Nieruchomości, strona 27

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej przewiduje stworzenie Portalu DOM, który ma zwiększyć przejrzystość rynku m.in. w zakresie cen transakcyjnych mieszkań z pierwszej i drugiej ręki. Jak oceniają ten pomysł deweloperzy? W jakim stopniu portal może rzeczywiście pomóc kupującym? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Dopóki nie poznamy szczegółów dotyczących Portalu DOM, w tym jego konstrukcji, a przede wszystkim jakości danych i sposobu ich prezentacji, trudno jednoznacznie wypowiedzieć się na jego temat. Zgodnie z założeniami, portal ma prezentować odpowiednio zagregowane informacje statystyczne dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych, uniemożliwiające jednak identyfikację szczegółów konkretnych transakcji. Tego typu dane kwartalne dla poszczególnych miast publikuje już m.in. NBP.

Łatwiejszy dostęp do danych z pewnością będzie pomocny nie tylko dla kupujących, ale również dla deweloperów. Nie sądzę jednak, aby sama dostępność tych danych miała wpływ na obniżenie cen mieszkań. Ceny nieruchomości są zmienne i zależne od rynku, a proces zakupu od momentu rezerwacji mieszkania, podczas której cena zostaje „zamrożona”, do podpisania umowy deweloperskiej może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. W związku z tym dane dostępne na portalu mogą nie być w pełni aktualne.

Dodatkowo, cena konkretnego mieszkania w ramach jednej inwestycji zależy od kilku czynników, takich jak układ pomieszczeń, powierzchnia, piętro, orientacja względem stron świata, czy wielkości balkonu lub tarasu. W rezultacie cena za mkw. mieszkania może się różnić nawet o 6 tys. w ramach tej samej inwestycji. Należy również uwzględnić różnice w standardzie wykończenia i polityce sprzedaży pomiędzy sąsiadującymi projektami.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Jesteśmy jednym z nielicznych deweloperów, który otwarcie informuje o cenach mieszkań na stronach swoich inwestycji. Upraszcza to proces zakupowy, pozwala klientom wybrać lokal najlepiej dopasowany do ich możliwości oraz zaplanować finansowanie. Baza ułatwiająca porównanie cen w określonej lokalizacji może być przydatna, lecz niewystarczająca bez analizy pozostałych cech danej nieruchomości. Poszczególne inwestycje różnią się bowiem standardem, skalą oraz wieloma indywidualnymi parametrami, np. takimi jak energooszczędność.

Jestem zdania, że przejrzystość cenowa to dobry standard rynkowy, natomiast trudno spodziewać się, że po wprowadzeniu planowanego instrumentu ceny nieruchomości nagle spadną. Jedynie oferenci, zwłaszcza operujący na rynku wtórnym, urealnią swoje wyjściowe oczekiwania.

Efekty, jak również obowiązki wobec deweloperów, związane z wdrożeniem narzędzia, łatwiej będzie ocenić na bardziej zaawansowanym etapie legislacyjnym, gdy znane będą konkretne rozwiązania i wymogi.

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej zakłada, że portal DOM umożliwi porównywanie ofert mieszkaniowych z rzeczywistymi cenami transakcyjnymi, wspierając świadome decyzje zakupowe. Będzie on także pomocny dla firm, w tym dla nas deweloperów, w planowaniu inwestycji oraz dla instytucji publicznych w analizowaniu i dostosowywaniu narzędzi wsparcia mieszkalnictwa. Portal ma generować statystyki dotyczące rynku mieszkaniowego, takie jak liczba transakcji, ceny nieruchomości i profil demograficzny nabywców.

Niezależnie jednak od tego, czy planowane zmiany rzeczywiście przyczynią się do poprawy sytuacji mieszkalnictwa w Polsce, z całą pewnością wprowadzą dodatkowe, szerokie uprawnienia dla organów administracji publicznej, jak również dla Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego w zakresie pozyskiwania informacji o dokonywanych transakcjach na rynku nieruchomości.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Portal DOM jest dobrym rozwiązaniem i popieramy jego utworzenie o ile oczywiście „na koniec dnia” nie okaże się. że raportowanie jest tak pracochłonne dla deweloperów, że muszą tworzyć nowe miejsca pracy.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Działamy na polskim rynku od ponad 24 lat. Popieramy wszelkie inicjatywy, które zwiększają przejrzystość branży. Stawiamy na transparentność, wierząc, że dostęp do rzetelnych informacji wzmacnia zaufanie klientów i podnosi standardy w całym sektorze.

Oceniamy pozytywnie pomysł stworzenia Portalu DOM, który ma publikować ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym. Portal ten może pomóc nabywcom w podejmowaniu bardziej świadomych decyzji, zapewniając im lepszy wgląd w aktualne warunki rynkowe.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robryg

Zwiększanie dostępności mieszkań dla Polaków jest bardzo ważne i każde rozwiązanie zwiększające transparentność na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest istotne. Kluczowy będzie oczywiście sposób realizacji tego pomysłu, ale jestem przekonana, że deweloperzy chętnie zaangażują się we współpracę z rządem w tej kwestii.

Marcin Michalec, CEO Okam Capital

Na tym etapie wiemy jeszcze zbyt mało o finalnym kształcie projektu Portalu DOM. W jego zarysowym kształcie wydaje się być ciekawą inicjatywą, która może wpłynąć na dalszą poprawę przejrzystości rynku nieruchomości mieszkaniowych z punktu widzenia nabywców. Byłoby to narzędzie wspierające świadome decyzje zakupowe, bazujące na zgromadzonych w jednym miejscu cenach lokali na rynku pierwotnym i wtórnym i dające możliwość ich porównania. Jednocześnie dla deweloperów i sprzedających mieszkania wiązałoby się to z koniecznością raportowania danych sprzedażowych do portalu.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, zakładający stworzenie Portalu DOM, to krok w stronę większej transparentności rynku nieruchomości, który może przynieść korzyści, zarówno nabywcom, jak i deweloperom. Dostęp do cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym z pewnością ułatwi podjęcie bardziej świadomych decyzji zakupowych. Jednakże, proponowany sposób prezentowania cen oparty na minimum sześciu transakcjach rodzi wątpliwości, szczególnie w mniejszych miastach, gdzie ich liczba może być ograniczona, co w efekcie utrudni uzyskanie reprezentatywnych danych.

Ponadto, nieuwzględnienie standardu nieruchomości, szczególnie na rynku wtórnym, może prowadzić do niepełnego obrazu wartości prezentowanych ofert. Problematyczny może okazać się także długi okres pomiędzy zawarciem umowy na rynku pierwotnym a odbiorem lokalu, co sprawi, że cena transakcyjna nie zawsze będzie odzwierciedleniem aktualnych realiów rynkowych.

Portal może być użytecznym narzędziem, szczególnie dla bardziej doświadczonych uczestników rynku. Jednak bez odpowiedniej edukacji użytkowników, którzy mogą nie znać subtelnych różnic pomiędzy ceną ofertową, transakcyjną a rynkową, narażamy się na błędne interpretowanie informacji przez potencjalnych nabywców.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, który zakłada utworzenie Portalu DOM, może przynieść istotne zmiany dla rynku nieruchomości, zarówno na poziomie transakcji, jak i przejrzystości całego procesu zakupowego.

Z perspektywy dewelopera gruntowego, tego rodzaju portal rzeczywiście ma potencjał, aby zwiększyć dostęp do informacji o rzeczywistych cenach transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym. Oferowanie dostępu do takich danych wpłynie pozytywnie na przejrzystość rynku, co może pomóc nabywcom w podejmowaniu bardziej świadomych decyzji. Transparentność cenowa to również czynnik, który może ograniczyć niepewność wśród kupujących, zwłaszcza na etapie porównywania ofert i negocjacji.

Jeżeli chodzi o obowiązki deweloperów, Portal DOM prawdopodobnie będzie wiązał się z koniecznością przekazywania większej liczby danych dotyczących sprzedawanych nieruchomości. Wymagać to może dostosowania procesów raportowania oraz współpracy z administracją, aby zapewnić zgodność z nowymi przepisami. Dla nas jako dewelopera gruntowego, który zajmuje się projektami inwestycyjnymi od podstaw, nowe obowiązki mogą wymagać dodatkowej pracy w obszarze dokumentacji oraz monitorowania rynku co będzie miało znaczenie dla kosztów ponoszonej działalności a zatem i na ceny mieszkań, jednak w długiej perspektywie mogą one przyczynić się do stabilizacji sektora nieruchomości.

Pomimo potencjalnych obciążeń administracyjnych, uważam, że wdrożenie Portalu DOM może okazać się korzystne, zarówno dla deweloperów, jak i kupujących, ponieważ przejrzystość i dostępność danych to klucz do budowania zaufania na rynku nieruchomości. Dzięki temu projekt ten może także przyczynić się do zwiększenia konkurencyjności na rynku, co ostatecznie wpłynie na poprawę jakości oferowanych produktów i usług.

Jaki jest średni koszt zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 mkw. PUM? Jak kształtuje się udział gruntu w całkowitym koszcie budowy mieszkań? Czy ceny działek i mieszkań mogłyby być niższe, gdyby rząd uwolnił państwowe zasoby ziemi? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Karol Dzięcioł, doradca zarządu ds. rozwoju biznesu w Develii

Koszt ten jest bardzo zróżnicowany, zarówno pod względem geograficznym, jak i segmentowym. Nie da się go jednoznacznie uśrednić, ponieważ nawet przy dużej skali działalności, takiej jak w przypadku Develii, margines błędu statystycznego jest spory. Możemy natomiast stwierdzić, że udział kosztu gruntu w projekcie deweloperskim, w relacji do całkowitych kosztów budowy, znacząco rośnie w porównaniu do poprzednich lat i często przekracza 30-35 proc. kosztu wytworzenia gotowego mieszkania. Dla porównania jeszcze kilka lat temu było to w granicach 20-25 proc. dla standardowych projektów ze średniej półki.

Jeśli chodzi o potencjalny spadek cen, wynikający z rządowych regulacji rynkowych, trudno przewidzieć natychmiastowe efekty. Podaż gruntów cechuje się przede wszystkim ograniczoną elastycznością związaną z kwestiami planistycznymi, procesami administracyjnymi oraz brakiem uzbrojenia terenów w infrastrukturę czy drogi. Z tej perspektywy trudno oszacować wpływ działań rządu na podaż nowych gruntów w miastach, zarówno jeśli chodzi o efekt, jak i czas jego oddziaływania.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

W przypadku segmentu popularnego w największych miastach Polski średni koszt zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 mkw. PUM wynosi około 2-3 tys. zł. W segmencie średnim i wyższym ceny te kształtują się na poziomie 5-10 tys. zł za mkw. PUM. Koszt zakupu gruntów stanowi 20-30 proc. całkowitego kosztu budowy mieszkania. Jeśli rząd zdecydowałby się na uwolnienie zasobów gruntów państwowych, ceny działek mogłyby spaść o 20-30 proc., co stwarzałoby przestrzeń do obniżki cen mieszkań.

Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu Atal ds. finansowych

Za pierwszą połowę 2024 roku Atal zaraportował zakup gruntów w średniej cenie 1401 zł za mkw. PUM (pow. użytkowa mieszkalna). Na ten cel wydaliśmy około 174 mln zł, a nowe działki pozwolą na zabudowę o wolumenie 124 tys. PUM.

Uwolnienie państwowych zasobów w dużych miastach, w dodatku w dobrych lokalizacjach, podziałałby pozytywnie na rynek. Pod warunkiem objęcia ich planami miejscowymi. Bez tego procedury administracyjne trwają dłużej, a to przekłada się na wyższe koszty inwestycji.

Trudno oszacować, o ile mogłyby spaść ceny gruntów, bez zdefiniowania kluczowych parametrów nowo rozważanej podaży, tj. jej skali, lokalizacji i powierzchni. Ta również ma znaczenie, gdyż duże areały z przeznaczeniem na projekty wieloetapowe są tańsze w zakupie w przeliczeniu na mkw. PUM.

Dariusz Skalski, Development Manager, BPI Real Estate Poland

Obecnie trudno podać jednoznaczną średnią cenę zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 mkw. PUM, ponieważ ceny są mocno zróżnicowane w zależności od lokalizacji. W centralnych częściach Warszawy, gdzie ceny są najwyższe, koszt za 1 mkw. PUM może znacząco przekraczać 10 000 zł, a w niektórych przypadkach osiąga nawet poziom około 15 000 zł/mkw. Z kolei w mniej centralnych dzielnicach, takich jak Białołęka, ceny są znacznie niższe, często w przedziale o 2 500 – 4 000 zł mniej za mkw. Takie rozbieżności sprawiają, że uśredniona cena za zakupu 1 mkw. PUM może być myląca i nie oddawać realiów poszczególnych lokalizacji.

Określenie dokładnego procentu, jaki koszt gruntu stanowi w całkowitym koszcie budowy metra kwadratowego mieszkania jest trudne, ponieważ zależy to od lokalizacji oraz standardu projektu. W przypadku projektów premium, gdzie ceny ziemi są wyższe, koszt gruntu może stanowić nawet około 40 proc. całkowitego kosztu budowy 1 mkw. PUM. Natomiast w segmencie popularnym, gdzie działki są tańsze, udział ten jest znacznie mniejszy i może wynosić około 15 proc. Ostateczny procent zależy więc od specyfiki inwestycji, lokalizacji i ceny gruntu, która jest silnie związana z popytem i dostępnością terenów.

Bardzo trudno dokładnie oszacować, o ile mogłyby spaść ceny działek, gdyby rząd uwolnił państwowe zasoby gruntów. Kluczową rolę w tym procesie odgrywają miasta, które powinny sprzedawać więcej gruntów, aby zwiększyć ich dostępność na rynku. Zwiększona podaż z pewnością mogłaby wpłynąć na obniżenie cen, choć skala tego spadku zależałaby od wielu czynników, takich jak lokalizacja czy popyt na dane tereny. Warto również pamiętać, że sprzedaż gruntów odbywa się na przetargach, zazwyczaj w formie ustnej licytacji, co może podnosić ceny w przypadku wysokiego zainteresowania nabywców. Obecnie np. w Warszawie takie przetargi odbywają się średnio 2-3 razy w roku i dotyczą najczęściej dość niewielkich terenów a zatem często w ich trakcie ustanawiane są swoiste rekordy cenowe co potem przekłada się na wzrost cen nowych mieszkań na rynku.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Ofertowe ceny m2 działki w przeliczeniu na PUM są różne w zależności od lokalizacji, ale spotykamy się już z ofertami 30-35 proc. w przeliczeniu do możliwej do uzyskania średniej ceny. Jako branża od lat apelujemy o uwolnienie obrotu gruntami rolnymi, możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych na gruntach spółek skarbu państwa i rozsądek w planowaniu przestrzennym.

Spotykamy się z przypadkami działek, które mają z dwóch stron ulicę, a z trzeciej pętlę autobusową, a mimo to mają przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. Ciekawe, że położona w niewielkiej odległości działka, sąsiadująca z dwóch stron z ulicami i z dwóch z zabudową mieszkaniową ma natomiast przeznaczenie usługowe. Ograniczona podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jest podstawą przyczyną wysokich cen mieszkań.

Shraga Weisman, CEO Aurec Home

Cena gruntu, przeliczona na metr kwadratowy PUM, zależy od wielu czynników, w szczególności od momentu zakupu działki przez dewelopera, intensywności zabudowy (wielkości budynku i liczby kondygnacji), kosztów ewentualnego oczyszczenia gruntów poprzemysłowych przed rozpoczęciem budowy oraz kosztów uzbrojenia działki czy przeniesienia istniejącej infrastruktury technicznej. Brak gruntów pod zabudowę mieszkalną stanowi poważny problem, z którym zmaga się cała branża nieruchomości. Deweloperzy wielokrotnie apelowali do władz o odblokowanie dostępu do gruntów należących do Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN).

Dostęp do tańszych działek jest kluczowy, aby móc oferować mieszkania w przystępniejszych cenach. Uwolnienie terenów Krajowego Zasobu Nieruchomości może przyczynić się do zwiększenia podaży mieszkań, co teoretycznie powinno prowadzić do stabilizacji cen. Niemniej jednak samo uwolnienie terenów KZN może nie być wystarczające. Konieczne jest także wprowadzenie odpowiednich mechanizmów regulacyjnych, które zapewnią, że nowe mieszkania będą dostępne dla szerokiego kręgu społeczeństwa.

Marcin Michalec, CEO Okam Capital

Wybierając działki pod inwestycje, mamy na względzie przede wszystkim ich umiejscowienie. Stawiamy na topowe lokalizacje, niezależnie od złożoności działek. Możemy pochwalić się szeregiem projektów rewitalizacyjnych na terenach postindustrialnych. W naszym portfolio są takie inwestycje pofabryczne, jak kompleks biurowy Łódź.Work, projekt mieszkaniowy Strefa Progress w Łodzi czy Bohema–Strefa Praga w Warszawie. Przed nami wieloetapowa inwestycja F.S.O. PARK na terenie po byłej Fabryce Samochodów Osobowych. Niezależnie od skomplikowania takich projektów, podejmując się wyzwania ich realizacji, mamy szansę przekazywać na rynek ciekawe obiekty, znajdujące się w atrakcyjnych lokalizacjach, praktycznie niedostępnych na rynku dużych miast w innej formie.

Uwolnienie państwowych zasobów mogłoby w jakimś stopniu wpłynąć na obniżenie cen gruntów, przy czym trudno prognozować o ile, z uwagi na powiązanie wartości danej działki z wieloma czynnikami (plan zagospodarowania przestrzennego, dostępność infrastruktury drogowej czy energetycznej). Decyzja rządu miałaby też bezpośrednie przełożenie na zwiększenie dostępności gruntów w szczególności w największych polskich miastach, w których jest deficyt terenów pod nowe inwestycje.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W wielu miastach widzimy ogromny potencjał dla zagospodarowania przestrzeni miejskich i dostarczania ciekawej oferty mieszkaniowej przez deweloperów. Uwolnienie państwowych zasobów nie jest kluczowe dla rozwoju tego rynku. Raczej też trudno się spodziewać, że mogłoby to wpłynąć na ceny gruntów.

Naszym celem jest budowanie mocnego, dużego portfela gruntów. Już dziś mamy jeden z największych banków ziemi wśród deweloperów w Polsce, ze świetnymi lokalizacjami. Mamy mocną, stabilną pozycję w Polsce . Jesteśmy jednym z najbardziej uznanych i wiarygodnych inwestorów. Cały czas zwiększamy swój obszar działania i szukamy kolejnych gruntów w aglomeracjach, w których działamy: Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Trójmieście.

W tym roku zainwestowaliśmy ponad 400 mln zł w bank ziemi rozszerzając nasz potencjał budowlany do ponad 25.000 mieszkań i planujemy kolejne zakupy gruntów. Chcemy intensywnie rozwinąć naszą działalność w Łodzi, gdzie widzimy ogromny potencjał rynku nieruchomości mieszkaniowych, ponadto analizujemy możliwości w każdym większym mieście w Polsce.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Obecnie średni koszt zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 m2 PUM z pozwoleniem na budowę, różni się znacznie w zależności od lokalizacji, na rynkach, gdzie prowadzimy działalność mieści się w przedziale od 1 500 do 6 500 zł za 1 m2 PUM. Warto zaznaczyć, że takie ceny mogą osiągnąć grunty z ostatecznym pozwoleniem na budowę, co wynika z faktu, że w większości przypadków nie jest możliwe uzyskanie maksymalnych parametrów wskazanych w miejscowych planach zagospodarowania terenu. Dopiero grunt, który przejdzie długotrwały i skomplikowany proces uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę można wyceniać na podstawie powyższych kwot. W przypadku mniej rozwiniętych miejsc koszt ten może być nieco niższy.

Koszt zakupu gruntu stanowi średnio od 22 proc. do 30 proc. całkowitego kosztu budowy metra kwadratowego mieszkania, w zależności od specyfiki projektu i lokalizacji.

Uwolnienie państwowych zasobów gruntowych potencjalnie mogłoby mieć wpływ na zmniejszenie cen działek. Wprowadzenie większej liczby działek na rynek zwiększyłoby podaż, co mogłoby zmniejszyć presję na ceny, zwłaszcza w miejscach, gdzie obecnie jest duży deficyt gruntów pod zabudowę. Na ostateczny efekt rynkowy wpływ mają również takie czynniki, jak lokalizacja tych gruntów, dostępność infrastruktury oraz regulacje planistyczne. Uwolnienie zasobów musi być też połączone z odpowiednimi zmianami legislacyjnymi, aby rzeczywiście obniżyć koszty inwestycyjne dla deweloperów i w konsekwencji dla nabywców mieszkań.

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport Q3 2024.
Autor: Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young

Znaczące ożywienie na rynku
Wraz z 30 sfinalizowanymi transakcjami, III kw. 2024 r. przyniósł wyraźne ożywienie na polskim rynku. Na koniec września wartość rynku inwestycyjnego osiągnęła 2,7 mld euro, co oznacza wzrost o prawie 60% rok do roku. Po kolejnej obniżce stóp procentowych przez EBC obserwujemy powrót dużych transakcji z udziałem kapitału instytucjonalnego. W III kw. zawarto 7 transakcji portfelowych, które stanowią prawie 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w III kw.; 2 z nich przekroczyły 100 mln euro. Na rynek weszło 3 nowych inwestorów: Arete i Greykite, którzy nabyli magazyny w kluczowych ośrodkach magazynowych w Polsce, oraz Emira Property Fund, który kupił udziały DL Invest.

Podczas gdy w pierwszej połowie roku dominowały transakcje biurowe i handlowe, w III kw. rynek magazynowy wyraźnie odbił, głównie dzięki 3 dużym transakcjom portfelowym. Zgodnie z wcześniejszymi prognozami Avison Young, inwestycje biurowe na rynkach regionalnych również nabrały tempa, a ich całkowita wartość odpowiadała za ponad 20% całkowitego wolumenu biurowego w I-III kw. 2024 roku. Co więcej, w końcu powróciły również transakcje aktywami biurowymi typu ,,prime” w centrach miast - szwedzcy inwestorzy nabyli Studio B w Warszawie i Nowy Rynek E w Poznaniu. Inwestycje w sektorze handlowym utrzymały dynamikę i koncentrowały się na parkach handlowych i obiektach typu convenience. Jednak sam wolumen w tym sektorze był zdominowany przez sprzedaż portfela centrów handlowych Cromwell, która odpowiadała prawie za 50% wolumenu w sektorze w I-III kw. 2024 roku. Warto zauważyć, że sektor handlowy przekroczył już cały wynik zrealizowany w 2023 roku i idzie do przodu.

Główne liczby:
• 2,7 mld euro – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2024 r. (965 mln euro w samym III kw.)
• 86 transakcji w okresie I-III kw. 2024 r. wobec 57 transakcji w tym samym okresie w 2023 r.
• Wzrost wolumenu o 60% rok do roku
• 14 transakcji portfelowych - 4 przekraczające 100 milionów, 7 sfinalizowanych w III kw. 2024 roku

SEKTOR BIUROWY

Powrót regionów
Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, jednak rynki regionalne również cieszą się dużym zainteresowaniem, odpowiadając za 23% całkowitego wolumenu inwestycji biurowych w I-III kw. 2024 roku. W Warszawie transakcje rozkładają się równomiernie - 38% pod względem wolumenu w lokalizacjach centralnych i 38% w strefach poza centrum miasta. Wreszcie na rynek powróciły transakcje typu „prime” w centrach miast - Stena Real Estate AB kupiła Studio B w Warszawie, a Eastnine nabyła Nowy Rynek E w Poznaniu. Natomiast 4 z 9 transakcji w III kw. miały miejsce w Mokotowskiej Strefie Biznesowej. Ponadto III kw. 2024 r. wykazał potencjalny powrót transakcji typu „prime” ze stopami kapitalizacji poniżej 6%. Największymi transakcjami biurowymi pozostają udziały CPI sprzedane Sona Asset Management oraz zakup Studio B przez Stena Real Estate.

Główne liczby:
• 999 mln euro – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2024 r.
• 23% - udział rynków regionalnych w całkowitym wolumenie sektora w okresie I-III kw. 2024 r.
• 32 transakcje w okresie I-III kw. 2024 r. wobec 11 transakcji w tym samym okresie w 2023 r.
SEKTOR MAGAZYNOWY

Powrót do łask
W pierwszej połowie 2024 r. rynek magazynowy doświadczył znacznego spowolnienia, a całkowity wolumen inwestycji spadł poniżej 300 mln euro. Jednak w III kw. nastąpiło silne odbicie, a inwestycje magazynowe przekroczyły cały wynik z pierwszego półrocza. W okresie I-III kw. 2024 r. sektor magazynowy odpowiadał za 27% całkowitego wolumenu inwestycji, z 5 znaczącymi transakcjami portfelowymi. 2 z nich, które przekroczyły próg 100 mln euro, zostały zawarte właśnie w III kwartale. Pod względem lokalizacji transakcji dominowała Wielka Piątka, która odpowiadała za ponad 75% wolumenu w sektorze. Dodatkowo, w III kw. na rynek weszło 3 nowych inwestorów: Greykite, który dokonał największej transakcji w sektorze, nabywając 3 Diamond Business
Parks na Śląsku, w Warszawie i w Polsce Centralnej; Emira Property Fund, nabywając część udziałów DL Invest oraz Arete, które kupiło Panattoni Park Zgorzelec w hubie dolnośląskim.

Główne liczby:
• 738 mln euro – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2024 r.
• 5 transakcji portfelowych na 18 transakcji zrealizowanych w okresie I-III kw. 2023 r.
• Ponad 75% - udział rynków magazynowych tzw. Wielkiej Piątki pod względem wolumenu
• 3 nowych graczy: Greykite, Emira Property Fund, Arete

SEKTOR HANDLOWY

Parki handlowe dalej na topie
Transakcje sektora handlowego osiągnęły łączny wolumen 614 mln euro w okresie I-III kw. 2024 roku. Parki handlowe i obiekty typu convenience pozostają niezmiennie popularnymi aktywami i odpowiadały za ponad 50% liczby transakcji sektora. Natomiast to centra handlowe wiodły prym pod względem wolumenu z udziałem 67%. Wśród transakcji były również te portfelowe, z których 2 dotyczyły centrów handlowych. Sprzedaż portfela Cromwell pozostała największą transakcją sektora i stanowiła prawie połowę jego wolumenu.

Na rynku handlowym pojawili się również 2 nowi inwestorzy: Star Capital Finance z regionu CEE, który nabył 6 centrów handlowych oraz Emira Property Fund z siedzibą w RPA, który pozyskał udziały w portfelu DL Invest. Ponadto, zakup ponad 120 sklepów Żabka przez WP Carey był największą transakcją w sektorze handlowym w III kwartale. Warto zauważyć, że polscy inwestorzy zrealizowali 15% wolumenu transakcji w sektorze, koncentrując się nadal na parkach handlowych i obiektach typu convenience i tym samym zaznaczając wyraźnie udział krajowego kapitału.

Avison Young pośredniczył od początku roku w 3 znaczących transakcjach – sprzedaży galerii handlowej Centrum Galardia w Starachowicach oraz 2 parków handlowych - Aniołów Park w Częstochowie i Rock Park Przeworsk w Przeworsku. „Co więcej, wiemy o wielu trwających transakcjach zarówno centrami handlowymi, jak i parkami handlowymi, poza takimi transakcjami jak centrum handlowe Magnolia Park we Wrocławiu i park handlowy Ozimska Park w Opolu, które zostały już sfinalizowane w październiku.” - dodaje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Główne liczby:
• 614 mln euro – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2024 r.
• 6 transakcji portfelowych w okresie I-III kw. 2024, 2 z nich dotyczyły galerii handlowych
• 13 na 21 transakcji sektora w okresie I-III kw. 2024 r. dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience
• 2 nowych graczy weszło na rynek: Star Capital Finance i Emira Property Fund

PRS i PBSA

Rekordowa transakcja
W I-III kw. 2024 r. na rynku inwestycji mieszkaniowych zawarto 10 transakcji na łączną kwotę około 320 mln euro. 9 z nich dotyczyło sektora najmu prywatnego (PRS), a 1 dotyczyła sektora akademików prywatnych (PBSA). Warszawa nadal była liderem na rynku z 7 transakcjami, podczas gdy pozostałe 3 miały miejsce na rynkach regionalnych – 2 w Krakowie (projekty Heimstaden Bostad i Xior Student Housing) i 1 we Wrocławiu (AFI Home). Wyróżniającą się transakcją w tym okresie była sprzedaż przez Dom Development projektu Metro Zachód, obejmującego 500 lokali PRS, co czyni ją największą jak dotąd transakcją w sektorze mieszkaniowym.

Główne liczby:
• 9 transakcji PRS i 1 transakcja PBSA w okresie I-III kw. 2024 r.
• Dominacja Warszawy pod względem liczby transakcji, tylko 3 transakcje zrealizowano w regionach
• 320 mln euro – całkowity łączny wolumen transakcji w sektorach PRS i PBSA w okresie I-III kw. 2024 r.

CO DALEJ?

„Podczas tegorocznego EXPO pozytywny nastrój był wyraźnie wyczuwalny. Polska nadal jest stabilnym i atrakcyjnym rynkiem dla inwestycji w nieruchomości. Obserwujemy wchodzenie na rynek licznych nowych podmiotów i oczekujemy na powrót dużych funduszy instytucjonalnych. Wiele nieruchomości w różnych sektorach znajduje się obecnie na etapie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. Sektor biurowy jest szczególnie aktywny, zwłaszcza w Mokotowskim Obszarze Biznesowym, a także na kilku rynkach regionalnych, ponieważ ceny są tam bardziej atrakcyjne dla kupujących. Parki handlowe dalej postrzegane są jako bezpieczne aktywa, bardzo popularne wśród inwestorów. W sektorze magazynowym transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego nabierają tempa.” - komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

Jak wstrzymanie Kredytu na start wpływa na rynek mieszkaniowy? Jak idzie sprzedaż? Kto kupuje? Czy można liczyć na rabat? Jaka jest obecnie sytuacja na rynku nowych mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Niepewność związana z uruchomieniem i warunkami programu „Kredyt na start” utrzymuje się od wielu miesięcy. Jednak od początku jego zapowiedzi zwracamy uwagę na ograniczony wpływ, jaki może on mieć na rynek mieszkaniowy. Z naszych szacunków wynika, że na wprowadzenie tego programu czeka około 10-15 proc. klientów. Aktualnie proporcje kupujących mieszkanie na kredyt oraz za gotówkę rozkładają się mniej więcej po równo.
Możemy mówić o tym, że rynek wrócił do względnej równowagi, a ceny mieszkań na rynku pierwotnym są stosunkowo stabilne. Chociaż sytuacja może się różnić w zależności od lokalnych rynków, to obecnie nie ma podstaw, aby spodziewać się spadku cen w największych miastach w Polsce. Klienci mogą liczyć jedynie na niewielkie promocje na wybrane mieszkania w niektórych inwestycjach.
Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal
Obserwujemy, że część kupujących wstrzymuje się z podpisaniem umów w związku z brakiem decyzji, co do rządowego wsparcia dla nabywców. Niezmiennie jesteśmy zdania, że nie odegra on tak kluczowej roli, jak prognozowali niektórzy komentatorzy. Ponadto jego selektywność w zakresie grupy docelowej nie będzie czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań. Zakończenie okresu zawieszenia i niepewności, czyli jednoznaczna decyzja w zakresie uruchomienia bądź nie programu wsparcia, spowodowałaby podobny efekt w postaci przekształcenia przez większość klientów bieżących rezerwacji w umowy deweloperskie.
To, co zdecydowanie poprawiłoby sytuację popytową oraz podażową, to obniżenie stóp procentowych, a w efekcie obniżenie kosztu kredytu hipotecznego dla klientów i inwestycyjnego tj. firm deweloperskich. Od zakończenia wakacji widzimy, że więcej klientów decyduje się na zakup mieszkań. Spodziewamy się, że rozpoczęty czwarty kwartał przyniesie wzrost kontraktacji. W związku z tym konsekwentnie realizujemy harmonogramy budów i uruchomień sprzedaży.
Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Aurec Home
Ze względu na ostatnie wydatki państwa związane z powodzią, wprowadzenie programu „Kredyt na start” w 2025 roku wydaje się mało prawdopodobne. Obecnie na rynku mieszkaniowym obserwujemy z jednej strony dynamiczny rozwój budownictwa społecznego, które od początku tego roku odnotowało wzrost liczby oddanych mieszkań o ponad 76 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Z drugiej strony, z powodu braku aktywnego rządowego programu dopłat, oferta dostępnych mieszkań na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce osiągnęła rekordowy poziom.
Mimo aktualnej sytuacji rynkowej nie rezygnujemy z planów realizacji nowych projektów. Intensywnie pracujemy, aby utrzymać wysoki standard zgodny z oczekiwaniami klientów. Systematycznie oddajemy do użytku mieszkania z kolejnych etapów inwestycji Miasteczko Jutrzenki – obecnie Dzielnicę Lawendy, gdzie oferujemy do wybranych lokali miejsce postojowe gratis. W marcu tego roku rozpoczęliśmy również sprzedaż mieszkań z osiedla Fabrica Ursus, które nawiązuje do historycznych elementów dawnej fabryki Ursus. Dzięki własnym zasobom finansowym oferujemy wybrane mieszkania w wysokim standardzie w cenie od 13 367 zł/mkw.
Magdalena Gosk, Sales Leader BPI Real Estate Poland
W trzecim kwartale 2024 roku rynek nieruchomości charakteryzował się typowym sezonowym spowolnieniem sprzedaży mieszkań w okresie wakacyjnym. W tym czasie, zgodnie z przewidywaniami, aktywność klientów była niższa. Jednak wraz z nadejściem września zauważyliśmy wyraźne ożywienie, co potwierdza powrót klientów, którzy odłożyli decyzje zakupowe na czas po wakacjach. Choć obserwujemy wydłużony proces decyzyjny po stronie kupujących, zainteresowanie naszą ofertą pozostaje na wysokim poziomie.
Z optymizmem patrzymy na nadchodzące miesiące, spodziewając się kontynuacji tego trendu. Dla naszych klientów stale wprowadzamy różnorodne oferty specjalne i rabaty. Widzimy jednak, że klienci wykazują szczególne zainteresowanie naszymi inwestycjami z uwagi na ich doskonałą lokalizację, dodatkowym atutem jest także to, że trzy z oferowanych przez nas projektów są już gotowe do odbioru.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg
Uważamy, że programy rządowe są ważne, ale nie wpływają istotnie na rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce. Popyt na mieszkania utrzymuje się cały czas, głównie z powodu istotnej luki, jaka nadal jest notowana w Polsce. Dlatego wsparcie Polaków w możliwościach kupienia swojego M znacznie bardziej wpływa na kwestie dotyczące gospodarki ogółem, dzietności, etc.
Z punktu widzenia deweloperów znacznie ważniejsze są jednak możliwości zwiększania podaży – a więc wprowadzania mieszkań do oferty. Cały czas apelujemy o przyspieszenie samorządowych procedur administracyjnych. To jest dużo ważniejszy aspekt, aby móc zaoferować Polakom jak największa ofertę mieszkań, w tym także promocje. Nieustająco notujemy aktywność kupujących.
Uważamy, że popyt na mieszkania nie jest aż tak powiązany z programami rządowymi, jak niektórzy to przedstawiają, a banki i tak mają ciekawe oferty finansowania dla kupujących mieszkania. Wspieramy swoich klientów w pozyskiwaniu optymalnego finansowania i w procedurach kredytowych.
Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development
Wstrzymanie programu „Kredyt na start” sprawiło, że wielu klientów, zmęczonych oczekiwaniem, ruszyło na zakupy. To ogranicza możliwość dawania rabatów, zwłaszcza w dużych miastach. Nie należy oczekiwać większych obniżek, ale ceny pozostaną stabilne. Obecnie kupują głównie klienci z 50-60 proc. wkładem własnym, którzy wspierają się kredytem, więc wysokość stóp procentowych nie jest dla nich decydująca. W budżecie na 2025 rok brakuje środków na nowe programy mieszkaniowe, a rząd skupia się na innych działaniach, co oznacza, że nowe wsparcie raczej nie nadejdzie. Choć 2024 rok może być słabszy od 2023, ale rynek mieszkań pozostaje stabilny.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Obecnie mamy do czynienia z ograniczonym popytem ze względu na wysokie stopy procentowe. Wiele osób po prostu nie ma możliwości nabycia mieszkania. Wprowadzenie programu w zapowiadanym kształcie z pewnością pomogłoby przede wszystkim osobom nabywającym mieszkania na własne potrzeby. Oceniamy, że ograniczenia w stosunku do programu BK2% oraz duża podaż spowodują ożywienie, ale nie przyczynią się do wzrostu cen.
Marcin Michalec, CEO Okam Capital
Wiele osób młodych i o niższych dochodach oczekiwało wejścia w życie programu „Kredyt na start”, który pozwoliłby na realizację planów związanych z zakupem własnego mieszkania. Osoby interesujące się zakupem lokali na rynku łódzkim mogą skorzystać z oferty specjalnej, którą przygotowaliśmy na Łódzkie Targi Nieruchomości & Budowa Domu. W projekcie NOW znajdującym się w sąsiedztwie Nowego Centrum Łodzi, nowoczesne mieszkania można nabyć w cenie od 350 tys. zł. Natomiast w przypadku Strefy PROGRESS, zlokalizowanej w ścisłym centrum przy ul. Piotrkowskiej/al. Kościuszki na klientów czeka rabat w wysokości 50 tys. zł na zakup lokali, jak i możliwość wykończenia mieszkań z architektami z pracowni KODO. Przewidujemy również ofertę specjalną z okazji Dni otwartych na warszawskim projekcie Cityflow.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment
Wstrzymanie programu „Kredyt na start” na tą chwilę wpływa niekorzystnie dla rynku. Każda niepewność jaka jest kreowana przez zapowiedzi programów, a następnie wstrzymywanie decyzji stawia kupujących w bardzo niekorzystnej sytuacji. Osoby, które dziś mają konieczność zmiany mieszkania często nie mogą podjąć decyzji odkładając zakup do czasu ogłoszenia jednoznacznej informacji o programie, natomiast Ci którzy już tego czasu nie mają, gdy program wejdzie, stracą możliwość polepszenia sobie warunków zamieszkania. Ma to znaczący wpływ na rynek mieszkaniowy, zwłaszcza dla młodych osób, które często stanowią dużą część odbiorców tego programu.
Dzisiejszy rynek nowych mieszkań charakteryzuje się dużą dynamiką, ale również sporym rozwarstwieniem. W dużych miastach wciąż widzimy wysoki popyt, zwłaszcza wśród osób zamożniejszych oraz inwestorów, którzy szukają nieruchomości jako zabezpieczenia kapitału w niepewnych czasach. Natomiast w mniejszych miejscowościach i na obrzeżach metropolii popyt jest bardziej wrażliwy na dostępność kredytów i wsparcie programów rządowych.
Główna grupa kupujących to inwestorzy, osoby z większym kapitałem własnym oraz te, które są mniej zależne od kredytów hipotecznych. Z drugiej strony młode rodziny i osoby dopiero rozpoczynające swoją karierę zawodową stoją przed większym wyzwaniem, szczególnie po wstrzymaniu programów wsparcia.
Taka sytuacja może również przyspieszyć decyzje inwestycyjne osób, które zastanawiają się nad zakupem mieszkania, obawiając się dalszych wzrostów cen. W dalszej perspektywie rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż ma duży potencjał, a popyt na mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach, będzie nadal wysoki i niezaspokojony.

W sercu poznańskich Jeżyc, przy ulicy Kraszewskiego 26 powstanie nowa inwestycja Duda Development. Epika Jeżyce to projekt, który łączy ciekawe rozwiązania architektoniczne z przebojową lokalizacją. Doskonała infrastruktura tej części Poznania, sąsiedztwo biznesowego centrum miasta oraz atrakcyjna aranżacja sprawia, że inwestycja przyciąga uwagę.

Usytuowanie Epiki Jeżyce w jednej z ulubionych dzielnic mieszkańców Poznania, w niedalekiej odległości od Rynku Jeżyckiego, Ronda Kaponiera i Międzynarodowych Targów Poznańskich, czyni z niej świetną propozycję dla inwestorów, poszukujących lokali z przeznaczeniem na wynajem. Tym bardziej, że kupujący mogą uzyskać zwrot 23% VAT.

Przedsprzedaż mieszkań w Epice Jeżyce ruszyła podczas jesiennej edycji poznańskich Targów Mieszkań i Domów. W kompleksie znajdą się 172 apartamenty inwestycyjne o metrażach od 22 mkw. do 125 mkw., które dostępne są w cenie od 372 tys. zł brutto. W ofercie przeważają cieszące się największym powodzeniem kupujących lokale jedno- i dwupokojowe. Na parterze budynku mieścić się będzie 5 lokali o przeznaczeniu komercyjnym.

Mieszkańcy Epiki Jeżyce będą mogli korzystać z funkcjonalnych przestrzeni przeznaczonych do wypoczynku i rekreacji. Na dachu budynku zaaranżowany zostanie ogólnodostępny taras, z którego roztaczał się będzie spektakularny widok na miasto. Wewnętrzny dziedziniec ozdobi natomiast bujna zieleń.

W inwestycji uwzględniono miejsca postojowe w podziemnej hali garażowej. Ne jej terenie znajdzie się także rowerownia z gniazdami do ładowania rowerów i hulajnóg elektrycznych. Wszystkie apartamenty wyposażone zostaną natomiast w nawiewniki z filtrem antysmogowym.

Przy realizacji projektu firma Duda Development kolejny raz połączyła siły ze studiem CDF Architekci. Generalnym wykonawcą inwestycji została firma W.P.I.P. - Mardom.