Nieruchomości, strona 1

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young
Trójmiasto

Dzięki silnym fundamentom i utrzymującemu się popytowi, Trójmiasto zajmuje silną pozycję na logistycznej mapie Polski. Dzięki dostępowi do portów, solidnej infrastrukturze i bliskości rynków Europy Północnej i Wschodniej, region przyciąga duże, perspektywiczne inwestycje.

Obecnie w przygotowaniu znajduje się blisko 800 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej, a kolejni deweloperzy zabezpieczają grunty i planują nowe projekty.

Coraz większa część nowej powierzchni w Trójmieście jest przystosowywana do specjalistycznych zastosowań, takich jak lekka i średnia produkcja, składowanie materiałów recyklingowych i towarów używanych. Jednocześnie na popularności zyskują elastyczne jednostki SBU, które zaspokajają potrzeby lokalnych firm, miejskich dostawców usług i drobnych producentów poszukujących funkcjonalnej, dobrze skomunikowanej przestrzeni.

Rynek magazynowy w regionie Trójmiasta pozostaje w fazie aktywnego wzrostu, zaspokajając zróżnicowane potrzeby inwestorów, dostawców usług logistycznych i producentów chcących zaistnieć w Polsce Północnej. – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

1,8 mln mkw istniejącej powierzchni
80 tys. mkw w budowie
3,60 – 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)
Największa transakcja najmu w Polsce

Największa transakcja najmu w Polsce w I kw. 2025 r. została zrealizowana w Gdańsku - firma logistyczna z sektora 3PL wynajęła 67 800 mkw w 7R Gdańsk III Park. Transakcja ta podkreśla rosnące znaczenie Trójmiasta jako kluczowego hubu logistycznego w Polsce.

Strategiczne znaczenie regionu

Dostęp do portów morskich, dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa i kolejowa oraz silna łączność z rynkami Europy Północnej i Wschodniej sprawiają, że region Trójmiasta jest jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji zarówno dla krajowych, jak i międzynarodowych inwestycji magazynowych.

Silny potencjał deweloperski

W regionie Trójmiasta planowanych jest blisko 800 tys. mkw nowej powierzchni magazynowej, a kilka dużych projektów jest już w trakcie realizacji. Deweloperzy tacy jak MDC², Panattoni, 7R, GLP, CTP i Peakside aktywnie poszerzają swój zasięg poprzez inwestycje na dużą skalę. W planach są zarówno tradycyjne obiekty typu big-box, jak i elastyczne formaty SBU. Jednocześnie nowi gracze przygotowują się do wejścia na rynek, jeszcze bardziej umacniając pozycję Trójmiasta.

Polska Zachodnia

Dzięki wysokiej dostępności powierzchni magazynowej, Polska Zachodnia pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla najemców poszukujących elastycznych i szybkich do wdrożenia rozwiązań. Obecne warunki rynkowe sprzyjają negocjowaniu korzystniejszych warunków najmu, co jest szczególnie atrakcyjne dla firm działających w dynamicznym otoczeniu biznesowym.

Co ciekawe, Polska Zachodnia staje się cichym beneficjentem trendu nearshoringu. Przygraniczne lokalizacje zyskują na znaczeniu wśród niemieckich firm logistycznych i produkcyjnych przenoszących działalność w poszukiwaniu tańszych alternatyw przy jednoczesnym zachowaniu bliskości rodzimego rynku. – komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

1,7 mln mkw istniejącej powierzchni
30 tys. mkw w budowie
3,40 – 4,30 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Niska aktywność deweloperów

W regionie odnotowano ograniczoną aktywność deweloperów, przy niewielkiej liczbie nowych projektów ukończonych i oddanych do użytku.

Popyt na mini-huby

Inwestorzy poszukują obiektów o powierzchni od 5 000 do 15 000 mkw, z szybkim dostępem do autostrad A12 i A15.

Beneficjent trendu nearshoringu

Region korzysta z rosnącej presji wywieranej na niemieckie firmy, by przenosiły produkcję i logistykę bliżej granicy.

Najwyższy wskaźnik pustostanów - poziom pustostanów nieznacznie przekracza 20%.

Kraków

W przeciwieństwie do największych rynków, obecność dużych obiektów e-commerce w krakowskim hubie magazynowym jest ograniczona. Rynek obsługuje głównie lokalne i regionalne firmy zajmujące się dystrybucją, handlem detalicznym, żywnością i lekką produkcją.

Wysoce zurbanizowana struktura Krakowa i rygorystyczne przepisy planistyczne ograniczają rozwój dużych parków logistycznych w granicach miasta. W rezultacie większość inwestycji zlokalizowana jest w Skawinie, Balicach, Niepołomicach i Wieliczce, czyli poza centrum miasta. Wysokie ceny gruntów i ograniczona konkurencja sprawiają, że jest to jeden z droższych rynków, szczególnie w segmencie logistyki miejskiej i SBU.

Dla wielu firm region ten stanowi idealną lokalizację dla dystrybucji regionalnej, z dogodnym dostępem do autostrady A4 i połączeniami z południowo-wschodnią Polską. Region krakowski ma potencjał, aby stać się strategicznym punktem dystrybucyjnym dla wschodniej Polski i bazą operacyjną dla działalności transgranicznej. Może to zachęcić deweloperów i fundusze inwestycyjne do rozważenia nowych projektów w tym regionie. – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

1,2 mln mkw istniejącej powierzchni
50 tys. mkw w budowie
4,60 – 6,80 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Wysokie ceny gruntów ograniczają rozwój dużych magazynów

Ograniczona dostępność gruntów przemysłowych i wysokie ceny gruntów istotnie ograniczają rozwój projektów typu big-box. Popyt przesuwa się w kierunku mniejszych, bardziej kompaktowych obiektów.

Rośnie sektor farmaceutyczny i kosmetyczny

Firmy z sektora farmaceutycznego, kosmetycznego i laboratoryjnego aktywnie poszukują obiektów łączących funkcje magazynowe, chłodnicze, biurowe i salonów wystawowych.

Szybki rozwój segmentu small business units (SBU)

Segment SBU dynamicznie się rozwija, szczególnie w północnych dzielnicach Krakowa, takich jak Nowa Huta i Rybitwy. Wzrost ten jest odpowiedzią na potrzeby lokalnych firm poszukujących miejskich przestrzeni ze zintegrowanymi strefami biurowymi.

Modele hybrydowe zyskują na popularności

Obiekty integrujące funkcje magazynowe, biurowe i centra obsługi klienta są coraz bardziej preferowane, tworząc wszechstronne przestrzenie wspierające sprzedaż, logistykę i interakcję z klientem końcowym.

Szczecin

Szczecin pozostaje stabilną i obiecującą lokalizacją logistyczną, a aktywność rynkowa na początku 2025 r. odzwierciedla ostrożne, ale stabilne podejście zarówno deweloperów, jak i najemców.

Wolumen powierzchni magazynowej będącej obecnie w budowie sygnalizuje wiarę deweloperów w długoterminowy popyt. Jednocześnie około 70% wszystkich transakcji stanowiły odnowienia umów najmu, co sugeruje, że najemcy przedkładają ciągłość i utrzymanie istniejących lokalizacji nad ekspansję lub relokację w obecnym otoczeniu rynkowym.

Stawki czynszu pozostają stabilne i wahają się od 4,10 do 5,50 euro za mkw miesięcznie.

Szczecin nadal przyciąga firmy obsługujące rynki zachodnie i skandynawskie. Bliskość granicy, dostęp do portów morskich i dobrze rozwinięta infrastruktura sprawiają, że region jest naturalnym wyborem dla operatorów logistycznych i producentów poszukujących sprawnych połączeń z Europą Północną i Zachodnią. – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young.

RYNEK W LICZBACH:

1,1 mln mkw istniejącej powierzchni
80 tys. mkw w budowie
4,10 – 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)
Imponująca transakcja najmu w Szczecinie

Firma z branży e-commerce przedłużyła umowę najmu 38 400 mkw w Accolade Funds Park Szczecin I - to największa transakcja najmu w regionie, podkreślająca znaczenie Szczecina w północno-zachodniej Polsce.

Powierzchnia magazynowa w budowie

Około 80 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej jest obecnie w budowie w regionie.

Wysoki udział odnowień umów najmu

Ponad 70% umów najmu zawartych w regionie stanowiły odnowienia istniejących kontraktów, co wskazuje na ostrożne podejście najemców do ekspansji i relokacji.

Ilość wydawanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych projektów mieszkaniowych zmniejsza się. Czy firmy zmieniają plany i przesuwają terminy realizacji nowych inwestycji? Dlaczego? Jakie projekty wejdą na rynek jeszcze w tym roku? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Wciąż wprowadzamy na rynek nowe projekty lub kolejne etapy realizowanych osiedli, w tym roku będzie to kilkanaście inwestycji. Nasza aktywność inwestycyjna wynika ze skali, z jaką działamy na ośmiu największych polskich rynkach oraz z przyjętej strategii. Zakłada ona zintensyfikowaną obecność rynkową, kosztem mniejszych i średnich graczy, którzy od dwóch lat nie wprowadzają lub nie rozpoczynają nowych inwestycji. Jest to dla nas szansa na zwiększenie udziału w rynku. Świadomie przygotowujemy się w ten sposób do ożywienia, które w naszej ocenie rozpocznie się już w drugiej połowie tego roku i potrwa w latach 2026-2027.

Rozpoczęcie wielu nowych projektów deweloperskich w ostatnich kilkunastu miesiącach wynikało również z dostępności firm podwykonawczych oraz cen materiałów budowlanych. Zabezpiecza to nas kosztowo przed efektem, jaki może wystąpić w związku z uruchomieniem KPO i innych środków unijnych oraz startem dużych projektów infrastrukturalnych.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Wszystkie projekty wprowadzamy do oferty w zaplanowanym terminie, a część nawet przyspieszamy. Ewentualne opóźnienia wynikają z przedłużających się procedur administracyjnych.
W tym roku planujmy rozszerzyć naszą ofertę w Gdańsku, wprowadzając do sprzedaży kolejny etap osiedla Południe Vita w Gdańsku oraz dwie zupełnie nowe inwestycje. Zaproponujemy klientom także kolejne etapy projektów na warszawskim Bemowie oraz osiedla Centralna Park w Krakowie. Naszym celem na ten rok jest wprowadzenie do oferty i rozpoczęcie budowy łącznie 3100-3300 mieszkań.

Renata Mc Cabe-Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Czas procedowania pozwolenia na budowę w Warszawie uległ znacznemu wydłużeniu w ostatnich latach, między innymi w związku z decyzjami środowiskowymi, umowami drogowymi i innymi czynnikami związanymi na przykład z infrastrukturą towarzyszącą inwestycji. Ma to znaczący wpływ na ilość wydanych pozwoleń na budowę. Wierzymy, że procedowanie pozwoleń na budowę ulegnie przyspieszeniu w najbliższych latach, co pozwoli zwiększyć ofertę dla klientów. Planujemy wprowadzenie jednej nowej inwestycji w tym roku oraz co najmniej trzech w następnym roku.

Katarzyna Mirota, Head of Sales & Marketing, Matexi Polska

Pomimo wyzwań związanych z kosztami realizacji oraz ograniczonym dostępem do kredytów mieszkaniowych, konsekwentnie realizujemy swój długoterminowy plan rozwoju. Terminy rozpoczęcia nowych inwestycji pozostają zgodne z wcześniej przyjętym harmonogramem, a nasze działania opierają się na solidnym planowaniu, a nie na doraźnych reakcjach na krótkoterminowe zmiany rynkowe.

W maju br. uruchomiliśmy sprzedaż drugiego etapu prestiżowej inwestycji Sady Żoliborz, położonej w jednej z najbardziej pożądanych lokalizacji Warszawy u zbiegu ulic Anny German i Zygmunta Krasińskiego. To elegancki, pięciokondygnacyjny budynek, w którym znajdzie się 66 komfortowych mieszkań o zróżnicowanych metrażach od 38 do 127 mkw Będzie to zarazem trzeci i ostatni budynek tworzący spójną, kameralną zabudowę osiedla, uzupełnioną o starannie zaprojektowane dziedzińce i zieleń.

W czerwcu planujemy wprowadzenie na rynek kolejnej inwestycji, tym razem przy ulicy Bukowińskiej na warszawskim Mokotowie, jednej z najlepiej skomunikowanych dzielnic stolicy. Projekt ten stanowi odpowiedź na utrzymujący się popyt na mieszkania w centralnych lokalizacjach i łączy wysoką jakość architektury z wygodą miejskiego życia. Równolegle przygotowujemy kolejne projekty, które zgodnie z przyjętym planem będą sukcesywnie trafiać na rynek. Obserwujemy sytuację rynkową z dużą uwagą, jednak wierzymy, że kluczem do stabilnego rozwoju jest konsekwencja i długofalowe podejście, oparte na jakości realizowanych inwestycji i realnych potrzebach nabywców.

Marcin Malka, prezes zarządu Real Management S.A.

Rynek domów jednorodzinnych nie jest tak podatny na zmiany koniunktury, ale oczywiście odczuwamy pośredni wpływ ochłodzenia nastrojów w całym sektorze mieszkaniowym. Ma to wpływ na zarządzanie projektem, jednak nie powoduje zmian w harmonogramach czy terminach rozpoczęcia nowych inwestycji. Z naszej perspektywy większym wyzwaniem pozostaje długość procesu przygotowania inwestycji oraz związana z tym rozbudowana biurokracja. Obecnie jesteśmy w trakcie realizacji drugiego etapu osiedla domów jednorodzinnych Neo Natolin. W przygotowaniu mamy także kolejne etapy obejmujące 130 domów o łącznej powierzchni mieszkalnej 30 tys. mkw.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Według dostępnych danych rynkowych widoczny jest spadek liczby wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych nowych inwestycji. To efekt m.in. niepewności związanej z kosztami realizacji, rosnącymi cenami materiałów, a także ograniczonym dostępem do finansowania po stronie nabywców, szczególnie w ostatnich kilkunastu miesiącach, kiedy rynek kredytów hipotecznych był pod dużą presją.
Podchodzimy jednak do planowania inwestycji długofalowo i strategicznie. Jesteśmy dużą, stabilną organizacją z doświadczeniem i zapleczem, które pozwala nam prowadzić nowe projekty także w mniej sprzyjających warunkach rynkowych. Zamiast wstrzymywać rozwój, dostosowujemy nasze działania do zmieniających się realiów. Analizujemy popyt lokalny, elastycznie zarządzamy harmonogramami i reagujemy na sygnały z rynku.
W 2025 roku planujemy wprowadzenie na rynek kolejnych inwestycji mieszkaniowych, zarówno w Warszawie, jak i w innych dużych miastach. Nasze działania są zgodne z założeniem, że mimo przejściowych spowolnień, deficyt mieszkaniowy w Polsce, przede wszystkim w największych aglomeracjach, wciąż pozostaje znaczący. To oznacza, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania nie zniknie, a wręcz będzie narastać.
Podejmując decyzje o rozpoczęciu nowych projektów, zawsze kierujemy się nie tylko analizą opłacalności, ale także potrzebami przyszłych mieszkańców. Inwestycje, które dziś planujemy, będą odpowiadać nie tylko na popyt, ale też na nowe oczekiwania, takie jak zrównoważony rozwój, energooszczędność, dostęp do zieleni czy rozbudowana infrastruktura społeczna.
Łącznie w 2025 Grupa TAG w Polsce ma w budowie około 7300 mieszkań i lokali komercyjnych. Portfolio mieszkań na wynajem Grupy wyniosło ponad 3350 lokali. Aktualnie w ofercie ROBYG ma około 1900 lokali. W samym pierwszym kwartale 2025 roku wprowadzono do oferty nowe etapy w liczbie 1100 mieszkań m.in. w inwestycjach: Modern City i Modern Life w Warszawie, Początek Piątkowo w Poznaniu oraz Leszczyńskich i Szumilas w Gdańsku. Ponadto mamy pozwolenie na budowę około 2100 lokali.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Obserwujemy, że w obecnych realiach rynkowych deweloperzy opóźniają terminy rozpoczęcia realizacji nowych inwestycji. Proces uzyskiwania wymaganych zgód i decyzji administracyjnych nie ulega skróceniu – przeciwnie, często się wydłuża. Od dłuższego czasu zwracamy uwagę na ten problem. Brak realnych działań systemowych, takich jak uproszczenie procedur administracyjnych czy przyspieszenie wydawania decyzji, znacząco ogranicza możliwości szybkiego reagowania deweloperów na potrzeby rynku.
Niemniej jednak, pojawiają się pierwsze oznaki ożywienia, m.in. w postaci ruchów na stopach procentowych, które w średnim terminie mogą wpłynąć pozytywnie na aktywność inwestycyjną. Spodziewamy się, że przełom 2025 i 2026 roku przyniesie większą dynamikę na rynku, oczywiście przy odpowiednim dostosowaniu skali działań do chłonności poszczególnych lokalnych rynków.
Mimo trudnych warunków planujemy wprowadzenie nowych projektów. W Warszawie kontynuujemy realizację inwestycji Zielono Mi II oraz rozpoczynamy nowe przedsięwzięcia na Bemowie i Białołęce. We Wrocławiu przygotowujemy się do startu nowego projektu, natomiast w Poznaniu i Szczecinie rozwijamy kolejne etapy istniejących inwestycji.
Wojciech Wilhelm Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa
W obecnej sytuacji rynkowej, charakteryzującej się spadkiem liczby wydawanych pozwoleń na budowę oraz ograniczeniami w dostępie do kredytów mieszkaniowych, deweloperzy muszą elastycznie reagować na zmieniające się uwarunkowania ekonomiczne. Wymaga to dynamicznego dostosowania strategii inwestycyjnych oraz bardziej selektywnego podejścia do planowania nowych projektów.
Grupa Waryński, podobnie jak inni świadomi uczestnicy rynku, na bieżąco monitoruje sytuację i podejmuje decyzje o rozpoczęciu nowych inwestycji w oparciu o szczegółowe analizy popytu, lokalnych uwarunkowań oraz opłacalności projektów. Zdajemy sobie sprawę z rosnącego znaczenia jakości oferty, optymalizacji kosztów realizacji oraz elastyczności harmonogramów inwestycyjnych.
W 2025 roku rozpoczęliśmy realizację inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach, projektu który wpisuje się w strategię rozwoju spółki w segmencie mieszkaniowym. Kolejna inwestycja planowana jest na rok 2026. O szczegółach dotyczących projektu poinformujemy po zakończeniu fazy analiz i przygotowań, które uwzględniają, zarówno warunki rynkowe, jak i potrzeby przyszłych nabywców.
Pomimo wyzwań, Grupa Waryński pozostaje aktywna na rynku, koncentrując się na rzetelnej realizacji rozpoczętych projektów i konsekwentnym budowaniu portfela przyszłych inwestycji. Naszym celem jest oferowanie mieszkań odpowiadających aktualnym realiom ekonomicznym, oczekiwaniom klientów oraz wysokim standardom jakości i funkcjonalności.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Nie zamierzamy zmieniać naszych planów, związanych z kontynuacją działalności na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Będziemy koncentrować się przede wszystkim na realizacji inwestycji z segmentu premium i o podwyższonym standardzie, które dzięki silnemu naciskowi na jakość wykończenia, doskonałej lokalizacji oraz wysokiej efektywności energetycznej pozostają preferowanym wyborem wśród nabywców i są bardziej odporne na wahania popytu. Aktywnie pracujemy nad pozyskaniem nowych działek pod przyszłe inwestycje w Warszawie, gdzie kontynuujemy realizację najnowszego projektu PianoForte w pobliżu Parku Morskie Oko i Łazienek Królewskich. Przygotowujemy się również do uruchomienia, jeszcze w tym roku, nowego, wieloetapowego projektu w Trójmieście, który w zależności od etapu realizacji będzie miał mieszane funkcje i oferował zarówno lokale o podwyższonym standardzie, jak i premium.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Obserwujemy obecnie spadek liczby wydawanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych projektów mieszkaniowych. Wynika to przede wszystkim z wysokich kosztów realizacji oraz ograniczeń w dostępie do kredytów mieszkaniowych. Jednak nasza strategia zakłada aktywne poszukiwanie nowych, atrakcyjnych lokalizacji i elastyczne dostosowanie harmonogramów inwestycyjnych do realnych potrzeb rynku.
W ostatnim czasie sfinalizowaliśmy zakup gruntu w centrum Władysławowa. To grunt, który planujemy wprowadzić na rynek jeszcze przed wakacjami. Jest to atrakcyjna propozycja zarówno dla inwestorów, jak i klientów indywidualnych, poszukujących wyjątkowych lokalizacji nad morzem. Równolegle przygotowujemy kolejny projekt – budynek przeznaczony na wynajem instytucjonalny (PRS) w Gdańsku, w doskonałej lokalizacji przy nowej pętli tramwajowej na ulicy Warszawskiej. Ta inwestycja odpowiada na rosnące zapotrzebowanie na nowoczesne lokale na wynajem w dynamicznie rozwijających się dzielnicach miasta.
Pomimo wyzwań rynkowych, utrzymujemy aktywność inwestycyjną i elastycznie reagujemy na zmieniające się otoczenie gospodarcze. Wierzymy, że dzięki temu nasza oferta pozostanie atrakcyjna dla szerokiej grupy klientów.

Jacek Bugajski, Dyrektor Rozwoju Projektów w Archicom

Mimo wyzwań konsekwentnie realizujemy strategię wzrostu i uruchamiamy nowe projekty. W tym roku rozpoczęliśmy już sprzedaż kolejnych etapów osiedli Modern Mokotów w Warszawie i Zenit w Łodzi, a także nowych projektów, jak Apartamenty Gutenberga w ramach Towarowej 22 w Warszawie, inwestycja 29L w Krakowie czy Esencja II w Poznaniu.
Niezmiennie analizujemy lokalny popyt i otoczenie makroekonomiczne, a decyzje inwestycyjne podejmujemy z uwzględnieniem potencjału danego rynku. Dysponujemy rozbudowanym bankiem ziemi i silnym zapleczem finansowym, co pozwala nam zachować gotowość do wprowadzania kolejnych inwestycji. Tempo ich uruchamiania dostosowujemy do realiów, nie tylko rynkowych, ale i administracyjnych. Obserwujemy istotne wydłużenie procedur, takich jak uzyskiwanie pozwoleń na budowę, co wpływa na harmonogramy realizacyjne w całej branży.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Warszawa

Warszawski rynek magazynowy utrzymuje silną pozycję dzięki połączeniu kluczowych czynników: bliskości dużej bazy konsumentów, dobrze rozwiniętej infrastrukturze transportowej i rosnącemu zapotrzebowaniu na logistykę ostatniej mili. Obserwujemy stały wzrost zarówno w granicach miasta („Warszawa I”), gdzie szybkość dostaw i dostęp do siły roboczej mają kluczowe znaczenie, jak i w strefach podmiejskich („Warszawa II”), które oferują większą skalę i elastyczność dla operacji produkcyjnych i dystrybucyjnych.

Pomimo pełnego wyzwań otoczenia gospodarczego, aktywność najemców pozostaje stabilna, a rynek nadal odznacza się wysoką dynamiką. - komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young.

RYNEK W LICZBACH:
- 7,1 mln mkw istniejących zasobów
- 350 tys. mkw w budowie, z czego 25% w samej Warszawie (Warszawa I)
- 5,50 - 8,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz w samej Warszawie – Warszawie I)
- 3,60 - 5,75 euro / mkw / miesiąc (czynsz poza miastem – Warszawa II)

Wysokie czynsze, rosnąca elastyczność
Warszawa I nadal ma najwyższe stawki czynszowe w Polsce, sięgające nawet 8,50 euro / mkw. Deweloperzy są jednak coraz bardziej otwarci na negocjacje, oferując dłuższe okresy bezczynszowe i bardziej elastyczne warunki najmu.

Rynek w fazie nadpodaży
Region przeżywa obecnie fazę nasycenia. Wiele obiektów oddanych do użytku w latach 2023-2024, zwłaszcza wielkopowierzchniowych obiektów typu big-box, pozostaje niewynajętych. Obszar ten stoi w obliczu spekulacyjnej nadpodaży przy spowalniającym popycie.

Boom na małe powierzchnie magazynowe
Istnieje duży popyt na powierzchnie do 1 500 mkw, głównie ze strony firm z sektora D2C z branży kosmetycznej, odzieżowej oraz elektroniki użytkowej.

Kreatywne zachęty ze strony deweloperów
W odpowiedzi na presję rynkową, wynajmujący oferują niestandardowe zachęty w celu przyciągnięcia najemców, w tym nawet 12-miesięczne zwolnienie z opłat eksploatacyjnych lub gwarancje rekompensaty w przypadku opóźnień w dostawie.

Lokalizacje przyjazne pracownikom jako kluczowy atut
Preferowane są lokalizacje z dobrym dostępem do transportu publicznego, w szczególności kolei podmiejskiej (SKM), tramwajów i ścieżek rowerowych. Dostępność staje się kluczowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji przez najemców.

Aktywny rynek podnajmu
Segment podnajmu nabiera tempa, napędzany zwiększoną aktywnością operatorów 3PL i firm logistycznych poszukujących krótkoterminowych umów najmu (6-12 miesięcy). Elastyczne modele najmu zyskują na popularności, zwłaszcza wśród najemców zarządzających ryzykiem sezonowym lub związanym z popytem.

Zielona logistyka zyskuje na popularności
Zrównoważony rozwój ma coraz większe znaczenie, a najemcy często żądają instalacji paneli fotowoltaicznych w ramach negocjacji najmu. Kwestie środowiskowe są stają się obecnie priorytetem, szczególnie w przypadku miejskich obiektów logistycznych.

Górny Śląsk

W przeciwieństwie do regionów tradycyjnie związanych z logistyką (np. Polska Centralna), znaczna część działalności leasingowej na Górnym Śląsku generowana jest przez firmy produkcyjne. Obiekty przemysłowe są często dostosowane do konkretnych potrzeb operacyjnych i obejmują takie elementy, jak infrastruktura technologiczna, dźwigi i linie produkcyjne. W regionie znajduje się największa koncentracja zakładów produkcyjnych w Polsce - szczególnie w sektorach motoryzacyjnym, AGD, przemysłu ciężkiego i chemicznym. Działalności magazynowe i logistyczne często służą jako bezpośrednie wsparcie dla zakładów produkcyjnych (np. systemy Just-In-Time, produkcja na zamówienie).

Pomimo wyzwań, takich jak rosnące wskaźniki pustostanów i zwiększona ostrożność najemców, Górny Śląsk pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów i deweloperów. Strategiczne położenie, dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa i zróżnicowane zasoby powierzchni magazynowej stanowią solidną podstawę do dalszego rozwoju sektora przemysłowego i logistycznego. - komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 6,0 mln mkw istniejących zasobów
- 300 tys. mkw w budowie
- 3,80 - 5,95 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Przyciąganie przemysłu lekkiego z Europy Środkowo-Wschodniej
Region zyskuje na znaczeniu wśród producentów samochodów i komponentów przenoszących działalność z Czech i Słowacji. Strategiczna lokalizacja Śląska i jego baza przemysłowa sprawiają, że jest to idealne miejsce dla nearshoringu.

Rosnące zapotrzebowanie na dostawy energii
Inwestorzy coraz częściej zabezpieczają moce energetyczne z dużym wyprzedzeniem, często wykraczającym poza bieżące potrzeby, aby zapewnić wystarczające zasoby dla przyszłych działalności. Dostępność energii stała się krytycznym czynnikiem wyboru lokalizacji.

Ograniczona dostępność gruntów
Dostępność gruntów pod projekty inwestycyjne jest ograniczona, szczególnie w obszarach o wysokim popycie w Katowicach i Gliwicach. W takich lokalizacjach trudno jest znaleźć działki większe niż 5 ha, co utrudnia realizację dużych projektów typu Build-to-Suit (BTS).

Wrocław

Aglomeracja wrocławska może poszczycić się jedną z najwyższych koncentracji zakładów produkcyjnych w Polsce. Wraz z Górnym Śląskiem i Poznaniem, plasuje się w czołówce regionów pod względem gęstości inwestycji przemysłowych, napędzając silny popyt na powierzchnie produkcyjne i logistyczno-magazynowe. Wrocław jest również ważnym ośrodkiem akademickim, dostarczającym wykwalifikowaną siłę roboczą dla sektorów logistyki, automatyki i IT.

Region jest krajowym liderem w rozwoju terminali intermodalnych, z kluczowymi obiektami w Kątach Wrocławskich, Legnicy i Brzegu Dolnym. Przyciąga to firmy, szczególnie z branży motoryzacyjnej i chemicznej, które chcą korzystać z połączonych rozwiązań transportu drogowego i kolejowego. Oczekuje się, że w nadchodzących latach Dolny Śląsk pozostanie jednym z najważniejszych regionów przemysłowych i logistycznych w Polsce. - komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 5,2 mln mkw istniejących zasobów
- 50 tys. mkw w budowie
- 3,50 - 5,40 euro / mkw. / miesiąc (czynsz)

Dostęp do energii jako bariera rozwoju
Pomimo dużego zainteresowania inwestorów, region boryka się z ograniczoną dostępnością mocy przyłączeniowej do sieci, zwłaszcza dla projektów wymagających ponad 1 MW. Średni czas oczekiwania na podłączenie wynosi obecnie 16-20 miesięcy. Ta bariera opóźniła kilka projektów BTS, głównie dla operatorów e-commerce. Pojawiające się obejścia obejmują współdzielone rozwiązania w zakresie przepustowości, podczas gdy dostawcy usług logistycznych coraz częściej wykorzystują nadwyżki energii z sąsiednich obiektów.

Nowa fala inwestycji z Korei Południowej
Dolny Śląsk zyskuje strategiczne znaczenie jako centrum łańcucha dostaw baterii, szczególnie dla firm współpracujących z LG i SK Innovation. Rośnie liczba zapytań ze strony koreańskich producentów komponentów do baterii. Region jest postrzegany jako naturalne rozszerzenie kompleksu LG Energy Solution w Biskupicach Podgórnych. Wrocław i jego okolice stają się główną bazą produkcyjną dla europejskiego sektora elektromobilności.

Polska Centralna

Polska Centralna to jeden z najbardziej strategicznych regionów magazynowych w kraju - zarówno pod względem lokalizacji, jak i skali działalności. Dzięki centralnemu położeniu i bezpośredniemu dostępowi do głównych szlaków komunikacyjnych, region ten jest naturalnym wyborem dla firm budujących ogólnopolskie sieci dystrybucyjne. Wysoka aktywność najemców i stałe zainteresowanie inwestorów potwierdzają jego stabilną i ugruntowaną pozycję na logistycznej mapie Polski. - komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 5,0 mln mkw istniejących zasobów
- 250 tys. mkw w budowie
- 3,60 - 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Stabilizacja po szybkiej ekspansji
Po okresie silnego wzrostu w latach 2021-2023, rynek w Polsce Centralnej wchodzi w fazę nasycenia, szczególnie w okolicach Strykowa i Rawy Mazowieckiej. Wskaźnik pustostanów rośnie, ale region nadal przyciąga inwestorów ze względu na strategiczną lokalizację i infrastrukturę.

Pojawienie się modeli „magazyn jako usługa”
Nowy trend w wynajmie zyskuje na popularności - zamiast tradycyjnie wynajmować powierzchnię, najemcy płacą za określone usługi, takie jak pakowanie, cross-docking czy magazynowanie.

Napływ lekkiej produkcji
W regionie obserwuje się wzrost inwestycji w lekką produkcję, zwłaszcza w sektorach oświetlenia, HVAC i elektroniki.
Relokacje z Europy Zachodniej napędzają popyt zarówno na obiekty gotowe do wynajęcia, jak i projekty typu built-to-suit (BTS).

Poznań

Początek 2025 r. przyniósł umiarkowane ożywienie w regionie Poznania, któremu towarzyszyła bardziej selektywna aktywność deweloperów i wczesne oznaki nasycenia rynku. Wskaźnik pustostanów osiągnął nieco ponad 8%, odzwierciedlając szerszy trend obserwowany na całym polskim rynku. Chociaż stawki czynszów pozostały względnie stabilne, deweloperzy oferują atrakcyjne zachęty i elastyczne warunki najmu w celu pozyskania najemców.

Rynek pozostaje aktywny, ale ewoluuje w bardziej zrównoważony i ostrożny sposób. Inwestorzy stają się coraz bardziej selektywni, a oczekiwania najemców wciąż się zmieniają - lokalizacja odgrywa coraz ważniejszą rolę w planowaniu łańcucha dostaw. - komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 4,0 mln mkw istniejących zasobów
- 80 tys. mkw w budowie
- 3,60 - 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Nowi najemcy jako efekt nearshoringu
Region Poznania nadal przyciąga małych i średnich producentów z Europy Zachodniej, którzy przenoszą działalność
do Polski w ramach strategii nearshoringu. Kluczowe czynniki to niższe koszty pracy i gruntów, a także dobra logistyka. Coraz częściej firmy te wybierają lokalizacje poza korytarzem autostrady A2, gdzie dostępność gruntów i ceny są bardziej konkurencyjne.

Ostrożność deweloperów w ekspansji
Na początku 2025 r. w regionie Poznania oddano do użytku około 60 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej, co stanowiło prawie 10% nowej podaży w kraju. Choć region pozostaje silny, deweloperzy wykazują zwiększoną ostrożność inwestycyjną. W marcu 2025 r. w budowie znajdowało się około 80 000 mkw powierzchni, co wskazuje na wyważone podejście w porównaniu z bardziej aktywnymi rynkami. Deweloperzy uważnie monitorują popyt i rosnący poziom pustostanów przed rozpoczęciem nowych projektów.

Stabilne czynsze z zachętami
Czynsze w regionie Poznania pozostały stabilne na początku 2025 roku. Jednak rosnące wskaźniki pustostanów skłaniają deweloperów do oferowania bardziej konkurencyjnych pakietów zachęt, co skutkuje coraz bardziej atrakcyjnymi czynszami efektywnymi dla najemców.

Jak firmy deweloperskie oceniają nowelizacją ustawy, która nakłada obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jaki wpływ na rynek będą miały nowe przepisy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Nie jesteśmy przeciwni samej idei jawności cen mieszkań, większa świadomość konsumentów na ten temat może wpłynąć na wzrost efektywności rynku. Natomiast nasze wątpliwości budzi tempo wprowadzania nowych przepisów oraz brak szerszych konsultacji z branżą. Obecnie przygotowujemy się do wdrożenia nowych wymogów.

Analizując temat jawności cen, warto przypomnieć, że cena konkretnego mieszkania w ramach jednej inwestycji zależy od kilku czynników, takich jak powierzchnia, piętro, orientacja względem stron świata czy wielkość balkonu. W rezultacie cena za mkw. mieszkania może się różnić nawet o 6 tys. zł w ramach tego samego projektu.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal

Atal jest w nielicznym gronie firm deweloperskich, które od wielu lat otwarcie prezentują ceny mieszkań i przejrzyście je komunikują. Na naszych stronach klienci znajdą ceny poszczególnych lokali i wykończenia ich „pod klucz” oraz przestrzeni dodatkowych, jak komórki lokatorskie, miejsca postojowe, itp. Rozumiemy, że tego oczekują nabywcy, podejmujący ważną, życiową decyzję na podstawie licznych ofert, których przeglądanie może być czasochłonne.

Jednakże cena to nie wszystko. Porównywanie ofert powinno uwzględniać pozostałe istotne parametry, tj. jakość i standard osiedla, klasę wykończenia powierzchni wspólnych, zaś dla samych mieszkań, np. usytuowanie względem kierunków świata, kondygnację czy wielkość balkonu lub ogródka.

Wprowadzenie obowiązku publikacji cen ofertowych na stronach nie spowoduje, że mieszkania potanieją. Choć nieco ułatwi to klientom pozyskiwanie informacji, to zmiana ta będzie neutralna rynkowo. To nie sposób prezentacji oferty decyduje bowiem o cenie ofertowej mieszkania, lecz koszty jego wytworzenia, w tym ceny gruntu i inne ważne składowe prowadzenia przedsięwzięć deweloperskich.

Jeśli chodzi o kwestie raportowania i sankcjonowania firm, pod tym względem jesteśmy za zdrowym rozsądkiem i niepowielaniem przepisów, z których pewne obowiązki informacyjne i tak wynikają. Ponadto jest ważne, aby wszystkie zapisy ustawy były jednoznaczne w interpretacji i nie wzbudzały wątpliwości żadnego z uczestników rynku.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Przejrzystość cenowa zwiększa zaufanie konsumentów, a także ogranicza praktyki nieuczciwych uczestników rynku wprowadzające klientów w błąd. Wprowadzenie sankcji za niepełne informowanie nabywców może znacząco wpłynąć na praktyki rynkowe, gdyż deweloperzy będą zmuszeni do bardziej rzetelnej prezentacji swojej oferty. Może to również ograniczyć nieuczciwą konkurencję.

Z drugiej strony, należy zadbać o to, aby przepisy były precyzyjne i jednoznaczne, by uniknąć nadmiernej biurokratyzacji i niepewności interpretacyjnej po stronie deweloperów. W szerszej perspektywie oceniam, że nowe przepisy mogą pozytywnie wpłynąć na profesjonalizację rynku nieruchomości i zwiększenie transparentności.

Katarzyna Mirota, Head of Sales & Marketing, Matexi Polska

Jawność cen mieszkań to krok w stronę przejrzystego rynku nieruchomości, który wspiera klientów w podejmowaniu świadomych i przemyślanych decyzji zakupowych. Dzięki niej zyskują oni łatwiejszy dostęp do informacji o aktualnej ofercie, możliwość śledzenia trendów cenowych oraz porównania dostępnych opcji. Przejrzystość cen eliminuje niepewność, skraca czas potrzebny na analizę rynku i pozwala szybciej podejmować decyzje. Z kolei dla deweloperów oznacza bardziej efektywny proces sprzedaży. Kontaktują się z nimi klienci, którzy już wcześniej zapoznali się z warunkami ofertowymi i je wstępnie zaakceptowali. To z kolei przyspiesza i ułatwia finalizację transakcji.

Od początku naszej działalności w Polsce kierujemy się zasadą pełnej transparentności wobec klientów. Ceny mieszkań w naszych inwestycjach są publicznie dostępne, zarówno na naszych stronach internetowych, jak i w materiałach informacyjnych. Wierzymy, że to fundament trwałych, pozytywnych relacji z nabywcami oraz standard, który powinien stać się normą w całej branży deweloperskiej.

Marcin Malka, prezes zarządu Real Management S.A.

Myślę, że nowe regulacje będą miały większy wpływ na rynek mieszkań popularnych. Rynek nieruchomości luksusowych jest bardziej zindywidualizowany, więc zmiana regulacji nie powinna znacząco przekładać się na jego funkcjonowanie. Z drugiej strony, nasi klienci cenią sobie dyskrecję, dlatego nie jesteśmy entuzjastami takich rozwiązań w segmencie premium. W przypadku mieszkań w segmencie popularnym regulacje te mogą spowodować większą przejrzystość rynku, co doprowadzi do jeszcze większej konkurencji.

Wojciech Wilhelm Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Projektowana nowelizacja ustawy deweloperskiej, która ma na celu zobowiązanie firm deweloperskich do publikowania pełnych cen mieszkań w części ogólnej prospektu informacyjnego na stronach internetowych, to krok w stronę zwiększenia transparentności rynku nieruchomości. Obecnie, jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji, co utrudnia konsumentom porównanie ofert i świadome podjęcie decyzji zakupowej.

Pełna jawność cen może przełożyć się na większe zaufanie klientów, wzrost konkurencyjności wśród deweloperów oraz profesjonalizację relacji z nabywcami. Potencjalni klienci zyskają realne narzędzie do wstępnej oceny oferty, bez konieczności każdorazowego kontaktu z biurem sprzedaży.

Z perspektywy operacyjnej, nowelizacja może wpłynąć na zmianę struktury zapytań kierowanych do deweloperów. Choć ogólna liczba zapytań może się nieznacznie zmniejszyć, z rynku zostaną w naturalny sposób wyeliminowane zapytania wyłącznie o cenę, czyli te od osób, które nie są jeszcze zdecydowane na zakup konkretnej inwestycji. W zamian, większy odsetek kontaktów będzie pochodzić od klientów świadomych kosztów i realnie zainteresowanych innymi aspektami oferty, takimi jak lokalizacja, układ mieszkań, standard wykończenia czy dostępność udogodnień. Dla działów sprzedaży oznacza to większą efektywność pracy z leadami i lepsze dopasowanie komunikacji do potrzeb klienta.

Grupa Waryński popiera kierunek zmian zmierzający do zwiększania transparentności rynku mieszkaniowego. Jesteśmy otwarci na dalszy dialog branżowy, który pozwoli na wypracowanie rozwiązań korzystnych, zarówno dla konsumentów, jak i profesjonalnych uczestników rynku.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Bardzo pozytywnie oceniamy procesowaną nowelizację ustawy. Od samego początku popieraliśmy tę inicjatywę i uważamy, że większa transparentność w zakresie prezentowania cen mieszkań to krok w dobrym kierunku, zarówno dla klientów, jak i dla całego rynku.

Proponowane zmiany powinny przyczynić się do uporządkowania rynku i zwiększenia jego wiarygodności. Dziś klienci często muszą długo czekać na oferty i szczegóły dotyczące kosztów. Nowe przepisy to zmienią, zapewniając im łatwiejszy i szybszy dostęp do kluczowych informacji. Z naszej perspektywy to bardzo dobra zmiana, która w ujęciu długofalowym przyniesie pozytywny efekt, zwiększy się zaufanie do deweloperów, a jednocześnie uczciwa konkurencja będzie stymulować dalszy rozwój rynku.

Renata Mc Cabe – Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Wydaje nam się, że prowadzenie obowiązkowej jawności cen mieszkań nie będzie miało wpływu na stawki ofertowe. Na działalność naszej firmy nie będzie miało wpływu, ponieważ informujemy klientów na bieżąco o kosztach.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Jesteśmy przygotowani na nowe wymogi zgodnie z nowelizacją ustawy, która nakłada obowiązek ujawniania cen wszystkich sprzedawanych mieszkań na stronie internetowej. Od lat działamy w sposób transparentny i uczciwy. Dla firm takich jak Robyg, które od lat stawiają na jakość relacji i transparentność procesu sprzedaży, nowe przepisy nie oznaczają rewolucji. Już dziś publikujemy szczegółowe dane dotyczące mieszkań, a także jasno komunikujemy koszty dodatkowe , od miejsca postojowego po opłaty eksploatacyjne. Naszym celem jest nie tylko sprzedaż, ale budowanie trwałego zaufania i dobrego doświadczenia klienta.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Ustawa, która nakłada na deweloperów obowiązek pełnej jawności cen mieszkań na stronach internetowych oraz w prospekcie informacyjnym to krok w kierunku większej transparentności rynku. Jako Alter Investment w pełni popieramy działania zmierzające do ujednolicenia i uporządkowania informacji kierowanych do klientów. Spójność przekazu i przejrzystość zasad są kluczowe dla budowy zaufania do całej branży.

Jest to również zgodne ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, którego jesteśmy członkiem, a który podkreśla, że rynek pierwotny powinien funkcjonować według jasnych i zrozumiałych reguł, eliminujących nieporozumienia na linii deweloper–klient. Wprowadzenie pełnej jawności cenowej i konieczności precyzyjnego informowania o dodatkowych kosztach może przyczynić się do zwiększenia świadomości konsumentów i ułatwić im podejmowanie przemyślanych decyzji zakupowych.

Jednocześnie zwracamy uwagę, że kluczowe będzie odpowiednie doprecyzowanie przepisów oraz ujednolicenie formy prezentowania cen i kosztów, aby zapewnić porównywalność ofert oraz nie wprowadzać niepotrzebnych barier administracyjnych dla firm deweloperskich. Jeśli nowe regulacje zostaną wprowadzone w sposób przemyślany, rynek może na tym tylko zyskać, zarówno pod względem przejrzystości, jak i profesjonalizacji obsługi klienta.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

Z perspektywy naszej firmy nowelizacja ustawy nakładająca obowiązek pełnej jawności cen mieszkań prezentowanych w prospekcie informacyjnym przedsięwzięcia deweloperskiego jest krokiem w dobrym kierunku.

W dłuższej perspektywie takie rozwiązanie może pozytywnie wpłynąć na jakość obsługi klienta i wyrównać standardy działania w branży. Klienci będą mieli klarowne informacje, a co za tym idzie mniejsze ryzyko nieprzyjemnych niespodzianek w późniejszych etapach transakcji. Z kolei dla deweloperów będzie to impuls do uporządkowania i ujednolicenia sposobu prezentacji ofert, co w konsekwencji może zwiększyć zaufanie do rynku pierwotnego jako całości.

Raport | Początek 2025 roku Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young
Tło ekonomiczne

Polska gospodarka mocno odbiła w 2024 roku. Realny PKB wzrósł w tym roku o 2,9%, co oznacza znaczny wzrost w porównaniu z zaledwie 0,2% w 2023 roku. Ożywienie było napędzane głównie przez konsumpcję prywatną, wspieraną przez silny wzrost płac, zwiększone wsparcie rządowe dla gospodarstw domowych, poprawę zaufania konsumentów i złagodzenie presji inflacyjnej. Prognozuje się, że w 2025 r. realny PKB wzrośnie o 3,6%, podczas gdy w 2026 r. spodziewany jest umiarkowany wzrost, który powinien wynieść 3,1%.

Poziom zatrudnienia spadł w pierwszej połowie 2024 r., odzwierciedlając stłumioną aktywność gospodarczą w poprzednim roku, a stopa bezrobocia wyniosła 2,9% na koniec roku. W latach 2025 i 2026 spodziewany jest umiarkowany wzrost zatrudnienia, ograniczany przez stagnację siły roboczej i kurczącą się populację w wieku produkcyjnym. Oczekuje się jednak, że rosnąca stopa zatrudnienia wśród przesiedleńców z Ukrainy pozytywnie wpłynie na ogólny poziom zatrudnienia. Przewiduje się, że bezrobocie nieznacznie spadnie w 2025 i 2026 r., odpowiednio do 2,8% i 2,7%.

Inflacja HICP wyniosła 3,7% w 2024 roku. W 2025 r. prognozowany jest tymczasowy wzrost inflacji zasadniczej do 4,7%, spowodowany odmrożeniem cen energii i wzrostem akcyzy. Polska jest największą gospodarką w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w Unii Europejskiej, szczycąc się również stabilnym rynkiem pracy z utrzymanymi konsekwentnie niskimi stopami bezrobocia. W rzeczywistości Eurostat sklasyfikował Polskę jako kraj o drugiej najniższej stopie bezrobocia w UE w 2024 roku.

Rynek magazynowy w Polsce - stabilizacja z nutą ostrożności

„Na początku 2025 r. polski rynek magazynowy wykazywał oznaki stabilizacji, której towarzyszyła rosnąca ostrożność wśród

zarówno deweloperów, jak i najemców. Gracze rynkowi coraz bardziej koncentrują się na ograniczaniu ryzyka w świetle zmieniającego się krajobrazu gospodarczego i geopolitycznego.” – zauważa Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 35 mln mkw. Jest to jednak również sygnał spowolnienia przyszłego potencjału wzrostu. Powierzchnia niewynajęta osiągnęła rekordowy poziom 3 mln mkw, co przekłada się na średni wskaźnik pustostanów na poziomie nieco ponad 8%.

W I kw. dominowały renegocjacje umów najmu, które stanowiły ok. 60% transakcji, ponieważ najemcy przedkładali ciągłość operacyjną i kontrolę kosztów nad relokację lub ekspansję.

Nowe inwestycje uległy znacznemu spowolnieniu. W budowie pozostawało jedynie 1,4 mln mkw powierzchni, przy czym uwaga skupiona była na projektach typu (BTS/BTO). Projekty spekulacyjne są mniej powszechne i starannie zarządzane pod kątem ryzyka.

Czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie i wynosiły od 3,70 do 5,50 euro/mkw miesięcznie, w zależności od lokalizacji i jakości aktywów. Efektywne stawki czynszu znajdują się pod presją w regionach o wysokim poziomie pustostanów, co skłania wynajmujących do oferowania coraz bardziej konkurencyjnych warunków najmu.

Wysoką aktywność najemców odnotowano w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Łodzi oraz Trójmieście, gdzie podpisano największą od początku roku umowę najmu.

Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w Polsce Zachodniej i we Wrocławiu, gdzie wynajmujący stają się coraz bardziej elastyczni zarówno pod względem okresu najmu, jak i oferowanych stawek czynszu.

„W kontekście tego, co nas czeka, spodziewamy się utrzymania obecnych trendów. Przedłużenia umów najmu będą nadal dominować w popycie, podczas gdy deweloperzy pozostaną selektywni przy rozpoczynaniu nowych inwestycji. Nearshoring staje się kluczowym czynnikiem wzrostu, szczególnie w regionach przygranicznych. Polski rynek magazynowy przechodzi od szybkiej ekspansji do bardziej dojrzałej fazy, zdefiniowanej przez strategiczne, dostosowane do popytu inwestycje.” – dodaje Dorota Koseska.

Perspektywa najemców

Polski rynek magazynowy wykazuje tendencję do tworzenia korzystnych warunków dla najemców, zwłaszcza w regionach o wyższym poziomie pustostanów oraz w starszych lub mniej elastycznych obiektach.

Z kolei warunki sprzyjające wynajmującym dominują w lokalizacjach o ograniczonej dostępności, szczególnie w przypadku dużych powierzchni (>30 000 mkw). W takich przypadkach deweloperzy posiadający gotowe do wynajęcia obiekty mogą dyktować warunki, ponieważ dostępność często ma większe znaczenie niż cena, szczególnie przy czasie realizacji nowych inwestycji wynoszącym od 8 do 12 miesięcy.

„W rezultacie rynek staje się coraz bardziej hybrydowy, a przewaga leży po stronie tych, którzy są najlepiej przygotowani do zaspokojenia bieżącego popytu, czy to poprzez elastyczność, czy natychmiastową dostępność.” – podsumowuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

W ostatnich latach najemcy przestali poszukiwać standardowej powierzchni magazynowej na rzecz rozwiązań dostosowanych do ich potrzeb operacyjnych.

Kluczowe oczekiwania najemców wobec deweloperów:

- Dostosowanie do konkretnych procesów (np. lekkiej produkcji, montażu, pakowania lub specjalistycznej logistyki)

- Elastyczne warunki najmu i harmonogramy inwestycji (okres najmu, etapowe zajmowanie powierzchni, potencjał ekspansji)

- Proaktywne wsparcie w całym projekcie, od doradztwa technicznego i uzyskiwania pozwoleń po terminową dostawę

Coraz większy nacisk kładzie się również na:

- Zrównoważony rozwój z popytem na certyfikowane budynki (BREEAM, systemy oszczędzania energii i gotowość do wykorzystania energii odnawialnej)

- Strategiczną lokalizację, w której dostęp do infrastruktury transportowej, siły roboczej i logistyka ostatniej mili przeważają nad kwestiami kosztowymi

- Elastyczność partnera, który rozumie ich działalność i wspiera cały proces inwestycyjny.

Jakie trendy obserwujemy w tym roku?

„Nearshoring nabiera kształtu, a firmy przenoszą się bliżej Europy Zachodniej i Północnej. Polska, a zwłaszcza jej wschodnie i południowo-wschodnie regiony, korzystają ze swojej lokalizacji i infrastruktury.” – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

Regiony o wysokiej dostępności powierzchni konkurują o najemców - w zachodniej Polsce i na obszarach o wysokim poziomie pustostanów wynajmujący stoją w obliczu większej presji, co sprzyja elastycznym umowom najmu i zachętom finansowym, atrakcyjnym dla firm dbających o budżet.

„ESG staje się coraz ważniejsze w decyzjach najemców – najemcy wymagają obecnie standardów takich jak BREEAM, panele słoneczne i odzyskiwanie energii. – podkreśla Łukasz Ciepły - Nowoczesne, ekologiczne budynki mają przewagę nad starszymi magazynami.”

Nowe technologie odpowiadają na rosnące koszty operacyjne - niedobory siły roboczej napędzają inwestycje w automatyzację magazynów i inteligentne rozwiązania, zwłaszcza w centrach logistycznych i e-commerce.