Archiwum 05 kwietnia 2024


kwi 05 2024 Kurs na wzrost
Komentarze: 0

Piotr Szymoński, Director w Walter Herz

Sektor handlowy nie zwalnia
Pandemia, konflikt w Ukrainie oraz inflacja i wysokie stopy procentowe, które przyniosły ostatnie lata przemodelowały rynek nieruchomości na świecie. Efektem globalnego spowolnienia był również ubiegłoroczny, blisko trzykrotny spadek wartości wolumenu transakcji w sektorze nieruchomości w Polsce w porównaniu z rokiem poprzednim.
Trudniejsze otoczenie gospodarcze wywarło wpływ na rozwój rynku komercyjnego w naszym kraju, nie wyhamowały jednak wszystkie sektory. W nowych warunkach dobrze radzi sobie rynek powierzchni logistyczno-przemysłowy oraz handlowych, których potencjał w ostatnich latach szybko wzrastał.
Największy progres, zarówno pod względem nowej podaży, jak i udziału w transakcjach inwestycyjnych w ostatnim roku odnotował sektor handlowy. W 2022 roku zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce zwiększyły się o około 350 tys. mkw. W ubiegłym roku nowa podaż wyniosła ponad 450 tys. mkw., w tym około 70 proc. powierzchni dostarczyły nowe retail parki i centra convenience. Prognozy mówią, że w tym roku przyrost nowej powierzchni utrzyma się na podobnym poziomie, jak w roku ubiegłym.
To właśnie projekty realizowane w mniejszym formacie od kilku lat przynoszą sektorowi największy wzrost. Na terenie kraju mamy ponad 600 parków handlowych o powierzchni minimum 2 tys. mkw. Na tego typu obiekty handlowe przypada 3,6 mln mkw. powierzchni. W budowie pozostaje około 400 tys. mkw. powierzchni handlowych. Aż 80 proc. nowej przestrzeni do handlu dostarczą wkrótce retail parki i mniejsze centra zakupowe, które budowane są we wszystkich rejonach kraju, w tym w znaczącej części w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.
Pojawiają się jednak głosy, iż nasycenie parkami handlowymi zbliża się do poziomu, który skłania do analizy fundamentów dalszego rozwoju takich projektów. W mojej ocenie, na mapie handlowej Polski wciąż są miejsca, gdzie brakuje nowoczesnej powierzchni handlowej. Deweloperzy aktywni w tym sektorze mają ambitne plany. Zamierzają rozbudowywać swoje portfolia. Najemcy również deklarują chęć rozwoju swoich sieci. Na polski rynek weszło tylko w minionym roku prawie 30 nowych marek. Klienci natomiast powrócili do tradycyjnych zakupów i wypełniają tłumnie obiekty handlowe, co sprawia, że centra zakupowe znajdują się ogólnie w dobrej sytuacji operacyjnej.
Bezpieczna opcja inwestycyjna
Bardzo dobra kondycja retail parków, z których większość w momencie otwarcia może pochwalić się kompletem najemców, jak również ogólnie rynku powierzchni handlowych w Polsce, na którym jest tylko 3 proc. pustostanów, zachęca inwestorów do aktywności. Zaufanie do retail parków znacząco wzrosło podczas pandemii, kiedy w przeciwieństwie do dużych centrów handlowych, świetnie prosperowały.
Ugruntowany już status parków handlowych i lokalnych obiektów zakupowych jako jednych z najbezpieczniejszych aktywów na rynku nieruchomości potwierdza m.in. struktura transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2023 roku. Sektor nieruchomości handlowych okazał się atrakcyjniejszy dla inwestorów od biurowego. Pod względem wartości transakcji uplasował się na drugiej pozycji, po magazynach. Z transakcjami o wartości ponad 440 miliony euro aktywa handlowe wygenerowały około 30 proc. całkowitej wartości akwizycji zarejestrowanych w Polsce.
W centrum zainteresowania inwestorów były przede wszystkim parki handlowe i centra typu convenience, które zapracowały na 60 proc. wolumenu transakcyjnego w sektorze handlowym. Większość sfinalizowanych transakcji mieściła się w przedziale od 20 do 30 mln euro.
Już w 2022 roku mogliśmy obserwować wyraźny wzrost udziału aktywów handlowych w inwestycjach. Sektor handlowy, z dominacją retail parków, wygenerował około 26 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Nowi inwestorzy i marki

W minionym roku utrzymywał się też popyt na regionalne galerie handlowe, nie przewiduję jednak w najbliższych kwartałach powrotu transakcji, których przedmiotem byłyby duże centra handlowe. Aktywa dostępne w sektorze umożliwiają także atrakcyjne zakupy oportunistyczne, niosące możliwość wzrostu rentowności inwestycji m.in. poprzez wyburzenia i zmianę funkcji.

Rynek inwestycyjny oczekuje na zapowiadane obniżki stóp procentowych w Europie i USA, a tym samym spadek kosztów finansowania inwestycji. Powrót do inwestowania w Polsce największych międzynarodowych podmiotów pozwoliłby zwiększyć wolumen transakcyjny w drugiej połowie roku.
Optymizm niesie też napływ na polski rynek nowych graczy, zainteresowanych produktami handlowymi, wśród których można wymienić m.in. firmę Lords LB Asset Management, BHM, Leoff, czy Frey.

Uważam, że w perspektywie średniookresowej rynek parków handlowych ma zdrowe fundamenty do dalszego wzrostu. Wysoki koszt realizacji projektów nie idzie w prawdzie w parze ze wzrostem wysokości czynszów, zaś poziom yieldów tworzy presje na marże deweloperskie, niemniej popyt na parki handlowe po stronie inwestorów pozostaje wciąż wysoki.

 

kwi 05 2024 Parki handlowe – dzisiejsze możliwości...
Komentarze: 0

Autor: Artur Czuba, Associate Director, Investment

Parki rosną
Na przestrzeni ostatnich lat parki handlowe rozwijały się głównie w rozmiarach zazwyczaj nie przekraczających 5 000 mkw. Funkcjonowały jako dopełnienie już istniejącej oferty handlowej lub powstawały w mniejszych miastach, często będąc pierwszym obiektem handlowym o nowoczesnym charakterze. Aktualnie widzimy trend rozszerzania tych metraży – w procesie budowy lub rozbudowy znajdują się 32 duże parki handlowe (GLA powyżej 5 000 mkw.). 6 z nich przekracza 20 000 mkw. GLA i łącznie odpowiada za ponad 50% nowej powierzchni w tym segmencie. Największym parkiem handlowym na etapie budowy jest Sun Park Mysiadło, który pod koniec 2024 roku zaoferuje 55 000 mkw. GLA.
Duże parki handlowe często zastępują centra handlowe o znaczeniu regionalnym, zapewniając najemcom niższe koszty operacyjne i umożliwiając ekspansję na terenach dotychczas niedostępnych. Ze względu na swoją atrakcyjność i zdolność do przyciągania klientów, duże parki handlowe zaczęły skupiać uwagę operatorów tradycyjnie kojarzonych z centrami handlowymi, którzy chętniej otwierają tam swoje sklepy, widząc potencjał dla rozwoju. Często są to marki z ekonomicznego sektora odzieżowego, punkty gastronomiczne czy usługi takie, jak np. sale zabaw, przedszkola lub siłownie.
Mimo spowolnienia, parki handlowe dalej poszukiwane
Mimo ogólnego spowolnienia na rynku inwestycyjnym, parki handlowe nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, pozostając jednym z preferowanych typów aktywów wśród inwestorów. Te obiekty są postrzegane jako względnie stabilne i bezpieczne pod względem inwestycyjnym, przy czym ich koszt jest relatywnie niski, z typowymi wartościami transakcji wahającymi się między 5 a 15 milionami euro.
W 2023 roku, parki handlowe i mniejsze obiekty typu „convenience” reprezentowały 56% łącznego wolumenu inwestycji w sektorze handlowym, stanowiąc także około połowy wszystkich zrealizowanych transakcji. Pierwszy kwartał 2024 roku przyniósł już kilka takich transakcji, z udziałem Avison Young w roli pośrednika sprzedającego 2 z nich. I spodziewamy się kilku kolejnych przejęć dużych parków handlowych w najbliższych miesiącach.
Polska, z uwagi na swój rozmiar, dynamiczny rozwój ekonomiczny i dużą liczbę miast, wyróżnia się na tle innych krajów, gdzie ceny parków handlowych są znacznie wyższe. Z tego względu, nasz kraj co roku przyciąga nowych inwestorów szukających atrakcyjnych ofert. W 2023 roku na polskim rynku zadebiutował francuski inwestor FREY, nabywając Park Handlowy Matarnia w Gdańsku, co było jedną z trzech największych transakcji w 2023 roku. Z kolei 2 parki handlowe typu „convenience” na Śląsku zainteresowały austriackiego inwestora typu „family office”, którego wprowadził na rynek zespół Avison Young.
Ze względu na dostępność gruntów inwestycyjnych, a także na fakt, że segment parków handlowych nie jest jeszcze nasycony, oczekujemy kolejnych projektów deweloperskich tego typu formatów handlowych. Aktualnie w budowie jest ok. 50 obiektów tego typu. Warto zwrócić uwagę, że wolumen inwestycyjny zależy w głównej mierze od deweloperów dostarczających na rynek nowy produkt: w 2023 roku to właśnie nowe projekty (istniejące do 2 lat na rynku) stanowiły 40% sprzedanych parków handlowych.
Brak portfeli, więcej indywidualnych kupujących
Polski rynek parków handlowych jest ciągle rozdrobniony, co potwierdza również niska liczba transakcji portfelowych. W 2023 roku na rynku handlowym sprzedano 3 mniejsze portfele parków handlowych, z czego Avison Young doradzał przy 2 z nich.
Na lokalnym rynku nie ma zbyt wielu ofert portfeli parków handlowych czy sklepów operatorów spożywczych, co wyraźnie odróżnia Polskę od rynków zachodnich. Główni lokalni inwestorzy, nabywając parki handlowe, nie planują ich szybkiej odsprzedaży, celując w długoterminowe zyski z wynajmu. Tym samym, rynek portfeli parków handlowych pozostaje stosunkowo mało aktywny.
Kto kupuje?
W Polsce, ponad 20 podmiotów inwestycyjnych poszukuje parków handlowych, co świadczy o znacznej konkurencji na rynku, mimo jego ochłodzenia. Jeśli chodzi o pochodzenie inwestorów, wyraźnie widoczny jest wzrost zainteresowania graczy z Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich, a także lokalnych. Często są to inwestorzy indywidualni lub małe „family offices”. Inwestorzy indywidualni wciąż chętnie kupują również pojedyncze sklepy spożywcze, przebijając często oferty funduszy inwestycyjnych.
Największym wyzwaniem jest aktualnie znalezienie obiektu w odpowiedniej cenie, oferującego przy tym wysoką jakość. Preferowane są nowe obiekty w dużych miastach z długoterminową umową z sieciowym operatorem spożywczym. Na rynku nie brakuje ani chętnych do kupna, ani ofert sprzedaży.