Nieruchomości, strona 5

Czy deweloperzy oferują wykończenie mieszkań pod klucz? W jakiej cenie? Jak wielu nabywców się na nie decyduje? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Marta Buczma, dyrektorka departamentu relacji z klientami w Develii

W zakresie wykończenia i aranżacji wnętrz współpracujemy z dwiema renomowanymi pracowniami architektonicznymi: Deer Design w Warszawie, Krakowie i Katowicach oraz KODO we Wrocławiu i Gdańsku. Nasi klienci mogą skorzystać z kompleksowych usług „pod klucz” lub zrealizować indywidualny projekt aranżacji, dopasowany do ich potrzeb. Partnerzy, z którymi współpracujemy oferują różnorodne pakiety wykończeniowe w różnych standardach i przedziałach cenowych.

Chociaż obserwujemy rosnące zainteresowanie nabywców pakietami wykończeniowymi, wciąż dominującym wyborem pozostaje standard deweloperski. Usługą „pod klucz” częściej interesują się klienci kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych, m.in. ze względu na wygodę, chęć ustalenia konkretnego budżetu, czy możliwość otrzymania gwarancji dotrzymania terminu realizacji. Wysokie koszty usług remontowych sprawiają, że także osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby coraz częściej decydują się na profesjonalne wykończenie lokalu.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor ds. sprzedaży Atal

Klientom oferujemy program wykończeń Atal Design, który jest naszą istotną przewagą konkurencyjną. Udział procentowy nabywców, którzy korzystają z naszego programu wykończeń zależy od lokalizacji, prestiżu i charakteru danej inwestycji oraz profilu grupy docelowej. Generalnie ten udział rośnie, a przeciętnie jest to teraz co trzeci kupujący. Częściej na formułę „pod klucz” decydują się klienci inwestycyjni, lecz jest ona coraz popularniejsza także wśród osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby.

Program Atal Design obejmuje są trzy pakiety zasadnicze, tj.: Basic, Optimum i Premium. Najtańszy pakiet kosztuje 1199 zł za mkw. mieszkania; najdroższy 1699 zł. W październiku 2024 roku wprowadziliśmy do oferty nowy pakiet Invest, w cenie 999 zł za mkw. Opracowaliśmy go z myślą o klientach, dla których priorytetem jest jak najszybsze wykończenie mieszkania.

Nasze bieżące analizy wskazują, że około połowy klientów wybiera najdroższą opcję Premium. Druga pod względem popularności jest wersja Basic. Pakiet Invest, jako nowość, dopiero może zyskiwać na popularności.

Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom

Dążymy do tego, aby oferować kompleksowe wsparcie, zarówno potencjalnym nabywcom przed podjęciem decyzji zakupowej, jak i mieszkańcom naszych inwestycji, również przez wiele lat po przekazaniu im kluczy. Dlatego też pomagamy w formalnościach związanych z pozyskaniem finansowania na zakup nieruchomości, ubezpieczeniem mieszkania, ale także jego aranżacji.

Usługa Archicom Pod Klucz jest skierowana głównie do osób, którym w szczególności zależy na zaoszczędzeniu czasu i uniknięciu potencjalnego stresu związanego z koordynowaniem prac ekip wykończeniowych. Jej koszt zależy od zakresu współpracy, a widełki rozpoczynają się od 990 zł za mkw. mieszkania.

Mariusz Jędrzejczak, dyrektor działu obsługi posprzedażowej i komercjalizacji usług Lokum Deweloper

Każdy nasz klient może skorzystać z programu Lokum pod klucz. W ostatnich latach tę opcję wybiera około 25 proc. nabywców mieszkań, z czego 4 proc. to kupujący lokale inwestycyjne, przeznaczone na wynajem. Średni koszt wykończenia mieszkania, na jakie dziś decydują się nasi nabywcy, to około 1500 zł/m². Klienci, którzy skorzystali z naszego programu aranżacji pod klucz, jako jego główne zalety wskazują dwuletnią gwarancję, oszczędność czasu, indywidualne podejście do każdego projektu, opiekę architekta oraz sprawdzony zespół fachowców nadzorujących i prowadzących prace wykończeniowe.

W ramach programu mogą urządzić swoją nieruchomość w jednym z trzech przygotowanych przez nas standardów lub wybrać projekt indywidualny. Oferowane pakiety różnią się przede wszystkim wachlarzem materiałów wykończeniowych i elementów wyposażenia. Bez względu na wybrany standard, każdy klient może liczyć na pełne wsparcie projektanta, wysokiej jakości materiały i wykonanie, serwis gwarancyjny oraz oszczędność w wysokości 8 proc. VAT, co przy aktualnych cenach jest naprawdę realnym obniżeniem wydatków.

Adrian Sączek, dyrektor Działu Sprzedaży Produktów Deweloperskich w Mennicy Polskiej (inwestycja Bulwary Praskie)

Kilka lat temu podjęliśmy współpracę z firmą KODO, która ma duże doświadczenie na rynku wykończeń mieszkań. W biurze sprzedaży posiadamy showroom, gdzie klient może spotkać się z architektem lub doradcą, poznać pełną ofertę i zakontraktować wykończenie jeszcze na etapie budowy. Daje to gwarancję terminowego wprowadzenia się do lokalu bez praktycznie żadnego zaangażowania klienta w proces koordynacji poszczególnych wykonawców, takich jak płytkarze, specjaliści od podłóg czy stolarze. Ceny wykończenia startują od 1299 zł/m2, a klient ma dostęp do fachowego doradztwa i pełnej gamy materiałów.

Agnieszka Gajdzik–Wilgos, Menager ds. Sprzedaży Ronson Development

Oferujemy wykończenie mieszkań pod klucz w szerokim zakresie, dostosowane do różnych potrzeb i budżetów klientów. Ceny wykończenia zaczynają się od około 1300 zł/mkw. i obejmują kompleksową obsługę, w tym projekty z wizualizacjami, wybór materiałów z pomocą architekta, nadzór nad realizacją oraz sprzątanie po zakończeniu prac. Klienci mogą wybierać spośród różnych stylów wykończenia: Klasycznego, Nowoczesnego i Natural Living, dostępnych w pięciu poziomach cenowych (Optimal, Optimal+, Standard, Standard+, Exclusive), a także dwóch dodatkowych opcji: Pakietu Economy i Indywidualnego projektu.

Popularność mieszkań wykończonych pod klucz jest duża, szczególnie ze względu na wygodę i możliwość natychmiastowego wprowadzenia się. Mieszkania z szybkim terminem odbioru są atrakcyjne dla klientów i chętnie rezerwowane, gotowe mieszkania i domy pokazowe są często sprzedawane już na etapie projektu, co świadczy o dużym zainteresowaniu klientów takim rozwiązaniem.

Shraga Weisman, CEO Aurec Home

We wszystkich naszych inwestycjach oferujemy klientom skorzystanie z opcji wykończenia „pod klucz”. Zauważamy, że odsetek nabywców, którzy decydują się na zakup mieszkania w takiej formie systematycznie wzrasta. Z pakietów wykończeniowych korzystają, zarówno osoby kupujące lokal pod wynajem, jak i na własne cele mieszkaniowe. Jest to bardzo wygodne, szczególnie dla inwestorów i zabieganych właścicieli. Nadzór nad przebiegiem i jakością prac wykończeniowych leży po stronie pracowni Home Planer, która kompleksowo wykańcza wnętrza we wszystkich naszych inwestycjach.

Piotr Rojek, Kierownik Handlowy Megapolis

Oferujemy opcję wykończenia mieszkań pod klucz i kompleksowe wykańczanie mieszkań przy współpracy z uznaną pracownią projektową Deer Design, która łączy pasję do projektowania wnętrz z doświadczeniem w zakresie usług wykończeniowych. Poza gotowymi programami (smart, modern), klienci mogą zdecydować się również na projekt indywidualny, pozwalający stworzyć najbardziej unikatowe wnętrze. Programy wykończeniowe pracowni stanowią ofertę kompleksową, która obejmuje wizualizacje, dobór wysokiej jakości materiałów wykończeniowych, a także prace budowlane nadzorowane przez koordynatora oraz dwuletnią gwarancję. Po bezpłatnej konsultacji klient podejmuje decyzję o pakiecie, który chciałby zrealizować, a cena uzależniona jest od wybranych materiałów i projektu.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Reagując na potrzeby naszych klientów, podjęliśmy współpracę z pracowniami architektonicznymi, specjalizującymi się w kompleksowym wykańczaniu wnętrz. Naszych klientów w Katowicach obsługuje Rednet DOM, specjalizującą się w kompleksowym wykańczaniu wnętrz. Dzięki tej współpracy, klienci mogą skorzystać z szerokiej gamy profesjonalnych usług wykończeniowych dostosowanych do indywidualnych potrzeb i preferencji.

W Warszawie i Łodzi nasi klienci mogą skorzystać z usług pracowni KODO Projekty i Realizacje Wnętrz, która od 14 lat specjalizuje się w kompleksowym wykańczaniu mieszkań pod klucz. KODO oferuje pełny zakres usług, od projektu przez nadzór nad realizacją, po serwis gwarancyjny. Każdy projekt jest dostosowany do indywidualnych potrzeb inwestorów, a cały proces wymaga jedynie ich minimalnego zaangażowania. W efekcie nabywca otrzymuje w pełni wykończone, gotowe do zamieszkania wnętrze.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Współpracujemy z pięcioma renomowanymi firmami, zajmującymi się aranżacją i kompleksowym wykończeniem wnętrz. Decydując się na współpracę z jedną z nich można oszczędzić czas i pieniądze przy wykończeniu zakupionego lokalu. Korzystając z usług firmy zajmującej się wykończeniem pod klucz zyskuje się również niższy 8-procentowy podatek VAT. Wykonane prace objęte są gwarancją i w przypadku niespodziewanej usterki można liczyć na szybką pomoc.

Wykończenie pod klucz jest kompleksową usługą obejmującą: aranżację wraz z wizualizacjami lub projekt 3D, pełne wykonawstwo, zakup i dostawę materiałów wykończeniowych oraz nadzór techniczny. Ponadto można rozszerzyć zakres usług np. o zabudowę meblową.

Łukasz Šedovič Sales Director w Trust Investment S.A.

Standardowo oferujemy lokale wykończone do standardu deweloperskiego. Miło mi jednak poinformować, że nawiązaliśmy współpracę z renomowaną firmą specjalizującą się w wykończeniu mieszkań pod klucz. Dzięki temu możemy zaoferować klientom kompleksowe rozwiązanie, od zakupu mieszkania po jego pełne wykończenie według indywidualnych preferencji. To doskonała opcja dla osób, które cenią sobie wygodę i czas.

Monika Kudełko, dyrektor ds. Strategii i Komunikacji Marketingowej w Activ Investment

Obecnie nie oferujemy usługi wykończenia mieszkań pod klucz. Wyjątkiem były zakończone w latach 2021 i 2022 inwestycje Nova Mikołowska w Katowicach oraz Braniborska 44 we Wrocławiu, zlokalizowane w ścisłych centrach miast, gdzie główną grupą nabywców byli inwestorzy. Obecnie koncentrujemy się na dostarczaniu mieszkań w stanie deweloperskim, co pozwala klientom na pełną swobodę w aranżacji wnętrz według własnych potrzeb i gustu.

Małgorzata Mellem, członek zarządu Budlex

Obecnie nie oferujemy bezpośrednio wykończenia mieszkań pod klucz, ale zapewniamy naszym klientom kontakt z zaufanymi firmami wykonawczymi oraz projektantami wnętrz, co ułatwia proces aranżacji. Rozważamy powrót do usługi wykończenia pod klucz, która cieszyła się dużym zainteresowaniem, jednak jej realizację tymczasowo zawiesiliśmy z uwagi na niestabilność cen materiałów wykończeniowych w ostatnim czasie. Decyzję o wznowieniu tej oferty podejmiemy w odpowiedzi na aktualne potrzeby klientów oraz stabilizację na rynku.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Jako deweloper gruntowy oferujemy grunty przeznaczone pod różnorodne typy inwestycji – wielorodzinne, jednorodzinne, hotelowe oraz PRS (Private Rented Sector), które znajdują się na różnych etapach przygotowania, od koncepcji aż po uzyskane pozwolenie na budowę. W naszej działalności skupiamy się na dostarczaniu gruntów z pełnym przygotowaniem projektowym.

Sieć biur nieruchomości Freedom wystartowała z pierwszą w swojej historii ogólnopolską kampanią wizerunkową pod hasłem „Pewna droga do domu”. Jej celem jest pozycjonowanie Freedom jako marki, która jest symbolem pewności, profesjonalizmu i bliskości na dynamicznie zmieniającym się rynku nieruchomości.

Za stworzenie spotów reklamowych odpowiadała agencja strategiczno-kreatywna oS3, natomiast dom mediowy ONE House zajmował się zakupem mediów, opracowaniem rekomendacji oraz całej strategii kampanii, wykorzystując autorskie rozwiązania stworzone specjalnie dla Freedom.

Celem kampanii jest nie tylko zwiększenie rozpoznawalności marki, ale także podkreślenie jej unikalnych wartości. Freedom chce być partnerem, który rozumie potrzeby swoich klientów, oferuje profesjonalne wsparcie na każdym etapie transakcji i buduje zaufanie oparte na wiedzy i bezpieczeństwie.

- Kampania, którą uruchomiliśmy, jest wyrazem naszego strategicznego podejścia do budowania silnej i zaufanej marki. Marki, która zrzesza profesjonalistów, wspierających klientów w podejmowaniu trafnych decyzji na rynku nieruchomości – mówi Łukasz Kruszewski, Dyrektor Marketingu i Technologii Freedom.

„We własnym domu” – geneza przekazu i główna idea kampanii

Koncepcja kampanii „Pewna droga do domu” opiera się na zrozumieniu emocji, jakie towarzyszą procesowi poszukiwania własnego miejsca na ziemi. Dom to coś więcej niż cztery ściany – to przestrzeń wolności, komfortu i autentyczności, która odzwierciedla potrzeby i marzenia jego mieszkańców. Twórcy kampanii postawili na przekaz pełen emocji, który odzwierciedla codzienne momenty, z jakimi mogą utożsamić się potencjalni klienci Freedom.

Główną linią przekazu jest hasło „We własnym domu”, które trafnie oddaje ideę kampanii. Słowa te podkreślają, że dom to miejsce, w którym każdy może czuć się w pełni sobą, wolnym od oczekiwań i ograniczeń. Twórcy spotów ukazali różnorodne sceny z życia codziennego, od wspólnych chwil z bliskimi, przez realizację pasji, aż po relaksujące momenty, które definiują dom jako przestrzeń bezpieczeństwa i autentyczności. Marka Freedom poprzez tę kampanię pragnie podkreślić, że jej misją jest nie tylko wspieranie klientów w transakcjach, ale przede wszystkim pomoc w odnalezieniu miejsca, które stanie się ich azylem.

Wielokanałowa strategia i precyzyjne targetowanie

Kampania obejmuje różnorodne media – od reklam telewizyjnych w popularnych stacjach grupy TVN i grupy Polsat, przez działania w digitalu na platformach takich jak YouTube, Facebook, Instagram i TikTok, aż po emisje spotu w 64 lokalnych rozgłośniach radiowych. Dzięki precyzyjnemu targetowaniu kampania dociera do dwóch głównych grup docelowych: osób szukających większej przestrzeni życiowej oraz młodych klientów, którzy potrzebują wsparcia w procesie zakupu pierwszej nieruchomości.

- Nasza szeroko zakrojona, ogólnopolska kampania ma na celu zwiększenie świadomości marki, dotarcie do szerszego grona klientów oraz budowanie wiarygodności. Te elementy są kluczowe, aby dalej rozwijać komplementarną ofertę i umacniać pozycję lidera na rynku. Jej wyniki będą analizowane w ścisłej współpracy z firmą badawczą IPSOS, aby w przyszłości jeszcze lepiej odpowiadać na potrzeby kupujących – podkreśla Agnieszka Rosolińska, Dyrektor Zarządzający Freedom.

Gdański kompleks biurowy Matarnia Office Park firmy Domesta, która wchodzi w skład Grupy Kapitałowej Inpro, został całkowicie wynajęty. Za komercjalizację inwestycji, którą tworzą dwa budynki biurowe oferujące łącznie ponad 5 000 powierzchni najmu, odpowiedzialny był Jarosław Zdzitowiecki, reprezentujący firmę doradczą Walter Herz.

– Realizacja projektu biurowego Matarnia Office Park, który zlokalizowany jest w Gdańsku przy ulicy Budowlanych 68B była dla nas ciekawym wyzwaniem. Głównym impulsem do jego budowy był rozwój firmy oraz potrzeba zapewnienia naszym pracownikom komfortowych warunków oraz nowoczesnej przestrzeni do pracy, która sprzyjałaby integracji zespołu. Po realizacji licznych inwestycji mieszkaniowych nasze portfolio wzbogacił prestiżowy projekt biurowy. Kompleks spełnia najwyższe standardy jakości, a jego kameralny charakter spotkał się z bardzo pozytywnym odbiorem. Dużym atutem obiektu jest lokalizacja, która zapewnia dogodny dojazd do pracy różnymi środkami transportu komunikacji miejskiej oraz samochodem, dzięki usytuowaniu w pobliżu obwodnicy Trójmiasta. Z dumą możemy powiedzieć, że Matarnia Office Park to inwestycja, której realizacja zakończyła się pełnym sukcesem – mówi Michał Kijuć, dyrektor ds. realizacji inwestycji

Matarnia Office Park jest wyposażony w system zarządzania budynkiem BPS, centralny system wentylacji oraz klimatyzacji z funkcją free cooling, wentylację mechaniczną z rekuperacją, wstępnym podgrzaniem i schładzaniem powietrza, elektroniczny system detekcji pożaru z czujnikami dymu, abonencką stację transformatorową zasilaną z dwóch niezależnych linii kablowych, gwarantującą ciągłość pracy. Oferuje nowoczesne, cichobieżne i energooszczędne windy oraz prysznice wraz z szatniami dla osób aktywnie podróżujących do biura.

Obiekt zapewnia dostęp do nowoczesnego transportu Pomorskiej Kolei Metropolitalnej oraz głównej osi komunikacyjnej Pomorza, obwodnicy Trójmiasta i usytuowanego w bliskim sąsiedztwie największego portu lotniczego w północnej Polsce.

– Wybór lokalizacji był dla nas szczególnie istotny ze względu na charakter działalności, jaką prowadzimy w obszarze IoT - Internet of Things, wymagającej dostępu do specjalistycznych zasobów, zaawansowanych rozwiązań technologicznych oraz odpowiedniego środowiska do rozwoju innowacji. Potrzebowaliśmy biura, które umożliwiałaby dostęp do wysokiej jakości łączy internetowych, centrów danych i laboratoriów technologicznych do testowania prototypów IoT w warunkach realnych. Matarnia Office Park oferuje dedykowane przestrzenie do pracy z tego typu urządzeniami, jak również możliwość stworzenia laboratorium R&D, co w znakomity sposób łączy się z ergonomią wnętrz i profesjonalnym podejściem do zarządzania budynkami – mówi Magdalena Trancygier, Administrative Operations Manager w spółce TxWireless Poland, należącej do holdingu Taoglas, która jest jednym z najemców budynku. – Czynnikami, które miały wpływ na naszą decyzję była także świetna lokalizacja, zapewniająca sprawną komunikację oraz atrakcyjna relacja kosztów utrzymania powierzchni w porównaniu z jakością obiektu, transparentność opłat eksploatacyjnych i serwisowych, wysokiej klasy wykończenie oraz inteligentne systemy zarządzania budynkiem (BMS), a także bezpieczeństwo, które oferuje i dodatkowe udogodnienia. Matarnia Office Park stała się naszym wyborem także ze względu na sąsiedztwo uczelni technicznych, w tym Politechniki Gdańskiej i instytucji badawczych, co ułatwia nam możliwość współpracy naukowej oraz dostęp do wykwalifikowanych absolwentów. Obecne środowisko pracy pozwala firmie efektywnie realizować cele biznesowe, jednocześnie zapewniając zespołowi komfortowe warunki pracy – dodaje.

– Przyznam, że zakończenie procesu komercjalizacji Matarnia Office Park przyniosło naszemu trójmiejskiemu zespołowi wiele satysfakcji. Pośród firm, które zdecydowały się na wynajem powierzchni w kompleksie znajdują się m.in. spółki oferujące rozwiązania dla sektora energetycznego, produkty techniki instalacyjnej, czy rozwiązania dla systemów łączności i nawigacji. Obiekt oferuje nowoczesną, spełniającą najwyższe kryteria techniczne infrastrukturę, co sprawia, że cieszy się dużym zainteresowaniem najemców. Mam nadzieję, że niebawem będziemy informować o kolejnych transakcjach w tej lokalizacji, bo to rejon Gdańska o dużym potencjale biznesowym – mówi Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz.

Domesta jest deweloperem z 32-letnim doświadczeniem na rynku trójmiejskim. Trzy dekady uczestnictwa w kształtowaniu urbanistycznej tkanki Gdańska zaowocowały realizacją ponad 100 budynków mieszkalnych, lokali usługowych oraz przeszło 5000 mkw. powierzchni biurowej.

Nadrzędnym celem firmy od rozpoczęcia działalności w 1992 roku jest zapewnienie mieszkańcom Trójmiasta komfortowej przestrzeni do życia. Przy projektowaniu inwestycji firma kładzie nacisk na kwestie istotne dla przyszłych mieszkańców, lokalizację, rekreacyjne przestrzenie wspólne, a także ponadczasowy design. Nieustannie poszukuje nowych, funkcjonalnych rozwiązań, zwiększających użyteczność inwestycji i ułatwiających życie ich mieszkańcom.

Podwyższony standard wykończenia mieszkań, realizacja wszystkich inwestycji zgodnie z harmonogramem prac oraz autorski program Gwarancja Plus sprawiły, że spółka zyskała miano Rzetelnego Dewelopera. Przynależność Domesty do Grupy Kapitałowej Inpro, tworzonej przez jednego z czołowych trójmiejskich deweloperów niesie stabilność operacyjną i jest gwarantem jakości.

Domesta oddała do użytku w Gdańsku ponad 3 tysiące mieszkań. W ofercie ma lokale, których powierzchnia wynosi około 9500 mkw. Wśród inwestycji, które obecnie prowadzi w Gdańsku znajduje się m.in. projekt Remedium Apartamenty Inwestycyjne powstający przy ulicy Smoluchowskiego oraz osiedla Leszczynowy Park i Urzeka, zlokalizowane w gdańskim Jasieniu, a także osiedle Polana Kampinoska położone przy ulicy Kampinoskiej i osiedle Nowe Południe przy ulicy Starogardzkiej.

Podmioty państwowe stopniowo zwiększają swój wpływ na rozwój sektora biurowego w Polsce

W najbliższych latach instytucje administracyjne i spółki państwowe będą aktywnie stymulować kształtowanie się krajowego rynku biurowego. Nie tylko poprzez najem powierzchni. Skarb państwa odegra znaczącą rolę jako ważny gracz w sferze inwestycyjnej, m.in. dzięki modernizacji oraz nabywaniu i sprzedaży, a także budowie nieruchomości biurowych na własne potrzeby.

Tym samym, aktywność podmiotów państwowych będzie miała istotny wpływ na ewolucję sektora, w tym na decyzje związane z realizacją nowych projektów, przede wszystkim na rynku warszawskim, gdzie namacalnie mamy już do czynienia ze zjawiskiem luki podażowej. Działalność podmiotów państwowych da inwestorom potencjał do wykorzystania posiadanych zasobów i będzie czynnikiem determinującym start nowych projektów. W Warszawie na realizację oczekuje m.in. Drucianka Campus, Fort 7, czy kolejne etapy The Park Warsaw.

– Polski rynek biurowy charakteryzuje się dużą chłonnością, na co znaczący wpływ w ostatnim czasie ma zapotrzebowanie na biura zgłaszane przez sektor publiczny. Popyt na powierzchnie utrzymuje się na poziomie zbliżonym do rekordowych wyników sprzed pandemii. Wspiera go trend związany z naciskiem pracodawców na powrót do pracy stacjonarnej. W tym roku spodziewamy się kolejnego wzrostu ilości transakcji wynajmu, w tym dużych powierzchni, które kontraktowane są między innymi przez jednostki administracji państwowej i spółki z udziałem skarbu państwa – informuje Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz.

O ile jednak na rynkach regionalnych podaż jest spora, w nowoczesnych budynkach zlokalizowanych w centrum Warszawy nie ma wolnych biur o dużej powierzchni. Czego efektem był wzrost udziału umów przednajmu w całkowitym wolumenie najmu w drugiej połowie 2024 roku na rynku warszawskim.

Wybór powierzchni będących w realizacji nie jest jednak zbyt wielki. W regionach całkowicie wyhamowały nowe inwestycje biurowe, a w Warszawie w budowie jest kilka projektów, m.in. The Bridge, Studio II, Office House, Skyliner II, UpperOne, Warta Tower oraz Vena.

Strategiczne decyzje inwestycyjne sektora publicznego

Wzmożoną aktywnością w sektorze wykazują się aktualnie podmioty państwowe. Obserwujemy nasilający się trend związany z podejmowaniem działań w kierunku konsolidacji i modernizacji przestrzeni administracyjnych przez jednostki publiczne.

W minionym roku decyzję o przeniesieniu siedziby do nowoczesnych przestrzeni podjął m.in. Wielkopolski Oddział Wojewódzkiego Narodowego Funduszu Zdrowia, który wprowadził się do nowoczesnego biurowca przy ulicy Baraniaka w Poznaniu. NFZ zmodernizował także budynek przy ul. Chałubińskiego 8 w Warszawie. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) zdecydował się natomiast przedłużyć umowę najmu w ekskluzywnym biurowcu, należącym do warszawskiego kompleksu Varso Place.

PKP we współpracy z HB Reavis zabudowało tereny wokół Dworca Zachodniego, a teraz spółka kolejowa Xcity Investment z Ghelamco rozpocznie realizację nowego projektu przy Dworcu Gdańskim. Uwolnienie gruntów PKP na cele biznesowe przyniesie poprawę podaży na warszawskim rynku. Wokół nowego dworca na obszarze 2,4 ha powstać ma nowe centrum biznesowe Warszawy.

Bank Pekao S.A. wystawił na sprzedaż budynek przy ul. Grzybowskiej 53/57 w Warszawie, który ponad 30 lat był jego siedzibą główną. Instytut Ochrony Środowiska (Państwowy Instytut Badawczy) postanowił natomiast sprzedać budynek biurowo-laboratoryjny przy ul. Kruczej 5/11D.

Polskie Sieci Elektroenergetyczne (PSE) postawiły na budowę nowej siedziby w Radomiu. Dwa budynki o łącznej kubaturze około 158 tys. mkw. mają być oddane do użytkowania na początku bieżącego roku.

Efektywnie swoim majątkiem zarządza także PZU, które przeniosło się do budynku Generation Park Y firmy Skanska w Warszawie i planuje przebudowę starej siedziby. Wieżowiec PZU Tower zlokalizowany u zbiegu ul. Grzybowskiej i alei Jana Pawła II prawdopodobnie czeka rozbiórka. Zastąpić go ma 150 metrowa wieża. Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych PZU prowadzi w tej sprawie rozmowy.

Spółka IMMO Park Warszawa należąca do Mota-Engil Central Europe wybudowała w Warszawie czterokondygnacyjny parking podziemny z 420 miejscami postojowymi i zrealizuje pierwszy etap rewitalizacji placu Powstańców Warszawy. W formule partnerstwa prywatno-publicznego wybudowała wcześniej parking pod placem Nowy Targ we Wrocławiu. W portfolio ma też umowy PPP na budowę i eksploatację parkingów w Gdańsku oraz Łodzi.

Polski kapitał z rosnącym udziałem w inwestycjach

Kapitał krajowy w 2024 roku odnotował największą aktywność w historii. Miał około 10-15 procentowy udział w transakcjach inwestycyjnych w pierwszym półroczu minionego roku. Odnotowana wartość była dwa razy większa niż w roku poprzednim, podczas gdy do 2022 roku średni udział polskich inwestorów w całkowitym wolumenie transakcyjnym nie przekraczał 2 proc.

– W 2024 roku doczekaliśmy się w Polsce znacznego ożywienia aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości komercyjnych. Szczególnym powodzeniem cieszył się sektor biurowy, którym zainteresowanie rosło wykładniczo. Szacunkowa wartość transakcji w sektorze biur w ubiegłym roku wyniosła 1,6 mld euro i była niemal czterokrotnie większa w porównaniu do wolumenu zarejestrowanego rok wcześniej. Walter Herz doradzało przy transakcji z udziałem podmiotu z sektora publicznego, który w końcu 2024 roku nabył budynek biurowy w Warszawie – mówi Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.

Krajowy kapitał odegrał kluczową rolę, szczególnie w miastach regionalnych, gdzie mogliśmy obserwować wzrost zainteresowania dobrze zlokalizowanymi i zmodernizowanymi obiektami. W roku bieżącym można się spodziewać kolejnych, dużych transakcji w sektorze biurowym, również poza Warszawą, gdzie jest spory wybór atrakcyjnych, nowoczesnych obiektów.

Oczekiwane obniżki stóp procentowych przełożą się na atrakcyjniejsze zwroty dla inwestorów. Obniżki stóp przez EBC przyniosły w minionym roku wzrost zainteresowania nieruchomościami biurowymi typu „prime”. W Warszawie sfinalizowana została m.in. sprzedaż budynku Warsaw Unit za 280 mln euro. Była to największa transakcja biurowa, nie tylko w Polsce, ale i w Europie. W Poznaniu właściciela zmienił natomiast budynek biurowy Nowy Rynek E.

Jaki wpływ na realizację inwestycji mieszkaniowych będzie miała nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? Czy w okresie przejściowym, który potrwa do końca 2025 roku, zachodzą zauważalne zmiany w systemie planowania i zagospodarowania przestrzennego, uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz trybie wydawania decyzji o warunkach zabudowy? Jak nowe zasady planowania przełożą się na działalność firm deweloperskich? Czy ułatwią realizację nowych inwestycji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Piotr Byrski, Business Manager Portfolio Kraków, Matexi Polska

Ubiegłoroczna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest potrzebnym, lecz mocno spóźnionym z perspektywy planowania przestrzennego, dokumentem. W dłuższym horyzoncie czasowym, dzięki klarownym zasadom, większej transparentności i planom cyfryzacji, nowe regulacje powinny zwiększyć przewidywalność procedur administracyjnych.

Jednakże w okresie przejściowym, ustawodawca narzucił duże obowiązki oraz znaczną presję czasową na samorządy, które zostały zobowiązane do uchwalenia do końca 2025 r. gminnych planów ogólnych. Efektem tempa wymaganych do wprowadzenia zmian mogą być przejściowe trudności dla inwestorów, związane z dostosowywaniem się gmin do nowych wymogów. Niewywiązanie się z ustawowego terminu uchwalenia planu ogólnego przez gminy może doprowadzić do paraliżu inwestycyjnego na terenach nieobjętych obowiązującymi planami miejscowymi.

Złożoność zmian związanych z reformą planowania przestrzennego oraz świadomość inwestorów co do tego jak długotrwałe mogą być procesy planistyczne, szczególnie w dużych ośrodkach miejskich, powoduje, iż aktualnie większym zainteresowaniem nabywców cieszą się grunty objęte decyzją udzielającą pozwolenia na budowę lub przynajmniej, obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Po 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ). Gmina będzie mogła wskazać te obszary w planie ogólnym (ale nie będzie do tego zobowiązana). Celem ustawodawcy było w tym wypadku uporządkowanie przestrzeni i ograniczenie "chaosu" przestrzennego wynikającego z rozproszonej zabudowy. Niektóre nieruchomości mogą więc, w sytuacji niezłożenia do końca 2024 roku wniosku o WZ, definitywnie stracić możliwości zabudowy. "Nowe" wuzetki będą miały 5-letni okres ważności, ale wszystkie wcześniej wydane decyzje (tj. przed końcem 2025 roku) zachowają swoją ważność bezterminowo. Wprowadzenie powyższych zmian wpłynęło w okresie przejściowym na znaczne zwiększenie liczby składanych wniosków o wydanie warunków zabudowy przez Wydziały Architektury w całym kraju.

Plan Ogólny - swoista konstytucja dla przestrzeni - będzie natomiast wykonaniem założeń strategii rozwoju gminy. Ten ostatni to kluczowy dokument planistyczny, który wyznacza długofalową wizję i kierunki rozwoju gminy, służąc poprawie jakości życia mieszkańców i rozwojowi społeczno-gospodarczemu. Gminy stają więc teraz przed koniecznością ich sporządzenia lub w najlepszym wypadku - aktualizacji. Od rzetelności i jakości przyjętych w nim założeń będzie bowiem zależało, zgodnie z założeniami ustawy, czy w Planie Ogólnym możliwe będzie wyznaczenie nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową.

Znaczenie wejścia nowych przepisów w życie będzie różniło się w zależności od miasta. Przykładowo w Krakowie, na chwilę obecną, obowiązuje 270 planów miejscowych, które pokrywają prawie 80 proc. obszaru miasta, a kolejnych 60 planów jest w trakcie uchwalania i będzie procedowanych na "starych" zasadach nawet po wejściu w życie Planu Ogólnego. W innej sytuacji jest Warszawa, gdzie wskaźnik ten wynosi jedynie ponad 40 proc., a sporządzenie nowych planów lub uzyskanie nowych decyzji WZ będzie od 2026 r. wymagało zgodności z zapisami Planu Ogólnego. Uchwalenie Planu Ogólnego będzie wprawdzie stanowiło podstawę do aktualizacji obowiązujących już MPZP, ale trudno zakładać, że gminy przystąpią ochoczo do tego zadania, po wysiłku jaki stanowi dla nich dostosowanie się do obowiązków wynikających z reformy planowania przestrzennego.

Warto również wspomnieć o nowym narzędziu, jakie wprowadza reforma ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI). Inwestor w porozumieniu z Gminą, za zgodą Rady Gminy i przy udziale strony społecznej w drodze konsultacji, podpisuje umowę urbanistyczną, której celem jest zrealizowanie inwestycji głównej oraz w ramach partycypacji społecznej - inwestycji uzupełniającej (zgodnie z zamkniętym katalogiem takich inwestycji określonych w ustawie, np. parku, szkoły, przedszkola lub drogi). W samym tylko Krakowie, w trwającym obecnie okresie przejściowym, do Prezydenta Miasta trafiło pięć wniosków o ZPI, a pierwszy z nich w grudniu 2024 zyskał przychylność Rady Miasta i został przekazany do dalszego procedowania. Niemalże jednogłośna zgoda Rady Miasta - choć jak na razie jedyna - została już dostrzeżona przez inwestorów. Pozwala to z nadzieją liczyć, że to nowe narzędzie - pomimo swej skomplikowanej i długotrwałej procedury - umożliwi realizację inwestycji, z korzyścią i zgodnie z oczekiwaniami, nie tylko inwestorów, ale również Gminy i lokalnych społeczności. W Krakowie bowiem jak dotąd nie powiódł się żaden z wcześniej składanych wniosków w drodze specustawy mieszkaniowej ("lex deweloper"), której ZPI jest ustawowym następcą, a które to wnioski również wymagały zgody Rady Miasta.

Karol Dzięcioł, doradca zarządu ds. rozwoju biznesu w Develii

Nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego znacząco wpłyną na realizację inwestycji mieszkaniowych. Znowelizowana ustawa wprowadza wiele nowych i dość rewolucyjnych rozwiązań. Już za 12 miesięcy wszystkie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przestaną obowiązywać. W zamian każda gmina ma obowiązek uchwalić plan ogólny. Biorąc pod uwagę stan zaawansowania prac, termin ten wydaje się być trudny, a wręcz niemożliwy do dotrzymania. Skutkiem braku podstawowego dokumentu planistycznego będzie paraliż w zakresie wydawania wielu decyzji administracyjnych.

Zmienią się także regulacje dot. pozyskiwania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), w tym obszar analizy otoczenia oraz zasady określania wysokości budynków, a w konsekwencji pojawi się ograniczenie możliwości ich uzyskania dla tzw. obszarów uzupełniania zabudowy. Jeśli gmina nie wyznaczy tych obszarów w planach ogólnych, nie będzie możliwości pozyskania takiej decyzji. Obecnie, w okresie przejściowym, kluczowe zmiany dotyczą obszaru analizy ograniczonego arbitralnie do 3-krotności frontu działki, ale nie więcej niż 250 m. Wydaje się, że wielu inwestorów po wyłożeniu przez samorządy planów ogólnych, w których ich tereny będą poza obszarem uzupełnienia zabudowy, może chcieć na wyścigi, przed wejściem w życie nowych przepisów, skorzystać ze starych procedur.

Wprowadzony zostanie również Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – dokument przygotowany wraz z umową urbanistyczną przez gminę i inwestora w procesie negocjacji. Finalnie będzie zatwierdzała go rada gminy. Nowe rozwiązanie będzie obligowało inwestora do negocjowania pakietu inwestycji potrzebnych w ocenie gminy w danej lokalizacji, w zamian za możliwość realizacji projektu deweloperskiego na podstawie planu ogólnego, a w okresie przejściowym ZPI musi być zgodny ze studium uwarunkowań.

Formuła Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych wydaje się mieć szanse powodzenia dla dużych inwestycji, ale podobnie jak specustawa mieszkaniowa, niekoniecznie będzie stosowana na masową skalę. Kluczowym problemem będą tutaj zawiłości natury organizacyjnej oraz zakres potencjalnych oczekiwań w ramach umów w stosunku do budżetów inwestycji.

W mojej ocenie znacznie wzrośnie potencjał obszarów objętych starymi planami zagospodarowania przestrzennego, ponieważ one nie wygasają. Na tych terenach będzie można więc realizować inwestycje zgodnie z wytycznymi określonymi w planach, bez względu na stan realizacji planu ogólnego. Może to jeszcze bardziej utrudnić proces pozyskiwania gruntów.

Sądzę, że początki mogą być trudne dla wszystkich przedstawicieli rynku nieruchomości, w tym deweloperów, którzy prawdopodobnie będą musieli mierzyć się z wydłużeniem czasu uzyskiwania decyzji administracyjnych, wzrostem kosztów inwestycji, czy ograniczeniem dostępności gruntów deweloperskich.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Zakres nowelizacji jest duży, a to już teraz rzutuje na działalność firm deweloperskich i wywiera wpływ na przygotowanie inwestycji. Nowe przepisy mają docelowo wyeliminować decyzje WZ, podnieść rangę obecnych studiów uwarunkowań (które jako nie mające mocy prawnej były pomijane) i zastąpić je miejscowymi planami ogólnymi (MPO). Także upowszechnić narzędzia planistyczne bazujące na partnerstwie wypracowanym pomiędzy inwestorem a samorządem (jak np. ZPI).

Obecna sytuacja jest taka: gminy próbują uchwalać MPO, a inwestorzy próbują doprowadzić do satysfakcjonującego uwzględnienia ich planów w tychże regulacjach. Z jednej strony powoduje to zwiększone obłożenie pracą firm i urzędników, z drugiej - niepewność co do przyszłych rozstrzygnięć.

Nowe zasady planowania przełożą się na funkcjonowanie deweloperów w Polsce. Czy efekty nowelizacji będą “na plus” czy “na minus”, to pokaże czas i lokalna rzeczywistość, gdyż procesy, których te zmiany dotyczą, często mają gminną specyfikę, a sprawność procedowania inwestycji zależy od miejscowych urzędów. Chcę wierzyć, że nowa ustawa spełni także nadzieje pokładane w niej przez biznes, tj. zwiększy przejrzystość w zakresie planowania przestrzennego, spowoduje skrócenie procedur administracyjnych i uwolni potencjał partnerstwa publiczno-prywatnego.

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Reforma ustawy o planowaniu przestrzennym znacząco wpłynie na działalność deweloperów, upraszczając i przyspieszając procedury, dzięki wprowadzeniu planu ogólnego oraz zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). ZPI, które zastąpi specustawę mieszkaniową, umożliwi lepszą współpracę z gminami poprzez umowy urbanistyczne, zapewniając jasne zasady realizacji inwestycji.

Większa dostępność terenów pod budowę oraz ograniczenie nadpodaży niewykorzystanych gruntów mogą przyczynić się do obniżenia kosztów działek, co przełoży się na spadek cen mieszkań. Reforma złagodzi również trudności związane z pozyskiwaniem działek w dużych miastach, takich jak np. Warszawa, gdzie obecnie jedynie 40 proc. obszaru objęte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo, obowiązkowe strategie rozwoju gmin oraz wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego zwiększą transparentność procesów inwestycyjnych i ułatwią planowanie projektów.

Piotr Jakubowski, Project Director BPI Real Estate Poland

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązująca od września 2023 roku, ma szansę znacząco wpłynąć na realizację inwestycji mieszkaniowych. Jej głównym celem jest uporządkowanie zasad zagospodarowania przestrzennego w sposób zgodny z ogólną strategią rozwoju, co powinno przyczynić się do bardziej harmonijnego rozwoju miast i obszarów wiejskich. Wprowadzenie tej nowelizacji oceniam pozytywnie, szczególnie w kontekście ograniczenia dotychczasowych praktyk, jak budowa obiektów na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) w miejscach pozbawionych odpowiedniej infrastruktury.

Nowe przepisy wprowadzają bardziej spójne i uporządkowane zasady planowania przestrzennego. Dobrym rozwiązaniem wydają się Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), które – podobnie jak wcześniejsze przepisy Lex Developer – umożliwią realizację inwestycji w sposób odbiegający od miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Może to pozwolić na efektywne wykorzystanie terenów poprzemysłowych czy biurowych, zmieniając ich przeznaczenie na mieszkalne. Kluczowym pytaniem pozostaje jednak to, jak efektywna i czasochłonna będzie ta procedura w praktyce.

W okresie przejściowym do końca 2025 roku można zauważyć zmiany w systemie planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym w procesie uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Jednak potencjalnym ryzykiem jest terminowe uchwalenie strategii rozwoju oraz planów ogólnych, które są kluczowe dla nowego systemu. Z uwagi na często przewlekłe procedury administracyjne istnieje obawa, że plany ogólne mogą nie powstać na czas. To z kolei może prowadzić do czasowego ograniczenia możliwości zabudowy, co z kolei może wpłynąć na rynek nieruchomości i działalność deweloperów.

Podsumowując, nowe zasady planowania przestrzennego mają potencjał, aby ułatwić realizację inwestycji mieszkaniowych, pod warunkiem, że procesy administracyjne zostaną przeprowadzone sprawnie. Harmonijny rozwój miast, efektywne wykorzystanie przestrzeni oraz ograniczenie chaotycznej zabudowy to główne korzyści, ale jednocześnie należy monitorować wdrożenie nowych procedur, aby zminimalizować ryzyko opóźnień.

Joanna Launer-Kubik, kierownik Formalnej Obsługi Inwestycji w Archicom

Choć założenia nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są słuszne, a jej docelowym efektem ma być poprawa ładu przestrzennego w miastach i gminach oraz uporządkowanie procesu inwestycyjnego, obecny kształt i terminy wprowadzenia zmian stawiają przed samorządami i deweloperami istotne wyzwania. Gminy, zwłaszcza te mniejsze, mogą napotkać trudności związane z dostępnością zasobów finansowych, kadrowych oraz biur projektowych, co może znacząco wydłużyć proces opracowywania planów ogólnych. Długotrwałe procedury, w tym konsultacje społeczne, mogą prowadzić do opóźnień, a brak pełnego pokrycia planami miejscowymi dodatkowo komplikuje kwestie administracyjne dla inwestorów.

Dla deweloperów nowe regulacje, takie jak wprowadzenie obszarów uzupełniania zabudowy czy większa restrykcyjność planów ogólnych, mogą powodować ograniczoną dostępność gruntów pod nowe inwestycje, a tym samym wzrost kosztów ich realizacji. Dodatkowo, jeszcze tylko rok będą obowiązywały przepisy umożliwiające przygotowanie i realizację inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, co również wpłynie niekorzystnie na funkcjonowanie rynku deweloperskiego.

W związku z tym kluczowe będzie zapewnienie odpowiedniego wsparcia dla gmin, wprowadzenie usprawnień legislacyjnych, zabezpieczenie sprawnego finansowania, co pomoże stawić czoła wspomnianym wyzwaniom i uniknąć spowolnienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Magda Kwiatkowska, radca prawny Ronson Development

W dłuższej perspektywie, nowe przepisy zmierzają do ograniczenia chaosu planistycznego poprzez wprowadzenie planu ogólnego gminy. Deweloperzy zyskają bardziej przewidywalne ramy planistyczne, co może przyspieszyć proces decyzyjny już na etapie decyzji o zakupie gruntu.

Ryzykiem jest jednak znaczne obłożenie gmin nowymi obowiązkami. Obecnie proces inwestycyjny odbywa się wciąż na starych zasadach, co wiąże się z intensywnym „wyścigiem z czasem” ze strony inwestorów i deweloperów.

Obawiamy się potencjalnego paraliżu w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, który może wynikać z wdrażania nowych przepisów. Ponadto żałujemy, że przestanie obowiązywać tzw. „lex deweloper”, które pozwalało elastycznie realizować inwestycje na obszarach bez miejscowych planów.
Docelowo zmiany mają potencjał, by uporządkować proces planowania przestrzennego i zwiększyć jego przewidywalność, jednak obecny okres dostosowawczy wymaga od deweloperów dużej elastyczności i współpracy z organami administracji w celu skutecznego realizowania inwestycji.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie we wrześniu 2023 roku, wprowadza istotne zmiany w systemie planowania przestrzennego. W okresie przejściowym, trwającym do końca 2025 roku, zauważalne są modyfikacje w procedurach uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz w trybie wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Wprowadzenie planu ogólnego gminy jako obligatoryjnego dokumentu planistycznego ma na celu uporządkowanie i uproszczenie procesów inwestycyjnych. Zintegrowany plan inwestycyjny, będący nowym narzędziem, może przyspieszyć realizację kompleksowych przedsięwzięć. Jednakże, w początkowej fazie wdrażania nowych przepisów firmy deweloperskie mogą napotkać wyzwania związane z adaptacją do zmienionych procedur i wymagań.

Warto dodać, że tak krótki czas na wprowadzenie tak obszernych zmian jest bardzo wymagający i zamiast być czasem strategicznego myślenia o przyszłości miast jest walką z czasem, aby zdążyć w wyśrubowanym terminie. Ostateczny wpływ nowych zasad planowania na działalność deweloperów będzie zależał od efektywności wdrożenia reformy przez organy administracji oraz od elastyczności firm w dostosowywaniu się do nowych realiów prawnych. Mamy nadzieję, że w dłuższej perspektywie zmiany te przyczynią się do usprawnienia procesów inwestycyjnych i poprawy ładu przestrzennego.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Naszą obawę budzi stan prac nad planami ogólnymi sygnalizowany przez przedstawicieli największych miast. Obawiamy się aby nie były one przygotowane w pośpiechu w oparciu o błędne dane dotyczące np. demografii. Warszawa opiera się o dane mówiące o spadku demograficznym pomijające dane dotyczące imigrantów. Z pewnością nie poprawi to tępa uzyskiwania decyzji i procedowania inwestycji a błędne założenia mogą jeszcze bardziej uszczuplić pulę gruntów, które mogą być przeznaczone na mieszkania co może się przełożyć na spadek podaży, a w efekcie wzrost cen.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Nowelizacja ustawy oznacza dla wszystkich uczestników procesu deweloperskich duże zmiany, do których musimy się dostosować w ograniczonym czasie. Nowelizacja przewiduje m.in. wprowadzenie miejscowych planów ogólnych, zamiast funkcjonujących do tej pory studiów uwarunkowań i warunków zabudowy. Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) zastąpi dotychczasowe specustawy, w tym Lex Deweloper. W okresie przejściowym deweloperzy muszą zmierzyć się z niepewnością interpretacyjną przepisów i koniecznością dostosowania procesów i strategii do nowych wymogów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Mamy zabezpieczony bank ziemi na ponad 25.000 mieszkań, dlatego kwestie reformy planistycznej nie wpłyną na naszą bieżącą działalność. Nie sądzimy, że nowe przepisy mogłyby zmienić sposób działania deweloperów na rynku, jednak ważne jest, aby przede wszystkim poprawiać szybkość procedur administracyjnych. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę obecnie trwa ok. 1,5 roku - 2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy. Ograniczony dostęp do gruntów, a także mała liczba wydawanych pozwoleń na budowę, znacznie spowalnia proces realizacji projektów, a także wpływa na systematyczny wzrost cen mieszkań. Dlatego administracja państwowa, jak i samorządowa powinny maksymalnie ułatwiać procedury, tak by budowy mogły być realizowane jak najsprawniej. To jest przestrzeń, która na pewno powinna być poprawiona.

Adam Grela, główny architekt, koordynator projektowania Megapolis

Realny wpływ na realizację inwestycji mieszkaniowych będzie miało dopiero wdrożenie nowelizacji ustawy przez samorządy. Jeśli uchwalą ją w ustawowym terminie, wówczas Plany Ogólne korzystnie uporządkują sytuację. Jeśli jednak tak by się nie wydarzyło, to po 2025 roku nastąpi bardzo niekorzystne zamrożenie możliwości podejmowania nowych działań inwestycyjnych na obszarach nie objętych planami miejscowymi. Będzie oznaczało to, zarówno brak planu, jak i możliwości uzyskania warunków zabudowy na takich terenach. Z kolei dokumenty procedowane, ale jeszcze nieprawomocne zostaną anulowane. W efekcie znacząco ograniczy to inwestycje.

Wprowadzanie zmian zależy od działań poszczególnych samorządów. Obecnie można odnieść wrażenie, że niektóre z nich starają się szybko uchwalić rozpoczęte plany miejscowe jeszcze na dotychczasowych zasadach, inne z kolei skupiają się już na uchwaleniu Planu Ogólnego, zawieszając działania planistyczne związane z planami miejscowymi.

Tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy raczej się nie zmienił, poza rozporządzeniem z 15 lipca 2024 roku, które doprecyzowało zasady ustalania parametrów nowej zabudowy w odniesieniu do postępowań wszczętych po 26 lipca 2024 r.

Nowe zasady planowania w okresie przejściowym zmienią niewiele, choć oczywiście będzie nieco związanego z nimi zamieszania. Natomiast wraz z rozpoczęciem 2026 roku, będą już mogły pojawiać się realne problemy. Nieuchwalenie do tego czasu Planu Ogólnego przez daną gminę, będzie mogło prowadzić do paraliżu decyzyjnego w zakresie przeznaczenia i parametrów zabudowy gruntów nie objętych planami miejscowymi. W konsekwencji nie będzie możliwości uchwalenia planów miejscowych ani wydawania warunków zabudowy. Trudno ocenić, jak długo taki “stan zawieszenia” może potrwać i jak duże obszary będą nim objęte.

Małgorzata Mellem, członek zarządu Budlex

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza istotne zmiany, które już teraz wpływają na proces inwestycyjny. W okresie przejściowym do 2025 roku obserwujemy wydłużenie procesów planistycznych i większy udział społeczności w uchwalaniu planów, co może opóźniać realizację nowych projektów. Zmiany te wymagają większej staranności w planowaniu inwestycji, ale jednocześnie zwiększają transparentność i uporządkowanie systemu planowania. Dla doświadczonych deweloperów nowe zasady mogą w dłuższej perspektywie przynieść korzyści, ograniczając ryzyko prawne i umożliwiając precyzyjniejsze planowanie.