Ze Służewca do wolskich i śródmiejskich...

Pozycję Służewca, dotąd najlepszej warszawskiej lokalizacji biurowej, przejmuje Wola. Do nowego centrum biznesowego, które tworzy się na jej terenie, firmy przyciągają m.in. atrakcyjne projekty placemakingowe. 

Wokół ronda Daszyńskiego i na osi prowadzącej do ronda ONZ jest już niemal pół miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej. Sprawnie postępuje tam proces powstawania nowego, warszawskiego city. Zasób wolskich biur sięga już połowy oferty, jaką dysponuje największe w kraju zagłębie biurowe zlokalizowane na Służewcu. Pnące się do góry kolejne wieże i duże projekty, które przygotowywane są do budowy, pozwolą bliskiej Woli w perspektywie kilku lat zdetonować mokotowskie centrum, prognozują specjaliści Walter Herz.

Deweloperzy operujący na Woli nie narzekają na brak zainteresowania powierzchnią biurową. Kompleks Warsaw Spire z ponad 100 tys. mkw. powierzchni biurowej, który został ukończony przed wakacjami ma komplet najemców i listę oczekujących chętnych. Komercjalizacja niedawno oddanej wieży Q22 przy alei Jana Pawła II dobiega końca. Firmy chętnie wybierają na siedziby najnowsze, centralnie położone obiekty, często przenosząc się do nich ze służewieckich biurowców. Głównym powodem decyzji o przeprowadzce są niebotyczne korki i problemy z parkowaniem, z jakimi codziennie musi borykać się ok. 90 tys. osób pracujących w konglomeracie biurowym w rejonie ulic Domaniewskiej i Postępu.      

Mankamenty Służewca

Firmy odwracają się od największego w Polsce skupiska biurowców na Służewcu, które od niespełna 20 lat powstaje bez spójnej koncepcji urbanistycznej i wybierają najnowsze budynki oferujące bezpośredni dostęp do metra na Woli, Muranowie, czy w Śródmieściu. Kłopoty z wjazdem i wyjazdem ze służewieckiego centrum to jednak nie jedyny powód relokacji firm.  

Specjaliści Walter Herz zwracają uwagę, że wolskie obiekty są nie tylko nowocześniejsze, ale oferują coś więcej niż tylko dobrej klasy biura. W odróżnieniu od tradycyjnych parków biurowych, w których brakuje zieleni, przestrzeni publicznej i miejsc spotkań, biurowce na Woli otacza żywa tkanka miejska, którą inwestorzy umiejętnie wzbogacają, by zapewnić najemcom ciekawsze warunki pracy. Wolskie kompleksy biurowe tętnią życiem także poza godzinami pracy biur, dzięki pasażom handlowo-usługowym, skwerom wypełnionym licznymi restauracjami i kawiarniami oraz ogródkami letnimi, a także zielonym placom rekreacyjnym. Ich mocną kartą przetargową jest zarówno placemakingowa aranżacja terenu wokół budynków, jak i znajdujące się wewnątrz nich, zielone dziedzińce i tarasy, loggie oraz placówki świadczące różnego rodzaju usługi, fitness kluby, stacje dla rowerzystów, czy nawet widokowe rooftop cluby.       

Mocne strony Woli

Tak przyjazne środowisko pracy przyciąga najemców, którym służy także jako narzędzie rekrutacyjne, pozwalające zatrudnić najlepszą kadrę. Stąd najwyższe piętra, na których usytuowane są najlepsze biura zajmują przeważnie firmy, które odławiają największe talenty. - Atutem wolskich biur jest też sprawna komunikacja. Dojazd do biura nie może zabierać zbyt dużo czasu. To właśnie powód dla, którego tak wiele firm w ostatnim czasie wychodzi z biur na Służewcu, czasem ostentacyjnie akcentując to informacyjną kampanią reklamową na billboardach – zauważają eksperci Walter Herz.   

Takie całościowe myślenie o projekcie, jako koncepcji biznesowej, które zapoczątkowała firma Ghelamco, inspiruje kolejnych inwestorów, którzy w podobny sposób przygotowują swoje inwestycje. Deweloperzy budujący na Woli mają świadomość, że łatwiej skomercjalizują budynki, jeśli będą oferować wartość dodaną w postaci licznych usług towarzyszących i łączyć różne funkcje w obrębie obiektu.

Wielofunkcyjność obiektów

Firma Echo również zapowiada aktywizację tkanki miejskiej na terenie mającego powstać w sąsiedztwie Warsaw Spire, wielofunkcyjnego kompleksu z ponad 100 tys. mkw. powierzchni. Obiekt ma stanąć w miejscu przeznaczonego do wyburzenia centrum handlowego Jupiter.

Przy ulicy Żelaznej, także przygotowywana jest do budowy inwestycja oferująca różnorodne funkcje. Projekt ArtN firmy Capital Park dostarczyć ma wolskiemu city ponad 64 tys. mkw. powierzchni biurowo-usługowo-handlowo-kulturalnej.

W okolicy ronda Daszyńskiego wieżę biurową zamierza postawić również firma Karimpol.  Skyliner ma mieć 195 metrów wysokości, jednak termin realizacji drapacza nie jest jeszcze znany.

Wieże w budowie

W kwadracie ulic Prosta/Wronia/Łucka/Towarowa trwa natomiast budowa inwestycji Generation Park, która jest największym projektem Skanska Property Poland w Europie Środkowo-Wschodniej. Kompleks składał się będzie z trzech budynków, w których znajdzie się łącznie 84 tys. mkw. certyfikowanej powierzchni biurowej. Inwestor zakłada, że będzie to nowe miejsce spotkań, dostosowane do potrzeb różnych pokoleń, które zostanie zaaranżowane w zielonym pasażu między biurowcami i wokół inwestycji. Pierwszy budynek Generation Park ma być gotowy w ostatnim kwartale 2017 roku.

Kolejnym, dużym projektem, który już powstaje przy rondzie Daszyńskiego jest Sienna Towers. Nowa inwestycja firmy Ghelamco zaoferuje 75 tys. mkw. powierzchni biurowej i 25 tys. mkw. powierzchni handlowej oraz konferencyjnej i będzie miała bezpośrednie, podziemne połączenie ze stacją metra. Projekt obejmuje budowę trzech budynków, z których jeden wysokościowiec sięgać ma 130 metrów. W dalszych planach inwestor ma jeszcze 55 metrową wieżę Spinaker.

Pod koniec października br. przy skrzyżowaniu ulic Prostej i Żelaznej ruszyła także budowa kompleksu Mennica Legancy Tower. W skład wspólnej inwestycji firm Golub GetHouse i Mennicy Polska wejdzie 130 metrowa wieża i sąsiadujący z nią budynek o wysokości 36 metrów. Za trzy lata do dyspozycji najemców w tym projekcie oddane zostanie 65 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a obok stał będzie apartamentowiec Mennica Residence.

W połowie bieżącego roku Skanska zaczęła również realizację pierwszego etapu projektu biurowego Spark, który powstanie u zbiegu ulic Okopowej i Towarowej, na Serku Wolskim. Obiekt zapewni łącznie ponad 70 tys. mkw. powierzchni biurowej GLA i wysokiej klasy przestrzeń publiczną z otwartą strefą pracy na świeżym powietrzu oraz amfiteatrem.  Pierwszy budynek z ponad 12 tys. mkw. biur zostanie oddany w pierwszym kwartale 2018 roku.

Wolskie city z wartością dodaną

Deweloperzy budujący na Woli mają świadomość, że łatwiej skomercjalizują biurowce, jeśli zaoferują liczne usługi towarzyszące i połączą różne funkcje w obrębie obiektu. Rozwój wolskiego centrum biznesowego następuje w harmonijny sposób. Inwestorzy prowadzą projekty mając na względzie zasady zrównoważonego rozwoju. Przed wprowadzeniem inwestycji na rynek robią nawet konsultacje społeczne. Równolegle z inwestycjami komercyjnymi powstają także nowe osiedla. Wola jest dzielnicą, w której budowanych jest najwięcej mieszkań w Warszawie.

Doradcy Walter Herz zaznaczają, że na tak widowiskową przemianę tej części miasta zasadniczy wpływ miała budowa drugiej linii metra. Dodatkowo, centralna lokalizacja bliskiej Woli, która w zasadzie zlewa się ze Śródmieściem, zapewnia jej świetne połączenie z wszystkimi częściami Warszawy różnymi środkami transportu miejskiego, szczególnie po rozbudowie głównych szlaków komunikacyjnych w dzielnicy.

Jak zaznaczają przedstawiciele firmy doradczej Walter Herz, Wola notuje dziś największy przyrost nowej podaży powierzchni biurowej w aglomeracji warszawskiej. Tymczasem z planów inwestorów, którzy mają grunty na Służewcu wynika, że w planowanych projektach może powstać w najbliższych latach kolejne 300 tys. mkw. powierzchni biurowej. Część firm myśli jednak o przekwalifikowaniu inwestycji na inne cele.  

Autor: Walter Herz