Nieruchomości, strona 159

Czy wynegocjujemy obniżkę ceny, żeby móc zaciągnąć preferencyjny kredyt   

Program Mieszkanie dla Młodych okazał się być wsparciem dla budownictwa mieszkaniowego przede wszystkim w Gdańsku. W pozostałych dużych miastach do MdM kwalifikuje się niewielka część oferty deweloperów, bo obowiązujące w nich limity cen nie są dostosowane do realiów rynkowych. Analitycy portalu nieruchomości Dompress.pl sprawdzili, gdzie deweloperzy mają w sprzedaży lokale przy zakupie, których można sięgnąć po dopłaty.    

Mieszkania objęte programem dopłat można znaleźć w 5 warszawskich osiedlach firmy Dolcan: Kamyk Zielony, Konik Polny, Pasikonik, Rudy Rydz III i Rudy Rydz Las. - Ostatnie już mieszkania z dopłatą można kupić też na Osiedlu Kujawska w Bydgoszczy. Lokale mieszczące się w limicie MdM stanowią ok. 25 proc. naszej obecnej oferty - informuje Anna Sitnik, dyrektor działu sprzedaży w firmie Dolcan.  

W przypadku mieszkań o metrażu do 75 mkw., których ceny początkowe były w niewielkim stopniu wyższe od założonego limitu, Dolcan dostosował stawki tak, żeby jak najwięcej lokali mogło wziąć udział w programie. - Na tle całej dostępnej obecnie oferty w MdM, szczególnie w Warszawie, liczba oferowanych przez nas lokali z dopłatą pozytywnie się wyróżnia. Dlatego ciężko już mówić o dalszych upustach - przyznaje Anna Sitnik.

Dom Development ma obecnie około 100 mieszkań w Warszawie, które spełniają kryteria cenowe programu. W ramach MdM w Miasteczku Regaty oferuje gotowe, wykończone mieszkania wyposażone w meble kuchenne i sprzęt AGD. Radosław Bieliński z Dom Development deklaruje, że poza autorskimi programami przygotowanymi przez Dział Wsparcia Kredytowego, w ofercie firmy pojawiają się również sezonowe promocje na wybrane inwestycje, które doradcy przedstawią zainteresowanym klientom. Przyznaje jednak, że na obecnym rynku, na którym ceny mieszkań już zaczęły rosnąć, trudno będzie skłonić deweloperów do dużych obniżek cenowych.   

Echo Investment w swoich projektach, m.in. w Poznaniu i Łodzi dysponuje również pulą mieszkań, które spełniają warunki programu Mieszkanie dla Młodych. - Na poznańskim Osiedlu Jaśminowym około 20 proc. lokali dostępnych jest z dopłatą. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku Osiedla Jarzębinowego, naszej łódzkiej inwestycji - podaje Dariusz Cholewa, dyrektor Działu Projektów Mieszkaniowych w Echo Investment.

Rafał Zdebski, dyrektor handlowy w Inpro SA. deklaruje, że firma stara się wspierać rządowe inicjatywy. - Mamy przygotowane około 250 lokali,  które spełniają kryteria ceny programu dopłat. Obecnie do MdM kwalifikują się lokale w inwestycjach Wróbla Staw i City Park w Gdańsku. Zawsze jesteśmy skłonni negocjować ceny, starając się dostosować je do możliwości klientów oraz programu MdM. Rezultat negocjacji zależy od wielu czynników, bo każdy przypadek rozpatrywany jest indywidualnie - zaznacza Rafał Zdebski.

Mieszkania z dopłatą w swoich projektach w Rumii, Bełchatowie,  Brzezinach, Skierniewicach i Rawie Mazowieckiej oferuje także JHM Development. Kryteria programu spełnia w tej chwili ponad 45 proc. oferty firmy. - Biorąc pod uwagę stosowaną obecnie politykę sprzedażową spółki, liczba takich lokali może niebawem wzrosnąć - podkreśla Dariusz Frontczak, dyrektor ds. handlowych w JHM Development. - Wszyscy nasi klienci mają możliwość negocjowania ostatecznej ceny zakupu lokalu. Nasza elastyczna polityka cenowa pozwala na uzyskanie rabatów, które umożliwiają   klientom skorzystanie z dopłat. Wszystkie mieszkania o pow. 30 - 84 mkw., które mamy w ofercie mogą w rezultacie spełniać warunki programu MdM - przyznaje Dariusz Frontczak.

Mieszkania w programie dopłat można kupić aż w 7 inwestycjach spółki LC Corp prowadzonych we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i podwarszawskich Ząbkach. - Mamy około 250 lokali odpowiadających kryteriom rządowego programu dopłat, co stanowi około 25 procent obecnej oferty. Najwięcej mieszkań w MdM mamy w inwestycji Powstańców 33 w podwarszawskich Ząbkach (gdzie limit cen wynosi 4404 zł/mkw.) oraz w inwestycji Słoneczne Miasteczko w Krakowie. Lokale w programie oferujemy także na Osiedlu Przy Srebrnej w Gdańsku i w inwestycjach wrocławskich: Maestro, Potokowa, Graniczna i Stabłowicka 77 - wymienia Mirosław Kujawski, wiceprezes LC Corp.

Mirosław Kujawski wyjaśnia, że oferta została tak przygotowana, by określona pula ofert spełniała wymagania rządowego programu. Klienci chcący kupić mieszkanie w MdM mogą wybrać lokal z wcześniej przygotowanej listy. Zdaniem wiceprezesa LC Corp, osoby które zamierzają kupić kompaktowe mieszkania w inwestycjach zlokalizowanych w pobliżu centrów miast nie będą mogły jednak skorzystać z dofinansowania.

Mieszkania położone blisko centrum Warszawy, w budynkach o ponadprzeciętnym standardzie wykończenia oferuje firma Atlas Estates. - To oznacza, że nie mamy w ofercie lokali w cenach poniżej limitów wyznaczonych w ramach inicjatywy Mieszkanie dla Młodych. Metr kwadratowy działki, a co za tym idzie – mieszkania, kosztuje w centralnych lokalizacjach więcej, co de facto nie pozwala objąć ich rządowymi dopłatami - wyjaśnia Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Atlas Estates.

Michał Witkowski powiedział portalowi Dompress.pl, że na rynku jest miejsce zarówno dla deweloperów budujących tańsze mieszkania na obrzeżach miast, objęte rządowymi subsydiami, jak i dla tych, których oferta z dopłatami nie jest związana. - Nasze doświadczenie podpowiada nam, że umiejętne dopasowanie mieszkań z wyższego segmentu cenowego do potrzeb klientów również może zapewnić rynkowy sukces - wyraził przekonanie dyrektor Atlas Estates.

Ronson Development mieszkania w ramach rządowego programu oferuje w poznańskiej inwestycji Młody Grunwald, w której budowa pierwszego etapu zakończy się w kwietniu tego roku. Spółka realizuje projekty w Warszawie, Wrocławiu, Szczecinie i Poznaniu, ale tylko w Poznaniu dostępne są lokale w ramach MdM. Dlatego też ich udział w całej ofercie firmy jest stosunkowo niewielki. Jak deklaruje Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronsonie, na razie nie jest planowane wprowadzanie dodatkowych rabatów.

Wawel Service oferuje mieszkania w MdM w certyfikowanym przez NFOŚiGW, energooszczędnym budynku wielorodzinnym w krakowskich inwestycjach Borkowska B1 i B2 oraz Wężyka 10. - Zawsze jesteśmy otwarci na potrzeby klientów i gotowi do podjęcia rozmów. W tym przypadku, jeśli cena wybranego przez nabywcę lokum będzie zbliżona do limitów przewidzianych w programie, również istnieje możliwość wynegocjowania małego upustu - przyznaje Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service.

Autor: Kamil Niedźwiedzki, analityk Dompress.pl

Spółka Fadesa Polnord Polska (FPP) założona w 2005 roku osiągneła w styczniu 2014 roku liczbę 2000 sprzedanych mieszkań

 - Z wielką satysfakcją, dumą i nadzieją co do przyszłości, chcielibyśmy poinformować, iż od początku działalności firmy, to jest od 2005 roku, sprzedaliśmy już 2000 mieszkań. Chcemy podziekować wszystkim naszym klientom za zaufanie, jakim nas Państwo obdarzyli w momencie wyboru i zakupu mieszkania. Ten sukces oraz zainteresowanie, jakim cieszą się nasze inwestycje, pozwala nam wierzyć, że udało nam się sprostać oczekiwaniom naszych klientów, oraz że spełniamy obietnice co do jakości mieszkań i czasu ich realizacji– mówi Małgorzata Gryc, dyrektor sprzedaży i marketingu.  

Aktualnie FPP realizuje 2 kompleksy osiedlowe: Ostoja Wilanów (www.ostoja-wilanow.com) w Warszawie i Osiedle Innova (www.osiedle-innova.com) we Wrocławiu. Spółka może pochwalić się bardzo dobrą kondycją finansową (niski poziom zadłużenia w instytucjach finansowych i wysoka płynność). Ta gwarancja bezpieczeństwa dla klientów jest dodatkowo wzmocniona poprzez finansowanie budowy obu inwestycji zapewnione przez bank PEKAO S.A.

Inwestycje

Oparta na koncepcji otwarego osiedla oraz idei zrównoważonego rozwoju, Ostoja Wilanów, jest realizowana w 8 etapach. 2044 mieszkania będą zlokalizowane w 31 budynkach wielorodzinnych i willach miejskich, usytuowanych na terenie liczącym 17 ha. Wokół budynków jest ponad 5 ha terenów zielonych, na które składa sie park z roślinnoscią leśną o powierzchni 2 ha oraz park centralny z jeziorkiem płynącym wzdłuż osiedla, częściami rekreacyjnymi, alejami i strefami zabaw dla dzieci.  

Ideę stworzenia kompleksu mieszkalnego z przyjaznymi częściami wspólnymi dla jego mieszkańców, udało się również stworzyć na Osiedlu Innova. Projekt składa się z 531 mieszkań zlokalizowanych w 9 eleganckich i klasycznych budynkach, które różnią się kolorowymi detalami wykończenia elewacji. Razem z częściami wspólnymi, placami zabaw, miejscami do odpoczynku, inwestycja jest wyróżniana jako nowoczesne osiedle miejskie o wysokiej jakości.

FPP posiada w swojej ofercie szeroki wybór mieszkań: od najmniejszych jednopokojowych aż do apartamentów i penthousów. Przy ich projektowaniu podstawową uwagę skupiono na funkcjonalności i otwartej przestrzeni. W mieszkaniach jest to osiągnięte dzięki rozkładowi pomieszczeń, dużym oknom oraz wygodnym balkonom lub tarasom. W budynkach natomiast dzięki przestronnym holom, garażom podziemnym, specjalnie do tego przeznaczonym miejscom na wózki i rowery oraz komórkom lokatorskim.

Udziałowcami założonej w 2005 roku FPP są hiszpańska MARTINSA-FADESA S.A. (51% kapitału) oraz POLNORD S.A (49% kapitału). Oprócz aktualnie realizowanych inwestycji, FPP posiada tereny pod budowę dalszych 1100 mieszkań. W 2013 roku FPP sprzedała 355 mieszkań i przekazała klientom 252 mieszkania. Od początku swej działaności FPP sprzedała 2000 mieszkań, z których do użytkowania przekazała 1700.

Oprocentowanie kredytów jest coraz wyższe, bo banki stopniowo podnoszą swoje marże   
Mimo utrzymujących się niskich stóp procentowych, oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie. Banki od kilku miesięcy regularnie podnoszą swoje marże.

Na koszt kredytów mieszkaniowych w tym roku wpływ będzie miało wiele czynników. Rekomendacja S wprowadzająca wymóg posiadania wkładu własnego, przywrócony po rocznej przerwie program rządowych dopłat do kredytów oraz wysokość stóp procentowych.

Od początku roku, chcąc pożyczyć od banku na zakup mieszkania trzeba mieć zaoszczędzone co najmniej 5 proc. wartości nieruchomości na wkład własny. Jednocześnie na rynek wróciły preferencyjne kredyty hipoteczne z rządową dopłatą w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Osoby, które nie skończyły 35 roku życia mogą dostać od państwa 10-15 proc. To dla kupujących, którzy spełniają kryteria programu szansa na sfinansowanie obowiązkowego udziału własnego.  
Program dopłat nie będzie miał jednak w tej chwili zbyt dużego wpływu na sprzedaż nowych mieszkań ze względu na skąpą dostępność ofert spełniających narzucone przez MdM wymogi. Jak oblicza Emmerson, w pięciu największych miastach na 33,3 tys. oferowanych mieszkań, tylko 3,8 tys. spełnia kryteria cenowe i metrażowe programu.        

Największym ograniczeniem są limity cen metra kwadratowego mieszkań. W takich miastach jak Kraków, Warszawa, czy Wrocław trudno jest znaleźć oferty w odpowiednio niskich cenach. We Wrocławiu tylko 6 proc. ofert deweloperów kwalifikuje się do dopłat, w Warszawie i Krakowie jeszcze mniej, bo niespełna 4 proc. nowych mieszkań.  

Tylko w Gdańsku, gdzie średnia cena metra lokalu deweloperskiego jest zbliżona do limitu cenowego przewidzianego w MdM, nie będzie kłopotu ze znalezieniem mieszkania z dopłatą. realny wybór jest jeszcze w Poznaniu, gdzie na co piąte oferowane przez deweloperów mieszkanie można sfinansować preferencyjnym kredytem.    

W większości miast dostępność mieszkań kwalifikujących się do MdM jest nieduża. Limity cenowe przewidziane w nich są znacznie niższe od obowiązujących stawek rynkowych. Z możliwości skorzystania z dopłat wyłączone są osoby mieszkające w małych miejscowościach, gdzie nie powstają inwestycje deweloperskie.

W odpowiedzi na zmiany wprowadzone na rynku kredytowym deweloperzy oferują różne formy wsparcia przy zakupie. Niektóre firmy biorą na siebie spłatę za klienta odsetek od zaciągniętego kredytu w czasie budowy mieszkania. Dużym ułatwieniem dla kupujących jest też oferowane przez deweloperów gratisowe wykończenie lokali.  

- Inwestycje, w których mieszkania, tak jak na naszym Osiedlu Alpha w warszawskich Skoroszach, można kupić z wykończeniem w cenie lokalu w stanie deweloperskim cieszą się dużym zainteresowaniem klientów. Kupujący, którzy teraz muszą wyłożyć własne oszczędności na wkład własny do kredytu, nie muszą poszukiwać już środków na wykończenie lokalu - wyjaśnia Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w Red Real Estate Development. - Dodatkowo jeśli inwestycja jest już ukończona, mogą się do razu przeprowadzić i zaoszczędzić na odsetkach od kredytu płaconego w czasie budowy i kosztach związanych z utrzymaniem dotychczasowych mieszkań - podkreśla Teresa Witkowska.

Ostatnie miesiące 2013 roku przyniosły większy ruch na rynku kredytowym i wzrost liczby podpisywanych umów. Nie był to jednak wynik promocyjnych zabiegów banków. Powodem wzrostu zainteresowania mieszkaniami są ich atrakcyjne ceny, które zaczynają przyjmować trend wzrostowy.

Banki  nie zachęcają do zaciągania zobowiązań. Podnoszą swoje marże. Analitycy portalu Dompress.pl przewidują, że taka sytuacja utrzyma się do czasu, kiedy stopy procentowe będą pozostawały na tak niskim poziomie jak obecnie. Rada Polityki Pieniężnej zapowiada, że przynajmniej do lipca br. stopy nie powinny się zmienić. Pod koniec roku mogą jednak zacząć rosnąć. Jeśli dodatkowo banki będą nadal podwyższać marże, to może to doprowadzić do ograniczenia dostępności kredytów mieszkaniowych.

Autor: RED Real Estate Development

W ubiegłym roku nowe mieszkania sprzedawały się nadspodziewanie dobrze. Najchętniej wybieraliśmy gotowe do zamieszkania lokale, a dodatkową motywacją do zakupu było  oferowane przez deweloperów wykończenie

Na powodzenie sprzedaży nowych mieszkań w minionym roku wpłynęło kilka czynników. Poza nisko oprocentowanymi kredytami, popyt nakręcała zapowiedź zamknięcia z końcem 2013 roku możliwości zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego. Nie bez znaczenia była też coraz mocniej dostosowana do zapotrzebowania kupujących struktura lokali deweloperskich.

Dopasowanie oferty do możliwości klientów przejawia się nie tylko w ich mniejszym metrażu, ale i w relacji liczby pomieszczeń do powierzchni lokali. Największym wzięciem cieszyły się mieszkania kompaktowe, o niewielkiej powierzchni w porównaniu z liczbą pokoi. Według analityków portalu Dompress.pl najchętniej kupowane są dziś mieszkania 40-metrowe z dwoma pokojami lub trzypokojowe o powierzchni do 60 mkw. I takie właśnie lokale w swoich nowych inwestycjach oferują firmy deweloperskie. Ze względu na mniejszy metraż i niższą cenę dostępne są dla większej liczby klientów. 

–  Wpływ na zeszłoroczny poziom sprzedaży miały także coraz szerzej oferowane przez deweloperów programy wykończenia wnętrz, które okazały się ubiegłorocznym hitem. Tym bardziej, że część deweloperów oferuje teraz wykończenie mieszkań w cenie lokali – zwraca uwagę Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w Red Real Estate Development.

Zdaniem Teresy Witkowskiej, coraz więcej klientów poszukuje nie tylko wysokiej jakości lokali w atrakcyjnych cenach, ale oczekuje że w nabywanym mieszkaniu będą mogli od razu zamieszkać. - Wraz z autorskim programem Rodzina na gotowym wprowadziliśmy w swoich inwestycjach w Warszawie i Poznaniu nowy standard sprzedaży mieszkań. Oferujemy lokale wykończone pod klucz w cenie mieszkań deweloperskich. Na przykład na Osiedlu Alpha w warszawskich Skoroszach wykończone pod klucz mieszkanie trzypokojowe o powierzchni ok. 55 mkw. mamy w cenie 375 tys. zł - dodaje dyrektor z Red Real Estate Development.  

Najszybciej sprzedają się mieszkania najatrakcyjniejsze cenowo. Im niższa cena, tym mieszkanie szybciej znika z oferty. A jak donoszą raporty, ceny mieszkań deweloperskich regularnie spadając, wróciły do poziomu z 2006 roku. W drugiej połowie zeszłego roku spadek cen mieszkań jednak wyhamował, a stawki w niektórych miastach lekko poszły w górę. To także było impulsem do zakupu, szczególnie dla osób które wyczekiwały na moment, kiedy ceny będą w możliwie największym dołku. Wśród kupujących wyodrębniła się też, wyraźnie rosnąca grupa inwestorów, którzy kupują pod wynajem. Część z nich wycofała kapitał z nieopłacalnych lokat bankowych.   

Duże zainteresowanie zakupem mieszkań, szczególnie od połowy 2013 roku, przyniosło poważny spadek oferty deweloperskiej. Na początku zeszłego roku, jak oblicza Reas, kupujący mogli wybierać w ponad 54 tys. lokali, a jesienią mieszkania na sprzedaż były oferowane na rynku pierwotnym już tylko w liczbie 44 tys. lokali w całym kraju.  

Przeszkodą w zakupie mieszkania w przypadku części osób okazała się zbyt niska zdolność kredytowa. W tym roku zwiększy się ona o kilka procent dzięki temu, że banki w swoich obliczeniach mogą wziąć pod uwagę dłuższy okres kredytowania.

Analitycy sądzą, że w  roku bieżącym poprawie sytuacji na rynku będzie wciąż sprzyjało utrzymanie przynajmniej do połowy rokuniskich stóp procentowych i kosztów kredytów. Poza tym, sprzedaż nowych mieszkań będą wspierać programy rządowe: Mieszkanie dla Młodych i Fundusz mieszkań na wynajem. Do podjęcia decyzji o zakupie mieszkania część osób mogą też skłonić pozytywne dane dotyczące gospodarki płynące z GUS.   

Banki oszczędnie rozdają kredyty, a nabywcy mieszkań liczą każdy metr    

Kluczowym czynnikiem przy wyborze wielkości mieszkania jest zdolność kredytowa. Od wakacji oprocentowanie kredytów utrzymuje się na niskim poziomie, dzięki obniżonym stopom procentowych. Jednocześnie niższe są comiesięczne raty spłaty zobowiązań. Mimo mniejszego obciążenia spłatą, zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców w wyraźny sposób nie wzrosła. Instytucje finansowe do udzielania kredytów mieszkaniowych podchodzą wciąż z wielką ostrożnością.

Wiele osób musi szukać lokali w niewygórowanych cenach, na zakup których będą mogli zaciągnąć odpowiedni kredyt. Największym wzięciem cieszą się przede wszystkim te lokale, które przy swoim niewielkim metrażu są jednocześnie funkcjonalne. Tak zwanych mieszkań kompaktowych, o niedużych powierzchniach w porównaniu z liczbą pokoi poszukują głównie młode osoby, które nie mogą sobie pozwolić na większe.

W Warszawie większość klientów deweloperów zainteresowana jest zakupem mieszkań w cenie nie przekraczającej 300 - 350 tys. zł. W tej kwocie można w stolicy kupić co najwyżej małe trzy pokoje.   

Jak podaje Dompress.pl, ponad 40 proc. mieszkań na stołecznym rynku pierwotnym oferowanych jest w przedziale cenowym od 6 do 7 tys. zł/mkw. Średni metraż tak wycenionych mieszkań to ok. 55 mkw. Świadczy to o świetnym dostosowaniu przez deweloperów powierzchni budowanych mieszkań do obecnego zapotrzebowania klientów, podkreślają analitycy serwisu.

Do tego najczęściej rozkłady wnętrz mieszkań są tak zaprojektowane, że umożliwią wykorzystanie całej powierzchni w maksymalnym stopniu. Wiele stołecznych inwestycji oferuje większość takich mieszkań.

- Choć zakończyliśmy już budowę Osiedla Alpha przy ulicy Skoroszewskiej w Warszawie, a większość mieszkań znalazła już właścicieli, mamy jeszcze w sprzedaży trzypokojowe lokale o powierzchni 55 mkw. - podkreśla Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w Red Real Estate Development. - Klienci mogą wybrać mieszkanie w stanie deweloperskim w cenie 6,6 tys. zł/mkw., albo z wykończeniem pod klucz za 6,8 tys. zł/mkw. - zapewnia.

To coraz częściej spotykane udogodnienie dla kupujących przygotowane przez deweloperów. Klienci chętnie decydują się na zakup gotowych mieszkań, bo nierzadko nie dysponują kapitałem na ich wykończenie. A w ten sposób mogą sfinansować go kredytem. 

A na jakich warunkach możemy zaciągnąć dziś kredyt? Kredyt w złotych w kwocie 300 tys. zł, z 20 procentowym wkładem własnym dostaniemy obecnie przy średniej marży wynoszącej 2,55 proc., informuje Comperia.pl. W ciągu ostatniego miesiąca jej wysokość nie zmieniła się znacznie.

Analitycy zauważyli natomiast niewielki wzrost średniej marży w przypadku kredytów sprzedawanych promocyjnie z innymi produktami bankowymi w tzw. cross-sellingu. Takie zobowiązanie mogliśmy w październiku zaciągnąć z przeciętną marżą na poziomie 1,67 proc. Osoby planujące pożyczyć na mieszkanie do końca roku raczej nie powinny spodziewać się żadnych specjalnych zachęt promocyjnych ze strony banków. Analitycy spodziewają się raczej powolnego wzrostu marż.   

Autor: RED Real Estate Development