Nieruchomości, strona 2

Jaki jest próg, przy którym kończy się zdolność kredytowa i możliwości zakupu mieszkania przez największą grupę nabywców? Jak ta kwota zmieniła się po obniżce stóp procentowych? Jakie mieszkania kupimy w takiej cenie? W których osiedlach? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Andrzej Biedronka-Tetla, dyrektor finansowy i członek zarządu Atal

Analizując transakcje z tego roku, takim pułapem jest kwota około 700 000 zł. W tej cenie nasi klienci mogą u nas kupić nawet mieszkania z opcją wykończenia, na które mamy teraz bardzo dobrą ofertę. Powierzchnia i liczba pokoi zależy już od lokalizacji i będzie się różnić w poszczególnych regionach.

Aktualnie lokale o powierzchni 60 mkw. i więcej stanowią około połowy transakcji. Nie widzimy zatem szczególnej przewagi w którejś z kategorii. Zarówno małe jednostki, jak i apartamenty o wartościach znacznie przekraczających milion złotych cieszą się zainteresowaniem klientów.

Obniżka stóp procentowych nieznacznie poprawi zdolność kredytową klientów i za pewien czas realnie wpłynie również na obniżenie rat kredytowych. Na chwilę obecną atrakcyjność nowych produktów bankowych wciąż pogarszają pozostałe ich parametry, w tym wysokie marże.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w przedziale cenowym 500-600 tys. zł. W zależności od miasta i realnych cen na danym rynku udział zapytań o takie lokale waha się od 25 proc. w Warszawie do nawet 50 proc. w Poznaniu. Lokale w tej cenie można znaleźć praktycznie w każdej z naszych inwestycji.

Zdolność nabywcza klientów posiłkujących się kredytem jest ograniczona przede wszystkim przez wysokość ich dochodów i stóp procentowych. Majowa obniżka stóp zwiększyła zdolność kredytową nabywców o około 10 proc. Warto zaznaczyć, że na kredyt decydują się, zarówno osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, jak również klienci o ugruntowanej sytuacji finansowej, kupujący większy lokal.

Barbara Marona, Sales Office Manager Kraków, Matexi Polska

W Krakowie największa grupa kupujących, poszukuje mieszkań w przedziale cenowym od 700 000 zł do 900 000 zł. W przypadku singli zarabiających w okolicy średniego wynagrodzenia dla Krakowa, przy kredycie na 30 lat i 20 proc. wkładzie własnym, zdolność kredytowa wynosi od około 590 000 zł do 640 000 zł. W przypadku par z jednym dzieckiem, gdzie zarobki obu osób oscylują w granicach średniego wynagrodzenia dla Krakowa, maksymalna zdolność kredytowa przy takich samych założeniach wynosi około 1 100 000 zł – 1 200 000 zł.

Oferujemy mieszkania, które mieszczą się w wymienionych przedziałach cenowych np. w inwestycji Do Wilgi, gdzie ceny 40 metrowych mieszkań dwupokojowych można kupić od kwoty 670 000 zł i są to mieszkania najczęściej wybierane przez singli lub pary nabywające pierwszy lokal. W inwestycji przy ul. Lirników małe mieszkania dwupokojowe o powierzchni 35 mkw. są w cenie od 618 000 zł.

W przypadku mieszkań trzypokojowych ceny zaczynają się od kwoty 778 000 zł w inwestycji Kameralny Prokocim, poprzez około 820 000 zł w projekcie Do Wilgi oraz 900 000 zł w osiedlu Takt Lirników i sięgają aż do kwoty około 1 500 000 zł w projekcie Apartamenty Portowa na krakowskim Zabłociu.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager Warszawa, Matexi Polska

Największa grupa zainteresowana zakupem mieszkań w Warszawie poszukuje oferty w granicach 700 000 zł - 900 000 zł w przypadku singli czy par, a jeśli mówimy o rodzinach z dziećmi to kwota ta średnio sięga około 1 000 000 zł - 1 200 000 zł. Przy obecnych warunkach kredytowych singiel osiągający dochody w kwocie około 7 200 zł netto może uzyskać kredyt hipoteczny w wysokości ok. 550 000 zł, natomiast rodzina z dwóją dzieci z dochodami ok. 14 000 zł netto może starać się o kredyt w wysokości 1 100 000 zł, w obydwu przypadkach zakładając 20-procentowy wkład własny. Po obniżce stóp procentowych maksymalna kwota kredytu przy powyższych założeniach wzrosła o około 15 proc.

Mamy w ofercie lokale odpowiadające tym oczekiwaniom. Przykładowo, w inwestycji XYZ Place przy ul. Żwirki i Wigury dostępne są mieszkania jedno i dwupokojowe w metrażu od ok. 31 mkw. do 39 mkw. w cenie od 560 000 zł do 870 000 zł. Podobnie w inwestycji Splot Wola przy ul. Sowińskiego, gdzie klienci mogą wybierać spośród mieszkań dwupokojowych w metrażach od 37 mkw. do 43 mkw., przy cenach od 798 000 zł do 893 000 zł. W inwestycji Na Okrzei, położonej w klimatycznym otoczeniu Pragi Północ, dostępne są mieszkania o powierzchni 35 mkw. w cenie 808 000 zł – 850 000 zł.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager Sprzedaży Ronson Development

Największa grupa naszych klientów w głównych miastach poszukuje mieszkań w przedziale cenowym do około 650–700 tys. zł. To najczęściej występujący poziom oczekiwań zakupowych, który wynika, zarówno z możliwości finansowych nabywców, jak i aktualnych warunków rynkowych. Jednocześnie zauważamy, że realna zdolność kredytowa wielu klientów kończy się na poziomie około 500–560 tys. zł.

Wojciech Wilhelm Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Z naszych obserwacji oraz analiz rynkowych wynika, że największa grupa nabywców mieszkań w głównych miastach poszukuje lokali w przedziale cenowym 600–750 tys. zł. Jest to zakres, który odpowiada przeciętnej zdolności kredytowej gospodarstwa domowego, w szczególności pary osiągającej dochody na poziomie około 10 tys. zł netto miesięcznie.

Granica zdolności kredytowej dla większości klientów indywidualnych kończy się obecnie na poziomie 750–800 tys. zł. Po przekroczeniu tej kwoty zauważalny jest wzrost liczby odrzuconych wniosków kredytowych lub decyzji o wycofaniu się z zakupu z powodu zbyt wysokiego poziomu miesięcznych rat czy konieczności wniesienia wyższego wkładu własnego.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Z naszych obserwacji oraz analiz rynkowych wynika, że największa grupa kupujących w głównych miastach, w tym w Warszawie poszukuje mieszkań w przedziale cenowym do około 700–800 tys. zł. Jest to próg, przy którym kończy się często zdolność kredytowa wielu nabywców, zwłaszcza singli i młodych rodzin. To właśnie w tym segmencie koncentruje się największy popyt i największa liczba zapytań.

W ciągu ostatnich lat ograniczenia w dostępności kredytów istotnie wpłynęła na możliwości zakupowe klientów. Ich wybory były bardziej ostrożne. Liczył się nie tylko metraż i lokalizacja, ale też dostępność finansowania i całkowity koszt inwestycji. Ostatnie obniżki stóp procentowych oraz stabilizacja rynku kredytowego poprawiły sytuację wielu osób, zwiększając ich zdolność kredytową i przywracając realną możliwość zakupu mieszkania.

W cenie do 800 tys. zł oferujemy mieszkania w poznańskim projekcie Początek Piątkowo oraz inwestycji Foresteria w Gdyni. W Gdańsku lokale w granicach tej kwoty dostępne są w osiedlach Nadmotławie, Porto i Szumilas. We Wrocławiu w tej cenie oferujemy lokale w projekcie Port Popowice, Apartamenty Krakowska i Przystanek Tarnogaj. W Warszawie można je kupić w Sadach Ursynów, inwestycji Metro Life, Royal Residence, Modern City i Rytm Mokotowa.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Większość klientów zainteresowanych naszą ofertą poszukuje lokali w cenie do 600 tys. zł. Warto podkreślić, że wskazana kwota nie tyle odzwierciedla ich faktyczne potrzeby mieszkaniowe, ile wynika z ograniczonej zdolności kredytowej, która wyznacza realny poziom ich możliwości zakupowych. Początkowo, majowa obniżka stóp procentowych nie przełożyła się na wyższą zdolność kredytową, ponieważ część banków w odpowiedzi na decyzję RPP podniosła marże dla nowych kredytów. Tym samym zdolność kredytowa potencjalnych nabywców praktycznie się nie zmieniła.

Obecnie do kwoty 600 tys. zł oferujemy mieszkania w trzech wrocławskich inwestycjach. Są to lokale na osiedlu Lokum Porto, mieszczącym się na Starym Mieście, na powstającym osiedlu Lokum la Vida na Sołtysowicach oraz w ukończonej inwestycji Lokum Verde na Zakrzowie.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Obserwujemy, że największa grupa kupujących w głównych miastach szuka mieszkań w przedziale cenowym do około 600–700 tys. zł, co odpowiada obecnym możliwościom kredytowym większości naszych klientów. Obniżka stóp procentowych nieznacznie poprawiła dostępność finansowania, jednak nie wpłynęła radykalnie na przesunięcie tego progu – wciąż największy popyt koncentruje się na mieszkaniach dwu i trzypokojowych o powierzchni od 40 do 60 mkw. Takie mieszkania dostępne są m.in. w naszych projektach w Gdańsku przy ul. Madalińskiego, Warszawskiej oraz na Trakcie świętego Wojciecha. To propozycje zarówno dla singli, młodych rodzin, jak i osób szukających atrakcyjnej inwestycji na wynajem.

Marcin Malka, prezes zarządu Real Management S.A.

Część naszych klientów kupuje domy, pozyskując finansowanie zazwyczaj na poziomie około 50 proc. wartości nieruchomości. Na pewno wyraźnym progiem ograniczającym możliwości finansowe klientów jest cena domu na poziomie około 4 mln zł. Powyżej tej kwoty liczba potencjalnych nabywców się zawęża, dlatego też dokładamy wszelkich starań, aby nasza oferta domów Neo Natolin była wyjątkowa pod względem lokalizacji, urbanistyki, architektury czy zagospodarowania przestrzeni. Chcemy spełnić oczekiwania wymagających klientów w segmencie luksusowym.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Nasi klienci to w głównej mierze osoby, które przy zakupie mieszkania nie korzystają z kredytowania lub wspierają się dodatkowym finansowaniem jedynie częściowo, dla których zdolność kredytowa nie stanowi problemu przy wyborze mieszkań dostępnych w naszej ofercie.

Wnioski po 15. Forum Rynku Nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce pozostaje w fazie oczekiwania na kluczowe impulsy inwestycyjne, zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – Nadal mocno wyczuwalna jest potrzeba obecności i oczekiwanie na inwestorów typu core i core plus, którzy mogliby zapewnić stabilizację oraz rozwój projektów o niskim profilu ryzyka. Obserwujemy jednocześnie duże zainteresowanie zakupem gruntów pod zabudowę mieszkaniową w największych miastach, z których każde charakteryzuje własna specyfika, dlatego analizy należy przeprowadzać lokalnie, w odniesieni do konkretnego regionu – informuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Deweloperzy na coraz większą skalę poszukują możliwości adaptacji starszych budynków i zmiany ich funkcji, co wynika zarówno z ograniczonej dostępności gruntów, jak i rosnącego znaczenia zrównoważonego rozwoju w podejściu do inwestycji. W praktyce działania w tym obszarze hamuje wciąż niedostatecznie przejrzyste i nieelastyczne otoczenie prawne. Uczestnicy rynku zgodnie wskazują na potrzebę poprawy regulacji, co przyczyniłoby się do pobudzenia podaży, szczególnie w kontekście projektów mieszkaniowych – przyznaje. – W segmencie biurowym natomiast rynek oczekuje głównie spadku kosztów finansowania, co umożliwiłoby powrót do Polski inwestorów z Europy Zachodniej oraz Azji. Obecny poziom stóp procentowych i niepewność makroekonomiczna pozostają barierami dla większej aktywności kapitałowej w tym sektorze – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.

Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz potwierdza, że podczas wydarzenia niezmiennie widoczne było wyraźne zainteresowanie inwestorów dobrze zlokalizowanymi gruntami pod zabudowę mieszkaniową. – Wiele firm deweloperskich i podmiotów inwestycyjnych deklaruje gotowość do zawierania transakcji. Z licznych, przeprowadzonych rozmów z uczestnikami FRN wynika, że utrzymuje się duży popyt na dobrze przygotowane grunty mieszkaniowe. Inwestorzy są gotowi do działania, pod warunkiem zapewnienia stabilnych warunków i sprawnego otoczenia administracyjnego. Jednak tempo wydawania decyzji administracyjnych, szczególnie jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, pozostaje wciąż kluczowym wyzwaniem w procesie wprowadzania na rynek nowych projektów. Usprawnienie pracy jednostek administracyjnych pozwoliłoby firmom zwiększyć płynność działania – wskazuje Emil Domeracki.

Podkreśla jednocześnie, że mimo trudności inwestorzy zagraniczni intensyfikują aktywność transakcyjną w Polsce. – W obliczu skomplikowanych procedur administracyjnych i często niespójnych zmian w przepisach planistycznych, preferują dziś mniejsze, bezpieczne projekty w największych miastach wojewódzkich. Stąd lokalne kompetencje i znajomość rynków regionalnych nabiera obecnie decydującego znaczenia w budowaniu zaufania i trwałych relacji z inwestorami. Aktualnie prowadzimy i nadzorujemy procesy administracyjne dla kilku nowych, mniej znanych inwestorów z regionu Morza Bałtyckiego, a także z Turcji i Węgier. Obecność tego kapitału jest potwierdzeniem, że Polska nadal pozostaje atrakcyjnym rynkiem do inwestycji – przyznaje.

Jak informuje Damian Karkosiński, Investment and Acquisition Specialist w Walter Herz, duże zainteresowanie gruntami pod zabudowę wielorodzinną mieszkaniową idzie w parze z gotowością do zawierania szybkich transakcji. – Obecne warunki rynkowe wciąż wymagają ostrożności inwestorów. Oczekiwane, dalsze obniżki stóp procentowych stanowiłyby istotny impuls dla potencjalnego ożywienia tempa sprzedaży mieszkań. Zdaniem analityków, biorących udział w Forum, ceny mieszkań pozostaną stabilne, wykazując tendencje wzrostowe w średnim terminie. Istotną rolę w przypadku rynku mieszkaniowego mógłby odegrać powrót inwestorów indywidualnych, którzy lokują kapitał w nieruchomości nabywane za gotówkę. W dłuższym horyzoncie coraz większy wpływ na koniunkturę w sektorze będą miały czynniki demograficzne, w tym struktura popytu i potrzeby mieszkaniowe młodego pokolenia. Nie bez znaczenia pozostają również decyzje legislacyjne i kierunek polityki mieszkaniowej. W tym, ewentualne próby nałożenia podatku od posiadania wielu nieruchomości mogą mieć znaczący wpływ na wyhamowanie aktywności inwestycyjnej w tym segmencie.

Majowa obniżka stóp procentowych i brak szansy na rządowy program wsparcia kupujących mieszkania skłoniły wielu oczekujących do nabycia nieruchomości, a rynek oczekuje kolejnej obniżki stóp w lipcu
Już pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły rynkowi mieszkaniowemu ożywienie, na jakie od dawna oczekiwał. W pierwszym kwartale br. popyt na kredyty mieszkaniowe znacząco wzrósł, co było efektem obniżenia kosztów ich obsługi przez banki. W tym czasie, jak wynika z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego, złożono 98 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, co oznaczało 24 proc. wzrost w porównaniu rok do roku.

Maj dostarczył kolejnych dobrych informacji osobom planującym sfinansowanie zakupu mieszkania kredytem i spłacającym zobowiązania. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, dzięki czemu zwiększył się dostęp do kredytów, wzrosła zdolność kredytowa ubiegających się o finansowanie i ożywił popyt na rynku.

Jak podał portal Otodom.pl, w ciągu tygodnia po ogłoszeniu decyzji o obniżce stóp procentowych liczba odwiedzin serwisu sięgnęła 9 mln, wzrastając o 14 proc. w porównaniu z kwietniem. Poszukujący mieszkań byli w tym czasie znacznie aktywniejsi, liczba odpowiedzi na ogłoszenia ofertowe wzrosła o jedną czwartą w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Ponad 60 proc. wzrost ilości wniosków o kredyt

Oczekujący rządowego programu wsparcia, rozczarowani brakiem realnych terminów jego wprowadzenia i możliwości uzyskania kredytu na preferencyjnych warunkach częściowo zdecydowali się złożyć wnioski kredytowe. W maju bank PKO BP, który udziela najwięcej kredytów hipotecznych, odnotował 66 proc. skok ilości napływających wniosków w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.

Biuro Informacji Kredytowej poinformowało zaś, że w maju kredytem zainteresowanych było ponad 38 tys. osób w porównaniu do niespełna 27 tys. osób aplikujących w tym samym miesiącu w 2024 roku. Według statystyki BIK wzrost liczby osób wnioskujących o kredyt był najwyższy od października 2021 roku.

Wzrosła też o 46,4 proc. średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w stosunku r/r. BIK w swoich komunikatach zwrócił uwagę, że czynnikiem stymulującym zainteresowanie kredytem na mieszkania jest "stabilna sytuacja cenowa na rynku nieruchomości". Jego przedstawiciele zaznaczyli również, że średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego – przeszło 467 000 zł - była najwyższa w historii.

Skok sprzedaży nowych mieszkań

Kolejne statystyki portalu Otodom.pl mówią, że deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce odnotowali w maju tego roku wzrost sprzedaży o 30 proc. względem kwietnia br. Według danych tego serwisu firmy deweloperskie sprzedały w tym miesiącu ponad 3,7 tys. mieszkań. Duże zaskoczenie wzbudziła również informacja, że wartość sprzedanych mieszkań po raz pierwszy od października 2023 roku, jak poinformował portal, przekroczyła kwotę 3 mld zł. To efekt pierwszej obniżki stóp procentowych w tym roku, a kolejnej rynek spodziewa się w lipcu.

Branżowy serwis Rynekpierwotny.pl, mówi nawet o 4,5 tys. mieszkań sprzedanych w maju przez deweloperów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i Aglomeracji Śląsko-Zagłębiowskiej, tj. jednej czwartej więcej niż w kwietniu br. I informuje, że podobny skok sprzedaży firmy odnotowały w lutym tego roku. Co wiąże się z poluzowaniem na początku roku warunków udzielania kredytów przez banki.

A co z cenami mieszkań

Analizujący rynek mieszkaniowy wskazują na „spadek dynamiki wzrostu cen” w ostatnim czasie. Podają, że w pierwszych miesiącach bieżącego roku na dwóch najdroższych rynkach w Polsce, w Warszawie i Krakowie ceny transakcyjne nowych mieszkań utrzymywały się na tym samym poziomie, jak przed rokiem a w mniejszych miastach wojewódzkich nawet wzrosły r/r.

Jeśli spojrzelibyśmy na ruchy cen mieszkań w dłuższej perspektywie zobaczymy, że konsekwentnie pną się w górę. Serwis Tabelaofert.pl, oblicza, że w skali całego rynku (10 największych aglomeracji) mieszkania z rynku deweloperskiego są dziś droższe średnio o ponad 8 proc. niż rok temu. W aglomeracji śląskiej, gdzie pojawiły się nowe projekty w wyższym standardzie, średnia stawka za metr skoczyła przez rok nawet o jedną czwartą. W tym czasie ceny spadły tylko w Łodzi ze względu na dużą nadpodaż na tym rynku. Również w samym maju br. rynek nowych mieszkań odnotował nieznaczny wzrost cen w porównaniu do kwietnia br.

Ceny nowych mieszkań nie rosną dlatego, że komuś na tym zależy albo dlatego, że tak decydują banki. Ich wysokość to wynik wielu czynników. Ograniczonej ilości i wyśrubowanych cen gruntów w dużych miastach, co naturalnie ogranicza liczbę nowych inwestycji i podnosi ich koszt. Ceny nieruchomości odnoszą się też do kosztów budowy, które choćby ze względu na inflacyjne podwyżki materiałów budowlanych i wzrost wynagrodzeń są z każdym rokiem wyższe. Taniej budować nie pozwalają również utrudnienia administracyjne i regularne zaostrzanie przepisów oraz wprowadzanie nowych wymogów technicznych.

Coraz wyższe ceny budowanych mieszkań

Średnie ceny mieszkań w nowouruchomionych inwestycjach w maju br., jak potwierdza Tabelaofert.pl, są wyraźnie wyższe, zarówno w porównaniu do kwietnia br., jak i do maja poprzedniego roku.

Rynekpierwotny.pl wylicza, że cena metra w inwestycjach wprowadzonych na rynek w maju 2025 w Warszawie wynosiła średnio już ponad 20 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio ponad 18 tys. zł/mkw.), w Trójmieście 18,8 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio około 16,8 tys. zł/mkw.), a w Metropoli Śląsko-Zagłębiowskiej – 12,3 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio niespełna 11,3 tys. zł/mkw.). W Krakowie mieszkania deweloperskie kosztują przeciętnie 16,7 tys. zł/mkw., w Łodzi – 11,5 tys. zł/mkw., w Poznaniu 13,4 tys. zł/mkw., a we Wrocławiu – około 14,8 tys. zł/mkw.

Brak programu wsparcia i drożyzna na rynku kredytowym sprawia, że za gotówkę sprzedaje się więcej lokali o mniejszej powierzchni. Zmienia się struktura zakupów, ale ceny pozostają stabilne, bo popyt na nieruchomości był, jest i będzie. To pierwsze o czym myślimy chcąc zabezpieczyć zgromadzony kapitał i oszczędności przed utratą wartości.

Nieruchomości nieprzerwanie kupowane są, zarówno na potrzeby mieszkaniowe, jak i inwestycyjnie, z przeznaczeniem pod wynajem, a teraz też w większej ilości przez osoby przyjeżdżające zza granicy, bo w Polsce mieszkania wciąż są tańsze niż w większości krajów Europy. Popyt oczywiście mienia się w zależności od cyków koniunkturalnych, ale jego czasowy spadek nie oznacza dużych obniżek cen. Do tego potrzeba byłoby poważnych, skumulowanych turbulencji rynkowych i drastycznych zmian globalnych.

Pierwsze wyniki i prognozy przed oficjalnymi raportami za półrocze.

Dynamiczny początek roku

Pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły wiele wydarzeń na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce - już w ciągu dwóch pierwszych miesięcy odnotowano łącznie 12 transakcji. Przedmiotem zakupów były aktywa ze wszystkich sektorów tego rynku. W kwietniu sfinalizowano największą w historii transakcję typu sale & leaseback, nie tylko w Polsce, ale także w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Polski producent okien, firma Eko-Okna, sprzedał 2 magazyny o łącznej powierzchni około 264 tys. mkw i wartości blisko 1 miliarda złotych, jednocześnie je wynajmując. Nabywcą został amerykański fundusz typu REIT Realty Income Corporation.

Dzięki wartości tej transakcji całkowity wolumen inwestycji po pierwszych 4 miesiącach roku wyniósł już około 1,1 miliarda euro. Był to wynik wyraźnie lepszy niż w analogicznym okresie roku 2024, co zapowiadało istotny wzrost aktywności inwestycyjnej na rynku. Co więcej, był to zwiastun powrotu dużych transakcji magazynowych, na które od dawna czekał rynek.

W maju aktywność nieco spowolniła i odnotowaliśmy tylko 3 transakcje - wszystkie w sektorze biurowym, wszystkie w Warszawie, o łącznej wartości zaledwie ok. 70 milionów euro. Co to oznacza dla rynku?

Zaledwie nabranie tchu

„Liczba transakcji w maju nie jest szczególnie imponująca, ale nie oznacza większego spowolnienia. Patrząc tylko na nasz pipeline projektów na sprzedaż, pozostajemy optymistyczni, jeśli chodzi o aktywność rynkową. – komentuje bieżącą sytuację na rynku Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young – Dalej liczymy na to, że wolumen na koniec 2025 roku przekroczy 5 miliardów euro. Oczywiście, wszystko będzie zależało od transakcji osiągających duże wartości - w szczególności w sektorze logistycznym czy handlowym - na które czekamy. Historyczna ograniczona aktywność inwestorów instytucjonalnych wynikała w ostatnich kilku latach z wielu czynników, w tym ze spadku wartości nieruchomości, wysokiego kosztu pieniądza czy też trudniejszego pozyskania finasowania zewnętrznego. Inwestorzy dalej podchodzą dość selektywnie do wyboru aktywów do kupienia i jest to sytuacja obserwowana nie tylko w Polsce, ale również na całym świecie. Obecnie w Polsce mamy sytuację, gdzie głównymi graczami są mniejsi inwestorzy, kapitał prywatny, czy też fundusze value-add, ponieważ ceny nieruchomości spadły i łatwiej o okazję.”

Polski kapitał rośnie w siłę

Na okazje cenowe poluje również polski kapitał, który staje się coraz bardziej widoczny w strukturze transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych – i to nie tylko mieszkaniowych. 2 z 3 akwizycji zrealizowanych w maju 2025 należały do polskich inwestorów. W jednej z nich, sprzedaży warszawskiego biurowca Lighthouse, doradzał Avison Young, który współwyłącznie reprezentował sprzedającego, Octava Property Trust.

W latach 2018-2022 średni procentowy udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie rynku wynosił ok. 2%. Od 2023 obserwujemy skokowy wzrost, przekraczający odpowiednio 7% i 10% w kolejnych dwóch latach. W całym 2024 roku polski kapitał, z 40 zrealizowanymi transakcjami, odpowiadał za 31% pod względem ilości transakcji i 10% pod względem wolumenu transakcji; średnia wartość transakcji wynosiła 12 milionów euro.

W pierwszym kwartale b.r. polscy inwestorzy zrealizowali 12 transakcji, które odpowiadały za 34% pod względem liczby transakcji i 17% pod względem wolumenu; średnia wartość transakcji wynosiła 10 milionów euro.

„Polscy inwestorzy, ze względu na posiadany kapitał - często gotówkowy - skupiają się głównie na mniejszych i tańszych aktywach. Ich zainteresowaniem w sektorze handlowym cieszą się zarówno pojedyncze, wolnostojące sklepy spożywcze, jak i parki handlowe, których cena oscyluje wokół kwot 5-15 mln euro, ale potrafi również zbliżyć się do kwot ok. 30 mln euro w przypadku nowszych i większych nieruchomości. W obszarze zainteresowania polskich inwestorów są też starsze obiekty biurowe o stabilnym przepływie pieniężnym i ugruntowanych lokalizacjach.” – dodaje Marcin Purgal

Sektor magazynowy

Polski sektor magazynowy po pierwszym kwartale 2025 r. był liderem pod względem zrealizowanego wolumenu (202 milionów euro i udział 29% w ogólnym wolumenie), a był to wynik bez wspomnianej wcześniej transakcji Eko-Okna, która została zrealizowana w kwietniu. Poza tą transakcją, nie było żadnej innej sprzedaży w tym sektorze, ani w kwietniu ani w maju.

Mimo to, wraz z wyczekiwanym większym przyspieszeniem na rynku inwestycyjnym, spodziewamy się rosnącej liczby transakcji portfelowych, a także transakcji fuzji i przejęć. Jedna znacząca transakcja została już sfinalizowana - GLP sprzedał swoje aktywa magazynowe do Ares Management (w tym duże portfolio znajdujące się w Polsce) w ramach globalnej transakcji typu M&A.

Sektor handlowy

Po sprzedaży kilku dużych centrów handlowych typu „prime” w 2024 r., początek 2025 r. został zdominowany przez aktywa typu „convenience” . Ta klasa aktywów, niezmiennie postrzegana jako bezpieczna opcja inwestycyjna utrzymuje swoją atrakcyjność wśród inwestorów. Spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i obiektami typu „convenience”, ale uwagę powinny też wzbudzić galerie handlowe o dominującej pozycji w miastach i stabilnych fundamentach. Ta klasa aktywów jest obecnie dość szeroko analizowana przez inwestorów i w niedługim czasie powinny pojawić finalizować się kolejne transakcje.

Sektor biurowy

Rynek inwestycji biurowych w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów, choć kupujący dalej podchodzą do transakcji bardzo selektywnie. Strategie „value-add” i „core+” zyskują na popularności w określonych lokalizacjach, szczególnie tam, gdzie wartości zbliżyły do siebie oczekiwania sprzedających i kupujących.

Kapitał typu „core” pozostaje nieznacznie aktywny, ponieważ inwestorzy reprezentujący tego typu strategie nadal unikają ryzyka związanego z zawirowaniami gospodarczymi i geopolitycznymi. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą - aczkolwiek zachowawczą - aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa.

„Ostatnim widocznym trendem na rynku nieruchomości biurowych są zakupy całych obiektów z przeznaczeniem na prowadzenie własnej działalności lub częściowo na potrzeby własne, a w pozostałej części na wynajem. Ostatnie tego typu transakcje dotyczyły takich firm jak Ryanair, Enter Air, Prokuratura Generalna czy PZPN, które nabyły budynki biurowe (zarówno puste jak i częściowo wynajęte) w celu ulokowania tam swojej siedziby, oczywiście po uprzednim remoncie i pracach adaptacyjnych. Z perspektywy użytkownika końcowego zakup i remont może być bardziej atrakcyjny niż najem lub budowa siedziby od nowa.” – komentuje Marcin Purgal

Scallier, poznańska firma działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce i w Rumunii, rozbudowuje struktury zarządcze w ramach działalności na terenie kraju. Od połowy kwietnia br. działem zarządzania nieruchomościami w firmie kieruje Rafał Langer, który objął stanowisko Head of Property Management.

Rafał Langer ma ponad dwudziestoletnie doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi w Polsce, w tym projektami z sektora biurowego, magazynowego, handlowego, usługowego i mieszkaniowego oraz obiektami wielkopowierzchniowymi. Wiedzę ekspercką i doświadczenie w branży zdobył na polu współpracy z międzynarodowymi korporacjami, funduszami, instytucjami administracyjnymi, firmami deweloperskimi, a także podmiotami indywidualnymi z Polski i zagranicy. Rafał jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej na kierunku Zarządzanie Nieruchomościami.

Na stanowisku szefa działu zarządzania nieruchomościami w Scallier do jego kluczowych zadań należy rozwój projektów i optymalizacja procesów biznesowych w świetle standardów przyjętych przez firmę oraz koordynacja i bieżące wsparcie pracy zespołu zarządców nieruchomości. W nowej roli odpowiedzialny jest również za rozszerzanie i umacnianie relacji z inwestorami oraz strategiczną rozbudowę linii biznesowej w obszarze zarządzania nieruchomościami w Polsce.

- Sektor retail od kilku lat podąża ścieżką szybkiego rozwoju. Pod względem ilości oddanej do użytku powierzchni handlowej w 2024 roku Polskę wyprzedziła w Europie tylko Francja. Utrzymująca się nadal świetna koniunktura na rynku pozwala szacować, że także w tym roku wielkość nowej podaży przekroczy w sektorze 500 tys. mkw. powierzchni. W strukturze nowych inwestycji dominują parki handlowe i mniejsze, lokalne centra zakupowe. Powierzchnia, jaką dysponują tego typu obiekty podwoiła się od 2020 roku, od kiedy przyspieszyła ekspansja tego formatu – informuje Bartosz Nowak, Partner Zarządzający w Scallier. – Nowe parki, powstające we wszystkich rejonach kraju, zarówno w większych miastach, jak i niewielkich miejscowościach wymagają efektywnego zarządzania. Rosnące koszty utrzymania nieruchomości mają bardzo istotny wpływ na wartość aktywów, dlatego wyspecjalizowana obsługa, oparta na dobrych relacjach z najemcami ma kluczowe znaczenie dla ich rentowności. Duże rozproszenie obiektów stawia większe wyzwania operacyjne, wymaga sprawnej koordynacji działań w różnych lokalizacjach dla utrzymania wysokiej jakość usług i zachowania optymalnego poziomu kosztów – dodaje Bartosz Nowak – podkreślając, że autorski model zarządzania nieruchomościami handlowymi firma doskonali od 14 lat.

- Podjęte aktualnie działania i wdrażane rozwiązania pozwolą firmie dostarczać klientom kompleksowe, w pełni zintegrowane usługi oraz zwiększyć skalę działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami. Prowadzone rozmowy z potencjalnymi klientami dotyczące przejęcia zarządzania kolejnych obiektów, w tym portfeli inwestycyjnych rozproszonych lokalizacyjnie oraz intensywna aktywność w obszarze wynajmu powierzchni dają naszej firmie możliwość zwiększenia udziału w rynku – mówi Rafał Langer, Head of Property Management w Scallier.

Firma Scallier od 2011 roku rozwija działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce oraz Rumunii. Na krajowym rynku zarządza aktualnie 51 obiektami, z około 75 tys. mkw. powierzchni. Grupa specjalizuje się w realizacji projektów handlowych - jako inwestor, deweloper i partner biznesowy dostarcza kompleksowe usługi doradcze oraz produkty na rzecz inwestorów korporacyjnych i podmiotów indywidualnych.

W portfolio Scallier znajdują się inwestycje związane z budową, rozbudową i modernizacją parków handlowych, regionalnych centrów zakupowych i obiektów typu convenience. Działalność firmy skupia się jednocześnie na zarządzaniu nieruchomościami i komercjalizacji projektów.