Nieruchomości, strona 67

Na rynku mamy wysyp różnych struktur transakcji barterowych i joint venture, zawieranych przez inwestorów i deweloperów z właścicielami gruntów, które przez ostatnie lata rynkowego boomu nie były popularne

Wartość wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w 2021 i 2022 roku potwierdza, że nie słabnie zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości wśród inwestorów i nadal widoczna jest duża przestrzeń do wzrostów. Mimo globalnego spowolnienia gospodarczego do Polski napływa wciąż nowy kapitał poszukujący interesujących aktywów, na naszym rynku debiutują nowe podmioty inwestycyjne i powracają fundusze, które były aktywne wcześniej. Polska jest nadal konkurencyjnym cenowo rynkiem, oferującym wyższe stopy zwrotu niż Europa Zachodnia. To motywuje deweloperów do dalszego działania nawet w mniej sprzyjających warunkach rynkowych.  

Rosnące koszty finansowania i budowy projektów, skokowy wzrost kosztów energii, czy wzrastające koszty pracy, kompensowane waloryzacją stawek czynszowych najmu i opłat eksploatacyjnych sprawiają, że przed firmami planującymi realizację nowych projektów stoi niełatwe zadanie utrzymania optymalnej rentowności inwestycji. Wysoka inflacja, za którą poszedł cykl podwyżek stóp procentowych spowodowały natomiast, że deweloperzy muszą poszukiwać alternatywnych rozwiązań dla kosztownego i mniej dostępnego kredytowania bankowego nowych projektów.

Możemy więc obserwować na rynku wysyp transakcji barterowych, które inwestorzy i deweloperzy zawierają z właścicielami gruntów. Najwięcej inwestycji joint venture widocznych jest w budownictwie mieszkaniowym oraz w sektorze PRS, który odnotował w ubiegłym roku w Polsce rekordową wartość wolumenu transakcyjnego. Taka forma kooperacji przy realizacji projektów od lat bardzo dobrze funkcjonuje także w logistyce.

Nowe projekty w logistyce i PRS

Inwestorzy przygotowują nowe projekty przede wszystkim w tych dwóch sektorach, bo zgłaszają największe deficyty. Wysokie stopy procentowe i wymagania banków powodują, że najem stał się teraz jedyną alternatywą dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dla wielu osób. Niedobór mieszkań w Polsce pogłębił się jeszcze po wybuchu konfliktu na Ukrainie, kiedy podaż mieszkań na wynajem drastycznie spadła, otwierając szersze perspektywy przed sektorem PRS. Negatywnym aspektem związanym z wynajmem instytucjonalnym jest natomiast ryzyko legislacyjne i podatkowe.

Także polski rynek magazynowy jest jeszcze słabo nasycony w porównaniu z Europą, biorąc pod uwagę ilość powierzchni w przeliczeniu na liczbę mieszkańców, co stwarza potencjał wzrostu. Zainteresowanie wynajmem powierzchni logistycznych utrzymuje się w Polsce na wysokim poziomie, o czym świadczyć może bardzo niski wskaźnik pustostanów magazynowych. Największą aktywność wykazują i największe transakcje realizują podmioty obsługujące krajowy rynek, ale również rynki europejskie z magazynów zlokalizowanych w Polsce.

Inwestorzy poszukują ziemi pod realizację projektów o różnej skali. Inwestycja musi przynieść odpowiedni zysk, który będzie zadawalający, zarówno dla dewelopera, jak i właściciela ziemi. Forma współpracy uzależniona jest od typu i wielkości inwestycji oraz oczekiwań właściciela gruntu oraz potencjalnych najemców. Najczęściej zawierane są transakcje z dwuetapowym rozliczaniem za projekt. Część płatności realizowana jest po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a pozostała część wypłacana jako określony w kontrakcie procentowy udział w zysku ze sprzedaży inwestycji. Uwzględniane są przy tym również różnego rodzaju premie i bonusy za uzyskane, wyższe wyniki czy przedterminowe wykonanie.   

Różnorodność form współpracy

Współpraca możliwa jest w różnych opcjach. Grunt pod mieszkania podlega wycenie po czym wchodzi w JV jako aport i transakcja rozliczana jest na przykład z wypracowanego przez spółkę zysku, dzięki czemu właściciel ziemi zarabia, nie tylko na gruncie do PUMM, ale również partycypuje w marży deweloperskiej. Inwestycja może być również realizowana w ten sposób, że właściciel gruntu otrzymuje określony pakiet mieszkań po ich wybudowaniu. Grunty pod projekty PRS, biurowe czy logistyczne wniesione do współpracy w barterze po realizacji inwestycji i sprzedaży do funduszu przy określonej stopie zwrotu rozliczane są na przykład poprzez ustalony procentowy udział w zysku z inwestycji.

Nie możemy tu jednak mówić o zjawisku standardu rynkowego i dominujących formach współpracy JV w odniesieniu do poszczególnych sektorów rynku. W każdym realizowane są różne struktury transakcji i formy rozliczeń, które przez ostatnie lata rynkowego boomu nie były popularne. Teraz właściciele gruntów inwestycyjnych uczestniczą w realizacji marży deweloperskiej, stając się beneficjentem całego projektu.

Dla deweloperów to atrakcyjna możliwość w odpowiedzi na ograniczenia w finansowaniu zakupu gruntów oraz wysoki koszt kapitału przy jednoczesnym wzroście skali realizowanych inwestycji. Inwestor wnosi do współpracy doświadczenie w dziedzinie realizacji określonych projektów deweloperskich. W przypadku inwestycji biurowych, magazynowych i retail to co istotne jest dla całego procesu i bezpieczeństwa projektu to wiedza dewelopera, który doskonale zna parametry biznesowe możliwe do osiągnięcia w zakresie najmu dla danej lokalizacji.  

Poszukiwanie potencjału

Jedynie w pełni skomercjalizowane projekty, spełniające określone parametry gwarantują bowiem zainteresowanie funduszy inwestycyjnych zakupem nieruchomości, przynosząc sukces całego przedsięwzięcia. Decydujące znaczenie ma tu jakość nieruchomości oraz odpowiedni dobór najemców i ich stabilna sytuacja. Należy zwrócić uwagę, że komercjalizacja przebiega dziś wolniej, szczególnie że stawki czynszowe w sektorze magazynowym oraz PRS poszły w górę w ciągu ostatniego roku o 20-30 proc.

Ułatwieniem dla deweloperów jest natomiast stabilizacja kosztów budowy. Wyraźne spowolnienie dynamiki w sektorze budowlanym sprawiło, że koszty budowy obniżyły się i powróciły do poziomu sprzed przeszło roku.

Przed zawarciem umowy JV przeprowadzana jest analiza potencjału gruntu i jego wykorzystania, w trakcie której architekt czy planista weryfikuje potencjał zapisów MPZP nieruchomości. Analizuje i kwantyfikuje wszelkiego rodzaju ryzyko inwestycyjne, jak również potencjalne dodatkowe koszty, które mogą się pojawić w czasie realizacji projektu. Wiele parceli ma niższą wartość niż oczekuje właściciel, bo na przykład MPZP został tak sporządzony, że ogranicza potencjał gruntu. Często spotykamy się na przykład z nieruchomościami gruntowymi, które niosą duże koszty związane z tzw. przekładką czy ograniczenia z uwagi na przebiegające sieci ciepłownicze, energetyczne albo cieki wodne znajdujące się pod ziemią.

Znając aktualne realia rynkowe możemy przeanalizować i obliczyć potencjał komercyjny gruntu korelując go z obowiązującymi cenami transakcyjnymi, zarówno stawkami najmu, jak i sprzedaży nieruchomości. Doradzamy w licznych transakcjach, gdzie właścicielami ziemi są osoby fizyczne, spółki i koncerny. Rolą doradców Walter Herz jest opracowanie dogłębnej analizy potencjału projektu, sporządzenie szczegółowych wyliczeń oraz poszukanie ukrytego rezerwuaru nieruchomości. Spoglądając na projekty out-of the box poszukujemy rozwiązań, na które wcześniej właściciele czy deweloperzy nie patrzyli. Pod lupę bierzemy grunty nie zabudowane, zabudowane, a także takie gdzie można analizować zmianę funkcji lub standardu obiektów, aby spełniały obecne oczekiwania rynkowe. 

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A.

Wydzielone ogródki stanowią atut mieszkania i są pożądane przez klientów. Oferujemy mieszkania z takimi powierzchniami praktycznie w każdej inwestycji. Ich ceny zależą od wielu czynników, m.in. skali i wysokości budynku, wielkości ogródka, zagospodarowania terenu wokół niego, czy położenia na przykład względem wejścia do klatki schodowej. Najbardziej atrakcyjne lokale z dużymi ogródkami w kameralnych projektach mogą być nawet o kilkadziesiąt tysięcy droższe od podobnych położonych na wyższych kondygnacjach. Mieszkania z ogródkiem w naszej ofercie można znaleźć w cenie od około 300-320 tys. zł.  

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom

Z danych opublikowanych w Barometrze Archicom pt. Dobrze mieszkać wynika, że dla 48 proc. respondentów park stanowi jeden z najważniejszych elementów infrastruktury, który powinien znaleźć się w pobliżu ich mieszkania. Ponadto, ankietowani nadają priorytet bliskości terenów zielonych, które umożliwiają wypoczynek i rekreację na świeżym powietrzu. Wiąże się to również z dużym zainteresowaniem ogródkami. Są one jak najbardziej pożądane przez nabywców i z założenia uwzględniamy je w projektach wszystkich osiedli. Wpływ na cenę mieszkania ma wiele różnorodnych czynników, a obecność, a także metraż ogródka zdecydowanie się do nich zaliczają. W związku z tym, dostęp do ogródka może spowodować wyższą cenę w odniesieniu do analogicznego mieszkania na wyższych piętrach budynku.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z balkonami, tarasami i ogródkami. I takie właśnie oferujemy w inwestycji Nad Odrą w Szczecinie, gdzie do wyboru są lokale z bardzo dużymi balkonami i tarasami o powierzchni nawet do 85 mkw., a część mieszkań będzie miała ogródki. Z niektórych będzie się roztaczał piękny widok na rzekę. Z balkonów i tarasów w inwestycji Horizon w Gdańsku, będzie widać Zatokę Gdańską. Ceny skalkulowane są tak, że mieszkania na wyższych piętrach, a w szczególności te z atrakcyjnym widokiem są droższe. Ładne, przeszklone balkony zaprojektowaliśmy również w osiedlu Stacja Centrum w Pruszkowie. W nowych inwestycjach również będą takie lokale.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Udział mieszkań z ogródkami w naszych inwestycjach nie zmienia się. Wynika to przede wszystkim z ograniczonych możliwości rozplanowania kondygnacji parterowych w poszczególnych inwestycjach. Ponadto, każdy klient ma swoje preferencje i zamiast mieszkania z ogródkiem najczęściej wybiera lokal z balkonem. Nie sposób więc jednoznacznie stwierdzić, że tego typu produkt jest lepszy czy groszy, lub mniej czy bardziej preferowany. Nie ma zatem powodu, by projektować więcej takich lokali. Mieszkania z ogródkami zwykle oferujemy w inwestycjach poza ścisłymi centrami miast, bo tam jest łatwiej o większą przestrzeń. Tego typu lokale wybierają przeważnie rodziny z dziećmi.

W Krakowie w inwestycji Skwer Harmonia mamy w ofercie mieszkanie o powierzchni 60 mkw. z ogródkiem wielkości 114 mkw. w cenie 9300 zł/mkw. brutto. W Gliwicach w projekcie Ogrody Andersa lokal o metrażu 39 mkw. z ogródkiem o powierzchni 23 mkw. kosztuje 9300 zł/mkw. brutto. W Gdańsku w inwestycji Przystań Letnica III mieszkanie wielkości 57 mkw. z 15 metrowym ogródkiem można kupić za 10 200 zł/mkw. brutto. W warszawskim osiedlu Zakątek Harmonia oferujemy mieszkanie o powierzchni 75 mkw. z ogródkiem o metrażu 39 mkw. za 8500 zł/mkw. brutto.

Karolina Bronszewska, członek zarządu, dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

W każdej z naszych nowych inwestycji projektujemy ogródki dla każdego mieszkania zlokalizowanego na parterze. Przewagą takich lokali jest cena, zwykle najniższa względem pozostałych kondygnacji. Natomiast mimo wszystko nasi klienci znacznie chętniej wybierają mieszkania na pierwszym piętrze.

Mieszkania z ogródkami są dostępne w każdym z naszych projektów. Ceny kształtują się od 8 700 zł za mkw. w projekcie Nowa Północ w Szczecinie do 15 000 zł za mkw. w Osiedlu Vola.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Grupa Robyg oferuje ogródki, tarasy, loggie i balkony w każdej inwestycji, którą projektuje. Staramy się zaproponować klientom jak największe metraże tych elementów mieszkania, jednocześnie dbając o doświetlenie lokali i ich przestronne, funkcjonalne zaprojektowanie. Mieszkania z ogródkami są w podobnych cenach w porównaniu z lokalami usytuowanymi na innych kondygnacjach.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Projektując osiedla myślimy przede wszystkim o kliencie i jego potrzebach. Kontakt z przyrodą i możliwość spędzania czasu w otoczeniu zieleni to jedna z nich. Dlatego mieszkania z ogródkami są dostępne w każdej naszej inwestycji i od lat cieszą się dużym zainteresowaniem. Czas pandemii tylko wzmocnił ten trend. Osoby, które poszukują takich lokali to najczęściej rodziny z dziećmi, klienci posiadający czworonogi czy osoby starsze. Ogródek stanowi dla nich prywatną, zieloną przestrzeń, gdzie mogą spędzać weekendy, spotykać się z przyjaciółmi czy po prostu odpoczywać po pracy.

Ogródki są integralną częścią naszych inwestycji i wpisują się w nasze myślenie o osiedlu jako miejscu przyjaznym do życia. Mieszkania z ogródkami, w zależności od inwestycji mają zróżnicowane metraże i rozkłady. W Lune de Malta w Poznaniu dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 48 mkw. z ogródkiem oferujemy za 9,6 tys. za mkw. W Warszawie mamy na przykład dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 42 mkw. z ogródkiem w najnowszym osiedlu w Chrzanowie, czy w Osiedlu Lumea 2 w cenie 13 tys. zł/mkw., a w inwestycji premium Linde Résidence na Starych Bielanach trzypokojowe apartamenty o metrażu 62 mkw. z ogródkiem można kupić od 19 tys. zł/mkw. do 22 tys. zł/mkw.  

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Zainteresowanie ogródkami zależy bardziej od charakteru inwestycji. Mieszkania z ogródkami w kameralnych inwestycjach z dużą ilością zieleni niezmiennie cieszą się dużym zainteresowaniem. Zdarza się tak, że mieszkania z ogródkami są droższe niż mieszkania na piętrach, ale to zależy od lokalizacji.

Marek Pawlukiewicz, kierownik ds. komunikacji Aria Development

W projekcie Osiedle Natura 2, który obecnie prowadzimy, położonym w pobliżu Zalewu Zegrzyńskiego i zielonych terenów oraz sosnowego lasu mieszkania z ogródkami i lokale na ostatniej kondygnacji mają najwyższe ceny. Cieszą się również największym zainteresowaniem klientów. Ceny mieszkań z ogórkiem mieszczą się w przedziale od 7 tys. zł/mkw. do 9 tys. zł/mkw. w zależności od wielkości mieszkania. Zainteresowanie takimi lokalami jest duże, dlatego też zwracamy szczególną uwagę na tereny zielone przy projektowanych osiedlach.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

W większości inwestycji od lat projektujemy ogrody przynależne do lokali na parterach. Ich liczba nie zwiększyła się i stale utrzymywana jest na wysokim poziomie. Mieszkania z ogrodami zawsze cieszyły się dużą popularnością wśród nabywców, a szczególne zainteresowanie tymi lokalami było widoczne w okresie pandemii i po jej zakończeniu.

Na ceny mieszkań wpływają różne czynniki, więc nie można jednoznacznie stwierdzić, że mieszkania z ogrodami są droższe od tych na piętrach, szczególnie gdy wyżej usytuowane lokale posiadają atrakcyjny widok na przykład na las czy wodę.

W Osiedlu Pastelowym lokal o powierzchni 35 mkw. z ogrodem oferujemy w cenie 10 578 zł/mkw., a mieszkanie o metrażu 57 mkw. z ogrodem w kwocie 9194 zł/mkw. W projekcie Neo Jasień lokal wielkości 40 mkw. z ogrodem można kupić w cenie 11 127 zł/mkw., a mieszkanie około 56 mkw. z ogrodem za 10 069 zł/mkw.

W inwestycji Trimare mieszkanie o powierzchni 30 mkw. z ogrodem mamy w ofercie za 13 001 zł/mkw. W Osiedlu Kociewskim lokal o metrażu 34 mkw. z ogrodem jest do nabycia w cenie 7203 zł/mkw., a mieszkanie o powierzchni 37 mkw. z ogrodem w kwocie 7300 zł/mkw. W projekcie      Sol Marina II mieszkanie 30 mkw. z ogrodem mamy za 30 860 zł/mkw., a lokal o metrażu 33 mkw. z ogrodem w cenie 29 975 zł/mkw. W inwestycji Baltic Porto lokal 36 mkw. z ogrodem kosztuje 13 589 zł/mkw.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A.

W pierwszych miesiącach 2023 roku utrzymuje się tendencja wzrostowa, którą po raz pierwszy zaobserwowaliśmy w IV kwartale ubiegłego roku. Odnotowujemy liczbę kontaktów na poziomach porównywalnych z okresem sprzed pandemii i konfliktu w Ukrainie, co przekłada się na większą liczbę transakcji. Decyzyjność wciąż jest niezbyt wysoka, co ma związek z sytuacją tych klientów, którzy stracili zdolność kredytową lub została mocno zredukowana. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, druga odsłona rządowych kredytów bez wkładu własnego i następca Mieszkania Bez Wkładu Własnego, tego problemu nie rozwiązuje, choć podwyższone zostały limity cen mieszkań, które można kupić w ramach tego rozwiązania. Do zaaplikowania o kredyt w „RKM” potrzebne są stosunkowo wysokie zarobki oraz zdolność kredytowa. Aby Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy mógł zacząć funkcjonować zgodnie z intencjami jego autorów, należałoby połączyć go z programem Bezpieczny Kredyt 2 proc.. Ministerstwo Rozwoju i Technologii dopuszcza taką możliwość. Nie wiadomo jednak, czy w takim przypadku wnioskujący o kredyt będzie musiał spełnić warunki dla obu tych programów, które nieco się różnią. W przeciwieństwie do Bezpiecznego Kredytu 2 proc. w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym obowiązują ograniczenia cen metra kw. nabywanej nieruchomości. „RKM” zezwala również na to, żeby kredytobiorca był posiadaczem domu lub mieszkania w przeszłości, w przypadku „BK 2 proc.” jest to okoliczność dyskwalifikująca. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W styczniu i w lutym widoczne było ożywienie, jednak obecnie ze względu na liczne pomysły przedwyborcze dotyczące polityki mieszkaniowej, a przede wszystkim dotyczące kredytowania zakupu mieszkań, spora część klientów wstrzymuje decyzje dotyczące zakupu. Aktualnie funkcjonujący program ma wśród klientów marginalne zainteresowanie.

Piotr Ludwiński, Dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom

Uruchomienie programu rządowego Pierwsze mieszkanie, którego jednym z założeń jest ułatwiony dostęp do kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach, zostało zaplanowane na początek III kwartału i z pewnością wpłynie on na popyt na rynku nieruchomości. Jako Archicom odnotowaliśmy pierwsze pytania potencjalnych nabywców o możliwość skorzystania z takiego wsparcia jeszcze przed podpisaniem projektu ustawy, wyłącznie na podstawie rządowych zapowiedzi.

Odpowiadając na oczekiwania naszych klientów, przygotowaliśmy nową promocję, która umożliwia zakup nieruchomości z wkładem własnym na poziomie 10 proc., zakładając wpłatę pozostałych środków po uzyskaniu finansowania. Jeśli nabywca go nie pozyska lub program nie zostanie uruchomiony w terminie, zwrócimy mu wpłacony kapitał. Program nie nakłada znaczących ograniczeń po stronie produktowej, więc można się spodziewać, że doprowadzi do dalszego ożywienia rynku, choć należy mieć na uwadze również m.in. ograniczenia w postaci zdolności kredytowej kupującego. Na tej podstawie wnioskujemy, że rynek stopniowo się odbuduje, pamiętając przy tym, że nie zniknęli z niego inwestorzy długoterminowi, a istotnym kryterium w nadchodzących miesiącach może być również ograniczona podaż mieszkań.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Efektem rządowych ułatwień w dostępie do finansowania, czy też zaawansowanych prac na ich rzecz jest wzrost zainteresowania mieszkaniami również w naszych inwestycjach. Dotyczy to przede wszystkim programu zabezpieczającego kredyty powyżej 2 proc., który ma wejść w życie na początku lipca. Decyzjom sprzyja także nasz własny program Czas na mieszkanie, w którym klienci zyskują gwarancję ceny, czas do września na załatwienie finansowania oraz możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nieuzyskania kredytu.

Natomiast, jeśli chodzi o gwarancję BGK i zwolnienie z wymogu wpłaty wkładu własnego mam wątpliwości co do praktyczności takiego rozwiązania. Brak środków na wkład własny oznacza, że taki klient będzie miał bardzo ograniczoną zdolność kredytową i w jego przypadku to ułatwienie niestety niewiele pomoże.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Od początku roku w naszych inwestycjach dominowali klienci gotówkowi, a najszybciej sprzedawały się lokale mniejsze. I choć nadal zdecydowanie ci klienci są w większości, spodziewamy się, że za sprawą przyjętego kredytu rządowego Bezpieczny Kredyt 2 proc., powrócą do naszych inwestycji osoby, które czekały na lepsze czasy, bo utraciły zdolność kredytową. Już po wynikach sprzedaży w lutym widzimy znaczne ożywienie. Luty był pierwszym od dłuższego czasu miesiącem, w którym pojawili się klienci kupujący mieszkania na własne potrzeby. Jeszcze większe ożywienie zaobserwowaliśmy w marcu. Uruchomiliśmy specjalną ofertę skierowaną do potencjalnych beneficjentów, dzięki czemu mogą oni wybrać mieszkanie i podpisać z nami umowę już teraz. Mamy co najmniej kilka projektów szytych na miarę klienta, który jest uprawniony do skorzystania z programu rządowego. Proponowane rozwiązanie Bezpieczny Kredyt 2 proc. niewątpliwie wspiera stronę popytową rynku nieruchomości, ale ile osób realnie odzyska szansę na zakup własnego mieszkania przekonamy się za kilka miesięcy.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest wyjątkowa – mamy z jednej strony bardzo duży popyt ze strony obywateli Ukrainy, ale także wielu klientów z Polski, którzy chcą kupić mieszkanie i czekają na możliwości finansowania. Z drugiej strony podaż zmniejszają wciąż zbyt wolne procedury administracyjne. Widać jednak, że od początku 2023 roku sytuacja na rynku kredytów hipotecznych poprawia się, co potwierdzają dane Biura Informacji Kredytowej. Notuje się coraz więcej wniosków kredytowych w porównaniu do grudnia 2022 roku i można zakładać, że trend ten będzie nadal pozytywny w kolejnych miesiącach. W większości banków wzrosła zdolność kredytowa klientów, co pozwala im na bardziej elastyczne decyzje odnośnie zakupu mieszkania.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

W pierwszym kwartale tego roku mieszkania w inwestycjach Bouygues Immobilier Polska sprzedawały się bardzo szybko, a wynik przekroczył zakładane przez nas cele sprzedażowe. Od początku roku wprowadziliśmy do naszej oferty dwa osiedla w Warszawie – Novą Talarową oraz Osiedle Lumea 2 i już teraz możemy powiedzieć, że na chwilę obecną mamy podpisanych aż 70 umów. Te liczby tylko potwierdzają, że budujemy osiedle, które odpowiadają na realne oczekiwania i potrzeby rynku.

W marcu nie obserwowaliśmy wzrostu liczby klientów, którzy byliby zainteresowani zakupem mieszkań w związku z programem Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Zauważyliśmy jednak, że są już osoby, które dzięki nowej ustawie mieszkaniowej zaczynają być aktywne i przychodzą do naszych biur sprzedaży, pytając o ofertę. Dlatego przewidujemy, że ten program może być stymulatorem rynku, dzięki któremu klienci zainteresowani kupnem pierwszego mieszkania będą mieli taką realną możliwość. Spowoduje to zapewne wzrost popytu w segmencie mieszkań popularnych, czyli takich inwestycji, jakie realizujemy – z kompaktowymi, ale jednocześnie funkcjonalnymi metrażami, z dbałością o części wspólne, zagospodarowaniem terenu przy inwestycjach, ekologicznymi rozwiązaniami, a także w dobrze skomunikowanych częściach miast. 

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Początek 2023 roku pod względem sprzedaży był bardzo dobry. Obserwujemy zwiększoną aktywność klientów i pierwsze sygnały wskazujące na spodziewane odbicie rynkowe. Pierwszy kwartał 2023 roku mamy szansę zakończyć lepiej niż 4. kwartał 2022. Z całą pewnością jest to związane z zapowiedziami nowego rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., ale też złagodzeniem wytycznych KNF w zakresie liczenia zdolności kredytowej. Spodziewamy się, że drugi kwartał 2023 roku będzie bardzo dobry. W naszym przypadku będzie to czas kumulacji odbiorów w kilku inwestycjach, ale też uzupełnienia podaży. Zaczynamy budowę Ursusa Centralnego II e, etapu w którym powstanie 280 mieszkań oraz siódmego etapu projektu Miasto Moje, w którym powstaną 243 mieszkania.

Marek Pawlukiewicz, kierownik ds. komunikacji w Aria Development

Obecnie obserwujemy ożywienie na rynku mieszkaniowym, ale w naszej opinii nie jest ono związane z rządowymi zachętami w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. Niektórzy klienci wiążą nadzieje z programem Pierwsze Mieszkanie, który wejdzie w życie w połowie br. W związku z tym wstrzymują się z decyzją zakupową do czasu wejścia nowych przepisów.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Proces decyzyjny dotyczący zakupu mieszkania trwa aktualnie od 1 do 2 miesięcy, licząc od momentu zgłoszenia zainteresowania mieszkaniem przez potencjalnego nabywcę do zawarcia umowy.

W marcu nie zauważyliśmy wzrostu liczby klientów zainteresowanych zakupem mieszkania w związku z uruchomieniem programu Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Obecnie nie widać wpływu nowej ustawy na sprzedaż, jednak w przyszłości może ona przyczynić się do zwiększenia grupy klientów zainteresowanych zakupem, w związku ze zwiększeniem ich możliwości nabywczych.

Warunki dla rozwoju Private Rented Sector (PRS)

Przedłużający się konflikt w Ukrainie (fala uchodźców) oraz znacznie obniżona zdolność kredytowa ludzi zwiększają popyt na wynajem mieszkań i tym samym wpływają na rozwój rynku PRS w Polsce. Sektor najmu instytucjonalnego będzie rósł także dzięki zmieniającemu się postrzeganiu kwestii własności mieszkań przez młodych ludzi, którzy cenią sobie mobilność i nie muszą koniecznie posiadać mieszkania na własność. Według danych Eurostatu z 2021 roku, w Unii Europejskiej około 30 proc. ludności mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, podczas gdy w Polsce tylko około 13 proc.

Wśród czynników stwarzających dobry grunt dla rozwoju sektora PRS Avison Young wymienia także lukę podażową jaką mamy w Polsce. Około 35 proc. osób mieszka w przeludnionych mieszkaniach, podczas gdy w UE wskaźnik ten szacuje się na 17 proc. (na podstawie Eurostat 2021).

Sektor PRS będzie się w Polsce rozwijał, co potwierdzają zapowiedzi inwestorów. W trakcie przygotowań są projekty na 20 - 25 tys. mieszkań na wynajem. Doradcy Avison Young dodają, że ze względu na wczesną fazę rozwoju tego sektora, polski rynek jest atrakcyjny, zarówno dla inwestorów krajowych, jak i zagranicznych, którzy mogą w Polsce uzyskać wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na rynkach zachodnioeuropejskich.

Warszawa a miasta regionalne

Według najnowszego raportu Avison Young, na koniec 2022 roku w puli mieszkań na wynajem instytucjonalny było w Polsce ponad 9,4 tys. lokali, a kolejne 13 tys. mieszkań znajdowało się w fazie budowy. Około 75 proc. realizowanych aktualnie projektów PRS należy do czterech funduszy inwestycyjnych, tj. Heimstaden Bostad, Echo Investment / Griffin Real Estate (Resi4Rent), TAG Immobilien (Vantage Rent) oraz Cavatina Holding (Resi Capital).

Co ciekawe, według zapowiedzi inwestorów, na mapie PRS niebawem pojawią się również mniejsze miasta regionalne, jak Szczecin czy Zielona Góra.

Około 40 proc. wszystkich istniejących lokali PRS zlokalizowanych jest w Warszawie. Na etapie budowy na warszawskim rynku znajduje się ponad 4000 kolejnych mieszkań w tej formule. Warszawa jest największym placem budowy PRS w Polsce, natomiast to miasta regionalne odpowiadają sumarycznie za największą ilość nowych projektów PRS – ilość mieszkań w budowie w miastach regionalnych już teraz przekracza ich łączne, istniejące zasoby. To świetnie pokazuje, jak duże zapotrzebowanie i zainteresowanie tym sektorem jest również w miastach regionalnych, nie tylko w stolicy.

Z kolei liderem pod względem udziału lokali PRS w istniejących zasobach mieszkaniowych miasta jest Wrocław z wynikiem 4,2‰; za nim plasuje się Warszawa (3,6 ‰.) i Kraków (3,6‰). Widać jednak wyraźnie, że są to ciągle marginalne udziały, znacznie poniżej 1%. Dla porównania w Berlinie, udział PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych wynosi 30%. Jeśli spojrzeć na liczby, w Warszawie na przełomie roku było prawie 3800 mieszkań na wynajem instytucjonalny, w Krakowie i Wrocławiu po około 1550, w Trójmieście około 1100, w Poznaniu ponad 700, a w Łodzi 550.

Wrocław tuż za stolicą

Wrocław jest aktualnie drugim największym po stolicy rynkiem w Polsce pod względem zasobów mieszkaniowych PRS (istniejących i planowanych). Na koniec 2022 roku liczba mieszkań oferowanych na wrocławskim rynku w formule PRS przekroczyła 1500, a kolejne 3100 było w fazie budowy. Wrocław ma 16 proc. udział w funkcjonujących krajowych zasobach mieszkań na wynajem. Od 2020 roku liczba oddanych w mieście lokali PRS podwoiła się.

Oferta mieszkań na wynajem instytucjonalny we Wrocławiu skoncentrowana jest głównie w centrum miasta. Obecnie rozszerza się również powoli w kierunku północno-zachodnim, czyli w okolicę Popowic, Nadodrza i ulicy Legnickiej, gdzie ze względu na atrakcyjną lokalizację powstaje wiele osiedli z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem.

Avison Young zwraca uwagę na ciekawą enklawę mieszkań na wynajem, która powstała w Wojszycach, na południu Wrocławia - dynamiczny rozwój tej okolicy przyciąga nie tylko inwestorów indywidualnych, ale również instytucjonalnych. Vantage Rent dostarczył w 2021 roku 150 lokali PRS, a później Life Spot wprowadził na rynek kolejne 244 mieszkania.

Wiodącym operatorem PRS we Wrocławiu jest Resi4Rent z 37 proc. udziałem na tym rynku, odpowiedzialny również za ponad 40 proc. mieszkań na etapie budowy. Aktywnym inwestorem w tej lokalizacji jest też TAG Immobilien (Vantage Rent), który posiada ponad 30 proc. wrocławskiego rynku PRS w budowie. Z Wrocławiem swoje plany ekspansji wiąże również Heimstaden Bostad, który w 2021 roku kupił portfolio od Budimexu, w tym część nieruchomości we Wrocławiu.

Jak duże jest zainteresowanie mieszkaniami w formule PRS we Wrocławiu pokazuje inwestycja Vantage Rent, w której w kilka miesięcy wynajęte zostały wszystkie mieszkania od wejścia oferty na rynek w połowie 2021 roku. Podobnie szybko rozeszły się zasoby Funduszu Mieszkań na Wynajem, gdzie nie ma już wolnych lokali. A spośród 570 mieszkań oferowanych przez Resi4Rent na koniec 2022 roku dostępnych było około 10 mieszkań.

Na koniec 2022 roku, średnia stawka wynajmu mieszkania jednopokojowego w inwestycji Resi4Rent przy ulicy Zakładowej we Wrocławiu wynosiła 2400 zł brutto, a przy ulicy Mieszczańskiej 2900 zł. W przypadku mieszkań dwupokojowych czynsze kształtowały się na poziomie 3400 - 3900 zł, a trzypokojowych zamykały się w przedziale 4600 zł - 4900 zł. Jednak stawki te również wzrastają, pod wpływem inflacji i wzrostu kosztów operacyjnych.

Z analizy danych rynkowych Avison Young wynika, że mieszkania instytucjonalne charakteryzują się we Wrocławiu niższymi o ok. 5% cenami za metr kwadratowy w porównaniu z ofertami prywatnych właścicieli, które jednak średnio mają większy metraż. Należy wspomnieć, że jednostki PRS, w przeciwieństwie do prywatnych mieszkań oferują przy tym dodatkowe usługi, jak całodobowa ochrona, udogodnienia w częściach wspólnych, profesjonalne zarządzanie i wsparcie operatora.