Rynek biurowy: Ranking warszawskich dzielnic...

Warszawska bliska Wola jest równie chętnie wybierana przez najemców biur, jak Śródmieście i Mokotów

Od wielu lat preferencje dużych firm i międzynarodowych korporacji, co do lokalizacji biura w Warszawie nie zmieniły się. Jak zauważa Patrycja Borowiec z firmy doradczej Walter Herz, tego typu najemcy nadal koncentrują swoją uwagę na reprezentacyjnych, wysokiej klasy obiektach usytuowanych w Śródmieściu. W centrum Warszawy lokują biura również firmy z branży nowoczesnych technologii, które są obecnie jedną z największych grup najemców.

W biurowcach położonych w centralnych rejonach miasta  powierzchni poszukuje także, coraz mocniej zaznaczający swoją obecność na rynku, sektor publiczny. Podmioty państwowe preferują zwykle samodzielne budynki zlokalizowane w dogodnych komunikacyjnie miejscach. Patrycja Borowiec przyznaje, że urzędy ze względu na koszt rzadko wybierają budynki w najwyższym standardzie, a częściej biura klasy B+ znajdujące się poza ścisłym centrum. Uwagę skupiają jednak głównie na dobrej komunikacji i usytuowaniu samego obiektu.

Przedstawicielka Walter Herz zwraca uwagę, że poza lokalizacją dla tej grupy najemców istotna jest również sprawa aranżacji powierzchni, która najczęściej musi mieć układ gabinetowy. Dlatego jak przyznaje, inwestorzy często realizują projekty specjalnie na potrzeby instytucji państwowych. Przykładem są budynki biurowe przy ulicy Ciołka, które wynajęte zostały podmiotom administracji publicznej, a obecnie właściciel wprowadza kolejny projekt - Ciołka 12A - także z myślą o tego rodzaju najemcy.    

Patrycja Borowiec podkreśla, że bliska Wola, gdzie obecnie chętnie lokują się firmy, staje się coraz większą konkurencją dla Mokotowa. Uważa, że na tak widowiskową przemianę tego obszaru miasta, jaką możemy obserwować, największy wpływ miała budowa metra, jak i samo położenie dzielnicy, która graniczy z warszawskim Centralnym Obszarem Biznesowym i coraz bardziej zlewa się ze Śródmieściem. Taka lokalizacja zapewnia Woli świetne połączenie z wszystkimi częściami Warszawy, także dzięki przebudowie głównych szklaków komunikacyjnych w dzielnicy.

Jak przyznaje specjalistka z Walter Herz, na wynajem biura w tym obszarze miasta decydują się najemcy, którzy stawiają na dobrą relację jakości, lokalizacji i ceny. Licząca 19 km kw. i ponad 138 tys. mieszkańców Wola notuje największy wzrost podaży powierzchni biurowej w mieście. Z danych firmy wynika, że prawie połowa z blisko 800 000 m kw. powierzchni biurowej realizowanej w Warszawie, powstaje w tej dzielnicy. Powstają w niej projekty, które efektywnie zmieniają nie tylko wizerunek Woli, ale i całego miasta, jak: Warsaw Spire, Generation Park, Proximo, Grzybowska 43, Prime Corporate Center, Atrium 2. A kolejne duże inwestycje są planowane, w tym m.in.: Sienna Towers, Proximo 2, Mennica Legancy Tower, czy Art Norblin. Wśród istniejących wolskich biurowców można wymienić zaś takie jak: Prosta 69, Prosta Office, Crown Point, Crown Tower i Crown Square, Karolkowa Business Park, Warsaw Trade Tower, PeKaO Tower i Wola Center.

Z zestawień Walter Herz wynika, że kiedy zakończy się realizacja obecnych projektów, podaż powierzchni biurowej w tej dzielnicy przekroczy 600 000 m kw. W tej chwili Wola dysponuje 315 tys. m kw. biur w gotowych budynkach.   

W Mokotowie zamieszkiwanym przez 219 tys. ludzi,którego powierzchnia liczy 35 km kw., znajduje się jedna czwarta podaży nowoczesnej powierzchni biurowej oferowanej w stolicy (1, 095 mln m kw.), z której większość ulokowana jest na Służewcu. To tu znajduje się największy warszawski kompleks biurowy Empark Mokotów Business Park. Strategiczne położenie Mokotowa, pomiędzy centrum Warszawy a Międzynarodowym Portem Lotniczym im. Fryderyka Chopina, ma bardzo korzystny wpływ na ciągły rozwój biznesu w tej dzielnicy. Gwarantuje to również przebiegająca przez Mokotów linia metra. Dostępność komunikacyjna tej części miasta powoduje, że firmy chcą mieć tu swoje biura i powstają tu wciąż nowe obiekty biurowe, obecnie m.in. biurowiec Wołoska 24.

Czołowe miejsce w Warszawie pod względem oferty biurowej zajmuje Śródmieście (1, 15 mln m kw. podaży) położone na powierzchni 16 km kw., z ponad 120 tys. mieszkańców. Pod względem podaży konkurencją dla niego jest tylko Mokotów. Inne dzielnice oferują już znacznie mniejszy wybór biur. Dzielnica jest najbardziej pożądaną lokalizacją wśród większości najemców. Największe centralnie usytuowane biurowce to Rondo 1, Warsaw Financial Center i PZU Tower, a do największych, które zostaną ukończone do 2016 roku należą Gdański Business Center II, Kró.Lew.ska i The Tides.

W opozycji do Śródmieścia, Mokotowa i Woli Patrycja Borowiec wymienia takie dzielnice jak Ursus, czy Bemowo. To lokalizacje cieszące się zdecydowanie najmniejszym uznaniem najemców biur. Pośród preferowanych przez firmy dzielnic znalazł się też Żoliborz, w którym wciąż brakuje dużych, komfortowych obiektów biurowych. W Ursusie i Bemowie rynek biurowy również jest słabo rozwinięty, podaż w tych dzielnicach jest bardzo niewielka. Podobnie, jak w pomijanych na ogół przez najemców Wawrze, Białołęce i Wesołej.   

Najmniejszy (9 km kw.), określany jako dzielnica inteligencji - Żoliborz nie dysponuje zbyt dużym potencjałem biurowym. Zamieszkuje go ponad 48 tys. ludzi. Większość dostępnej w tej dzielnicy powierzchni biurowej znajduje się w starszych, ekskluzywnych willach, które cenią sobie mniejsze firmy działające w sektorze B2B. W niewielkiej liczbie biurowców, jakie są tu zlokalizowane znajdują się m.in. Athina Park, Irydion i Garden Plaza A.

We Włochachlokują się firmy, dla których ważnym elementem działalności jest komunikacja lotnicza, ze względu na znajdujące się na terenie dzielnicy lotnisko. Nie dociera tu jednak metro, do centrum można dojechać m.in. kolejką łączącą lotnisko ze Śródmieściem. To czwarta warszawska dzielnica pod względem oferowanej powierzchni biurowej (400 000 m kw.), licząca prawie 40 tys. mieszkańców i 29 km kw. powierzchni. Największe mieszczące się na jej terenie obiekty biurowe to Wiśniowy Business Park, Okęcie Business Park i Kopernik Office Building, a do 2017 roku ukończone zostaną także budynki w inwestycji Business Garden. 

Trzecie miejsce pod względem podaży powierzchni biurowej w Warszawie zajmuje Ochota (780 000 m kw.). Ta niewielka, licząca 10 km kw. dzielnica jest liderem pod względem zagęszczenia ludności w Warszawie. Liczy ponad 84 tys. mieszkańców, a na jeden kilometr kw. przypada w niej blisko 9 tys. osób. O atrakcyjności Ochoty stanowi jej położenie, umożliwiające szybki dojazd, w zaledwie kilka minut zarówno do centrum Warszawy, jak i na lotnisko. Największe ulokowane na jej terenie budynki to Adgar Park West, Miasteczko Orange i Lipowy Office Park. Do 2016 roku w budowie będzie zaś Eurocentrum Office Complex Phase II i West Station.

Ursynówuznawany jeszcze niedawno za sypialnię Warszawy może się pochwalić największym procentem osób z wykształceniem wyższym (ok. 30 proc.) wśród liczących ponad 148 tys. mieszkańców i najniższą stopą bezrobocia (2,8 proc.). W tej trzeciej pod względem wielkości stołecznej dzielnicy (44 km kw.) nie rozwinął się jednak zbyt duży rynek biurowy, który zamyka się w ok. 180 000 m kw. powierzchni. Do największych obiektów należą Poleczki Business Park, Platan Park i Natpoll Business Centre.

Niezbyt wiele powierzchni znajduje się też w prawobrzeżnej części Warszawy, która oferuje zaledwie kilka procent powierzchni biurowej z całej warszawskiej podaży. Na Pradze Południe, która liczy ponad 178 tys. mieszkańców znajduje się 105 000 m kw. powierzchni biurowej. Mieści się ona m.in. w takich obiektach jak: Blue Point, Siemens HQ i Radwar Business Park.

Na Pradze Północ, gdzie zachowało się najwięcej w mieście przedwojennych zabudowań dostępne jest tylko 75 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największe obiekty w tej dzielnicy to Centrum Milenium, Centrum Handlowe Warszawa Wileńska i Centrum Praha.

Patrycja Borowiec przypomina, że plany dotyczące rozbudowy praskiego rynku biurowego są szeroko zakrojone. Wśród dużych projektów wymienia Centrum Praskie Koneser zlokalizowane przy ulicy Ząbkowskiej, które łączy funkcje mieszkaniową, biurową, usługową i kulturalną. Podając przykład podpisanej przez firmę Google umowy na wynajem powierzchni biurowej na terenie tej zrewitalizowanej już częściowo zabytkowej fabryki wódek, przedstawicielka Walter Herz wyraża przekonanie o czekającym Pragę szybkim rozwoju.

W tej części miasta, pomiędzy ulicami Jagiellońską, Zamoyskiego, Okrzei i Wybrzeże Szczecińskie, na powierzchni 38 ha ma powstać też spektakularny Port Praski na kształt małego miasta nad wodą. W części biznesowej, w sąsiedztwie stadionu PGE Narodowy zaplanowane zostały 100 –160 metrowe wieże o przeznaczeniu biurowo - hotelowo - usługowym. Na miejscu dawnej fabryki kosmetyków Pollena przy Szwedzkiej planowany jest zaś wielofunkcyjny kompleks Bohema.

W prestiżowym Wilanowie (37 km kw.) od niedawna rośnie rynek biurowo-usługowy. Oferuje już ok. 200 000 m kw. powierzchni biur. Powstały tu duże kompleksy biurowe jak Wilanów Office Park i realizowane są kolejne, m.in. Royal Wilanów. Reprezentantka Walter Herz przyznaje, że na razie dzielnica nie jest zbyt dostępna komunikacyjnie. Wyróżnia ją za to najmniejsza gęstość zaludnienia w Warszawie (ponad 30 tys.). Na 1 km kw. przypada w niej zaledwie 700 osób.

W zielonych Bielanach, zasiedlonych głównie przez młodych ludzi (około 60 proc. społeczności jest w wieku produkcyjnym, a 20 proc. przedprodukcyjnym) podaż powierzchni biurowej sięga także ok. 200 000 m kw. Atutem dzielnicy jest metro i łatwy dostęp do lotniska tanich linii lotniczych Warszawa-Modlin. Dzielnicę o powierzchni 32 km kw. zamieszkuje prawie 132 tys. ludzi. Największe znajdujące się tu biurowce to Hector I i II,  Kabaretowa 21 i Smoleńskiego 2.

Źródło: raport Walter Herz