DOMPRESS.PL

Andrzej Oślizlo, prezes zarządu Develia S.A.

Dużym wyzwaniem jest odcięcie nabywców od finansowania hipotecznego, spowodowane wysokimi stopami procentowymi i restrykcyjnymi zapisami znowelizowanej rekomendacji S. Nie dostrzegamy przesłanek mogących świadczyć o tym, że stopy procentowe w 2023 roku znacząco się obniżą. Dlatego popieramy wszelkie pomysły rządowe, które mogłyby poprawić dostępność mieszkań dla nabywców, jak choćby poluzowanie zapisów rekomendacji S czy plany wprowadzenia kredytów hipotecznych o stałym, preferencyjnym oprocentowaniu. Warto zauważyć, że nowa propozycja ma być wolna od ograniczenia, jakim w przypadku poprzednich programów pomocowych „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych” było kryterium ceny metra kwadratowego nabywanego lokalu. Teraz maksymalna kwota kredytu, o jaką będzie można wnioskować to 500 tys. zł w przypadku singli i do 600 tys. zł dla małżeństw lub rodziców co najmniej jednego dziecka. Sądzimy, że taka forma wsparcia będzie cieszyła się większym zainteresowaniem niż ostatnie projekty, z których w ujęciu rocznym korzystało średnio ponad 20 tys. osób.

Uważnie obserwujemy rynek i dostosowujemy podaż do zainteresowania i możliwości zakupowych klientów. Planujemy wprowadzić do sprzedaży nowe etapy już realizowanych projektów, jak i nowe inwestycje. W 2023 roku chcemy również osiągnąć istotny postęp w obszarze PRS. Jesteśmy otwarci na kolejne przedsięwzięcia typu joint venture, jak na przykład nasza współpraca z Grupo Lar Polska. Interesują nas perspektywiczne projekty, jak np. zakup działki z wydanym już pozwoleniem na budowę, na której można w szybkim tempie zrealizować inwestycję mieszkaniową.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Nasz scenariusz bazowy na 2023 rok jest umiarkowanie optymistyczny. Odbudowa popytu na rynku mieszkaniowym zależy od kliku kluczowych czynników, tj. poziomu stóp procentowych, restrykcyjności udzielania finansowania oraz systemowego wsparcia ze strony państwa w postaci nowego programu mieszkaniowego, którego mamy już zapowiedź. W każdym razie pozytywny miks wymienionych czynników może dać impuls popytowy już w drugiej połowie 2023 roku. W wariancie pesymistycznym musimy założyć, że zajmie to więcej czasu.

Czołowi deweloperzy o stabilnej sytuacji finansowej, lepiej poradzą sobie na wymagającym rynku, nawet utrzymując podobny poziom sprzedaży. Cykl budowy mieszkań to około dwóch lat. W tym czasie to firmy deweloperskie, w niesprzyjających warunkach sprzedażowych, ponoszą ciężar finansowania budów i utrzymania administracji, co kosztuje coraz więcej. Wszystko ma swój kres, także wytrzymałość tego sektora, z którym powiązane są inne gałęzie gospodarki.

W 2023 nie spodziewamy się obniżek cen mieszkań, sami też nie widzimy ku temu warunków. Zwłaszcza dotyczy to największych miast i aglomeracji, na których koncentruje się nasza działalność. Na zamrożenie cen wpływ ma wciąż duża presja na koszty budów, a także systematyczne ograniczanie podaży mieszkań, co już jest bardzo widoczne. Biorąc pod uwagę wspomniany czas potrzebny na wytworzenie produktu w naszej branży, decyzje o wstrzymaniu budów będą miały konsekwencje w tym roku i kolejnych latach, jeżeli sytuacja się nie zmieni.

Z początkiem 2023 r. wdrożyliśmy nowy program sprzedażowy „Czas na mieszkanie”. Jest skierowany głównie do klientów borykających się aktualnie z utrudnieniami w dostępie do finansowania, co jest następstwem wysokich stóp procentowych oraz restrykcyjności rekomendacji S, ale też w nawiązaniu do zapowiedzi programu rządowego.

W pierwszym kwartale 2023 roku planujemy m.in. uruchomienie sprzedaży pierwszego etapu inwestycji Naramowice Odnova w Poznaniu (ok. 500 mieszkań), a także budowę projektu przy ulicy Andersa w Gliwicach (I etap, ok. 115 mieszkań). W przygotowaniu mamy trzyetapowe osiedle przy ulicy Piotrkowskiej w Łodzi oraz II etap inwestycji SKY+ w Katowicach.

Damian Kapitan, prezes Spravii

Spodziewam się kolejnego trudnego i bardzo intensywnego roku. Będziemy ‎wzmacniać swoją pozycję wśród najlepszych firm w branży. ‎A w miastach, w których jesteśmy obecni, ‎czyli w Warszawie, Krakowie, ‎Poznaniu, Gdańsku, Gdyni i we Wrocławiu, będziemy kontynuowali już ‎rozpoczęte projekty, ale i rozpoczniemy ‎nowe. Będą to zarówno mieszkania na sprzedaż, jak i na ‎wynajem. Skupimy się na dwóch ‎filarach działalności – budowie lokali, które trafią do klientów ‎indywidualnych, jak i takich, które ‎zostaną sprzedane naszym partnerom biznesowym.‎ Nadal ‎będziemy się rozglądać za atrakcyjnymi działkami ‎pod przyszłe projekty deweloperskie.‎

Jednocześnie będziemy także kontynuowali strategię polegającą na oferowaniu produktów ‎wyróżniających się ‎rozkładami dopasowanymi do aktualnych trendów i popytu. Nowe projekty wzmocnimy o rozwiązania proekologiczne. W dwóch osiedlach, ‎które trafią do sprzedaży w I połowie 2023 roku zaplanowaliśmy m.in. panele fotowoltaiczne, zbiorniki ‎retencyjne, ogrody ‎deszczowe, stanowiska do ładowania samochodów elektrycznych.

Damian Tomasik, założyciel Alter Investment

Patrząc na koniec roku 2022 oraz początek obecnego zauważamy pojawiający się optymizm. Do biur sprzedaży wrócili klienci, którzy finalizują zakupy. Na rynku nie widać dużych obniżek, więc w obawie przed rosnącymi kosztami klienci decydują się na zakupy teraz. Inflacja, mimo niewielkiego spadku w ostatnim czasie, też będzie powodować wzrost  kosztów inwestycji, a zatem i ceny dla finalnego klienta kupującego mieszkanie. 

W tym roku zakładamy zwiększanie naszego banku ziemi oraz intensywne przygotowywanie posiadanych projektów, z których większość uzyska pozwolenia na budowę w roku 2024. Na tę chwilę mamy zaplanowaną sprzedaż dwóch gruntów tj. projektów Jabłoniowa oraz Kartuska w Gdańsku. Spodziewamy się też uzyskania w drugiej połowie roku pozwolenia na budowę  dla inwestycji przy ulicy Madalińskiego w Gdańsku. Projekt zakłada budowę 23 mieszkań idealnie dopasowanych do aktualnego zapotrzebowania rynku. Ten projekt będzie przeznaczony dla młodych osób szukających swojego pierwszego mieszkania, zatem będzie mógł być wdrożony wraz z nowym programem mieszkaniowym i dostępny z kredytami z dopłatami. Wdrożyliśmy też w tym roku nową usługę, analizę chłonności nieruchomości gruntowych, dla której widzimy duży potencjał rynkowy. Analiza taka  pozwala na ocenę możliwości zabudowy i zagospodarowania oraz dokładniejsze określenie wartości rynkowej działki.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Do tej pory dwa sztandarowe programy mieszkaniowe obecnego rządu poniosły klęskę. Mieszkanie plus i kredyt bez wkładu własnego rozmijały się z realiami rynkowymi i obawiamy się, że kolejny program również będzie miał błędne założenia. Zarówno nasza branża, jak i banki stale przekonują rządzących, że mieszkanie jest szczególnym dobrem i państwo powinno wspierać obywateli w dochodzeniu do własności lub poprawie warunków mieszkaniowych. Są różne możliwości i jednym z najprostszych rozwiązań jest wprowadzenie ulg podatkowych lub dopłat do kredytu dla osób nabywających mieszkanie na własne potrzeby.

Nie przewidujemy większych zmian w sytuacji rynkowej dopóki nie zostanie wycofana rekomendacja KNF-u zmniejszająca zdolność kredytową i nie zostaną obniżone stopy procentowe. Z tego powodu planujemy wprowadzenie w tym roku jedynie części inwestycji, które mamy w przygotowaniu.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Początek 2023 roku jest podobny do poprzedniego roku, ale już w połowie sytuacja może się poprawić. Duże nadzieje branża pokłada w zapowiedzianym przez rząd programie, który ma wspierać młodych ludzi w zakupie pierwszego mieszkania w najbliższym roku, ale też w perspektywie najbliższych kilku lat. Dzięki temu zmienią się proporcje zawieranych transakcji, obecnie kupującymi są w większości osoby, które nabywają mieszkania w celach inwestycyjnych.

W 2023 roku będziemy realizować projekty zgodnie z przyjętym harmonogramem. Do sprzedaży wejdą mieszkania z kolejnych etapów w inwestycjach, gdzie są już bardzo zaawansowane budowy: w Szczecinie (apartamenty Nad Odrą), Gdańsku (Osiedle Horizon) i Chorzowie (Osiedle Kościuszki) oraz w Pruszkowie (Osiedle Stacja Centrum obok stacji PKP). Poza tym, oferujemy apartamenty inwestycyjne w Warszawie (Apartamenty Pileckiego) i przygotowujemy kolejne projekty tego typu. Zgodnie z przyjętą strategią kontynuujemy budowę jednorodzinnych, szkieletowych  domów ekologicznych i energooszczędnych w Ożarowie Mazowieckim, w których efektywność energetyczną zapewniają elektryczne pompy ciepła.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Prognozy na 2023 rok zakładają, że czeka nas nadal inflacja. To oznacza, że ceny materiałów budowlanych i wykonawstwa będą dalej rosły. Nic nie wskazuje na to, aby można było oczekiwać jakichkolwiek obniżek. Na rynku gruntów jest niezbyt duża podaż – stąd nie spodziewamy się istotnych zmian w cenach.

Najważniejszym impulsem do powrotu dotychczasowego popytu na mieszkania jest ustabilizowanie gospodarki i tym samym systematyczna obniżka stóp procentowych. Problemem nie jest to, że ludzie nie chcą kupować mieszkań, bo popyt jest. Od kilku miesięcy widzimy, że liczba klientów wspierających się kredytem przy zakupie nieruchomości maleje, bo nie mają możliwości jego zaciągnięcia – i to jest problem.

Dlatego tak ważne są proponowane przez rząd programy, jak np. Pierwsze Mieszkanie, który ma od 2023 roku pomóc młodym Polakom sfinansować zakup swojego pierwszego mieszkania lub domu. Wsparciem mają być dwa rozwiązania: tani kredyt z dopłatami rządowymi oraz specjalne konto oszczędnościowe. Dodatkowym czynnikiem wspomagającym kredytobiorców będzie ostatnia decyzja KNF. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny zdolności kredytowej. Według decyzji KNF najniższy, minimalny poziom bufora, wynoszący 2,5 punktu procentowego, powinien być stosowany dla kredytów z tymczasowo stałą stopą procentową. To oznacza, że dostępność kredytów wzrośnie.

Bardzo ważne jest też przyspieszenie procedur administracyjnych, czyli wydawanie pozwoleń przez samorządy. Czas załatwiania formalności od czasu pandemii mocno się wydłużył. To sprawia, że klienci muszą dłużej czekać na mieszkania, zmniejsza się podaż, a rośnie presja cenowa.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Są pierwsze sygnały ożywienia, bo WIBOR się zmniejszył, a to oznacza obniżki rat. Dodatkowo, im niższy WIBOR, tym większa zdolność kredytowa Polaków. Kolejnym pozytywnym sygnałem są informacje płynące z KNF. Nadzór zaczyna sygnalizować możliwość obniżenia buforu przy liczeniu zdolności kredytowej. Jeśli tak się stanie, zdolność kredytowa klientów będzie rosła.

Propozycję rządu przyjmujemy z nadzieją, chociaż jej ogólna zapowiedź sprawia, że część klientów czeka. My liczymy na realny efekt rynkowy. Program Pierwsze Mieszkanie jest interesujący ze względu na oprocentowanie kredytu na poziomie 2 proc. plus marża banku i realne limity dot. maksymalnej kwoty kredytu. Program może podnieść popyt na mieszkania o 10-15 proc., jednak nie zrewolucjonizuje rynku.

Dla nas ten rok to intensywna praca nad nowymi projektami i spore wzbogacenie oferty sprzedażowej. Koncentrujemy się na utrzymaniu stabilnej sytuacji finansowej, a także zabezpieczeniu finansowania po uruchomieniu przedsprzedaży nowych etapów inwestycji oraz nowych projektów oraz poprawie efektywności kosztów.

Anna Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Przepisy dotyczące preferencyjnego kredytu mieszkaniowego oprocentowanego na poziomie 2 proc. mają wejść w życie w połowie 2023 roku. Wtedy też będziemy mogli powiedzieć o nim więcej. Jeżeli chodzi o nasze, nowe inwestycje jeszcze w tym roku do sprzedaży zostaną wprowadzone nowe projekty na Śląsku i w Kościelisku. Szczegóły dotyczące obu projektów pojawią się już wkrótce.  

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Według naszych obserwacji rynek jest w fazie oczekiwania na ożywienie popytu. Może ono pojawić się w efekcie wystąpienia następujących czynników, m.in. obniżki stóp procentowych, zmiany sposobu kalkulacji zdolności kredytowej przez banki oraz rządowy program wspierający zakup mieszkań. Ożywienie będzie oczywiście zależało od skali zmian w każdym z tych obszarów.

Nasze założenia na ten rok obejmują oddanie 424 mieszkań w trzech projektach deweloperskich. Oprócz tego rozszerzymy sprzedaż apartamentów wypoczynkowych w naszej sieci Nickel Resort & SPA. W tej chwili dostępne są lokale w nadmorskim Grzybowie k/Kołobrzegu. W tym roku do oferty włączymy również projekt w Szklarskiej Porębie.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Patrzymy z optymizmem na rynek mieszkaniowy w 2023 roku. Planujemy rozpoczęcie kolejnych inwestycji w Warszawie. Zauważyliśmy w naszych biurach sprzedaży zwiększony ruch klientów w styczniu. Podpisujemy także więcej umów w porównaniu do poprzednich okresów. Liczymy więc na satysfakcjonujące wyniki sprzedażowe w 2023 roku. Wprowadzenie przez rząd nowego programu mieszkaniowego z pewnością poprawiłoby sytuację na rynku kredytów, co przełoży się na jeszcze większą sprzedaż mieszkań. 

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 

Nie ma co ukrywać, że 2022 rok mocno poturbował rynek nieruchomości i nie był łatwy ani dla deweloperów, ani dla kredytobiorców. Obecnie wszyscy udziałowcy tego sektora liczą na zmiany w Rekomendacji S w zakresie stosowania bufora na ryzyko stopy procentowej w procesie oceny zdolności kredytowej przez banki. Celem tych zmian ma być między innymi wprowadzenie umów opartych o stałą stopę procentową lub jej okresowy odpowiednik. Jeśli takie rozwiązania zostaną zatwierdzone przez KNF, są szanse że kredyty ze stałym oprocentowaniem staną się bardziej dostępne.

Z pewnością program rządowy Pierwsze mieszkanie i jedna z jego opcji - Bezpieczny kredyt 2% zapewni preferencyjne warunki zakupu pierwszego mieszkania wielu Polakom. Spłacanie kredytu hipotecznego to wciąż znacznie lepsza opcja od płacenia kosztownego wynajmu bez prawa do nieruchomości. A zatem na rządowym programie przy opcji Bezpieczny Kredyt 2% z pewnością skorzystają osoby wynajmujące, studenci i obcokrajowcy. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem są szanse, że w 2023 roku zainteresowanie zakupem nieruchomości od deweloperów zacznie ponownie wzrastać.

W planach na 2023 rok mamy rozpoczęcie budowy inwestycji My Forest na warszawskiej Białołęce z prywatnym lasem o powierzchni 4000 mkw., dostępnym wyłącznie dla mieszkańców.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Zapotrzebowanie na lokale na rynku mieszkaniowym jest stale wysokie. Ograniczone możliwości nabywcze w związku z wysoką inflacją oraz utrudnionym dostępem do finansowania w dalszym ciągu nieco jednak zmniejsza grupę potencjalnych nabywców. Pierwsze miesiące 2023 roku są w naszej ocenie kontynuacją trendów, które mogliśmy obserwować w ostatnim kwartale 2022 roku. Nowy program mieszkaniowy wzbudzi na pewno wśród klientów duże zainteresowanie, co przełoży się na przesunięcie decyzji o zakupie do momentu, w którym wejdzie w życie. Wpłynie to na kumulację popytu w tym okresie.

Założeniem firmy na 2023 rok jest sprzedaż 430 lokali. Do oferty planujemy wprowadzić apartamenty w ramach kolejnego etapu Sol Mariny III, a także nową inwestycję na Wyspie Sobieszewskiej oraz w Pucku.

Marcin Michalec, CEO Okam

W 2023 roku będziemy koncentrować się na rozwoju kluczowych dla nas inwestycji w obszarze nieruchomości, przede wszystkim mieszkaniowych.

Zakładamy ogłoszenie masterplanu dla projektu JAGIELLOŃSKA 88, gdzie w 2021 roku nabyliśmy 62 ha pofabrycznego terenu. To projekt wielofazowy, który realizować będziemy przez co najmniej kilkanaście najbliższych lat.

Mamy również finalną wizję rewitalizacji Warzelni w warszawskiej inwestycji Bohema, gdzie pod koniec ub.r. uzyskaliśmy prawomocne pozwolenie na prace budowlane. W zrewitalizowanym ponad 120-letnim budynku powstaną wyjątkowe na skalę Warszawy, ale i całej Polski lofty. 

W Łodzi, z którą jesteśmy mocno związani od początku działalności, w przygotowaniu mamy drugi etap Strefy PROGRESS, która zlokalizowana jest przy naszym kompleksie kulturalno-rozrywkowym Strefie Piotrkowska 217. Nasze plany na Łódź to także rozpoczęcie w trzecim kwartale br. przedsięwzięcia mieszkaniowego z ponad 300 lokalami przy Dobroczyków 18. 

Jak widać zapowiada się dla nas kolejny aktywny rok. Choć, jak cała branża, nie zakładamy, że będzie to najłatwiejszy czas dla sektora to mamy jednocześnie nadzieję, że sytuacja makroekonomiczna czy za naszą wschodnią granicą będzie się stabilizować z miesiąca na miesiąc. Każda inicjatywa mogącą wesprzeć konsumentów i rozwój sektora jest cenna i pozwoli kolejnym osobom na zrealizowanie marzenia o zakupie własnego mieszkania. Istotnym czynnikiem byłoby z pewnością także utrzymanie na stałym poziomie czy obniżenie stóp procentowych.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Obecnie obserwujemy ożywienie na rynku mieszkaniowym. Po słabym listopadzie mieliśmy dobry grudzień i styczeń. Wydaje się, że podaż nowych projektów tak mocno spadła, że nie będzie problemów ze sprzedażą mieszkań w rozpoczętych budowach. Nasze lokalizacje na obrzeżach miast cieszą się dużym powodzeniem, a niskie ceny przyciągają kolejnych klientów. Liczymy, że w tym roku zanotujemy stabilny i satysfakcjonujący poziom sprzedaży. Pracujemy też nad nowymi inwestycjami. Kredyty z dopłat powinny sprzyjać deweloperom, ale dopiero w drugiej połowie roku, gdy nowe przepisy wejdą w życie.

Raczkujący rynek PRS (Private Rented Sector) w Polsce zaczyna się rozwijać  

Najem instytucjonalny wywodzi się z Europy Zachodniej i jest mocno ugruntowany m.in. w Niemczech, Szwajcarii czy Holandii. Od kilku lat zainteresowanie rynkiem PRS w Polsce stale wzrasta, zarówno ze strony inwestorów, jak i najemców.

Sektor rozwija się od 2014 roku, kiedy państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem zakupił w Poznaniu pierwszy budynek wielorodzinny z przeznaczeniem pod wynajem instytucjonalny. Od tego czasu, coraz to nowi gracze pojawiali się w tym segmencie rynku, natomiast Avison Young zaznacza, że wyraźny jego rozwój nastąpił dopiero po roku 2019, kiedy na rynku zaczęli pojawiać się nowi gracze. Na koniec 2022 roku mieliśmy na rynku ok. 9400 istniejących lokali i kolejne 13000 w fazie budowy.

Obecne uwarunkowania rynkowe sprawiają, że przed sektorem PRS otwierają się jeszcze szersze możliwości rozwoju. Wysoka inflacja oraz stopy procentowe, słaby dostęp do kredytów hipotecznych, zwiększają popyt na mieszkania na wynajem.

Rekordowy wynik 2022 i zwiększenie udziału rynku wtórnego

Rok 2022 zamknął się w sektorze PRS rekordowo wysokim wolumenem transakcji. Wynik na poziomie 150 mln euro to najlepszy rezultat uzyskany w tym segmencie w historii młodego, polskiego rynku – zaznaczają eksperci Avison Young. Spośród siedmiu transakcji zawartych w sektorze w minionym roku pięć było zlokalizowanych w Warszawie.

Ze względu na swoją początkową fazę rozwoju, sektor PRS w Polsce jest zdominowany przez transakcje na rynku pierwotnym, gdzie budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów. Avison Young zaznacza jednak, że w ubiegłym roku tak wysoki wolumen został zbudowany również dzięki wyjątkowo dużemu udziałowi transakcji rynku wtórnego - sprzedaży portfela Catelli, która wyszła z Polski. Portfel ten obejmował lokale mieszkaniowe w Złotej 44 w Warszawie oraz budynki Pereca 11 w Warszawie i Trio w Krakowie.

Pozostałe transakcje sfinalizowane w 2022 roku to sprzedaż 138 mieszkań w Studio Plac Dominikański we Wrocławiu, zakup 136 lokali w warszawskiej inwestycji Unique Tower, zakup 116 lokali w projekcie Wola Nowa w Warszawie, czy sprzedaż przez 55 mieszkań w warszawskiej inwestycji Metro Połczyńska.

Należy jednak pamiętać, że jednocześnie zostało zrealizowanych wiele projektów w formule forward funding, podkreśla Avison Young.

Rzeczywista dynamika rynku  

Rynek inwestycyjny PRS charakteryzuje się różnymi rodzajami akwizycji, w zależności od statusu projektu. W przypadku większości umów podpisywanych w latach 2021-2022 w Polsce mieliśmy do czynienia z finansowaniem typu forward, kiedy strony zawierają umowę kupna-sprzedaży na początku procesu budowlanego. Inwestor zapewnia finansowanie poszczególnych etapów projektu, najczęściej w formie zaliczek na poczet ceny zakupu.

Tym samym, transakcje typu forward funding, finalizowane przez około 2 lata, odzwierciedlają rzeczywistą dynamikę rynku i apetyt inwestorów na produkt PRS – podkreśla Avison Young. W latach 2021-2022 przedmiotem umów o finansowanie typu forward było około 6000 jednostek mieszkaniowych PRS w 15 inwestycjach, których łączny wolumen wyniósł około 700 mln euro. Najbardziej aktywnym inwestorem i niekwestionowanym liderem w projektach forward funding był w tym okresie Heimstaden Bostad, odpowiedzialny za ponad 60 proc. wolumenu transakcji. W konsekwencji podmiot jest również najprężniej rozwijającym się operatorem PRS w Polsce.

Główni gracze rynkowi

Fundusze inwestycyjne zazwyczaj kupują całe budynki, a nawet osiedla mieszkaniowe, które następnie przeznaczają pod najem instytucjonalny. Wraz z rozwojem sektora PRS w Polsce Avison Young obserwuje również zmiany w modelu współpracy. Popularnością cieszą się projekty realizowane w formule build-to-rent, gdzie nieruchomości mieszkalne budowane są od podstaw pod wynajem. Taka formuła pozwala na ujednolicenie późniejszych stawek czynszu.

Avison Young zauważa, że inwestorzy aktywni od samego początku na rynku PRS w Polsce ustępują teraz pola nowym graczom. Niekwestionowanym liderem pod względem liczby jednostek PRS na etapie budowy jest szwedzki Heimstaden Bostad, który ma 27 proc. udziału w całkowitych zasobach w budowie. Za nim uplasował się operator Resi4Rent, a dalej Vantage Rent i Resi Capital. Po wprowadzeniu na rynek wszystkich nowych projektów znajdujących się w budowie, Resi4Rent utrzyma dominującą pozycję w sektorze, stając się właścicielem 24 proc. zasobów. Heimstaden Bostad, najdynamiczniej rozwijający się operator, zajmować będzie druga pozycję z 17 proc. udziałem w rynku.

Jeśli chodzi o pochodzenie kapitału, w strukturze polskiego rynku PRS dominują inwestorzy z Izraela, Niemiec i Holandii. Ich transakcje stanowiły łącznie 75 proc. całkowitego wolumenu transakcji od 2014 roku.

Dalszy rozwój sektora

Jak czytamy w najnowszym raporcie Avison Young, w ciągu ostatnich dziewięciu lat łączny wolumen zamkniętych transakcji inwestycyjnych w sektorze PRS w Polsce przekroczył 325 mln euro.

Pod względem popytu rynek PRS rozwija się aktualnie bardzo dynamicznie, czemu paradoksalnie sprzyja sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna. Konflikt w Ukrainie generuje napływ potencjalnych najemców,  wysokie stopy procentowe utrudniają potencjalnym kupującym uzyskanie kredytu na zakup własnego mieszkania.

Z drugiej strony, część inwestorów wstrzymuje lub renegocjuje nowe projekty ze względu na rosnące koszty budowy, wynikające ze wzrostu cen energii i surowców, destabilizacji łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów finansowania.

Patrząc jednak na działania inwestycyjne na rynku PRS z perspektywy końca 2022 roku, Avison Young spodziewa się dalszego rozwoju inwestycji w tym sektorze. Przy założeniu, że koszty i strategie finansowania przyjęte przez banki nie staną temu na przeszkodzie.

Nieruchomości mieszkaniowe oraz projekty handlowe typu „convenience”, czyli te związane z realizacją podstawowych ludzkich potrzeb, uważane są za najbezpieczniejsze w czasach powszechnej niepewności rynkowej. Avison Young dodaje, że sektor mieszkań na wynajem PRS będzie się rozwijał nie tylko ze względu na inflację czy wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale również dzięki zmieniającemu się postrzeganiu własności mieszkania. W całej Europie od wielu lat rośnie liczba osób wynajmujących mieszkanie, a nie posiadających je na własność. Trend najmu zaczyna nabierać rozpędu dzięki większej mobilności Polaków i częstszym zmianom, które w pewnym stopniu umożliwiła także pandemia. Dzieje się tak dlatego, że wynajem nie zobowiązuje do związania się na stałe z miejscem zamieszkania, ale daje możliwość elastycznych zmian, np. przeprowadzki do innego miasta w celach zawodowych.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.

Staramy się obniżać opłaty eksploatacyjne dla mieszkańców wdrażając w naszych projektach takie rozwiązania, jak panele fotowoltaiczne, okna o podwyższonych parametrach termoizolacyjnych, windy z technologią odzyskiwania energii czy energooszczędne oświetlenie LED w powierzchniach wspólnych budynków. Prowadzimy pierwsze inwestycje certyfikowane w międzynarodowym systemie BREEAM.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Coraz częściej stosujemy takie rozwiązania. Naszym modelowym osiedlem pod tym względem jest poznańska inwestycja Zacisze Marcelin. Zastosowaliśmy tam panele fotowoltaiczne, które zasilają oświetlenie części wspólnych i lampy zewnętrzne oraz pompę ciepła, służącą do ogrzewania ciepłej wody. Dzięki systemowi retencji wód deszczowych natomiast rośliny w osiedlowym parku są podlewane w sposób ekologiczny. Zagadnienia związane z oszczędnością zasobów będą odgrywały coraz większą rolę na rynku nieruchomości.

Anna Bieńko, dyrektor sprzedaży w Wawel Service

Rozwiązania energooszczędne zastosowaliśmy w naszej najnowszej inwestycji Nova Wiosenna na Woli Justowskiej w Krakowie. Dla komfortu przyszłych mieszkańców w inwestycji znajdzie się rekuperacja z odzyskiem ciepła, energooszczędne przeszklenia, wielofunkcyjne, nowoczesne piece gazowe oraz ogrzewanie podłogowe w każdym pomieszczeniu. W systemy domu inteligentnego, pompy ciepła oraz rekuperację wyposażone zostały też całoroczne domy jednorodzinne w inwestycji Osada Czorsztyn nad Zalewem Czorsztyńskim. Warto przypomnieć, że pierwsze rozwiązania energooszczędne tego typu wprowadziliśmy już ponad 10 lat temu w inwestycjach Borkowska, Halszki oraz w Czorsztynie i Michałowicach.

Damian Kapitan, prezes Spravii

Nauczyliśmy się dobrze rozpoznawać ‎oczekiwania kupujących. Badając systematycznie i od lat ich potrzeby, jasno zdefiniowaliśmy, jakie ‎mieszkania będziemy projektowali. Muszą być przede wszystkim funkcjonalne i odznaczać się ‎praktycznymi rozwiązaniami, które sprawdzają się w codziennym życiu, a samo osiedle – wygodne, ‎zielone i niegenerujące dużych kosztów eksploatacyjnych.

Nowe projekty wzmocnimy o rozwiązania proekologiczne. Dla przykładu, w dwóch osiedlach, ‎które trafią do sprzedaży w pierwszej połowie 2023 roku zaplanowaliśmy m.in. panele fotowoltaiczne, zbiorniki ‎retencyjne, ogrody ‎deszczowe, stanowiska do ładowania samochodów elektrycznych.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Kupując dom Wiktoria II w Ożarowie na obrzeżach Warszawy można sporo zaoszczędzić na utrzymaniu i eksploatacji, ponieważ do ogrzania wody i ogrzewania i chłodzenia pomieszczeń latem  oraz do wentylacji potrzebne jest w nim zaledwie 22 kWh/m2 na rok. Oznacza to, że jest praktycznie pasywny energetycznie. Efektywność energetyczną zapewniają elektryczne pompy ciepła. Pompy tego typu są obecnie wiodącym rozwiązaniem technicznym, kluczowym dla oszczędnego gospodarowania energią elektryczną, a zarazem przyjaznym środowisku. Wentylacja mechaniczna z rekuperacją zapewnia dostęp do świeżego i przefiltrowanego powietrza bez utraty ciepła. Ponadto dom jest przygotowany do montażu systemu fotowoltaicznego, który umożliwia wytwarzanie energii elektrycznej z promieniowania słonecznego i praktycznie do zera ogranicza rachunki za prąd. Pierwszym  klientom, którzy podpiszą umowę na zakup domu w ramach właśnie uruchomionej transzy, oferujemy system fotowoltaiczny gratis.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Nasza firma jest pionierem wdrażania nowatorskich rozwiązań energooszczędnych. Jako pierwsi wprowadziliśmy w standardzie, bez dodatkowych opłat, systemy Smart House w mieszkaniach oferowanych w naszych projektach. Jesteśmy także jednym z najbardziej aktywnych podmiotów na rynku deweloperskim w zakresie rozwiązań niskoemisyjnych.

W celu zmniejszenia naszego wpływu na środowisko wdrażamy nowoczesne, proekologiczne rozwiązania, pozwalające dbać o środowisko i obniżać koszty codziennego życia oraz zestaw standardów i wytycznych projektowych dla architektów, projektantów i podwykonawców. Większość naszych osiedli wyposażonych jest w minimum 5 rozwiązań niskoemisyjnych – jak np. oświetlenie LED w częściach wspólnych, szklenia 3-szybowe, wymienniki ciepła, systemy sterowania instalacjami, windy z odzyskiem ciepła, czujniki ruchu i zmierzchu czy zielone dachy. Dodatkowo większość mieszkań w naszych projektach zostało wyposażone w system Smart House by Keemple, który pozwala zdalnie zarządzać urządzeniami w mieszkaniu – a tym samym ograniczać zużycie energii.

Działamy też aktywnie na rzecz mikro i elektromobilności przez instalowanie ładowarek dla samochodów elektrycznych oraz ławek solarnych, ale też budowę infrastruktury rowerowej w postaci stojaków rowerowych i stacji napraw rowerów.

Wszystkie te rozwiązania pomagają ograniczać ślad węglowy naszych osiedli w fazie operacyjnej, czyli w trakcie użytkowania budynków. Natomiast by ograniczać emisje na etapie powstawania budynku zadeklarowaliśmy przejście w 100 proc. na energię z odnawialnych źródeł w procesach budowlanych do końca 2024 roku. Taki krok pozwoli znacząco zredukować ślad węglowy i przyczynić się do ograniczenia emisji CO2.

Karolina Bronszewska, członek zarządu, dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Jesteśmy jedną z pierwszych firm w branży, która na tak szeroką skalę wdraża rozwiązania ekologiczne. Budynki generują aż 38 proc. emisji CO2 w Polsce, dlatego sięgamy po narzędzia, które redukują zostawiany ślad węglowy. Nasze projekty wyróżniają się bardzo wysokim współczynnikiem zazielenienia. Dodatkowe nasadzenia drzew, krzewów, zielone ściany i dachy, łąki kwietne to nasz standard.

W budynkach stawiamy na oświetlenie LED w częściach wspólnych, zbiorniki retencyjne, rozwiązania w zakresie wsparcia elektro- i ekomobilności, panele fotowoltaiczne, pompy ciepła oraz rekuperację, bardzo ważną w zakresie oczyszczania powietrza ze smogu i alergenów.

W projektach z segmentu premium oferujemy rozwiązania typu smart home. Właśnie trafiły do sprzedaży energooszczędne domy w Novej Królikarni. To 11 willi, posiadających unikalne połączenie trzech rozwiązań termicznych: pompy ciepła, kotła gazowego i rekuperacji. Taki mix stanowi idealne połączenie, dające przyszłym mieszkańcom oszczędności w zakresie ogrzewania na poziomie 50-60 proc. względem tradycyjnego ogrzewania gazowego. Zlokalizowane w ekologicznym parku, na dużych działkach, w samym sercu warszawskiego Mokotowa pozwolą cieszyć się bliskością natury i żyć w zgodzie z nią w centrum stolicy.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

We wszystkich obecnie realizowanych przez nas inwestycjach zaprojektowaliśmy rozwiązania, które jednocześnie obniżają koszty utrzymania nieruchomości i zmniejszają wpływ budynków na środowisko. W etapie Skarbcowa, będącym kolejną częścią Osiedla Księżnej Dąbrówki, w każdym domu znajdzie się pompa ciepła oraz możliwość montażu instalacji fotowoltaicznej. Dzięki temu rachunki za energię, które dostaną mieszkańcy będą znacząco mniejsze.

Z kolei w Osiedlu Naturama instalacja fotowoltaiczna zbilansuje zużycie energii potrzebnej do oświetlenia części wspólnych nieruchomości. We wszystkich naszych inwestycjach montowane jest oświetlenie LED oraz czujki ruchowe, które także przyczynią się do oszczędności energii.

Wykorzystujemy również rozwiązanie zapewniające oszczędności w zużyciu wody. W Osiedlu Naturama znajdą się specjalne zbiorniki umiejscowione w przegrodach między ogródkami przynależnymi do mieszkań parterowych, a zgromadzona w nich woda opadowa będzie używana do podlewania ogródków i terenów zielonych. Równie ważnym rozwiązaniem jest izolacja z wykorzystaniem termo-drewna, które znacząco zwiększa bezwładność cieplną budynków. W Osiedlu Naturama prawie 800 mkw. powierzchni elewacji będzie pokryte termo-świerkiem.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

W nowych projektach przewidujemy rozwiązania, które pozwoliłyby przyszłym mieszkańcom obniżyć koszty utrzymania nieruchomości, m.in. energooszczędne oświetlenie części wspólnych, panele fotowoltaiczne, pompy ciepła, czy też inteligentne sterownie poszczególnymi elementami wyposażenia w lokalach.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

W realizowanych inwestycjach od lat stosujemy rozwiązania, które pozwalają na obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości w przyjazdy dla środowiska sposób. Należą do nich m.in. np. panele fotowoltaiczne na dachach budynków i oświetlenie energooszczędne LED w częściach wspólnych inwestycji, a także przewidziane w jednym z najnowszych projektów pompy ciepła.

Dodatkowo w ofercie posiadamy eHOME control. System inteligentnie zarządza kosztami, umożliwiając bieżący monitoring zużycia energii elektrycznej, zdalne wyłączanie światła czy odcięcie prądu w wybranych gniazdkach. Rozwiązanie to pozwala zaoszczędzić do 20 proc. energii cieplnej.

Damian Tomasik, założyciel Alter Investment

Zawsze projektując inwestycje patrzymy na nie przede wszystkim przez pryzmat przyszłych użytkowników i zarazem kosztów utrzymania nieruchomości.

Marek Pawlukiewicz, rzecznik prasowy Aria Development

Wszystkie nasze mieszkania zostają wyposażone w system inteligentnego domu Aria Eco Smart. Mieszkańcy z dowolnego miejsca, ze swojego smartfona lub komputera mogą dzięki temu sterować oświetleniem, regulować temperaturę, zarządzać instalacją alarmową oraz innymi funkcjami wpływającymi na komfort użytkowania mieszkania. Opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych są natomiast niższe dzięki zastosowaniu paneli fotowoltaicznych.

Marcin Michalec, CEO Okam

Od kilku lat rozwijamy Nową Politykę Jakości OKAM. Jednym z jej kluczowych założeń jest propagowanie i wprowadzanie do nowych inwestycji rozwiązań proekologicznych.  

Pierwszym projektem, na terenie którego wdrażamy rozwiązania pozwalające mieszkańcom zaoszczędzić na mediach była warszawska inwestycja Central House, gdzie znajdzie się m.in. ogród na dachu, wypożyczalnia rowerów i pojazdów elektrycznych, zamontowane zostaną panele fotowoltaiczne, a także każdy klient otrzyma oczyszczacz powietrza. 

Inną stołeczną inwestycję CITYFLOW charakteryzować będą także liczne ekorozwiązania. Znajduje się wśród nich m.in. system automatycznego nawadniania terenów zielonych zbieraną wodą deszczową, oczyszczacze powietrza i podzlewowe filtry do wody w każdym mieszkaniu, bezpłatna wypożyczalnia rowerów i hulajnóg oraz stacja do serwisu jednośladów. Podobne udogodnienia proponujemy w Katowicach w ramach kilkuetapowego projektu INSPIRE zlokalizowanego w Dolinie Trzech Stawów, zielonej części centrum miasta i planujemy w łódzkiej inwestycji Strefie Progress. Na terenie budowanych obiektów również kreujemy przestrzenie zielone, jak patia czy nawet ogródki do uprawy warzyw.

Będziemy kontynuować rozwój przyjaznych środowisku rozwiązań w ramach kolejnych inwestycji m.in. w zakresie oczyszczania wody poprzez instalację filtrów podzlewowych czy redukcji CO2, obiegu zamkniętego i innych obszarów kluczowych dla strategii zrównoważonego rozwoju. Wszystkie podejmowane działania mają na celu wsparcie ochrony środowiska, a także polepszenie komfortu życia mieszkańców w aspekcie zdrowia czy finansowym.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 

We wszystkich inwestycjach dbamy o mądre rozplanowanie przestrzeni, certyfikacje środowiskowe czy niskoemisyjność budynków. Działania te nie tylko podnoszą komfort życia mieszkańców, ale także pozwalają zaoszczędzić na rachunkach. W budynkach instalujemy patenty oszczędzające energię, m.in.: panele fotowoltaiczne, gruntowe wymienniki ciepła, wentylację mechaniczną czy odzysk wody deszczowej. W przestrzeniach wspólnych lokujemy ławki solarne i tworzymy miejsca parkingowe z ładowarkami do samochodów elektrycznych.

Działania, które wprowadzamy w naszych inwestycjach, przekładają się na obniżenie kosztów utrzymania terenów, stanowią część bieżących opłat ponoszonych przez mieszkańców w ramach czynszu. Montaż paneli fotowoltaicznych gwarantuje redukcję zużycia energii w częściach wspólnych, a zainstalowanie gruntowych wymienników ciepła znaczną redukcję kosztów ogrzewania budynków.