Nieruchomości, strona 56

AUTOR: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager

SYTUACJA GOSPODARCZA

Ogólna kondycja gospodarcza Polski była bardzo dobra w 2022 r., z silnym wzrostem na poziomie 5,1% (Eurostat), który był wspierany przez ekspansywną politykę fiskalną, korzystną sytuację na rynku pracy i napływ uchodźców z Ukrainy. Wzrost PKB był napędzany głównie przez konsumpcję prywatną i zgromadzone zasoby, które zaczęły się zmniejszać pod koniec ubiegłego roku.
W 2023 r., w obliczu słabego wzrostu gospodarczego na świecie i w strefie euro, Polska również doświadczyła spowolnienia, ale w 2024 r. spodziewane jest odbicie, z najwyższym wzrostem prognozowanym dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).
Stopa bezrobocia w Polsce znajduje się na historycznie niskim poziomie 2,8% (lipiec 2023 r.), jednak prognozowany jest niewielki wzrost do 3,2% w 2024 r. (Eurostat). Przewiduje się również, że płace utrzymają silną tendencję wzrostową.
Polska inflacja spada w ostatnich miesiącach, ponieważ ceny energii stopniowo się normalizują. Po osiągnięciu szczytu na poziomie 18,4% r/r w lutym 2023 r., inflacja spadła do 10,1% w sierpniu i do 8,2% we wrześniu. Oczekuje się kontynuacji trendu spadkowego, przy prognozowanej średniej inflacji wynoszącej 12,1% w 2023 r., a następnie spadku do 6,3% w 2024 r., według prognoz Oxford Economics.

DOMINUJĄCA POZYCJA POLSKI W REGIONIE CEE

Polska zajmuje znaczącą pozycję w regionie CEE, będąc centralnym ośrodkiem działalności produkcyjnej, dystrybucji, logistyki i usług dla biznesu. Jako kluczowy lider rynku, Polska wywiera znaczący wpływ na rozwój gospodarczy regionu. Z wolumenem transakcji przekraczającym 800 mln euro, zrealizowanym w 33 transakcjach, Polska osiągnęła w pierwszej połowie 2023 r. najwyższy wynik, odpowiadający 37% całkowitego wolumenu transakcji w regionie CEE.

SOLIDNE PODSTAWY POLSKIEGO RYNKU INWESTYCYJNEGO

Polski rynek nieruchomości ma solidne fundamenty, a inwestorzy udowodnili, że są bardzo elastyczni, o czym świadczą wyniki osiągnięte w poprzednich trudnych latach. W 2023 roku doświadczamy jednak znaczącego spowolnienia. Jednym z czynników wpływających na spadek liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 r. jest trwający proces dostosowywania oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących.
Z drugiej strony, ta sytuacja może stwarzać okazje do strategicznych zakupów, gdyż ceny rynkowe stają się coraz bardziej korzystne.

SZANSA DLA PRZYGOTOWANYCH – GDZIE SZUKAĆ OKAZJI?

Sektor biurowy

W obliczu niepewności rynkowej, wielu inwestorów biurowych zwróciło się na początku 2022 r. w stronę stabilnych aktywów typu „core”. Niemal 90% z 2,1 miliarda euro transakcji biurowych w 2022 r. dotyczyło nieruchomości typu „core” lub „core+”, potwierdzając nastawienie inwestorów do wyboru strategii niskiego ryzyka. Niemniej jednak, w drugiej połowie 2022 r. odnotowaliśmy gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych i typu „value-add”, zwłaszcza w Warszawie.

W 2023 r. uwaga inwestorów przeniosła się w pełni na Warszawę, gdzie miały miejsce wszystkie transakcje biurowe sfinalizowane w pierwszej połowie roku. Struktura transakcji obejmowała aktywa typu „core+” i oportunistyczne, z planami dalszej przebudowy lub zmiany funkcji.

Aktywni nabywcy szukają przede wszystkim obniżek cen nieruchomości. Podczas gdy instytucje są znacznie mniej aktywne, kapitał prywatny wyraźniej wchodzi do gry. Możemy również zaobserwować obrót mniejszymi obiektami, a także zwiększoną obecność polskiego kapitału poszukującego dobrych okazji. Wraz z rosnącym popytem i coraz bardziej odczuwalnym niedoborem gruntów pod zabudowę, takie nieruchomości zaczynają być znacznie częściej przedmiotem zainteresowania deweloperów mieszkaniowych. Co więcej, wielu inwestorów dostrzega potencjał w przekształcaniu starszych nieruchomości biurowych w projekty PRS i co-living, ponieważ konwersje biur mogą być często znacznie tańsze i szybsze niż budowa od podstaw.

„Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 r. był utrzymujący się rozdźwięk pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących, wysokie koszty finansowania oraz globalne zawahanie w postrzeganiu biur jako stabilnych inwestycji, ponieważ wiele firm wciąż nie wróciło w pełni do biur, a pracownicy preferują pracę w modelu hybrydowym. - wyjaśnia Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young - Obecnie widzimy jednak pierwsze oznaki wskazujące, że sytuacja ta może ulec poprawie na początku przyszłego roku i przewidujemy, że wpłynie to pozytywnie na liczbę transakcji dotyczących wszystkich rodzajów aktywów biurowych, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, ale nadal z większym naciskiem na dobre, dobrze zlokalizowane i tanie aktywa."

Sektor magazynowy

Sektor magazynowy i logistyczny, niekwestionowany lider w 2021 r., odpowiedzialny za ponad 50% całkowitego wolumenu inwestycji, znacząco ucierpiał w wyniku korekt cenowych w 2022 r. Całkowity wolumen inwestycji magazynowych wyniósł 2,0 miliarda euro w 2022 r., co stanowiło spadek o ponad 30% w porównaniu z poprzednim, rekordowym rokiem. Chociaż magazyny stanowiły 54% całkowitego wolumenu inwestycji w pierwszej połowie 2023 r., w sektorze tym zawarto transakcje o wartości zaledwie 436 milionów euro. Nie byliśmy świadkami dużych transakcji portfelowych i prawdopodobnie rynek jeszcze poczeka na powrót znaczących transakcji typu „multi-asset”.

Aby zminimalizować ryzyko, inwestorzy koncentrują się obecnie na mniejszych projektach. W pierwszej połowie 2023 r. spośród 14 transakcji dotyczących pojedynczych aktywów, 12 miało wartość poniżej 50 milionów euro. Obecnie jesteśmy świadkami wielu transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze magazynowym.

Nowa dynamika cen może zachęcić głównych deweloperów magazynowych do preferowania strategii przejęć zamiast budowy nowych obiektów w celu zwiększenia swojego portfela w Polsce. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć. Miejmy nadzieję, że rynek inwestycji magazynowych będzie kontynuował swoją tendencję ożywienia i stopniowo zniweluje nierówności cenowe.

Szybko rozwijający się rynek e-commerce z dostawą w ciągu jednego dnia napędza popyt na najlepsze lokalizacje. Silny popyt najemców na powierzchnie logistyczne i magazynowe utrzymuje poziom pustostanów na bardzo niskim poziomie. Z kolei stawki czynszów w Polsce nie odnotowały jeszcze znaczącego wzrostu a solidna gospodarka nadal podtrzymuje przepływy pieniężne.
„Dzięki wciąż stosunkowo niskim czynszom, w porównaniu z innymi krajami europejskimi, Polska przyciąga najemców i pozostaje atrakcyjna dla inwestorów. W nadchodzących miesiącach powinniśmy spodziewać się głównie pojedynczych transakcji w sektorze, zarówno typu „single-”, jak i „multi-let”, zlokalizowanych w 10 największych rynkach magazynowych w kraju." - komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Sektor handlowy

Pomimo rosnącego znaczenia e-commerce, nadal ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce ma miejsce w sklepach stacjonarnych. Przed pandemią udział zakupów online w całkowitej sprzedaży detalicznej wynosił 5,6%. Najwyższe rekordowe wartości odnotowano w czasie lockdownów - blisko 12%. Po pandemii udział e-commerce zaczął się stabilizować, osiągając 7,9% w lipcu 2023 r. (GUS).

Po pandemii Covid-19 obserwowaliśmy wzmocnienie trendu lokalności i – co za tym idzie – wygodnych zakupów blisko domu. Ludzie spędzali więcej czasu w domu i odwiedzali małe, lokalne sklepy w okolicy. Nisza zakupów „convenience” została dynamicznie wypełniona przez małe parki handlowe lub małe galerie, zlokalizowane w pobliżu głównych dróg lub na osiedlach mieszkaniowych. Wraz z dynamicznym rozwojem sieci dyskontowych głównie w małych parkach handlowych i zmianą zwyczajów zakupowych, operatorzy hipermarketów zaczęli ograniczać swoją powierzchnię.

Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych centrów handlowych sprawiają, że są one dla inwestorów interesującą alternatywą dla nowoczesnych parków handlowych. Przewidujemy, że w nadchodzących miesiącach rynek inwestycji handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu "value add".

„Niemniej jednak, biorąc pod uwagę znaczną liczbę nowych obiektów typu „convenience” i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości powinny być również atrakcyjne dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim okresie WAULT (średni ważony okres trwania umów najmu)." - dodaje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.

Sektor PRS

Obecnie zasoby PRS koncentrują się głównie w Warszawie (41%), a także w miastach regionalnych, takich jak
Wrocław, Kraków, Łódź, Trójmiasto, Poznań i Katowice. Podczas gdy Warszawa jest największym placem budowy PRS w Polsce, to jednak miasta regionalne odpowiadają za największą liczbę nowych projektów PRS - liczba mieszkań w budowie przekracza już istniejące zasoby w regionach. To pokazuje, jak silny jest popyt i zainteresowanie tym sektorem w Polsce, nie tylko w Warszawie. Z zapowiedzi inwestorów wynika, że planują rozwijać projekty PRS także w mniejszych miastach, czego przykładem jest rozpoczęcie w sierpniu budowy ok. 400 mieszkań w Lublinie.

Przedłużająca się wojna będzie oznaczać wysoką inflację, dług publiczny i koszty finansowania oraz napięty rynek pracy. Z drugiej strony, napływ imigrantów i deficyt mieszkaniowy w Polsce dodatkowo zwiększają popyt na nieruchomości typu PRS. W związku z tym sektor ten będzie się rozwijał a popyt na mieszkania na wynajem utrzyma się na wysokim poziomie, przewyższając istniejącą podaż.

Ponadto, ze względu na wczesny etap rozwoju tego sektora, spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na innych rynkach zachodnioeuropejskich. Również stawki czynszu oferowane w euro, które są coraz bardziej powszechne w ostatnich latach, wydają się atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów, ponieważ zmniejszają ryzyko inwestowania w nieruchomości PRS.

Istotną przeszkodą w rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest niedobór dostępnych gruntów w pożądanych lokalizacjach w głównych polskich miastach. W związku z tym inwestorzy aktywnie badają alternatywne strategie, takie jak nabywanie działek ze starszymi budynkami, które można przekształcić lub wyburzyć. Doprowadziło to do rozwoju zainteresowania możliwościami przekształcaniu nieruchomości.

Według zapowiedzi deweloperów, Kraków odnotuje w tym roku największy przyrost nowej podaży biurowej w regionach

Chłonność biurowych rynków regionalnych w Polsce w pierwszym półroczu tego roku okazała się zbliżona do poziomu zeszłorocznego. Pod względem popytu Kraków i Wrocław szły niemal łeb w łeb. Kraków uplasował się na drugiej pozycji z nieznacznie niższym wolumenem najmu. W stolicy Małopolski zakontraktowane zostało 83 tys. mkw. powierzchni biurowych, a w strukturze najmu przeważały nowe umowy, podaje Walter Herz.

Kraków pozostaje także regionalnym liderem, jeśli chodzi o wzrost zasobów, które w pierwszym półroczu 2023 zwiększyły się o 43 tys. mkw. powierzchni. Na krakowski rynek weszło niespełna 40 proc. całkowitej powierzchni oddanej do użytku w regionach. Między innymi rozbudowany został kompleks Ocean Office Park i oddany projekt Fabryczna Office Park B5, które weszły na rynek w pierwszym kwartale 2023 roku. W drugim kwartale br. nie został ukończony żaden projekt.

Szerokie plany inwestycyjne

Krakowski rynek biurowy wybija się w regionach ilością powierzchni biurowych w budowie. W aglomeracji powstaje prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowych, co w porównaniu z okresem sprzed pandemii, gdy w Krakowie było w budowie około 250 - 300 tys. mkw. biur, oznacza spory spadek aktywności deweloperów.

W regionie realizowany jest m.in. projekt Kreo (22,9 tys. mkw.), Mogilska 35 (12,4 tys. mkw.), Brain Park C (13 tys. mkw.), The Park Cracow 2 (11,7 tys. mkw.), których oddanie do użytku planowane jest przed końcem roku. Jak oblicza Walter Herz, około 90 proc. powierzchni będących w trakcie realizacji ma zostać ukończonych jeszcze w 2023 roku.

Kraków dysponuje aktualnie zapleczem liczącym 1,75 mln mkw. nowoczesnych powierzchni. Na terenie miasta przygotowywane są kolejne projekty biurowe. Planowane są m.in. takie inwestycje, jak Aleja Pokoju, Lubicz, Dekerta, Kapelanka, Ten Office, The Park Cracow 5-8, Podium Park 3, Dot Office, Wadowicka, Wita Stwosza, czy Chopin Office.

– Tak, jak na wszystkich regionalnych rynkach biurowych, w Krakowie zwiększa się dostępność biur. Wskaźnik pustostanów od początku tego roku wzrósł na krakowskim rynku o 3 punkty procentowe i przekroczył 18 proc. Wysokie koszty budowy i nadal wysokie koszty obsługi kredytów budowlanych ograniczają jednak możliwości negocjacyjne inwestorów, szczególnie w najnowszych budynkach. Najemcy uważnie analizują teraz wydatki związane z wynajmem biur, przyglądając się przede wszystkim kosztom eksploatacyjnym w poszczególnych budynkach. Widoczny jest trend zmniejszania zajmowanej powierzchni przez firmy, przy jednoczesnym podnoszeniu jej standardu i dostosowaniu do dzisiejszego systemu pracy – informuje Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

Elastyczny najem

Kraków jest drugim, po Warszawie co do wielkości rynkiem coworkigowym w Polsce. Jest w nim ponad 40 przestrzeni coworkingowych na wynajem, a łączne zasoby elastycznych biur przekraczają 47 tys. mkw. powierzchni, co stanowi blisko 15 proc. zaplecza, jakim dysponuje ten segment w całym kraju. Powierzchnie coworkigowe i biura współdzielone można znaleźć na terenie całego miasta. Cieszą się ogromnym zainteresowaniem wśród najemców. Ceny jednoosobowego stanowiska są zróżnicowane, koszt wynajmu kształtuje się w przedziale od około 700 zł do 1 450 zł miesięcznie. Stabilne czynsze i wysoki poziom obłożenia powoduje, że ten segment krakowskiego rynku biurowego stale rośnie.

Stawki najmu powierzchni biurowych kształtują się w Krakowie w przedziale od 10 euro do 18 euro/mkw./miesiąc. Koszty eksploatacyjne mieszczą się w zakresie od 16 zł do 29 zł/mkw./miesiąc. Kraków jest relatywnie jednolitym rynkiem biurowym. Stawki najmu są najwyższe w centrum, a biura w najniższych cenach oferowane są w budynkach zlokalizowanych w Czyżynach i Mistrzejowicach.

Deweloperzy koncentrują się na dobrze skomunikowanych częściach miasta, jak Grzegórzki, Podgórze, czy Zabłocie.

Walter Herz

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Wysokie koszty finansowania inwestycji oraz inflacja, która negatywnie wpływa na koszty budowy i rentowność projektów przyniosła spadek aktywności inwestycyjnej niemal we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Na działania podejmowane przez inwestorów bezpośrednio przekłada się też kondycja, w jakiej znajdują się poszczególne segmenty rynku. W ostatnim czasie najmocniej wyhamował rynek biurowy. Zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i popytowym zwolnił również sektor magazynowy.

Swoje zasoby, sukcesywnie, choć wolno buduje natomiast sektor PRS, który jednak wciąż jeszcze ma marginalne znaczenie na rynku najmu w naszym kraju. Jedynym sektorem, który notuje progres jest rynek handlowy, szczególnie w segmencie retail parków. Zapotrzebowanie na powierzchnie w mniejszych obiektach handlowych, które rosną teraz w każdym zakątku Polski utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Inwestycje w parki handlowe skupiają uwagę inwestorów ze względu na mniejszy próg wejścia, krótszy okres realizacji projektów i najbardziej ograniczone ryzyko inwestycyjne.

Sektor PRS wolno rośnie

Spowolnienie gospodarcze nie odbiło się na sektorze PRS. To rynek, który ma przed sobą w Polsce dobre perspektywy. Jego rozwojowi sprzyjają uwarunkowania gospodarcze. Wysokie ceny mieszkań i koszty kredytów powodują, że coraz mniej osób może pozwolić sobie na zakup nieruchomości. Sektorowi służy także zmiana pokoleniowa, która nie skłania do zaciągania długoterminowych zobowiązań.

Najemcy wykazują duże zainteresowanie mieszkaniami oferowanymi przez operatorów, co odzwierciedla śladowa ilość dostępnych ofert. Podaż napędza tu popyt, a sektor wyróżnia szybkie tempo komercjalizacji nowych projektów.

Od kilku lat regularnie inwestuje w PRS-y w Polsce kilka dużych podmiotów, które budują portfele mieszkań na wynajem. Aktywność w sektorze PRS wykazują też najwięksi deweloperzy mieszkaniowi. Na rynku PRS w Polsce działa około 20 platform, wśród których największe podmioty dysponują portfelami, w których skład wchodzi kilka tysięcy mieszkań. Prawie 60 proc. zasobów jest w rękach trzech największych podmiotów.

Tylko w pierwszym kwartale tego roku na rynek trafiło ponad 1,7 tys. nowych lokali na wynajem. Szacunkowe dane mówią, że na koniec marca br. w budowie było ponad 7,3 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem instytucjonalny. Według zapowiedzi deweloperów, do końca tego roku ma zostać oddane około 5,5 tys. lokali. Ten rok zamknąłby się wtedy wynikiem prawie dwukrotnie większym niż rok 2022. Najwięcej buduje się w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W Warszawie na ten cel modernizowane są starsze biurowce i centralnie usytułowane kamienice.

Pod koniec pierwszego kwartału 2023 roku zasoby sektora PRS w Polsce szacowano na ponad 13,8 tys. mieszkań, z czego około 5,1 tys. zlokalizowane było w Warszawie.

W dalszym ciągu możemy obserwować rozwój tego sektora mimo, że inwestorzy, podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości muszą się mierzyć z wysoką inflacją, która przyniosła trudne do przewidzenia koszty realizacji projektów i ich drogie, mało dostępne finansowanie. Na decyzje podmiotów działających na rynku PRS wpływ mogą mieć również przepisy odnoszące się do masowego zakupu mieszkań, niemniej widać, że wynajem instytucjonalny będzie zyskiwał na popularności.

Według prognoz, w ciągu najbliższych 5 lat rynek PRS ma liczyć w Polsce około 65 tys. mieszkań skierowanych na wynajem instytucjonalny. Obecnie na ogólnopolskim rynku najmu znajduje się około 1,2 mln mieszkań, co pokazuje, że sektor PRS nawet po realizacji najśmielszych zamierzeń będzie nadal dysponował niewielką ofertą w kontekście wolnego rynku w Polsce.

Parki handlowe poszukiwaną opcją inwestycyjną

W ostatnich kwartałach rośnie skala przedsięwzięć związanych z realizacją mniejszych, lokalnych obiektów handlowych, które powstają w całej Polsce i wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie nic się w tej kwestii nie zmieni. Wśród inwestycji w sektorze handlowym dominują retail parki. W trakcie budowy pozostaje obecnie prawie 40 parków handlowych i centrów codziennych zakupów, a inwestorzy przygotowują kolejne.

W pierwszych sześciu miesiącach br. na rynek handlowy w Polsce trafiło 150 tys. mkw. powierzchni, w tym 70 proc. w parkach handlowych. Szacunkowe dane wskazują, że do końca tego roku zasoby rynku handlowego powiększą się jeszcze o około 300 tys. mkw. powierzchni. To jedyny sektor rynku nieruchomości, na którym rośnie wolumen nowej podaży. W porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym, w pierwszej połowie 2023 roku oddane zostało o 40 proc. powierzchni więcej.

W połowie roku w budowie pozostawało prawie 500 tys. mkw. powierzchni handlowych z terminem oddania w tym i przyszłym roku. Zapotrzebowanie rynku na lokalne obiekty handlowe typu convenience store jest bardzo duże. W wielu obszarach kraju z mniejszym nasyceniem powierzchniami handlowymi brakuje wciąż nowoczesnych centrów, w których zakupy codziennej potrzeby można zrobić wygodnie i szybko.

Rozwój tego formatu daje grunt, na którym świetnie prosperują sklepy off-price i sieci dyskontowe, które są w procesie ekspansji w Polsce. Chętnie wchodzą do nich globalne marki i sieciówki przemysłowe i spożywcze. Inwestorzy realizujący projekty w tym formacie nie mogą narzekać na brak zainteresowania ze strony najemców. Retail parki oferują znacznie niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami. W parkach handlowych czynsze mieszczą się w przedziale 9-12 euro /mkw./m-c. Podczas, gdy w najlepszych centrach handlowych w Warszawie kształtują się w cenie 100-130 euro /mkw./m-c., a w pozostałych, największych miastach w Polsce na poziomie 40-60 euro /mkw./m-c. Kontrakty, które są teraz zawierane opiewają nawet na 10 lat i standardowo już wyrażane są w euro.

Parki handlowe i centra convenience stanowią nadal atrakcyjne aktywa dla inwestorów. Świadczy o tym choćby duża ilość prowadzonych negocjacji, dotyczących nieruchomości oferowanych w tym formacie. Mówimy tu także o projektach, które dopiero przygotowywane są do budowy. Silnym impulsem do inwestowania w parki handlowe są wyższe stopy kapitalizacji w Polsce w porównaniu z Europą, które w przypadku niektórych obiektów sięgają 9 proc.

Parki handlowe o powierzchni do 2000 GLA cieszą się obecnie bardzo dużym zainteresowaniem przede wszystkim inwestorów prywatnych, a realizowane obecnie na rynku transakcje są zwykle gotówkowe. Inwestują w nie często rodzime firmy i kapitał prywatny. Realizacja tego typu projektów nie jest tak wymagająca, jak większych kompleksów handlowych i mniej czasochłonna. Inwestorzy nieustannie poszukują atrakcyjnie zlokalizowanych działek pod nowe projekty. Biorą pod uwagę średnie i małe miejscowości oraz grunty położone na obrzeżach największych miast. Sukces inwestycji gwarantuje natomiast odpowiednie dostosowanie profilu projektu do zapotrzebowania w danej lokalizacji oraz dobór określonej grupy najemców.

Obecnie w Polsce mamy około 16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego blisko 20 proc. mieści się w parkach handlowych, które tworzą coraz mocniej rozbudowującą się sieć.

Magazyny w defensywie

Od ubiegłego roku możemy obserwować spowolnienie w sektorze magazynowym, który był najintensywniej rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości w Polsce od 2020 roku. Ostrożne działanie, jeśli chodzi o podejmowane decyzje daje się zauważyć, zarówno wśród najemców, jak i deweloperów, efektem czego jest spadek popytu oraz wolumenu powierzchni w budowie.

W pierwszej połowie 2023 roku popyt na powierzchnie magazynowe mocno się obniżył. Wynajęte zostało 2,3 mln mkw., o ponad 40 proc. mniej niż rok wcześniej. Przy tym, wzrósł udział renegocjacji umów z 30 proc. do 40 proc. licząc rok do roku.

W tym roku najemcy ostrożniej podejmują decyzje ze względu na wzrost kosztów wynajmu powierzchni, tak stawek czynszowych, które bardzo wyraźnie skoczyły w 2022 roku, jak i opłat eksploatacyjnych. Na rynku magazynowo-logistycznym kurczy się też okres, na jaki zawierane są umowy.

Od początku roku do końca czerwca br. deweloperzy oddali aż 2,6 mln mkw. powierzchni magazynowych, w tym rekordowe 1,9 mln mkw. w pierwszym kwartale br. Spadek popytu i nowa podaż wpłynęła na wskaźnik powierzchni niewynajętych, który od początku bieżącego roku skoczył o ponad połowę, z przeszło 3 proc. do około 7 proc. i utrzymuje się obecnie na najwyższym poziomie od 2020 roku.

Firmy deweloperskie zachowują dużą rozwagę przy planowaniu nowych inwestycji magazynowych. Aktywność inwestorów w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku spadła o ponad połowę. Deweloperzy uzależniają rozpoczęcie budów od podpisania umów przednajmu na co najmniej 50 proc. całkowitej powierzchni.

W połowie bieżącego roku w trakcie realizacji pozostawało 2,1 mln mkw. powierzchni, z której większość, prawie 60 proc. czekało na najemców. Pół roku wcześniej w budujących się obiektach wolnej powierzchni było 48 proc.

Dzięki szybkiemu wzrostowi w ostatnich latach polski rynek magazynowy zajmuje już trzecie miejsce w Europie pod względem wielkości zasobów. Teraz jednak musi stawić czoła zmianom geopolitycznym. Walczy o swoją pozycję i zainteresowanie podmiotów zorientowanych dotąd na kierunki dalekowschodnie w kontynuowanym od pandemii procesie optymalizacji łańcuchów dostaw. Szansą na najbliższe lata mogą okazać się też dla sektora planowane inwestycje Unii Europejskiej w półprzewodniki i chipy oraz przewidywany wzrost wskaźników dotyczących sprzedaży internetowej.

Biurowy dołek

Na rynku biurowym najemcy nadal dostosowują powierzchnię do systemu pracy hybrydowej. Ze względu na utrwalający się, dzielony tryb pracy między biurem a home office w sektorze widoczny jest trend związany z optymalizowaniem przestrzeni i coraz częściej obserwowane zmniejszanie wynajmowanej powierzchni przez firmy. Proces ten przyspiesza, co najwyraźniej widać w Warszawie. Wysokie koszty aranżacji nowej powierzchni skłaniają coraz większą ilość najemców do pozostawania w zajmowanych biurach.

Już w ostatnich latach w sektorze biurowym nowa podaż znacznie się obniżyła. Drastyczny spadek aktywności inwestycyjnej idzie w parze ze spadkiem popytu. Rosnące koszty utrzymania biur powodują, że firmy skrupulatnie analizują wydatki przed podjęciem decyzji o renegocjacji umowy czy relokacji.

W pierwszym półroczu tego roku zainteresowanie wynajmem biur spadło, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych. W stolicy do najemców trafiło ponad 320 tys. mkw. powierzchni, co oznacza spadek o jedną trzecią w porównaniu z pierwszą połową 2022 roku. Na ośmiu największych rynkach regionalnych wynajęte zostało natomiast ponad 340 tys. mkw. biur, zapotrzebowanie w porównaniu r/r zmalało o kilkanaście procent.

W strukturze popytu w największych miastach w Polsce, poza Warszawą widoczny jest znaczny udział renegocjacji i niewielki odsetek umów przednajmu, co pokazuje że sektor szczególnie w regionach tkwi jeszcze w niepewności. Relatywnie duża, nowa podaż na rynkach regionalnych przy obniżonym popycie wpływa na wzrost współczynnika pustostanów, który zwiększył się średnio do niemal 17 proc.

W tym roku mamy do czynienia także z dalszym spadkiem aktywności deweloperów biurowych. Inwestycje w tym sektorze wstrzymywane są już od ponad dwóch lat ze względu na trudności z oszacowaniem popytu oraz wysoki koszt kredytów i bardzo ograniczony dostęp do bankowego finansowania nowych inwestycji.

W pierwszych sześciu miesiącach tego roku na warszawskim rynku biurowym przybyło zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni, a w budowie powstaje 250 tys. mkw. powierzchni biurowej, w porównaniu do 800-850 tys. mkw. biur, które powstawały przed pandemią. Podobnie w miastach regionalnych, obniża się skala realizowanych i oddawanych projektów. Łącznie na rynkach regionalnych powstaje około 450 tys. mkw., podczas gdy w 2018 roku budowało się około 1 mln mkw. powierzchni.

LBC Invest

W jakich cenach są najtańsze nowe mieszkania trzypokojowe? W jakim metrażu? W których inwestycjach można je znaleźć? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

W warszawskiej inwestycji Zakątek Harmonia II trójkę o powierzchni 56 mkw. można kupić za 487 461 zł. W projekcie Nowe Miasto Polesie IVB w Łodzi lokal o metrażu 53 mkw. jest do nabycia w cenie 393 754 zł, a w inwestycji Źródlana 31 Residence w Piotrkowie Trybunalskim trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 48 mkw. mamy w ofercie w kwocie 345 280 zł.

W Poznaniu w projekcie Naramowice Odnova na najtańszą trójkę wielkości 49 mkw. trzeba mieć 429 306 zł. We wrocławskim osiedlu Atal Strachowicka mieszkanie 52 mkw. jest w sprzedaży za 505 390 zł.

W gliwickiej inwestycji Ogrody Andersa trzy pokoje o powierzchni 48 mkw. oferujemy za 459 792 zł. A w Chorzowie w Panoramie Reden za mieszkanie o metrażu 57 mkw. trzeba zapłacić 476 587 zł.

W Trójmieście w inwestycji Niebieski Bursztyn w Redzie trójka wielkości 53 mkw. kosztuje 443 685 zł. W Krakowie natomiast trzy pokoje o powierzchni 55 mkw. w najniższej cenie klienci znajdą w inwestycji Strefa Cegielnia. Cena ofertowa lokalu to 488 094 zł.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

W przypadku Wrocławia najtańsze mieszkania trzypokojowe można znaleźć w inwestycji Cynamonowa Vita. Lokale o powierzchni około 57 mkw. można kupić za około 530 tys. zł. W przypadku Warszawy najmniej za trójkę o podobnej powierzchni w projekcie Toruńska Vita zapłacimy około 690 tys. zł. Z kolei w Gdańsku najtańsze lokum o tej liczbie pokoi i powierzchni 50 mkw. oferowane jest za 455 tys. zł w osiedlu Południe Vita.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Najtańsze trzypokojowe mieszkania o metrażu minimum 48 mkw. mamy obecnie dostępne w cenie 407 tys. zł w inwestycji Osiedle Kościuszki w Chorzowie. W projekcie Stacja Centrum w Pruszkowie ceny trójek zaczynają się od 531 tys. zł.

W Gdańsku zakup trzypokojowego mieszkania jest możliwy za 660 tys. zł. Inwestycja Nad Odrą w Szczecinie ma dostępne mieszkania trzypokojowe w cenie od 720 tys. zł.

W Warszawie trzypokojowe mieszkania, mamy w cenie od 761 tys. zł w nowej, kameralnej inwestycji Naturalnie Aluzyjna. To projekt w podwyższonym standardzie, z szeregiem prośrodowiskowych i efektywnych energetycznie rozwiązań, które przekładają się na bardzo niskie koszty utrzymania nieruchomości. Mieszkańcy w tej inwestycji będą praktycznie samowystarczalni energetycznie, na przykład nie będą ponosić kosztów ogrzewania.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Mieszkania trzypokojowe o powierzchni od 51 mkw. do 77 mkw. w najatrakcyjniejszych cenach dostępne są w inwestycji Lokum Monte, gdzie można je nabyć od 499 tys. zł. Osiedle to zlokalizowane jest w Sobótce, 30 minut samochodem do Wrocławia. To doskonałe rozwiązanie dla poszukujących lokum w spokojnej okolicy. Klienci pytają też o lokale trzypokojowe położone blisko centrum miasta. Znajdziemy je na osiedlu Lokum Porto, usytuowanym na Starym Mieście we Wrocławiu, gdzie dostępne są metraże 53-75 mkw. w cenie od około 700 tys. zł.

Dużą popularnością cieszy się także inwestycja Lokum Verde, powstająca na wrocławskim Zakrzowie, gdzie w zacisznej, zielonej okolicy oferujemy komfortowe mieszkania trzypokojowe o powierzchniach 46-66 mkw. w cenie od 569 tys. zł.

W ramach krakowskiej oferty dysponujemy ostatnimi wolnymi lokalami trzypokojowymi na terenie inwestycji Lokum Siesta, położonej w zacisznej lokalizacji na Dębnikach oraz w Lokum Salsa, osiedlu usytuowanym na Zabłociu, gdzie dostępne są mieszkania 50-70 mkw.

Większy wybór trojek o metrażach 55-60 mkw. mamy na osiedlu Lokum Vista, znajdującym się przy Bonarka City Center. Ceny mieszkań trzypokojowych w Krakowie rozpoczynają się od 13 tys. zł/mkw.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W każdej naszej inwestycji oferujemy mieszkania trzypokojowe o metrażu od 47 mkw. do 80 mkw. w atrakcyjnych cenach.

Karolina Bronszewska, członek Zarządu, Dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Najtańsze mieszkania trzypokojowe klienci znajdą w szczecińskich inwestycjach Nowa Północ i Nowe Warzymice. Nowa Północ oferuje na przykład mieszkanie o powierzchni 49 mkw. w cenie od 423 tys. zł. W czwartym etapie projektu Nowe Warzymice ceny mieszkań z trzema pokojami zaczynają się natomiast od 498 tys. zł.

Bardzo dobre ceny oferujemy również w projekcie Grunwald Między Drzewami w Poznaniu, gdzie trójka o powierzchni 53 mkw. kosztuje 568 tys. zł. A także w zakończonej niedawno inwestycji Grunwaldzka 240 w Poznaniu. Tutaj można kupić trzypokojowe mieszkanie w kwocie od 574 tys. zł.

Spośród warszawskich inwestycji na uwagę zasługuje bardzo lubiana przez klientów inwestycja Miasto Moje, gdzie ceny trzech pokoi zaczynają się od 603 tys. zł, a także Eko Falenty, w osiedlu energooszczędnych mini domów, w którym ceny segmentów trzypokojowych kształtują się od 604 tys. zł.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W tej chwili w ofercie najtańsze mieszkania mamy w warszawskiej inwestycji Moja Północna i kosztuje 610 tys. zł.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Od ponad 18 lat skupiamy działalność na terenie Warszawy. Obecnie najtańsze mieszkanie trzypokojowe znajduje się w naszej flagowej inwestycji Warszawski Świt na Bródnie. Za kwotę 626 tys. zł można nabyć lokal o powierzchni około 53 mkw.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Realizujemy w Polsce inwestycje mieszkaniowe w zielonych dzielnicach Warszawy, we Włochach, na Ursusie oraz Białołęce i w każdej z nich udostępniamy klientom lokale o różnych metrażach, także trzy pokojowe. Najchętniej kupowane są „trójki” o powierzchni około 55 mkw. w ramach oferty Home&Office, w której wszystkie wewnętrzne ściany w lokalach można przesunąć, co daje bardzo duże możliwości aranżacyjne już na etapie budowy. Oznacza to, że właściciele mogą swobodnie zaplanować przestronną, jasną kuchnię z oknem, garderobę czy miejsce do pracy nawet dla dwóch osób, tuż obok strefy domowej.

DOMPRESS

Firma TFG Asset Management, świadcząca usługi dla właściciela budynku – spółki GNT Ventures Gdańsk, wybrała Walter Herz na wyłącznego agenta ds. wynajmu powierzchni w kompleksie biurowym CUBE Office Park, usytuowanym przy ulicy Pałubickiego w Gdańsku. To kolejny projekt pozyskany na wyłączność przez działający od lutego bieżącego roku trójmiejski oddział Walter Herz, którym kieruje Jarosław Zdzitowiecki. Współpraca obejmuje komercjalizację budynków biurowych o łącznej powierzchni najmu przeszło 21 260 tys. mkw.
CUBE Office Park to kompleks biurowy składający się z trzech pięciokondygnacyjnych budynków z recepcjami i szybkimi i cichobieżnymi windami, oferujący powierzchnie w standardzie klasy A, który powstał w latach 2013 - 2014. Na terenie obiektu znajduje się 637 miejsc postojowych na parkingach podziemnych oraz 360 miejsc parkingowych naziemnych.

Kompleks zapewnia najemcom i ich klientom infrastrukturę dla rowerzystów, w tym stojaki rowerowe, przebieralnię i prysznice. Na terenie obiektu mieści się stacja ładowania dla aut, a w jego bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się centrum fitness z salami do gry w squash’a.

CUBE Office Park usytuowany jest w gdańskiej dzielnicy Jasień, przy ulicy Pałubickiego, na wschód od centrum Gdańska. Kompleks położony jest pomiędzy trzema drogami dojazdowymi: Leszczynową, Kartuską oraz Armii Krajowej. Bezpośrednie połączenie z aleją Armii Krajowej zapewnia doskonały dojazd do obiektu osobom korzystającym z transportu prywatnego. Obiekt jest także dobrze skomunikowany z transportem publicznym, dzięki licznym liniom autobusowym oraz kolei metropolitarnej łączącej Gdańsk, Sopot i Gdynię. Do lotniska im. Lecha Wałęsy można dojechać w 15 minut.

– Jestem przekonany, że wiedza i doświadczenie firmy Walter Herz będzie dużym wsparciem w procesie komercjalizacji naszego kompleksu. Poza wysokiej jakości przestrzenią do pracy, CUBE Office Park oferuje najemcom możliwość wypoczynku wśród natury, dzięki tarasom i atrakcyjnie zaaranżowanej, zielonej, zewnętrznej strefie relaksu z ulami i pasieką. Kompleks jest idealnym wyborem dla firm nastawionych na work life balance oraz osób ceniących sobie aktywność fizyczną ze względu na znajdujące się w okolicy ścieżki dla rowerzystów i biegaczy. To także odpowiednia lokalizacja dla najemców, których specyfika pracy wymaga korzystanie z dużej ilości samochodów, a tym samym miejsc postojowych – informuje Adrian Bojczuk, Leasing Director TFG Asset Management.

– Cieszymy się, że firma TFG Asset Management obdarzyła nas zaufaniem i powierzyła na wyłączność komercjalizację kompleksu CUBE Office Park. Przejęcie odpowiedzialności za wynajem powierzchni w tym projekcie to kolejny krok na drodze rozwoju młodego, trójmiejskiego oddziału Walter Herz. Wysokiej jakości powierzchnie biurowe, które można aranżować w elastyczny, dowolny sposób, dostępne w kompleksie z pewnością przyciągną nowych najemców poszukujących w Gdańsku przestrzeni do pracy w atrakcyjnej cenie. Biurowce spełniają wymagania najemców reprezentujących różne branże, chcących zapewnić swoim pracownikom zrównoważone środowisko pracy – mówi Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz.

Walter Herz