DOMPRESS.PL

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A.

W pierwszych miesiącach 2023 roku utrzymuje się tendencja wzrostowa, którą po raz pierwszy zaobserwowaliśmy w IV kwartale ubiegłego roku. Odnotowujemy liczbę kontaktów na poziomach porównywalnych z okresem sprzed pandemii i konfliktu w Ukrainie, co przekłada się na większą liczbę transakcji. Decyzyjność wciąż jest niezbyt wysoka, co ma związek z sytuacją tych klientów, którzy stracili zdolność kredytową lub została mocno zredukowana. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, druga odsłona rządowych kredytów bez wkładu własnego i następca Mieszkania Bez Wkładu Własnego, tego problemu nie rozwiązuje, choć podwyższone zostały limity cen mieszkań, które można kupić w ramach tego rozwiązania. Do zaaplikowania o kredyt w „RKM” potrzebne są stosunkowo wysokie zarobki oraz zdolność kredytowa. Aby Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy mógł zacząć funkcjonować zgodnie z intencjami jego autorów, należałoby połączyć go z programem Bezpieczny Kredyt 2 proc.. Ministerstwo Rozwoju i Technologii dopuszcza taką możliwość. Nie wiadomo jednak, czy w takim przypadku wnioskujący o kredyt będzie musiał spełnić warunki dla obu tych programów, które nieco się różnią. W przeciwieństwie do Bezpiecznego Kredytu 2 proc. w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym obowiązują ograniczenia cen metra kw. nabywanej nieruchomości. „RKM” zezwala również na to, żeby kredytobiorca był posiadaczem domu lub mieszkania w przeszłości, w przypadku „BK 2 proc.” jest to okoliczność dyskwalifikująca. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W styczniu i w lutym widoczne było ożywienie, jednak obecnie ze względu na liczne pomysły przedwyborcze dotyczące polityki mieszkaniowej, a przede wszystkim dotyczące kredytowania zakupu mieszkań, spora część klientów wstrzymuje decyzje dotyczące zakupu. Aktualnie funkcjonujący program ma wśród klientów marginalne zainteresowanie.

Piotr Ludwiński, Dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom

Uruchomienie programu rządowego Pierwsze mieszkanie, którego jednym z założeń jest ułatwiony dostęp do kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach, zostało zaplanowane na początek III kwartału i z pewnością wpłynie on na popyt na rynku nieruchomości. Jako Archicom odnotowaliśmy pierwsze pytania potencjalnych nabywców o możliwość skorzystania z takiego wsparcia jeszcze przed podpisaniem projektu ustawy, wyłącznie na podstawie rządowych zapowiedzi.

Odpowiadając na oczekiwania naszych klientów, przygotowaliśmy nową promocję, która umożliwia zakup nieruchomości z wkładem własnym na poziomie 10 proc., zakładając wpłatę pozostałych środków po uzyskaniu finansowania. Jeśli nabywca go nie pozyska lub program nie zostanie uruchomiony w terminie, zwrócimy mu wpłacony kapitał. Program nie nakłada znaczących ograniczeń po stronie produktowej, więc można się spodziewać, że doprowadzi do dalszego ożywienia rynku, choć należy mieć na uwadze również m.in. ograniczenia w postaci zdolności kredytowej kupującego. Na tej podstawie wnioskujemy, że rynek stopniowo się odbuduje, pamiętając przy tym, że nie zniknęli z niego inwestorzy długoterminowi, a istotnym kryterium w nadchodzących miesiącach może być również ograniczona podaż mieszkań.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Efektem rządowych ułatwień w dostępie do finansowania, czy też zaawansowanych prac na ich rzecz jest wzrost zainteresowania mieszkaniami również w naszych inwestycjach. Dotyczy to przede wszystkim programu zabezpieczającego kredyty powyżej 2 proc., który ma wejść w życie na początku lipca. Decyzjom sprzyja także nasz własny program Czas na mieszkanie, w którym klienci zyskują gwarancję ceny, czas do września na załatwienie finansowania oraz możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nieuzyskania kredytu.

Natomiast, jeśli chodzi o gwarancję BGK i zwolnienie z wymogu wpłaty wkładu własnego mam wątpliwości co do praktyczności takiego rozwiązania. Brak środków na wkład własny oznacza, że taki klient będzie miał bardzo ograniczoną zdolność kredytową i w jego przypadku to ułatwienie niestety niewiele pomoże.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Od początku roku w naszych inwestycjach dominowali klienci gotówkowi, a najszybciej sprzedawały się lokale mniejsze. I choć nadal zdecydowanie ci klienci są w większości, spodziewamy się, że za sprawą przyjętego kredytu rządowego Bezpieczny Kredyt 2 proc., powrócą do naszych inwestycji osoby, które czekały na lepsze czasy, bo utraciły zdolność kredytową. Już po wynikach sprzedaży w lutym widzimy znaczne ożywienie. Luty był pierwszym od dłuższego czasu miesiącem, w którym pojawili się klienci kupujący mieszkania na własne potrzeby. Jeszcze większe ożywienie zaobserwowaliśmy w marcu. Uruchomiliśmy specjalną ofertę skierowaną do potencjalnych beneficjentów, dzięki czemu mogą oni wybrać mieszkanie i podpisać z nami umowę już teraz. Mamy co najmniej kilka projektów szytych na miarę klienta, który jest uprawniony do skorzystania z programu rządowego. Proponowane rozwiązanie Bezpieczny Kredyt 2 proc. niewątpliwie wspiera stronę popytową rynku nieruchomości, ale ile osób realnie odzyska szansę na zakup własnego mieszkania przekonamy się za kilka miesięcy.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest wyjątkowa – mamy z jednej strony bardzo duży popyt ze strony obywateli Ukrainy, ale także wielu klientów z Polski, którzy chcą kupić mieszkanie i czekają na możliwości finansowania. Z drugiej strony podaż zmniejszają wciąż zbyt wolne procedury administracyjne. Widać jednak, że od początku 2023 roku sytuacja na rynku kredytów hipotecznych poprawia się, co potwierdzają dane Biura Informacji Kredytowej. Notuje się coraz więcej wniosków kredytowych w porównaniu do grudnia 2022 roku i można zakładać, że trend ten będzie nadal pozytywny w kolejnych miesiącach. W większości banków wzrosła zdolność kredytowa klientów, co pozwala im na bardziej elastyczne decyzje odnośnie zakupu mieszkania.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

W pierwszym kwartale tego roku mieszkania w inwestycjach Bouygues Immobilier Polska sprzedawały się bardzo szybko, a wynik przekroczył zakładane przez nas cele sprzedażowe. Od początku roku wprowadziliśmy do naszej oferty dwa osiedla w Warszawie – Novą Talarową oraz Osiedle Lumea 2 i już teraz możemy powiedzieć, że na chwilę obecną mamy podpisanych aż 70 umów. Te liczby tylko potwierdzają, że budujemy osiedle, które odpowiadają na realne oczekiwania i potrzeby rynku.

W marcu nie obserwowaliśmy wzrostu liczby klientów, którzy byliby zainteresowani zakupem mieszkań w związku z programem Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Zauważyliśmy jednak, że są już osoby, które dzięki nowej ustawie mieszkaniowej zaczynają być aktywne i przychodzą do naszych biur sprzedaży, pytając o ofertę. Dlatego przewidujemy, że ten program może być stymulatorem rynku, dzięki któremu klienci zainteresowani kupnem pierwszego mieszkania będą mieli taką realną możliwość. Spowoduje to zapewne wzrost popytu w segmencie mieszkań popularnych, czyli takich inwestycji, jakie realizujemy – z kompaktowymi, ale jednocześnie funkcjonalnymi metrażami, z dbałością o części wspólne, zagospodarowaniem terenu przy inwestycjach, ekologicznymi rozwiązaniami, a także w dobrze skomunikowanych częściach miast. 

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Początek 2023 roku pod względem sprzedaży był bardzo dobry. Obserwujemy zwiększoną aktywność klientów i pierwsze sygnały wskazujące na spodziewane odbicie rynkowe. Pierwszy kwartał 2023 roku mamy szansę zakończyć lepiej niż 4. kwartał 2022. Z całą pewnością jest to związane z zapowiedziami nowego rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., ale też złagodzeniem wytycznych KNF w zakresie liczenia zdolności kredytowej. Spodziewamy się, że drugi kwartał 2023 roku będzie bardzo dobry. W naszym przypadku będzie to czas kumulacji odbiorów w kilku inwestycjach, ale też uzupełnienia podaży. Zaczynamy budowę Ursusa Centralnego II e, etapu w którym powstanie 280 mieszkań oraz siódmego etapu projektu Miasto Moje, w którym powstaną 243 mieszkania.

Marek Pawlukiewicz, kierownik ds. komunikacji w Aria Development

Obecnie obserwujemy ożywienie na rynku mieszkaniowym, ale w naszej opinii nie jest ono związane z rządowymi zachętami w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. Niektórzy klienci wiążą nadzieje z programem Pierwsze Mieszkanie, który wejdzie w życie w połowie br. W związku z tym wstrzymują się z decyzją zakupową do czasu wejścia nowych przepisów.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Proces decyzyjny dotyczący zakupu mieszkania trwa aktualnie od 1 do 2 miesięcy, licząc od momentu zgłoszenia zainteresowania mieszkaniem przez potencjalnego nabywcę do zawarcia umowy.

W marcu nie zauważyliśmy wzrostu liczby klientów zainteresowanych zakupem mieszkania w związku z uruchomieniem programu Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Obecnie nie widać wpływu nowej ustawy na sprzedaż, jednak w przyszłości może ona przyczynić się do zwiększenia grupy klientów zainteresowanych zakupem, w związku ze zwiększeniem ich możliwości nabywczych.

Warunki dla rozwoju Private Rented Sector (PRS)

Przedłużający się konflikt w Ukrainie (fala uchodźców) oraz znacznie obniżona zdolność kredytowa ludzi zwiększają popyt na wynajem mieszkań i tym samym wpływają na rozwój rynku PRS w Polsce. Sektor najmu instytucjonalnego będzie rósł także dzięki zmieniającemu się postrzeganiu kwestii własności mieszkań przez młodych ludzi, którzy cenią sobie mobilność i nie muszą koniecznie posiadać mieszkania na własność. Według danych Eurostatu z 2021 roku, w Unii Europejskiej około 30 proc. ludności mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, podczas gdy w Polsce tylko około 13 proc.

Wśród czynników stwarzających dobry grunt dla rozwoju sektora PRS Avison Young wymienia także lukę podażową jaką mamy w Polsce. Około 35 proc. osób mieszka w przeludnionych mieszkaniach, podczas gdy w UE wskaźnik ten szacuje się na 17 proc. (na podstawie Eurostat 2021).

Sektor PRS będzie się w Polsce rozwijał, co potwierdzają zapowiedzi inwestorów. W trakcie przygotowań są projekty na 20 - 25 tys. mieszkań na wynajem. Doradcy Avison Young dodają, że ze względu na wczesną fazę rozwoju tego sektora, polski rynek jest atrakcyjny, zarówno dla inwestorów krajowych, jak i zagranicznych, którzy mogą w Polsce uzyskać wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na rynkach zachodnioeuropejskich.

Warszawa a miasta regionalne

Według najnowszego raportu Avison Young, na koniec 2022 roku w puli mieszkań na wynajem instytucjonalny było w Polsce ponad 9,4 tys. lokali, a kolejne 13 tys. mieszkań znajdowało się w fazie budowy. Około 75 proc. realizowanych aktualnie projektów PRS należy do czterech funduszy inwestycyjnych, tj. Heimstaden Bostad, Echo Investment / Griffin Real Estate (Resi4Rent), TAG Immobilien (Vantage Rent) oraz Cavatina Holding (Resi Capital).

Co ciekawe, według zapowiedzi inwestorów, na mapie PRS niebawem pojawią się również mniejsze miasta regionalne, jak Szczecin czy Zielona Góra.

Około 40 proc. wszystkich istniejących lokali PRS zlokalizowanych jest w Warszawie. Na etapie budowy na warszawskim rynku znajduje się ponad 4000 kolejnych mieszkań w tej formule. Warszawa jest największym placem budowy PRS w Polsce, natomiast to miasta regionalne odpowiadają sumarycznie za największą ilość nowych projektów PRS – ilość mieszkań w budowie w miastach regionalnych już teraz przekracza ich łączne, istniejące zasoby. To świetnie pokazuje, jak duże zapotrzebowanie i zainteresowanie tym sektorem jest również w miastach regionalnych, nie tylko w stolicy.

Z kolei liderem pod względem udziału lokali PRS w istniejących zasobach mieszkaniowych miasta jest Wrocław z wynikiem 4,2‰; za nim plasuje się Warszawa (3,6 ‰.) i Kraków (3,6‰). Widać jednak wyraźnie, że są to ciągle marginalne udziały, znacznie poniżej 1%. Dla porównania w Berlinie, udział PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych wynosi 30%. Jeśli spojrzeć na liczby, w Warszawie na przełomie roku było prawie 3800 mieszkań na wynajem instytucjonalny, w Krakowie i Wrocławiu po około 1550, w Trójmieście około 1100, w Poznaniu ponad 700, a w Łodzi 550.

Wrocław tuż za stolicą

Wrocław jest aktualnie drugim największym po stolicy rynkiem w Polsce pod względem zasobów mieszkaniowych PRS (istniejących i planowanych). Na koniec 2022 roku liczba mieszkań oferowanych na wrocławskim rynku w formule PRS przekroczyła 1500, a kolejne 3100 było w fazie budowy. Wrocław ma 16 proc. udział w funkcjonujących krajowych zasobach mieszkań na wynajem. Od 2020 roku liczba oddanych w mieście lokali PRS podwoiła się.

Oferta mieszkań na wynajem instytucjonalny we Wrocławiu skoncentrowana jest głównie w centrum miasta. Obecnie rozszerza się również powoli w kierunku północno-zachodnim, czyli w okolicę Popowic, Nadodrza i ulicy Legnickiej, gdzie ze względu na atrakcyjną lokalizację powstaje wiele osiedli z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem.

Avison Young zwraca uwagę na ciekawą enklawę mieszkań na wynajem, która powstała w Wojszycach, na południu Wrocławia - dynamiczny rozwój tej okolicy przyciąga nie tylko inwestorów indywidualnych, ale również instytucjonalnych. Vantage Rent dostarczył w 2021 roku 150 lokali PRS, a później Life Spot wprowadził na rynek kolejne 244 mieszkania.

Wiodącym operatorem PRS we Wrocławiu jest Resi4Rent z 37 proc. udziałem na tym rynku, odpowiedzialny również za ponad 40 proc. mieszkań na etapie budowy. Aktywnym inwestorem w tej lokalizacji jest też TAG Immobilien (Vantage Rent), który posiada ponad 30 proc. wrocławskiego rynku PRS w budowie. Z Wrocławiem swoje plany ekspansji wiąże również Heimstaden Bostad, który w 2021 roku kupił portfolio od Budimexu, w tym część nieruchomości we Wrocławiu.

Jak duże jest zainteresowanie mieszkaniami w formule PRS we Wrocławiu pokazuje inwestycja Vantage Rent, w której w kilka miesięcy wynajęte zostały wszystkie mieszkania od wejścia oferty na rynek w połowie 2021 roku. Podobnie szybko rozeszły się zasoby Funduszu Mieszkań na Wynajem, gdzie nie ma już wolnych lokali. A spośród 570 mieszkań oferowanych przez Resi4Rent na koniec 2022 roku dostępnych było około 10 mieszkań.

Na koniec 2022 roku, średnia stawka wynajmu mieszkania jednopokojowego w inwestycji Resi4Rent przy ulicy Zakładowej we Wrocławiu wynosiła 2400 zł brutto, a przy ulicy Mieszczańskiej 2900 zł. W przypadku mieszkań dwupokojowych czynsze kształtowały się na poziomie 3400 - 3900 zł, a trzypokojowych zamykały się w przedziale 4600 zł - 4900 zł. Jednak stawki te również wzrastają, pod wpływem inflacji i wzrostu kosztów operacyjnych.

Z analizy danych rynkowych Avison Young wynika, że mieszkania instytucjonalne charakteryzują się we Wrocławiu niższymi o ok. 5% cenami za metr kwadratowy w porównaniu z ofertami prywatnych właścicieli, które jednak średnio mają większy metraż. Należy wspomnieć, że jednostki PRS, w przeciwieństwie do prywatnych mieszkań oferują przy tym dodatkowe usługi, jak całodobowa ochrona, udogodnienia w częściach wspólnych, profesjonalne zarządzanie i wsparcie operatora.

Trzy lata po pandemii, po przejściu na hybrydowy model pracy na rynku biurowym możemy mówić o zastoju inwestycyjnym. Niesprzyjająca realizacji nowych projektów koniunktura gospodarcza w Polsce i na świecie, presja inflacyjna oraz rosnące koszty budowy i finansowania inwestycji spowodowały, że inwestorzy sporadycznie inicjują teraz budowę nowych projektów biurowych. Na rynku widoczna jest duża ostrożność w podejmowaniu decyzji, mimo że popyt na biura utrzymuje się na wysokim poziomie.  

– W 2022 roku warszawski rynek biurowy wrócił do najlepszych okresów pod względem popytu. Ograniczona nowa podaż i duże zainteresowanie wynajmem spowodowały, że w Warszawie nastąpił spory spadek wolnej powierzchni. W tym roku spodziewamy się kontynuacji tego trendu, za którym pójdą podwyżki stawek czynszowych. Nieduży wzrost cen wynajmu widoczny był już pod koniec minionego roku, a w tym roku mamy do czynienia z dalszą waloryzacją stawek. W odróżnieniu od Warszawy, w regionach nie ma tak silnego podłoża dla presji na podwyżki z uwagi na większą dostępność powierzchni – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.      

Optymalizacja kosztów  

Doradcy Walter Herz spodziewają się, że w tym roku popyt na biura nieznacznie zmaleje ze względu na rosnące koszty wynajmu i wykończenia powierzchni. Stoi za tym coraz powszechniejsza weryfikacja zapotrzebowania na przestrzeń do pracy związana z jej nowym modelem. Najemcy rewidują zapotrzebowanie na biura, optymalizują wielkość zajmowanych powierzchni, jednocześnie podnosząc ich standard.  

Walter Herz prognozuje, że w tym roku wzrośnie również poziom zainteresowania rozwiązaniami, które pozwalają na zmniejszenie opłat eksploatacyjnych i zużycia mediów. Właściciele budynków koncentrować się będą na wprowadzaniu rozwiązań z zakresu ESG. Pozwoli to zaspokoić coraz bardziej zaostrzające się wytyczne unijne, ale przede wszystkim wprowadzić oszczędności i obniżyć koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości. W związku z rosnącymi wymaganiami środowiskowymi w najbliższym czasie podejmowane będą również realizacje mające na celu modernizację starszych obiektów biurowych.

Warszawa z rekordowym popytem

Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie w ubiegłym roku był rekordowo wysoki, plasował się na podobnym poziomie, jak w czasie największej prosperity rynku przed pandemią. Przyczynił się do tego także  biznes przenoszony zza naszej wschodniej granicy. Z danych Walter Herz wynika, że w 2022 roku do najemców trafiło około 846 tys. mkw. biur, o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. Firmy celowały przede wszystkim w lokalizacje centralne, gdzie zakontraktowane zostało około 60 proc. powierzchni.

– Należy jednak zwrócić uwagę, że w ostatnim kwartale ubiegłego roku najemcy wyjątkowo byli zainteresowani bardziej biurami usytuowanymi poza centrum Warszawy, gdzie wynajęte zostało prawie dwa razy więcej powierzchni niż w centralnym obszarze miasta. Oznacza to, że firmy zaczynają poszukiwać oszczędności, o czym świadczyć może również rosnący udział renegocjacji umów w całkowitym wolumenie najmu – informuje Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz.   

W 2022 roku rynek warszawski zwiększył zasoby biurowe o prawie 236 tys. mkw. powierzchni. Został oddany m.in. wysokościowiec Varso Tower w kompleksie Varso Place z 64 tys. mkw. powierzchni i wieża Forest Tower z ponad 51 tys. mkw. oraz biurowiec P180 z 32 tys. mkw. powierzchni i budynki w kompleksie Skysawa, które dostarczyły łącznie przeszło 31 tys. mkw. 

Deficyt warszawskich biur

W budowie pozostaje o połowę mniej biur niż rok wcześniej. W trakcie realizacji jest w stolicy ponad 203 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy w szczycie hossy rynkowej w 2019 roku było to 800 tys. mkw. Trwa budowa inwestycji The Bridge, Lixa, Vibe i Drucianka Campus, a w przygotowaniu do realizacji są m.in. projekty Upper One, T22, czy The Form.

Przyrost podaży biurowej w tym i przyszłym roku w stolicy, jak szacuje Walter Herz, spadnie do poziomu około 80 tys. mkw. Duża chłonność warszawskiego rynku powoduje natomiast, że maleje współczynnik pustostanów, który wynosi dziś około 10,7 proc. To zjawisko odwrotne do obserwowanego w największych, europejskich ośrodkach biznesowych, co świadczy o dużym potencjale lokalizacji.  

Rynki regionalne ze sporą nową podażą

Na rynkach regionalnych sytuacja jest nieco inna niż w Warszawie. Buduje się więcej, poziom pustostanów (ponad 15 proc.) nie spada i może jeszcze wzrosnąć w miarę oddawania do użytkowania kolejnych projektów.  

Pod koniec 2022 roku w regionach było w budowie około 620 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej we Wrocławiu - ponad 190 tys. mkw. W Katowicach deweloperzy mieli w realizacji 130 tys. mkw. powierzchni, a w Krakowie przeszło 100 tys. mkw. nowych biur.

W 2022 roku w regionach oddano ponad 405 tys. mkw. powierzchni, na rynki weszło o prawie 80 proc. więcej nowych biur niż rok wcześniej, ale i o 25 proc. mniej niż w czasie hossy. Najbardziej wzrósł rynek w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu.

–  Rok 2023 upłynie pod znakiem optymalizacji w sektorze nieruchomości biurowych. Na rynkach w całej Polsce spodziewamy się lekkiego obniżenia popytu ze względu na pogarszające się warunki gospodarcze i rosnące ceny. Zarówno najemcy, jak i właściciele nieruchomości mierzą się aktualnie z wyższymi kosztami utrzymania powierzchni. Rosnące ceny energii oraz koszty pracy przełożyły się na wyższe stawki opłat eksploatacyjnych. W tym roku będziemy zatem świadkami jeszcze głębszego dostosowywania przez firmy wielkości wynajmowanych powierzchni biurowych do rzeczywistych potrzeb – mówi Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz.  

Popyt równoważy przyrost powierzchni w regionach

W zeszłym roku na rynkach regionalnych, poza Warszawa wynajęte zostało łącznie około 624 tys. mkw. powierzchni biurowych, nieco więcej niż w 2021 roku i nieznacznie mniej niż w rekordowo dobrym pod tym względem 2019 roku. Największa aktywność najemców zarejestrowana została w Krakowie, gdzie podpisano umowy na prawie 200 tys. mkw. biur. We Wrocławiu zakontraktowane zostało 137 tys. mkw. powierzchni, a w Trójmieście około 100 tys. mkw.

Miniony rok, zarówno pod względem aktywności deweloperów, jak i najemców do udanych może zaliczyć Wrocław. W aglomeracji w budowie jest ponad 154 tys. mkw. powierzchni biurowych, najwięcej spośród rynków regionalnych. W 2022 roku zasoby stolicy Dolnego Śląska zwiększyły się o około 65 tys. mkw. biur, co oznacza przeszło trzykrotnie lepszy wynik w porównaniu z 2021 rokiem. Do użytkowania zostały oddane m.in. inwestycje MidPoint i Quorum Office Park D, a na etapie budowy są Ininity, i Centrum Południe III.

W Krakowie w 2022 roku został m.in. ukończony pierwszy etap Brain Park, pierwszy budynek kompleksu The Park Kraków, MK29, czy ostatni budynek High5ive i kolejny biurowiec w inwestycji Fabryczna Office Park. Oddane zostało łącznie około 100 tys. mkw. nowych biur.

W budowie na krakowskim rynku pozostaje około 115 tys. mkw. powierzchni. Największe projekty w trakcie realizacji to kolejne etapy kompleksu Ocean Office Park. Kreo, Fabryczna Office Park, Brain Park, Mogilska 35, The Park Kraków.

W 2022 roku w Trójmieście deweloperzy oddali do użytku 50 tys. mkw. biur. Nowa podaż na trójmiejskim rynku była o jedną trzecią mniejsza niż rok wcześniej. Na gdański rynek weszły m.in. biurowce Format, Airport City Gdańsk Alpha, Palio Office Park B i Officyna, a w Gdyni inwestycja K2.

W budowie na przełomie roku było w Trójmieście około 80 tys. mkw. powierzchni biurowych. Trwa realizacja m.in. Waterfront II w Gdyni oraz projektu Punkt, C300,  Palio Office Park C w Gdańsku.

2022 rok był dla Katowic lepszy niż poprzedni pod względem popytu, do najemców trafiło 63 tys. mkw. powierzchni. Ubiegły rok był natomiast dla katowickiego rynku rekordowy pod względem wolumenu powierzchni oddanej do użytku, na rynek weszło ponad 127 tys. mkw. biur. Ukończone zostały m.in. projekty Global Office Park i budynek .Ktw II o łącznej powierzchni prawie 100 tys. mkw.

Na koniec 2022 roku na katowickim rynku w budowie pozostawało przeszło 100 tys. mkw. biur. Wśród realizowanych inwestycji jest budynek Craft i kompleks Eco City Katowice.

W Poznaniu w ubiegłym roku zawarte zostały umowy najmu na ponad 48 tys. mkw. powierzchni biurowych. W stolicy Wielkopolski dała się zauważyć spora aktywność najemców. W ciągu dwóch ostatnich lat w Poznaniu nie oddano żadnego budynku biurowego. Nowy Rynek budynek E ma zostać ukończony w połowie bieżącego roku. W budowie jest projekt Andersia Silver, którego oddanie planowane jest w 2025 roku. W fazie realizacji pozostaje łącznie ponad 93 tys. mkw. powierzchni.

W Łodzi nowa podaż w połączeniu z relatywnie niskim popytem przyczyniły się do znacznego wzrostu współczynnika pustostanów, który na koniec 2022 roku wyniósł 21 proc. W 2022 roku deweloperzy dostarczyli około 43 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największymi zrealizowanymi projektami były budynki C i D w kompleksie Fuzja i inwestycja React I.  

Na koniec 2022 roku na etapie realizacji było na łódzkim rynku ponad 48 tys. mkw. powierzchni biurowych. W trakcie budowy jest Widzewska Manufaktura i kolejny budynek Fuzji.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce przekraczają 12,7 mln mkw. powierzchni.

Andrzej Oślizlo, prezes zarządu Develia S.A.

Dużym wyzwaniem jest odcięcie nabywców od finansowania hipotecznego, spowodowane wysokimi stopami procentowymi i restrykcyjnymi zapisami znowelizowanej rekomendacji S. Nie dostrzegamy przesłanek mogących świadczyć o tym, że stopy procentowe w 2023 roku znacząco się obniżą. Dlatego popieramy wszelkie pomysły rządowe, które mogłyby poprawić dostępność mieszkań dla nabywców, jak choćby poluzowanie zapisów rekomendacji S czy plany wprowadzenia kredytów hipotecznych o stałym, preferencyjnym oprocentowaniu. Warto zauważyć, że nowa propozycja ma być wolna od ograniczenia, jakim w przypadku poprzednich programów pomocowych „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych” było kryterium ceny metra kwadratowego nabywanego lokalu. Teraz maksymalna kwota kredytu, o jaką będzie można wnioskować to 500 tys. zł w przypadku singli i do 600 tys. zł dla małżeństw lub rodziców co najmniej jednego dziecka. Sądzimy, że taka forma wsparcia będzie cieszyła się większym zainteresowaniem niż ostatnie projekty, z których w ujęciu rocznym korzystało średnio ponad 20 tys. osób.

Uważnie obserwujemy rynek i dostosowujemy podaż do zainteresowania i możliwości zakupowych klientów. Planujemy wprowadzić do sprzedaży nowe etapy już realizowanych projektów, jak i nowe inwestycje. W 2023 roku chcemy również osiągnąć istotny postęp w obszarze PRS. Jesteśmy otwarci na kolejne przedsięwzięcia typu joint venture, jak na przykład nasza współpraca z Grupo Lar Polska. Interesują nas perspektywiczne projekty, jak np. zakup działki z wydanym już pozwoleniem na budowę, na której można w szybkim tempie zrealizować inwestycję mieszkaniową.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Nasz scenariusz bazowy na 2023 rok jest umiarkowanie optymistyczny. Odbudowa popytu na rynku mieszkaniowym zależy od kliku kluczowych czynników, tj. poziomu stóp procentowych, restrykcyjności udzielania finansowania oraz systemowego wsparcia ze strony państwa w postaci nowego programu mieszkaniowego, którego mamy już zapowiedź. W każdym razie pozytywny miks wymienionych czynników może dać impuls popytowy już w drugiej połowie 2023 roku. W wariancie pesymistycznym musimy założyć, że zajmie to więcej czasu.

Czołowi deweloperzy o stabilnej sytuacji finansowej, lepiej poradzą sobie na wymagającym rynku, nawet utrzymując podobny poziom sprzedaży. Cykl budowy mieszkań to około dwóch lat. W tym czasie to firmy deweloperskie, w niesprzyjających warunkach sprzedażowych, ponoszą ciężar finansowania budów i utrzymania administracji, co kosztuje coraz więcej. Wszystko ma swój kres, także wytrzymałość tego sektora, z którym powiązane są inne gałęzie gospodarki.

W 2023 nie spodziewamy się obniżek cen mieszkań, sami też nie widzimy ku temu warunków. Zwłaszcza dotyczy to największych miast i aglomeracji, na których koncentruje się nasza działalność. Na zamrożenie cen wpływ ma wciąż duża presja na koszty budów, a także systematyczne ograniczanie podaży mieszkań, co już jest bardzo widoczne. Biorąc pod uwagę wspomniany czas potrzebny na wytworzenie produktu w naszej branży, decyzje o wstrzymaniu budów będą miały konsekwencje w tym roku i kolejnych latach, jeżeli sytuacja się nie zmieni.

Z początkiem 2023 r. wdrożyliśmy nowy program sprzedażowy „Czas na mieszkanie”. Jest skierowany głównie do klientów borykających się aktualnie z utrudnieniami w dostępie do finansowania, co jest następstwem wysokich stóp procentowych oraz restrykcyjności rekomendacji S, ale też w nawiązaniu do zapowiedzi programu rządowego.

W pierwszym kwartale 2023 roku planujemy m.in. uruchomienie sprzedaży pierwszego etapu inwestycji Naramowice Odnova w Poznaniu (ok. 500 mieszkań), a także budowę projektu przy ulicy Andersa w Gliwicach (I etap, ok. 115 mieszkań). W przygotowaniu mamy trzyetapowe osiedle przy ulicy Piotrkowskiej w Łodzi oraz II etap inwestycji SKY+ w Katowicach.

Damian Kapitan, prezes Spravii

Spodziewam się kolejnego trudnego i bardzo intensywnego roku. Będziemy ‎wzmacniać swoją pozycję wśród najlepszych firm w branży. ‎A w miastach, w których jesteśmy obecni, ‎czyli w Warszawie, Krakowie, ‎Poznaniu, Gdańsku, Gdyni i we Wrocławiu, będziemy kontynuowali już ‎rozpoczęte projekty, ale i rozpoczniemy ‎nowe. Będą to zarówno mieszkania na sprzedaż, jak i na ‎wynajem. Skupimy się na dwóch ‎filarach działalności – budowie lokali, które trafią do klientów ‎indywidualnych, jak i takich, które ‎zostaną sprzedane naszym partnerom biznesowym.‎ Nadal ‎będziemy się rozglądać za atrakcyjnymi działkami ‎pod przyszłe projekty deweloperskie.‎

Jednocześnie będziemy także kontynuowali strategię polegającą na oferowaniu produktów ‎wyróżniających się ‎rozkładami dopasowanymi do aktualnych trendów i popytu. Nowe projekty wzmocnimy o rozwiązania proekologiczne. W dwóch osiedlach, ‎które trafią do sprzedaży w I połowie 2023 roku zaplanowaliśmy m.in. panele fotowoltaiczne, zbiorniki ‎retencyjne, ogrody ‎deszczowe, stanowiska do ładowania samochodów elektrycznych.

Damian Tomasik, założyciel Alter Investment

Patrząc na koniec roku 2022 oraz początek obecnego zauważamy pojawiający się optymizm. Do biur sprzedaży wrócili klienci, którzy finalizują zakupy. Na rynku nie widać dużych obniżek, więc w obawie przed rosnącymi kosztami klienci decydują się na zakupy teraz. Inflacja, mimo niewielkiego spadku w ostatnim czasie, też będzie powodować wzrost  kosztów inwestycji, a zatem i ceny dla finalnego klienta kupującego mieszkanie. 

W tym roku zakładamy zwiększanie naszego banku ziemi oraz intensywne przygotowywanie posiadanych projektów, z których większość uzyska pozwolenia na budowę w roku 2024. Na tę chwilę mamy zaplanowaną sprzedaż dwóch gruntów tj. projektów Jabłoniowa oraz Kartuska w Gdańsku. Spodziewamy się też uzyskania w drugiej połowie roku pozwolenia na budowę  dla inwestycji przy ulicy Madalińskiego w Gdańsku. Projekt zakłada budowę 23 mieszkań idealnie dopasowanych do aktualnego zapotrzebowania rynku. Ten projekt będzie przeznaczony dla młodych osób szukających swojego pierwszego mieszkania, zatem będzie mógł być wdrożony wraz z nowym programem mieszkaniowym i dostępny z kredytami z dopłatami. Wdrożyliśmy też w tym roku nową usługę, analizę chłonności nieruchomości gruntowych, dla której widzimy duży potencjał rynkowy. Analiza taka  pozwala na ocenę możliwości zabudowy i zagospodarowania oraz dokładniejsze określenie wartości rynkowej działki.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Do tej pory dwa sztandarowe programy mieszkaniowe obecnego rządu poniosły klęskę. Mieszkanie plus i kredyt bez wkładu własnego rozmijały się z realiami rynkowymi i obawiamy się, że kolejny program również będzie miał błędne założenia. Zarówno nasza branża, jak i banki stale przekonują rządzących, że mieszkanie jest szczególnym dobrem i państwo powinno wspierać obywateli w dochodzeniu do własności lub poprawie warunków mieszkaniowych. Są różne możliwości i jednym z najprostszych rozwiązań jest wprowadzenie ulg podatkowych lub dopłat do kredytu dla osób nabywających mieszkanie na własne potrzeby.

Nie przewidujemy większych zmian w sytuacji rynkowej dopóki nie zostanie wycofana rekomendacja KNF-u zmniejszająca zdolność kredytową i nie zostaną obniżone stopy procentowe. Z tego powodu planujemy wprowadzenie w tym roku jedynie części inwestycji, które mamy w przygotowaniu.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Początek 2023 roku jest podobny do poprzedniego roku, ale już w połowie sytuacja może się poprawić. Duże nadzieje branża pokłada w zapowiedzianym przez rząd programie, który ma wspierać młodych ludzi w zakupie pierwszego mieszkania w najbliższym roku, ale też w perspektywie najbliższych kilku lat. Dzięki temu zmienią się proporcje zawieranych transakcji, obecnie kupującymi są w większości osoby, które nabywają mieszkania w celach inwestycyjnych.

W 2023 roku będziemy realizować projekty zgodnie z przyjętym harmonogramem. Do sprzedaży wejdą mieszkania z kolejnych etapów w inwestycjach, gdzie są już bardzo zaawansowane budowy: w Szczecinie (apartamenty Nad Odrą), Gdańsku (Osiedle Horizon) i Chorzowie (Osiedle Kościuszki) oraz w Pruszkowie (Osiedle Stacja Centrum obok stacji PKP). Poza tym, oferujemy apartamenty inwestycyjne w Warszawie (Apartamenty Pileckiego) i przygotowujemy kolejne projekty tego typu. Zgodnie z przyjętą strategią kontynuujemy budowę jednorodzinnych, szkieletowych  domów ekologicznych i energooszczędnych w Ożarowie Mazowieckim, w których efektywność energetyczną zapewniają elektryczne pompy ciepła.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Prognozy na 2023 rok zakładają, że czeka nas nadal inflacja. To oznacza, że ceny materiałów budowlanych i wykonawstwa będą dalej rosły. Nic nie wskazuje na to, aby można było oczekiwać jakichkolwiek obniżek. Na rynku gruntów jest niezbyt duża podaż – stąd nie spodziewamy się istotnych zmian w cenach.

Najważniejszym impulsem do powrotu dotychczasowego popytu na mieszkania jest ustabilizowanie gospodarki i tym samym systematyczna obniżka stóp procentowych. Problemem nie jest to, że ludzie nie chcą kupować mieszkań, bo popyt jest. Od kilku miesięcy widzimy, że liczba klientów wspierających się kredytem przy zakupie nieruchomości maleje, bo nie mają możliwości jego zaciągnięcia – i to jest problem.

Dlatego tak ważne są proponowane przez rząd programy, jak np. Pierwsze Mieszkanie, który ma od 2023 roku pomóc młodym Polakom sfinansować zakup swojego pierwszego mieszkania lub domu. Wsparciem mają być dwa rozwiązania: tani kredyt z dopłatami rządowymi oraz specjalne konto oszczędnościowe. Dodatkowym czynnikiem wspomagającym kredytobiorców będzie ostatnia decyzja KNF. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny zdolności kredytowej. Według decyzji KNF najniższy, minimalny poziom bufora, wynoszący 2,5 punktu procentowego, powinien być stosowany dla kredytów z tymczasowo stałą stopą procentową. To oznacza, że dostępność kredytów wzrośnie.

Bardzo ważne jest też przyspieszenie procedur administracyjnych, czyli wydawanie pozwoleń przez samorządy. Czas załatwiania formalności od czasu pandemii mocno się wydłużył. To sprawia, że klienci muszą dłużej czekać na mieszkania, zmniejsza się podaż, a rośnie presja cenowa.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Są pierwsze sygnały ożywienia, bo WIBOR się zmniejszył, a to oznacza obniżki rat. Dodatkowo, im niższy WIBOR, tym większa zdolność kredytowa Polaków. Kolejnym pozytywnym sygnałem są informacje płynące z KNF. Nadzór zaczyna sygnalizować możliwość obniżenia buforu przy liczeniu zdolności kredytowej. Jeśli tak się stanie, zdolność kredytowa klientów będzie rosła.

Propozycję rządu przyjmujemy z nadzieją, chociaż jej ogólna zapowiedź sprawia, że część klientów czeka. My liczymy na realny efekt rynkowy. Program Pierwsze Mieszkanie jest interesujący ze względu na oprocentowanie kredytu na poziomie 2 proc. plus marża banku i realne limity dot. maksymalnej kwoty kredytu. Program może podnieść popyt na mieszkania o 10-15 proc., jednak nie zrewolucjonizuje rynku.

Dla nas ten rok to intensywna praca nad nowymi projektami i spore wzbogacenie oferty sprzedażowej. Koncentrujemy się na utrzymaniu stabilnej sytuacji finansowej, a także zabezpieczeniu finansowania po uruchomieniu przedsprzedaży nowych etapów inwestycji oraz nowych projektów oraz poprawie efektywności kosztów.

Anna Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Przepisy dotyczące preferencyjnego kredytu mieszkaniowego oprocentowanego na poziomie 2 proc. mają wejść w życie w połowie 2023 roku. Wtedy też będziemy mogli powiedzieć o nim więcej. Jeżeli chodzi o nasze, nowe inwestycje jeszcze w tym roku do sprzedaży zostaną wprowadzone nowe projekty na Śląsku i w Kościelisku. Szczegóły dotyczące obu projektów pojawią się już wkrótce.  

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Według naszych obserwacji rynek jest w fazie oczekiwania na ożywienie popytu. Może ono pojawić się w efekcie wystąpienia następujących czynników, m.in. obniżki stóp procentowych, zmiany sposobu kalkulacji zdolności kredytowej przez banki oraz rządowy program wspierający zakup mieszkań. Ożywienie będzie oczywiście zależało od skali zmian w każdym z tych obszarów.

Nasze założenia na ten rok obejmują oddanie 424 mieszkań w trzech projektach deweloperskich. Oprócz tego rozszerzymy sprzedaż apartamentów wypoczynkowych w naszej sieci Nickel Resort & SPA. W tej chwili dostępne są lokale w nadmorskim Grzybowie k/Kołobrzegu. W tym roku do oferty włączymy również projekt w Szklarskiej Porębie.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Patrzymy z optymizmem na rynek mieszkaniowy w 2023 roku. Planujemy rozpoczęcie kolejnych inwestycji w Warszawie. Zauważyliśmy w naszych biurach sprzedaży zwiększony ruch klientów w styczniu. Podpisujemy także więcej umów w porównaniu do poprzednich okresów. Liczymy więc na satysfakcjonujące wyniki sprzedażowe w 2023 roku. Wprowadzenie przez rząd nowego programu mieszkaniowego z pewnością poprawiłoby sytuację na rynku kredytów, co przełoży się na jeszcze większą sprzedaż mieszkań. 

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 

Nie ma co ukrywać, że 2022 rok mocno poturbował rynek nieruchomości i nie był łatwy ani dla deweloperów, ani dla kredytobiorców. Obecnie wszyscy udziałowcy tego sektora liczą na zmiany w Rekomendacji S w zakresie stosowania bufora na ryzyko stopy procentowej w procesie oceny zdolności kredytowej przez banki. Celem tych zmian ma być między innymi wprowadzenie umów opartych o stałą stopę procentową lub jej okresowy odpowiednik. Jeśli takie rozwiązania zostaną zatwierdzone przez KNF, są szanse że kredyty ze stałym oprocentowaniem staną się bardziej dostępne.

Z pewnością program rządowy Pierwsze mieszkanie i jedna z jego opcji - Bezpieczny kredyt 2% zapewni preferencyjne warunki zakupu pierwszego mieszkania wielu Polakom. Spłacanie kredytu hipotecznego to wciąż znacznie lepsza opcja od płacenia kosztownego wynajmu bez prawa do nieruchomości. A zatem na rządowym programie przy opcji Bezpieczny Kredyt 2% z pewnością skorzystają osoby wynajmujące, studenci i obcokrajowcy. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem są szanse, że w 2023 roku zainteresowanie zakupem nieruchomości od deweloperów zacznie ponownie wzrastać.

W planach na 2023 rok mamy rozpoczęcie budowy inwestycji My Forest na warszawskiej Białołęce z prywatnym lasem o powierzchni 4000 mkw., dostępnym wyłącznie dla mieszkańców.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Zapotrzebowanie na lokale na rynku mieszkaniowym jest stale wysokie. Ograniczone możliwości nabywcze w związku z wysoką inflacją oraz utrudnionym dostępem do finansowania w dalszym ciągu nieco jednak zmniejsza grupę potencjalnych nabywców. Pierwsze miesiące 2023 roku są w naszej ocenie kontynuacją trendów, które mogliśmy obserwować w ostatnim kwartale 2022 roku. Nowy program mieszkaniowy wzbudzi na pewno wśród klientów duże zainteresowanie, co przełoży się na przesunięcie decyzji o zakupie do momentu, w którym wejdzie w życie. Wpłynie to na kumulację popytu w tym okresie.

Założeniem firmy na 2023 rok jest sprzedaż 430 lokali. Do oferty planujemy wprowadzić apartamenty w ramach kolejnego etapu Sol Mariny III, a także nową inwestycję na Wyspie Sobieszewskiej oraz w Pucku.

Marcin Michalec, CEO Okam

W 2023 roku będziemy koncentrować się na rozwoju kluczowych dla nas inwestycji w obszarze nieruchomości, przede wszystkim mieszkaniowych.

Zakładamy ogłoszenie masterplanu dla projektu JAGIELLOŃSKA 88, gdzie w 2021 roku nabyliśmy 62 ha pofabrycznego terenu. To projekt wielofazowy, który realizować będziemy przez co najmniej kilkanaście najbliższych lat.

Mamy również finalną wizję rewitalizacji Warzelni w warszawskiej inwestycji Bohema, gdzie pod koniec ub.r. uzyskaliśmy prawomocne pozwolenie na prace budowlane. W zrewitalizowanym ponad 120-letnim budynku powstaną wyjątkowe na skalę Warszawy, ale i całej Polski lofty. 

W Łodzi, z którą jesteśmy mocno związani od początku działalności, w przygotowaniu mamy drugi etap Strefy PROGRESS, która zlokalizowana jest przy naszym kompleksie kulturalno-rozrywkowym Strefie Piotrkowska 217. Nasze plany na Łódź to także rozpoczęcie w trzecim kwartale br. przedsięwzięcia mieszkaniowego z ponad 300 lokalami przy Dobroczyków 18. 

Jak widać zapowiada się dla nas kolejny aktywny rok. Choć, jak cała branża, nie zakładamy, że będzie to najłatwiejszy czas dla sektora to mamy jednocześnie nadzieję, że sytuacja makroekonomiczna czy za naszą wschodnią granicą będzie się stabilizować z miesiąca na miesiąc. Każda inicjatywa mogącą wesprzeć konsumentów i rozwój sektora jest cenna i pozwoli kolejnym osobom na zrealizowanie marzenia o zakupie własnego mieszkania. Istotnym czynnikiem byłoby z pewnością także utrzymanie na stałym poziomie czy obniżenie stóp procentowych.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Obecnie obserwujemy ożywienie na rynku mieszkaniowym. Po słabym listopadzie mieliśmy dobry grudzień i styczeń. Wydaje się, że podaż nowych projektów tak mocno spadła, że nie będzie problemów ze sprzedażą mieszkań w rozpoczętych budowach. Nasze lokalizacje na obrzeżach miast cieszą się dużym powodzeniem, a niskie ceny przyciągają kolejnych klientów. Liczymy, że w tym roku zanotujemy stabilny i satysfakcjonujący poziom sprzedaży. Pracujemy też nad nowymi inwestycjami. Kredyty z dopłat powinny sprzyjać deweloperom, ale dopiero w drugiej połowie roku, gdy nowe przepisy wejdą w życie.