DOMPRESS.PL

Jak nowe regulacje prawne, związane z wynajmem wpłyną na poziom zakupów inwestycyjnych mieszkań i ofertę w przygotowywanych projektach? Jak duża jest obecnie grupa kupujących lokale na wynajem? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. Sprzedaży i Marketingu w Develii

Na ten moment trudno jednoznacznie ocenić wpływ projektowanej ustawy, wprowadzającej centralną ewidencję domów i mieszkań. Z zapowiedzi wynika, że jej głównym celem jest uporządkowanie sytuacji na rynku najmu krótkoterminowego oraz ograniczenie liczby pustostanów. W naszej ocenie planowane zmiany nie wyeliminują zakupów inwestycyjnych, ponieważ transakcje spekulacyjne, z myślą o odsprzedaży lub nastawione na najem krótkoterminowy stanowią niewielki odsetek rynku.

Ponadto, inwestorzy długoterminowi nadal traktują nieruchomości jako bezpieczną formę lokowania kapitału, co potwierdza ich powrót do biur sprzedaży po obniżkach stóp procentowych. Grupa klientów kupujących mieszkania z myślą o najmie może nie tyle się zmniejszyć, co zmienić profil na bardziej świadomy i długoterminowy.

W dłuższej perspektywie uporządkowanie zasad najmu krótkoterminowego może wpłynąć pozytywnie na rynek, a większa transparentność umożliwi inwestorom i deweloperom lepsze planowanie i podejmowanie decyzji inwestycyjnych. Może także przełożyć się na poprawę komfortu życia w budynkach mieszkalnych, w których dziś obok lokali zamieszkiwanych na stałe funkcjonują mieszkania regularnie wykorzystywane pod najem.

Grzegorz Smoliński, Członek Zarządu Dom Development

Zmiany na rynku najmu nie powinny istotnie ograniczyć poziomu zakupów inwestycyjnych. Popyt ze strony klientów kupujących mieszkania na wynajem pozostaje relatywnie stabilny. Kluczowe znaczenie mają takie czynniki jak lokalizacja, standard projektu oraz przewidywana rentowność najmu w dłuższym horyzoncie czasowym. W naszym przypadku aż 42 proc. transakcji zawartych w czwartym kwartale stanowiły zakupy gotówkowe, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie naszymi mieszkaniami wśród inwestorów.

Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital

Zmiany w zakresie ulgi mieszkaniowej zapowiadane przez Ministerstwo Finansów, które mają wejść w życie w 2026 roku, rzeczywiście mogą wpłynąć na ograniczenie części zakupów inwestycyjnych. Według planowanych przepisów ulga będzie przysługiwać wyłącznie osobom, które w momencie korzystania z niej nie posiadają innej nieruchomości mieszkalnej. To oznacza, że inwestorzy posiadający już mieszkania stracą możliwość elastycznego reinwestowania środków ze sprzedaży w kolejne lokale, co może zniechęcać do krótkoterminowych transakcji i tzw. flipów.

W praktyce spodziewamy się, że grupa kupujących inwestycyjnie może się nieznacznie zmniejszyć, szczególnie wśród tych, którzy planowali szybki obrót nieruchomościami. Z drugiej strony obniżki stóp procentowych i poprawa dostępności kredytów mogą zachęcić nowych inwestorów indywidualnych do zakupu mieszkań pod długoterminowy wynajem, szczególnie w sytuacji, gdy depozyty bankowe oferują niskie oprocentowanie, a rynek najmu pozostaje stabilny.

Warto też zauważyć, że sama zapowiedź zmian w uldze mieszkaniowej mogła już na przełomie 2025 i 2026 roku spowodować wzrost liczby transakcji dokonywanych "na ostatnią chwilę" przed wejściem przepisów w życie. Po ich wprowadzeniu rynek powinien się ustabilizować.

Ewentualne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego, które są przedmiotem dyskusji w kontekście implementacji unijnych wymogów, mogą dodatkowo wpłynąć na przekierowanie inwestorów z segmentu najmu krótkoterminowego na długoterminowy. To potencjalnie korzystne dla stabilności rynku najmu, ale może też wpłynąć na strukturę popytu inwestycyjnego.

Zmiany regulacyjne raczej nie będą miały znaczącego wpływu na nasze plany. Koncentrujemy się przede wszystkim na klientach kupujących mieszkania na własne potrzeby oraz na inwestorach długoterminowych, którzy traktują nieruchomości jako stabilną formę lokowania kapitału.

Agnieszka Majkusiak, Dyrektor Generalna ds. Sprzedaży i Marketingu Atal

Skala zakupów inwestycyjnych zmniejsza się od około 2 lat, gdyż ten segment rynku w pewnym momencie nieco się nasycił. Przyczynia się do tego również coraz niższa presja inflacyjna. Inwestorzy zaczęli też uwzględniać w swoich decyzjach nowe uwarunkowania najmu, między innymi rozważane obecnie regulacje. Nie są one jeszcze obowiązujące, zatem wiele zależy od faktycznych zmian w prawie oraz tego, czy w ogóle do nich dojdzie i w jakim kształcie. Należy przy tym rozróżnić formy najmu krótko i długoterminowego, z których ta pierwsza jest bardziej narażona na czynniki regulacyjne.

Niezależnie od tego obserwujemy coraz większą profesjonalizację rynku najmu. Jesteśmy do tego przygotowani, posiadając w portfolio projekty dopasowane do oczekiwań komercyjnych nabywców. Przykładem tego jest inwestycja Atal Sky + w Katowicach, na którą składają się wyłącznie wykończone “pod klucz” apartamenty inwestycyjne w liczbie 248 jednostek. Taka formuła inwestycji znacznie zmniejsza ryzyko wpływu przepisów na czerpanie dochodów z najmu. Wyznacza także kierunek przyszłych projektów dla tej grupy klientów firm deweloperskich. Ich odbiorcą coraz częściej będą podmioty nastawione na profesjonalne zarządzanie biznesem najmu.

Na odpływ klienta inwestycyjnego deweloperzy mogą reagować także modyfikując strukturę mieszkań w projektach, np. zmniejszać liczbę kawalerek inwestycyjnych i planować więcej uniwersalnych mieszkań kompaktowych, dwupokojowych, lepiej dopasowanych do potrzeb par i pod wynajem długoterminowy.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Rynek najmu wciąż pozostaje aktywnym segmentem, szczególnie w dużych miastach, jednak obserwujemy większe zróżnicowanie preferencji inwestorów. Klienci poszukują projektów, które gwarantują wysoką jakość życia, niski koszt utrzymania i atrakcyjną lokalizację – jak np. Chmielna Duo czy Czysta 4. Nie notujemy istotnego odpływu inwestorów indywidualnych, jednak są oni dziś bardziej świadomi i selektywni. Inwestycje muszą spełniać wysokie standardy ESG i oferować wartość nie tylko w postaci stopy zwrotu, ale również jakości przestrzeni i komfortu użytkowania.

Joanna Chojecka, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

W dłuższym horyzoncie rynek najmu w Polsce pozostaje atrakcyjny, głównie ze względu na strukturalny deficyt mieszkań, rosnącą mobilność zawodową oraz ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych dla części gospodarstw domowych. Czynniki te sprzyjają utrzymywaniu się wysokiego popytu na najem, szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich. Ten trend wpływa również na sposób planowania nowych projektów mieszkaniowych, które coraz częściej projektowane są z myślą o elastycznych układach lokali, funkcjonalnych metrażach oraz możliwościach przeznaczenia części inwestycji pod najem.

Zuzanna Należyta, Dyrektor ds. Handlowych w Eco Classic

Jak to zwykle bywa zmiany w prawie nie nadążają za rzeczywistością. Odpływ klientów inwestycyjnych nastąpił już 2-3 lata temu ze względu na spadek rentowności i zahamowanie wzrostów cen, co było istotnym czynnikiem, decydującym o opłacalności takiej inwestycji.

Deweloperzy zauważyli te tendencję i zmienili założenia dotyczące produktów. Stąd regulacja rynku najmu krótkoterminowego będzie miała wpływ na marginalną część inwestycji w ofercie.

Witold Kikolski, Członek Zarządu MS Waryński Development S.A.

Zmiany obserwowane na rynku najmu w 2025 roku, w tym rosnące koszty finansowania, większa zmienność regulacyjna oraz presja na rentowność, wyraźnie ograniczyły aktywność części indywidualnych inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Dla wielu z nich relacja ceny zakupu do możliwych do uzyskania stawek czynszu stała się mniej atrakcyjna, co przełożyło się na bardziej ostrożne decyzje zakupowe i wydłużenie procesu decyzyjnego.

Jednocześnie rośnie znaczenie nabywców instytucjonalnych oraz projektów przygotowywanych z myślą o najmie długoterminowym, co wpływa na sposób projektowania mieszkań i strukturę oferty. Grupa klientów inwestycyjnych nie znika, ale staje się bardziej selektywna, zwracając szczególną uwagę na lokalizację, koszty eksploatacyjne oraz długoterminową stabilność projektu.

Maciej Ciechomski, Członek Zarządu CK Development

Zapowiadane zmiany na rynku najmu powodują większą ostrożność wśród inwestorów indywidualnych, ale nie oznaczają odpływu kapitału z tego segmentu. Inwestorzy są dziś bardziej wymagający i uważniej liczą rentowność, dlatego coraz chętniej kupują w aglomeracjach. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w dobrych lokalizacjach, energooszczędne i łatwe w późniejszym zarządzaniu. Widzimy to również w naszych zrealizowanych inwestycjach, takich jak Jedności 31 i 47, Bliska Magdalenka, Biedronki 29 oraz Zielone Falenty, gdzie zakupy inwestycyjne pojawiały się od początku sprzedaży.

Andrzej Swoboda, Wiceprezes Zarządu, Grupa CTE

Zmiany zapowiadane na rynku najmu mogą w średnim terminie schłodzić część popytu stricte inwestycyjnego, szczególnie wśród mniejszych inwestorów indywidualnych. Już w 2025 roku obserwowaliśmy, że część klientów kupujących mieszkania pod wynajem odkładała decyzje lub zmieniała strategię.

Nie oznacza to jednak zaniku tego segmentu. Raczej mamy do czynienia z większą selektywnością zakupów, koncentracją na lokalizacjach o stabilnym popycie najemców oraz rosnącym znaczeniem jakości i funkcjonalności mieszkań. Dla deweloperów oznacza to konieczność lepszego zbalansowania oferty. Projekty muszą być atrakcyjne, zarówno dla nabywców indywidualnych, jak i inwestorów długoterminowych.

Damian Tomasik, Prezes Zarządu Alter Investment S.A.

Rynek najmu będzie coraz mocniej wpływał na planowanie projektów, zwłaszcza w miastach. PRS nie jest chwilową modą, to odpowiedź na realną potrzebę: mobilność, ograniczoną dostępność kredytu i zmianę stylu życia.

Czy kupujący pod wynajem znikają? Nie, ale zmieniają się. Część inwestorów indywidualnych jest ostrożniejsza przy obecnych cenach i kosztach finansowania, więc rośnie znaczenie bardziej profesjonalnych formatów i inwestorów instytucjonalnych. Jeśli rynek najmu będzie dodatkowo regulowany w sposób, który ogranicza podaż, efekt może być odwrotny do zamierzonego: mniej ofert i wyższe czynsze. W tym sensie stabilne, przewidywalne otoczenie prawne jest dziś kluczowe.

W 2026 roku zamierzamy dostarczać gotowe budynki przeznaczone pod najem dla inwestorów indywidualnych jako atrakcyjną alternatywę dla parków handlowych czy lokali usługowych. Pierwszy projekt, dla którego planujemy uzyskać pozwolenie na budowę w 2026 roku to Trakt. Budynek będzie miał 53 lokale i będzie oferowany w formule w pełni pasywnego, profesjonalnie zarządzanego najmu, co daje inwestorowi dostęp do stabilnego dochodu bez operacyjnego zaangażowania. To bardzo atrakcyjna propozycja dla osób szukających przewidywalnego mieszkaniowego cashflow.

Sektor biurowy umacnia dominującą pozycję w strukturze transakcji inwestycyjnych w Polsce

Sprzyja temu notowany, rekordowo wysoki popyt na powierzchnie w największych ośrodkach biurowych w kraju przy pogłębiającym się deficycie nowej podaży. Ograniczona dostępność nowoczesnych powierzchni w najlepszych lokalizacjach przekłada się na wzrost stawek czynszowych, poprawę rentowności aktywów oraz rosnące zainteresowanie inwestorów nieruchomościami biurowymi.

Wzrost wartości wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wspiera m.in. stabilne otoczenie makroekonomiczne. – Wyhamowanie inflacji oraz kontynuacja cyklu obniżek stóp procentowych zwiększają dostępność i atrakcyjność finansowania bankowego. Jednocześnie silna pozycja gospodarcza kraju oraz awans Polski do grona najbardziej uprzemysłowionych gospodarek świata wzmacnia postrzeganie rynku jako dojrzałego, stabilnego i skalowalnego. Mimo selektywności kapitału, Polska pozostaje dla inwestorów atrakcyjną lokalizacją, a 2026 rok może przynieść wzrost aktywności inwestycyjnej, oparty na solidnych fundamentach, a nie krótkotrwałym trendzie – mówi Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.

Deficyt podaży

Najbardziej widoczne zmiany zachodzą w sektorze biurowym na rynku stołecznym. W Warszawie postępuje proces redukcji zasobów biurowych. Obserwować możemy trend związany z wycofywaniem z rynku starszych, nieefektywnych biurowców. Tylko w 2025 roku stołeczne zasoby biurowe skurczyły się w ten sposób o ponad 160 tys. mkw. powierzchni, a w ciągu ostatnich 5 lat z warszawskiego rynku ubyło ponad 500 tys. mkw. biur. Zjawisko to ma charakter strukturalny i istotnie wpływa na kształtowanie profilu oferty rynkowej, koncentrując ją wokół nowoczesnych projektów w najlepszych lokalizacjach.

Jednocześnie aktywność deweloperów pozostaje mocno ograniczona. W budowie znajduje się zaledwie ok. 200 tys. mkw. powierzchni biurowych w Warszawie oraz ok. 220 tys. mkw. na rynkach regionalnych, najwięcej w Poznaniu i Krakowie. To czterokrotnie mniej niż w okresie rynkowej prosperity. Wysoki popyt przy niskiej podaży skutkuje systematycznym spadkiem wskaźnika pustostanów na największych rynkach biurowych w kraju, a w centralnych strefach Warszawy dotkliwym deficytem powierzchni.

– Konsekwencją obecnych uwarunkowań na rynku biur jest presja na wzrost czynszów. Stawki bazowe za powierzchnie klasy premium w Warszawie przekraczają już w wybranych projektach 30 euro/mkw./miesiąc i wykazują dalszy potencjał wzrostowy. Podobną tendencję obserwować możemy na rynkach regionalnych. Niewielkie podwyżki stawek w minionym roku zarejestrowane zostały również w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu – przyznaje Monika Szymczyk, Senior Advisor w Walter Herz.

Rosnąca atrakcyjność inwestycyjna sektora

– Wzrost czynszów prime w najlepszych lokalizacjach przekłada się bezpośrednio na poprawę parametrów inwestycyjnych aktywów biurowych. Największym zainteresowaniem cieszą się budynki oferujące atrakcyjną relację ceny do jakości oraz potencjał dalszego wzrostu wartości poprzez rozbudowę i optymalizację grupy najemców – informuje Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.

Sektor biurowy już w 2024 roku powrócił na pozycję lidera rynku inwestycyjnego w Polsce, osiągając w 2025 roku niemal 40 procentowy udział w całkowitym wolumenie transakcyjnym. Było to możliwe m.in. dzięki powrotowi transakcji typu core, co potwierdza większe dopasowanie oczekiwań cenowych sprzedających do realiów rynkowych.

Istotną rolę w inwestycjach odgrywa przy tym kapitał krajowy, który w 2025 roku odpowiadał za około 30 proc. wolumenu inwestycyjnego w sektorze biurowym, koncentrując się na aktywach z potencjałem wzrostu wartości.

Popyt bije rekordy

W 2025 roku całkowity wolumen najmu w Polsce przekroczył 1,56 mln mkw., z czego około połowę stanowiły renegocjacje umów. Blisko 800 tys. mkw. wynajęte zostało w Warszawie, gdzie w IV kwartale odnotowany został historycznie rekordowy, kwartalny wynik najmu – 310 tys. mkw. powierzchni. W warunkach silnego deficytu powierzchni w centrum miasta do gry powrócił Służewiec, który odpowiadał za przeszło 20 proc. ubiegłorocznego wolumenu najmu.

Rynki regionalne również osiągnęły historyczne wyniki, zarówno Kraków (270 tys. mkw.), jak i Wrocław odnotowały rekordowy roczny popyt. Ożywienie to świadczy o powrocie firm do bardziej zdecydowanych decyzji związanych z kontraktacją przestrzeni do pracy, potwierdzając jednocześnie trwałą rolę biura jako miejsca, gdzie firmy budują swoją tożsamość i potencjał, mimo transformacji modelu pracy.

Ekskluzywna nowa podaż

Skala nowej podaży pozostaje niewielka. W 2025 roku na ogólnopolski rynek trafiło jedynie ok. 110 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych.

Najwięcej inwestycji biurowych realizowanych jest na rynku stołecznym. Nowe projekty powstają głównie w centrum miasta. W budowie znajdują się m.in. wieże Skyliner II (130 metrów) oraz Upper One (131,5 metra), a kolejne projekty wysokościowe uzyskały już pozwolenia na budowę. Jednak przy obecnym tempie realizacji inwestycji nie należy oczekiwać szybkiego zrównoważenia relacji popytu i podaży.

Stabilne fundamenty wzrostu sektora

Obecne uwarunkowania rynkowe – wysoki popyt na biura, ograniczona podaż, poprawiające się warunki finansowania oraz stabilne otoczenie makroekonomiczne tworzą sprzyjające środowisko dla dalszego wzrostu aktywności inwestycyjnej w sektorze.

Wszystko wskazuje na to, że 2026 rok może przynieść większe odbicie, opierające się na trwałych fundamentach strukturalnych. W tym scenariuszu biura mają realną szansę istotnie wzmocnić swoją, wiodącą pozycję na rynku transakcji inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w Polsce, przyciągając zarówno kapitał krajowy, jak i zagraniczny.

Jakie, innowacyjne rozwiązania technologiczne, dotyczące sprzedaży mieszkań, aktywności operacyjnej, czy zarządzania wprowadzają firmy deweloperskie, by dostosować swoją działalność do obecnych wymogów rynku? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Agnieszka Majkusiak, Dyrektor Generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal

W tym roku w strukturze ofertowej firmy istotny będzie udział gotowych mieszkań, co w najbliższych miesiącach ukierunkuje nasze działania promocyjno-marketingowe na ich atrakcyjną prezentację. Poprzedni rok był dla nas okresem zmian organizacyjnych w działach obsługi klienta, zatem jesteśmy dobrze przygotowani na rynkowe wyzwania. Pod koniec grudnia zaprezentowaliśmy zmiany w programie wykończeń - Atal Design. Zoptymalizowaliśmy jego pakiety, zaktualizowaliśmy listę dostępnych materiałów oraz obniżyliśmy ceny pakietów, czyniąc ten program dla klientów jeszcze bardziej atrakcyjnym. Niedawno rozpoczęliśmy także program poleceń, którym premiujemy dotychczasowych i nowych nabywców mieszkań.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W 2026 rok weszliśmy z bankiem gruntów pozwalającym na budowę 16 tys. lokali, w tym realizowanych w ramach joint venture oraz zabezpieczonych. To baza, która zapewnia nam dużą elastyczność w uruchamianiu kolejnych inwestycji.

Zgodnie z naszą strategią skupiamy się na realizacji projektów mieszkaniowych w segmencie popularnym o szerokiej dostępności cenowej. Naszą ofertę będziemy uzupełniać inwestycjami w segmencie podwyższonym oraz premium, aby odpowiedzieć na potrzeby rynkowe różnych grup klientów.

Równolegle nasze propozycje rozwijamy o mieszkania wariantowe, które są już dostępne w warszawskim projekcie Bemowo Vita, poznańskiej inwestycji z segmentu premium Królowej Jadwigi oraz Orawskiej Vita we Wrocławiu. W tym roku planujemy wprowadzić je także w kolejnych realizacjach w Katowicach i we Wrocławiu. Mieszkania wariantowe są wyposażone w dodatkowe piony instalacyjne, umożliwiające klientom wybór układu na etapie zakupu oraz łatwiejszą rearanżację w przyszłości.

Joanna Chojecka, Dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

W odpowiedzi na zmieniającą się sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce konsekwentnie dostosowujemy swoją strategię, wdrażając nowoczesne rozwiązania technologiczne, organizacyjne oraz prośrodowiskowe. Jednym z kluczowych kierunków rozwoju jest dalsza digitalizacja oferty mieszkaniowej. Rozwijamy standard inteligentnego domu Smart House, który umożliwia mieszkańcom zarządzanie energią, ogrzewaniem i oświetleniem za pomocą aplikacji mobilnych. Rozwiązania te, nie tylko podnoszą komfort użytkowania mieszkań, ale także pozwalają na realne obniżenie kosztów eksploatacji, co ma istotne znaczenie w warunkach rosnących cen energii.

Istotnym elementem strategii firmy jest także zrównoważony rozwój i wdrażanie zasad ESG. Realizujemy inwestycje zgodnie z ideą zielonego budownictwa, stosując energooszczędne technologie, panele fotowoltaiczne, oświetlenie LED oraz rozwiązania wspierające retencję wody i bioróżnorodność. Projekty są coraz częściej planowane w duchu koncepcji „15-minutowego miasta”, co odpowiada na potrzeby mieszkańców związane z wygodą, dostępnością usług oraz jakością życia w miastach.

W obszarze zarządzania i działalności operacyjnej firma stawia na profesjonalizację procesów oraz dywersyfikację działalności. Rozwijamy współpracę z inwestorami instytucjonalnymi w ramach joint venture, co pozwala na realizację większych projektów i zwiększenie skali działalności przy jednoczesnym ograniczeniu ryzyka. Równolegle spółka poszerza bank ziemi w największych polskich aglomeracjach, zabezpieczając tym samym możliwość dalszego rozwoju w kolejnych latach.

Dostosowując się do zmian popytu, firma rozwija również ofertę mieszkań na wynajem oraz elastycznie reaguje na potrzeby różnych grup klientów. Ważnym elementem strategii jest także cyfryzacja obsługi klienta, m.in. poprzez panele online i zdalne zarządzanie procesem zakupu mieszkania. Wszystkie te działania pokazują, że firma koncentruje się na innowacyjności, efektywności operacyjnej i długofalowej odporności na zmiany rynkowe.

Andrzej Swoboda, Wiceprezes Zarządu, Grupa CTE

W 2026 roku koncentrujemy się na optymalizacji i jakości, a nie wyłącznie na skali. Planujemy wdrażać bardziej elastyczne układy mieszkań, umożliwiające adaptację do zmieniających się potrzeb, rozwiązania zwiększające efektywność energetyczną i obniżające koszty eksploatacji oraz digitalizację procesów sprzedażowych i obsługi klienta.

W obszarze zarządzania inwestycjami stawiamy na lepszą analitykę danych, dokładniejsze prognozowanie popytu oraz sprawniejsze zarządzanie harmonogramami i kosztami. To odpowiedź na rynek, który premiuje przewidywalność i jakość realizacji.

Karolina Bronszewska, Dyrektor Marketingu i Innowacji Development Ronson

W tym roku koncentrujemy się na wzmocnieniu naszej obecności w cyfrowej przestrzeni, ponieważ widzimy wyraźnie, że proces wyboru mieszkania w coraz większym stopniu rozpoczyna się online, bez udziału biur sprzedaży. Jednym z kluczowych kierunków jest dla nas bardziej zaawansowane i systemowe zarządzanie widocznością marki w wyszukiwarkach, szczególnie w kontekście nowych inwestycji i lokalizacji, w których rozwijamy działalność. Integrujemy działania komunikacyjne, wizerunkowe i sprzedażowe tak, aby tworzyły jeden spójny mechanizm docierania do klientów na etapie poszukiwania informacji o deweloperze, inwestycji czy otoczeniu danej lokalizacji.

Stawiamy na treści poradnikowe, które realnie prowadzą klienta przez cały proces wyboru i zakupu mieszkania. Pokazujemy konkretne rozwiązania obejmujące m.in. funkcjonalne układy mieszkań, rolę architekta oraz udogodnienia w budynkach i jakość przestrzeni wspólnych.

Zależy nam, by odbiorca mógł lepiej wyobrazić sobie codzienne życie w danej inwestycji i podejmować decyzje w oparciu o wiedzę, a nie wyłącznie parametry techniczne. Temu mają służyć także wypowiedzi naszych ekspertów, które są przedstawiane w ciekawych, nowoczesnych formatach na mediach społecznościowych.

Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital

W odpowiedzi na dynamicznie zmieniający się rynek, w 2026 roku planujemy wprowadzić do realizacji inwestycję Prestia Rezydencje Senioralne w Łodzi. Poza tym, F.S.O. PARK, który biorąc pod uwagę skalę przedsięwzięcia będzie pozwalał na wprowadzenie takich rozwiązań, które nie mają możliwości realizacji przy małych inwestycjach.

W czasach rosnącej konkurencji i wysokiej podaży na rynku, coraz większego znaczenia nabiera dodatkowa wartość w postaci przemyślanej architektury, rozwiniętej infrastruktury społecznej i wysokiej jakości przestrzeni wspólnych, które sprzyjają budowaniu długofalowych relacji z mieszkańcami, co doskonale wpisuje się w długofalową strategię firmy. Stawiamy na jakość, kreowanie przestrzeni do życia, a nie tylko do mieszkania. Wydłużające się procedury administracyjne związane z nowymi wymogami regulacyjnymi, w tym ustawą schronową i reformą planistyczną, wymuszają na deweloperach większe zaangażowanie zespołów prawnych i projektowych w procesy przygotowawcze.

Poza tym, obserwując trendy branżowe, dostrzegamy, że deweloperzy coraz częściej inwestują w zaawansowane narzędzia cyfrowe – od wizualizacji 3D i wirtualnych spacerów po interaktywne konfiguratorem mieszkań. Systemy CRM nowej generacji i narzędzia analityczne oparte o dane rynkowe pomagają firmom lepiej rozumieć potrzeby klientów i precyzyjniej planować strategie sprzedażowe. Klienci oczekują dzisiaj nie tylko przejrzystości cenowej, ale także sprawnej, spersonalizowanej obsługi w całym procesie zakupu.

Witold Kikolski, Członek Zarządu MS Waryński Development S.A.

W 2026 roku koncentrujemy się przede wszystkim na dostosowywaniu istniejących procesów i standardów do aktualnych warunków rynkowych, a nie na wdrażaniu przełomowych innowacji. Rozwijamy rozwiązania technologiczne podnoszące efektywność energetyczną budynków oraz optymalizujące koszty eksploatacyjne, co ma coraz większe znaczenie dla poszczególnych klientów. W obszarze zarządzania skupiamy się na doskonaleniu narzędzi wspierających kontrolę budżetów i harmonogramów realizacji, tak aby zwiększyć stabilność projektów, poprawić ich rentowność i lepiej dostosować ofertę do obecnych uwarunkowań rynkowych.

Rafał Konarski, Prezes Zarządu CK Development

W obecnych realiach kluczowe jest elastyczne podejście do projektowania oferty. Stawiamy na funkcjonalne układy mieszkań, racjonalne metraże oraz rozwiązania, które pozwalają klientom dopasować standard do swoich możliwości finansowych. Takie podejście wdrażamy już w praktyce przy nowych przedsięwzięciach, zarówno w drugim etapie Nova Wola Park, jak i przy projektach przygotowywanych na nowych działkach w Wiązownej oraz Falentach, gdzie od początku zakładamy elastyczne układy mieszkań i możliwość etapowania oferty.

Równolegle inwestujemy w optymalizację procesów budowlanych i sprzedażowych. CK Development wchodzi dziś w nową fazę rozwoju. Stawiamy na konsekwentną cyfryzację i profesjonalizację procesów. Rozwiązania, które dla dużych, ogólnopolskich marek są standardem, dla firmy o naszych korzeniach oznaczają istotne wyzwanie organizacyjne, ale jednocześnie naturalny krok w stronę dalszego wzrostu. Jesteśmy po premierze nowej strony internetowej, a przed nami kolejne wdrożenia, w tym interaktywne makiety i narzędzia cyfrowe wspierające sprzedaż. To element szerszej transformacji, dzięki której z firmy o lokalnym charakterze przekształcamy się w coraz bardziej rozpoznawalnego i dojrzałego gracza na rynku deweloperskim.

Damian Tomasik, Prezes Zarządu Alter Investment S.A.

W 2026 budujemy przewagę operacyjną. Wdrażamy standaryzację due diligence i matryc ryzyk prawnych, planistycznych, środowiskowych, lepsze narzędzia do analizy chłonności oraz mocniejsze zarządzanie danymi projektowymi.

Praktycznie oznacza to szybsze decyzje inwestycyjne, mniej błędów na etapie przygotowania i większą przewidywalność harmonogramu. Rozwijamy też podejście partnerskie – JV i współpracę kapitałową tam, gdzie skraca to czas do monetyzacji i projektu i ogranicza ryzyko. Dziś innowacją w polskiej deweloperce nie jest „gadżet”. Innowacją jest sprawne przejście przez proces, dowiezienie decyzji i dowiezienie produktu w terminie.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

W 2026 roku zwiększamy nacisk na integrację zrównoważonych rozwiązań w naszych kolejnych inwestycjach: panele fotowoltaiczne, zielone dachy, systemy retencjonowania wód deszczowych, stacje ładowania aut elektrycznych – to już standard w naszych, najnowszych projektach, jak PianoForte, Chmielna Duo, Panoramiqa czy Bernadovo.

Polski oddział Avison Young utrzymuje tempo wzrostu również w 2026 roku. Dołączają Natalia Puza, która obejmuje stanowisko Senior Consultant w dziale Office Agency, a także Damian Bafeltowski, który dołącza do działu Investment Advisory jako Consultant.

Natalia Puza jest związana z rynkiem najmu powierzchni biurowych od przeszło 11 lat. Od początku swojej kariery współpracowała z Colliers, gdzie zdobyła doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych. Na co dzień doradzała klientom w zakresie pozyskiwania nowych lokalizacji biurowych, renegocjacji umów najmu, a także konsolidacji spółek w jednej lokalizacji, skutecznie dostosowując potrzeby biznesowe do realiów rynkowych. Natalia ma szerokie doświadczenie na rynku powierzchni typu „flex”, wieloletnie relacje z wiodącymi operatorami, co jest szczególnie cenne w czasach elastycznego podejścia do wynajmu powierzchni biurowej.

W Avison Young Natalia pracuje jako Senior Consultant i dalej rozwija swoją karierę na rynku najmu powierzchni biurowych, wspierając klientów, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych.

Damian Bafeltowski posiada tytuł magistra na kierunku Gospodarka Przestrzenna na Uniwersytecie Warszawskim ze specjalizacją w foresightcie terytorialnym. W swojej karierze zawodowej brał udział w projektach finansowanych przez UE oraz projektach doradczych dotyczących infrastruktury, mobilności miejskiej i zagospodarowania terenu. Przed dołączeniem do Avison Young Damian był szczególnie aktywny w sektorze przemysłowym i logistycznym, wspierając procesy leasingu, sprzedaży i doradztwa prowadzone przez dział Industrial and Logistics Agency w Colliers.

W Avison Young Damian obejmuje stanowisko Consultant w dziale Investment Advisory i dalej rozwija swoją karierę na rynku nieruchomości komercyjnych. Będzie się zajmował analizami rynkowymi, przygotowywaniem raportów a także komercyjnymi due diligence dla wszystkich sektorów rynku.

Jak duży wpływ na rynek mieszkaniowy, ofertę i sprzedaż miały nowe przepisy wprowadzone w 2025 roku? Które zapowiadane na ten rok zmiany regulacyjne będą miały największe znaczenie dla rynku nowych mieszkań? W jaki sposób będą oddziaływać na plany inwestycyjne firm, sprzedaż oraz ceny mieszkań w nowych projektach? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Wprowadzona w ubiegłym roku ustawa o jawności cen wymagała od deweloperów adaptacji systemów sprzedażowych i procesów operacyjnych. Jednocześnie wpłynęła na stabilizację rynku i ułatwienie klientom decyzji zakupowych.

W tym roku kluczowe będzie wdrażanie nowych regulacji dotyczących planowania przestrzennego oraz nowych wymogów technicznych dla projektów mieszkaniowych. Te zmiany mogą wpłynąć, zarówno na koszty realizacji inwestycji, jak i dostępność gruntów, a w konsekwencji również na skalę i tempo wprowadzania nowych projektów na rynek.

Wyzwaniem dla branży będzie również obowiązująca od 1 stycznia 2026 roku tzw. ustawa schronowa, która wprowadza dodatkowe wymogi związane z zapewnieniem infrastruktury ochronnej. Oznacza to konieczność dostosowania projektów architektonicznych do nowych parametrów, co może przełożyć się na wzrost kosztów realizacji inwestycji i w konsekwencji także cen.

Grzegorz Smoliński, Członek Zarządu Dom Development

Znaczący wpływ na rynek miała tzw. ustawa o jawności cen mieszkań. Wymusiła ona zmiany w podejściu do sprzedaży oraz komunikacji marketingowej. Więksi deweloperzy, dysponujący odpowiednim zapleczem i kompetencjami do prowadzenia własnych kampanii marketingowych, sprawnie odnaleźli się w nowych realiach. Dla mniejszych graczy, zwłaszcza opierających się głównie na kontaktach sprzedażowych z portali ogłoszeniowych, adaptacja okazała się znacznie większym wyzwaniem.

Wśród zapowiadanych na bieżący rok zmian regulacyjnych największe znaczenie dla rynku będą miały m.in. ustawa schronowa oraz zaktualizowane warunki techniczne. Nowe procedury stanowią wyzwanie dla branży, co może skutkować ograniczeniem dynamiki uruchamiania nowych projektów i koncentracją na sprzedaży istniejącej oferty. Sprzyjać będzie również procesom konsolidacyjnym, wzmacniając pozycję większych i lepiej przygotowanych podmiotów.

Mateusz Bromboszcz, Wiceprezes Zarządu Atal

Spośród nowych regulacji w ub. roku najwięcej emocji wywołał temat tzw. jawności cen. Dla naszej firmy, która od dawna prezentuje ofertę w sposób przejrzysty, nie oznaczało to rewolucji, ale zmusiło konkurencję do wdrożenia tego dobrego dla klientów standardu.

Jego wprowadzenie nie spowodowało, jak niektórzy oczekiwali, rynkowego tornado. Ceny ofertowe, po okresie dostosowań, znajdują się mniej więcej w tym samym punkcie, w którym były wcześniej. Również nie spodziewamy się, aby zapowiedziane ujawnienie danych transakcyjnych z RCN wywołało branżową burzę. Na cenę mieszkań niezmiennie wpływają przede wszystkim obiektywne parametry rynkowe, tj. ceny działek i wykonawstwa, standard i lokalizacja danej inwestycji, nie zaś taki czy inny dostęp do informacji o ofercie i transakcjach.

Większego wpływu na sektor w 2026 roku upatrujemy w reformie planistycznej, która już od wielu miesięcy oddziałuje chociażby na rynek gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Mimo ogólnego spowolnienia, te działki nie tanieją, bowiem ich przyszły zasób może się jeszcze zmniejszyć, a budowanie w oparciu o tzw. WZ-tki nie będzie możliwe. Wdrażanie reformy opóźnia ponadto procedowanie bieżących wniosków w urzędach, co odbija się negatywnie na planowaniu inwestycji.

Obowiązuje już także tzw. ustawa schronowa, która z pewnością przełoży się na koszty realizacji inwestycji, choć trudno jednoznacznie określić w jakim stopniu, gdyż, póki co, są to zbyt ogólne regulacje. Również z ogłoszonego przez rząd budżetu na realizację tego typu zadań obronnych nie wynika, czy i w jakim stopniu będę mogli skorzystać z niego deweloperzy. Niezmiennie na rynek mieszkaniowy oddziaływać będą koszty materiałów i pracy, wysokie stawki za energię, a także nowe wymogi techniczne dotyczące m.in. ekologii, bezpieczeństwa, komfortu akustycznego czy wyposażenia budynków.

Zuzanna Należyta, Dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Z pewnością największy wpływ będzie miało opracowanie planów ogólnych. Przepis nie pochodzi z 2025 roku, ale niektóre jednostki samorządowe opracowały go właśnie w 2025 roku. Sama idea jest bardzo dobra, każde miasto czy gmina powinny mieć taki plan. Natomiast wykonanie jest różne. Jeżeli do opracowania planów zostaną lub zostały przyjęte błędne dane np. ilość gruntów możliwych do przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe. Jeżeli plan ogólny ogranicza ilość takich gruntów a zostaną wskazane takie, z których na 30-40 % realnie nie można budować ze względu na zawiłą sytuację prawną lub brak możliwości rozbudowy infrastruktury, to mamy sytuację w której jeszcze bardziej zostanie ograniczona podaż gruntów, a co za tym idzie wzrosną ceny ziemi czyli koszt wytworzenia mieszkania a więc i ich cena.

2025 upłynął również pod znakiem tzw. Ustawy o Jawności Cen, która przysporzyła wszystkim deweloperom wiele trudności ze względu na niejednoznaczność przepisów. Zostały opracowane przepisy, które w rzeczywistości podniosły koszt działalności deweloperów. Wprowadzenie tego systemu wymagało zatrudnienia nowych osób, bądź wprowadzenia kosztownych zmian w systemach informatycznych. Każdy, kto twierdził, że wprowadzenie obowiązku przyczyni się do obniżenia kosztów, delikatnie mówiąc, nie powinien decydować o wprowadzaniu jakichkolwiek przepisów dotyczących gospodarki czy przedsiębiorców.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Rok 2025 przyniósł istotne zmiany regulacyjne, a nowelizacja ustawy deweloperskiej, która zobligowała branżę do większej transparentności, wpłynęła przede wszystkim na tempo projektowania i planowania nowych inwestycji. Wyzwaniem pozostaje brak stabilności legislacyjnej, który nie sprzyja długoterminowemu planowaniu. Wśród zmian na rok 2026, które mogą mieć największy wpływ na rynek, znajdują się nowe warunki techniczne oraz rosnące wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków. Te regulacje mogą zwiększyć koszt realizacji inwestycji, ale jednocześnie przyczyniają się do długofalowej poprawy jakości budownictwa i środowiska życia.

Maciej Ciechomski, Członek Zarządu CK Development

Decyzje regulacyjne wprowadzone w 2025 roku miały zauważalny wpływ na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego, przede wszystkim poprzez zwiększenie transparentności ofert i cen. Z jednej strony poprawiło to komfort decyzyjny klientów, z drugiej nałożyło na deweloperów dodatkowe obowiązki organizacyjne i kosztowe. Co istotne, nasza firma od lat stosuje zasadę pełnej jawności cen, jednak mimo to skala zmian regulacyjnych była odczuwalna również dla nas. Klienci wyraźnie spowolnili swoje procesy decyzyjne po 11 września ub.r. Niemniej rynek się ustabilizował, a popyt stał się bardziej selektywny. Kupujący dokładniej analizują oferty, porównując nie tylko ceny, ale także standard, lokalizację i wiarygodność dewelopera. W takich warunkach przewagę zyskują projekty dobrze przygotowane i jasno komunikowane.

Największe znaczenie dla rynku w kolejnych miesiącach będą miały zapowiadane zmiany w planowaniu przestrzennym oraz nowe wymogi techniczne dla budynków. Już dziś wpływają one na decyzje inwestycyjne, wydłużając procesy przygotowania projektów i zwiększając ryzyko planistyczne. Te czynniki nie działają natychmiastowo, ale w dłuższej perspektywie czasowej mogą ograniczyć podaż mieszkań. To z kolei będzie miało wpływ na ceny w nowych projektach, zwłaszcza w największych aglomeracjach. Widzimy to m.in. przy przygotowaniu kolejnych etapów realizowanych inwestycji, takich jak Nova Wola Park etap 2, a także przy nowych gruntach w Wiązownej i Falentach, gdzie zmiany planistyczne i proceduralne wymagają dziś znacznie dłuższego i bardziej ostrożnego etapu przygotowawczego.

Andrzej Swoboda, Wiceprezes Zarządu, Grupa CTE

Decyzje regulacyjne wprowadzone w 2025 roku miały istotny wpływ na funkcjonowanie rynku, szczególnie w obszarze planowania inwestycji, harmonogramów realizacji i kosztów. Zmiany dotyczące procedur planistycznych, wymogów środowiskowych oraz standardów technicznych wydłużyły proces przygotowania projektów, ale jednocześnie uporządkowały część rynku. Korzystną zmianą sprzyjającą nabywcom oraz rzetelnym deweloperom była ustawa o jawności cen.

Największe znaczenie dla 2026 roku mogą mieć dalsze zmiany w planowaniu przestrzennym, stopniowe uchwalanie przez gminy planów ogólnych, regulacje dotyczące standardów energetycznych i środowiskowych oraz ewentualne modyfikacje zasad opodatkowania nieruchomości lub obrotu mieszkaniami. Z perspektywy dewelopera oznacza to konieczność wcześniejszego zabezpieczania gruntów, dłuższego horyzontu planowania oraz ostrożniejszego kalkulowania cen. Regulacje wpływają pośrednio na ceny mieszkań, nie poprzez jednorazowy skok, lecz przez systematyczny wzrost kosztów realizacji i ryzyka inwestycyjnego.

Witold Kikolski, Członek Zarządu MS Waryński Development S.A.

Decyzje regulacyjne wprowadzone w 2025 roku miały istotny wpływ na rynek mieszkaniowy, przede wszystkim na etap planowania i przygotowania inwestycji. Nowe wymogi zwiększyły złożoność procesów formalnych, wydłużyły cykle inwestycyjne oraz podniosły koszty realizacji projektów. W praktyce przełożyło się to na bardziej ostrożne podejście deweloperów do uruchamiania nowych inwestycji oraz konieczność bardzo precyzyjnego kalkulowania rentowności już na wczesnym etapie. Regulacje te wpłynęły również na tempo sprzedaży i strukturę oferty, dostosowując ją do nowych uwarunkowań kosztowych i popytowych.

Wśród zapowiadanych na 2026 rok zmian największe znaczenie dla rynku będą miały dalsze regulacje dotyczące efektywności energetycznej budynków oraz instrumenty polityki mieszkaniowej wpływające na popyt. Ich konsekwencją będzie dalszy wzrost kosztów realizacji, co w naturalny sposób znajdzie odzwierciedlenie w cenach mieszkań w nowych projektach. Jednocześnie niepewność regulacyjna skłania branżę do selektywnego uruchamiania inwestycji i większego nacisku na elastyczność oferty, co może ograniczać podaż i wpływać na zachowanie równowagi rynkowej w kolejnych kwartałach.

Monika Szostek, Dyrektor Marketingu, Napollo Residential

Decyzje regulacyjne, wprowadzone w 2025 roku wywarły realny wpływ na rynek mieszkaniowy. Najbardziej szeroki i odczuwalny okazał się obowiązek jawności cen, który zwiększył transparentność rynku. Obowiązek ten miał też inne skutki, deweloperzy musieli zareagować w bardzo krótkim czasie na nową ustawę, wdrażając w życie ogromne zmiany strategii marketingowych i planów operacyjnych, od polityki cenowej przez raportowanie danych.

Rynek stale dopasowuje się do nowych zasad. To proces, który trwa i wpływa na strategie deweloperów i popyt klientów. Z kolei zapowiadane zmiany na 2026 rok, szczególnie w zakresie planowania przestrzennego mogą przełożyć się na strukturę popytu inwestycyjnego, dynamikę podaży i kształtowanie cen w średnim terminie.

Damian Tomasik, Prezes Zarządu Alter Investment S.A.

Decyzje regulacyjne w 2025 roku wpłynęły na rynek przede wszystkim przez wzrost niepewności i wydłużanie procesu inwestycyjnego. Każdy dodatkowy krok, interpretacja lub ryzyko proceduralne przekłada się na koszt i ostatecznie na cenę mieszkań. Mówiąc wprost, im dłużej trwa proces, tym drożej kosztuje metr, bo rośnie koszt czasu i kapitału.

W 2026 największe znaczenie będą miały zmiany dotyczące planowania przestrzennego i praktyki ich stosowania. Dla rynku kluczowe jest, czy reguły będą stabilne i przewidywalne, czy bardziej uznaniowe. Jeśli procedury będą się wydłużać, część inwestycji wyhamuje, a presja cenowa wzrośnie tam, gdzie podaż jest ograniczona.

Na popyt najszybciej wpływa dostępność kredytu i koszt pieniądza, co widać praktycznie natychmiast w sprzedaży. Ale jeśli jednocześnie podaż będzie blokowana regulacyjnie, popyt nie zamieni się w nowe budowy, tylko w wyższe ceny.

Joanna Chojecka, Dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Decyzje regulacyjne wprowadzone w 2025 roku miały istotny, choć nie rewolucyjny wpływ na rynek mieszkaniowy. Najważniejszą zmianą była poprawa transparentności rynku, m.in. poprzez obowiązek ujawniania cen ofertowych. Wzmocniło to pozycję nabywców i zwiększyło porównywalność ofert, co przełożyło się na bardziej racjonalne decyzje zakupowe. Z perspektywy deweloperów oznaczało to konieczność większej dyscypliny cenowej, ale nie doprowadziło do gwałtownych korekt cen – raczej do ich stabilizacji i selektywności sprzedaży.

Jednocześnie regulacje zwiększające koszty realizacji inwestycji, w tym zmiany podatkowe oraz rosnące wymogi techniczne i środowiskowe – zaczęły być wyraźnie uwzględniane w kalkulacjach projektowych. W 2025 roku wpływ tych czynników na ceny mieszkań był jeszcze umiarkowany, jednak już dziś widać, że w kolejnych latach będą one istotnym elementem presji kosztowej po stronie podaży.

Patrząc na zapowiadane zmiany legislacyjne, największe znaczenie dla rynku będzie miała reforma planowania przestrzennego. W krótkim terminie może ona powodować niepewność i opóźnienia w przygotowaniu nowych inwestycji, co skłania część deweloperów do ostrożniejszego planowania i przesuwania startów projektów. W dłuższej perspektywie, jeśli reforma zostanie skutecznie wdrożona, może jednak poprawić dostępność gruntów pod zabudowę i zwiększyć przewidywalność procesu inwestycyjnego, co byłoby pozytywne dla podaży mieszkań.

Istotnym czynnikiem będą również nowe wymogi związane z bezpieczeństwem budynków oraz dalsze zaostrzanie standardów energetycznych. Choć podnoszą one jakość zasobu mieszkaniowego i odpowiadają na oczekiwania klientów, jednocześnie zwiększają koszty realizacji projektów. W efekcie część tych kosztów będzie przenoszona na ceny mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie dostępność gruntów jest ograniczona.

Wpływ regulacji na popyt pozostaje pośredni. Kluczowe znaczenie nadal ma dostępność finansowania i poziom stóp procentowych. Brak szerokich programów dopłat kredytowych sprawia, że popyt ma bardziej rynkowy, a mniej spekulacyjny charakter. Klienci są bardziej świadomi, selektywni i coraz częściej zwracają uwagę, nie tylko na cenę zakupu, ale również na koszty eksploatacji mieszkań.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson

Każda zmiana legislacyjna w pewnym stopniu oddziałuje na proces inwestycyjny. Problemem pozostaje jednak nie tyle sam kierunek zmian, co ich niepełna i nieprecyzyjna forma. Przy braku jasnych regulacji trudniej planować długoterminowo, a to zwiększa ostrożność, zarówno po stronie deweloperów, jak i klientów. Przykładem jest tzw. ustawa schronowa, która na obecnym etapie pozostaje niejednoznaczna. Brakuje szczegółowych wytycznych oraz zapisów wykonawczych, które jasno określałyby zakres wymaganych rozwiązań, ich skalę czy standard techniczny

Z perspektywy rynku istotnym czynnikiem okazało się natomiast wprowadzenie obowiązku większej transparentności cen. Dzięki temu klienci są dziś lepiej przygotowani do procesu zakupowego, bardziej świadomi i zdecydowani. W 2026 roku nie oczekujemy rewolucyjnych zmian regulacyjnych, które mogłyby istotnie zaburzyć rynek. Przy utrzymaniu stabilnych warunków prawnych i stopniowych obniżek stóp procentowych rynek powinien rozwijać się w sposób zrównoważony, bez gwałtownych skoków cen czy nagłych spadków popytu.

Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital

Rok 2025 był rokiem intensywnych zmian regulacyjnych, które znacząco wpłynęły na sposób funkcjonowania całej branży deweloperskiej. Najważniejszą z nich była nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadzająca obowiązek jawności cen, która weszła w życie w lipcu 2025 roku. Deweloperzy musieli dostosować się do wymogów publikacji aktualnych cen mieszkań na własnych stronach internetowych, co zrewolucjonizowało ścieżkę zakupową klienta i zwiększyło transparentność rynku. Dla naszej firma, która już wcześniej stawiała na otwartą komunikację, zmiana nie była szczególnie uciążliwa.

Na 2026 rok największe znaczenie będzie miała reforma planowania przestrzennego, zwłaszcza obowiązek uchwalenia przez gminy planów ogólnych do końca czerwca 2026 roku. Długofalowo reforma może prowadzić do wyraźniej zmiany cen działek budowlanych w największych miastach.

Kolejnym istotnym elementem jest ustawa schronowa, która od stycznia 2026 roku wymaga uwzględniania w nowych budynkach wielorodzinnych miejsc doraźnego schronienia. Choć szczegółowe przepisy wykonawcze dopiero będą publikowane, już teraz widzimy, że może to wpłynąć na koszty realizacji projektów.

Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) w miejsce lex deweloper to kolejne wyzwanie. ZPI wiąże się z przygotowaniem planów zagospodarowania po inwestycje towarzyszące. Przy jednoczesnej możliwości współpracy z samorządami może to być szansa na realizację większych, kompleksowych osiedli, ale wymaga to znacznie wyższego kapitału początkowego. Analizujemy możliwości realizacji projektów również w tym trybie.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Decyzje regulacyjne wprowadzone w 2025 roku miały istotny wpływ na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego, choć nie przełożyły się na gwałtowne zmiany poziomu sprzedaży czy cen. Ich głównym efektem było uporządkowanie mechanizmów rynkowych i zwiększenie transparentności. Obowiązek publikowania cen ofertowych i ich historii sprzyjał stabilizacji cen oraz ograniczył skalę indywidualnych negocjacji, co w praktyce ujednoliciło sposób prezentowania ofert i ułatwiło klientom porównywanie projektów. Znacznie ważniejsze konsekwencje mają działania związane z reformą planowania przestrzennego. Masowe zabezpieczanie decyzji o warunkach zabudowy w 2025 roku było reakcją rynku na zapowiadane zmiany i w krótkim terminie podniosło ceny gruntów z uregulowanym statusem. W dłuższej perspektywie nowe zasady ograniczą dostępność terenów pod zabudowę mieszkaniową i sprawią, że nowa podaż będzie bardziej selektywna, skoncentrowana w dobrze przygotowanych lokalizacjach miejskich.

Największe znaczenie dla rynku w kolejnych latach będą miały właśnie przepisy dotyczące planowania przestrzennego oraz nowe wymogi techniczne – m.in. w zakresie efektywności energetycznej czy projektowania elementów bezpieczeństwa budynków. Zmiany te strukturalnie podnoszą koszt realizacji inwestycji i wyznaczają wyższy próg wejścia dla nowych projektów. W praktyce oznacza to, że nawet przy okresowych wahaniach popytu presja na trwałe obniżki cen pozostanie ograniczona. Dla deweloperów oznacza to większy nacisk na jakość lokalizacji, przemyślaną strukturę projektów i ostrożniejsze zarządzanie portfelem inwestycji. W krótkim terminie część firm koncentruje się na sprzedaży już rozpoczętych przedsięwzięć, natomiast decyzje o nowych projektach są podejmowane z większą selektywnością. Z perspektywy nabywców obecny okres charakteryzuje się relatywnie dużą dostępnością oferty, jednak w średnim horyzoncie skumulowane efekty regulacji będą sprzyjały ograniczeniu podaży i stopniowemu wzrostowi kosztów budowy nowych mieszkań.

Podsumowując, regulacje z 2025 roku rozpoczęły proces przechodzenia rynku w bardziej sformalizowany i przewidywalny model funkcjonowania. To pozytywnie wpływa na bezpieczeństwo obrotu, ale jednocześnie oznacza trwałe podniesienie kosztów realizacji inwestycji i wyższy punkt odniesienia dla cen w kolejnych latach.