Nieruchomości, strona 28

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Wysokie koszty finansowania inwestycji oraz inflacja, która negatywnie wpływa na koszty budowy i rentowność projektów przyniosła spadek aktywności inwestycyjnej niemal we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Na działania podejmowane przez inwestorów bezpośrednio przekłada się też kondycja, w jakiej znajdują się poszczególne segmenty rynku. W ostatnim czasie najmocniej wyhamował rynek biurowy. Zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i popytowym zwolnił również sektor magazynowy.

Swoje zasoby, sukcesywnie, choć wolno buduje natomiast sektor PRS, który jednak wciąż jeszcze ma marginalne znaczenie na rynku najmu w naszym kraju. Jedynym sektorem, który notuje progres jest rynek handlowy, szczególnie w segmencie retail parków. Zapotrzebowanie na powierzchnie w mniejszych obiektach handlowych, które rosną teraz w każdym zakątku Polski utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Inwestycje w parki handlowe skupiają uwagę inwestorów ze względu na mniejszy próg wejścia, krótszy okres realizacji projektów i najbardziej ograniczone ryzyko inwestycyjne.

Sektor PRS wolno rośnie

Spowolnienie gospodarcze nie odbiło się na sektorze PRS. To rynek, który ma przed sobą w Polsce dobre perspektywy. Jego rozwojowi sprzyjają uwarunkowania gospodarcze. Wysokie ceny mieszkań i koszty kredytów powodują, że coraz mniej osób może pozwolić sobie na zakup nieruchomości. Sektorowi służy także zmiana pokoleniowa, która nie skłania do zaciągania długoterminowych zobowiązań.

Najemcy wykazują duże zainteresowanie mieszkaniami oferowanymi przez operatorów, co odzwierciedla śladowa ilość dostępnych ofert. Podaż napędza tu popyt, a sektor wyróżnia szybkie tempo komercjalizacji nowych projektów.

Od kilku lat regularnie inwestuje w PRS-y w Polsce kilka dużych podmiotów, które budują portfele mieszkań na wynajem. Aktywność w sektorze PRS wykazują też najwięksi deweloperzy mieszkaniowi. Na rynku PRS w Polsce działa około 20 platform, wśród których największe podmioty dysponują portfelami, w których skład wchodzi kilka tysięcy mieszkań. Prawie 60 proc. zasobów jest w rękach trzech największych podmiotów.

Tylko w pierwszym kwartale tego roku na rynek trafiło ponad 1,7 tys. nowych lokali na wynajem. Szacunkowe dane mówią, że na koniec marca br. w budowie było ponad 7,3 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem instytucjonalny. Według zapowiedzi deweloperów, do końca tego roku ma zostać oddane około 5,5 tys. lokali. Ten rok zamknąłby się wtedy wynikiem prawie dwukrotnie większym niż rok 2022. Najwięcej buduje się w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W Warszawie na ten cel modernizowane są starsze biurowce i centralnie usytułowane kamienice.

Pod koniec pierwszego kwartału 2023 roku zasoby sektora PRS w Polsce szacowano na ponad 13,8 tys. mieszkań, z czego około 5,1 tys. zlokalizowane było w Warszawie.

W dalszym ciągu możemy obserwować rozwój tego sektora mimo, że inwestorzy, podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości muszą się mierzyć z wysoką inflacją, która przyniosła trudne do przewidzenia koszty realizacji projektów i ich drogie, mało dostępne finansowanie. Na decyzje podmiotów działających na rynku PRS wpływ mogą mieć również przepisy odnoszące się do masowego zakupu mieszkań, niemniej widać, że wynajem instytucjonalny będzie zyskiwał na popularności.

Według prognoz, w ciągu najbliższych 5 lat rynek PRS ma liczyć w Polsce około 65 tys. mieszkań skierowanych na wynajem instytucjonalny. Obecnie na ogólnopolskim rynku najmu znajduje się około 1,2 mln mieszkań, co pokazuje, że sektor PRS nawet po realizacji najśmielszych zamierzeń będzie nadal dysponował niewielką ofertą w kontekście wolnego rynku w Polsce.

Parki handlowe poszukiwaną opcją inwestycyjną

W ostatnich kwartałach rośnie skala przedsięwzięć związanych z realizacją mniejszych, lokalnych obiektów handlowych, które powstają w całej Polsce i wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie nic się w tej kwestii nie zmieni. Wśród inwestycji w sektorze handlowym dominują retail parki. W trakcie budowy pozostaje obecnie prawie 40 parków handlowych i centrów codziennych zakupów, a inwestorzy przygotowują kolejne.

W pierwszych sześciu miesiącach br. na rynek handlowy w Polsce trafiło 150 tys. mkw. powierzchni, w tym 70 proc. w parkach handlowych. Szacunkowe dane wskazują, że do końca tego roku zasoby rynku handlowego powiększą się jeszcze o około 300 tys. mkw. powierzchni. To jedyny sektor rynku nieruchomości, na którym rośnie wolumen nowej podaży. W porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym, w pierwszej połowie 2023 roku oddane zostało o 40 proc. powierzchni więcej.

W połowie roku w budowie pozostawało prawie 500 tys. mkw. powierzchni handlowych z terminem oddania w tym i przyszłym roku. Zapotrzebowanie rynku na lokalne obiekty handlowe typu convenience store jest bardzo duże. W wielu obszarach kraju z mniejszym nasyceniem powierzchniami handlowymi brakuje wciąż nowoczesnych centrów, w których zakupy codziennej potrzeby można zrobić wygodnie i szybko.

Rozwój tego formatu daje grunt, na którym świetnie prosperują sklepy off-price i sieci dyskontowe, które są w procesie ekspansji w Polsce. Chętnie wchodzą do nich globalne marki i sieciówki przemysłowe i spożywcze. Inwestorzy realizujący projekty w tym formacie nie mogą narzekać na brak zainteresowania ze strony najemców. Retail parki oferują znacznie niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami. W parkach handlowych czynsze mieszczą się w przedziale 9-12 euro /mkw./m-c. Podczas, gdy w najlepszych centrach handlowych w Warszawie kształtują się w cenie 100-130 euro /mkw./m-c., a w pozostałych, największych miastach w Polsce na poziomie 40-60 euro /mkw./m-c. Kontrakty, które są teraz zawierane opiewają nawet na 10 lat i standardowo już wyrażane są w euro.

Parki handlowe i centra convenience stanowią nadal atrakcyjne aktywa dla inwestorów. Świadczy o tym choćby duża ilość prowadzonych negocjacji, dotyczących nieruchomości oferowanych w tym formacie. Mówimy tu także o projektach, które dopiero przygotowywane są do budowy. Silnym impulsem do inwestowania w parki handlowe są wyższe stopy kapitalizacji w Polsce w porównaniu z Europą, które w przypadku niektórych obiektów sięgają 9 proc.

Parki handlowe o powierzchni do 2000 GLA cieszą się obecnie bardzo dużym zainteresowaniem przede wszystkim inwestorów prywatnych, a realizowane obecnie na rynku transakcje są zwykle gotówkowe. Inwestują w nie często rodzime firmy i kapitał prywatny. Realizacja tego typu projektów nie jest tak wymagająca, jak większych kompleksów handlowych i mniej czasochłonna. Inwestorzy nieustannie poszukują atrakcyjnie zlokalizowanych działek pod nowe projekty. Biorą pod uwagę średnie i małe miejscowości oraz grunty położone na obrzeżach największych miast. Sukces inwestycji gwarantuje natomiast odpowiednie dostosowanie profilu projektu do zapotrzebowania w danej lokalizacji oraz dobór określonej grupy najemców.

Obecnie w Polsce mamy około 16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego blisko 20 proc. mieści się w parkach handlowych, które tworzą coraz mocniej rozbudowującą się sieć.

Magazyny w defensywie

Od ubiegłego roku możemy obserwować spowolnienie w sektorze magazynowym, który był najintensywniej rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości w Polsce od 2020 roku. Ostrożne działanie, jeśli chodzi o podejmowane decyzje daje się zauważyć, zarówno wśród najemców, jak i deweloperów, efektem czego jest spadek popytu oraz wolumenu powierzchni w budowie.

W pierwszej połowie 2023 roku popyt na powierzchnie magazynowe mocno się obniżył. Wynajęte zostało 2,3 mln mkw., o ponad 40 proc. mniej niż rok wcześniej. Przy tym, wzrósł udział renegocjacji umów z 30 proc. do 40 proc. licząc rok do roku.

W tym roku najemcy ostrożniej podejmują decyzje ze względu na wzrost kosztów wynajmu powierzchni, tak stawek czynszowych, które bardzo wyraźnie skoczyły w 2022 roku, jak i opłat eksploatacyjnych. Na rynku magazynowo-logistycznym kurczy się też okres, na jaki zawierane są umowy.

Od początku roku do końca czerwca br. deweloperzy oddali aż 2,6 mln mkw. powierzchni magazynowych, w tym rekordowe 1,9 mln mkw. w pierwszym kwartale br. Spadek popytu i nowa podaż wpłynęła na wskaźnik powierzchni niewynajętych, który od początku bieżącego roku skoczył o ponad połowę, z przeszło 3 proc. do około 7 proc. i utrzymuje się obecnie na najwyższym poziomie od 2020 roku.

Firmy deweloperskie zachowują dużą rozwagę przy planowaniu nowych inwestycji magazynowych. Aktywność inwestorów w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku spadła o ponad połowę. Deweloperzy uzależniają rozpoczęcie budów od podpisania umów przednajmu na co najmniej 50 proc. całkowitej powierzchni.

W połowie bieżącego roku w trakcie realizacji pozostawało 2,1 mln mkw. powierzchni, z której większość, prawie 60 proc. czekało na najemców. Pół roku wcześniej w budujących się obiektach wolnej powierzchni było 48 proc.

Dzięki szybkiemu wzrostowi w ostatnich latach polski rynek magazynowy zajmuje już trzecie miejsce w Europie pod względem wielkości zasobów. Teraz jednak musi stawić czoła zmianom geopolitycznym. Walczy o swoją pozycję i zainteresowanie podmiotów zorientowanych dotąd na kierunki dalekowschodnie w kontynuowanym od pandemii procesie optymalizacji łańcuchów dostaw. Szansą na najbliższe lata mogą okazać się też dla sektora planowane inwestycje Unii Europejskiej w półprzewodniki i chipy oraz przewidywany wzrost wskaźników dotyczących sprzedaży internetowej.

Biurowy dołek

Na rynku biurowym najemcy nadal dostosowują powierzchnię do systemu pracy hybrydowej. Ze względu na utrwalający się, dzielony tryb pracy między biurem a home office w sektorze widoczny jest trend związany z optymalizowaniem przestrzeni i coraz częściej obserwowane zmniejszanie wynajmowanej powierzchni przez firmy. Proces ten przyspiesza, co najwyraźniej widać w Warszawie. Wysokie koszty aranżacji nowej powierzchni skłaniają coraz większą ilość najemców do pozostawania w zajmowanych biurach.

Już w ostatnich latach w sektorze biurowym nowa podaż znacznie się obniżyła. Drastyczny spadek aktywności inwestycyjnej idzie w parze ze spadkiem popytu. Rosnące koszty utrzymania biur powodują, że firmy skrupulatnie analizują wydatki przed podjęciem decyzji o renegocjacji umowy czy relokacji.

W pierwszym półroczu tego roku zainteresowanie wynajmem biur spadło, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych. W stolicy do najemców trafiło ponad 320 tys. mkw. powierzchni, co oznacza spadek o jedną trzecią w porównaniu z pierwszą połową 2022 roku. Na ośmiu największych rynkach regionalnych wynajęte zostało natomiast ponad 340 tys. mkw. biur, zapotrzebowanie w porównaniu r/r zmalało o kilkanaście procent.

W strukturze popytu w największych miastach w Polsce, poza Warszawą widoczny jest znaczny udział renegocjacji i niewielki odsetek umów przednajmu, co pokazuje że sektor szczególnie w regionach tkwi jeszcze w niepewności. Relatywnie duża, nowa podaż na rynkach regionalnych przy obniżonym popycie wpływa na wzrost współczynnika pustostanów, który zwiększył się średnio do niemal 17 proc.

W tym roku mamy do czynienia także z dalszym spadkiem aktywności deweloperów biurowych. Inwestycje w tym sektorze wstrzymywane są już od ponad dwóch lat ze względu na trudności z oszacowaniem popytu oraz wysoki koszt kredytów i bardzo ograniczony dostęp do bankowego finansowania nowych inwestycji.

W pierwszych sześciu miesiącach tego roku na warszawskim rynku biurowym przybyło zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni, a w budowie powstaje 250 tys. mkw. powierzchni biurowej, w porównaniu do 800-850 tys. mkw. biur, które powstawały przed pandemią. Podobnie w miastach regionalnych, obniża się skala realizowanych i oddawanych projektów. Łącznie na rynkach regionalnych powstaje około 450 tys. mkw., podczas gdy w 2018 roku budowało się około 1 mln mkw. powierzchni.

LBC Invest

W jakich cenach są najtańsze nowe mieszkania trzypokojowe? W jakim metrażu? W których inwestycjach można je znaleźć? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

W warszawskiej inwestycji Zakątek Harmonia II trójkę o powierzchni 56 mkw. można kupić za 487 461 zł. W projekcie Nowe Miasto Polesie IVB w Łodzi lokal o metrażu 53 mkw. jest do nabycia w cenie 393 754 zł, a w inwestycji Źródlana 31 Residence w Piotrkowie Trybunalskim trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 48 mkw. mamy w ofercie w kwocie 345 280 zł.

W Poznaniu w projekcie Naramowice Odnova na najtańszą trójkę wielkości 49 mkw. trzeba mieć 429 306 zł. We wrocławskim osiedlu Atal Strachowicka mieszkanie 52 mkw. jest w sprzedaży za 505 390 zł.

W gliwickiej inwestycji Ogrody Andersa trzy pokoje o powierzchni 48 mkw. oferujemy za 459 792 zł. A w Chorzowie w Panoramie Reden za mieszkanie o metrażu 57 mkw. trzeba zapłacić 476 587 zł.

W Trójmieście w inwestycji Niebieski Bursztyn w Redzie trójka wielkości 53 mkw. kosztuje 443 685 zł. W Krakowie natomiast trzy pokoje o powierzchni 55 mkw. w najniższej cenie klienci znajdą w inwestycji Strefa Cegielnia. Cena ofertowa lokalu to 488 094 zł.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

W przypadku Wrocławia najtańsze mieszkania trzypokojowe można znaleźć w inwestycji Cynamonowa Vita. Lokale o powierzchni około 57 mkw. można kupić za około 530 tys. zł. W przypadku Warszawy najmniej za trójkę o podobnej powierzchni w projekcie Toruńska Vita zapłacimy około 690 tys. zł. Z kolei w Gdańsku najtańsze lokum o tej liczbie pokoi i powierzchni 50 mkw. oferowane jest za 455 tys. zł w osiedlu Południe Vita.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Najtańsze trzypokojowe mieszkania o metrażu minimum 48 mkw. mamy obecnie dostępne w cenie 407 tys. zł w inwestycji Osiedle Kościuszki w Chorzowie. W projekcie Stacja Centrum w Pruszkowie ceny trójek zaczynają się od 531 tys. zł.

W Gdańsku zakup trzypokojowego mieszkania jest możliwy za 660 tys. zł. Inwestycja Nad Odrą w Szczecinie ma dostępne mieszkania trzypokojowe w cenie od 720 tys. zł.

W Warszawie trzypokojowe mieszkania, mamy w cenie od 761 tys. zł w nowej, kameralnej inwestycji Naturalnie Aluzyjna. To projekt w podwyższonym standardzie, z szeregiem prośrodowiskowych i efektywnych energetycznie rozwiązań, które przekładają się na bardzo niskie koszty utrzymania nieruchomości. Mieszkańcy w tej inwestycji będą praktycznie samowystarczalni energetycznie, na przykład nie będą ponosić kosztów ogrzewania.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Mieszkania trzypokojowe o powierzchni od 51 mkw. do 77 mkw. w najatrakcyjniejszych cenach dostępne są w inwestycji Lokum Monte, gdzie można je nabyć od 499 tys. zł. Osiedle to zlokalizowane jest w Sobótce, 30 minut samochodem do Wrocławia. To doskonałe rozwiązanie dla poszukujących lokum w spokojnej okolicy. Klienci pytają też o lokale trzypokojowe położone blisko centrum miasta. Znajdziemy je na osiedlu Lokum Porto, usytuowanym na Starym Mieście we Wrocławiu, gdzie dostępne są metraże 53-75 mkw. w cenie od około 700 tys. zł.

Dużą popularnością cieszy się także inwestycja Lokum Verde, powstająca na wrocławskim Zakrzowie, gdzie w zacisznej, zielonej okolicy oferujemy komfortowe mieszkania trzypokojowe o powierzchniach 46-66 mkw. w cenie od 569 tys. zł.

W ramach krakowskiej oferty dysponujemy ostatnimi wolnymi lokalami trzypokojowymi na terenie inwestycji Lokum Siesta, położonej w zacisznej lokalizacji na Dębnikach oraz w Lokum Salsa, osiedlu usytuowanym na Zabłociu, gdzie dostępne są mieszkania 50-70 mkw.

Większy wybór trojek o metrażach 55-60 mkw. mamy na osiedlu Lokum Vista, znajdującym się przy Bonarka City Center. Ceny mieszkań trzypokojowych w Krakowie rozpoczynają się od 13 tys. zł/mkw.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W każdej naszej inwestycji oferujemy mieszkania trzypokojowe o metrażu od 47 mkw. do 80 mkw. w atrakcyjnych cenach.

Karolina Bronszewska, członek Zarządu, Dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Najtańsze mieszkania trzypokojowe klienci znajdą w szczecińskich inwestycjach Nowa Północ i Nowe Warzymice. Nowa Północ oferuje na przykład mieszkanie o powierzchni 49 mkw. w cenie od 423 tys. zł. W czwartym etapie projektu Nowe Warzymice ceny mieszkań z trzema pokojami zaczynają się natomiast od 498 tys. zł.

Bardzo dobre ceny oferujemy również w projekcie Grunwald Między Drzewami w Poznaniu, gdzie trójka o powierzchni 53 mkw. kosztuje 568 tys. zł. A także w zakończonej niedawno inwestycji Grunwaldzka 240 w Poznaniu. Tutaj można kupić trzypokojowe mieszkanie w kwocie od 574 tys. zł.

Spośród warszawskich inwestycji na uwagę zasługuje bardzo lubiana przez klientów inwestycja Miasto Moje, gdzie ceny trzech pokoi zaczynają się od 603 tys. zł, a także Eko Falenty, w osiedlu energooszczędnych mini domów, w którym ceny segmentów trzypokojowych kształtują się od 604 tys. zł.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W tej chwili w ofercie najtańsze mieszkania mamy w warszawskiej inwestycji Moja Północna i kosztuje 610 tys. zł.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Od ponad 18 lat skupiamy działalność na terenie Warszawy. Obecnie najtańsze mieszkanie trzypokojowe znajduje się w naszej flagowej inwestycji Warszawski Świt na Bródnie. Za kwotę 626 tys. zł można nabyć lokal o powierzchni około 53 mkw.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Realizujemy w Polsce inwestycje mieszkaniowe w zielonych dzielnicach Warszawy, we Włochach, na Ursusie oraz Białołęce i w każdej z nich udostępniamy klientom lokale o różnych metrażach, także trzy pokojowe. Najchętniej kupowane są „trójki” o powierzchni około 55 mkw. w ramach oferty Home&Office, w której wszystkie wewnętrzne ściany w lokalach można przesunąć, co daje bardzo duże możliwości aranżacyjne już na etapie budowy. Oznacza to, że właściciele mogą swobodnie zaplanować przestronną, jasną kuchnię z oknem, garderobę czy miejsce do pracy nawet dla dwóch osób, tuż obok strefy domowej.

DOMPRESS

Firma TFG Asset Management, świadcząca usługi dla właściciela budynku – spółki GNT Ventures Gdańsk, wybrała Walter Herz na wyłącznego agenta ds. wynajmu powierzchni w kompleksie biurowym CUBE Office Park, usytuowanym przy ulicy Pałubickiego w Gdańsku. To kolejny projekt pozyskany na wyłączność przez działający od lutego bieżącego roku trójmiejski oddział Walter Herz, którym kieruje Jarosław Zdzitowiecki. Współpraca obejmuje komercjalizację budynków biurowych o łącznej powierzchni najmu przeszło 21 260 tys. mkw.
CUBE Office Park to kompleks biurowy składający się z trzech pięciokondygnacyjnych budynków z recepcjami i szybkimi i cichobieżnymi windami, oferujący powierzchnie w standardzie klasy A, który powstał w latach 2013 - 2014. Na terenie obiektu znajduje się 637 miejsc postojowych na parkingach podziemnych oraz 360 miejsc parkingowych naziemnych.

Kompleks zapewnia najemcom i ich klientom infrastrukturę dla rowerzystów, w tym stojaki rowerowe, przebieralnię i prysznice. Na terenie obiektu mieści się stacja ładowania dla aut, a w jego bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się centrum fitness z salami do gry w squash’a.

CUBE Office Park usytuowany jest w gdańskiej dzielnicy Jasień, przy ulicy Pałubickiego, na wschód od centrum Gdańska. Kompleks położony jest pomiędzy trzema drogami dojazdowymi: Leszczynową, Kartuską oraz Armii Krajowej. Bezpośrednie połączenie z aleją Armii Krajowej zapewnia doskonały dojazd do obiektu osobom korzystającym z transportu prywatnego. Obiekt jest także dobrze skomunikowany z transportem publicznym, dzięki licznym liniom autobusowym oraz kolei metropolitarnej łączącej Gdańsk, Sopot i Gdynię. Do lotniska im. Lecha Wałęsy można dojechać w 15 minut.

– Jestem przekonany, że wiedza i doświadczenie firmy Walter Herz będzie dużym wsparciem w procesie komercjalizacji naszego kompleksu. Poza wysokiej jakości przestrzenią do pracy, CUBE Office Park oferuje najemcom możliwość wypoczynku wśród natury, dzięki tarasom i atrakcyjnie zaaranżowanej, zielonej, zewnętrznej strefie relaksu z ulami i pasieką. Kompleks jest idealnym wyborem dla firm nastawionych na work life balance oraz osób ceniących sobie aktywność fizyczną ze względu na znajdujące się w okolicy ścieżki dla rowerzystów i biegaczy. To także odpowiednia lokalizacja dla najemców, których specyfika pracy wymaga korzystanie z dużej ilości samochodów, a tym samym miejsc postojowych – informuje Adrian Bojczuk, Leasing Director TFG Asset Management.

– Cieszymy się, że firma TFG Asset Management obdarzyła nas zaufaniem i powierzyła na wyłączność komercjalizację kompleksu CUBE Office Park. Przejęcie odpowiedzialności za wynajem powierzchni w tym projekcie to kolejny krok na drodze rozwoju młodego, trójmiejskiego oddziału Walter Herz. Wysokiej jakości powierzchnie biurowe, które można aranżować w elastyczny, dowolny sposób, dostępne w kompleksie z pewnością przyciągną nowych najemców poszukujących w Gdańsku przestrzeni do pracy w atrakcyjnej cenie. Biurowce spełniają wymagania najemców reprezentujących różne branże, chcących zapewnić swoim pracownikom zrównoważone środowisko pracy – mówi Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz.

Walter Herz

Na rynkach regionalnych łączny popyt na powierzchnie biurowe w pierwszym półroczu br. uplasował się na zbliżonym poziomie, jak rok temu, ale na wszystkich głównych rynkach poza Warszawą przybyło wolnych biur. Warszawa zanotowała 30 proc. spadek zapotrzebowania na biura, a mimo to współczynnik pustostanów obniżył się. Do realizacji w całej Polsce wchodzą tylko nieliczne projekty biurowe

– Mało stabilna sytuacja gospodarcza w kraju i na świecie, wysokie koszty budowy i finansowania projektów oraz rosnący poziom biurowych pustostanów na rynkach biurowych w Polsce sprawia, że inwestycje wyhamowały i nadal są ograniczane przez deweloperów. Najwięcej biur na rynkach regionalnych jest w budowie we Wrocławiu i Krakowie. Ogółem w trakcie realizacji w regionach jest o połowę mniej powierzchni niż przed pandemią. Poza Warszawą aktywność najemców utrzymała się natomiast na podobnym poziomie, jak w ubiegłym roku. Łączny wolumen najmu na biurowych rynkach regionalnych osiągnął niewiele mniejszą wartość, jak w pierwszej połowie 2022 roku – informuje Mateusz Strzelecki, partner i head of Tenant Representation w Walter Herz.

Łódź z największą ilością wolnych biur

W pierwszej połowie 2023 roku zasoby łódzkiego rynku biurowego wzrosły o 1,9 tys. mkw. powierzchni, którą dostarczył budynek biurowy oddany w kompleksie Fuzja. Na koniec czerwca łódzki rynek biurowy dysponował ponad 635 tys. mkw. powierzchni. W budowie jest ponad 46 tys. mkw. z czego większość zostanie oddana w 2024 roku. W trakcie realizacji jest m.in. Widzewska Manufaktura, w której powstaje 32 tys. mkw. biur. oraz kolejny etap projektu Fuzja.

Chłonność łódzkiego rynku pozostaje na stabilnym poziomie, w pierwszych 6 miesiącach br. do najemców trafiło 30,8 tys. mkw. Mimo niedużej nowej podaży współczynnik pustostanów w Łodzi wzrósł do ponad 23 proc. i pozostaje na najwyższym poziomie na rynku ogólnopolskim.

Trójmiasto na podium

Biurowe Trójmiasto oferuje ponad 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. W pierwszym półroczu tego roku na trójmiejski rynek trafiło niespełna 7 tys. mkw., m.in. w projektach Officer oraz Matarnia Office Park bud. 2. W trakcie budowy jest około 66 tys. powierzchni, m.in. w inwestycji Waterfront II z 15 tys. mkw. powierzchni i Punkt z 12,5 tys. mkw. biur, które będą ukończone w przyszłym roku.

Pod względem popytu Trójmiasto pozostaje w regionalnej czołówce, za Krakowem i Wrocławiem. Wolumen najmu na trójmiejskim rynku wyniósł w pierwszym półroczu tego roku 68,6 tys. mkw., co stanowi jedną piątą powierzchni wynajętej na rynkach regionalnych w tym czasie.

Niewynajętej powierzchni lekko przybyło, w połowie roku w Trójmieście współczynnik pustostanów był na poziomie 14,3 proc.

Poznań z największą nową podażą w Polsce

W Poznaniu w tym roku zostały oddane do użytku projekty, które przyniosły miastu 32,4 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, co pozwoliło poznańskiemu rynkowi osiągnąć najlepszy wynik pod względem przyrostu nowej podaży w Polsce.

Zaplecze biurowe stolicy Wielkopolski wynosi 650 tys. mkw. powierzchni. W tym roku na rynek weszły trzy obiekty, Nowy Rynek E z 25,1 tys. mkw. powierzchni, budynek Pollux z 3,8 tys. mkw. i Mercator D z 3,5 tys. mkw.

W budowie pozostaje 54 tys. mkw. powierzchni biurowych. Największym projektem w budowie jest Andersia Silver, w którym powstaje 40 tys. mkw. powierzchni. Poza tym, firma Tetos realizuje inwestycję przy ulicy Pastelowej na potrzeby własne.

W pierwszym półroczu br. do najemców trafiło o jedną piątą biur mniej niż w analogicznym okresie w roku poprzednim. Wynajęte zostało 21,8 tys. mkw. powierzchni.

Z uwagi na relatywnie dużą nową podaż na poznańskim rynku nieco podskoczył współczynnik pustostanów, który utrzymuje się teraz na stabilnym poziomie 12,7 proc.

Biurowe Katowice bez nowej podaży

Katowice pozostają jednym z najszybciej rozwijających się rynków biurowych w regionach. W połowie roku na katowickim rynku było w budowie przeszło 100 tys. mkw. powierzchni, z czego jedna trzecia ma zostać oddana do końca bieżącego roku. W trakcie realizacji jest m.in. biurowiec Craft z 26,7 tys. mkw. powierzchni i kompleks Eco City Katowice z 18 tys. mkw. biur, biurowiec Murckowska oraz Grundmanna Office Park. Zasoby Katowic w tym roku pozostały na poziomie 735,5 tys. mkw., bo w pierwszych 6 miesiącach roku nie został oddany żaden obiekt biurowy.

Mniej aktywni niż deweloperzy są w Katowicach najemcy. Do połowy roku na katowickim rynku wynajęte zostało zaledwie około 25 tys. mkw. powierzchni. Popyt na biura, który w regionie generują firmy poszukujące nowoczesnych powierzchni w atrakcyjnej cenie, w porównaniu rok do roku spadł o przeszło 40 proc.

Niski poziom popytu nawet przy braku nowej podaży poskutkował w Katowicach wzrostem współczynnika pustostanów, który przekracza w regionie 20 proc.

Wrocław z największą ilością biur w budowie w regionach

We Wrocławiu od stycznia do czerwca br. deweloperzy dostarczyli 32,6 tys. mkw. powierzchni biurowych. Oddana została m.in. Brama Oławska z 11,7 tys. mkw. powierzchni i ukończony kolejny budynek w kompleksie Centrum Południe z 20,9 tys. mkw. powierzchni oraz biurowiec Krakowska 98. Zasoby biurowe drugiego pod względem wielkości regionalnego rynku biurowego w kraju przekroczyły w połowie roku 1,36 mln mkw. i w najbliższych miesiącach będą nadal w szybkim tempie rosły, bo w stolicy Dolnego Śląska pozostaje w budowie ponad 150 tys. mkw. biur, najwięcej w regionach. Plany deweloperów zakładają oddanie większości z tej powierzchni przed końcem roku. W budowie jest m.in. Inifinity z 22 tys. mkw. powierzchni i dwa budynki w kompleksie Quorum Park o łącznej powierzchni 71 tys. mkw.

Wrocław jest też regionalnym liderem pod względem popytu. W pierwszym półroczu br. zawarte zostały umowy na najem ponad 88 tys. mkw. wrocławskich biur. Przy czym, wśród zakontraktowanej powierzchni dominowały nowe umowy najmu.

Wysoka chłonność rynku przyniosła w drugim kwartale br. spadek współczynnika wolnych powierzchni do 16 proc., który jednak pozostaje na nieco wyższym poziomie niż rok temu.

Kraków na drugim miejscu na rynkach regionalnych pod względem popytu

Na krakowskim rynku oddane zostało niemal 40 proc. powierzchni spośród biur ukończonych w pierwszej połowie roku w regionach. W stolicy Małopolski przybyło około 43 tys. mkw. powierzchni, w tym rozbudowany został kompleks Ocean Office Park z 28,6 tys. mkw. powierzchni oraz Fabryczna Office Park B5. Zasoby drugiego, największego rynku biurowego w Polsce, po Warszawie wynoszą obecnie 1,75 mln mkw. powierzchni.

W połowie roku na krakowskim rynku w trakcie budowy było prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowych. Aktywność deweloperów w porównaniu z latami hossy przed pandemią, kiedy w realizacji było do 300 tys. mkw., spadła do jednej trzeciej. Obecnie w Krakowie powstaje m.in. biurowiec Kreo z 23 tys. mkw. powierzchni i projekt Mogilska 35 z 13,5 tys. mkw. biur.

Pod względem popytu Kraków uplasował się w regionach za Wrocławiem. W pierwszym półroczu bieżącego roku zakontraktowane zostało 82,5 tys. mkw. krakowskich powierzchni biurowych z przewagą nowych umów.

Podobnie, jak w innych regionach, Kraków zwiększył dostępność biur. Wskaźnik pustostanów wzrósł od początku roku do przeszło 18 proc.

Warszawski rynek z mniejszą ilością wolnych biur

– Warszawa jest jedynym rynkiem biurowym, który w ostatnich miesiącach nie zwiększył ilości biurowych pustostanów. Zarówno popyt, jak i podaż utrzymują się w stolicy we względnej równowadze. Można obserwować jednak trend związany z redukcją zajmowanej powierzchni przez najemców. Nie spadła jednak liczba zawieranych umów w porównaniu z okresem sprzed pandemii. Firmy pozostawiają sobie jednak najczęściej możliwość elastycznej zmiany zajmowanej powierzchni w zależności od zmiany sytuacji na rynku, co odzwierciedlają warunki umów. Ze względu na wysokie koszty aranżacji powierzchni kontraktacje dotyczące największych powierzchni to renegocjacje – mówi Michał Porzycki, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemcy w Walter Herz.

Warszawski rynek biurowy w pierwszym półroczu br. powiększył się o zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni. Około 11 tys. mkw. biur przyniósł projekt The Park Warsaw, ponadto oddany został biurowiec Wał Miedzeszyński 628 i budynek Glicerynownia w kompleksie Bohema. W tym roku planowane jest także ukończenie inwestycji Lakeside z 22, 7 tys. mkw. powierzchni i pierwszego budynku w kompleksie Studio z 16,3 tys. mkw. biur.

W połowie roku w budowie było blisko 250 tys. mkw. biur. Aktywność deweloperów jest najniższa od dwóch dekad. W porównaniu z projektami realizowanymi przed pandemią spadła prawie o 70 proc. W realizacji pozostaje m.in. The Form z 30 tys. mkw. powierzchni i budynek biurowy w kompleksie Towarowa 22 z 31 tys. mkw. powierzchni, których budowa rozpoczęła się w tym roku oraz projekt Upper One z 36 tys. mkw. powierzchni, który powstanie w miejscu wyburzanego Atrium International. W fazie budowy jest także m.in. The Bridge z 47 tys. mkw. biur, kolejny etap projektu Studio z 23 tys. mkw. powierzchni, Vibe A i B z 15 tys. mkw. i Lixa – budynek D i E oraz Drucianka Campus z 42 tys. mkw.

W planach jest natomiast projekt Adgar Park West D 3, The Park B8/B10, inwestycja firmy Skanska w miejscu obecnego Ilmetu, Spark A, Sobieski Tower, Poleczki Business Park – Sztokholm, Lixa G oraz Diamond Business Park I/J.

W pierwszej połowie roku do najemców trafiło 326 tys. mkw. biur, o jedną trzecią mniej niż rok wcześniej. Popyt rozłożył się mniej więcej w równym podziale kwartalnym. Jak podaje Walter Herz, niezmiennie największe zainteresowanie najemców wzbudzają powierzchnie w nowoczesnych obiektach zlokalizowanych w centrum miasta, gdzie utrzymuje się wyjątkowo niski, jednocyfrowy współczynnik pustostanów.

Na koniec czerwca współczynnik pustostanów na warszawskim rynku wynosił średnio 11,4 proc. i w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego nieznacznie się obniżył. Całkowite zasoby warszawskiego rynku biurowego wynoszą 6,28 mln mkw. powierzchni.

Walter Herz

Popyt na nowe mieszkania rośnie, ale ich dostępność na rynku jest ograniczona. Co mogłoby skutecznie zmotywować firmy deweloperskie do aktywniejszego działania i efektywnie przełożyć się na wzrost podaży? Co stanowi największą przeszkodę, jeśli chodzi o realizację nowych projektów mieszkaniowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Obecnie największym wyzwaniem dla deweloperów jest uruchamianie nowych inwestycji w związku z wydłużającym się czasem uzyskiwania pozwoleń na budowę. Pozytywnym trendem jest to, że sprzedaż mieszkań w drugim kwartale jest porównywalna do pierwszego kwartału. Sytuacja na rynku jest dobra i widać wyraźny popyt. Niestety nadal podaż jest niska – brakuje mieszkań, szczególnie w Warszawie, gdzie zainteresowanie zakupem jest największe. Obecnie ponad 20 proc. naszych klientów w Warszawie to klienci zagraniczni, w tym duża część to osoby pochodzące z Ukrainy i Białorusi. Już teraz potrzeba około 300-350 tys. mieszkań dla osób z tych krajów. Bardzo ważne jest więc przyspieszenie procedur administracyjnych, czyli wydawanie pozwoleń przez samorządy. Czas załatwiania formalności od czasu pandemii mocno się wydłużył. To sprawia, że klienci muszą dłużej czekać na mieszkania, zmniejsza się podaż, a rośnie presja cenowa.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Największymi barierami dla działalności deweloperskiej pozostaje niezmiennie długi czas procedowania inwestycji w urzędach oraz niska dostępność działek pod zabudowę mieszkaniową. Dlatego też popieramy wszelkie propozycje zmian, które mogłyby uprościć procedury przygotowawcze, usprawnić prace urzędów i zwiększyć podaż gruntów w granicach administracyjnych miast. Doceniamy starania strony rządowej, jak choćby nowelizacja ustawy deweloperskiej umożliwiająca realizacje „mieszkaniówki” w miejscu inwestycji o innych funkcjach, są one jednak naszym zdaniem wciąż niewystarczające.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Branża nieruchomości jednogłośnie podkreśla, że palącą potrzebą w Polsce jest uwolnienie terenów pod zabudowę, choćby tych które znajdują się w Krajowym Zasobie Nieruchomości lub terenów po niszczejących biurowcach, czy sklepach wielkopowierzchniowych.

Najgorzej z dostępnością gruntów jest w największych miastach, gdzie mocno zwolniły procedury administracyjne. Opóźnienia w wydawaniu zgód i decyzji, a tym samym duża niepewność w aspekcie administracyjnym, bezpośrednio przekłada się na poziom oferty deweloperskiej, koszty prowadzenia inwestycji oraz zdolność do sprawnego uruchamiania nowych projektów i wydawania do użytkowania mieszkań.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Faktycznie, popyt rośnie, ale nadal mierzymy się w branży deweloperskiej z szeregiem barier, które hamują nasz rozwój. Największą bolączką jest nadal ograniczona podaż gruntów, która wciąż przekłada się na rosnący problem niedoboru mieszkań na polskim rynku. Walczymy też nieustannie z barierami administracyjnymi, wydłużonym procesowaniem, etc.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

To przede wszystkim ograniczona dostępność gruntów, biurokracja i aktualnie wysokie stopy procentowe. Wciąż drogi kredyt jest przeszkodą dla wielu deweloperów, a także dla ludzi, którzy nie „łapią” się na program 2 proc.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Codziennie w biurze sprzedaży widzimy, że zainteresowanie nowymi mieszkaniami jest spore. Klienci najczęściej szukają kompaktowych „dwójek” i „trójek” spełniających kryteria rządowego kredytu 2 proc. Coraz więcej osób chce kupić mieszkanie jak najszybciej w obawie, że za miesiąc lub dwa będzie droższe lub nie będzie dostępne.
Największą przeszkodą dla deweloperów jest niską dostępnością nowych gruntów pod inwestycje. Część deweloperów, w tym Aurec Home ma zabezpieczony tzw. bank ziemi, czyli działki kupione wcześniej, które teraz możemy wykorzystać pod inwestycje. Na rynku są jednak mniejsi gracze, którzy na bieżąco kupują ziemię pod zabudowę, a tej obecnie brakuje. W Warszawie planem zagospodarowania przestrzennego jest objęte tylko 40 proc. obszaru, co potwierdza ogromny problem z pozyskaniem działek pod budowę przez deweloperów.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Największą przeszkodą dla zwiększenia podaży nowych mieszkań jest brak podaży gruntów. Z produkcji mieszkaniowej wyłączone są działki rolne – bez braku możliwości przekształcenia a wiele tego typu gruntów znajduje się na przykład w granicach administracyjnych Warszawy. Od lat brak jest Miejscowych Planów Zagospodarowania, co znacząco utrudnia prowadzenie inwestycji. A także rozwlekłość procedur i nieprzewidywalność decyzji urzędniczych i niestety również prawo także nie sprzyja budowaniu mieszkań.

Dawid Wrona, członek zarządu w Archicom

Bez wątpienia obserwujemy aktualnie malejącą podaż nieruchomości mieszkaniowych na rynku. Jako firma deweloperska dokładamy starań, aby poprzez kształtowanie naszej oferty odpowiadać na zapotrzebowanie ze strony potencjalnych nabywców. Cała branża zmaga się jednak z ograniczoną dostępnością atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które mają uregulowany stan prawny. To kluczowe wyzwanie w kontekście uruchamiania kolejnych inwestycji. We wspomnianą charakterystykę w dużej części wpisują się tereny zarezerwowane pod wygaszony program rządu „Mieszkanie+”. W związku z tym uwolnienie ich i wprowadzenie do publicznej oferty w mojej ocenie istotnie przyczyniłoby się do wzrostu podaży. Ponadto, z pewnością deweloperzy wprowadziliby na rynek więcej inwestycji, gdyby zoptymalizowano przebieg postępowań administracyjnych, wydawania wszelkich decyzji czy też uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Damian Tomasik, twórca Alter Investment

Zakupy odłożone przez klientów w poprzednich miesiącach zaczynają się obecnie materializować przez zwiększoną aktywność i realizowane transakcje. Na pewno oferta nie jest wystarczająca do zaspokojenia całego popytu. Głównymi barierami w zwiększeniu podaży są przeciągające się procedury administracyjne, co wynika m.in. z nieustających zmian przepisów, a czasem nawet różnej ich interpretacji przez poszczególne urzędy, czy urzędników. Drugim istotnym czynnikiem niesprzyjającym zmniejszeniu luki podażowej jest brak dostępności gruntów o pożądanym potencjale inwestycyjnym.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Bardzo cieszy nas powrót popytu na rynek mieszkaniowy, który przekłada się od kilku miesięcy na rekordowe wyniki sprzedaży. Nieustannie dążymy do tego, żeby produkcja była w zgodzie z tempem sprzedaży. Jak dotychczas ta sztuka nam się udaje, dzięki mądrze prowadzonej polityce firmy. Posiadamy duży bank ziemi i sukcesywnie wprowadzamy kolejne projekty do realizacji. Jednak na rynku deweloperskim coraz częściej słychać głosy, że największymi przeszkodami w rozpoczęciu nowych projektów jest dostępność gruntów i długie procesy administracyjne.

DOMPRESS