowity wolumen sektora w 2025 r.
• 30 z 51 transakcji zrealizowano w Warszawie
• 5 największych transakcji reprezentowało 50% wolumenu sektora w 2025 r.
• Polski kapitał odpowiadał za 30% wolumenu sektora i połowę liczby transakcji
„Kapitał krajowy, odpowiadający za 30% wolumenu sektora i 50% liczby transakcji, nadal odgrywa znaczącą rolę w sektorze biurowym, wykazując rosnące zainteresowanie mniejszymi formatami tego typu. Zmiana ta odzwierciedla zwiększenie zaangażowania polskich inwestorów na polu nieruchomości komercyjnych, szczególnie typu „value-add” i oportunistycznych”. – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Sektor magazynowy – stabilny i odporny

Sektor magazynowy, który wyłonił się jako dominujący segment polskiego rynku inwestycyjnego w trudnych warunkach w 2023 roku, w latach 2024 i 2025 zachował stabilność. Miniony rok charakteryzował się utrzymującym się popytem na transakcje typu „sale and leaseback”, a także rosnącym zainteresowaniem inwestorów mniejszymi ośrodkami przemysłowymi, w których w 2025 roku zrealizowano blisko 40% całkowitego wolumenu inwestycyjnego sektora.
W 2025 roku sektor magazynowy odnotował wolumen inwestycji na poziomie około 1,5 mld euro. Aktywność rynkowa cechowała się ograniczoną liczbą transakcji o dużej skali – jedynie dwie z nich przekroczyły wartość 100 mln euro. Wśród nich najbardziej znacząca była przełomowa transakcja „sale and leaseback” obejmująca dwie nieruchomości polskiego producenta Eko-Okna, sprzedane do Realty Income, która była również największą tego typu transakcją w historii całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).
Sektor w liczbach:
• 1,5 miliarda euro (+10% Y-O-Y) wolumen sektora w 2025 r.
• 8 transakcji portfelowych na 34 transakcje w sektorze
• Największa historycznie transakcja typu „sale and leaseback” zrealizowana w całym regionie CEE
„Przy licznych aktualnie toczących się transakcjach, polski rynek inwestycyjny nieruchomości magazynowych jest na dobrej drodze do osiągnięcia rekordowych wyników w 2026 roku. Zmniejszanie różnic cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi powinno dodatkowo przyspieszyć wzrost, napędzany przede wszystkim napływem kapitału zagranicznego. Oczekujemy utrzymującego się zainteresowania transakcjami typu „sale and leaseback”. Dodatkowo, spodziewana rekalkulacja cen starszych obiektów magazynowych, może wpłynąć korzystnie na ożywienie aktywności na rynku wtórnym.” – dodaje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

Sektor handlowy – pakiety parków handlowych na celowniku

Rynek inwestycyjny nieruchomości handlowych odpowiadał w 2025 roku za blisko 20% całkowitego wolumenu transakcji w Polsce, co oznacza istotny spadek względem 32% udziału w 2024 roku. Po silnym ukierunkowaniu w ubiegłym roku na regionalne centra handlowe, w tym duże aktywa typu „prime”, rok 2025 charakteryzował się dominacją parków handlowych. Rynek parków handlowych dojrzewa, a widoczny trend konsolidacyjny skutkuje oczekiwanymi transakcjami portfelowymi.

Sektor handlowy zakończył 2025 rok łącznym wolumenem transakcji na poziomie 859 mln euro. Oznacza to spadek rok do roku o niemal 50%, wynikający ze zmiany struktury nabywanych aktywów. W przeciwieństwie do 2024 roku, nie sfinalizowano żadnej transakcji centrum handlowym typu „prime”. Zamiast tego, 70% transakcji dotyczyło parków handlowych oraz obiektów typu „convenience”, w tym dwóch dużych transakcji portfelowych: My Park kupił 10 obiektów A Centrum, natomiast Trei Real Estate sprzedał 25 parków handlowych na rzecz Ares Management Corporation oraz Slate Asset Management.

Kolejną istotną transakcją było przejęcie centrum handlowego Galeria Libero w Katowicach przez Summus Capital, będące jedną z zaledwie dwóch transakcji sektora o wartości przekraczającej 100 mln euro. W 2026 roku spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i nieruchomościami typu „convenience”, jednak uwagę inwestorów powinny również przyciągać centra handlowe o dominującej pozycji w miastach oraz solidnych, stabilnych fundamentach. Ta klasa aktywów jest obecnie szeroko analizowana przez inwestorów, a w najbliższym czasie spodziewane jest zamknięcie kolejnych transakcji.

Sektor w liczbach:

• 859 milionów euro (-48% Y-O-Y) wolumen sektora w 2025 r.
• 36 transakcji na 52 zrealizowanych w sektorze dotyczyło parków handlowych i obiektów typu „convenience”
• 2 portfolia parków handlowych sprzedane
„Transakcje z zamiarem dalszej przebudowy były popularne przez cały 2025 rok i obejmowały takie projekty jak m.in. Arkady Wrocławskie, CH Glinki oraz Galeria Lubelska, w których pośredniczył Avison Young. Polski rynek inwestycji w nieruchomości handlowe oferuje szerokie możliwości inwestycyjne jeśli chodzi o dostępne formaty - od ugruntowanych centrów handlowych i projektów do przebudowy, przez parki handlowe po lokale handlowe zlokalizowane na parterach budynków mieszkalnych czy biurowych.” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young

Sektor PRS – przełomowa transakcja na horyzoncie

W 2025 r. wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wyniosła łącznie 223 mln euro, z czego 150 mln euro ulokowano w 3 projektach z sektora prywatnych mieszkań na wynajem (PRS) w Warszawie. AFI Europe zrealizowało 2 z tych transakcji, a Xior Student Housing kupił 1 obiekt od Syrena RE. Pozostałe transakcje zostały zrealizowane przez Urban Partners i dotyczyły 3 aktywów typu co-living w Gdańsku, dla których zespół doradców technicznych Avison Young zapewnił kompleksowe wsparcie, w tym monitorowanie projektu i nadzór budowlany.

Warto przypomnieć, że ciągle trwa bezprecedensowa transakcja PRS - Vantage Development ogłosił plan zakupienia 18 aktywów PRS od Resi4Rent. Duży potencjał polskiego rynku mieszkaniowego przyciąga coraz większą uwagę inwestorów krajowych i międzynarodowych, w tym PHN, Ronson Development i Skanska, którzy wyrazili zainteresowanie tym szybko rozwijającym się segmentem.

„Rynek inwestycji PRS w Polsce, ze względu na swoją początkową fazę, był dotychczas zdominowany przez transakcje na rynku pierwotnym, w ramach których budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów.
Transakcje na rynku wtórnym pojawiły się zaledwie w 2022 r., wraz ze sprzedażą warszawskich i krakowskich aktywów Catelli, która jednocześnie wycofała się z polskiego rynku. Wtedy rozpoczęła się kolejna faza rozwoju rynku PRS w Polsce.
Obecnie finalizuje się przełomowa transakcja w tym sektorze – przejęcie przez Vantage Development 18 aktywów Resi4Rent, co stanowi ponad 20% obecnie działających jednostek PRS w kraju.” – Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young

Co nas czeka w 2026?
Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem dla inwestorów, wspieranym przez solidny wzrost gospodarczy i silne fundamenty rynkowe.

Wciąż czekamy na powrót dużych inwestorów instytucjonalnych. Przewidywane obniżki stóp procentowych w EUR i PLN, wraz z potencjalnym złagodzeniem konfliktu na Ukrainie, powinny pobudzić napływ kapitału zagranicznego.

Spodziewamy się dalszego wzrostu aktywności inwestycyjnej skoncentrowanej na małych i średnich aktywach.

Oczekujemy, że polscy inwestorzy pozostaną istotnymi graczami w 2026 r., ponieważ dysponują zarówno zasobami, jak i możliwościami inwestycyjnymi. Ich zainteresowanie obejmuje wszystkie sektory rynku, ale przede wszystkim aktywa oferujące wyższe zyski lub mające duży potencjał wzrostu wartości.

Spodziewamy się dalszej intensywnej aktywności inwestorów z Europy Środkowej i Wschodniej – zwłaszcza z Czech, Węgier i krajów bałtyckich, a także z Europy Zachodniej, w tym z Francji i Belgii, które już teraz poszukują nowych możliwości zakupowych.
Początek 2026 r. zapowiada się dynamicznie, ponieważ wiele transakcji zainicjowanych w 2025 r. ma zostać sfinalizowanych na początku roku.

Przewidujemy utrzymanie się wysokiej aktywności w sektorze biurowym, zarówno w przypadku starszych budynków, jak i potencjalnie najlepszych aktywów biurowych. W segmencie handlowym głównymi motorami wzrostu zapewne pozostaną parki handlowe i mniejsze centra handlowe.

Tymczasem sektor magazynowy, który historycznie osiągał bardzo dobre wyniki, ma szansę znacznie je poprawić w 2026 r.

Z początkiem 2026 roku struktury Scallier w Polsce zasilił Mateusz Sobczak, obejmując stanowisko Project Managera w Dziale Deweloperskim. Rozbudowa zespołu stanowi istotny element strategicznego wzmacniania zaplecza kompetencyjnego firmy w obszarze realizacji projektów w odpowiedzi na intensywny rozwój portfela nieruchomości komercyjnych oraz rosnącą skalę prowadzonych przez nią inwestycji.

Mateusz Sobczak jest doświadczonym inżynierem z 15-letnią praktyką w zarządzaniu projektami na rynku nieruchomości komercyjnych. W trakcie swojej dotychczasowej kariery współpracował z czołowymi deweloperami magazynowymi, takimi jak MLP Group S.A. oraz 7R. Brał udział w realizacji inwestycji dla sieci Action oraz CCC. Posiada bogate doświadczenie w kierowaniu budowami oraz sprawowaniu nadzoru inwestorskiego nad złożonymi obiektami kubaturowymi.

Mateusz ukończył kurs CCIM, co pozwoliło mu rozszerzyć kompetencje zawodowe w zakresie opracowywania specjalistycznych analiz oraz przeprowadzania procesów due diligence gruntów i obiektów inwestycyjnych.

W nowej roli Mateusz Sobczak będzie odpowiedzialny za przygotowanie i nadzór nad pracami budowlanymi oraz technicznymi. Do jego zadań należeć będzie m.in. wybór Generalnych Wykonawców, koordynacja procedur administracyjnych i odbiorowych, zarządzanie projektami fit-out oraz przeprowadzanie audytów technicznych nieruchomości przeznaczonych do zakupu i dalszego rozwoju.

– Wejście Mateusza do zespołu Scallier znacząco wzmacnia nasze możliwości w zakresie realizacji projektów deweloperskich. Jego wieloletnie doświadczenie w nadzorze inwestycyjnym, doskonała znajomość procesów budowlanych oraz biegłość w przeprowadzaniu fachowych analiz są istotnym wsparciem w dalszym rozwoju portfela projektów naszej firmy – mówi Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w Scallier.

– Objęcie stanowiska Project Managera w Scallier to dla mnie ważny krok zawodowy i duża motywacja do pracy przy ambitnych projektach. Cieszę się, że mogę dołączyć do tak doświadczonego zespołu. Wierzę, że moje umiejętności w zarządzaniu procesami inwestycyjnymi przyczynią się do wzrostu efektywności realizowanych projektów oraz dalszego umacniania pozycji Scallier na rynku – informuje Mateusz Sobczak.

Jakie lokale usługowe dostępne są w nowych osiedlach mieszkaniowych? W których projektach je kupimy? W jakich metrażach są oferowane? Ile kosztują? Jakie lokale cieszą się największym zainteresowaniem nabywców? Sondę przygotował serwis nieruchomości Dompress.pl.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W każdy mieście, w którym prowadzimy sprzedaż mieszkań realizujemy projekty obejmujące lokale usługowe. Są to m.in. Podhalańska Vita we Wrocławiu, VII etap Alei Praskich w Warszawie, Królowej Jadwigi w Poznaniu i Centralna Vita w Krakowie. Metraże lokali zaczynają się od około 50 mkw. i jest z możliwość ich łączenia. Cena za mkw. lokalu usługowego, w zależności od miasta i inwestycji, zaczyna się od około 10 tys. zł/mkw.

Agnieszka Majkusik, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal

W wielu inwestycjach projektujemy lokale usługowe. Ich ceny różnią się w zależności od powierzchni, usytuowania, a także miasta czy danej inwestycji. W łódzkiej inwestycji Nowe Miasto Polesie IIIA, czy Gliwicach w projekcie Ogrody Andersa II lokal usługowy można kupić w cenie około 8 000 zł netto za mkw.

W Katowicach w osiedlu Atal Olimpijska, w Poznaniu w inwestycji Atal Parkowa, w szczecińskim Heyki City, czy wrocławskim osiedlu Atal Grabiszyn będzie to zakres cenowy od około 10 000 zł/mkw. do ponad 13 000 zł netto za mkw.

Osobną kategorią są inwestycje o statusie usługowym, na przykład apartamenty inwestycyjne. W Katowicach w inwestycji Sky+ w całym budynku zaplanowaliśmy ich 248. Nabywcy mają możliwość przeznaczenia ich również na działalność usługową nie wymagającą parterowej lokalizacji, w odróżnieniu na przykład od sklepów czy restauracji. Dla kupujących znaczenie mają przede wszystkim nasycenie okolicy podobnymi usługami oraz powierzchnia lokali, która przekłada się na cenę całkowitą.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

W naszej ofercie lokale usługowe dostępne są w inwestycji PianoForte w Warszawie. Szczegółowe informacje dotyczące metraży i cen są dostępne w biurze sprzedaży.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Mamy w ofercie gotowe lokale usługowe w inwestycji Moja Północna w Warszawie oraz Wolne Miasto w Gdańsku.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Posiadamy w sprzedaży lokale usługowe we wszystkich inwestycjach, które realizujemy. Ich ceny są zróżnicowane a metraże kształtują się w przedziale od 40 mkw. do 130 mkw. Nabywcy zazwyczaj najbardziej zainteresowani są niewielkimi lokalami, optymalnie jest również, gdy można połączyć ze sobą dwa.

Mariusz Jędrzejczak, dyrektor działu realizacji inwestycji Lokum Deweloper

Wpisując się w koncepcję miasta 15-minutowego, na większości naszych osiedli realizujemy lokale usługowe, a w planowanych projektach przewidziane są kolejne powierzchnie tego typu. Największym zainteresowaniem klientów cieszą się lokale parterowe z witrynami, usytuowane wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych, o funkcjonalnych układach umożliwiających ich swobodną aranżację, a także przestrzenie przeznaczone pod działalność gastronomiczną z możliwością urządzenia ogródka.

Lokale usługowe na sprzedaż oferujemy we Wrocławiu oraz w Krakowie. Na wyjątkowym osiedlu Lokum Vena na wrocławskim Śródmieściu dostępne są lokale o powierzchni od 137 do 155 mkw., a ich ceny rozpoczynają się od 11685 zł brutto/mkw. Prestiżowa lokalizacja oraz połączenie odrestaurowanej, historycznej zabudowy z nowoczesną architekturą sprawiają, że jest to doskonałe miejsce do prowadzenia biznesu.

Kolejne powierzchnie komercyjne na sprzedaż znajdują się w ekskluzywnym apartamentowcu, mieszczącym się na terenie wieloetapowego osiedla Lokum Porto na Starym Mieście. Tu oferujemy lokale od 86 do 504 mkw. w cenie od 17220 zł brutto/mkw. W Krakowie niebawem pojawią się w sprzedaży lokale usługowe o powierzchniach od 36 mkw. do 129 mkw., stanowiące idealną inwestycję typu „pod klucz”.

We Wrocławiu posiadamy także szeroką ofertę lokali usługowych na wynajem. W Pasażu Porto, będącym częścią osiedla Lokum Porto, dostępne są powierzchnie przeznaczone pod działalność biurową, usługową i handlową o metrażach od 98 mkw. do 640 mkw.

W Pasażu da Vinci, wchodzącym w skład osiedla Lokum da Vinci, można wynająć lokale o powierzchni od 49 mkw. do 126 mkw. Mieszczą się one przy tętniącym życiem bulwarze z fontanną, który jest miejscem chętnie odwiedzanym przez mieszkańców Gądowa Małego. Lokale na wynajem oferujemy także w inwestycji Lokum Victoria na Starym Mieście oraz Lokum di Trevi na Tarnogaju.

Edyta Kołodziej, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Nickel Development

Wprowadzamy lokale usługowe do inwestycji, gdyż wzbogacają nasze projekty deweloperskie. Stają się przedłużeniem miejskiej tkanki, budują społeczność, podnoszą jakość życia okolicznych mieszkańców. W rezultacie rośnie atrakcyjność mieszkań, co przekłada się na stabilniejszą sprzedaż, a w dłuższej perspektywie na wzrost wartości inwestycji.

W inwestycji ST_ART Piątkowo dostępny jest ostatni lokal usługowy zlokalizowany na parterze, z wysokimi witrynami, dwoma wejściami i parkingiem przed budynkiem. Lokal ma powierzchnię niemal 272 mkw. i idealnie nadaje się na siłownię, SPA, gabinety medyczne lub restaurację.

W Fiqus Marcelin mamy dwa lokale usługowe zlokalizowane na parterze, jeden lokal biurowy na pierwszym piętrze w inwestycji liczącej ponad 250 mieszkań. Ich metraże wahają się od 45 mkw. do 206 mkw. Ze względu na lokalizację i w większości młodych ludzi, zamieszkujących tę okolicę, mogą posłużyć jako miejsce dla gastronomii, sklepu spożywczego czy siłowni.

W przypadku Osiedla Naturama lokale usługowe pojawią się wyłącznie w ramach drugiego etapu, który jest obecnie w realizacji. To celowe, dobrze przemyślane rozwiązanie urbanistyczne, wpisane w logikę projektowania osiedla jako miejsca kompletnego, w którym funkcje mieszkalne uzupełnione są usługowymi.

Lokale zaplanowano na parterach budynków zlokalizowanych wzdłuż głównego deptaku, przestrzeni, która ma stać się naturalnym centrum życia całej Naturamy. Dzięki temu usługi będą dostępne „po drodze”, blisko, wygodnie, w sposób niewymuszony integrując mieszkańców i tworząc codzienny rytm osiedla. Oferowane lokale mają od 53 mkw. do ponad 137 mkw.

W inwestycji Warzelnia przestrzeń usługowa powstanie w przyziemiu zabytkowego Browaru, które przejdzie spektakularną metamorfozę. Odsłaniamy historyczne piwnice, wprowadzamy wysokie przeszklenia i otwieramy tę część budynku na światło dzienne. Dzięki temu przyszłe lokale zyskają doświetlenie niespotykane w tego typu obiektach, a ich wnętrza — unikatowy charakter wynikający z zachowanych sklepień w stylu Kleina, żeliwnych podpór, dekoracyjnych elementów konstrukcyjnych oraz oryginalnej cegły.

Na obecnym etapie inwestycji przewidujemy możliwość kształtowania metrażu pod potrzeby konkretnego nabywcy, co odpowiada, zarówno małym, jak i bardziej złożonym konceptom biznesowym. Co istotne, przestrzeń usługowa otwiera się na charakterystyczne amfiteatralne schody. Ta konfiguracja pozwala lokalom gastronomicznym tworzyć tarasy i ogródki, miejsca naturalnie wkomponowane w historyczny kontekst, a jednocześnie atrakcyjne z komercyjnego punktu widzenia.

Dzięki temu Warzelnia zyska nie tylko wyjątkową strefę mieszkaniową, lecz także żywą, wielowarstwową tkankę usługową, która podkreśli tożsamość całego założenia i nada mu miejski puls.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Od wielu lat konsekwentnie realizujemy filozofię projektowania osiedli jako pełnowartościowych, wielofunkcyjnych przestrzeni miejskich, a nie wyłącznie zbioru budynków mieszkalnych. Dlatego lokale usługowe są integralną częścią każdej naszej inwestycji, niezależnie od lokalizacji, skali czy charakteru projektu. To celowa i świadoma decyzja, oparta na przekonaniu, że nowoczesne osiedla powinny oferować mieszkańcom nie tylko komfortowe mieszkania, ale także dostęp do usług i infrastruktury, co wspiera wygodne, codzienne funkcjonowanie.

Lokale usługowe odgrywają kluczową rolę w budowaniu samowystarczalnych i dobrze skomunikowanych kwartałów miejskich. Dzięki nim mieszkańcy mają w zasięgu kilku minut piechotą dostęp do sklepów, punktów gastronomicznych, gabinetów usługowych czy miejsc opieki i rekreacji. Z perspektywy urbanistycznej obecność lokali usługowych wzmacnia lokalną aktywność społeczną, poprawia bezpieczeństwo przestrzeni publicznej oraz sprzyja tworzeniu miejsc spotkań, integracji i tętniącego życiem parteru miejskiego.

To element naszej strategii mądrej urbanistyki, w ramach której każdy komponent projektu wspiera tworzenie wartości społecznej i użytkowej. Lokale usługowe obecne w każdej, naszej inwestycji są świadomą inwestycją w jakość życia, funkcjonalność i długoterminową wartość projektów.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development

W naszej ofercie znajdują się lokale usługowe. Przyszłe inwestycje również będą obejmować takie przestrzenie. W Warszawie obecnie dostępny jest lokal usługowy na Osiedlu Vola o powierzchni 96 mkw., w cenie 1 957 000 zł.

W Poznaniu oferujemy cztery lokale w inwestycji Grunwald Między Drzewami, których metraż wynosi od 33 mkw. do 76 mkw., których ceny kształtują się w przedziale od 582 tys. zł do 1 241 000 zł.

We Wrocławiu natomiast dostępnych jest dziewięć lokali usługowych w projekcie Startowe, o powierzchniach od 125 mkw. do 347 mkw., które można nabyć w cenach od 1 744 000 zł do 4 426 000 zł.

Zainteresowanie klientów lokalami usługowymi pozostaje stabilne. Nabywcy poszukują przestrzeni o zróżnicowanych metrażach, jednak kluczowe znaczenie ma dla nich ekspozycja, przede wszystkim obecność frontowej witryny widocznej z głównych ulic oraz lokalizacja gwarantująca duży ruch pieszy i samochodowy. Stale współpracujemy również z naszymi stałymi klientami, co potwierdza utrzymujące się zapotrzebowanie na tego typu powierzchnie.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W naszej obecnej ofercie znajdują się, zarówno lokale usługowe, jak i tzw. lokale usługowe o charakterze inwestycyjnym – wszystkie w ramach realizowanej inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach. Lokale usługowe mają metraże od 87 mkw. do 102 mkw., a ich ceny całkowite zaczynają się od około 940 tys. zł netto.

Z kolei lokale inwestycyjne oferujemy w metrażach od 25 mkw. do 47 mkw., w przedziale cenowym od około 206 tys. zł netto, w zależności od wielkości.

Zgodnie z obserwacjami rynkowymi i naszym doświadczeniem największym zainteresowaniem cieszą się mniejsze lokale inwestycyjne, które są przystępniejsze cenowo i atrakcyjne pod kątem potencjalnego najmu. W przypadku lokali usługowych kluczowe jest położenie. Nabywców przyciągają miejsca z dużym przepływem mieszkańców, które sprzyjają funkcjom takim jak kawiarnie, sklepy convenience czy usługi codzienne.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Wiele naszych gruntów umożliwia realizację parterów usługowych, zazwyczaj w zakresie 60–300 mkw., zależnie od ustaleń planistycznych. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się lokale narożne, o szerokich przeszkleniach i metrażu 80–120 mkw., szczególnie w projektach PRS oraz zabudowie wielorodzinnej.

Barbara Marona, Sales Office Manager, Kraków, Matexi Polska

Każde dobrze zaprojektowane osiedle potrzebuje zaplecza usługowego, które ułatwia codzienne funkcjonowanie mieszkańców i buduje miejski charakter inwestycji. Dlatego w naszych projektach uwzględniamy lokale handlowo-usługowe, odpowiadając na rosnące zainteresowanie, zarówno ze strony nabywców, jak i lokalnych przedsiębiorców. Obecnie oferujemy lokale usługowe w dwóch inwestycjach: warszawskim projekcie Żelazna 54 oraz krakowskich Apartamentach Portowa.

Żelazna 54 to nowoczesna kamienica w klasycznym, miejskim stylu, powstająca w biznesowym centrum Warszawy, w pobliżu ul. Grzybowskiej, Fabryki Norblina i Browarów Warszawskich. Na parterze budynku zaplanowano reprezentacyjne lokale usługowe z wysokimi, przeszklonymi witrynami od strony ulicy. W sprzedaży pozostał ostatni lokal o powierzchni ponad 184 mkw., dostępny w cenie niespełna 5 mln zł brutto.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager, Warszawa, Matexi Polska

W krakowskiej inwestycji Apartamenty Portowa – 7-piętrowym budynku z 99 mieszkaniami, realizowanym na Zabłociu dostępne są z kolei jeszcze dwa lokale usługowe. Mniejszy, o powierzchni 61,4 mkw., wyceniony jest na nieco ponad 1,3 mln zł, natomiast większy, oferujący ponad 71 mkw., kosztuje nieco ponad 1,5 mln zł.

Największym zainteresowaniem kupujących cieszą się lokale o przemyślanych układach, dobrze wyeksponowane, z dużymi witrynami i możliwością elastycznej aranżacji pod różne typy działalności.

Firma Scallier poinformowała o rozpoczęciu budowy nowego parku handlowego przy ulicy Wolności w Zabrzu. Projekt jest realizowany dla inwestora prywatnego, a Scallier odpowiada za całościowe przygotowanie i wdrożenie inwestycji, pełniąc funkcję doradcy inwestycyjnego, dewelopera oraz wyłącznego agenta komercjalizacji.

Spółka zaangażowana jest w projekt od 2015 roku, od momentu zakupu pierwszego gruntu pod inwestycję. W kolejnych etapach odpowiadała m.in. za zarządzanie nieruchomością, nadzór nad wyburzeniem przestarzałego pawilonu handlowego należącego do jednej z sieci spożywczych oraz akwizycję sąsiedniej działki, co umożliwiło realizację projektu w docelowej skali i formule.

Park handlowy powstaje w południowo-wschodniej części Zabrza, przy drodze wojewódzkiej nr 902, kluczowej arterii komunikacyjnej Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego, stanowiącej zachodni odcinek Drogowej Trasy Średnicowej. Lokalizacja przy intensywnie uczęszczanej trasie zapewnia wysoką ekspozycję obiektu oraz dogodny dostęp komunikacyjny.

Inwestycja realizowana jest na działce o powierzchni około 1 ha i obejmie dwa nowoczesne budynki handlowe o łącznej powierzchni użytkowej około 3 000 mkw. Sklep Aldi, który usytuowany jest obok inwestycji dodatkowo wzmacnia potencjał handlowy lokalizacji oraz atrakcyjność projektu z perspektywy najemców i inwestorów kapitałowych.

– W ramach realizacji projektu Scallier odpowiada za pełne zabezpieczenie interesów inwestorskich, obejmujące zarówno komercjalizację, jak i kompleksowe zarządzanie procesem inwestycyjnym. Zakres działań spółki obejmuje kontrolę całego cyklu decyzyjnego – od przygotowania dokumentacji projektowej, przez wybór i kontraktację wykonawców oraz bieżącą koordynację prac na wszystkich etapach po oddanie obiektu do użytkowania – informuje Wojciech Jurga, partner zarządzający w firmie Scallier.

Generalnym wykonawcą inwestycji jest firma MBT. Z oferty nowego obiektu mieszkańcy ponad 150 tysięcznego Zabrza będą mogli korzystać już w listopadzie bieżącego roku.

– Projekt cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem ze strony najemców. Ponad 90 proc. powierzchni, którą oferuje zostało wynajęte jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. W parku będą mieścić się sklepy takich marek, jak Rossmann, czy Sinsay. Znajdzie się w nim także m.in. Xtreme Fitness, Xtreme Kids oraz Bank PKO BP – mówi Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier.

Jak duży wpływ na proces budowlany będzie miała nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, która ma wejść w życie we wrześniu br.? Co wprowadzane zmiany oznaczają dla sektora? Jak nowe wytyczne wpłyną na ceny mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Nowelizacja Warunków Technicznych, która ma wejść w życie we wrześniu br. będzie miała bardzo istotny wpływ na cały proces budowlany. Skala zmian, jakie wprowadzają nowe przepisy, jest największa od wielu lat. Obejmuje, zarówno wymagania dotyczące efektywności energetycznej i izolacji, jak i bezpieczeństwa pożarowego, akustyki, dostępności oraz wyposażenia budynków w rozwiązania proekologiczne, takie jak instalacje OZE czy punkty ładowania. To oznacza, że projektowanie i realizacja inwestycji staną się bardziej złożone, a standard techniczny nowych budynków wyraźnie wzrośnie.

Z punktu widzenia sektora, zmiany te mają dwojaki charakter. Z jednej strony zdecydowanie podnoszą jakość przyszłego budownictwa, budynki będą bardziej energooszczędne, trwalsze, cichsze i lepiej dostosowane do potrzeb starzejącego się społeczeństwa. Z drugiej jednak strony niosą ze sobą znaczący wzrost kosztów realizacji projektów. Wzrost wymogów dotyczących materiałów, instalacji czy standardów wykonawstwa przełoży się na wyższe koszty budowy, co w naturalny sposób będzie skutkować wzrostem cen mieszkań, zwłaszcza w segmencie nowych inwestycji. Część deweloperów już sygnalizuje, że wprowadzenie nowych regulacji może wymagać rewizji harmonogramów i opłacalności części projektów.

Najbardziej odczuwalne będą zmiany związane z obowiązkowymi udogodnieniami, takimi, jak windy w budynkach wielorodzinnych oraz z podwyższonymi standardami izolacyjności i bezpieczeństwa pożarowego. To elementy, które nie tylko poprawią komfort użytkowników, lecz także znacząco zwiększą koszt jednostkowy każdego metra kwadratowego. W efekcie sektor może czekać pewna segmentacja. Projekty wyższej jakości zyskają przewagę konkurencyjną, natomiast inwestycje o charakterze ekonomicznym mogą być trudniej realizowane.

Czy wszystkie zmiany są potrzebne i uzasadnione? W dużej części tak. Podwyższanie standardów energetycznych, bezpieczeństwa i dostępności to kierunek zgodny z europejskimi trendami i wymaganiami klimatycznymi. Wątpliwości budzi natomiast tempo oraz skala obciążeń finansowych nakładanych na branżę w krótkim okresie. Zbyt szybkie wdrożenie wielu kosztownych wymogów jednocześnie może prowadzić do ograniczenia podaży nowych mieszkań i wzrostu ich cen ponad naturalny poziom rynkowy.

Podsumowując, nowe Warunki Techniczne 2026 oznaczają jakościowy krok naprzód dla polskiego budownictwa, ale jednocześnie stanowią wyzwanie dla deweloperów i wykonawców. W krótkiej perspektywie wpłyną na wzrost kosztów budowy i cen mieszkań, natomiast w długiej mogą przyczynić się do powstania bardziej nowoczesnego, trwałego i energooszczędnego zasobu mieszkaniowego w Polsce.

Sebastian Bieńkowski, dyrektor Działu Inwestycji Nickel Development

Nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych (WT), która ma wejść w życie we wrześniu br. znacząco przełoży się na cały proces budowlany. Wynika to przede wszystkim z konieczności dostosowania krajowych przepisów do unijnych norm efektywności energetycznej, wymogów podnoszących jakość życia i dostępność budynków, a także z aktualizacji regulacji przeciwpożarowych, które mają realnie zwiększyć poziom bezpieczeństwa użytkowników.

Wśród zmian szczególnie wysoko oceniam te dotyczące przystosowania garaży i piwnic do pełnienia funkcji miejsc doraźnego schronienia ludności. To rozwiązania, które wzmacniają ochronę mieszkańców i nadają projektom dodatkową wartość użytkową.

Oczywiście nowe przepisy będą wymagały modyfikacji, zarówno w bieżących projektach, jak i w doborze materiałów, jednak nie postrzegamy tych działań jako obciążających. To naturalny krok w stronę oczekiwanej transformacji energetycznej, wspierającej zrównoważony rozwój i wyższą efektywność budynków.

Należy natomiast liczyć się z tym, że wdrożenie nowych regulacji przełoży się na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a w konsekwencji na wyższe ceny mieszkań. Szacujemy, że będzie to wzrost rzędu kilku procent.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Nowelizacja Warunków Technicznych 2026 wprowadza istotne zmiany, wyższe standardy akustyczne, bardziej rygorystyczne wymagania energetyczne, dodatkowe wymogi dla placów zabaw oraz surowsze przepisy przeciwpożarowe.

Te regulacje podniosą koszty budowy ze względu na droższe materiały, bardziej złożone instalacje i wyższy standard wykończenia, co przełoży się na ceny mieszkań. Zaznaczamy, że jednocześnie poprawią bezpieczeństwo i komfort użytkowania. Warto pamiętać, że założenia mogą jeszcze ulec zmianie.

Magdalena Wrona, Head of Design w Archicom

Nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych, planowana na wrzesień br. nie powinna mieć istotnego wpływu na proces realizacji naszych inwestycji, wzrost cen mieszkań ani znacząco zmieniać modelu projektowania, który już dziś opiera się na wysokich standardach bezpieczeństwa i jakości. Wiele z proponowanych zapisów, takich jak ograniczenie stosowania ostrych zakończeń ogrodzeń czy część wymagań funkcjonalnych już teraz znajduje odzwierciedlenie w praktyce projektowej Archicom.

Potencjalnie największe znaczenie dla sektora mogą mieć zmiany dotyczące zwiększonych wymagań w zakresie odporności pożarowej elewacji oraz podniesienia parametrów akustycznych przegród, ponieważ mogą one wpływać, zarówno na rozwiązania techniczne, jak i koszty realizacji. Na obecnym etapie trudno jednak precyzyjnie oszacować skalę tego wpływu. Mówimy bowiem o projekcie przepisów, który może jeszcze ulec modyfikacjom w toku procesu legislacyjnego.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Planowana nowelizacja wprowadzi szereg istotnych zmian, m.in. zwiększenie dostępu do światła dziennego w mieszkaniach, większe odstępy między budynkami oraz bardziej restrykcyjne wymogi dotyczące efektywności energetycznej. Regulacje te niewątpliwie podniosą jakość nowo powstających inwestycji i standard życia mieszkańców, jednak w praktyce mogą przełożyć się na wzrost kosztów budowy oraz ograniczenie możliwości zabudowy działek. W efekcie prawdopodobnym skutkiem będzie wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym.

W przypadku naszych realizacji nie przewidujemy negatywnego wpływu tych zmian. Projekty BPI Real Estate Poland są planowane w sposób świadomy i zrównoważony. Nie zakładamy maksymalnego wykorzystania działek pod kątem PUM-u, ponieważ priorytetem jest dla nas jakość przestrzeni, funkcjonalność układów mieszkań, dostęp do światła naturalnego i komfort mieszkańców. Dlatego nowe regulacje są w naszej ocenie przede wszystkim korzystne i kierują rynek w stronę długoterminowej poprawy standardów.

Uważam, że jest to krok w dobrą stronę, choć część zapisów wymaga jeszcze doprecyzowania w odniesieniu do realiów rynkowych, tak aby wpływ regulacji był zrównoważony, zarówno dla inwestorów, jak i dla mieszkańców.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Wejście w życie nowelizacji Warunków Technicznych planowane na wrzesień 2026 roku może być jednym z ważniejszych momentów dla rynku mieszkaniowego w Polsce. Z naszej perspektywy to zmiany potrzebne, choć wymagające, które wyraźnie podniosą standard nowego budownictwa, a przez to mogą również zmienić strukturę kosztów i ceny mieszkań. Nie da się ukryć, że nowe wymagania pociągną za sobą wyższe koszty budowy. W branży już mówi się o wzroście kosztów nawet o 10-15 proc., głównie ze względu na droższe materiały (np. lepsza izolacja, materiały ognioodporne), wzmocnione przegrody, bardziej skomplikowaną technologię i dokładniejszy montaż.

Trzeba jednak zauważyć, że nie wszystkie założone w nowym rozporządzeniu rozwiązania przyniosą proporcjonalne korzyści. Oszczędność energii może być minimalna, jeśli poprzednie standardy były już blisko optymalnych. To oznacza, że ceny nowych mieszkań, projektowanych w oparciu o nowe warunki techniczne mogą być wyższe. W zamian nabywcy otrzymają jednak wyższy komfort i dłuższą trwałość budynków mieszkalnych.

Ogólnie oceniamy nowe Warunki Techniczne jako krok w dobrym kierunku. Podnoszenie standardów jakości, bezpieczeństwa, akustyki i energooszczędności to realna odpowiedź na oczekiwania współczesnych nabywców. To także sygnał, że budownictwo mieszkaniowe w Polsce dojrzewa i idzie w stronę budynków bardziej przyjaznych, długowiecznych, komfortowych.

Jednocześnie ważne jest, by nowe przepisy były stosowane z umiarem i rozsądkiem, z uwzględnieniem realnych korzyści dla użytkownika, a nie tylko formalnego „ścigania się” na parametry. Zbyt szybkie i ostre zaostrzenia norm mogą podnieść ceny nieruchomości ponad możliwości wielu klientów, bez proporcjonalnej poprawy komfortu.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Tak jak każda taka zmiana, nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych podniesie koszty budowy, a co za tym idzie może wpłynąć na wzrost cen mieszkań.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Nowelizacja przyniesie istotne zmiany w projektowaniu i przygotowaniu inwestycji. Już na etapie koncepcji konieczne będzie bardziej szczegółowe analizowanie zacienienia, odległości, funkcjonalności oraz jakości przestrzeni. Część działek może mieć niższą chłonność, co wpłynie zarówno na kalkulacje deweloperów, jak i na ceny mieszkań. Zmiany mają poprawić jakość zabudowy, choć część zapisów jest zbyt restrykcyjna i może ograniczać podaż.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Nowelizacja Warunków Technicznych, która zacznie obowiązywać jesienią 2026 roku, znacząco wpłynie na proces budowlany przede wszystkim przez konieczność dostosowania dokumentacji, rozwiązań projektowych i technologii do nowych wymagań. Zakres regulacji obejmie m.in. standard przestrzeni wspólnych, efektywność energetyczną i elementy funkcjonalności budynków, co wymagać będzie wcześniejszego planowania i odpowiednich korekt projektowych.

Jednocześnie należy pamiętać, że każde podniesienie standardów oznacza wyższe koszty budowy, a więc finalnie przełoży się na ceny mieszkań. W wielu obszarach zmiany są potrzebne i uzasadnione, szczególnie tam, gdzie poprawiają jakość użytkową czy energooszczędność budynków. Skala regulacji musi być jednak wdrażana z rozwagą, aby nie doprowadzić do ograniczenia podaży lub nadmiernego obciążenia nabywców.

Z punktu widzenia branży nowe wytyczne są impulsem modernizacyjnym, ale wiążą się z koniecznością wcześniejszego planowania i korekt projektowych, co zwiększa czas przygotowania inwestycji. Deweloperzy będą więc musieli uwzględnić te koszty i ryzyka w harmonogramach i kalkulacjach, co sprawia, że ceny mieszkań prawdopodobnie będą stopniowo rosły wraz z wejściem przepisów w życie.