Archiwum 13 grudnia 2023


nieruchomości 
gru 13 2023 Jak deweloperzy finansują projekty mieszkaniowe...
Komentarze: 0

Jak firmy pozyskują kapitał na budowę nowych projektów? Czy deweloperzy mają trudności ze zdobyciem finansowania na kolejne inwestycje mieszkaniowe? Jakie warunki oferują banki? Jaki wpływ mają koszty finansowania inwestycji na ogólny koszt budowy mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.


Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Jesteśmy dużą spółką o stabilnej sytuacji finansowej. Kredytami bankowymi posiłkujemy się w niewielkim stopniu, głównie w przypadku największych projektów. W zdecydowanej większości przypadków nasze inwestycje finansujemy ze środków własnych i wpłat klientów. Aktualnie oferowane warunki finansowe nie różnią się od tych proponowanych w ostatnich latach, zarówno marże, jak i inne parametry kredytowe utrzymują stabilne poziomy. Całkowity udział kosztów finansowych w budżecie projektu mieszkaniowego oceniamy na 3-5 proc.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Nie odnotowaliśmy szczególnych trudności w uzyskaniu finansowania. To co jest widoczne to bardziej asekuracyjna postawa banków, a co za tym idzie gorsze warunki, tj. zwiększenie wkładu własnego oraz % zrealizowanej sprzedaży do uruchomienia kredytów.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Jesteśmy bardzo wiarygodnym partnerem na rynku instrumentów finansowych. Dzięki temu łatwiej nam pozyskiwać środki z rynku na atrakcyjnych warunkach. Przykładem tego są niedawna emisja obligacji oraz emisja akcji serii F. Kapitał na finansowanie projektów pochodzi ze środków własnych oraz wpłat klientów.

Yaron Shama, wiceprezes, dyrektor finansowy Ronson Development

Nie mamy żadnych trudności z pozyskaniem finansowania dla naszych bieżących projektów, co wynika z dobrej historii kredytowej spółki. Kapitał na budowę kolejnych inwestycji pozyskujemy poprzez emisję obligacji w trybie emisji prywatnej oraz publicznej, z czym także nie mamy szczególnych problemów.

Jeśli zaś chodzi o warunki finansowania, to poza zmianą WIBOR, w ciągu ostatniego 1,5 roku pozostały niezmienne, a w niektórych przypadkach poprawiły się, bo na przykład udało nam się wynegocjować niższe marże odsetkowe. Koszty budowy są raczej stabilne, choć oczywiście wpływa na nie WIBOR.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Z uwagi na długą, ponad 30-letnią działalność na rynku i zgromadzenie stabilnej poduszki finansowej oraz aktywów nie mierzymy się mocno z problemem finansowania inwestycji. Co więcej, część z nich finansujemy w całości z własnych środków, wprowadzając do sprzedaży już gotowe mieszkania. Mowa tu na przykład o inwestycji Naturalnie Aluzyjna na warszawskiej Białołęce. Pozostałe przedsięwzięcia realizujemy przy częściowym wspomaganiu kredytami bankowymi, co z racji inflacji i rosnących stóp procentowych, odbiło się na wzroście kosztów realizacji inwestycji.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immoblier Polska

Nasze wyniki finansowe są bardzo dobre i nie mamy problemów ze zdobyciem środków finansowych na kolejne projekty. Nie dotyczą nas również trudności związane z kredytowaniem inwestycji.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Największym wyzwaniem dla deweloperów jest obecnie uruchamianie nowych inwestycji w związku z wydłużającym się czasem uzyskiwania pozwoleń na budowę. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę trwa teraz około 1,5 roku-2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy. Ze względu na ograniczony dostęp do gruntów, a także z powodu małej liczby wydawanych pozwoleń na budowę, znacznie spowalnia proces realizacji projektów. Dlatego administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury tak, aby budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona.

Na pewno ważne jest także pozyskiwanie nowych gruntów. Grupa TAG, która w Polsce posiada Robyg i Vantage, ma jeden z największych banków ziemi wśród deweloperów w Polsce, umożliwiający budowę około 23 tys. mieszkań. Dostępność gruntów jest obecnie mniejsza, ale cały czas jest ogromny potencjał dla zagospodarowania przestrzeni miejskich i dostarczania ciekawej oferty mieszkaniowej przez deweloperów. Bardzo ważne dla naszego rozwoju było podpisanie umowy z funduszem CenterBridge. Nasza współpraca wystartowała i kilka projektów już jest w realizacji. Istotne jest to, że mając partnera, możemy myśleć o większych zakupach.

Anna Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Wawel Service jest uznaną Grupą, która cieszy się zaufaniem na rynku finansowym i nie mamy kłopotu z pozyskaniem finansowania na nowe projekty. W dalszym ciągu chcemy finansować je kredytami bankowymi. Spodziewamy się natomiast, że w nowo rozpoczynanych projektach koszty będą większe i z pewnością będzie to miało przełożenie na wzrost cen mieszkań.

Tomasz Dotkuś, wiceprezes zarządu ds. finansowych Lokum Deweloper

Model finansowania projektów spółki zakłada, zarówno korzystanie ze środków własnych, jak i obcych, takich jak kredyt bankowy. Wielokrotne już podwyżki stóp procentowych miały duży wpływ na wzrost kosztów związanych z finansowaniem inwestycji, natomiast obserwujemy, że ostatnio uzyskane warunki pozyskania środków są korzystniejsze w porównaniu do wcześniejszych. Aktualna sytuacja płynnościowa spółki umożliwia stopniowe ograniczanie obcych źródeł finansowania nowych projektów. Najbardziej odczuwalne w kosztach finansowania inwestycji są nakłady na zakup gruntów. Transakcje dotyczące działek i nieruchomości pod budowę nowych osiedli finansujemy z wpływów z emisji obligacji i wypracowanego zysku.

Właśnie koszty zakupu gruntów stanowią bardzo istotny udział w całościowych nakładach inwestycyjnych. Z powodu niskiej dostępności odpowiednich działek, ich ceny są bardzo wysokie. Ponadto proces, którego finałem jest uzyskanie pozwolenia na budowę, jest mocno wydłużony i może trwać nawet kilka lat. W tym czasie ponosimy koszty odsetek od obligacji, co w kilkuletniej perspektywie przekłada się na znaczną ich wartość. W konsekwencji udział tych odsetek w cenie mieszkania w nowych inwestycjach może wynieść nawet 2 tys. zł do ceny metra kwadratowego mieszkania. Naturalnie koszty te ostatecznie będzie musiał ponieść nabywca mieszkania. Dlatego, tak ważne jest skrócenie czasu potrzebnego na uzyskanie pozwoleń na budowę przez deweloperów. Będzie to miało pozytywny wpływ na ogólne koszty realizacji inwestycji, co z kolei umożliwi zmniejszenie dynamiki wzrostu cen mieszkań. Odpowiedzialni włodarze miast dobrze to rozumieją i coraz chętniej sięgają po narzędzia administracyjne, które pozwalają skrócić ten proces, jak specustawa mieszkaniowa.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Wszystkie inwestycje realizujemy ze środków własnych. Dzięki temu nie mamy potrzeby finansowania zewnętrznego. Jest to bardzo bezpieczna sytuacja dla naszych klientów, gdyż nie zagraża nam utrata płynności finansowej, która jest trudna do utrzymania np. w przypadku znacznego spadku sprzedaży na prowadzonej budowie. Zdajemy sobie sprawę, że kredytowanie jest obecnie bardzo skomplikowane i długotrwałe, a deweloperzy korzystają przede wszystkim z finansowania pozyskanego z kapitału. Ponadto, nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nałożyła dodatkowe obciążenia finansowe i obowiązki na deweloperów, także niekorzystnie wpływa na ich sytuację finansową. W przypadku niewielkich firm dochodzi do zamrożenia inwestycji, a wśród dużych graczy – do zmian strategicznych.

Joanna Szafranek, CFO w Okam

Dobre projekty w atrakcyjnych lokalizacjach zawsze się obronią w procesie pozyskiwania finansowania zewnętrznego. W związku z powyższym, mimo pewnych turbulencji na rynkach finansowych w ciągu ostatnich miesięcy, nie odczuliśmy problemów z pozyskaniem finansowania dłużnego. W lipcu 2023 roku wyemitowaliśmy także obligacje korporacyjne, które cieszyły się znacząco większym zainteresowaniem niż przewidziana pula emisji, zarówno wśród inwestorów prywatnych, jak i instytucjonalnych.

Co do zasady, widoczna jest tendencja zacieśniania polityki finansowej banków. Natomiast należy pamiętać, że bank analizuje konkretny projekt realizowany przez konkretnego dewelopera, w związku z czym warunki finansowania udzielone przez dany bank mogą się znacząco różnić. Nie odczuliśmy na przestrzeni kilku ostatnich procesów, aby otrzymane warunki były istotnie gorsze od tych historycznych.

Damian Tomasik, twórca Alter Investment

Zgodnie z naszą aktualną strategiąnie korzystamy z finansowania bankowego. Obecnie rozważamy pozyskaniefinasowania w formieprivate debt lub joint venture i widzimy tu duże zainteresowanie podmiotów działających w tym zakresie. Koszty finasowania są oczywiście wyższe niż w okresie kilku ostatnich lat. Zauważam jednak w rozmowach tendencję do obniżek, gdyż potencjalni dostawcy kapitału doceniająnasz dotychczasowy dorobek i jakość projektów, które oferujemy. W ostatnich miesiącach sfinalizowaliśmy współpracę typu joint venture przy pierwszym etapie naszego projektu w Pomlewie pod Gdańskiem. Od wyjścia na rynek z tym projektem do finalizacji współpracy potrzebne były tylko trzy miesiące, w związku z czym widać że dobrze przygotowane oferty mają szanse sprawnie uzyskać finansowanie na dobrych warunkach.

 

nieruchomości 
gru 13 2023 Polska: Sektor biurowy w okresie przejściowej...
Komentarze: 0

Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Spadek wolumenu inwestycyjnego, który notowany jest w tym roku we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, najbardziej widoczny jest w segmencie biurowym. Pomimo względnego ożywienia, jakie można było zaobserwować pod koniec lata, całkowita wartość wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w okresie Q1-Q3 2023 roku wyniosła zaledwie ok. 1,7 mld euro, z czego tylko ok. 267 mln euro przypadło na aktywa biurowe.
Jednak w tym czasie spowolnienia, jest również miejsce na sukcesy. Zespół doradztwa inwestycyjnego Avison Young ma na swoim koncie ok. 1/3 zrealizowanych transakcji w tym sektorze – zarówno pod względem wolumenu jak i liczby transakcji.
„Liczby potwierdzają wyraźnie spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak transakcje dalej się toczą. W porównaniu z innymi krajami w Europie, Polska wydaje się być jednym z bardziej aktywnych rynków. I tak jak w czasie pandemii COVID-19, inwestorzy adaptują się do zmieniających się warunków, weryfikując posiadane aktywa i strategie inwestycyjne.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.
Bezkonkurencyjna Warszawa
W 2022 roku w centrum zainteresowania inwestorów były głównie miasta regionalne, w których zawarto 15 z 21 transakcji biurowych. W tym roku inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi skoncentrowali swoją uwagę wyłącznie na rynku warszawskim.
Od ostatniego roku zmianie uległ także rodzaj aktywów, na których skupiają się inwestorzy. W 2022 roku przeważały transakcje z udziałem obiektów typu „core” lub „core+”, co można odczytać jako wybór strategii niskiego ryzyka. W tym roku, poza nieruchomościami „core+”, widoczne jest też zainteresowanie aktywami „value-add” i oportunistycznymi, przeznaczonymi do przebudowy lub zmiany funkcji – co z kolei świadczy o tendencji do szukania okazji inwestycyjnych.
W cenie tańsze aktywa
Od początku roku inwestorzy wykazywali szczególne zainteresowanie tańszymi obszarami poza centrum Warszawy, w tym obszarem Mokotowa i Służewca. Zespół Avison Young sfinalizował w ostatnim czasie aż dwie transakcje w tej okolicy (Obrzeżna Center i HOL 7.7), a i kolejne projekty są w trakcie negocjacji. Jednak przedmiotem największych transakcji były aktywa zlokalizowane w centrum Warszawy.
Największą transakcją do końca III kw., której wartość wynosiła prawie 70 milionów euro, był zakup budynku Wola Retro przez węgierski fundusz Adventum, gdzie dział doradztwa inwestycyjnego Avison Young reprezentował sprzedającą Develię. Druga największa transakcja dotyczyła Warta Tower, która przejęta została przez Cornerstone, co potwierdza rosnącą aktywność polskiego kapitału, szczególnie w przypadku nieruchomości typu „value-add” i oportunistycznych.
Avison Young zwraca uwagę, że mimo znacznie mniejszego całkowitego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna w 2023 roku pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. Płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 roku, ale średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy.
W strukturze transakcji biurowych dominują mniejsze projekty. Brakuje przejęć większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie. Głównymi powodami zastoju w sektorze biurowym, obok utrzymującego się jeszcze w pierwszej połowie 2023 roku rozdźwięku pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących są wysokie koszty finansowania zakupu oraz postrzeganie nieruchomości biurowych jako mniej stabilnych inwestycji ze względu na upowszechnienie się hybrydowego modelu pracy.
Inwestorzy regionalni i kapitał rodzimy
Globalne fundusze instytucjonalne pozostają nadal w uśpieniu. Brak konkurencji z ich strony wykorzystują inwestorzy lokalni i biznes prywatny. Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) oraz krajów bałtyckich. W pierwszej połowie 2023 roku udział inwestorów z regionu CEE w całkowitym wolumenie transakcji w Polsce wyniósł 45 proc. To o 20 proc. więcej niż w latach 2020-2022.
Innym źródłem kapitału, który korzysta z ograniczonej konkurencji i wchodzi do gry jest kapitał rodzimy, który poszukuje w sektorze nieruchomości komercyjnych okazji i obniżek cen. Można go podzielić na dwie grupy. Jedna to firmy z polskim kapitałem, które wykorzystują spowolnienie, są w stanie odpowiednio oszacować ryzyko i zabezpieczyć finansowanie oraz sfinalizować dobrą transakcję. Druga grupa to „family offices”, zamożne osoby, reprezentujące bogate rodziny, zainteresowane dodatkowymi opcjami inwestycyjnymi. Inwestorzy z tego segmentu celują we wszystkie główne klasy aktywów, których wartość nie przekracza 50 mln euro, od nieruchomości typu „core” po inwestycje niosące wyższe ryzyko, ale umożliwiające wygenerowanie wysokich zwrotów.
W nowy rok z optymizmem
Perspektywy dla sektora biurowego są umiarkowanie optymistyczne. W 2024 roku na rynku mogą pojawić się nowe aktywa w związku z dużą liczbą refinansowań i wykupem sporej liczby obligacji komercyjnych emitowanych przez deweloperów i inwestorów.
Dostępność aktywów biurowych może również wzrosnąć w wyniku weryfikacji portfeli przez fundusze inwestycyjne, które przyjęły nową strategię działania i planują zbyć nieruchomości, które się w nią nie wpisują lub też te, które weryfikują portfele pod względem spełniania warunków ESG. Globalne i europejskie podmioty, chcąc zoptymalizować portfolio mogą pójść w stronę redukcji alokacji w aktywa biurowe i przenosić inwestycje do atrakcyjniejszych obecnie sektorów, np. magazynowego czy PRS.
Decydująca dla aktywizacji działań na rynku transakcji inwestycyjnych w 2024 roku będzie wysokość stóp procentowych oraz dostępność finansowania. Stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów na przestrzeni roku wzrosły w Polsce średnio od 0,5 do 1 punktu procentowego przy czym ciężko jest określić stopę dla najlepszych aktywów, gdyż nie odnotowano żadnej transakcji typu „prime” w sektorze biurowym. Avison Young spodziewa się, że aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym może utrzymywać się na ograniczonym poziomie z uwagi na utrzymujące się dość sceptyczne nastawienie rynku do tej klasy nieruchomości, a w innych sektorach powinna się ustabilizować.
Odbudowę wolumenów transakcyjnych może też przynieść zmiana polityki banków, które nadal bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów, w związku z czym inwestorzy gotówkowi mają wciąż silną przewagę i większą możliwość zawierania atrakcyjnych transakcji.

nieruchomości 
gru 13 2023 Walter Herz przenosi siedzibę do WTT
Komentarze: 0

Firma Walter Herz, która od 11 lat świadczy kompleksowe usługi doradcze w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce wybrała Warsaw Trade Tower na swoją, nową siedzibę

Firma przeprowadziła się do kompleksu biurowego WTT firmy Globalworth, położonego przy ulicy Chłodnej w Warszawie. Głównym wyznacznikiem przy projektowaniu nowej siedziby Walter Herz były aspekty, które tworzą wartość organizacji i wybór takich rozwiązań przestrzennych oraz technologicznych, które sprzyjają jakości pracy. Nowe biuro jest ściśle przystosowane do obecnego profilu pracy zespołu, który ma teraz do dyspozycji trzy sale konferencyjne, podcastownię, a także wygodne audytorium przeznaczone do wspólnych spotkań. Team będzie korzystał z przestrzeni z miękkimi kanapami i wygodnymi fotelami, która tworzy idealne warunki do spotkań w szerokim gronie.

– Mamy mnóstwo okazji do spotkań, integracji, szkoleń i celebrowania wydarzeń, dlatego zależało nam na wygenerowaniu takiego miejsca, które umożliwiałaby zespołowe spotkania w komfortowych warunkach. W salach biurowych zainstalowany został m.in. najnowocześniejszy sprzęt do video rozmów z klientami i partnerami. Przy wyborze lokalizacji i w procesie relokacji wykorzystaliśmy nasze kompetencje w dziedzinie przygotowania strategii workplace, optymalizacji kosztów i wdrożenia zasad zrównoważonego rozwoju. Podejmując decyzję kierowaliśmy się standardami ESG – mówi Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Tenant Representation w Walter Herz.

– Zdecydowaliśmy się na naturalne, drewniane elementy, które dominują w aranżacji wnętrza. Zgodnie z koncepcją biophilic design, nasze nowe miejsce pracy wypełnia mnóstwo zieleni, która wpływa na poprawę jakości powietrza, jednocześnie ocieplając przestrzeń. By ograniczyć negatywny wpływ na środowisko zdecydowaliśmy się na recykling części umeblowania i ponowne ich wykorzystanie w nowym biurze. Wśród ekologicznych rozwiązań znalazło się także na przykład oświetlenie LED – informuje Magdalena Zagrodnik, Head of HR & Business Partner w Walter Herz.

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych. Firma doradza inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom, zarówno z sektora prywatnego, jak i państwowego z całej Polski. Wspiera klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczy usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych na rynku magazynowym, biurowym, handlowym i hotelowym.

Firma ma siedzibę w Warszawie i prowadzi oddziały regionalne w Krakowie i Trójmieście. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całego kraju poprzez organizację specjalistycznych spotkań szkoleniowych.

W procesie relokacji biura firmę Walter Herz wspierało szereg firm doradczych. Za zarządzanie projektem odpowiedzialny był Krzysztof Marszałek z Ilnedro. Autorką koncepcji aranżacji nowego biura firmy jest architektka Magdalena Majerowska – Pukacz. Fit out zrealizowała firma Neo-Świat, a przeprowadzką zajął się Relo Partner. Doradztwo prawne zapewniła kancelaria Decisive Group, wparcia doradczego w zakresie technicznym i audiowizualnym udzieliła firma Brill AV Media.

– Z dużą satysfakcją przyjęliśmy decyzję Walter Herz o relokacji siedziby do Warsaw Trade Tower. Cieszymy się, że firma zdecydowała się dołączyć do grona naszych najemców. Staramy się dokładać wszelkich starań, by zapewnić użytkownikom budynku najlepsze warunki do rozwoju i atrakcyjną ofertę usług i udogodnień. Nasz flagowy, warszawski projekt biurowy cieszy się dużym zainteresowaniem najemców i z każdą kolejną, podpisaną umową potwierdza swój potencjał na warszawskim rynku biurowym. Dużym atutem budynku jest jego lokalizacja, a także przestronne i komfortowe biura oraz liczne udogodnienia dla pracowników, które pozwolą stworzyć idealne warunki pracy dla nowego najemcy. Jestem przekonana, że nowa siedziba przyczyni się do wzrostu efektywności działalności Walter Hertz. – informuje Anna Korwin-Kulesza, Asset Management & Leasing Director – Central & Northern Poland w Globalworth Poland.

Warsaw Trade Tower jest prestiżowym budynkiem biurowym, usytuowanym przy ulicy Chłodnej w centralnej części Warszawy. Dzięki charakterystycznej bryle, mierzący 208 metrów wysokościowiec, stał się jedną z ikon miasta. Położony niedaleko skrzyżowania ulicy Towarowej i alei Solidarności, 46-kondygnacyjny budynek wybija się na tle panoramy miasta. Do momentu oddania Varso Tower był najwyższym biurowcem w stolicy, a obecnie jest czwartym, najwyższym budynkiem w Polsce.

WTT oferuje przeszło 46 tys. mkw. powierzchni oraz ponad 400 podziemnych miejsc parkingowych. Ekskluzywne lobby budynku ma wysokość 6 kondygnacji. Na terenie obiektu znajduje się m.in. kantyna, fitness club, kawiarnia i punkty usługowe oraz handlowe. Do dyspozycji najemców jest także rozbudowana infrastruktura dla rowerzystów. Lokalizacja budynku zapewnia bezpośredni dostęp do wszystkich środków komunikacji miejskiej. W sąsiedztwie WTT znajdują się restauracje i mieszczą liczne sklepy, lokale usługowe i eleganckie hotele.