DOMPRESS.PL

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.

W kontekście sytuacji rynkowej osiągnięty wynik sprzedaży w drugim kwartale br. oceniamy jako zadowalający. W skali całego, pierwszego półrocza 2022 zakontraktowaliśmy 966 mieszkań, co oznacza w ujęciu r./r.  mniejszy spadek niż 10 proc. Podobnie jak inni deweloperzy, nasza spółka mierzy się z wieloma wyzwaniami. Przede wszystkim z dalszym wzrostem stóp procentowych i ograniczeniem zdolności kredytowej klientów. Rynkowi sprzyjać będzie natomiast popyt ze strony nabywców inwestycyjnych – indywidualnych i instytucjonalnych. Ci pierwsi dalej będą lokować swój kapitał w nieruchomościach, gdyż, mimo podwyżek, przy dwucyfrowej inflacji realna stopa procentowa pozostaje głęboko ujemna. Mieszkania, które w ostatnich latach drożały o 10-12 proc. rocznie, dobrze sprawdzają się jako aktywa chroniące oszczędności przed utratą wartości.

W 2021 roku nabywcy gotówkowi odpowiadali za 50 proc. wszystkich transakcji, a obecnie odsetek ten wynosi aż 70-80 proc. Z kolei fundusze inwestycyjne działające w ramach najmu instytucjonalnego (PRS) powinny być bardziej zainteresowane zakupami dużych pakietów lokali lub nawet całych osiedli. Spodziewamy się, że popyt na tego typu nieruchomości będzie rósł wskutek migracji do Polski obywateli Ukrainy oraz przejścia na rynek wynajmu tych osób, które utraciły zdolność kredytową. Dla rynku sprzedaży mieszkań w drugiej połowie roku kluczowe znaczenie może mieć polityka monetarna i jej działania, a w szczególności wysokość stóp procentowych NBP i zapowiedzi, co do kierunków ich zmian w bliższym i dalszym terminie.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A.

W pierwszym półroczu zakontraktowaliśmy 177 mieszkań, z czego 104 w drugim kwartale br.  Wynik ten był o 53 proc. niższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Dodać jednak należy, że także nasza oferta była w tym okresie również o połowę mniejsza. Na sprzedaż istotny wpływ miało wprowadzenie Polskiego Ładu, który obniżył wynagrodzenia, wysoka inflacja, wybuch wojny, ale nade wszystko seria gwałtownych podwyżek stóp procentowych i zaktualizowana, restrykcyjna rekomendacja KNF dotycząca badania zdolności kredytowej.

W wyniku działań NBP i KNF dziś na rynku pierwotnym transakcji dokonują w zasadzie tylko osoby o wysokich zarobkach lub dysponujące gotówką. Część transakcji, z uwagi na dynamicznie rosnące stawki najmu, stanowią zakupy inwestycyjne. Jednocześnie duży wzrost kosztów materiałów, wynagrodzeń, gruntów pod zabudowę czy finansowania inwestycji nieuchronnie przekłada się na wzrost cen mieszkań, niezależnie od niskiego popytu.

Rozumiejąc dzisiejszą trudną sytuację potencjalnych nabywców zdecydowaliśmy się na odroczenie startu nowych inwestycji do czasu, gdy zdolność kredytowa klientów się poprawi. Oznacza to oczywiście jeszcze skromniejszą ofertę i niższe planowane wolumeny sprzedaży w drugiej połowie roku.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

W drugim kwartale 2022 roku spółka zawarła 587 umów deweloperskich i przedwstępnych. W ujęciu półrocznym spadek wynosi około 35 proc. Przy interpretacji tych wyników trzeba jednak pamiętać o bardzo wysokiej bazie porównawczej, bowiem poprzedni rok był pod względem sprzedaży rekordowy. W drugim półroczu spodziewamy się zbliżonych wyników. W naszym przypadku na plus powinno zadziałać niedawne uruchomienie sprzedaży w nowych, oczekiwanych przez rynek inwestycjach, na przykład w wysokościowcu Atal Olimpijska. Odbiorcami prestiżowych inwestycji, jak ta w Katowicach, są klienci, którzy w mniejszym stopniu lub wcale finansują zakup kredytem.

Cezary Grabowski, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Sytuacja w tym roku bardzo się zmieniła w porównaniu do roku poprzedniego. Dotyczy to przede wszystkim elementów kształtujących dynamikę popytu. Jednak nadal obserwujemy duże zainteresowanie mieszkaniami. Nasz wynik sprzedażowy w drugim kwartale tego roku był lepszy od osiągniętego w pierwszym kwartale br., co oczywiście bardzo nas cieszy. W związku ze wzrostem stóp procentowych i trudniejszym dostępem do kredytów dla klientów indywidualnych, zauważalny jest spadek zainteresowania zakupem lokali przez osoby sięgające po tego rodzaju finansowanie.

Jednak dostępność kredytów to nie jedyny element decydujący o poziomie popytu na rynku mieszkaniowym. Warto zwrócić uwagę na fakt, że w 2021 roku 6 na 10 naszych klientów realizowało zakup mieszkania przy pomocy gotówki. W tym roku, równocześnie z mniejszą liczbą klientów korzystających z kredytów, odnotowaliśmy duży wzrost zakupów za gotówkę, co zaowocowało wspomnianymi, dobrymi wynikami sprzedaży.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W pierwszym półroczu 2022 roku Grupa Robyg podpisała 1241 umów deweloperskich i przedwstępnych oraz 1083 umowy rezerwacyjne w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu i Wrocławiu. Spółka rozpoznała w przychodach 785 lokali.

Pierwsze półrocze 2022 roku było trudne dla całej gospodarki i Polaków. Wszyscy wspieraliśmy obywateli Ukrainy. Rynek mieszkaniowy także nagle zmienił się ze względu na rosnące stopy procentowe i wysoką inflację. Mimo to firma realizuje swoje cele, wprowadzając kolejne inwestycje do sprzedaży. Zgodnie ze strategią ogłoszoną wraz z wynikami 2021 roku zmieniliśmy nasze cele i przekierowaliśmy działania częściowo na rynek PRS. Wszystkie nasze budowy są prowadzone zgodnie z harmonogramami. Staramy się utrzymywać stabilną i płynną działalność zarówno w zakresie budowy, jak i sprzedaży mieszkań. Szukamy też gruntów w różnych lokalizacjach i nie wykluczamy wejścia do nowych miast. Teraz oczekujemy na zapowiedziane działania rządu wspierające kredytobiorców i nabywców mieszkań. To bardzo ważne, aby kupujący mogli w sposób odpowiedzialny budować swoją przyszłość. Posiadanie mieszkania determinuje w dużej mierze decyzje rodzinne, a więc wpływa bezpośrednio na demografię.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

W drugim kwartale 2022 roku zakontraktowaliśmy sprzedaż 114 lokali i dostarczyliśmy 77 lokale. Nasze wyniki sprzedażowe są naturalnym efektem obecnej sytuacji ekonomicznej, a w szczególności spowolnienia w zakresie udzielania kredytów hipotecznych klientom. Jednocześnie widzimy poprawę względem pierwszego kwartału tego roku. Odnotowaliśmy 15 proc. wzrost, dlatego pozostajemy optymistami.

Doświadczenia związane z pandemią oraz wybuchem wojny w Ukrainie nauczyły nas elastycznego reagowania na zmiany rynkowe. Jeszcze mocniej różnicujemy też naszą ofertę, aby odpowiadać na zmieniające się potrzeby i możliwości finansowe naszych klientów. Część mieszkań w projektach Miasto Moje oraz Viva Jagodno będzie kwalifikować się do rządowych programów wsparcia, a już w przyszłym roku oddamy pierwsze 100 mieszkań dedykowanych segmentowi PRS w inwestycji Ursus Centralny. Nasze statystyki sprzedażowe pokazują, że obecnie około 30 proc. klientów wspomaga się w niewielkim stopniu kredytem, a 70 proc. realizuje zakup za gotówkę.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

W drugim kwartale 2022 roku zrealizowaliśmy zakładany plan sprzedaży. W porównaniu do ubiegłego roku kontraktacja była mniejsza o około 30 proc. Biorąc pod uwagę rodzaj dostępnej oferty w pierwszym półroczu 2022 oraz dalsze plany firmy w bieżącym roku, a także tegoroczną sytuację gospodarczą w kraju i na arenie międzynarodowej, odnotowana różnica w poziomie kontraktacji nie była zaskoczeniem i została przewidziana.

Z racji zdywersyfikowanej oferty oraz wielu lat doświadczenia na rynku oceniamy możliwości sprzedażowe umiarkowanie pozytywnie. Spora część naszych projektów to inwestycje w standardzie premium, które w większości nabywane są przez klientów gotówkowych. Dodatkowo, dzięki długoletniej obecności na rynku posiadamy rozbudowaną bazę klientów, a także umiejętności w tworzeniu nowych ścieżek pozyskiwania nabywców, co pozwala nam trafiać do osób posiadających budżet, pozwalający na zakup zarówno przy posiłkowaniu się finansowaniem zewnętrznym, jak i bez niego.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Tegoroczne wyniki sprzedażowe są znacząco niższe od ubiegłorocznych. Obserwujemy spadek, nie tyle zainteresowania zakupem, co dokonywanych rezerwacji i w efekcie zawieranych umów. Wielu klientów jest zmuszonych do rezygnacji z kupna mieszkań ze względu na brak zdolności kredytowej. W przypadku naszej firmy na spadek sprzedaży miało też wpływ przesunięcie w czasie wprowadzenia nowych etapów inwestycji. Ze względu na przewidywane koszty realizacji projektów zdecydowaliśmy się odczekać kilka miesięcy, żeby móc zweryfikować koszty, a co za tym idzie rentowność inwestycji . W takiej sytuacji brak możliwości uzupełnienia oferty w naturalny sposób pociąga za sobą spadek sprzedaży. Z informacji płynących z rynku wynika, że jest to obecnie dość powszechna strategia stosowana przez firmy deweloperskie.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Pierwsza połowa roku zakończyła się nieco słabszymi wynikami niż rok wcześniej, ale nadal utrzymywał się duży popyt, zwłaszcza inwestycyjny, stymulowany w znacznym stopniu przez klientów gotówkowych. Przed nami druga połowa roku i nowe wyzwania.

Marcin Michalec, CEO Okam

Cały rynek deweloperski mierzy się teraz ze spowolnieniem, spowodowanym sytuacją makroekonomiczną oraz pogarszającą się kondycją krajowej gospodarki. Inflacja, w tym rosnące ceny materiałów budowlanych, wojna w Ukrainie, spadek siły nabywczej i niska zdolność kredytowa, wszystko to odbija się negatywnie na branży, która odnotowuje spadki w porównaniu z poprzednimi latami. Choć obecna sytuacja geopolityczna i ekonomiczna nie pozostawia miejsca na duży optymizm, wciąż mamy nadzieję na stabilizację w dłuższej perspektywie.  

Aktualnie obserwujemy, że w ramach naszych inwestycji mieszkania kupują w dużej mierze klienci dysponujący gotówką, traktujący zakup w kategorii inwestycji z przeznaczeniem również na najem.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Ubiegły rok przyniósł branży ponadprzeciętne wyniki. Planując sprzedaż w tym roku założyliśmy zmianę tempa sprzedaży. Plany, jakie przyjęliśmy są wysokie, jak na okoliczności, które dotykają obecnie gospodarkę. Jednak mimo to realizujemy je systematycznie.

Kolejne podwyżki stóp procentowych systematycznie zmniejszają liczbę osób, które mogą pozwolić sobie na kredyt. Powodem są nie tylko wysokie raty, ale także brak zdolności kredytowej, której uzyskanie teraz graniczy z cudem. Zauważyliśmy jednak, że klienci tak łatwo nie rezygnują z zakupu mieszkania, dzwonią, pytają, korzystają z porad naszych konsultantów. Częściej decydują się na mniejsze lokale lub szukają alternatywnych sposobów na zakup własnego M. Dlatego wychodzimy im naprzeciw i oferujemy korzystny system płatności 20/80. 80 proc. ceny płatne jest po zakończeniu budowy. Ponadto klienci, którzy na zakup mieszkań potrzebują uruchomić kredyt hipoteczny mogą liczyć na naszą pomoc.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Obserwujemy spowolnienie sprzedaży, ponieważ wzrosła inflacja oraz znacząco spadła zdolność kredytowa nabywców. Nasze projekty cechują ekonomiczne ceny i dogodna lokalizacja na obrzeżach Warszawy, dlatego jesteśmy przekonani, że popyt na nasze mieszkania będzie na odpowiednim poziomie.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.

Obecnie możemy zaoferować nabywcom ponad 2,1 tys. mieszkań, a w przygotowaniu znajdują się inwestycje z kolejnym 1 000 lokali. Dla porównania, w drugim kwartale 2021 roku w ofercie firmy znajdowało się około 1 tys. mieszkań. W naszym banku ziemi znajdują się grunty pod budowę następnych 8 tys. lokali, a decyzje o uruchamianiu nowych projektów będziemy dostosowywać do bieżących warunków rynkowych.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Mamy aktualnie w ofercie około 3,1 tys. mieszkań. W ujęciu r/r - w maju 2021 ich liczba wynosiła 3,6 tys.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Na przestrzeni ostatniego roku nasza oferta znacznie wzrosła. Na koniec 2020 roku w sprzedaży mieliśmy 238 mieszkań, natomiast na koniec 2021 roku aż 713 lokali.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Mamy obecnie w portfelu bardzo zróżnicowaną i atrakcyjną ofertę. W osiedlu Horizon w Gdańsku, inwestycji położonej niedaleko Zatoki, w dzielnicy o wysokim potencjale uruchomiliśmy sprzedaż kolejnej puli mieszkań. W przedsprzedaży jest także drugi etap inwestycji Nad Odrą w Szczecinie, gdzie większość mieszkań jest z widokiem na rzekę. Atrakcyjną ofertę  mieszkań mamy dla klientów chętnych do zamieszkania w Pruszkowie, w osiedlu Stacja Centrum, w cichej, spokojnej i zielonej lokalizacji, znakomicie zarazem skomunikowanej z centrum Warszawy.

W Chorzowie w inwestycji Osiedle Kościuszki, położonej blisko Parku Śląskiego nasza oferta łączy wysoki prestiż z niską ceną w porównaniu z rynkiem. Mieszkanie można tu kupić w kwocie od ponad 218 tys. zł. W projektach Bliska Wola w Warszawie i w Hanza Tower w Szczecinie zostały nam już ostatnie mieszkania, ale w obiekcie przy ulicy Pileckiego 59 w Warszawie można jeszcze wybierać z bogatej oferty kompaktowych lokali inwestycyjnych. W sprzedaży zostały nam także 32 apartamenty w obiekcie Jerozolimskie Invest w al. Jerozolimskich w Warszawie.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service

Obecnie mamy w sprzedaży ponad 400 mieszkań i domów w Krakowie w inwestycjach: Piasta Park, Lema 28, Nova Wiosenna oraz Na Błonie 106 na Woli Justowskiej. Oferujemy również domy w zabudowie bliźniaczej w podkrakowskich Mogilanach oraz w Katowicach w inwestycji Na Koszutce, a także projekcie Dom przy Filharmonii oraz Bytkowska 2.0. W tym roku rozpoczynamy również realizację kilku nowych inwestycji, więc pula mieszkań znacząco się zwiększy.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W tym roku Grupa Robyg podjęła wiele nowych wyzwań i zdecydowała o częściowej aktualizacji swojej dotychczasowej strategii. Sprzedaż 100 proc. udziałów Robyg przez Bricks na rzecz TAG Immobilien AG, jednej z wiodących firm na rynku mieszkań na wynajem w Niemczech, która została sfinalizowana 31. marca 2022 roku, skłoniła nas do analizy naszego banku ziemi i przeznaczenia jego części na mieszkania na wynajem (PRS). Naszym celem jest posiadanie 20.000 mieszkań do wynajęcia do końca 2027 roku i równolegle planujemy dalszą sprzedaż mieszkań na poziomie 2500 mieszkań rocznie.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Obecnie mamy w sprzedaży 588 lokali, w tym domy szeregowe w Falentach. Podobnie było w ubiegłym roku. Wtedy mieliśmy w sprzedaży 516 mieszkań. Zgodnie z planem, w drugim kwartale br. mocno zasilimy ofertę. Przed nami uruchomienie sprzedaży w projekcie przy Studziennej w Warszawie z 80 jednostkami oraz w kolejnym etapie Novej Królikarni, gdzie do sprzedaży trafi 11 mieszkań. W maju uruchomiliśmy natomiast przedsprzedaż wyjątkowego w naszym portfolio projektu – EKO Falenty. Wybudujemy tam 42 nowoczesne domy w zabudowie szeregowej z pakietem rozwiązań ekologicznych w każdym.

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom S.A.

Jako lider rynku wrocławskiego zawsze dbamy o utrzymanie poziomu oferty na określonym udziale rynku. Niezależnie od zmian prawnych czy problemów gospodarczych, wprowadzamy kolejne inwestycje zgodnie z założonym wcześniej planem. Obecnie co piąte mieszkanie kupowane we Wrocławiu na rynku pierwotnym pochodzi z naszej oferty. Możemy więc pochwalić się pozycją najczęściej wybieranego dewelopera w stolicy Dolnego Śląska. Taki sukces wiąże się z odpowiedzialnością, dlatego nieustannie uzupełniamy naszą ofertę, która na przestrzeni ostatniego roku utrzymywała się na poziomie około 800 mieszkań.  

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Mamy zdecydowanie mniejszą ofertę mieszkaniową niż rok temu, co jest skutkiem przedłużania się procedur związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

W ciągu ostatniego roku sprzedaliśmy rekordową ilość mieszkań, stąd oferta nieco nam się skurczyła w porównaniu z ilością lokali, które oferowaliśmy rok temu. Staramy się natomiast na bieżąco ją uzupełniać. Dlatego nie wstrzymujemy się z wprowadzaniem do sprzedaży i realizacją nowych inwestycji.    

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. Relacji z Klientem w Aria Development

Nasza oferta jest porównywalna do tej sprzed roku. Dwanaście miesięcy temu w sprzedaży mieliśmy mieszkania w dwóch osiedlach, kończyliśmy sprzedaż Osiedla Łomianki i rozpoczynaliśmy pierwszy i drugi etap Osiedla Natura 2 w Wieliszewie. Z kolei kilka tygodniu temu rozpoczęliśmy realizację trzeciego etapu Osiedla Natura 2. W jego ramach do oferty wprowadziliśmy 80 mieszkań o powierzchni od 29 mkw. do 76 mkw.

Teresa Witkowska, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Napollo Residential

Oferta Napollo skurczyła z powodu znacznej ilości sprzedanych mieszkań. Przykładowo, inwestycja na Starej Ochocie, która jest już praktycznie na ukończeniu została sprzedana prawie w całości. Pozostałe nasze projekty są w realizacji i tam sprzedaż również jest w trakcie.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Rozwijamy portfel inwestycji, w ostatnim czasie nasze zasoby powiększyły się o nowe grunty w atrakcyjnych lokalizacjach Warszawy. Posiadamy w banku ziemi tereny, które w najbliższych latach pozwolą nam na realizację nowych osiedli w warszawskich Włochach, Ursusie i na Białołęce. Obecnie prowadzimy sprzedaż mieszkań w osiedlu Fabrica Ursus i Miasteczko Jutrzenki oraz przygotowujemy się do otwarcia kolejnych etapów inwestycji -Dzielnica Róż i Dzielnica Lawendy.

Marcin Michalec, CEO Okam

Nasza aktualna oferta składa się z kilku inwestycji w największych, polskich miastach. Mamy jeszcze dostępnych kilkadziesiąt mieszkań w inwestycji Central House w Warszawie. Podobnie sytuacja wygląda w Strefie PROGRESS w Łodzi. Do nabycia są także mieszkania w Inspire w Dolinie Trzech Stawów w Katowicach. Pozostało nam jeszcze także kilka mieszkań w etapie C w BOHEMA – Strefa Praga i już rozpoczęliśmy przedsprzedaż 67 loftów w historycznym budynku Warzelni. Nie tak dawno rozpoczęliśmy również przedsprzedaż w ramach planowanej inwestycji na warszawskiej Woli – CITYFLOW, gdzie sprzedanych zostało już około 25 proc. lokali. Staramy się rozwijać na bieżąco ofertę, kończyć jeden projekt lub etap inwestycji i przechodzić płynnie do następnego. Na przestrzeni ostatnich lat utrzymujemy podobny poziom sprzedaży mieszkań w skali roku i pragniemy go podtrzymywać. Przed nami duży, wieloetapowy projekt na warszawskim Żeraniu, który wzbogaci naszą ofertę na rynku.

Zasoby sektora PRS w Polsce rosną. W ubiegłym roku do najmu instytucjonalnego trafiało już niemal jedno na pięć budowanych mieszkań, co miało także istotne przełożenie na wyniki deweloperów. W 2021 roku wartość inwestycji w portfele mieszkań na wynajem w naszym kraju, według danych Walter Herz, wyniosła około 725 mln euro. Na polskim rynku jest już prawie 8 tys. lokali oferowanych w segmencie PRS i kolejnych kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w przygotowaniu.   

W tym roku rynek mieszkaniowy wszedł w proces przyspieszonej transformacji. Stało się tak między innymi za sprawą podwyżki stóp procentowych i nowelizacji rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, które drastycznie obniżyły zdolność kredytową nabywców mieszkań i poważnie ograniczyły ich udział w strukturze sprzedaży deweloperskiej.  

Odcięcie kupujących od kredytów powoduje, że perspektywy rynku najmu wydają się dziś być większe niż kiedykolwiek wcześniej. Z drugiej strony jednak, inwestorzy mówią o dużej niepewności związanej z geopolityką i konfliktem za naszą wschodnią granicą oraz rosnącą inflacją, kosztami realizacji i finansowania inwestycji. Nie wycofują się jednak z rynku PRS, ale wstrzymują z decyzjami i przyglądają rozwojowi sytuacji. 

Coraz więcej negocjacji funduszy z deweloperami

A jeszcze na początku bieżącego roku propozycje zagranicznych funduszy, które inwestują u nas w sektorze PRS i chciały wejść we współpracę z deweloperami były dla firm często mało konkurencyjne. Powodem był bardzo wysoki popyt ze strony nabywców indywidualnych i wyższe marże, jakie można było uzyskać z tej sprzedaży. Teraz, kiedy mieszkania sprzedają się znacznie wolniej, oferta inwestorów stwarza deweloperom możliwość utrzymania produkcji, uzupełnienia przychodów oraz szybszego zwrotu kapitału. Sami więc inicjują kontakt z funduszami. Te potrzebują jednak dziś głębszych analiz i więcej czasu na podjęcie decyzji.  

Rozbudowa portfeli mieszkań na wynajem w Polsce jest bowiem możliwa tylko poprzez kontraktację lokali w budynkach, które dopiero powstaną. A tymczasem, ilość rozpoczynanych budów zaczęła spadać. Firmy wstrzymują nowe projekty, bo wielką trudność sprawia im teraz planowanie budżetów inwestycji.  

– W obecnej sytuacji fundusze inwestujące w sektorze PRS w portfele mieszkań na wynajem mogą okazać się dużym wsparciem dla pierwotnego rynku mieszkaniowego w naszym kraju. Rozszerzenie współpracy z nimi stanowi aktualnie dla firm deweloperskich optymalne rozwiązanie, pozwalające im na rozwijanie działalności, choć prawdopodobnie kosztem niższej marży – przyznaje Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz. – Wejście na rynek PRS planuje, nie tylko wielu deweloperów mieszkaniowych, ale także firmy działające w sektorze komercyjnym, jak np. Cavatina. Rynek jest podzielony, część firm chętnie negocjuje z funduszami, a część czeka na ustabilizowanie się sytuacji. Zainteresowanie ze strony inwestorów jest natomiast nadal bardzo duże. Świadczą o tym choćby zawierane niedawno duże transakcje inwestycyjne, czy zapowiadane wejście na nasz rynek PRS przez firmy Hines i Kajima, które planują pierwsze inwestycje w drugim półroczu tego roku – dodaje.

Nowe zapisy w umowach kontraktacyjnych

Katarzyna Tencza twierdzi, że fundusze zaczynają nawet wracać teraz do analizy projektów, w przypadku których negocjacje zostały wcześniej zawieszone. Dyskutowane są różne modele współpracy, co związane jest z podziałem ryzyka inwestycyjnego. – Wysoka inflacja sprawia, że w perspektywie kilkuletniej trudno jest oszacować koszty związane z realizacją projektów i ich finansowaniem, a tym samym utrzymać optymalny zwrot z inwestycji. Dotychczas w przypadku większości kontraktacji fundusze preferowały sztywno określone ceny zamawianych mieszkań i nie partycypowały w ryzyku wzrostu kosztów. Obecnie by móc precyzyjniej określić cenę sprzedaży, przede wszystkim trzeba zaczekać z rozmowami do momentu otrzymania pozwolenia na budowę dla inwestycji. A ponadto, omawiane jest wprowadzenie do umów inwestycyjnych klauzul umożliwiających waloryzację. W ten sposób deweloperzy chcą zabezpieczyć się przed wzrostem cen materiałów i wykonawstwa – zauważa.    

Rosnące stopy procentowe stwarzają dziś niebywałą szansą dla naszego rynku najmu. Obserwujemy niespotykany dotychczas popyt na najem mieszkań, generowany także napływem uchodźców z Ukrainy, jak również Białorusi i Rosji. Widoczne jest duże zainteresowanie najmem ze strony firm przenoszących do naszego kraju swoich pracowników wraz z rodzinami, którym zapewniają zakwaterowanie. To powoduje, że nawet lokale z dłuższym terminem oddania oferowane w wynajmie instytucjonalnym kontraktowane są w ekspresowym tempie bez oporu przed naliczaniem opłat w euro.

Taka forma wynajmu niesie firmom większą wygodę niż wynajem od indywidualnych właścicieli. W ramach abonamentu najemca może bowiem wymagać określonego standardu mieszkania, transparentnej umowy, szybkiej obsługi w przypadku awarii, czy pakietu obejmującego m.in. internet, wyposażenie, aplikację do zarządzania najmem i indywidualnego opiekuna klienta, czy możliwość zmiany lokalu na inny.

Szersze możliwości dla rozwoju sektora PRS

Eksperci oczekują dalszego wzrostu stawek najmu w Polsce, co daje jeszcze większe perspektywy dla rozwoju sektora PRS. Tym bardziej, że nieruchomości w naszym kraju wciąż są bardzo konkurencyjne cenowo w porównaniu z rynkami zachodnimi. Jak podaje Walter Herz, stopy kapitalizacji w sektorze PRS dla nieruchomości z segmentu prime w Warszawie wyniosły w tym roku do 4,70 proc.

- Zmiana kierunków inwestycyjnych na rynku nieruchomości wiąże się też z rozbudową działu Land Development Walter Herz, który dedykowany jest do obsługi nowych projektów. Oferujemy usługi deweloperom i inwestorom działającym także w segmencie mieszkaniowym. Prowadzimy analizy, zabezpieczamy grunty i przygotowujemy je pod inwestycje. Zapewniamy obsługę projektów od strony formalnej i technicznej oraz administracyjnej, m.in. pozyskujemy pozwolenia na budowę, WZ i decyzje środowiskowe mówi Katarzyna Tencza.

Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań utrzymuje się wciąż na naszym rynku na wysokim poziomie. Przekonamy się jednak niedługo ile z nich będzie teraz wykorzystane. Deweloperzy będą prawdopodobnie mocno dostosowywać nową ofertę do potrzeb rynku i projektować mieszkania inaczej. Na znaczeniu zyskują ponownie kompaktowe lokale, zapewniające relatywnie dużą liczbę pomieszczeń na niewielkiej powierzchni.

Przed deweloperami otwiera się też możliwość związana z przekształceniami nieruchomości. Przygotowane zostały bowiem założenia projektu umożliwiającego zmiany funkcji nieruchomości i przekształcanie budynków biurowych oraz handlowych w budynki mieszkalne, co ma pomóc w zwiększeniu zasobów mieszkaniowych. To może okazać się dla inwestorów istotnym ułatwieniem, bo dzięki ustawie możliwe będzie wykorzystanie terenów, na których znajdują się słabo radzące sobie obiekty biurowe i wielkopowierzchniowe centra handlowe w osiedla. Prawdopodobieństwo realizacji tego typu inwestycji wzrasta, jeśli weźmiemy pod uwagę relatywnie niskie ryzyko szacowania kosztów w takich projektach.

W najbliższym czasie dowiemy się także, z jakim zainteresowaniem rynkowym spotka się rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego. Wszystko zależało będzie od tego, czy umożliwi kredytobiorcom bez zgromadzonych oszczędności na udział własny, zaciągnięcie kredytu z korzystnym oprocentowaniem. Deweloperzy sądzą jednak, że z wielu powodów wpływ programu na rynek będzie znikomy.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.

Realizacja inwestycji w mniejszych miastach w obecnej sytuacji rynkowej jest trudna. O ile dostępność gruntów jest tam zdecydowanie lepsza, o tyle poważną barierę stanowi relacja akceptowalnej dla klientów ceny do realnych kosztów budowy. Trudno jest realizować projekt w lokalizacji, gdzie nabywcy są w stanie zapłacić nie więcej niż 7-8 tys. zł za metr mieszkania, a wydatki na generalne wykonawstwo wynoszą 5-6 tys. zł za mkw. Jeśli doliczymy do tego nakłady na działkę, finansowanie, czy koszty operacyjne taka inwestycja staje się nierentowna.

Spodziewałbym się raczej, że deweloperzy będą rozbudowywać ofertę tańszych mieszkań w miejscowościach satelitarnych na obrzeżach dużych aglomeracji, jak np. Piaseczno i Ząbki pod Warszawą czy Wieliczka pod Krakowem. Realizacja takich projektów wiąże się ze stosunkowo mniejszym ryzykiem. Nasza spółka nie wyklucza rozwoju w tym kierunku. Pozostajemy także otwarci na realizację projektów mixed-use czy rewitalizację istniejących obiektów.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Obecnie skupiamy się na 7 największych miastach, w których mamy zabezpieczone grunty. Nie zmieniamy więc modelu działania, choć nie wykluczamy obecności w mniejszych miastach w przyszłości. Przykładem tego są aktualnie prowadzone inwestycje w Piotrkowie Trybunalskim oraz Gliwicach, które są ważnym ośrodkiem w śląskiej metropolii.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service

Posiadamy banki ziemi w całej Polsce oraz środki własne, pozwalające na realizację kolejnych inwestycji. Jedna z naszych najnowszych inwestycji powstanie w Zagłębiu Dąbrowskim, około 15 km samochodem od centrum Katowic. To inwestycja idealna dla osób poszukujących odpoczynku od zgiełku miasta, ceniących sobie ciszę oraz bliskość terenów zielonych. Inwestycja łączy zielone otoczenie, rozbudowaną infrastrukturę oraz szybką komunikację z większymi ośrodkami miejskimi na Śląsku. Na tą chwilę nie planujemy budowy kompleksów typu mixed-use ani realizacji projektów opartych o rewitalizację istniejących już budynków.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus

Wyznajemy pogląd, że rozlewanie się miast jest niekorzystne z wielu względów. Począwszy od uszczuplania naturalnych terenów zielonych po niedostatecznie rozwinięty  transport publiczny i korkowanie się dróg na przedmieściach. Mamy jednak świadomość powodów, dla których proces ten nasila się coraz bardziej. Uważamy, że w Poznaniu jest jeszcze sporo do zrobienia. Jest wiele budynków, które wymagają rewitalizacji, co obejmuje również urbanizację terenów poprzemysłowych. To zagadnienia, które leżą w sferze naszych inwestycyjnych zainteresowań. Nowe projekty mieszkaniowe w centrum miasta powinny, oprócz zabudowy mieszkaniowej, obejmować właśnie rewitalizację oraz zakładanie nowych obszarów zielonych by podnieść komfort życia w mieście.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Od lat dewizą J.W. Construction jest stabilność i bezpieczeństwo funkcjonowania, które osiągamy przede wszystkim poprzez konsekwentne stosowanie zasady nie kupowania gruntów drogich, za wszelką cenę ponieważ mamy zasobny, budowany latami bank ziemi. Budujemy w różnych regionach Polski, co daje nam komfort i w jakimś stopniu ubezpiecza nas od wahań koniunktury. Obecnie prowadzimy inwestycje w Warszawie i aglomeracji warszawskiej – w Pruszkowie (Stacja Centrum) i Ożarowie Mazowieckim (Villa Campina), a także w Szczecinie (Nad Odrą), Gdańsku (Osiedle Horizon) i Chorzowie (Osiedle Kościuszki). Mamy w planie uruchomienie kolejnej, trzeciej już inwestycji w Szczecinie i w lokalizacji podmiejskiej, pod Krakowem.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Szukamy gruntów w różnych lokalizacjach i nie wykluczamy wejścia do nowych miast. Jednak od 2022 roku zmieniliśmy strategię w związku z pozyskaniem nowego właściciela i strategicznego partnera – Tag Immobilien. Naszym celem jest posiadanie 20.000 mieszkań do wynajęcia do końca 2027 roku i równolegle planujemy dalszą sprzedaż mieszkań na poziomie 2500 mieszkań rocznie.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Od lat koncentrujemy działalność w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu oraz Szczecinie. Te miasta są bardzo atrakcyjne dla klientów, dlatego będziemy je wzbogacać także o ofertę z segmentu PRS. Wierzymy, że dobra znajomość tych rynków pozwala nam dostarczać klientom produkty uszyte na miarę ich potrzeb, w dobrych lokalizacjach, w otoczeniu zieleni, przy wykorzystaniu wysokiej jakości materiałów budowlanych. W przypadku PRS odpowiadamy na rosnące zapotrzebowanie na wynajem. Tym samym naszą uwagę koncentrujemy na rozbudowywaniu banku ziemi w tych aglomeracjach lub w ich obrębie. Pod Szczecinem, w gminie Kołbaskowo powstaje duże osiedle Nowe Warzymice, a w maju uruchomiliśmy przedsprzedaż podwarszawskiej inwestycji EKO Falenty, gdzie powstaną 42 domy w zabudowie szeregowej. Oba te projekty powstają pod dużymi miastami i są dobrze skomunikowane z ich centralnymi częściami. W obu stawiamy na ekologię. Nasz bank ziemi jest aktualnie zabezpieczony na ponad 5.500 lokali o łącznej powierzchni ponad 313 tys. mkw.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper S.A.

Jesteśmy obecni w Sobótce, miejscowości charakteryzującej się dużym potencjałem i rozbudowaną infrastrukturą miejską. Dojazd samochodem do Wrocławia, ważnego ośrodka aktywności zawodowej zajmuje około pół godziny. Istnieje możliwość skorzystania również z połączeń autobusowych, a od niedawna do stolicy Dolnego Śląska można dojeżdżać w wygodny sposób pociągiem, dzięki nowej, bezpośredniej linii kolejowej. Właśnie w Sobótce, w niezwykle urokliwej lokalizacji, tuż przy parku krajobrazowym powstaje Lokum Monte, kameralne osiedle z prywatną strefą wellness. Na terenie inwestycji znajdują się pełne urozmaiconej zieleni strefy relaksu, a także place zabaw dla najmłodszych. Koncepcja architektoniczna nawiązuje do miejsca, w którym zlokalizowane jest osiedle. W ramach inwestycji do sprzedaży trafiły funkcjonalne mieszkania dwu, trzy i czteropokojowe o powierzchni od 39 mkw. do około 100 mkw. Część z nich wyposażona jest w ogródki, garderoby, antresole lub dwie łazienki. Zróżnicowana oferta sprawia, że inwestycja wzbudza zainteresowanie singli, par i rodzin z dziećmi, a także przyciąga osoby pracujące w trybie zdalnym i poszukujące spokojnej, zacisznej okolicy.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Stale monitorujemy rynek i analizujemy pojawiające się oferty sprzedaży działek pod kątem naszych potencjalnych inwestycji. Nie wykluczamy więc, że podejmiemy się projektu w innej lokalizacji niż Poznań i jego ościenne gminy, gdzie mamy zgromadzony bank ziemi. Rozpoczniemy wkrótce przedsprzedaż mieszkań i domów w podpoznańskiej Dąbrówce, w gminie Dopiewo, gdzie budujemy kolejny, dwunasty etap naszego flagowego osiedla. Osiedle Księżnej Dąbrówki jest sukcesywnie rozbudowywane zgodnie z długoletnią wizjonerską strategią. Mówiąc o mniejszych miejscowościach, mamy również na myśli kurorty. W takich lokalizacjach także mamy już zaplanowane projekty.

Co do inwestycji mixed-use, muszę przyznać, że ten koncept interesował nas już wcześniej i mamy inwestycję realizowaną według tej wizji. To będący już na zaawansowanym etapie budowy FIQUS Marcelin w Poznaniu. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Tak, planujemy projekty mixed-use oraz inwestycje w mniejszych ośrodkach miejskich. Wraz ze wzrostem cen w dużych miastach, rozpowszechnieniem pracy zdalnej, mniejsze i tańsze lokalizacje zyskały na znaczeniu. Jednak wzrost rynku pierwotnego w małych miastach też ma swoje ograniczenia ze względu na mniejsza chłonność i fakt, że koszty realizacji są porównywalne w całym kraju. Zdarza się też, że w mniejszych ośrodkach, w których w ostatnich latach zwiększyła się aktywność deweloperów, koszty wykonawstwa są wyższe niż w Warszawie, ze względu na duży popyt i mniejszą podaż firm budowlanych.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Dotychczas skupialiśmy swoją działalność wyłącznie na warszawskim rynku deweloperskim. Działamy na nim od ponad 17 lat. Jesteśmy przekonani, że Warszawa jest miejscem, gdzie mieszkania zawsze będą się sprzedawały. Mamy duży bank ziemi, więc z optymizmem patrzymy w przyszłość. Natomiast w ostatnim czasie udało nam się pozyskać grunt w jednym z miast zlokalizowanym pod Warszawą. W związku z tym, planujemy rozpocząć naszą, pierwszą inwestycję poza granicami stolicy.

Dariusz Nagórski, dyrektor ds. Inwestycji w Aria Development

Uważnie obserwujemy zmiany na rynku i jesteśmy otwarci na przygotowywanie projektów w różnych formułach. Od samego początku istnienia firmy realizujemy inwestycje na obrzeżach miast. Budujemy osiedla położone w otoczeniu zieleni i tuż obok stołecznych najważniejszych szlaków komunikacyjnych, metra oraz podmiejskich kolei, które zapewniają szybki i dogodny dojazd do centrum miasta. Wydaje się nam, że w związku z niską podażą gruntów w rozsądnych cenach, mniejsze miasta będą przyciągać uwagę deweloperów.

Marcin Michalec, CEO Okam

W większych miastach, szczególnie w centralnych częściach  jest ograniczona dostępność gruntów inwestycyjnych pod realizację projektów mieszkaniowych. Zakładamy, że naturalnie rozbudowywać się będą ich obrzeża, a także miejscowości podmiejskie. Powstawać tam będą osiedla z dogodnym dojazdem do pracy w sąsiadujących dużych miastach. Jeśli chodzi o mniejsze miasta, wszystko zależy od poziomu ich rozwoju. Obserwując od dłuższego czasu napływ ludności m.in. z przyczyn zawodowych do największych miast, zakładamy, że nie będzie to aż taka skala. Jednakże dostępne w mniejszych miastach przestrzenie z pewnością zostaną zagospodarowane i przeznaczone także pod inwestycje mieszkaniowe ze względu na migrację do nich osób z jeszcze małych miejscowości czy wsi.

Oczywiście na bieżąco obserwujemy rynek i rozglądamy za atrakcyjnymi terenami pod kolejne projekty. Aktualnie jesteśmy obecni przede wszystkim w dużych miastach, jak Warszawa, Katowice czy Łódź. Realizujemy w stolicy projekt Central House czy BOHEMA - Strefa Praga. W Katowicach z kolei rozwijamy kolejne etapy Inspire w Dolinie Trzech Stawów. Przed nami duża inwestycja CITYFLOW na warszawskiej Woli czy wieloetapowa inwestycja na 64 ha terenie na Żeraniu, która rozłoży się na najbliższe kilkanaście lat. Będziemy koncentrować się też na inwestycjach z dużym potencjałem, jak te typu mix-used. Zakładamy, że ten trend będzie się w najbliższych latach rozwijał. Nasz kompleks mieszkaniowy Strefa PROGRESS, który powstaje w Łodzi i sąsiaduje z projektem Strefa Piotrkowska 217 wspólnie stanowić będą taki właśnie obiekt łączący funkcje mieszkaniową, kulturową, rozrywkową i usługową.

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom S.A.

Musimy pamiętać, że inwestycje stawiane są tam, gdzie jest klient, a nie tam, gdzie jest grunt. Trudność w pozyskaniu atrakcyjnej lokalizacji w centrach dużych miast może kierować działania deweloperów w dwie różne strony. Pierwszą jest wybór nowych miejsc dla inwestycji, obrzeży rynków regionalnych oraz tych mniejszych, o ile będzie na nie popyt. Drugą, o wiele ciekawszą, która w perspektywie długoterminowej może znacząco zmienić rynek nieruchomości jest rewitalizacja istniejących budynków, tych najstarszych, niespełniających wymogów związanych z bezpieczeństwem, termoizolacją czy ekologią. Jako firma jesteśmy otwarci na nowe możliwości i rozpatrujemy wiele opcji z perspektywy potencjalnego klienta. Chcemy, żeby mieszkanie w nowym miejscu nie kojarzyło się z kompromisem, ale postępem i zmianą na lepsze.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Z perspektywy deweloperów duże miasta stają się coraz mniej przyjazne do realizacji inwestycji budowlanych. Aurec Home, jak i cała branża, pomimo ogromnego zainteresowania klientów zakupem mieszkań w dużych miastach, musi mierzyć się z wieloma trudnościami, jakie obecnie stawia rynek. Przede wszystkim brakuje gruntów z przeznaczeniem pod zabudowę wielomieszkaniową. Pojawiają się także trudności w uzyskaniu warunków zabudowy oraz bardzo długi czas oczekiwania na otrzymanie pozwolenia na budowę. Z pewnością miejscowości położone blisko dużych miast, posiadające dobrą infrastrukturę oraz sprawną komunikację stanowią atrakcyjne miejsce do inwestycji.

Obecnie skupiamy się na realizacji dwóch rozpoczętych inwestycji na terenie Warszawy: Miasteczko Jutrzenki i Fabrica Ursus, która powstała w wyniku rewitalizacji zabytkowych budynków. Ruszamy także z budowę nowego osiedla My Forest zlokalizowanego na warszawskiej Białołęce z prywatnym lasem o powierzchni 4.000 mkw. dostępnym tylko dla domowników. Zakupiliśmy także ziemię pod kolejną inwestycję w urokliwym sąsiedztwie Kępy Potockiej z dostępem do rzeki.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Napollo Residential

Obecnie Napollo nie planuje rezygnacji z budowy inwestycji w dużych miastach.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Lokalizacje ościenne w stosunku do dużych miast od dłuższego czasu cieszą się popularnością wśród klientów i deweloperów. Przewidujemy, że ten trend będzie się utrzymywał. Interesują nas, zarówno lokalizacje w dużych miastach, jak i te ościenne lub dobrze skomunikowane z dużymi miastami. Kluczowa przy tym jest infrastruktura komunikacyjna oraz łatwy dostęp do zaplecza handlowo-usługowego i społeczno-oświatowego. Jesteśmy otwarci na różne projekty i różne lokalizacje, rozważamy wiele opcji.