DOMPRESS.PL

Starsze budynki ustępują miejsca nowym, trend ponownego zagospodarowywania działek w centrach dużych miast w Polsce nasila się. Co więcej, w planach są nie tylko nowe projekty deweloperskie, powstające po wyburzeniach, ale również przekształcanie istniejących biurowców w projekty mieszkaniowe, w tym w formule PRS.

Ogromny popyt na rynku najmu mieszkań w Polsce, a także sukcesywny wzrost stawek czynszowych przy sporym deficycie lokali, zachęca inwestorów do realizacji kolejnych projektów w formule wynajmu instytucjonalnego (PRS). Rozwojowi tego typu inwestycji sprzyja też paradoksalnie sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna, w tym sytuacja w Ukrainie, która generuje kolejnych, potencjalnych najemców. Przede wszystkim jednak, polski rynek wciąż stwarza możliwość uzyskania wyższych stóp zwrotu z inwestycji niż rynek zachodnioeuropejski.

W 2022 roku, jak obliczają eksperci Avison Young, wartość zamkniętych transakcji można było szacować na 150 mln euro, a narastająco od 2014 roku wynik zamknął się na poziomie 325 mln euro. Jednak to wartość transakcji typu forward funding odzwierciedla prawdziwą dynamikę tego sektora. Tylko w latach 2021–2022, według analiz Avison Young, wyniosła ona 700 mln euro.

Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w planach na najbliższe lata jest budowa kolejnych ~ 25 000 mieszkań na wynajem w Polsce. Inwestycje PRS powstają głównie w największych miastach w kraju, a 40% z 12,5 tys. mieszkań w aktywnych obecnie zasobach PRS znajduje się w Warszawie. W budowie jest ponad 13 tys. lokali, z których około 4,5 tys. ma zostać oddanych w tym roku. To wciąż mało w stosunku do zapotrzebowania.

Grunty na wagę złota

Poważną blokadą rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest deficyt dostępnych gruntów w atrakcyjnych obszarach największych, polskich miast. Inwestorzy poszukują więc alternatywnych rozwiązań, czyli pozyskiwania parceli ze starszymi budynkami, które mogą przystosować do nowych funkcji albo wyburzyć. Na rynku nasila się trend związany z konwersjami nieruchomości.

Plusem inwestycji opartych na wyburzeniach lub modernizacji istniejących obiektów są krótsze procedury administracyjne, nie wymagające uzgodnień drogowych oraz partycypowania w budowie okolicznej infrastruktury.

- Wzrasta liczba zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje. W takich przypadkach nasz zespół ocenia m.in. poziom rentowności inwestycji, rozważając warianty wyburzenia starszych biurowców oraz przekształcenia ich w PRS-y. Planując takie działania, inwestorzy poszukują atrakcyjnie położonych budynków biurowych, bardzo dobrze skomunikowanych, z bogatą ofertą gastronomiczną i usługową w okolicy. Analiza rentowności inwestycji wskazuje kierunek dalszych działań inwestora. Budynki biurowe, zużyte funkcjonalnie i technicznie, generują niższe przychody i są mniej atrakcyjne dla najemców niż nowoczesne biurowce odpowiadające dodatkowo wymogom ESG. Z tego powodu często bardziej opłacalne jest rozważenie nowej funkcji budynku, dostosowanie lub wyburzenie i realizacja produktu dostosowanego do potrzeb rynku. – mówi Monika Bronicka, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.

W Warszawie coraz więcej wyburzeń

Gołym okiem widać, że wyburzeń budynków komercyjnych jest w Polsce coraz więcej. Wartość starszych obiektów posadowionych na atrakcyjnych gruntach miejskich jest często niższa niż działek niezabudowanych. Inwestorzy decydują się na zakup takich nieruchomości szczególnie chętnie, gdy możliwe jest uzyskanie pozwolenia na realizację nowoczesnego obiektu o większej powierzchni użytkowej. Do zmian i modernizacji nieruchomości motywują też rygorystyczne standardy ESG i konieczność dostosowania kilkudziesięcioletnich budynków do przyjętych obecnie norm środowiskowych, związanych ze zrównoważonym rozwojem, jak również chęć obniżania ich kosztów utrzymania i użytkowania.

Uczestnicy rynku zastanawiają się, jak dużo będzie wkrótce wyburzeń, skoro z krajobrazu Warszawy znikają nawet obiekty dwudziestokilkuletnie, m.in.

- Atrium International z 1995 roku zostanie zastąpiony przez ponad 130-metrowy wieżowiec Upper One oraz 55-metrowy hotel

- Empark Mokotów Business Park jest przebudowywany przez Echo Investment i częściowo zostanie zastąpiony nowymi budynkami mieszkaniowymi

- niedokończony biurowiec EuRoPol Gazu już jest rozbierany, Dom Development zabuduje ten obszar budynkami mieszkaniowymi

- Multikino Ursynów (budynek z 1999 roku) zostało pozyskane przez GH Development z Belgii; nowy właściciel zapowiedział w tym miejscu powstanie wielofunkcyjnej zabudowy z około 300 mieszkaniami

Miasta regionalne nie zostają w tyle

Inwestycję z wyburzeniem w tle Echo Investment przygotowuje również w Łodzi. Przy ulicy Kilińskiego 127, w miejscu starej kamienicy inwestor jest w trakcie realizacji budynku o funkcji mieszkaniowo-hotelowej. Znajdzie się w nim około 290 lokali mieszkalnych na wynajem krótkotrwały bądź abonamentowy.

Strabag Real Estate z kolei uzyskał możliwość budowy 40 tys. mkw. powierzchni w miejscu przeznaczonej do rozbiórki galerii Plaza w Krakowie, gdzie planuje realizację projektu wielofunkcyjnego.

Z mapy Wrocławia zniknął z kolei dawny biurowiec Impela, który stał przy ulicy Ślężnej. W tym miejscu Develia rozpoczęła budowę osiedla mieszkaniowego z lokalami usługowymi.

A to zaledwie niektóre projekty wyburzeń i nowych realizacji w polskich miastach regionalnych.

Opcja bez wyburzania

Alternatywą dla wyburzania jest przekształcenie istniejących budynków i zmiana ich funkcji. Takie działanie jest z pewnością bardziej ekologiczne, ponieważ ślad węglowy przy wyburzeniach i budowaniu nowych obiektów jest znacznie wyższy.

Zespół doradców technicznych Avison Young miał okazję już kilkukrotnie analizować budynki biurowe pod kątem przekształcenia ich w obiekty o funkcji mieszkalnej, bez konieczności wyburzania.

Okazuje się, że nie jest to wcale takie trudne, zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, z pewnością znacznie łatwiej jest zmienić funkcję użytkową biurowców na mieszkalną niż odwrotnie.

Zapas obciążenia

Wychodząc od projektowanej konstrukcji i przyjmowanych obciążeń użytkowych, zgodnie z normą PN-EN 1991-1-1 dla budynków mieszkalnych, zalecane jest przyjmowanie obciążenia 2kN/mkw gdzie w budynku biurowym przyjmuje się obciążenie 3kN/mkw. W związku z tym przy zmianie użytkowania mamy zapas obciążenia dla stropów, który może zostać dowolnie wykorzystany.

Sufity wyżej

Zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, minimalna wysokość pomieszczeń przeznaczonych do pracy dla więcej niż 4 osób wynosi 3 metry, natomiast minimalna wysokość dla pomieszczeń mieszkalnych wynosi 2,5 metra. Planowane mieszkania mogą być zatem wyższe, co jest pożądane na rynku, ale też zapewnia więcej miejsca na rozprowadzenia instalacji podstropowych.

Kwestie doświetlenia

- Jedną z trudności, jakie daje się zaobserwować pod względem technicznym, są gabaryty budynków biurowych. Biurowce w większości posiadają powierzchnie typu open space, które są doświetlane za pomocą przeszkleń rozciągających się praktycznie na całą wysokość i szerokość elewacji. W przypadku wydzielenia pomieszczeń mieszkalnych, przy planowaniu należy wziąć pod uwagę możliwości aranżacyjne pomieszczeń, aby spełniały warunki techniczne między innymi dla odpowiedniego oświetlenia dziennego w stosunku powierzchni okien do powierzchni podłogi 1:8. Zmiany aranżacyjne wymagają ścisłego oraz przemyślanego podejścia, aby mieszkanie było jednocześnie funkcjonalne oraz odpowiednio oświetlone. – analizuje Przemysław Kłopocki, Project Manager (Aspekty Budowlane), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Obecne normy dla współczynników przenikania przegród zewnętrznych były wielokrotnie zaostrzane na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Przy planowaniu zmiany funkcji użytkowej istniejącego budynku biurowego, który zawiera znaczne przeszklenia, należy wziąć pod uwagę ewentualną konieczność ich redukcji bądź modernizacji, aby budynek był w jak najmniejszym stopniu energochłonny ze względu na straty energii przez przegrody zewnętrzne.

Zamknięte okna

Przy planowaniu zmiany użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną należy wziąć pod uwagę, że w wielu istniejących biurowcach okna są nieotwieralne, co powoduje konieczność zastosowania wentylacji mechanicznej.

Kwestie wentylacji można rozwiązać przez częściowe zaadaptowanie istniejących systemów, które powinny pokrywać potrzeby przyszłych mieszkańców ze względu na przewidywane mniejsze zagęszczenie budynku.

Największe wyzwania

- Najbardziej problematyczne staje się dostosowanie do pozostałych potrzeb sanitarnych. – komentuje Karolina Hytroś, Project Manager (Instalacje Sanitarne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young. – Biurowce często charakteryzują się jednym węzłem sanitarnym umiejscowionym w trzonie budynku i konieczne jest rozbudowanie instalacji o liczne nowe piony zasilające łazienki i kuchnie w lokalach mieszkalnych. Ponadto, system ogrzewania i chłodzenia oparty jest zazwyczaj o systemy freonowe lub glikolowe wykorzystujące klimakonwektory, których ponowne wykorzystanie może być problematyczne w nowym podziale funkcjonalnym pięter.

- Dostosowania wymaga również instalacja elektryczna; konieczna jest rozbudowa instalacji teletechnicznych, umożliwiających odbiór telewizji, dostęp do Internetu, sprawną kontrolę dostępu. - dodaje Kamil Olechniewicz, Project Manager (Instalacje Elektryczne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe, zwykle konieczna jest implementacja systemu sygnalizacji pożaru w rozszerzonym, jak na przeznaczenie mieszkaniowe, zakresie. Jednak takie niedogodności w żadnym stopniu nie uniemożliwiają przystosowania budynku do użytkowania.

Podsumowanie

Zmiana sposobu użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną pod względem technicznym nie powinna być w wielu przypadkach problematyczna. Należy mieć na uwadze, że często będzie trudne utrzymanie odpowiedniego nasycenia obiektu Powierzchnią Użytkową Mieszkalną (PUM), co może powodować mniejszy stopień opłacalności inwestycji w porównaniu do obiektu typowo wielorodzinnego, przy planowaniu którego każdy metr nieruchomości wykorzystywany jest niemal w 100%.

- Warto jednak mieć na uwadze, że starsze budynki biurowe znacząco odbiegają standardem od nowoczesnych i energooszczędnych biurowców klasy A. Pod tym kątem przystosowanie ich do funkcji mieszkalnej może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnej i trudniejszej do wynajęcia przestrzeni biurowej. – komentuje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory w Avison Young.

Szczególnie, że starsze biurowce zwykle znajdują się w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, co z punktu widzenia mieszkańca jest w wielu przypadkach kluczowym aspektem przy wyborze miejsca zamieszkania. Takie lokalizacje często wpisują się w koncepcję „15-minutowego miasta”, która w ostatnim czasie ponownie cieszy się coraz większą popularnością.

Avison Young

Czy firmy deweloperskie mają w ofercie wykończenie lokali? Jak dużym zainteresowaniem cieszy się takie rozwiązanie wśród nabywców mieszkań? W jakiej cenie są pakiety wykończeniowe? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Szacujemy, że obecnie ponad 20 proc. nabywców mieszkań w stanie deweloperskim decyduje się na wykończenie pod klucz. Naszym partnerem w tym zakresie jest biuro projektowe Galerie Venis. Dzięki takiej formie współpracy klient ma gwarancję wykonania projektu przez doświadczonego architekta oraz jego realizację pod okiem specjalistów. Ceny pakietów dostępne są od 1190 zł brutto za metr kwadratowy.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Jedną z naszych przewag konkurencyjnych jest program Atal Design, który umożliwia wykończenie mieszkania „pod klucz”. To bardzo komfortowe rozwiązanie, na które decyduje się co drugi nasz klient. Doceniają je zwłaszcza nabywcy inwestycyjni, jednakże coraz chętniej z opcji tej korzystają także osoby kupujące mieszkanie na własne potrzeby.

Do wyboru są trzy pakiety wykończeniowe, różniące się standardem i klasą materiałów: Standard, Standard Plus oraz VIP. W ramach programu Atal Design klient otrzymuje profesjonalne doradztwo, jednego z naszych projektantów i może wybierać spośród wielu materiałów wykończeniowych. Ich katalog na bieżąco aktualizujemy z uwzględnieniem najnowszych trendów. Niedawno dokonaliśmy znaczących zmian w programie i wprowadziliśmy do niego wiele nowych rozwiązań oraz produktów.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Nasza oferta również obejmuje wykończenie mieszkań pod klucz. Współpracujemy w tym zakresie z doświadczonymi pracowniami architektonicznymi, takimi jak Deer Design w Warszawie oraz Galerie Venis we Wrocławiu, Poznaniu i Gdyni.

Ceny zaczynają się od 1050 zł za mkw., a klient po konsultacji ze specjalistami ma możliwość wyboru odpowiedniego pakietu wykończeniowego i zaplanowania całego procesu według własnych potrzeb. Wykończenie pod klucz to wygoda i gwarancja aranżacji mieszkania z wykorzystaniem najlepszych materiałów. O taką możliwość pytają klienci, którzy nie mają czasu, by osobiście planować remont i urządzać mieszkanie. Wolą zaufać w tej kwestii specjalistom, którzy w ich imieniu będą nadzorować ekipę budowlaną, wybiorą wysokiej klasy meble i będą kontrolować budżet – począwszy od projektu, a skończywszy na oddaniu właścicielowi kompletnie urządzonego mieszkania.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Kilkukrotnie wprowadzaliśmy możliwość wykończenia pod klucz w różnych naszych inwestycjach, jednak nie spotykało się to z dużym zainteresowaniem. Sprzedaż mieszkań w stanie deweloperskim wynika z pewnego rodzaju tradycji, ale też niestety braku zaufania do deweloperów. Część klientów uważa że generuje to znaczące zyski dla dewelopera, co raczej nie jest prawdą. Ponadto, część klientów ma już doświadczenie i sprawdzone firmy, z usług których korzystali przy poprzednich zakupach. Mieszkania za szlichtą, bez drzwi i armatury są już trochę naszym, rodzimym folklorem.

Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży Eiffage Immobilier Polska

Z możliwości wykończenia inwestycji pod klucz korzysta wielu naszych klientów. Współpracujemy w tym zakresie z renomowanymi ekspertami z dziedziny aranżacji wnętrz, którzy zapewniają kompleksową opiekę, począwszy od projektu poprzez remont i wybór materiałów, po kontrolę budżetu i przekazanie mieszkania klientowi. Nasi partnerzy oferują zróżnicowane pakiety, ceny zaczynają się od 1000 zł za mkw.

Zauważyliśmy również, że zainteresowanie możliwością wykończenia pod klucz wzrasta wraz z etapem realizacji inwestycji. W apartamentach we Wrocławiu HB1820 około 20 proc. lokali zostało urządzonych i wykończony przy współpracy z pracownią architektoniczną Decoroom, która oferuje usługi na najwyższym poziomie.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

W naszych inwestycjach jest możliwość zakupu gotowych, wykończonych lokali. W przypadku apartamentów inwestycyjnych położonych w Alejach Jerozolimskich w Warszawie apartament jest nie tylko wykończony, ale także wyposażony. To gotowy produkt inwestycyjny, który od razy pracuje na siebie. W innych projektach współpracujemy ze sprawdzonymi firmami, jak RedNet czy DEER Design, które oferują klientom pakiety wykończeniowe na każdą kieszeń. Jednak większość mieszkań sprzedajemy w stanie deweloperskim, bo na takie jest największy popyt. Klienci, zwłaszcza kupujący mieszkanie dla siebie, wolą realizować samodzielnie własną wizję wykończenia.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Jesteśmy skupieni na potrzebach klientów i mamy w ofercie sprzedaży lokali z ekologicznego osiedla Miasteczko Jutrzenki usługę wykończenie mieszkania „pod klucz”. Nie da się ukryć, że zakup gotowego mieszkania do zamieszkania ma wiele zalet. Przede wszystkim nabywcy nie muszą poświęcać czasu na poszukiwania fachowców i nadzorowanie prac remontowych, a także decydując się na opcję „pod klucz”, unikają dodatkowych kosztów związanych z nieprzewidzianymi wydatkami podczas wykończenia lokalu. Współpracujemy także z pracownią Home Planer, która kompleksowo aranżuje wnętrza we wszystkich, naszych inwestycjach. Oznacza to, że właściciel może zamieszkać w pełni wyposażonym mieszkaniu zaraz po odebraniu kluczy.

Zauważamy, że odsetek nabywców, którzy decydują się na zakup mieszkania z wykończeniem „pod klucz” systematycznie wzrasta. Co ważne, do niedawna z tej opcji korzystali głównie klienci kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych. Teraz pakietami wykończeniowymi interesują się również ci, którzy kupują lokale na własne cele mieszkaniowe.

Dawid Wrona, członek zarządu w Archicom

Strategia Archicom niezmiennie zakłada dostarczanie na rynek maksymalnie zdywersyfikowanej oferty mieszkań, czym odpowiadamy na zapotrzebowanie szerokiego spektrum nabywców, bez względu na okoliczności rynkowe. Naszym priorytetem pozostaje jednocześnie długofalowe wsparcie nabywców, zarówno na poszczególnych etapach ścieżki zakupowej, jak i w okresie użytkowania nieruchomości. Mając na uwadze czas i komfort naszych klientów staramy się dostarczać rozwiązania kompletne, a usługę świadczyć kompleksowo. Wychodząc z tych założeń oferujemy naszym klientom komplementarne usługi wykończenia wnętrz, które realizujemy od lat przy współpracy z zaufanymi partnerami i na bazie najnowszych trendów. W oparciu o doświadczenia Grupy Echo-Archicom jesteśmy przekonani, że trend zakupu mieszkań wykończonych pod klucz umacnia się. Dostrzegamy również potencjał do wzrostu liczby takich transakcji w ogólnej strukturze sprzedaży, dlatego konsekwentnie będziemy kontynuować nasze działania w tym zakresie.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Oferujemy wykończenie pod klucz przy współpracy z naszymi partnerami, którymi są wyspecjalizowane firmy. Ceny wykończenia zależą od rodzaju pakietu wybranego przez klienta. Nabywcy mogą także skorzystać z indywidualnych programów. Coraz więcej klientów korzysta z wykończenia pod klucz, bo widzą realne korzyści w postaci oszczędności czasu, pieniędzy i nerwów.

Karolina Bronszewska, członek zarządu, dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Od wielu lat współpracujemy z firmami zewnętrznymi, które na życzenie klienta mogą zaprojektować, wykończyć i umeblować mieszkanie. W takim przypadku klient podpisuje umowę bezpośrednio z wybraną firmą. W każdym z miast, w których prowadzimy inwestycje mamy grono sprawdzonych architektów, których możemy zarekomendować naszym klientom. Nie bierzemy jednak bezpośredniego udziału w tym procesie, a tym samym nie znamy liczby wykończonych w ten sposób mieszkań.

Marcin Michalec, CEO Okam

Oferujemy usługę aranżacji wnętrz realizowaną poprzez sprawdzoną firmę partnerską. Stawki uzależnione są od standardu, dopasowywanego indywidualnie pod wizję i potrzeby klienta. Odnotowujemy duże zainteresowanie usługą wykończenia, szczególnie w tych inwestycjach, które zostały niedawno oddane do użytkowania albo są bliskie ukończenia. Na przykładzie sfinalizowanej w marcu br. inwestycji Central House w Warszawie, widzimy, że dostępna usługa aranżacji mieszkania to produkt pożądany, z którego chętnie korzysta klient gotówkowy lub wspierający się niedużym kredytem. Oznacza to dla niego znaczne ułatwienie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego, jeśli zamierza wynająć lokal bądź szansę na szybsze wprowadzenie się.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy Robyg

Oferujemy współpracę z firmami zapewniającymi wykończenie pod klucz. Jednak zainteresowanie taką ofertą nie jest obecnie duże.

Marek Pawlukiewicz, kierownik ds. komunikacji Aria Development

Mieszkania tego typu mieliśmy w ofercie Osiedla Łomianki. Ostatni w pełni wykończony lokal z antresolą o powierzchni ponad 100 mkw. został już sprzedany. W przypadku mieszkań wykończonych pod klucz sprzedaż idzie wolniej. Mamy wrażenie, że nabywcy wolą sami projektować, remontować i urządzać miejsce, w którym będą mieszkać.

Damian Tomasik, twórca Alter Investment

Nie posiadamy takiej usługi. Jesteśmy deweloperem gruntowym, w związku z czym przygotowujemy grunt uzyskując pozwolenie na budowę w celu realizacji inwestycji przez deweloperów.

DOMPRESS

Zbliżamy się do półmetka 2023. Zanim powstaną półroczne podsumowania sytuacji na rynku inwestycyjnym, Avison Young pokazuje bieżące wyniki.
Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research and Data Manager) oraz Marcin Purgal (Senior Director, Investment)

Zdolności adaptacyjne rynku
Bieżące wyniki nie napawają optymizmem. Jednak jest to stan przejściowy. Nasz rynek posiada stabilne podstawy, a inwestorzy dużą zdolność adaptacyjną, co potwierdzają wyniki ubiegłych lat. Przyjrzyjmy się w skrócie, jak rynek reagował na wyzwania pojawiające się w ostatnich 3 latach.
COVID-19 miał olbrzymi wpływ na gospodarkę i zachowania konsumentów, co naturalnie przełożyło się na rynek nieruchomości i aktywność inwestorów. W obliczu restrykcji i wzrostu znaczenia lokalności, klienci częściej wybierali „convenience retail” niż centra handlowe; rozwijał się home office i model pracy hybrydowej. Nasilająca się pandemia spowodowała boom na e-commerce (dwukrotny wzrost udziału handlu detalicznego przez Internet w ciągu tylko dwóch miesięcy z 5,6% w styczniu i lutym 2020 na blisko 12% w kwietniu 2020 wg GUS), co z kolei wpłynęło na dynamiczny rozwój rynku magazynowego.
Inwestorzy jednak dość szybko dostosowali się do nowych warunków, a całkowity volumen w 2020 roku wyniósł 5,3 miliarda euro oraz 5,9 miliarda euro w 2021 roku. Owszem, te wyniki były mniejsze niż wolumeny z 2018 i 2019 roku, ale zapewniły 3 i 4 najwyższe miejsce pod względem wolumenu w historii rynku.
W 2020 roku inwestorzy stawiali na biurowce typu „core”, portfolia magazynowe i parki handlowe. W roku 2021 odnotowaliśmy z kolei rekordową płynność rynku (166 transakcji) i skierowanie uwagi inwestorów - ze względu na przedłużający się okres pandemii - również na oportunistyczne transakcje centrami handlowymi i budynkami biurowymi.
W 2022 roku wybuch wojny w Ukrainie wywołał kolejne zawirowania rynkowe, rekordową inflację, wzrost stóp procentowych i eskalację niepewności inwestycyjnej. Niemniej, ten kolejny pełen wyzwań rok, zakończył się wolumenem na poziomie 2021 roku (5,8 miliarda), co po raz kolejny potwierdziło dojrzałość i płynność polskich nieruchomości. Podczas dającego się odczuć spowolnienia i strategii wait-and-see przyjętej przez inwestorów, rynek odnotował 5 historycznie dużych transakcji odpowiadających za 40% całego wolumenu inwestycyjnego, w tym sprzedaż warszawskich biurowców typu prime (The Warsaw Hub i Generation Park Y), pierwszą od 2018 roku dużą transakcję centrum handlowym typu prime (Forum Gdańsk), sprzedaż portfolio magazynowego Danica czy utworzenie dwóch JV przez EPP. Dla porównania, spadki wolumenów transakcji w porównaniu do 2021 roku w Europie Zachodniej sięgały średnio blisko 20%, a w regionie Europy Środkowo-Wschodniej niespełna 3%.
W 2022 roku inwestorzy kierowali swoją uwagę na regionalne rynki poza głównymi ośrodkami, co dotyczyło wszystkich sektorów nieruchomości. Budynki biurowe w regionach stanowiły 68% transakcji i 50% całkowitego wolumenu na rynku biurowym, w magazynach 40% wolumenu dotyczyło obiektów poza największymi hubami magazynowymi. Na rynku handlowym pojawiły się transakcje centrami handlowymi w miastach średniej wielkości, ale nowi gracze wciąż stawiali na bezpieczne parki handlowe.
Aktualny status
Szacujemy, że wolumen zamkniętych transakcji ogłoszonych publicznie od początku bieżącego roku do końca maja wyniósł tylko ok. 800 milionów euro. Dla porównania, w latach 2021 i 2022 wolumen transakcji w analogicznym okresie wyniósł ponad 2 razy więcej. Zabrakło dużych transakcji, które w pierwszym kwartale 2022 roku (The Warsaw Hub, dwie inwestycje typu joint venture utworzone przez EPP) same stanowiły 75% całkowitego wolumenu.
Mimo to, na tle krajów Europy Środkowo-Wschodniej, wciąż pozostajemy najbardziej atrakcyjnym i płynnym rynkiem.
Biura spowolniły
Na rynku biurowym zostało zawartych w tym okresie tylko 7 transakcji budynkami typu core + i oportunistycznymi zlokalizowanymi w Warszawie, poza centrum miasta. Zespół inwestycyjny Avison Young reprezentował stronę sprzedającą przy transakcji sprzedaży budynków Celebro i Wola Retro.
W magazynach sale & leaseback
Wśród transakcji magazynowych od początku roku wyraźnie widać dominację regionów zachodnich pod względem lokalizacji, głównie dolnego śląska. Z kolei w ostatnich 2 miesiącach przeważały transakcje typy sale & leaseback. Wciąż nie odnotowano żadnych transakcji portfelowych.
Parki handlowe wyhamowały
W ciągu pierwszych 5 miesięcy 2023 roku została zrealizowana i ogłoszona tylko jedna transakcja parkiem handlowym. W pierwszym kwartale największym powodzeniem cieszyły się oportunistyczne, mniejsze centra handlowe i obiekty do przebudowy. Przykładem takiej transakcji może być portfelowa sprzedaż 4 obiektów handlowych, znajdujących się w Koszalinie, Szczecinie, Wałbrzychu i Strzegomiu, gdzie zespół Avison Young reprezentował sprzedającego.
Z kolei w ciągu ostatnich 2 miesięcy przedmiotami komunikowanych transakcji były wielkopowierzchniowe nieruchomości handlowe: 3W portfolio oraz Castorama w Płocku.
Strategie banków i strategie kupujących
„Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby transakcji i wolumenu w pierwszych 5 miesiącach 2023 roku, jest to, że proces dostosowywania oczekiwań cenowych na linii sprzedający-kupujący ciągle jeszcze trwa. Jednak widać już pierwsze sygnały, że ta sytuacja może się poprawić w końcówce roku – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young – Banki, pomimo iż dalej bardzo selektywne, jednak coraz sprawniej analizują nowe produkty do finansowania. Sytuacja związana ze stopami procentowymi wydaje się być już w miarę przewidywalna, inflacja hamuje, niemniej jednak wciąż potrzeba czasu, aby rynek się ustabilizował i wrócił na tory. Obecnie, wielu kupujących próbuje wykorzystać sytuację rynkową i składa oferty dużo poniżej wycen nieruchomości, licząc na upolowanie korzystnej okazji. Jednakże wielu sprzedających nie spieszy się ze sprzedażą. To się zmienia, gdy sprzedający musi likwidować fundusz, kończy się finansowanie lub nieruchomość przestaje „performować” lub komuś powinie się noga.”
Co nas czeka w drugim półroczu?
Spodziewamy, się że w drugim półroczu, na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w każdym sektorze będą dominowały aktywa oportunistyczne i typu „value add”. Niemniej jednak, najlepsze biurowce, czy to w Warszawie, czy w głównych miastach regionalnych a także magazyny, powinny również cieszyć się zainteresowaniem inwestorów.

Jaki, w ocenie deweloperów, będzie ten rok na rynku mieszkaniowym? Jaki jest poziom popytu na nieruchomości? Czy do sprzedaży będą wchodzić nowe projekty? Czy deweloperzy będą odmrażać inwestycje? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Wzrosty wyników sprzedaży deweloperów w pierwszych miesiącach tego roku świadczą o poprawie nastrojów po stronie kupujących. Nasz zaplanowany na początku tego roku cel sprzedaży to 1450-1650 mieszkań, czyli poziom porównywalny do sprzedaży ubiegłorocznej. Na ten moment rynek jest silniejszy od naszych założeń. Powinno to pozwolić nam na dalsze zwiększanie udziału firmy w rynku mieszkaniowym. Dodatkowo, zakładamy podpisanie umów dotyczących realizacji projektów PRS i sprzedaż funduszom nawet kilkuset lokali.

W tym roku zamierzamy wprowadzić do oferty i rozpocząć budowę 1850-2050 mieszkań. Będą to, zarówno kolejne etapy realizowanych inwestycji, jak np. Aleje Praskie w Warszawie, Grzegórzecka 77 w Krakowie czy Ceglana Park w Katowicach, jak również premierowe projekty w nowych lokalizacjach. Na gruntach znajdujących się w naszym portfolio możemy zbudować około 8000 mieszkań. Uważnie obserwujemy rynek i dostosowujemy podaż do zainteresowania oraz możliwości zakupowych klientów.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Nasz scenariusz bazowy na ten rok zakłada podobną do ubiegłorocznej liczbę kontraktacji. Dla bezpieczeństwa nie uwzględniamy w tej prognozie efektu programów rządowych, które jednak mogą pozytywnie wpłynąć na wyniki branży. W jakim to będzie stopniu przekonamy się w drugiej połowie roku.

Nowe inwestycje wprowadzamy zgodnie z przyjętym planem. W tym roku uruchomiliśmy już sprzedaż kilku inwestycji: Naramowice Odnova w Poznaniu (ok. 500 mieszkań), Ogrody Andersa w Gliwicach (I etap, ok. 115 mieszkań), a w Łodzi IV etap inwestycji Nowe Miasto Polesie. W przygotowaniu mamy trzyetapowe osiedle przy ulicy Piotrkowskiej w Łodzi oraz II etap inwestycji SKY+ w Katowicach.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Z optymizmem patrzymy na ten rok. Pierwsze miesiące to dla nas kilkudziesięcioprocentowe wzrosty sprzedaży, z których jesteśmy dumni. Nasze nowe osiedla w Warszawie - Lumea 2, M Bemowo czy Nova Talarowa cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Budowa naszych osiedli prowadzona jest w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdyni. Żadna inwestycja nie była przez nas wstrzymywana, a generalni wykonawcy intensywnie pracują przy naszych projektach.

W drugiej połowie roku planujemy wprowadzać do sprzedaży kolejne projekty. To blisko 400 mieszkań w czterech osiedlach – trzech na warszawskim Bemowie i jednym na Pradze. Zgodnie z zakładanym przez nas harmonogramem ich budowa rozpocznie się w 2024 roku.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Ten rok zaczyna zapowiadać się interesująco. Rozważamy uruchomienie aż 3 projektów, które pierwotnie mieliśmy rozpocząć w ubiegłym roku.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Wkrótce uruchomimy trzy inwestycje na warszawskiej Białołęce. W dwóch z nich zastosujemy ekorozwiązania, zapewniające niższe opłaty za energię, ogrzewanie oraz ciepłą wodę, dzięki pompom ciepła i instalacji systemu fotowoltaicznego. Inwestycja, którą uruchomimy w najbliższym czasie to kameralne osiedle przy ulicy Berensona. Trzykondygnacyjne budynki zbudowane będą w technologii modułowej, przyjaznej dla środowiska i dla mieszkańców. Do budowy zastosowane będą naturalne, podlegające recyklingowi materiały.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Patrzymy z dużym optymizmem na cały 2023 roku. Pierwsze miesiące pokazują dynamiczny wzrost sprzedaży mieszkań. Udało nam się wprowadzić do sprzedaży kilka nowych inwestycji, które cieszą ogromnym zainteresowaniem ze strony klientów. W planach mamy wprowadzenie kilka kolejnych projektów w Warszawie.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy Robyg

Rok 2023 będzie z pewnością wymagający dla całej gospodarki, także w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Dlatego stawiamy na budowę synergii w ramach dużej, silnej Grupy TAG Immobilien. Dzięki temu mamy mocną pozycję, duży bank ziemi, komplementarne działalności i możemy ze spokojem przygotować się na trudniejszy czas w gospodarce. Niezależnie od tego mamy nadzieję, że zarówno rządzący, jak i sektor finansowy skupią się na budowaniu dostępności finansowania, bo popyt na mieszkania w Polsce jest bardzo duży, a główną przeszkodą jest brak możliwości zaciągnięcia kredytu. Wprowadzamy do sprzedaży nowe etapy i projekty zgodnie z planem, jedyną barierą są tu nadal zbyt wolne procedury administracyjne. To jest obszar do poprawy, bo dzięki temu zwiększy się podaż na rynku.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Nasze prognozy dotyczące 2023 roku jak na razie się sprawdzają. Spodziewaliśmy się znacznej poprawy nastrojów konsumenckich i rzeczywiście tak się stało. Pokazują to nasze wyniki sprzedażowe za pierwszy kwartał tego roku i wzrosty o ponad 50 proc. względem czwartego kwartału 2022 roku.

Cały ubiegły rok potraktowaliśmy jako czas przygotowań na odbicie rynkowe. Kupiliśmy 12 nowych działek, a nasz bank ziemi jest zabezpieczony na 5 479 lokali (w tym 578 jednostek jest dedykowanych segmentowi PRS oraz 1 910 jednostek w trakcie budowy). Stworzyliśmy portfolio projektów z gotowymi pozwoleniami na budowę, które będziemy uruchamiać w tym roku. Będą to kolejne etapy projektów Viva Jagodno, Miasto Moje, Ursus Centralny oraz Nowe Warzymice w Szczecinie. Dodatkowo złożyliśmy wnioski o pozwolenia na budowę w zupełnie nowych lokalizacjach – na warszawskim Dolnym Mokotowie, gdzie chcemy ruszyć z inwestycją Zielono Mi oraz na poznańskim Grunwaldzie, gdzie powstanie nowe osiedle domów.

Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży Eiffage Immobilier Polska

Nasze inwestycje odzwierciedlają potencjał miejsca, w którym się znajdują i są wyborem, zarówno dla klientów docelowych, jak i inwestorów, dlatego nasza strategia opiera się o projektowanie inwestycji w prestiżowych lokalizacjach w największych miastach Polski. Widzimy, że nasze apartamenty cieszą się dużą popularnością, dlatego rozwijamy naszą działalność, zarówno w stolicy jak i na rynkach lokalnych. W planach w tym roku mamy wprowadzenie drugiej inwestycji w Poznaniu, zlokalizowanej blisko centrum. Ogłosimy także nowy projekt w stolicy Dolnego Śląska, a na przełomie czerwca i lipca uruchomimy regularną sprzedaż naszej inwestycji na Pradze w Warszawie.

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom

W odpowiedzi na okoliczności rynkowe zaistniałe w 2022 roku wdrożyliśmy nowy status inwestycji, polegający na pełnej gotowości do wprowadzenia mieszkań do sprzedaży. Dzięki temu w okresie zmniejszonego popytu mogliśmy bez zmian kontynuować założoną strategię, unikając podejmowania raptownych decyzji biznesowych czy też zamrażania projektów. W związku z tym jesteśmy dziś gotowi na to, aby sprawnie uruchamiać kolejne etapy inwestycji, jednak uzależniamy to od sytuacji na rynku. Bacznie ją obserwujemy i cierpliwie czekamy na sygnał ze strony potencjalnych nabywców. To na podstawie realnego zapotrzebowania deklarowanego przez klientów oceniamy, czy rynek jest gotowy na wprowadzenie kolejnych inwestycji. Z całą pewnością, gdy nastąpi odpowiedni moment dostarczymy na rynek mieszkania odpowiadające oczekiwaniom i potrzebom nabywców.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

W 2023 roku zauważamy zwiększony ruch na rynku mieszkaniowym, jednak prognozujemy, że ten rok przyniesie raczej stabilizację sytuacji w branży – aż do 2024 roku, kiedy nastąpi odbicie. Lokale będą kupować głównie klienci gotówkowi, którzy chcą wykorzystać mieszkania w celach inwestycyjnych, aby uchronić pieniądze przed inflacją i zabezpieczyć swoją przyszłość.

Popyt na rynku z pewnością pobudzi program „Pierwsze Mieszkanie”, który wspiera młode osoby do zakupu własnego lokum. W związku z rządowymi dopłatami prognozujemy zwiększoną sprzedaż kompaktowych mieszkań dwupokojowych o niedużym metrażu. Prognozujemy, że będzie wzrastać zapotrzebowanie na budowę eko osiedli i typu inwestycji mixed-use.

Nie planujemy przestojów w rozwoju. Nadal inwestujemy w osiedle Miasteczko Jutrzenki, oddajemy do użytku mieszkańcom kolejne lokale i w najbliższym czasie ruszamy z budową kolejnego etapu — Dzielnicy Lawendy. Na warszawskiej Białołęce planujemy rozpocząć budowę inwestycji My Forest, osiedla z niską zabudową i prywatnym lasem dostępnym tylko dla mieszkańców oraz projektu My River, która usytuowana jest nad rzeką.

Dariusz Nagórski, dyrektor ds. inwestycji Aria Development

W przygotowaniu mamy duży projekt w Legionowie oraz pracujemy nad rozwojem naszej oferty w Wieliszewie. Ze względów proceduralnych nie jest możliwe wprowadzenie nowych inwestycji od zaraz. Uzyskanie pozwolenia budowalnego, kontraktowanie podwykonawców oraz zaplanowanie marketingu i sprzedaży to proces, który zajmuje wiele miesięcy. Ten rok oceniamy pozytywnie i wydaje się, że w związku z rządowymi programami, sprzedaż powinna się utrzymać na stabilnym poziomie.

Damian Tomasik, założyciel Alter Investment

Z perspektywy początku roku widać, że bardzo szybko wrócił optymizm na rynku, a notowana sprzedaż pozwala patrzeć optymistycznie na kolejne miesiące. Obecnie widać, że klientom brakuje wyboru mieszkań na rynku i jedyną możliwością sprostania rosnącemu popytowi będzie wprowadzanie do oferty nowych inwestycji.

Z naszych projektów w najbliższych miesiącach do sprzedaży trafi inwestycja przy ulicy Jabłoniowej w Gdańsku, którą sprzedamy deweloperowi w celu realizacji przez niego kompleksu budynków mieszkalnych. Drugim projektem, który w najbliższym czasie zamierzamy wprowadzić na rynek jest atrakcyjnie zlokalizowana inwestycja w Olszewniku k. Jezioran. Na koniec roku spodziewamy się też gotowego do wprowadzenia na rynek projektu przy Madalińskiego w Gdańsku, dla którego wkrótce uzyskamy pozwolenie na budowę.

Marcin Michalec, CEO Okam

Rok 2023 rozpoczął się dla nas pozytywnie. W pierwszym kwartale odnotowaliśmy duże zainteresowanie naszymi inwestycjami mieszkaniowymi. Satysfakcjonująca dynamika sprzedaży na lokalnych rynkach, na których jesteśmy obecni, pozwala rozwijać, a także uruchamiać kolejne etapy projektów w Łodzi, Katowicach i Warszawie. W trakcie planowania jest kolejny etap inwestycji Strefa PROGRESS w Łodzi. W stolicy województwa łódzkiego przed nami również drugi projekt mieszkaniowy przy ulicy Dowborczyków.

Niedawno na stołecznym rynku ruszyliśmy również z budową CITYFLOW. W pierwszym etapie inwestycji przewidzianych jest ponad 300 mieszkań, a dalej przed nami wieloletni, kompleksowy projekt na Żeraniu. Z kolei w Katowicach realizujemy kolejne etapy inwestycji INSPIRE w Dolinie Trzech Stawów.

DOMPRESS