Warszawskie biura nie czekają na najemców...

 Warszawski rynek biurowy notuje świetne wyniki już od kilku lat, ale ten rok ma szansę zapisać się jako najlepszy okres w rozwoju tego sektora w mieście. Ponadprzeciętna aktywność inwestorów przyniosła w pierwszych trzech kwartałach br. rekordową ilość, niemal 380 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej w kilkunastu projektach. Do najczęściej wymienianych, ukończonych w ostatnim czasie obiektów należą dwie wieże biurowe - Warsaw Spire i Q22, które są jednymi z najwyższych budynków w Warszawie oraz budynki biurowe Hali Koszyki. Specjaliści Walter Herz szacują, że 2016 rok powinien zamknąć się wynikiem 450 tys. mkw. nowej podaży w sektorze biurowym.  

W trzecim kwartale tego roku oddana została do użytku tylko jedna inwestycja - West Station I firmy HB Reavis, ale dzięki niej zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły poziom 5 mln mkw. Jak obliczają eksperci Walter Herz, w  mieście jest obecnie w budowie prawie 700 tys. mkw. biur. Doradcy przyznają, że deweloperzy budują dużo, ale nie ryzykują. Duże projekty prowadzą etapami, a zaawansowane prace budowlane w inwestycjach rozpoczynają dopiero po podpisaniu strategicznych umów przednajmu.

Popyt przewyższa podaż

Nie mniej popyt na warszawskie biura jest tak duży, że pomimo wysokiej nowej podaży, współczynnik powierzchni niewynajętej nie tylko nie rośnie, ale nawet nieznacznie spadł w trzecim kwartale br. Od początku tego roku do końca września wynajęte zostało w Warszawie o 150 tys. mkw. powierzchni biurowej więcej niż inwestorzy oddali do użytku. Jeśli podobny popyt na biura będzie się utrzymywał, jest szansa na przekroczenie w tym roku średniego wolumen najmu z ostatnich lat, który według analiz Walter Herz wynosi ponad 600 tys. mkw. powierzchni.

W ostatnich miesiącach największym powodzeniem cieszyły się biura zlokalizowane w centrum miasta. Tym bardziej, że ostatnio obniżyły się czynsze bazowe za najlepsze powierzchnie w Warszawie. Ich ceny kształtują się obecnie w przedziale 21-23 euro/mkw./m-c.   

Sytuacja na warszawskim rynku sprzyja przeprowadzkom. W warunkach silnej konkurencji, właściciele budynków oferują coraz bogatsze pakiety zachęt dla najemców, co w dużym stopniu wpływa na obniżenie stawek efektywnych. - Parki biurowe na obrzeżach Warszawy konkurują z biurowcami na Służewcu, a te z kolei walczą o najemców z nowymi biurowcami, które powstają w centrum i na Woli. To dobry czas na renegocjacje warunków obowiązujących umów lub decyzje o relokacji - zaznaczają doradcy Walter Herz. Przyznają, że wiele firm poszukuje teraz powierzchni w dobrej relacji jakości do ceny. Według danych firmy, jedną trzecią wolumenu najmu obejmują przedłużenia kontraktów.

Dobry czas na zmianę biura

- Najemcy mogą sporo zaoszczędzić, jeśli proces negocjacji przeprowadzany jest umiejętnie. Mogą uzyskać nie tylko oszczędności wynikające z lepszych warunków najmu, ale także budżet na urządzenie biura w atrakcyjniejszym budynku z większymi wygodami – przekonują fachowcy. 

Analitycy Walter Herz zwracają uwagę, że Warszawa przyciąga także wielu nowych inwestorów, którzy dotąd nie interesowali się polskim rynkiem. Dzieje się tak dzięki dobrym wynikom gospodarczym notowanym przez Polskę oraz coraz większej dostępności wysokiej klasy powierzchni biurowej, jak również ze względu na ogromny potencjał ludzki, który międzynarodowe firmy dostrzegają w naszym kraju. Zauważają, że w ostatnim czasie kilka globalnych marek zdecydowało się otworzyć biura, albo poszerzyć swoją działalność w Warszawie. Według zestawień Walter Herz, największą ilość powierzchni biurowej w Warszawie wynajmują firmy z sektora nowych technologii, telekomunikacyjne, firmy doradcze i związane z mediami.   

Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w 2017 roku w Warszawie przybędzie prawie 350 tys. mkw. nowych biur, to połowa powierzchni, która obecnie jest w budowie. Do największych inwestycji w trakcie realizacji należą m.in. Sienna Towers, Business Garden III-VII, Mennica Legacy Tower, Spark, czy West Station II. Część kilkunastoletnich budynków biurowych jest też modernizowana, albo wzbogacana o reprezentacyjną przestrzeń w częściach wspólnych.

Autor: Walter Herz